2016年12月08日

2117) 不動産取引 嫌悪施設について考える

皆さんは・・・住宅を購入した後に、嫌悪施設を発見してしまったとしたら、どうしますか?

その前に、嫌悪施設というのは、何か?を考えてみましょう。


嫌悪施設というのは、私の見解ですが・・・・

簡単に言うと、騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、危険、不快感等により、その存在が周囲の人から嫌われる存在のもの、又は、住宅地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となるものなのですが・・・。

どの施設が対象となるかは、とても難しく、個人の主観的判断やイメージ、時代性や地域性もあって・・・・嫌悪施設の断定は難しいのです。

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不動産会社は重要事項の説明として細心の注意を払わなければなりません。

例えば、騒音、悪臭の出るような工場、高速を含む主要道路、飛行場、鉄道、地下軌道、風俗店、大型車両出入りの物流施設、原子力関連施設、暴力団事務所、廃棄物処理場、ラブホ、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、養豚場、養鶏場、牛舎、ガスタンク、火薬類貯蔵施設等が近所にあった場合は、確実に説明をしなくてはいけません・・・。

周辺の嫌悪施設であろうものは、お客様が購入する前に必ず説明をしておくというのは、不動産業者の基本中の基本ですからね〜・・・。

でも、これが、公園、幼稚園、小中学校、運動場、ショッピングセンター・・・、もっと深く掘り下げると、道幅が広い道路、通学路、カラオケ喫茶、畑(肥料の臭い)、飲食店・・・等であれば、何をどこまで説明すればいいのか、とても難しいです。

例えば、私だったら、家の近くに公園があったらいいな〜と思うのですが・・・、日中子供が煩いとか、深夜に変な奴が集まるかもしれないから嫌とか・・・、幼稚園、小中学校が、近くにあり・・・運動会の音が聞こえてきた・・・そんな話は聞いてないとか・・・、ショッピングセンターがあるので、土日に車がよく通るとか、家の前の道路に路駐されるけど、説明がなかったとか・・・・。

通学路なので朝と夕方騒音が出る事を聞いていないとか、カラオケ喫茶の音が漏れてくる・・・飲食店の臭い・・・畑の肥料の臭いがする等で・・・・重要事項説明に記載されていなかった等・・・。

考え方は人それぞれなんでしょうけど・・・私から言わせると、過剰、異常なクレームをつけてくるお客様もいます。

以前・・・、旦那様が夜勤で寝ているのに、小学校の運動会の練習の音が煩くて眠れないと、小学校と市役所に怒鳴り込んだ奥様がいました。

ついでに、弊社にも来て・・・400m離れた場所にある小学校の音が聞こえると、重要事項説明に記載していないし・・・、近所の方の噂だけど、自宅から300m離れた場所で、昔、死因が自殺かもしれない!家があったと聞いたけど、それも書いていない、自殺をする家系は、また自殺?するかもしれない等・・・と・・・猛烈な勢いで怒ってきたことがあります。

そんでもって、知人の不動産業者に相談をしたら、お客様が嫌悪と感じるものは全て嫌悪施設にあたるので重要事項説明をしなくてはいけないということを言っていた!と、主張するのです。

お客様がヒステリックに怒鳴り散らすので、弊社の社員が、対応に困っていたので、私が、ご挨拶をしながら話に混じりまして・・・・。

 『う〜ん・・。不快な思いをさせているのですね。すみません・・・。 音のない場所に住みたいということと・・・、過去も未来も近所に全く死者がない場所に住みたいわけですね。 音がなくて、近所に人がいないところがよかったってことですよね〜・・・。 弊社としては、お客様のご要望を聞き、物件をご案内をさせていただき、お客様にご購入いただいた。 だけど、住んでみたら、小学校の音が聞こえる・・・近所に自殺の噂がある家がある・・・・。 弊社としては、これは、瑕疵、又は、調査不足、説明不足だとは思っていません。』

お客様 『小学校の運動会なんて、ひどい騒音で、スピーカーから音楽を流して、笛の音や、号令までスピーカーで流すんですよ・・・。また、子供の声をスピーカーで流すときもあって、子供の声はよく通るので、うるさくて、うるさくて、こっちはたまったもんじゃない! おたくの社員は、うちの旦那は、夜勤って知っていて、小学校からの騒音がある土地を紹介したんですよ。それを、調査不足、説明不足だとは思ってないって、どういう会社ですか・・・』

 『まあまあ、奥様、喧嘩腰に話をするのはやめましょうよ。 ちょっと資料を見せてくださいね・・。 なるほど・・・。 小学校から400m・・・徒歩にすると、約5分ぐらいですね。 お子様は、中学生と高校生ですか・・・。 もしも、中学校の近くに住んでいたら、息子が通ってる学校に煩いと怒鳴りこんだりするわけですか? 中学生になると声変わりするから、生徒の声は、気にならないのかな? あははw』

お客様 『中学校の近くに住んでいるわけではないです。 話をすり替えないでください。 』

 『いえいえ・・・。 すり替えではなく、素朴な疑問です。 小学校の運動会の練習は、煩い・・・、中学校は、どうなのかな〜とか・・・幼稚園、高校、大学、専門学校・・・どこまでが煩いのか・・・、もしかして、チリ紙交換、竿竹屋、焼き芋、わらび餅が通るルートも、音が出るから、ちゃんと説明を受けてないってお叱りを受けたりして・・・w』

お客様 『さっきから言ってますけど、話のすり替えじゃないですか。 小学校が近くにあるので、子供の声や、運動会の練習のスピーカーの音が煩いって、予め説明をしてくれていないと言っているんであって、中学校や、幼稚園、焼き芋の事は言ってないでしょう。』

 『じゃあ、話の切り口を変えましょう。 というか、ちゃんとした話をしましょう。 小学校は、一般的常識レベルで考えて、嫌悪施設なのか、どうか・・・。 違うと思うんですよね〜・・・。 小学校からしたら、運動会の練習をしていたら、煩いと怒鳴り込んでくる女の人がいる家が、400mのところにある。 つまり、小学校側は、おたくの家を嫌悪施設だと思っているかもしれませんよw』

お客様 『うちが、嫌悪施設って、どういうことですか? お客に向かって・・・、おたくは、そういう経営方針なんですか・・。 だから、小学校の音の事を事前に伝えなかったんですね。』

 『いえいえ。 まず、整理しましょう。 数ある不動産業者の中から、弊社でお買い上げをいただき、心から感謝しておりますし、弊社としても、誠心誠意の対応をさせていただいたつもりでございます。 しかし、小学校の音で、ご主人様が眠れないのを、不動産屋の説明不足と言われてしまうと、ちょっと変わった思想をお持ちのお客様かな〜と・・・、今、ご理解いただけるように、ご説明、申し上げているところでございます。 半径400mに、どれだけの人が住んでいると思いますか?』

お客様 『・・・・・。 うちの主人は、夜勤で、日中寝ているんです。 小学生の声は、目がさめるらしいんです。 笛の音まで、スピーカーから流れてくるんです。』

 『う〜ん・・・。 どうしたもんですかね〜。 例えば・・・、奥様が、小学生だった頃・・・、運動会の時期なると、煩いと言って怒鳴り込んでくる方は、何人いましたか? というか・・・奥様、もう今、ご自身が無茶苦茶な事を言っているって分かってますよね〜? 今は、昔よりも窓のサッシ、ガラスも、防音効果が優れておりますので、窓を閉めたらほとんど聞こえないと思うんですけど・・・400mも距離があるわけですし・・・・。』

お客様 『もういいです・・。 わかりました。 私が変ってことですね。 もういいです・・・。』

 『いえいえ、もう良くないですよ。 ご縁があって、当社で購入してくださっているのですから・・・、人様のご家庭に口を出す気はないですけど・・・、奥様が、来られて、お叱りをいただく事自体、なんて言うのかな〜・・・。 ちょっと心配というか・・・、すみません。 ご家庭の話になってしまうので・・・。 とりあえず、音を遮断する方法も考えてみていただけると、ありがたいというか・・・、運動会も、1〜2週間で終わりますし・・・ちょっとだけ、我慢していただけるとありがたいのですが・・・。』

その後、旦那様の愚痴をおっしゃられて・・・、帰り際には、少しご機嫌がよくなったのか・・・『自分が育ったのは街中で煩かったから、今の家は、住宅地で、普段静かだから、小学校の音が煩く感じたのかな〜w』なんて事を言われて・・・帰っていかれましたが・・・。

嫌悪施設の定義は、人それぞれですので・・・本当に難しいです。

嫌悪施設って・・・結局、何が、どこまでが嫌悪施設なんでしょう???

それに・・・、そもそも、嫌悪施設の距離の判断基準も分からないというか難しいです。


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弊社では・・・・。

かつては、親切過ぎるほどに記載するのが、消費者保護だと思っていたが、長い間、不動産業をやっていると、必ずしも、そうでないということが分かってきた。

受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。

快適な住環境を損なう恐れのある施設の存在を説明するのだが、嫌悪施設か否かは人それぞれの主観的であり、人により感じ方が千差万別である。

重要事項説明に何をどこまで調査して説明するのか、物件からどのぐらいの距離なら書くのか、物件への影響の有無などを考えているわけだが・・・。

結局のところ・・・、弊社では、物件評価に大きな影響をもたらす内容について・・・、この部分を重要視して調査、説明をしなくてはいけないと考えています。

何度も角が・・・、嫌悪施設については、一定の基準があればいいが、 主観的なものに客観的基準を設けラインを引くのは難しい。


これは、近くの嫌悪施設だけではない。

不動産の過去についても・・・嫌悪、精神的瑕疵、心理的瑕疵という問題は、曖昧な部分が多く、何を、どこまで調査し、説明をするべきか難しい。

もちろん・・・殺人、自殺、火災等は、調査して説明をしなくてはいけない!

しかし、仏教、神道等、宗教的要素を含んだものや、迷信や都市伝説的なものは、どうなんでしょう?

中古住宅の取引をした際に、仏壇が置いてあったであろう場所の説明がなかったとご指摘をうけて、前の所有者の宗教、宗派を質問されたり・・・。

先日も、以前あった古井戸の事をご質問されたお客様もいらっしゃったし・・・。

樹齢数百年の大木があった事を説明しなかったと指摘された事もありましたし・・・。

駆け出しの頃は、兎にも角にも、あれこれ深く追求し、お客様に話していましたが・・・宗教的要素や迷信等を説明して、ひどくお叱りをうけたことがありました。

家相や風水を気にされる方もいるので、鬼門ラインの話をして、不愉快だと言われた事もありますし・・・、風水の話をして、馬鹿にされたことあります。

井戸や、大木の話をして、わざわざそんな事を言うなと激怒されたこともあります。

地域の行事の話もです。

神社の掃除の当番の話や、秋祭りの話をして、嫌悪感を示された方もいますし・・・。

地域の班が、農家の班、非農家の班に分けれていて、農家班は水当番、非農家班は夜回り当番があることを調査して説明したところ、知らん知らん聞いてない、説明しないでくれと言われた事もあります。

最近の重説は、親切過ぎるほどに調査をして記載し説明をするのが、消費者保護と考えているようだが・・・この考え方に疑問をもっている不動産業者は少なくないと思う。

どこまでが、親切なのか、どこまでが不親切なのか・・・、良い取引をしようと思えば思うほど悩みます。

悩みながら・・・本音を言わせてもらうと・・・。

過去よりも未来のことが重要だと考えていますので、私としては、物件評価に大きな影響をもたらす内容について重要視して調査、説明をする事であると考えていますが・・・、一方で、過去の事よりも、お客さまの未来を考えて、無理なく生活することや、良い物件を少しでも安く供給することが、不動産取引において、最も大事なことだと思います。


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2016年12月05日

2116) シェアハウス、民泊で、不動産ビジネス

最近、おしゃれでスタイリッシュなデザイン、利用者が楽しく快適に過ごせるシェアハウスや、民泊施設が増えましたね〜。

少し前の事ですが、シェアハウスの経営者と話す機会がありました・・・。

そういえば・・・先日、カラーブロックオフィス&カフェのお客様の中にも、シェアハウスの経営をしている方がいまして・・・、カフェのデザインと、カラーブロックを気に入ってくださり、シェアハウスのリビングを、こういう感じにしたいと言われたので見積もりを出させていただきました。

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今・・・予算オーバーとのことなので、どこまでリフォームするのか調整中ですが・・・w

私としても、カラーブロックオフィス&カフェのデザインを絶賛してくださったお客様ですので、採算度外視で見積もりをさせていただきましたので、是非、カラーブロックシェアハウスを実現していただきたいところではありますが・・・。


まずは・・・、シャアハウスとは、何ですか?という読者さんにご説明をさせていただきます。

シェアハウスとは・・・。

シェアハウスは、リビング、キッチン、ダイニング、浴室などを共有して使い、各住人の個室があり、楽しいコミュニケーション空間とプライベート空間を両立させ共同生活する新しい居住空間で、賃借人というよりは、利用者という感じです。

元は、ファミリータイプのマンションや、一戸建てを節約目的で複数人で賃借する発想から生まれたわけですが・・・、共同利用する部分があるので、オーナーの設備投資が少なく、また借りる側の賃料、利用料が安くなります。

最近は、シェアハウスの最新版みたいな感じの、コンセプトハウスも増えてきまして・・・、共通の趣味を持った入居者に限定したり、多種多様なサービスを提供するシェアハウスが増えてきて人気を呼んでいます。

ついでに、ゲストハウスも説明しておきますが・・・主に外国人・・・一部の日本人もですが・・・簡単に言うと民泊的なものです。

実は・・・、私も・・・、シェアハウス、コンセプトハウスを経営してみたいな〜と思っています。

大きな建物を買うか借りて、個室用の小部屋を作り・・・また、仲間で住めるような大部屋を作り・・・、賃貸するわけですので、けっこう収益としては良いと思いますし、いろんな人と出会えるので面白いんじゃないかな〜と・・・。

しかし、不動産デベロッパーの代表でもあり、太陽光発電の土地の買取と、年内、年度末連携でテンヤワンヤ状態ですし・・・、最近は、カラーブロックオフィス&カフェをオープンしたばかりで、とてもじゃないけど、新しいビジネスに取り組む時間はありません。

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私が、何故・・・シェアハウスの事業がやりたいと思ったのかを説明させていただきますと・・・。

名古屋駅から名鉄津島線で30分ほどのところに津島駅という駅がありまして、津島駅の近くに古いビルを持っているのですが・・・・。

その津島駅の近くのビルを、デイサービスの法人に貸していたのですが、今年、退去されまして・・・、その後、放置していたのですが・・・本日、社員から『社長、津島のビル、いつまで放置しておくんですか? 貸すか売るかしましょう!』と言われまして・・・見に行ったのです。

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二階、三階は、小部屋、大部屋がありリフォームしてありませんが・・・・一階部分は、部屋も、トイレも、リビングも、ダイニングも、リフォームしてあるのです。

トイレも風呂も・・・新しい・・・w

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デイサービスの法人さんが、リフォームしてくださったと思うのですが・・・そのまま残っていました。

ただ・・・建物は鉄筋コンクリートで頑丈なんですけど・・・相当古いです。

延床面積は、全体で100坪ぐらいあります。

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外観は、少々手を入れたら、それなりに、きれいになると思います。

因みに、目の前には、コンビニがあります。

それでは、一階から順に間取りを見ていきましょう。

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玄関は自動ドアで、中に入ると、玄関、広いな〜って感じがします。

1階には、めちゃくちゃ広いリビングがあり、トイレは2つ、大きめのお風呂もあります。

続いて2階です。

二階はリフォームが必要です。

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すべての部屋が、大部屋ですので・・・ここを大部屋のままにしておくのも良し、もう少し細かく区切って使うのも良し・・・。

一応、トイレもあります。

そして、3階です。

3階もリフォームが必要です。

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こちらも、細かく区切っても良し、大部屋で使うのも良し・・・、RCなので、リフォームはしやすいと思います。

最後に・・・屋上です。

防水工事済みです。

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屋上は、見晴らしも良いし・・・かなり広いので、バーベキューなんかをしたら最高にいいな〜なんてことを思いました。

酔っ払って落ちないようにしてほしいですが・・・・w

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コンビニが目の前だし、天王公園や津島神社も近いし・・・何と言っても津島駅まで、徒歩6分という利便性の良さ・・・。

シェアハウスをするには、めちゃくちゃ良い環境です。


少々経年劣化して傷んでいるので、リフォームは必要ですが・・・・建物自体は鉄筋コンクリートですので、まだまだ使えます。

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内部は、どのようにリフォームをしていただいても構いませんし・・・退去時に原状回復はしなくてもOKです。

というか・・・原状回復していただかないほうが、ありがたいですw

賃料は、ビル自体古く、リフォーム代がかかるので、かなり安い賃料にさせていただきました。

延床面積が、約100坪のビルを、一棟まるごと借りて・・・月20万円

延床、約100坪って・・・けっこう広いですよ。

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その代わりに・・・現状のまま貸しますので、ほうを遵守の元にですが、好きに改装してください。

売却ということであれば・・・現状渡しで、2000万円でOKです。

因みに、これだけは、言わせていただきますが・・・、千代田昭和ビルという名称なんですけど・・・、これは、昭和の建物だから、千代田昭和ビルではなく・・・、津島市昭和町という住所にあるので、昭和ビルと名付けたわけなので・・・そこは、お間違えのないようにお願いしますw

話は、戻りますが・・・。

借りたい、買いたい方にお願いが・・・。

できれば・・・、シェアハウス、コンセプトハウス、ゲストハウス、社員寮等・・・、使用する人たちが楽しく過ごせるものにしていただきたいです。


本当は・・・、暇があれば・・・、自分でデザインして、建材を買ってきて、リフォームして・・・、シェアする人たちを募集して・・・利回り30%以上のものにしてみたいのですが・・・

シェアハウスを立ち上げてる暇がない・・・世の中、やってみたい事だらけなんですけどね〜。

今、私が、一番欲しいものは、時間です。(若さと美貌も欲しいですが・・w)

弊社の本社がある津島市内の事ですので、少しくらいは、お力になれると思いますし・・・できる範囲でよければですが・・・、協力はさせていただきます。

愛知県津島市で、シェアハウスをやってやろう!という方がいたら、とても嬉しいです。

こんな感じにしていただけると、なお嬉しいwww

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いえいえ・・・私の趣味趣向を押し付けてはいけませんので・・・・リフォームは、ご自由にしていただいてけっこうです・・・。

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2016年12月03日

2115)農地、山林、雑種地は、重要事項説明が必要なのか?

本日は、少し、専門的な話になりますが・・・・。

重要事項説明の話です。

この内容は大変重要ですので、十分理解を・・・ってやつなんですけど・・・このブログは、玄人さんだけではなく、素人さんもいますので・・・簡単に説明をしておきますが・・・。

宅地建物取引業者(不動産業者)が、宅地建物の取引をする際に、宅地建物取引士が、取引当事者に取引等、契約上重要な事項を説明することをいう。
説明の内容を記載して当事者に交付する書面を、重要事項説明書という。宅地建物取引業法第35条に規定されているため、不動産業界用語で重説、又の名を、35条書面ともいいます。

重要事項説明は、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、又は、不動産取引を代理・媒介する場合であり・・・、その説明は、売買契約や賃貸借契約が成立するよりも前に行なわなければならないのであります。



そんなわけで・・・。

先日、不動産業者、4名で楽しく飲んでいました。

事の発端は・・・、そのうちの一人が、我々は、宅地建物取引業だから、市街化区域の農地や雑種地は、お客様に取引上の損害があっても、1000万円を上限にした保証は、該当しないので受けられないという話をしたのです。

その時に、別の業者が、農地は、そもそも宅地建物ではないから、宅建業法35条書面(重要事項説明)は、必要ないという話になりまして・・・・。


そうだとしたら、雑種地や原野等、宅地建物じゃなければ、重要事項説明はいらないな〜wと・・・・。

別の不動産業社が・・・、いや、建物を建てることを目的にしているのであれば、それは、宅地であり・・・重説が必要なのではないかという話になりまして・・・。

私も、じゃあ、これからは、調整区域の農地や雑種地の売買は、重要事項説明をするのはやめようか?と・・・言ってみたみたのですが・・・。

なんだかんだ言っても、酒の席での話であって、結局、4人とも、市街化区域、調整区域、未線引きだろうが・・・宅地、農地、雑種地とか関係なく、重要事項説明をして、その後に契約をしているということでした。

法律が、どうであろうが、不動産業者が不動産の取引をする以上、重要事項は、やるべきだと思います。

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重説は身を助けるw

調整の雑種地の売買で、市街化調整区域内であるので原則建物の建築はできませんという条文ひとつで、どれだけ命拾いしたか分からないくらい・・・需要事項説明書に助けられたことか・・・。


というのも・・・勝手に建物を建てたりして、行政から指導を受けた際に・・・、不動産屋が建つと言ったとか、建物を建ててはいけないと知らなかったとか・・・、意味のわからない言い訳をして、不動産業社に責任をなすり付けようとした輩が、けっこういましたからね〜。

昔、ある運送会社なんて・・・、ドラム缶を何百個も並べて、その上に床を作り、その周りに鉄骨を組んだり、コンテナを積んだりして、屋根までつけて、簡易配送センターまで勝手に作ったことがありました。

運送会社の駐車場にすると言って、雑種地を借りておいて、無断で倉庫や、配送のプラットホームまで作っておいて・・・、行政から撤去するように言われたら・・・、不動産屋が建ててもいいと言ったと主張して・・・、当社宛に、弁護士を使って内容証明で、2億ぐらいの損害賠償請求をしてきた馬鹿がいましたけど・・・。

重要事項説明に、しっかりと、建たない!と記載してあったので、すぐに相手が引き下がりましたけど・・・。

その他にも、いろいろありまして・・・、農地に、突然、鉄骨を、おっ立てて小屋を作った人もいまして・・・、不動産屋が建つと言った、知らなかったととぼけられたことも・・・、とにかく、重要事項説明で、何回、助かったのか分からないですw

結局、重要事項説明書というのは、お客様に対して、きちんと理解をしていただき、不動産業者が、正しい取引をしたという証明になるわけですので・・・、お客様のためだけではなく、不動産業者のためにもなるものなのです

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まあ、それはそれとして、ちゃんとした取引をするために、どんな物件でも重要事項説明をするとして・・・・。

でも、実際に、法的に、市街化調整区域の、農地や雑種地に、重要事項説明は必要なのか、どうなんでしょうね〜・・・。

大半の不動産業者は、すべての取引に対して重説をするわけで・・・この問題は難しいです。

まず、業法では・・・、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。ということですが・・・・宅地、建物以外は、そもそもが、宅建業法の適応外だというのは間違っています。

宅地の定義として、市街化区域内であれば、用途地域内の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むとありますので・・・、 農地だろうが、山林だろうが、宅地ということですので、宅建業法が適応されるので・・・、地目の如何を問わず、建物が建つことを想定しているため重要事項説明の義務が生じます。

逆に、調整区域内で、買主が将来に渡り開発許可等を取得して建築の予定が全くない土地であれば基本的には、宅地建物の定義から外れるので、宅建業法の範疇外ということで重要事項説明が不要と考えられるわけです。

まあ、しかし、現実問題として・・・、調整区域内で建物を建てる予定が全くない農地、山林、雑種地だからと言って、重要事項説明をしないで取引をしたら、取引後に、言った言わない、聞いた聞いてない、不誠実だ等、ゴタゴタしたりしてトラブルが生じる可能性がありますので、重要事項説明はしておいたほうがいいのは間違いないです。

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最後に・・・もう一点・・・。

基本的に、重要事項説明は、買主や借主を相手にするものなのですが・・・・念のために、売主や貸主にもしておいた方が良いです。

重説、契約等、きちんと取引をしていても、極稀に、因縁をつけられることもあります。

買主ではなく、売主が、何らか因縁をつけてくる場合もあり・・・、宅建業者が売主や貸主に対して重要な事項について説明をしていて、第35条違反にはならなくても・・・、弁護士等は、第47条(重要事項の不告知)違反に該当するとか、プロが素人不利の契約をした等と主張してきます。

まあ、不動産の取引をする際は、宅地建物でなくても・・・、買主も売主にも、重要事項説明をするのがベストだと思います。

重説は身を助けるw

宅建業者たるもの・・・、農地だろうが、山林だろうが、雑種地だろうが・・・重要事項説明は必要に決まってるでしょうw

そんなわけで、本日は、農地、山林、雑種地は、重要事項説明義務があるのか・・・について書かせていただきました。

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2016年11月28日

2114)分譲用地&太陽光発電用地 募集(買取)

本日は、十数年ぶりに、5万坪分の公図の繋ぎ合せをしました。

某地域の土地を買い取りたいので、5万坪、約600筆分の公図が載った図面を作り、道路、水路、その他公共施設、すでに建物が建っているところ等を色分けして、縦断爆撃式に地主様のところに土地を売っていただけませんか?とお願いに上がるのです。

その中で、まとまりそうな場所を探して・・・・・、その後の戦略は、企業秘密ですw

その第一歩・・・最初の仕事が公図の繋ぎ合せです。

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慣れてない人がやると、無駄に公図を取るので費用が多くかかりますし、繋ぎ合わせの切り張りも、多少頭を使うので数日かかります・・・私なら、半日もあれば、やっちゃいますけどねw

そんなわけで・・・俺がやるわ〜wという事になったわけです。

600分の1の公図を、順に繋ぎ合わせて、一枚の大きなものにする作業なのですが・・・。

これが、以外と難しいのです・・・w

道具は・・・、カッターナイフと、新聞紙と、定規、セロテープ・・・そして、Coffee!

Coffeeは、イラつきを抑えるだめのものですが・・・・(笑)

公図をつなぎ合わせる作業は、公図の各筆の境界ラインの内側で切ったり外側で切ったり、どこまで切るか、どの部分を残すか・・・ちょっとしたパズルみたいなものなのです。


もう一点・・・、経費の問題です。

例えば、一枚ずつ公図を取りながら進んでいくと時間を要しますし・・・費用も、バカほどかかります。

まずは、近くの施設の番地を調べて1枚か2枚公図を取ります。

その公図の中で、地番がついている細長〜〜〜〜い水路とか、水路とかを申請すると・・・、ひとつの地番を取るだけで、何枚も公図が出てきます。

アホな人が公図をつなぎ合わせると、1枚申請して、端の地番を1枚申請してというように取っていくので・・・半分ぐらい公図を捨てることになりますので、長〜い水路や道路を申請すると、長ければ長い分だけ公図が何枚も出てくるのです。

そして・・・その公図を、どんどん繋ぎ合わせていきます。

やり方次第で、5万円かかるか、2万円で済むのか変わるわけです。

そして、時間も考えると・・・やり慣れた私がやるのが一番効率良いというわけです。

そんなわけで・・・。

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約5時間で完成・・・・w

あとは、グーグルアースと、地図を使い・・・色分けするわけです。

そして、いろんな意味合いで、ポイントを絞って、要約書や謄本をあげながら、そこから縦断爆撃方式に地主様に、土地を売ってください交渉を進めるわけです。

本来は、この地域の顔役にご挨拶に伺って情報を収集してから進めていくのですが、今回は、知人ラインで、この地域の顔役が見つからなかったので、縦断爆撃です。

今回、けっこう気合が入っておりまして・・・、この陣頭指揮は私がやりますし・・・、苦戦するようであれば、私も最前線に出て、地主様宅にお邪魔します。

どこから、どういう条件で買うのか等、やり方は、企業秘密です(二回目w)

撃ち落とされて負け戦にならないように・・・頑張って参ります(笑)


今回、何故、社員ではなく私がやっているのかというと・・・・。

宅地分譲の2〜5区画の小型案件、10〜30区画の中型案件は、仕入れているのですが、大型案件の仕入れが、あまりできていません。

大口の85区画に続く大型案件は、今期できていないので・・・。

まあ、正直、カラーブロックオフィス&カフェもオープンしたばかりで、まだまだやることだらけなんですが・・・、宅地分譲の仕入れは、私の本業中の本業なので・・・まずは、主たる部分をサポートしないといけません!

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カフェのほうは、レンタル事業部と名古屋支店の社員たちに頑張ってもらうとして・・・。


現在、宅地分譲、セントフィールド半田13区画も、2区画になり・・・、津島、愛西、北名古屋も残り少なくなってきました。

在庫が少なくなり、弊社の開発事業部も、来期の用地の仕入れを頑張っておりますが、数的に少々足りないようで・・・・、私のところに協力要請がありました(笑)

このブログの読者さんは、不動産投資家、不動産業者、建設業、士業の方々等が多くいらっしゃるので・・・・。

小さいものは100坪ぐらいから〜、大きなものは10000坪ぐらいまで、宅地開発ができる土地を買わせていただきたく、本ブログ内で募集をさせていただきます。



もうひとつ、本日は、読者の皆様にお願いがございます。

本年の9月から11月までの間に、土地付き太陽光発電所(利回り10%〜11%)を11区画販売をいたしました。

しかし、・・・お客様の数ほうが大きく上回ってしまったのです。

太陽光発電所が欲しいと、物件が出るのを待っているお客様が20名以上いらっしゃります。

つまり・・・太陽光発電用の土地も見つけてこなくてはいけないという状況で・・・しかも、売電価格は下がる傾向にあるわけで、時間に限りがございますので・・・、正直、かなり追い込まれております。

年内に、20区画分以上の太陽光発電用地を買いたいということです。

出てくればですが・・・、30区画分・・・50区画分でも構いません・・・200坪以上の土地で、坪単価1万円以下のものを探しています。

愛知、岐阜、三重、静岡、長野等・・・・中部電力エリアで・・・2016年12月末までに契約をしていただけるものに限ります。

できれば雑種地、山林、原野が望ましいですが・・・、白地であれば農地でも構いません。

道路幅は狭くてもいいので、道路についているもので、近くに電柱があるものがありがたいです。

例えば

・現在使っていない新宅地や雑種地、原野、山林等があり処分に困っている。

・田畑を持っているが、将来、農業を続けていくつもりがない。

・宅地と農地と同時に処分したい

そんな土地があれば、是非、お譲りください。

又、そんな土地の売却を依頼されている不動産業者様も是非ご協力ください。


お客様に販売する価格も、1万円前後なので、それ以上高く買うことはできませんので、大変申し訳ないのですが買取価格1万円以下でお願いします。

ご連絡は、このブログの下部の(近藤社長へのメッセージ)にメールしていただくか、千代田不動産本社(➿0120−354−711)にお電話をください。

※購入は、24円単価で太陽光発電ができる事を条件としております。

申請の問題、場所、日当たり、道路付き等、又、情報が多い場合は、条件の良いものを買わせていただくので、すべての土地を購入できるわけではありません。

お断りする場合もございます。

宜しくお願いいたします。


う〜ん・・・。

太陽光発電も、今の24円の買取価格で利回り10%〜11%・・・来年度は、いくらになるんでしょうね〜?


21円? 20円?・・・もう、設備の値下がりも限界まできてますし・・・今期が、産業用太陽光発電が美味しい最後の年度になるかもしれませんね〜。

その後は、ご家庭のカーポート等に太陽光パネルを乗せて、蓄電池を取り付ける・・・自立型の発電住宅に力を入れていくのか・・・、それとも、風力、水力、バイオマス等の他の発電事業に行くのか・・・前々から考えていますが、まだ、決めておりません。

家庭用の太陽光発電は、蓄電池も安くなりましたし・・・、車も電気自動車化していくようですし、今後、自立発電住宅は増えていくのは間違いないので、自立型発電住宅に力を入れたいですけど・・・

現在、土地上に設置する産業用太陽光発電所の蓄電システムは、まだまだ先の話になりそうなので、正直、電気の供給が不安定ですし・・・かなり増えましたので、もう限界にきている気がします。

まあ、太陽光発電が増えたので、夏の日中の電力不足は、かなり解消されましたけどね。

我々、中小企業が手を出せる規模の、風力、水力、バイオマス等の発電事業もは、いまいちパッとしないですけど・・・やってみたいというか・・・、追求していきたいところではあります。

 『お〜い、高橋くん・・・発電事業の事だけど・・・。』

2016-11-23-13-35-56


高橋くん 『・・・・・・・・・・・。』

 『あっ・・・今日は、休みか・・・。』

高橋くんが休みの日は、寂しいので、風船を置いていますw

発電事業については・・・・。

最近、寝るときに、発電についていろいろ考えるんですよね〜w

高いところから水を落としたり、昔の水車みたいな水力発電ではなく・・・、流れのある川や水路の円形上の渦巻きを起こすような構造物の設計を考えて、真ん中で水車を横にして回し、渦の中心から落ちる水で更に水車を回し発電するとか・・・、水力で風力を作るとか・・・。

太陽光パネルの反射を使って発電できないかとか・・・。

考えているうちに、頭の中で水車や風車が回って寝てしまうんですけど・・・・(笑)

何にしても、発電事業は、取り組んでいきたいと思っています。


そんなわけで・・・。

読者の皆さん・・・気がつけば・・・年末ですね〜。

今年の年末は、宅地分譲、太陽光発電用地の仕入れと・・・、通常の不動産業務、販売した太陽光発電の連携等・・・そして、忘年会シーズンということで・・・。

今年の年末も忙しくなりそうです。


読者の皆さんも、年末は忙しくなるのでしょうけど、飲み過ぎ食べ過ぎ等・・・お身体のほうもご自愛ください。

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2016年11月23日

2113)不動産コンサル?(師弟関係、子会社?)

不動産コンサルの仕事は、毎度のことだが、紛争系ゴタゴタ案件が多い。

商工業用地の開発等も多いが、それはそれで、行政や地元の調整もあり大変だが、相続や離婚等の紛争系は、精神的に疲れるというか、神経を使うからなのか肩と首筋がゴリゴリになる。

まあ、不動産コンサルの仕事なんてものは、何をするにしても、大なり小なり、面倒な話になる部分はあるわけですが・・・。

今日のブログは、愚痴っぽいスタートになったが・・・、今回の内容を、読者さんに知ってもらいたいので・・・少しだけ書かせていただくことにします。

まあ、今回の内容を簡単に言うと、師弟関係のビジネスパートナー同士のゴタゴタなんですけどね〜・・・。

話に入る前に・・・人気ブログランキングが本日2位になっております

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ありがとうございます


さて、今回の話に戻りましょう・・・。

某不動産会社の説明

不動産業者 ゴタゴタ不動産(仮称)は、10年ほど前に、関東の、ある不動産デベロッパーの社長Aが、子分B(出入りの不動産屋社員)にお金を貸して設立をさせた法人なんだが・・・・お金を貸しているだけで、株主になっていいるわけでもなく、役員になっているわけでもなく、ただ、顧問という肩書きの名刺をもっている程度でした。(表面上は資本関係のない会社)

つまり、経営という部分で、どこにもデベの社長Aの名前が出てくるわけではなく、資本関係は、当時の金銭消費貸借契約書のみで、ただの顧問のオジさんだったわけです。

売り上げは・・・。

Bは、それなりに仕事ができる男であったので、自分で仕事も取ってきて、某不動産業者の売り上げの40%を稼いでいる・・・某デベロッパーの社長Aさんも人脈が広いので、仲介の仕事を取ってきては、某不動産業者で仲介をさせたり、自分の本業のデベのほうからも仕事を回しているので、60%ぐらいの仕事は、デベ社長Aさんの売り上げである。

もちろん、平均の話であり、A50:B50の年もあれば、A70:B30の年もあり、平均すると、40%:60%になるわけだが・・・基本的に作業的な部分の実務は全てBがやっていました。

経費と、個人の収入は・・・。

この状態が約10年続き、Bは、年収2000万円〜2500万円ぐらいあったわけで、会社の経費は700万平均ぐらいを接待交際費に使っていたわけですが・・・

Aは、仕事を出したり、お客さまを紹介しているということなんだが、別に給料が欲しいわけではなく、某不動産業者から、営業用の車1台と運転手をつけてもらい、尚且つ、接待交際費&もろもろの経費を、平均して年間3000万円ほど使っていました。

その他、Aさんは、ブログに書けないような経費もあったりするかもしれませんが・・・w

会社の資産は・・・。

不動産、会員権、車、その他、あれこれ細々したもの・・・太陽光発電所も数カ所あったかな〜。

まあ、10年もやってきたので、それなりにあるわけですが・・・・。

今回の紛争については・・・・。

Bは、自分が不動産会社の社長として、真面目にコツコツ全ての実務をやっているのに・・・、Aは仕事を持ってくるだけで経費をアホみたいに使っている事の不満が爆発したわけです。

車を取り上げ、飲食店、飲み屋、旅行代理店の支払いと止めて、顧問を解任して・・・、10年前に借りたお金に関して、時効を主張しています。

Aは、Bに対して、Bは元々、Aの会社(某デベロッパー)に出入りている不動産屋の社員で、Aは、公私ともに子分みたいに扱っていたわけで・・・、俺が金を出して作った会社で、名義をBにしているだけで、Aは雇われ社長じゃないか・・・本来の実質的な関係と、今までの流れを考えると飼い犬に手を噛まれた気分だと怒っているのです。

双方、弁護士を立てて喧嘩が始まったわけですが・・・・、デベロッパーA社長は、弁護士に頼んでいるだけでは不安だということで、わざわざ名古屋にまできて、私に相談を持ちかけてきたわけです。

 『Bも、なかなかやりますね〜・・・。 借りた金を踏み倒して、完全に会社を自分のものだと主張しちゃっているわけですが・・・。 原因は何ですか? 何か火種があるでしょう。』

A社長 『う〜ん・・・。 まあ、お客さんと、行きつけの銀座のクラブに飲みに行って、銀座のクラブのママの誕生日に、派手に振舞ってしまい・・・・その月は、600万円ほど請求があったんだ。 それで、支払いが遅れたので、Bに激怒したら偉そうに口答えをしたので、ゴルフクラブで、社長室の机と、マイセンの花瓶型のランプを、ナイスショットしたんだ・・・・。』

 『なるほど・・・ワイルドですねw で・・・、社長の事だから、銀座で恥をかかせやがって・・、恩知らずが・・・、会社を潰せとかやめろとか怒鳴り散らしたんですねw 』

A社長 『よく分かったな〜・・・。 もしかして、先にBから連絡がありましたか???』

 『いえいえ・・・。 想像通りだったんですね・・・w あははははw』

A社長 『笑い事じゃないですよ・・・・。 近藤社長には、Bに不動産会社を出してやる時にも相談をしましたよね。、近藤社長も、何度かBとは会っているから、今回、相談に伺いました。 弁護士まで間に入れて・・・あんなに目をかけてやったのに・・・、本音は、怒りを通り越えて悲しいですよ。』

 『まあ、雇われとは言っても10年も社長をやってると、自分のルーツとか、昔の恩とか忘れちゃうんでしょうね〜。 俺は、経緯を全て知っているわけで・・・、Bは当時、別の不動産会社の社員で年収600万円ほどでしたよね〜・・・、A社長は、不動産取引だけではなく、夜も飲みに連れて歩いて可愛がっていらっしゃって・・・不動産会社まで出してやった。 よく覚えていますよ。』

A社長 『10年以上前から連れ歩いて可愛がっていましたし、歳も離れているので、あいつに吐き捨てるように口答えされて、引くに引けなかったんですよ〜。 近藤社長、間に入ってもらえませんか? 弁護士に頼んでいても悪化していく一方で、喧嘩をしているままなんですよ。』

 『う〜ん・・・。 すでに弁護士が入っているわけですから、やりにくいですよね〜・・・。 そうだな〜・・・、一度、Bさんに連絡して話してみますよ。  まあ、それもそれとして、せっかく名古屋に来たんですから飯でも行きましょうw』

そんなわけで・・・Aさんから相談を受けて、Bさんと話してみることになったわけですが・・・。

Aさんは、天むすを食べて、とんぼ返りで帰っていきました(笑)

2016-11-21-13-51-05


翌日、Bさんに電話をしました。


私も、数回、いっしょに飲んだくらいなので、たいして人間関係があるわけでもないので、どうやって話をするか悩みましたが・・・とりあえず、出たとこ勝負で行くことにしました。

 『名古屋の近藤です・・・今、ちょっといい???』

B社長 『10分ぐらいなら時間があるので構いませんよ・・・。 近藤さんがわざわざお電話をしてこられるぐらいですから、うちの会長(顧問)の件ですよね〜。』

私は、ここのポイントで、Bさんが、A社長の事を、うちの会長という言葉を使ったので・・・、もしかしたら、仲直りできるかもしれないと思いました。

 『まあ、そうなんだけど・・・。 A社長、一番可愛がってきた奴だけに、引くに引けなくて怒ってしまったと、落ち込んでたよ〜w ゴルフクラブ持って暴れたらしいな・・・Aさんらしいな〜www 聞いた時に、Bさんには申し訳ないけど、笑ってしまったよw』

B社長 『部屋に置いてあったクラブを抜いて、いきなりですからね〜。 会社を潰せと言われました。 会長の暴力沙汰は慣れているので気にしていませんが、自分が、10年間築き上げてきた会社を潰せと言われて、この会社は私の物ですので、会長(顧問)を解任しました。』

 『まあ、Aさんも、ああいう人だから、会社を立ち上げたのはいいけど・・・10年間大変だったと思わ〜、でもな・・・、法的にどうこうって話ではなく、俺から言わせてもらうと、おたくの会社は、Aさんの会社であって、申し訳ないけどBさんの会社ではないんだよな〜。 どれだけ可愛がってもらった? まあ、辛い可愛がりもあったとは思うけど・・・。』

B社長 『近藤さん、今年、自分も42歳になりました。 会長と知り合って13年です・・・会社を立ち上げてから、10年・・・年が明けると11年です。 10年間、会長のやりたい放題で、自分は、会長の遊びの金を作り、言いなりになってやってきました。 資金繰りが苦しくても何とかしてきました。 契約の手付金を払えなくても会長の遊びの金を払ってきました。 10年ですよ。十分、ご奉公と恩返しはしたつもりです・・・わかりますか???』

 『そう言われるとな〜・・・。 でも、Aさんが言うには、自分の作る売り上げが60%、Bさんの売り上げは40%だと言ってたぞ。 接待交際費も使っているし、収入も、めちゃ増えたんだろ?』

B社長 『会長の60%は、元々会長の知り合いだった人と、その枝の枝の先の葉っぱまで計算をしての話です。 実質的に、会長が持ってきた話ではなく、実際は、私が開拓をしたり、会長の知人から紹介を受けて広げていった人たちです。 会長が持ってくるは、10%あるかないかです。 それで、女の人に見栄を張って、近藤さんもご存知の通りやりたい放題です。』

 『なるほどな〜・・・。 それで、縁を切って、支払いをストップして、Aさんから借りた金を踏み倒した・・・しかも、弁護士間に入れて本人とは話し合いもしない! 理由は、十分に恩返しをしたから・・・後足で砂をぶっかけて喧嘩別れすればいいということなんだな?』

B社長 『いえいえ・・・。 近藤さんは、外から見ているだけで中身を知らないから、そう思うかもしれませんが、10年の間には、それはもういろんな事があって・・・、会長が使った使途不明金は、私が会社から借りた形になっているのですが、いくらあると思いますか?  1億、超えているんですよ。 私の給料から穴埋めしていますので、実際には6000万円ですが・・・。』

 『まあ、Aさんの金の使い方だと、納得できてしまうな〜・・・。 さすが、頭の良いBさんだ・・・w じゃあ、未来の事を計算してみよう。 逆に、Aさんが、Bさんに、してやられた・・・裏切られた・・・親殺し、謀反人だと・・・今後、言い続けた時の損失はいくらになると思う? 厳しい話をするが、Aさんは、ただのジジイではない、今でも力のあるデベロッパーの社長だぞ。 喧嘩して今回勝ったところで、三日天下になるんじゃないのか?』

B社長 『近藤さん・・・、それは、脅しですか? 』

 『いえいえ・・・。 計算してみてって、算数の問題を出しただけですよ。 やるなら本体と他の子会社まで、息の根を止めるならともかく、それは無理だろ?  中途半端に攻撃するのは、どうかな〜と言ってるんだよ。 数ある中の一つの城を取っても、その城で平穏に暮らす事はできんのじゃないかな〜? 意味わかる?』

B社長 『そんな事は承知の上です。 すでに、疎遠になった方もいます。 でも、会長とは縁を切りたいんです。 自分は、真面目にやってきましたけど、会長が、わがままを言って、全部破壊するんです。 会社も、私の人格もです・・・。 売り上げが半分になっても、会長と縁を切ったほうが、気持ちが楽になりますし、稼いでも好き勝手に使われてしまうので、自分だけのほうが利益も出ます。』

 『そ・・・それは分かる。 確かに、穴の空いたバケツに水を汲んでる感じって事だよな。 でもな・・・、喧嘩別れするか、今まで通りのままで続けていくか・・・答えは、2つじゃないと思うんだよな。 その真ん中あたりの答えがある気がするんだよ。 喧嘩別れではなく、Aさんと、距離をおいて付き合っていくとか・・・。』

B社長 『敵か味方か。。。敵なら殺す、味方は飼い殺し。。。どちらかでしょう。 会長の性格は、自分が一番よく知ってますので・・・無理ですよ。』

 『Bさんでは、無理だろうな・・・。 だから俺が間に入ってあげようとしてるって分からんの? Aさんも、この状況下で、俺に相談してきたということは、二つに一つの選択を望んでないって事だと思うんだよな〜。 俺、Aを潰すとか、聞いてないもんw 逆に、可愛がってきたつもりなんだけどな〜って悲しそうにしてたぐらいだからな。 ちょっと俺に任せてみない?』

B社長 『任せるって、どうおさめるつもりなんですか???』

 『分からん。 でも、とりあえず、10年以上A社長の下で頑張ってきたんだし・・・彼は彼の人生をという部分で、Bさんを独り立ちさせてあげないとおさまらないと伝えながら今の会社の資産の分配の話をするつもりです。 でも、借りた金は返そうね。 今まで迷惑をかけられた分を相殺するとか、手前勝手に考えて、時効で借金消しちゃう何て事は、男としてやったらあかん事じゃないか? 借りたものは返して、きちんと自分の会社にしなくてはあかんだろうw そう思わん?』

B社長 『ですから・・・、話したくても話し合いにならないので・・・、その件は、弁護士と相談をして・・・・。』

 『弁護士じゃね〜よ・・・お前と、Aさんの問題だろう。 都合良く、自分の気持ちは人様には分からないとか甘えた事を言ってるくせに、第三者の弁護士入れて、法的に決着しようとしてるんじゃね〜か・・・。 このまま弁護士任せで進めていくのであれば・・・敵は増えるだろうな。 Bくんは、そういう糞な人間性ってことで、理解して、この場で電話を切ればいいか?』

B社長 『近藤さんは、そうやって私の人格を否定しますけど、正直、会長とは一秒も関わりたくないんです。手柄は自分、ミスは私、全ては俺のおかげ、会社の私物化、私は何なんでしょう? 借りたお金は1000万円、会長が使ったお金は使途不明金だけで一億を超え、経費も合わせると数億円ですよ。 働いても働いても、訳がわからないお金を持って行かれて、本当に、もう嫌なんです。 近藤さんが間に入ってくれても、解決しないと思います。』

 『結局、弁護士任せで逃げるわけね? Aさんと向き合って、知り合ってから今までの事を、ひとつずつ話したらどうだ? 俺としては、きちんと話し合った上で、解決をしてほしい・・・。 それでダメなら、弁護士同士しか仕方ないと思うが、とりあえずは、話し合わないと・・・お互い恨みつらみを持って生きていったら、なんか気持ち悪くないか?』

B社長 『それはそうかもしれませんけど、話し合いは無理でしょう。 罵声を浴びせられ、下手をしたら灰皿で頭をかち割られますよ。』

 『何度も言うけど、俺が間に入って、きちんと話をするわ。 双方、納得いく形を作るから・・・とにかく、一旦俺に任せろ・・・。 Bくんの思いは俺の言葉で全部伝えるから・・・、今、Aさんも凹んで部分的に反省しているところもあるし・・・喧嘩別れなんて、いい事なんかひとつもないだろ?』

B社長 『わかりました。 会長も反省しているところもあるんですね。 今だけ、口だけだと思いますけど・・・。 話の内容次第で示談を考えます。 』

そんなわけで・・・何とかBさんを交渉のテーブルにつかせた。

そろそろブログも長くなってきたので・・・ここからは手短に書かせていただきますが・・・。

その後、A社長に、Bの主張を、そっくりそのまま伝えたところ・・・・誰が拾ってやったんだ〜とか・・・、子供を私学に入れる時に入学祝いでポケットマネーで300万円あげたとか・・・、取引に失敗して第三者に損害を与えた時も尻を吹いてやったとか・・・、未練たらしい話を散々聞かされ・・・Aさんが、ちょっと話し疲れたのを感じたので・・・・。

私は、今回の師弟関係の骨肉の争いの・・・・落とし所の話をしました。

 『まあ、人間なんて、最初はありがとう。 次は当たり前・・・。 その次は、不満を探しだして・・・・、最後は、我慢できなくなる生き物ですかね〜。  Bさんは、このまま弁護士を間に入れて戦うつもりですが・・・、このまま犬猿で行くのか・・・、何らかの示談交渉をするのか、どうしましょう? A社長の一歩も引かない生き方で、B社長の息の根を止めるまで圧力をかけ続けるのか・・・、折衷案で、どこかで折り合うのか・・・。 今まで通り会社を続けるのは100%無理なので・・・。』

A社長 『ここまでこじれてしまうと、もう無理ですね〜・・・。 あいつは、自分の力がどれほどのものなのか、思い知るといい! このまま好きにやらせましょう。 惜しい奴でしたけど、それだけ恨まれているとは思いませんでした。 私も諦めがつきましたよ・・・あはははw』

 『ちょっと待った・・・。 俺を巻き込んでおいて、結論、そのまんまやらせましょう・・・ですか・・・。 まあ、俺なりに、話し合いに応じるように、かなり頑張ったんですけどね〜・・・。 ここまで来たら、多少なりとも示談をしてもらわんと、今度は、俺が収まりつかないですよw まあ、1000万円返金させて、会社の資産もいただかないと・・・例えば、太陽光発電関係とか・・・。』

A社長 『Bに対して1000万円の借用書しかないのに、どうやって法人の太陽光発電の所有権を移転するんだ???』

 『Bさん次第ですけど、明日、税理士に確認しますが・・・、Bさんが協力をしてくだされば、おそらくできると思います・・・。 その代わり、A社長の関係は引かせても構いませんが、Bさんの商売の邪魔はしないとお約束してください。 要するに、御社の本体のほうと付き合いのある会社や個人はいいとして・・・・Bに関わらない、邪魔をしない・・・つまり、そっとしといてあげるんです。 できますか? 』

A社長 『ん〜〜〜〜。 俺の関係は、俺が引かせなくても、Bとは縁を切るだろうね。 すべて、近藤さんにお任せします。 こちらから相談したのに、感情的になってしまい申し訳ない・・・。 徹底抗戦するも良し、折衷案で示談するも良し・・・どのような形でもいいです。 宜しくお願いします。』

 『まあ、喧嘩したら当然にAさんが勝つんだろうけど・・・、両者とも、相手の秘密も握っているんだろうし、無駄な喧嘩をして両者怪我をするよりも、円満解決をしましょう。』

そんなわけで・・・・これで、何とか、両者ともに戦意喪失・・・・。

翌日・・・・。

再度、Bさんに電話をしました。


要するに、Bさんの不動産会社は、当時、Bに資本金がなく、しかもA社長の提案であり、A社長に出資してもらってBさんは、社長になったわけです。

通常は、Aさんが株主になり、Bさんが社長になるわけなんですが・・・、今回の場合は、Aさんは株主ではなく、会社を立ち上げるためのお金を貸したのです。

書面上、手続き上の事はさておき、株主がAさん、社長がBさんということになるので、Bが俺の会社だというのは、師弟関係の弟としてどうなんでしょう?

資本金を他人に借りて・・・自分が出資者も兼ねる・・・は、同じ代表取締役でも全く置かれている立場が違うのです。

本来であれば、社長側であるBさんが退任するべきでしょう。

法的にどうかは別として、世間、社会は、そう見ます。(Aさん株主、出資者、Bさん、雇われ社長)

つまり、Bさんが、Aさんを裏切った・・・、Bさんが会社を乗っ取った・・・・、世間の人たちには、会社の中身は分かりませんので、確実に、そう見ることでしょう。

この事を説明した上で・・・・・。


1000万円の返金をしてほしいということと、太陽光発電所を全部Aさんに渡すということで、今後、Aさんは、Bさんの会社には一切関わらないということで、話をしました。


 『誰が、どう見ても、師弟関係、親子関係であり・・・、そこで交わした契りは、師匠、親が、白といえば白、黒といえば黒という関係・・・、それが嫌なら、Bが、師弟関係、親子関係を、解消して・・・自分が引いていくのが筋であり、師匠、親を、攻撃するのは、人の道に反する行為だと思う。』

『そうはいっても、Bさんの長年の功績を知っている人たちは、Aさんが、Bさんを裸で、外に放り出したというのも、これまた格好の良いものではない。
Bさんは、師弟、親子関係を解消するのに、裸で身を引く事も考えたが、家族の事、会社の社会上の責任もある状況であるため裸で身を引くことはできないので・・・、Aさんに感謝の気持ちで、出資金の返金と、Aさんの将来の安定収入を考慮して、太陽光発電所一式を渡し、今の事業をそのまま続けますというのが一番きれいな形だろうと考えた。 Bさんから、Aさんに提案をしたという事でおさめましょう。』

Bさんは、最初、不満そうだったが・・・、これで、Aさんは、縁がきれるので・・・Bさんは本当の意味での独り立ちができるということで、最後は納得してくれました。

そんなわけで・・・、私が仲裁人となるわけですが・・・、あとは、弁護士が書類を作成し・・・税理士と司法書士を入れて手続きを進めるだけとなりました。

とはいっても、細かい調整や、条件も、もう少し出てくるんでしょうけどね〜・・・w

因みに、皆さんの気になるところは、私の報酬だと思いますが・・・・


今回は、経費が電話代だけなので、ラーメンでもご馳走してくれればいいのですが・・・、Aさんからの申し出により・・・、B→Aの返済分と、所有権移転をする太陽光発電所の査定価格を足した額の3%をAさんから頂くということで、それを私の不動産コンサルタント料とさせていただきました。


しかし・・・、まあ・・・なんと申しますか・・・、こういうAさんとBさんみたいな関係が、こじれると面倒くさいですよね〜w

Aさんは、拾ってやった・・・、出世させてやった・・・、儲けさせてやった・・・・。

当初Aさんは、Bさんに対して、こいつ、なかなか見込みがあるし、可愛い奴だな〜・・・独立させたら、こいつも出世できるだろうし・・・俺も儲かるかもしれないな〜とか、思って出資をしたわけですよね〜。

そして、Bの成長が嬉しく、自分も更に至福がこやせたわけで・・・WinWin。

Bさんは、俺が稼いでいる・・・、俺が会社を動かしている社長だ・・・、金を与えてる・・・。

当初は、会社を立ち上げて社長として頑張れと言われて、嬉しくて、必死で頑張り、収入も増えて、A社長に感謝の気持ちで、好き勝手していただきながら・・・・自分も、今まで以上の生活ができて、WinWin。

Aさんの金の使い方は、昔から豪快な人だったので何も変わっていないのに・・・、Bさんは、Aさんを、師匠とか、親とか、恩人という思いが薄れて・・・・、もう少しで、人の道を外れるところでした。

逆に、Bさんは、年々歳をとり、社会的にも昔とは違う立場になってきたのに、Aにとっては、弟子、息子みたいな感覚なので、いつまでも一人前扱いをしていなかったという部分もあり、それはそれで、Bの気持ちが分からないわけではないんですけどね〜。

要するに、表面的には、資本関係はないが、実は子会社という形も悪かったのかもしれませんが・・・それはそれで、双方が納得してスタートしたわけですから、私から言わせると、親を裏切ろうとしたBのほうが若干分が悪いように思います。

何にしても、人と人の、揉め事の間に入るのは疲れます。

Aさんは、少し残念そうですが、私に感謝の言葉を連発してくれていますが・・・、Bさんも、残念そうに、数回、お礼を言ってくださりました。

金や物の線引きはできるわけですが、心の線引きが、きちんとできたのかは、微妙な気がして・・・何となく重いです・・・なんか、スッキリしない仕事でした。

そんなわけで、コンサルの仕事なのか分からない、師弟関係のもつれ・・・の話でした。

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