2018年06月04日

2149)収益物件について、よくある相談(不動産投資)

不動産投資の話の前に・・・。

久しぶりに、ケンタッキーフライドチキンに行ってきました。


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 『こんにちは〜w カーネルさん、尊敬してます・・・今から、ケンタッキーフライドチキンを沢山食べますので。 握手してください。』

そんなわけで・・・、本題の、収益物件の話に進みますが・・・写真は、ブログの内容と関係ないので、気にしないでください(笑)


さて・・・本日のブログです。


私のブログの終わりに、ブログのコメントとは別に、近藤社長へのメッセージはこちらへ!というバナーあるのですが・・・・。

ブログに対しての感想や意見や、一般、企業、投資家からの不動産相談、遊休地相談、売却相談、その他、相続、建築等、いろいろな相談があります。

ブログの更新をすると、3件〜5件・・・多いときは十数件のメッセージ、相談をいただきます。

最近は、メッセージの返信を済ませてあらブログを更新するようにしておりますが、稀に、迷惑メールの方に入ってしまうこともありますので、返信が遅くなったり、もしかすると返信できていなかったりする場合もあるかもしれません。

相談内容次第では、匿名での相談は受けない事もありますのでご了承ください。

基本的には、極力、早めには返信させていただいております・・・m(_ _)m

ただ・・・、個別の不動産相談はともかくとして、ブログの記事に対するコメントは、正直言うと、ブログのコメント欄にいただきたいというのが本音です。


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さて・・・今日のブログは・・・、ちょいちょい頂く、収益物件の購入相談の話を書かせていただきます。

昨日、相談者Aさんから、名古屋市内で収益物件の購入を検討しているということで、相談を受けました。

電話番号が記載されており、メールでやりとりするより、電話で話したほうが早いので・・・・電話をしました。

ご挨拶をさせていただき・・・、場所、レントロール、現在の状況、金額、借り入れ等、10分ほど、内容をお聞きして・・・。

 『読者の方なので、本音で話しますけど・・・、本来、こういうのって、同業者の邪魔をすることになるので、正直、嫌というか言いづらいんですよね〜。 このニュアンスでご理解ください。』

相談者A 『それは、よろしくないという事ですか? 不動産屋さんには近藤社長から聞いたと言いませんので、もう少し具体的に教えてもらえませんか?』

 『う〜ん。 じゃあ、私なら、この物件を勧められたらどうするかという話をしますね。 速攻で断ります。 おそらく、東京かどっかの、収益物専門でやっている業者ですよね〜? 』

相談者A 『は・・・はい・・・! 何故、分かるんですか???』

 『臭いでわかります。 要するに担保価値と、満室想定利回りだけで、今だけの話で、10年後、20年後の事を全く考えていないからです。 築年数、12年のRCで評価は出ますから借り入れはしやすいですけど、地下鉄の駅から遠く、たまたま現在の空室が2室なだけで・・・、しかも、満室の表面利回り7%台・・・・。キャッシュで買うなら、生き残れますが・・・、8割融資で買ったら、早くて5年、遅くても10年ぐらいで、キャッシュフローは出なくなる可能性が高いので、私だったら速攻断ります。』

相談者A 『でも、RCで対応年数が長いですから、借り入れができるんですよね〜・・・。他の物件だと、断られることが多いのです。 銀行が貸してくれるということは、安全な物件だということだと思うのですが・・・。不動産営業さんも、そう言ってましたし・・・。』

 『申し訳ないですが・・・、それは違います。 銀行が貸すから安全? 私から言わせていただくと、爆笑しちゃう内容です。 それよりも、なによりも、大事なのは物件自体でしょう。 借り入れ重視で物件を選ぶのは、危険ですよ。 私は、物件が良いか悪いか、将来性、出口も含めて、それが基準です。それから、融資の話です・・・。 もちろん私だったらの話ですよ。』

相談者A 『名古屋市内で、この場所は、あまり良くないということですか?』

 『いいえ! 表面利回り10%でるなら、リスクは少ないです。 それでも、10年は安全でしょうが、20年先を見ると少々怖いな〜と思うので・・・。 利回り10%で買って、空室が増えないように維持しておけば、おそらく10年後に同じか少し下がったぐらいの価格で売れるでしょうから、購入経費を引いてからの、キャッシュフローと、ローンの完済分を考えると、勝てますからね。』

相談者A 『利回り10%で買おうと思うと・・・・。 えっと・・・。 えっ、とんでもない値段交渉になりますね。』

 『基本、そんな交渉は無理ですよね・・・。 ですから、私だったら、速攻断るんです。』

相談者A 『今、買付をだしてはいないので、断ったほうがいいですよね〜? 』

 『いえいえいえ・・・。 それは、貴方の判断なので、私は、なんとも言えません。 私だったら、その場所、その条件では、死んでも買わないってだけの話です。 どうするべきかの、意見は、差し控えさせていただきます。 私も、同業なので、営業さんの気持ちも分かりますので、他の不動産屋に引き止められたとなれば気分が悪いと思います。 私は、近藤社長だったら、この物件を買いますか? 私だったら買いません。 それだけの話で勘弁してください。』

相談者A 『わかりました。 いいつもブログを読んでいますして、名古屋の物件でしたので、ご相談をさせていただきました。 お忙しいところをすみません。 ブログをいつも楽しみにしております。 ありがとうございました。』

 『物件を購入する際に、10年後、20年後のことを考えながら、物件を見て、自分なりにしっかり調査してください。 融資は、買いたいとなってからでいいんじゃないですか? 借りれる物件を探して買っておけば、必ず儲かるってわけではないので・・・収益物件は、どうしても買わなくてはいけないものではないですし・・・w。 この物件の話ではなく、今後、出会う物件全てに言えることです。 』

相談者A 『本日は、お忙しい中、ありがとうございました。 近藤社長の意見を参考に、一旦、頭をクールダウンさせて、考えさせていただきます。 ブログの更新楽しみにしております。』

 『あっ、はい! 不動産投資の件は、冷静に考える・・・それがいいですよ。 ブログの方は、読んだ際には、是非、ブログランキングの帳票をお忘れなきよう、宜しくお願い申し上げます(笑) それでは、失礼いたします。』

そんなわけで、10分ほど話して、相談を終わりましたが、断わるのか、どうかは分かりません。

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そして、先週も一件・・・この方も、ブログの読者さんですが・・・収益物件の購入相談がありました。

これは、なんと・・・津島市内・・・・。

相談者Bさんとも、電話でやり取りをしましたが・・・、先ほどの、相談者Aさんと同じく、RCの建物で、融資が通りそうということで、購入を検討しているとのことでした。

もちろん、私としては、相談者Aさんと同じように、不動産業者の邪魔をしたくはないので、自分ならどうするのかを、話しました。

本当は、良い物件であれば良い、悪い物件は悪いと言いたいですが・・・不動産業者の気持ちも分かるので・・・、しかし、相談者に嘘はつけないので、私ならどうするかを答えるのが一番良いと思います。

私だったら、買う・・・。 私だったら、このような条件であれば買う・・・。 私だったら、買わない! 

先週、相談があったBさんに、場所、レントロール、価格、現状等を聞いて・・・もちろん、もちろん、私の感覚で答えました。

やはり、Bさんも、関東圏の収益専門の会社から勧められているっぽい感じでした。

 『私だったら、購入しませんけどね〜。』

相談者B 『そうですか〜・・・・。 けっこう、気に入ってるんですよね〜。』

 『う〜ん・・・。 駅遠い、近くに大きな工場もない、津島市内・・・、もちろん、ブログでご存知の通り、工場誘致等頑張っておりまして・・・過疎化と戦っておりますが・・・・。 それは置いといて・・・私なら、今の津島市の状況を考えると・・・・今の物件の価格の半値じゃないと買いません。 私が買うなら・・・の話ですよ。』

相談者B 『半値ですか・・・。 半値は・・・さすがに・・・。』

 『今ですら、空室あるじゃないですか? 10年後、20年後を考えると・・・、どれくらいの需要があり、賃料はいくらにしないといけないのでしょうか?・・・と考えると、原価法とか、銀行の担保とか関係ないというのは、私の考え方で・・・、ちゃんとキャッシュフローがでて、賃貸経営が成り立っていくか、その後売れるのか・・・の価格なんです。 自論ですよ・・・。』

相談者B 『そうですか〜。 買付を出しているのですが、こういう場合は、断れるのでしょうか?』

 『ご自身の判断で、お願いしますね。 私は、断ったほうが良いとは一言も言ってませんので・・・。 それを踏まえた上で、基本的には、断れますが・・・、営業さんも、けっこうグイグイ来ると思いますよ。 まあ、でも、今回の物件は、私なら、はっきり断りますけどね。』

相談者B 『・・・・。 例えば、近藤社長のブログに書いてあった太陽光とか、どうなんでしょう???』

 『申し訳ないのですが、ブログに載せてから数日で完売しましたので、今は、在庫がないと思います。 おそらく、もうすぐ出るようなことは聞いてますが・・・。 でも、ちょっと待ってください。 今の段階では、私としてはお受けできません。 今、検討中の収益物件を、どうされるか・・・白黒きちんとしてからでないと、相手の不動産業者さんに失礼なので、ご自身できちんと結果をだされてから、もしよろしければ、ご相談ください。 申し訳ないですけど、今の現状では、お話はできません。』

そんなわけで・・・・今週と先週・・・2件の、収益物件購入相談がありましたが・・・。

両件ともに、不動産業者の名前はあえて聞いていませんが・・・、もし、相談者さんたちが、断ると想定した場合・・・、そんなことがあった場合は・・・、私の、知人、友人の会社じゃないことを祈ります。

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しかし・・・、まあ・・・。

不動産投資のセミナー等で、お客様を洗脳しておいて、借り入れ重視で、全国各地の収益物件を売りまくるというのは、商法としてどうなんでしょうね〜?


私も、セミナーの講師を頼まれることがあるので、手口は分かりますし・・・無論、自分の信用に傷がつくような仕事は断っていますが・・・。

不動産業者自体が、物件の事を、きちんと調べて・・・、お客様や、物件の将来も考えて、それから売り込みかけるならともかく・・・、最近、思うのは、完全に借り入れできるかどうかをメイン考えて、借り入れできれば、物件を押し込むという、収益物件販売業者が多いように思います。

まあ、これから購入をされる方の場合は、まだしも・・・買って数年経ってから、ネッチもサッチもいかない状態になってからの相談も、けっこうな数がありますので・・・。

買う側も、もちろん・・・、売る側も、もう少し考えなくてはいけないと思います。

というか・・・、不動産投資セミナー等を受講した後って・・・、物件が欲しくてたまらないとか・・・、物件を購入しなくてはいけない!・・・みたいな感覚になって、冷静さを欠いている人が多いように思いますが・・・。

まあ、売ったら終わりが、もしくは、買えなくなるまで売り続けて買えなくなったら終わりというのが、東京方式なのかもしれませんが・・・、私から言わせてもらうと、売った時から付き合いが始まるという感じなんですけどね・・・・。

そんなわけで・・・本日は、収益物件について、よくある相談!というテーマで書かせていただきました。


おっと・・・忘れるところでした・・・

YouTube・・・更新しました



チャンネル登録、宜しくお願いしますm(_ _)m

音全開でご覧くださいw

それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。



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2018年05月31日

2148) 教育の為の不動産売却

本日のブログは、教育の為の不動産売却というタイトルで書かせていただきますが・・・、実は、最近、ジビエに、はまっておりまして・・・。
本題とは全く関係のない、食べ物の写真も載せますので・・・あしからず・・・。


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ラトゥール マルゴー ジビエ

さて、本題に・・・・。


7〜8年前に、名古屋の家を売って、岐阜の実家(田舎)のほうに引越しをされた、お客様(仮称A子さん)から電話がありました。

正直、久しぶりすぎて、スマホに出た名前を見ながら、思い出すのに、3秒ぐらいかかりました(笑)


人間の脳というのは、不思議ですよね〜・・・、その3秒、誰なのか考えていて・・・、電話に出た瞬間には、A子さんの顔、売った家の場所、画像、売った理由、おおよその引っ越した先、その時に話した内容(ところどころ)、その他の情報・・・。

まあ、どれだけ正確かは別にして、以前のお客様のA子さんだと気付いてから電話を取るまでの、コンマ数秒の間に、頭の奥にあった情報を引き出して、何故、電話をかけてきたのかを、数パターン予測をして、電話に出たわけで・・・ある意味、人間の脳というのは、すごいと思ったわけです。

勘違いしないでくださいね・・・・私の脳ではなく、世間一般の人間の脳の話です。

 『もしもし〜。 近藤でございます。』

A子さん 『あっ、近藤社長ですか? 覚えていらっしゃるか分かりませんが、以前、**の家の売却でお世話になりました・・・**です・・・。』

 『当然、覚えてますよ〜w 岐阜の**にお引越しされた**A子さんですよね〜。 フルネームで覚えてますよw こちらこそ、その節は、大変お世話になりました。うわ〜〜〜w 懐かしい方から・・・www 大変ご無沙汰しております。お元気ですか〜?』

A子さん 『はい・・・。 社長さん、お忙しいですよね〜? お電話大丈夫ですか?』

 『あまり大丈夫じゃないですけど・・・。 お久しぶりなので、出てしまいましたw ちょっとぐらいなら大丈夫ですよ。』

A子さん 『すみません。 息子が、留学をするので、中部国際空港まで車で送って行ったのですが、もし、お時間があれば、お会いできないかと思いまして・・・。 お忙しいですよね〜?』

 『う〜〜〜ん・・・。 今、11時20分ですよね〜・・・。 1時と、3時のアポの間・・・、2時から50分間であれば何とかなりますよ。その後だと・・・、6時に錦で、4時に入ってるから、5時から30分ぐらいなら大丈夫です・・・。』

A子さん 『忙しいのにすみません。 それでしたら、どこかで食事をしてから、2時に伺わせていただきます。 津島でよろしいですか?』

 『すみません。 名古屋でもいいですか? 今日は、ずっと名古屋なんです。』

そんなわけで・・・、急ではあったが、とりあえず時間を作ってお会いさせていただきました。

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画像 サツキマス

7〜8年前の話なんですけど、A子さんは、旦那様に先立たれてしまい、当時、小学生の子供を2人を連れて、その家を売却して岐阜の実家に帰られたのです・・・。
※夫が死亡後、住宅ローンが団体信用生命保険で支払われ返済は免除され相続されました。

その時に、そのまま家に住み続けるのか、家を売るのか迷われて・・・、家を売ることにしました。

家を売った後に、賃貸を借りて名古屋で働きながら子育てをするか、実家に帰るか迷われていました。

私は、当然・・・、名古屋に残ることを勧めました。

名古屋の方が仕事もあるし、子供も小さいわけではないし、子育ての環境を変えなくてもいいし・・・団信以外の生命保険も2000万円ほどおりたし、少し貯金もあったようなので・・・、家を売らなくてもいいし、売ったとしても、名古屋に住んだ方がいいとアドバイスをしました。

しかし・・、A子さんは、家を売って、実家に帰る選択をしました。

まず、家を売る選択をしたのは、旦那さんが急死されたので・・・、自分も、子供達も、思い出のつまった家に住んでいることが辛いとのことでした。

実家に帰る選択をしたのは、働きながら母子家庭で子育てをするよりも、お爺ちゃん、お婆ちゃんのいる実家で・・・、田舎の、のんびりした環境の中で子育てをしたいと思ったようで、当時、家を売った2500万円と、生命保険の2000万円と貯金を持って、実家に帰ったのです。

私は、名古屋に残ることを勧めたのですが、結局、実家に帰ることを選択されて・・・、この時、私は、この人の母親としての選択は、間違っていると思いました。

家も現金もあるのだから、適当に働きながら、子育てできるので、わざわざ岐阜の、しかも、田舎に帰らなくてもいいと思ったわけです。

田舎というと、失礼なのかもしれませんが、コンビニまで車で10分・・・因みに、小学校、中学校は、歩いて40分かかるそうです。

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私は、7〜8年前から今までの、A子さんと、子供さんたちが、どのように生活をしていのか、全く知らなかったわけですが・・・・。

話を聞くと・・・、上の子は、田舎の県立高校を出て、名古屋の大学に入られて、この度、留学に行くことになったそうで・・・、下の子は、田舎の県立高校を出て、今年、某国立大学に入ったそうです。

そして、A子さんは・・・、多少、パートや、アルバイトはしたものの、基本は、家にいたそうです。

家にいて、子供たちの教科書に合わせて、自分もネットで、勉強をしながら・・・、子供たちに勉強を教えていたようです。

A子さんは若い時に、英会話を教えながら翻訳の仕事をしていた経験もあるので、自分の子供たちに英語を教えて・・・子供たちは、英語ペラペラだそうです。(俺も英語教えてほしいw)

そんなこんなで・・・、上の子が、実際に英語圏での経験をしたいと希望したので、今回、上の子を留学させたそうです。

そして、A子さんが、今回、私に会いに来た理由は・・・・。

子育てが終わったので、名古屋に戻り働きたい・・・いずれは、また岐阜に帰るつもりらしいが、両親も、今のところ元気なので、5年か、10年か期間は分からないけど、とにかく働きたいらしいです。

ここまで、話を聞いたところで・・・私は、A子さんに言いました。

 『う〜ん・・・。 ご両親は、孫がいなくなり、娘がいなくなり、寂しがるかもしれませんが・・・、まあ、いいんじゃないですかw 女性に年齢聞くのも失礼ですけど、単刀直入に・・・、今、何歳になられました?』

A子さん 『41です。 雇ってくれるところ、ありますかね〜?』

 『えええ〜〜〜w 41歳ですか? 見えないですね〜・・・とか、言いたいところですが・・・、もちろん見た目も大事ですけど、履歴書は、実年齢ですからね〜・・・。 仕事を選びすぎなければ、いくらでもあると思いますよ。 まあ、でも、39歳ぐらいには、見えますよw』

A子さん 『2歳下ですか・・・、それは、実際には、41歳に見えるということですよねw?』

 『いえいえ。 39歳と3ヶ月ぐらいですw というか、2歳上に見られるより、2歳下の方が、100倍良くないですか? まあ、それはそれとして、名古屋に引っ越してきたいということで、本日、ここに来られたということですね。』

A子さん 『そうなんですけど・・・・。 違うんです。 息子が飛行機で飛んでいくのを見送ったら・・・、私も、頑張ろう・・・働きたい!って思ったんです。 下の子も、一人暮らししながら頑張っていますし・・・。 』

 『あははははw まあ、いいんじゃないですかw あなたの人生は、あなたのものだし・・・、でも、ご実家の、ご両親と話をされてから、そこで決めたほうがいいんじゃないですか。』

A子さん 『はい! そうします。 社長さんのところって、賃貸マンションってやってますか?』

 『やってないことはないですけど・・・。 とりあえず、ご両親と話をして、きちんと決まってから、連絡してください。 それから・・・、う〜ん・・・、結果論なのかもしれませんが・・・、以前、私は、名古屋に残り子育てをすることを勧めましたが、A子さんの、あの時の実家に帰るという選択は正しかったと思いますよ。 もしかして、あの時すでに、この絵が見えていたとか???』

A子さん 『見えてはいませんでしたが、田舎でこそ描ける絵を描こうと思っていました。』

 『なるほど・・・。 母は強し・・・、良い意味で、女は恐いし強いですね〜w 』

A子さん 『出産って、死ぬほど苦しいんですよ。 二度と産みたくないと思ったんですけど・・・結局、また一人産んだんですよ。子供が可愛いのは同じでしょうけど、男性とは、違う愛情なんだと思います。 』

 『まあ、わからなくもないですけど・・・・・。 出産の痛みと、愛情と、教育か〜・・・・。 私も、尿管結石、相当痛かったですけど・・・、まあ、いい話を台無しにするので、今日は、ここまでにしておきましょうw 』

そんなわけで・・・A子さんは、岐阜に帰っていかれました。

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その後、私は、次のアポまでの間、パソコンで事務処理をしながら、いろいろ考えました。

A子さんが、あのまま、名古屋の家に住んでいたら・・・、子供達に、もっとハイレベルの教育を受けさせてあげれたかもしれないので、子供達は、今よりも、もっと違った人生があったのかもしないし・・・、逆に、ハイレベルな中で挫折していたかもしれないし・・・。

家を売却して、田舎に帰って、子育てをして・・・、それなりの学もあり、良い子に育ったようだし・・・、A子さんも満足しているようだし・・・子供達は、おじいちゃん、おばあちゃんとも暮らせたわけだし・・・。。

いろんなパターンを想像して・・・教育について深く考えさせられました。

教育って、何が正しいんですかね〜???

都会は都会の、田舎は田舎の良さががあるので、なんとも言えませんけど・・・、まあ、A子さんの番張りで、田舎で、それなりにハイレベルの教育ができて、子供達も立派に育ったわけなので、正しい選択だったんでしょうね〜・・・・結果よければ全て良し!ですね。

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長年、不動産屋をやっていると、幸せも不幸も、いろんな人の生き方を目の当たりにするわけですが・・・、できることなら、関わった人、全てが・・・、私と関わった事で。その前よりも、少しでもいいので幸せになってほしいと思います。

そういう意味でも、A子さんは、今後、名古屋に帰ってきてバリバリ仕事をして・・・、留学に行った子も、国立大学に行ってる子も、幸せになっていただきたいと思います。

そんなわけで、本日は、教育の為の不動産売却というタイトルで書かせていただきました。


更新頻度が少ないので・・・、ついでに、ワインとジビエの画像も同時に載せました・・・、それでは、失礼いたします。



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toshikazy at 02:56|PermalinkComments(4)││千代田不動産  | 投資

2018年05月24日

2147)工場誘致(愛知 津島)

名古屋駅から西へ車で約30分のところに津島市があります。

ものづくりの愛知!・・・愛知の企業は、名古屋駅前に・・・。

名古屋市西部の近郊都市である津島市は、企業同士の取引、従業員の通勤に、とても便利な位置にあります。

しかし、都市計画法上の問題点として、工業地域の土地は、ほとんど空きがない状況であり、また、商業地においても、昔からの古い町で大規模な商業施設を誘致してくることは困難な状況にあります。

弊社の本社所在地は、この津島市にあるわけだが、名古屋から車で30分という立地でありながら、徐々に過疎化しつつあるように感じていた。

津島市は、企業誘致の取り組みとして、平成27年に、津島市都市計画の条例を定め、翌年平成28年には、津島市企業誘致基本計画を定め、企業誘致の支援をスタートさせました。

津島市 企業誘致 千代田不動産


※素人さんには難しい言い回しなので、どのようなものなのかを簡単に説明すると・・・、津島市が、市街化調整区域の中に指定した区域内で、条例で定めた業種であれば工場を建てることができて、更に、補助金、緑地の緩和をして、企業誘致を支援、推進するというものです。

詳しくは、津島市ホームページ 企業立地ガイドをご覧ください。

弊社も、地元企業として、平成28年から、津島市に企業誘致に力を入れてきました。


企業立地の区域指定後、土地の取りまとめをスタートしました。

まずは、蟹江インターに近い、白浜地区指定区域の65000平米の取りまとめから始めました。

土地の取りまとめが10000平米を超えた頃から、条例で定めた業種の企業200社、ゼネコン、不動産業社、数十社への営業を開始しました。

平成29年に白浜地区に、10000平米弱の工場を2カ所誘致しました。

平成29年に、宇治地区の取りまとめをスタートして、平成30年に、宇治地区に6000平米、10000平米弱の工場を誘致しました。

先日、白浜の工場の竣工式にお招きいただきました。

弊社は、土地の取引と開発許可のお手伝いをさせていただいただけですが、実際に工場が建ち、その中に入ると、達成感というのか、これから、ここで雇用が生まれ、大勢の人が働くんだな〜と、実感が湧きました。

そして、先日、宇治地区の開発許可がおりて、土地の決済が終わりました。

これから、造成工事、建設工事に入っていくのでしょうけど・・・、この達成感は、住宅街を造るのとは、少し違う、なんとも言えない別の達成感みたいなものがありました。

何が、違うのかというと・・・、住宅街を造ると、そこで幸せに暮らす家族を想像するわけですが、工場を誘致すると、働く人々を想像し、更に、なんとなく、ちょっぴり地域貢献した気がするんですよね〜(笑)

そして・・・この達成感にはもう一つ大きな理由がありまして・・・・。

津島市は、平成27年に都市計画の条例を定めたばかりで、めちゃくちゃ不慣れだったんですよね〜。

でも、担当職員さんをはじめ、関係各課、皆さんが、一丸となって取り組んでいて・・・、私も、正直言うと、少し怒ったりしましたが、今思うと・・・、津島市をよくしよう、工場を誘致しようと、一生懸命頑張ってくださり・・・、私は、未だかつて、これほどまでに頑張る地方公務員を見たことがありません。

基本、自分の市町の事でも、他人事みたいな対応の職員さんが多いじゃないですか。

正直、最初は、不慣れ感に、めっちゃイライラしていましたが・・・、本当に頑張ってくださて、今は、弊社が、この津島市にあることを誇りに思えるぐらいです。

そして、地権者の皆さまも、企業さまも、このプロジェクトに携わった、士業の方々も、弊社・・・要するに民側も、一丸となり、我が街、未来の津島市のために協力をしてくださりました。

私も、民側の陣頭指揮をとりながらも、至らなかった点が多々あったと思いますし、地主さん、企業さん、士業の先生に無理なことも言いましたが、皆さま、個々の事はさておき、プロジェクトを成功させるために頑張ってくださりました。

プロジェクトの途中で、一番頑張っていた、地域の長老が、お亡くなりになられましたが、それを地域の方々が引き継ぎ最後までやりきってくださりました。

とにかく、官も民も、我が街津島のために、一生懸命頑張ってくださり・・・、そのおかげで、今までに味わたことのない最高の達成感を得ることができました。

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今後も、この津島市に、工場、商業移設を誘致していきますし、弊社のメイン事業である愛知県内全域での宅地分譲も頑張っていきたいと思います。

今回、このプロジェクトに関係された、すべての方に、このブログを通してお礼を申し上げます。

本当にありがとうございました。

さて・・・・ここまで書いたところで、本日、何故か、ブログランキングが2位になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


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投票ありがとうございました

さてさて・・・話は、戻りまして・・・・。

愛知県津島市の企業誘致 工場誘致の話です・・・。


昨年と今年で、4件の工場を誘致したところで、現在、検討中の企業は数社ありますが、開発許可、農地転用等に取り掛かっている案件がなく、一区切りつきました。

土地は、地権者との話ができているので、大方、まとまっている状態です。

このブログの読者には、不動産関係、建設関係の方々がいらっしゃりますので、あらためまして、津島市に工場を建てたい企業様への、用地取得の募集をかけさせていただきます。

募集と言いましても、弊社は、土地の売買をするのが仕事であるわけですが、コンサル業務として、業種認定、開発許可等のアドバイスや、お手伝いもさせていただき、許認可取得まで、しっかりとサポートさせていただきます。

※本件、企業立地の条例での注意点は、工場を建てることができる業種と、建てることができない業種がありますので、業種認定の部分が最も重要になります。
事前に東方にご相談いただき、企業立地の事例等を参考に、事業内容、給排水、造成等、ある程度の打ち合わせをした上で、行政の方に相談されたほうがよろしいかと思います。

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弊社の本社がある愛知県津島市に、優良な企業に来ていただきたいので、全力で取り組まさせていただきます。

まとまっている場所、現在取りまとめ進行中の場所、水路や道路の関係等、地元皆様の要望等、区域内のことは把握しておりますので、工場建設を検討される企業様、工場用地をお探しの不動産、建設業者の皆様は、気軽にお問い合わせください。



少し話は変わりますが・・・・。

津島市の企業立地の話は、ここまでとして・・・、実は、現在、他県の市町村での、工場誘致についての相談を受けております。

これまでも、愛知県内に市町村、他県の市町村での工場誘致について、ちょくちょく相談がありましたが、行政さんも、意外と簡単に考えておられるようですが、実は、なかなか難しいものなのです。


工場誘致をしたい市町村が多いということなのでしょうが・・・、工場誘致をするには、当然、都市計画の問題もありますし、実際には企業様に来ていただかなくてはいけないわけですが・・・、それ以前に、まずは、行政と土地所有者と周囲の皆様との調和みたいなものが必須になってきます。

実際の話、土地の地権者側との温度差が大きいのに、都市計画の問題や、企業の募集についての問題を重要視されるケースが多く、私から見ると、当然、地元と調和をとりながら同時に進めていかなくてはいけない部分だと思うのですが・・・、それが上手くできている市町村は、正直少ないですね〜。

まあ、こういったことは、官が手動ですので、当然に、そうなるのでしょうけど・・・、何と申しますか・・・、やはり官は官の感覚なので、民との温度差があるわけです・・・、官ですから、当然に公平性をもった中で、少しは民の感覚でいかないと、できるものも、できなくしてしまっているケースが非常に多いのです。

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まあ、言い難いところもあり、うまく表現できませんが・・・、まあ、ひとつの表現として・・・営業に例えると・・・・・。

行政の場合は、断られたらNOという判断をされるわけです。

本当は、断るるもりはないけど、かけひきや、世間体でNOと言っていることもあるかもしれませんし・・・、そもそも論、営業というものは、お願いに行ったというのは、相手に気持ちを伝えるということであり・・・、本当の意味での営業とは、ことわられてからが、スタートなんですよね〜w

嫌な顔をされた・・・、返事をしてくれない・・・、断られた・・・・、そこで終わり!

また、行って、もっともっと理解をしていただけるように、話し込んで、お願いをすればいいじゃないですか。

それ以前に、行く前から、勝手に予測して、勝手に諦めて・・・行動に移さない!

官なんだから、当たり前だろうと言われるかもしれませんが・・・私から言わせていただくと、そこ、踏ん張りどころ、頑張りどころだろうと思うことが多々あります。

今日のブログ・・・、最後は、愚痴みたいになってしまいましたが、少子高齢化、人口減少の中、財政の厳しい市町村が多いわけですが、市町村長はじめ、職員一同が、一丸となって、頑張らないと・・・この人口減少による過疎化という大きな敵に負けてしまいますよね〜。

大変失礼な言い方になるのかもしれませんが、各市町村の職員さんたちと話していると・・・、何事も気合いを入れて、真剣勝負で取り組んでいただきたいと思ってしまう今日この頃です。

そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。





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2018年05月21日

2146)政策金融公庫(旧国金)と、まる勝Openの話

皆さんは、政策金融公庫という金融機関をご存知ですか?

独立開業等、資金が必要な場合に、お金を借りに行く、公的機関みたいに思っている人が多く・・・、まあ、その通りといえば、その通りなのだが・・・。

国民生活事業は、地域の身近な金融機関として、小規模事業者や創業企業の皆さまへの事業資金融資のほか、お子さまの入学資金などを必要とする皆さまへの教育資金融資などを行っており・・・国民の強い味方というわけです。

銀行等とは、全く別なので、銀行で融資してもらえなくても、以外と融資してもらえたりすることもあり、弊社も、銀行が太陽光発電への融資に積極的ではなかった際に、自社張りの発電所の融資をしてくれたり・・・、経産省の機関であるJPEAの対応が遅く、融資の実行が、かなり遅れたにもかかわらず、待ってくださり、現地や弊社に何度も足を運んで親切丁寧に対応していただき・・・、通常、銀行では、ここまでやってはくれませんので・・・、私としては、かなり好印象を持っておりました。

政策金融公庫というのは、日本の中小企業を応援する、神のような存在だと・・・う〜ん・・・ちょっと言い過ぎですが・・・、そんなこんなで、かなりの政策金融公庫好きでしたw

弊社のレンタル事業部門(ワーキングカフェ、レンタルオフィス)では、起業、独立、開業、事業拡大等をしたいという人たちを応援をしていますが・・・・。

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実際、弊社でも、名古屋を元気な街にしよう!ということで、経営者の育成、独立開業支援をしている、カラーブロックオフィス&カフェ(ワーキングカフェ、レンタルオフィス)でも、年に数回、資金調達セミナーを開催していますが、その中でも、政策金融公庫からの融資という分野は、最も大きく取り上げて、政策金融公庫を薦めています。

名古屋 丸の内 カラーブロックオフィス&カフェ

その後、実際に、弊社と提携している、支援機関の士業の方々が、資金計画等、公庫との事前相談等、参加者の資金調達のアドバイスやお手伝いをすることもあるわけですが・・・。

最近、立て続けに・・・3件ほど、あれっ?と思うような事がありまして・・・。

まずは、関西圏の某県の政策金融公庫なんですけど・・・、弊社のお客様が太陽光発電の申し込みをしたのですが、机の中に書類が放置されていたようで、遅れ遅れの対応・・・、行くたびに、条件などが二転三転する・・・日程等の約束をしても守らず延期の連絡すらしてこない・・・。
結局、最後に激詰めしたら何度も説明をしているのに、内容を理解できていなかったというオチだったのですが・・・無事に満額借りることができましたが、めっちゃ遅れました。

あとは、愛知県内の某支店なんですけど・・・、ブロックカフェのお客様が、美容系で独立開業しようと公庫に申し込みを入れたのですが、ものすごく横柄な態度であったようで・・・。
まあ、最初は、私も、申し込む側の問題もあるのかと思っていたので、『どこまで言っても、金を借りる側なので、多少の失礼は仕方ないですよ。めげずに頑張りましょうw』なって言っていたのですが、そうでもないようで・・・。
事業計画書を出すと・・・『事業計画書が、非の打ち所がなさすぎますね。』と言われて、書類を雑に扱われたり・・・、女性なのに、かなりプライベートな、融資と関係ないようなことを聞かれたり・・・、申し込みの際に『宜しくお願いします。』と頭を下げると、『決めるのは自分じゃないので・・・。』と、書類を雑に扱われ、嫌な態度ととられたり・・・自分は犯罪者で、相手は警察官で、取り調べを受けているようだとおっしゃってました。。
まあ、この件も、結果としては・・・、1000万円以上借りれたんですけどね〜・・・。

最後に、これも愛知県内の某支店に、ブロックかオフィスの会員さんが、既存の飲食店舗から移転をするために政策金融公庫に相談に行ったのですが・・・。
全てにおいて、木で鼻をくくったような言い方で、言うこと成すこと全否定・・・、現在の売り上げ利益を見ながら、相談者を嘘つき呼ばわりで、めちゃくちゃ対応が悪く・・・、あまりにも言種が酷かったので、本店に電話をして抗議をしたようです。
態度は直ったものの、抗議したこともチクチク言われたようで・・・・。
この件は、申し込みはしたものの、残念ながら融資を受けることができませんでした。

まあ、政策金融公庫も、いろんな担当者がいますので・・・当たり外れはあるのでしょうが・・・、ここ最近、立て続けにあったので、ブログに書かせていただきました。

語弊があるといけませんので・・・・。

政策金融公庫に融資を申し込んだ場合、基本的には、公庫の対応方針は、素晴らしく、窓口の方も、担当者も、電話や不意の来訪者の質問にも、親切に対応してくださるし・・・、手続きや融資に対しても、スピーディーに適確に対応してくれます。

稀に、変なのに当たるということと、ここのところ、稀な担当者が続いたということですw

そんなこんなで・・本日は、政策金融公庫の話を書かせてただきましたが・・・。

弊社のカラーブロックオフィス&カフェから、また一人・・・。

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名古屋市北区、大曽根に・・・、とんちゃん 焼肉 まる勝、オープン!

そんなわけで・・・社員数名を連れて、大曽根の まる勝へ・・・・。

場所は、国道19号線沿いの大きな交差点の角のビルの一階です。

 『オープン・・・おめでとうございます。』

まる勝 店主 『ありがとうございます。』

と・・・、きちんとご挨拶をさせていただいた後・・・・。

 『おっしゃぁ〜〜w 行くぞぉぉぉ〜w 祝だ〜祝だぁぁぁ〜w 祭りだ祭りだぁぁ〜w 店のシャンパンとワイン、あるだけ出せぇ〜・・・w 肉も、全員ギブアップと言うまで出して出して出しまくれぇぇぇ〜www』

まる勝 店主 『マジっすか・・・。』

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乾杯イッキの儀・・・。

 『シャンパングラスに満タン注いで・・・、乾杯したら、3秒で空にする・・・それが祝いの酒だ・・・。 かんぱ〜いw』

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会食 焼きまくり食いまくりの儀

 『肉だ肉だ・・・焼いて焼いて焼きまくれ〜・・・w オープン初日で、店の内装を茶色くするぞぉ〜w 焼けぇぇぇぇ〜・・・ファイヤ〜w』

結局、入店から、3時間半、シャンパン3本、ワイン4本・・・ビール数え切れない・・・、肉は、焼きっぱなし・・・。

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ということで・・・最後の締めの言葉・・・・。

閉会の儀

『本日は、おめでとう。 お世辞抜きで、旨かった・・・w この味、この場所、そして、**ちゃんの気合い、この3つがあれば、必ず、この店は繁盛する・・・。 オープンで話すことではないが・・・酔っ払っているからOK牧場・・・、**ちゃん、政策金融公庫では悔しい思いをしただろう。 味、努力、人脈、人間性まで否定されたわけだ。 でも、これが現実だ・・。 それを違うと肯定し、証明するには、ここを成功させることだ・・・・。 開業資金が足りずに、金策に走り回った事、そして協力してくれた人たちへの恩を一生忘れたらあかん。 1年365日、そのうち360日は外食をしている私が言うんだから間違いない。 この店は、当たり!だw 以上・・・ まる勝の成功、大繁盛を祈念して締めの挨拶とさせていただきます。』

そんなわけで・・・、名古屋の、カラーブロックオフィス&カフェの会員さんの店の移転の手伝いができました。

ここから、何十店舗増えるのか・・・私は、楽しみでしかたありません。

名古屋の大曽根から・・・、まずは、東海三県・・・その後は全国へ・・・・。

この味と、経営者の心意気であれば、成功間違い無しと確信しております。

お近くの読者の皆さんも応援してあげてくださいw

そんなわけで・・本日は、政策金融公庫(旧国金)と、まる勝Openの話ということで失礼いたします。





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2018年05月15日

2145)店舗 事務所は、借りるか買うか・・・。

読者の皆さん・・・。

最近、不動産のコメントやメッセージよりも、240zへのコメント、メッセージのほうが多いのですが・・・、人気ブログランキング 建設、不動産部門1位のブログとして、これでいいのだろうか?

今日は、真面目に不動産の話を書かせていただきます。



店舗や事務所というのは、基本的に借りるというパターンが多い。

まあ、普通、一般的に、借りるということを考えますよね。

私自身も、これまで、弊社のお客様や、コンサルをしているクライアント様には、税務上の問題、初期投資の問題で、借りた方が良いと、賃借を勧めてきたわけですが・・・・。


固定概念というのは、いけませんね〜!

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最近の仕事の流れで、賃借の方が得なのか、売買の方が得なのか、深く考えさせられるような事があり・・・、買うという選択も悪くないな〜と思ったわけです。

もちろん、状況や場所にもよりますが・・・。

昔から・・・、というか、特に昔の人は・・・、借りるものは所詮借り物・・・、店舗も、会社の事務所も、社屋も買った方が良いという人が多かったわけです。

それが、近年は、買うよりも借りた方が得だし、リスクが少ないという考え方をする経営者のほうが増えまして・・・、私も、当たり前のように、借りるか買うかは、借りたほうが得・・・、しかし、最終的に資産として残るとか、金融機関、世間の信用の問題を考えるのであれば、買うのもありだとアドバイスをしてきました。

もう一点・・・、経営というのは、良い時ばかりではなので・・・、不動産を持っているということは、資金調達面でも、会社を清算する場合を考えると・・・買うのもありです。

もちろん、住居に関しては、私の著書でも、以前ブログでも書いた通り、損得勘定だけではなく、買うほうが良い!と断言したわけですが・・・、事業用に関しては、やはり、基本は賃借のほうが良いが、購入する選択もあおれはそれでありだという感覚でいました。

実際にメリットとデメリットを挙げてみますが・・・。

事務所、店舗を借りる場合のメリットとデメリット

・賃料・管理費は全額経費として経費計上することができますが、どれだけ払っても自分のものにはなりません。
・事務所、店舗、初期費用は賃借する方が少なくなりますが、初期投資した費用に対する返金は、ほとんどない。
・その時の状況に合わせて、場所、規模を手軽に変えることができるが、その分移転に伴う費用がかかります。

事務所、店舗を買う場合のメリットとデメリット

・最終的に資産として残りますし、一応、資産としての減価償却を経費として計上することが出来るが、原則、経費計上するというわけにはいかない。
・企業として信用と格があがり、信頼性が高まりますが、拡張や縮小やビジネススタイルの変化に対応しづらい。
・担保としての不動産を利用し保有することが出来き、つまり借り入れなどで有利になることもありますが、固定資産税や建物メンテナンスの費用が発生します。
・売却するタイミングによっては、利益となる可能性もあり、逆に減損する可能性があります。

こうやって見てみると・・・どうですか?

なかなか難しい選択になりますが・・・、私としては、コンサルという立場で話をする際には、戸建はプライベートな事なので、買うべき!・・・、しかし、ビジネスの場合は、やはり、全額経費で落ちるし、初期投資が少ないという点で、賃借で・・・と言わざるを得ないわけです。


しかし、時代の影響にもよりますが・・・最近私が、相談を受ける企業様の場合・・・、不動産を借りるのではなく買っておいて良かったというケースが多いんですよね〜。

もちろん、時代を読むという点で、今後は、場所によっては、絶対的に借りておいたほうが良いと思うところもあるのですが・・・・。

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今回のブログは、何が言いたいのか・・・・。

コンサルとしては、数字を弾き出して、借りて商売したほうが得だと言わなくてはいけないのですが・・・、実際に最終最後は、買って商売をしてきた人のほうが、完全に勝ち組になっているということが言いたいのです。


例えば、ここ近年、取引をさせていただいた企業、自営業のお客様の話になるのですが・・・。

20年〜50年やってきた、製造業、パチンコ店、診療所、飲食店・・・全て、数十億、もしくは、数億の現金が残ったわけです。

もちろん、事業をしている間の経費を計算したら、利確なのか、損切りなのかは分かりませんが・・・・、とにかく、売却した際に、現金がドカーンと残ったわけです。

これは、得なのか、損なのか・・・、購入した時期、維持費を考えると・・・、ただの貯金に過ぎず、本当のところのプラスマイナスは知りません。

でも、こういう場合にの・・・賃貸を解約より、不動産を売却したときのほうが、明らかに、お客様の顔が明るい(笑)


要するに、次の展開等の明るい話が多いのです。


賃貸の解約で、ありがとうございましたという言葉を頂くことは少ないですが・・・、不動産の売却の場合、ほとんどのお客様が、ありがとうございましたという言葉をいただきます。

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これまで、私は、ビジネス、事業に対して、経費面での損得勘定を重視してコンサルをしてきましたが・・・、今後は・・・・。

ちまちま、目先の損得で経費計算をすると、賃貸のほうが得ですが・・・、資産イコール、貯金と信用ですから、帰るのであれば買いましょう!・・・とアドバイスをしようと思います。

それは、私が、これまで、多くの人と接して不動産の仕事をしてきた経験値をもとに・・・、価格が上がろうが下がろうが、自分の貯金、資産という意味で不動産は買いましょう!と、他のコンサルとは、違う、近藤流のコンサルをしていこうと思います。

長年、商売をした上で・・・、多かれ少なかれ、お金が残るというのは、良いことです(笑)

それを、個人のものにするのか、次の事業に使うのか、借金の返済をするのか・・・、いずれも、現金は現金・・・金は金ですからね〜。

超大手企業や、将来亭に資産とならないような不動産を除き・・・、これまで、目先の経費を計算して借地を探してきた企業様にも、今後は、戸建同様に、購入を勧めていこうと思います。

簡単に書いていますが・・・、顧問税理士や会計士がいる中で、事業者に、この選択をさせるのは、けっこう大変なんですけど・・・事業者の明るい未来のために、『不動産は、賃貸ではなく売買ですよ!』とガンガン押していきます。

俺は、税理士や、会計士じゃないで・・・(笑)

不動産を、少しでも安く手に入れ、有効に活用できることをコンサルする立場なので・・・、目先の計算ばかりして、ちょっと勘違いしていました。

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実は、先日も・・・名古屋市東区の土地を、知人の飲食店経営者が、『近ちゃんところの看板が立っている泉一丁目の土地を購入したい。 土地建物でいくらぐらいかな〜?』と相談してきたのに・・・。

売り上げと利益の予想(事業計画)を聞いて・・・、『う〜ん。 買うより賃貸んんじゃないの〜?それくらいの利益で、購入すると重いんじゃないの〜?』なんて話をしてしまいましたが・・・。

よくよく考えたら、ある程度現金もあるみたいだし、名古屋の一等地に不動産を持つというのも、悪い選択ではなかったようにも思います。

まあ、今更、やっぱり購入のほうが・・・なんて話は、恥ずかしいのでしませんが・・・(笑)

もう一件・・・、最近、名古屋の某タワーオフィスに入った企業の社長にも、タワーのオフィスを借りる金があるなら、ビルの一本も買ったらどうだ?とアドバイスするべきでした。

まあ、皆さん、それぞれ、いろんな考え方があるかもしれませんが・・・・。

私は、不動産のプロであるわけですから、不動産コンサルらしくコンサルしないと意味がないwww

本当に、目先の算数に、とらわれすぎてました・・・・。

戸建と同じく、不動産は、借りるものではなく・・・買うことができるのであれば買うのが正解!ということで・・・・本日は、店舗 事務所は、借りるか買うか!について書かせていただきました。



・・・ということで・・・不動産ブログとしては、ここまでとさせていただきますが・・・、実は、ユーチューブで、240zのレストアの動画を作ってみました。

もしよろしければ、ご覧ください。



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