2023年02月25日
学校校舎建設工事 工期に工事が終わり竣工できました（No.2579)
本日、約７００坪の校舎建設工事の完了検査だったのですが・・・この校舎の完成を目にした時に、いろんな事を思い出して目頭が熱くなりました。
今回の学校建設は、２月末の引き渡し・・・３月に校舎移転・・・４月から生徒さんたちが入学してきます。
２月末には、意地でも完成させないと、学校の生徒さんたちは、困ってしまいます。
しかし、現在の建設業界の工期の考え方は、材料の関係で工期なんて遅れて当たり前みたいな感覚が蔓延っています。
最近は、建材、物資不足、材料の高騰等で建設工事の工期が遅れるのが当たり前化しており、こういった大型の建設工事は、もちろんのこと・・・ビル、小型の店舗、工場、一般住宅や・・・リフォームまでもが工期が遅れているわけで・・・・。
その中で、試行錯誤、七転八倒しながら・・・、弊社と建設に関係した皆さんは、工期が遅れることなく、間に合わせたわけで・・・・本当に嬉しいのです。
別に、このことを自慢する気はないのですが・・・、建材や設備機器を揃えるのも、ものすごく大変だったし・・・施工に関わる全ての人たちの頑張りを知っているので、このコロナ、ウクライナ問題がある中で、よくぞ間に合わせてくれた！という協力会社皆様への感謝と、完成までの試行錯誤sながらのストーリーが、フラッシュバックしてきて・・・目頭が熱くなり、涙腺が緩み、うるうるっときちゃったわけです。
やりきった感と申しますか・・・・気持ちいい涙です。
思い起こせば・・・弊社も、協力会社も、これまで付き合ってきた、建材屋や住宅設備機器のメーカーたちには、嘘をつきまくられて・・・単価を確約しているのに値上げされ、すでに発注してあるものなのに入荷時期未定など・・・・、それでも、こちらは、学校法人と請負契約をしているわけで・・・・。
これ、建設業界の常識的に通らないと思うのですが・・・・建設が決まった際に、おおよその数量と時期を伝えて、単価まで決めてお願いしておいた建材や設備も・・・勝手に値上げしてくるし・・・急に入って来ないと言ってくるし・・・、状況が状況なので仕方ないのかもしれないですが・・・。
あまりにも簡単に、価格も納期も変更してくるわけで・・・
こいつら簡単に、物が入らんとか値上げとかいうけど、約束した以上、なんとかしようというプロ魂はないのか！と思ったぐらいです。
そして、プロ魂のない、建設業界の人たちは、施主様に、簡単に、物が入ってこないので！と説明して工期を伸ばすのが当たり前、施主の事情なんて知ったこっちゃない・・・これが、今、日本で起きている、建設の現状です。
建材の高騰や納期遅れで、多くの建設業者は辛い思いをしていますし、影響を受けた施主さんも多いと思います。
そこで、資材の高騰や納品遅れは仕方ない、そのまま相手に伝えよう・・・、なんとかならないのかやれるだけのことはやってみよう・・・・なんとかしようと努力するかしないか、大きな違いだと思うのですが・・・日本人は消極的と申しますか、取引先数社に連絡をして聞く程度で、血眼になって探すという人は少なかったように思います。
簡単に工期を伸ばす＝私から言わせれば、約束は約束なので、意地でも何とかしようという気持ちはないのか？って思います！
建設業者の言い分は、普段、取引しているメーカーや問屋から物がないと言われたから、客の工期も伸ばしてええだろ！と、簡単に考えているんでしょうけど・・・、私は、性格上、そんな世の中舐めた話はないと思うので・・・材料もかき集めました！
嘘をついて急に値上げをした、メーカーからも買ったし・・・そこの物がなかったら、競争単価の材料にも手を出して揃えました。
約束は約束・・・男が一旦口にしたことを、簡単に覆せないじゃないですか！
できない時は、土下座してでも許していただくぐらいの覚悟をしてするのが約束です！
それを、コロナ、ウクライナ、外部的要因だからと言って簡単に、工期を伸ばすなんてことはできませんでした。
コロナが悪い、プーチンが悪いんだから俺は知らん！って言ってるようなものですから・・・w
請けた以上は、材料費が上がっても、手に入れるために経費がかかっても、工期という約束は守らなきゃいけないと考えています。
私たちは、いいですよ！
大人の事情とか言って、できませ〜んwって笑ってりゃいいんですから・・・w
でも、この学校に通う子どもたちは、どうなりますか？
４月から、この校舎を学び舎として通うわけで・・・それを、俺が簡単に、材料が高くなったとか、入ってこないからと言って・・・お坊ちゃんお嬢ちゃんたち、学校が予定通りできなかった！ごめんねwって軽々しく言えませんよね。
建材がないのは、仕方ないですけど・・・メーカーを変えるとか、それでもなければ血眼になって探すとか・・・
探しまくると、意外と、ストックを持ってる奴とかいるわけで、真剣に探したら意外と出てくる物なんですよ・・・まあ、それなりに高いこと言われますけど・・・それを買ってでも、約束した工期を間に合わせる！
それが当たり前のことであり、既存の取引先から入ってこないから、それをそのまま施主に伝えて、ごめんないでは、企業として、あまりにも責任感がないと思うわけです。
まあ、でも、実際に、探す手間・・・新しい材料を使うことでの他の部分に生じる変更や、職人さんたちの手間等・・・・無茶苦茶大変だったわけで・・・。
今回の校舎の建設工事は、私が今まで経験してきた中で、群を抜いて一番大変であり、最も頭と精神を悩ませた物件だったので、竣工の喜びは、何にも例えようがないほどのものなのです。
これで、４月から、生徒さんたちが、この学び舎で勉強できる！
コロナだって、ウクライナ問題だって、子供たちに責任がないわけですし・・・、私たち大人にも責任はないかもしれないけど・・・大人は、日本の未来を担っていく子供たちを守る義務があると思うのです。
今回、何とか、やりきったぁ〜！
協力会社さん、下請けさん、孫請さんを含む、今回の学校校舎建設に関わった全ての人たちに、施工会社、千代田不動産の代表として、心底、本当に感謝しています。
日本中の建材屋やメーカーにないものを、ネットオークションを使ってまで手に入れたこともあったり・・・、孫請にあたる設備関係の社長が見つけてきた設備を、私も一緒に行って頭を下げて、お金を積んで譲っていただいたこともあったり・・・
協力会社の社長や、工務、監督とも、何十回も・・・何百回かな？ 喜怒哀楽をぶつけ合ったり分かち合ったり・・・まあ、とにかくひとつのブログには書ききれないことが多々ありました。
それに加えて・・・急な、教室の仕様変更や、用途の変更などもあり大変でした。
今回の校舎建設は、皆んなで死ぬほど頑張ったので、ひとつひとつの出来事も、関係者の人たちのことも、生涯忘れることがないと思います。
私の言葉で言うと・・・みんな本当にごめんな！でも本当にありがとう！
まあ、とにかく・・・完成したので・・・！
この喜びを関わった全ての人と共有したいです。
本当にありがとうございました。
今回の工事は、とにかく工期優先で、急な変更工事等にも対応したので、追加工事費は、かなりでてしまいました。
本来は、施主側の変更を、費用がかかることは伝えたものの、そのまま反映させて変更していったので、追加工事費がかかってしまいましたが・・・。
本来は、施主様に、追加工事の内容を見積もりを出して、精査していただいて、OKをいただいてから材料を発注して、追加工事をしてから、請求書を作らなくてはいけません。
今回は、材料の遅れや、欠品による変更もあり、時間をかけて追加の交渉をしてる時間もなく、とにかく工期に間に合わせることを優先して進んできました。
一般的な施主さんだったら、ひとつひとつ追加金額の確認をするので・・・、予定通り変更なしにすることで工期通りに進むか、変更することで工期を伸ばすか・・・だったと思います。
そういう意味では、施主様が、柔軟な対応をしてくださったので本当に助かりましたし、施主様の使い勝手のの良い建物ができたと思います。
まあ、工期や追加の話は、大人の話なので・・・とりあえず、子供たちは、４月から、この学び舎に通えるわけなので・・・まずは、めでたしめでたしということで・・・
工期通りに完成できて、本当によかったです。
工事の関係も近隣の方々もですが、施主様にも多大なるご協力をいただき本当に感謝しております。
今回のウクライナ情勢による建材の高騰、物不足の競争価格購入で、正直、今回、全く利益は出ない状況でしたが・・・、その代わりに、普通の時代ではなかなかできない経験をすることができました。
俺たちなら必ずできると信じて諦めずに突き進むことが大事です。
今回の建設工事は、本当に勉強になりましたし、協力会社さんたちと連帯感というか一体感みたいなものが生まれましたし、一緒に戦場で戦った気分に近いものがあります。
今回のチームであれば、かなり難易度が高い工事もできそうな気がしますw
この経験を、今後の建設、土木等の工事に活かしたいです。
何度も言いますが、関係者皆様、お疲れ様でございました＆本当にありがとうございました。
そんなわけで・・・本日は、学校校舎建設工事 納期通り竣工できました！と言うテーマで書かせていただきました。
ブログの更新頻度が落ちていたのは、この建設工事の件も理由の一つになっていましたので、もう少し更新頻度が上がると思います！笑
読者、皆様・・・更新頑張りますので、引き続きご愛読いただけると嬉しいです。
それでは、今日は、このへんで失礼いたします。
本日も、読者の皆様に、
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２月末には、意地でも完成させないと、学校の生徒さんたちは、困ってしまいます。
しかし、現在の建設業界の工期の考え方は、材料の関係で工期なんて遅れて当たり前みたいな感覚が蔓延っています。
最近は、建材、物資不足、材料の高騰等で建設工事の工期が遅れるのが当たり前化しており、こういった大型の建設工事は、もちろんのこと・・・ビル、小型の店舗、工場、一般住宅や・・・リフォームまでもが工期が遅れているわけで・・・・。
その中で、試行錯誤、七転八倒しながら・・・、弊社と建設に関係した皆さんは、工期が遅れることなく、間に合わせたわけで・・・・本当に嬉しいのです。
別に、このことを自慢する気はないのですが・・・、建材や設備機器を揃えるのも、ものすごく大変だったし・・・施工に関わる全ての人たちの頑張りを知っているので、このコロナ、ウクライナ問題がある中で、よくぞ間に合わせてくれた！という協力会社皆様への感謝と、完成までの試行錯誤sながらのストーリーが、フラッシュバックしてきて・・・目頭が熱くなり、涙腺が緩み、うるうるっときちゃったわけです。
やりきった感と申しますか・・・・気持ちいい涙です。
思い起こせば・・・弊社も、協力会社も、これまで付き合ってきた、建材屋や住宅設備機器のメーカーたちには、嘘をつきまくられて・・・単価を確約しているのに値上げされ、すでに発注してあるものなのに入荷時期未定など・・・・、それでも、こちらは、学校法人と請負契約をしているわけで・・・・。
これ、建設業界の常識的に通らないと思うのですが・・・・建設が決まった際に、おおよその数量と時期を伝えて、単価まで決めてお願いしておいた建材や設備も・・・勝手に値上げしてくるし・・・急に入って来ないと言ってくるし・・・、状況が状況なので仕方ないのかもしれないですが・・・。
あまりにも簡単に、価格も納期も変更してくるわけで・・・
こいつら簡単に、物が入らんとか値上げとかいうけど、約束した以上、なんとかしようというプロ魂はないのか！と思ったぐらいです。
そして、プロ魂のない、建設業界の人たちは、施主様に、簡単に、物が入ってこないので！と説明して工期を伸ばすのが当たり前、施主の事情なんて知ったこっちゃない・・・これが、今、日本で起きている、建設の現状です。
建材の高騰や納期遅れで、多くの建設業者は辛い思いをしていますし、影響を受けた施主さんも多いと思います。
そこで、資材の高騰や納品遅れは仕方ない、そのまま相手に伝えよう・・・、なんとかならないのかやれるだけのことはやってみよう・・・・なんとかしようと努力するかしないか、大きな違いだと思うのですが・・・日本人は消極的と申しますか、取引先数社に連絡をして聞く程度で、血眼になって探すという人は少なかったように思います。
簡単に工期を伸ばす＝私から言わせれば、約束は約束なので、意地でも何とかしようという気持ちはないのか？って思います！
建設業者の言い分は、普段、取引しているメーカーや問屋から物がないと言われたから、客の工期も伸ばしてええだろ！と、簡単に考えているんでしょうけど・・・、私は、性格上、そんな世の中舐めた話はないと思うので・・・材料もかき集めました！
嘘をついて急に値上げをした、メーカーからも買ったし・・・そこの物がなかったら、競争単価の材料にも手を出して揃えました。
約束は約束・・・男が一旦口にしたことを、簡単に覆せないじゃないですか！
できない時は、土下座してでも許していただくぐらいの覚悟をしてするのが約束です！
それを、コロナ、ウクライナ、外部的要因だからと言って簡単に、工期を伸ばすなんてことはできませんでした。
コロナが悪い、プーチンが悪いんだから俺は知らん！って言ってるようなものですから・・・w
請けた以上は、材料費が上がっても、手に入れるために経費がかかっても、工期という約束は守らなきゃいけないと考えています。
私たちは、いいですよ！
大人の事情とか言って、できませ〜んwって笑ってりゃいいんですから・・・w
でも、この学校に通う子どもたちは、どうなりますか？
４月から、この校舎を学び舎として通うわけで・・・それを、俺が簡単に、材料が高くなったとか、入ってこないからと言って・・・お坊ちゃんお嬢ちゃんたち、学校が予定通りできなかった！ごめんねwって軽々しく言えませんよね。
建材がないのは、仕方ないですけど・・・メーカーを変えるとか、それでもなければ血眼になって探すとか・・・
探しまくると、意外と、ストックを持ってる奴とかいるわけで、真剣に探したら意外と出てくる物なんですよ・・・まあ、それなりに高いこと言われますけど・・・それを買ってでも、約束した工期を間に合わせる！
それが当たり前のことであり、既存の取引先から入ってこないから、それをそのまま施主に伝えて、ごめんないでは、企業として、あまりにも責任感がないと思うわけです。
まあ、でも、実際に、探す手間・・・新しい材料を使うことでの他の部分に生じる変更や、職人さんたちの手間等・・・・無茶苦茶大変だったわけで・・・。
今回の校舎の建設工事は、私が今まで経験してきた中で、群を抜いて一番大変であり、最も頭と精神を悩ませた物件だったので、竣工の喜びは、何にも例えようがないほどのものなのです。
これで、４月から、生徒さんたちが、この学び舎で勉強できる！
コロナだって、ウクライナ問題だって、子供たちに責任がないわけですし・・・、私たち大人にも責任はないかもしれないけど・・・大人は、日本の未来を担っていく子供たちを守る義務があると思うのです。
今回、何とか、やりきったぁ〜！
協力会社さん、下請けさん、孫請さんを含む、今回の学校校舎建設に関わった全ての人たちに、施工会社、千代田不動産の代表として、心底、本当に感謝しています。
日本中の建材屋やメーカーにないものを、ネットオークションを使ってまで手に入れたこともあったり・・・、孫請にあたる設備関係の社長が見つけてきた設備を、私も一緒に行って頭を下げて、お金を積んで譲っていただいたこともあったり・・・
協力会社の社長や、工務、監督とも、何十回も・・・何百回かな？ 喜怒哀楽をぶつけ合ったり分かち合ったり・・・まあ、とにかくひとつのブログには書ききれないことが多々ありました。
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今回の校舎建設は、皆んなで死ぬほど頑張ったので、ひとつひとつの出来事も、関係者の人たちのことも、生涯忘れることがないと思います。
私の言葉で言うと・・・みんな本当にごめんな！でも本当にありがとう！
まあ、とにかく・・・完成したので・・・！
この喜びを関わった全ての人と共有したいです。
本当にありがとうございました。
今回の工事は、とにかく工期優先で、急な変更工事等にも対応したので、追加工事費は、かなりでてしまいました。
本来は、施主側の変更を、費用がかかることは伝えたものの、そのまま反映させて変更していったので、追加工事費がかかってしまいましたが・・・。
本来は、施主様に、追加工事の内容を見積もりを出して、精査していただいて、OKをいただいてから材料を発注して、追加工事をしてから、請求書を作らなくてはいけません。
今回は、材料の遅れや、欠品による変更もあり、時間をかけて追加の交渉をしてる時間もなく、とにかく工期に間に合わせることを優先して進んできました。
一般的な施主さんだったら、ひとつひとつ追加金額の確認をするので・・・、予定通り変更なしにすることで工期通りに進むか、変更することで工期を伸ばすか・・・だったと思います。
そういう意味では、施主様が、柔軟な対応をしてくださったので本当に助かりましたし、施主様の使い勝手のの良い建物ができたと思います。
まあ、工期や追加の話は、大人の話なので・・・とりあえず、子供たちは、４月から、この学び舎に通えるわけなので・・・まずは、めでたしめでたしということで・・・
工期通りに完成できて、本当によかったです。
工事の関係も近隣の方々もですが、施主様にも多大なるご協力をいただき本当に感謝しております。
今回のウクライナ情勢による建材の高騰、物不足の競争価格購入で、正直、今回、全く利益は出ない状況でしたが・・・、その代わりに、普通の時代ではなかなかできない経験をすることができました。
俺たちなら必ずできると信じて諦めずに突き進むことが大事です。
今回の建設工事は、本当に勉強になりましたし、協力会社さんたちと連帯感というか一体感みたいなものが生まれましたし、一緒に戦場で戦った気分に近いものがあります。
今回のチームであれば、かなり難易度が高い工事もできそうな気がしますw
この経験を、今後の建設、土木等の工事に活かしたいです。
何度も言いますが、関係者皆様、お疲れ様でございました＆本当にありがとうございました。
そんなわけで・・・本日は、学校校舎建設工事 納期通り竣工できました！と言うテーマで書かせていただきました。
ブログの更新頻度が落ちていたのは、この建設工事の件も理由の一つになっていましたので、もう少し更新頻度が上がると思います！笑
読者、皆様・・・更新頑張りますので、引き続きご愛読いただけると嬉しいです。
それでは、今日は、このへんで失礼いたします。
本日も、読者の皆様に、
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2023年02月16日
宮古島 収益リゾートヴィラ不動産投資（No.2578)
１年ぶりに宮古島に行ってきました！
今回は、宮古島で収益物件購入を検討している社長さん、税理士さん、愛知県の不動産業者さんを連れて・・・あっ、ついでに弊社の中村も連れていきました。
名古屋が、平均気温２〜３度なのに、宮古島は、１６度〜２２度と・・・・.暖かかったな〜w
最終日、飛行機に乗りたくなかったです！笑
さて、今日の本題に入りますが・・・。
現在、宮古島で３つ目のリゾート収益物件の事業計画を立てています。
と言っても・・・実際には、まだ迷っています。
私の頭の中には、大きく分けて２案ありまして・・・・。
�＾譴通椶蓮�土地のみで売却する！
宮古島の主要道路沿いで、用途地域が定められている一等地があると、いろんな話がきます。
ホテル、飲食店舗、ブライダル系、投資所有目的等・・・
そのまま売却をしてしまって利確するのも悪くはないのですが、何か、引っかかるというか・・・なかなか土地が出ない場所だけに、勿体無い気がしまして・・・。
売ったら買主さんと縁が切れてしまうじゃないですか！
以前も何度か書きましたが、宮古島の、良い土地は、そんなにポンポン出てくるものではなく、今回、売却したら、次は、いつ買えるかわからないので迷うわけですが・・・w
美しい海がある宮古島で、多くの皆さんと関わりを持ちながら継続して利益を出していく方がいいのかな〜なんてことを思ってしまうわけです。
これには、今回の物件のすぐ近くの私のヴィラで表面利回りで約２２％ 実質利回りでも約１４％回っているので・・・・
（セントリゾートヴィラ）
なぜ、これだけ回るのかは、３年
まあ、当時より建設費も土地も上がっているので、ここまでは出ないでしょうけど、予想では、稼働率６０％で、表面で１１〜１２％ 実質利回りは、管理のやり方によっても変わってきますが、７〜８％は出ますので・・・それを考えると、土地で売ってしまうのもどうかな〜と思うわけです。
そんなわけで・・・２案目が・・・。
��二つ目は、投資用ヴィラを８室を建てて、８人で１つずつ所有し収益物件として運用していく。
今回の土地は、宮古島空港から、イオンタウンの前を通り、伊良部大橋、ヒルトン、パイナガマビーチの方に抜けていくメイン通り沿いの海に向かって下っている通り沿いにあります。
そこに２階建て８室のヴィラを建てて、現在、私が所有しているヴィラと一緒に、清掃、集客・管理をしていくのもいいかな〜と思っています。
私のヴィラの清掃、管理、集客をやってくれている会社さんだと無人管理システムになりますが・・・伊良部島のロンサールリゾートの方は、有人管理なので、そちらと一緒に管理してもらってもいいですし、状況次第では、雇用して自社管理してもいいかな〜と・・・まあ、運営は、何とでもなります。
現在の宮古島では、ヴィラ等のバケーションレンタルというのが流行っております。
バケーションレンタルとは
民泊の部類に入ると思うのですが・・・
通常の民泊というのは、世界的なシェアリングエコノミーの広がりにより、自宅や空き家、又は部屋などを旅行者にお値打ちに貸すというのが一般的な民泊の考え方ではあるのですが、無駄を減らすとか、有効活用的な要素が大きい！
これに対して、バケーションレンタルは、リゾート地、観光地等の物件を購入して、安く旅行をしたいという人向けではなく、ちょっとリッチな旅をしたいカップルや、富裕層に向けて、貸別荘的な要素が大きく、年々需要が増えてきている。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
バケーションレンタルは、一般的な観光用のホテルよりも価格も高いが、豪華な内装、プールやジャグジー付きのゴージャスなものが多く、別荘感覚で使えるので・・・、セレブ感を味わいながら、非日常的な旅ができる。
カテゴリー的には、民泊になるのかもしれないが、高い収益性が見込めるので・・・近年は、人気の観光地、リゾート地に、ヴィラやコテージを建てて投資の対象として非常に良いものとなりました。
弊社も、バケーションレンタルとして、セントリゾートヴィラ・・・、激安で泊まれる、セントリゾートステイを運用しておりますが・・・、バケーションレンタルの方が、はるかに利回りが良い状況です。
カップルや家族連れにも人気がありますが、何故か弊社のヴィラは、ダイビングをされる人の需要が多いようで・・・外で、ダイビングの機材を洗って干せるのが人気があるようで、管理会社や弊社の方に、そのような問い合わせや感想が多いみたいです。
水を貯めて洗えるように大きな桶？がほしいとか、機材の宅配受け取りをやって欲しいとか、リクエストあったぐらいですが、そこまでは対応できていませんw
この手の話をすると、話が外れていくので・・・ヴィラの話に戻りますが・・・・。
要するに、私も含めて、８人で１億ずつ出して、バケーションレンタルのヴィラを収益物件として所有したいわけです。
その８人が、縁もゆかりも無い人ではなく、関係性がある人で持ちたいわけです。
ヴィラ１〜ヴィラ８まで、何らか繋がりがある人たちで所有すると、そこには、収益だけではなく、いろんな楽しいことが生まれるのです。
もちろん、投資をしながら・・・それぞれ、ご家族、ご友人と宮古島に来ていただくわけですが・・・そこで顔を合わせて、一緒に食事をしたり、飲んだり、遊びに行ったりとか・・・
うまく説明できないですけど・・・顔見知りがオーナー様という不動産投資は、本当に面白いです。
それもあって、私も１億出しますし・・・友人や、ブログの読者さんも１億出します。
現在のセントリゾートや、ロンサールリゾートの関係で運営、管理は、網羅できますし・・・、既に弊社のヴィラで実績もあり・・・１からスタートするわけではないので、リスクは少ないと思います。
読者の皆様には、是非、８人の1人になっていただきたいのです。
但し、以前のブログにも書かせていただ来ましたが、宮古島という場所自体、金融機関が少なく、こちらの方の地銀や都銀の金融機関の支店もないので、融資は難しいです。
与信が良好で借りれる人は借りて買ってもらっても構いませんが・・・基本的には、キャッシュで１億・・・ということになる可能性が高いと思います。
今の計画だと、運営の仕方によって変わりますが・・・。
平均１泊８万円として・・・
稼働率４０％で約７％
稼働率５０％で約９％
稼働率６０％で約１１％
稼働率７０％で約１３％
稼働率８０％は困難
※オフシーズンもあるので、いくら宮古島が人気があるといっても、８０％は難しいと思います。
私の予想だと初年度５０％、次年度から６０％を超えてくるのではないかと・・・あくまでも私の予想です。
オフシーズンは、オーナー会をやったり、自社の社員旅行や、仲間内の旅行にでもお使いいただけると良いかと思います。（※もちろん施設利用料は必要ですw）
そんなわけで・・・・
できれば・・・�＾討稜箋僂任呂覆�・・・、��案のリゾートヴィラの方で進みたいと考えておりますが・・・あとは、皆さんの集まり次第で決定します。
もちろん、私も、ブログ掲載と同時に、現在検討中の方々や知人、友人たちにも声をかけさせていただきます。
興味がある方は、千代田不動産のメールか電話にて、ご連絡ください。
ビジネスの話は、ここまでにしまして・・・・。
今回は、ロンサールリゾートの方にも行ってきました。
（ちょっとデカい奴が写っていて申し訳ないですが、愛知県の不動産会社の社長で不審者じゃないのでご安心ください。）
前に行った時は、造成工事中と・・・建設工事中でしたので・・・今回、行ってビックリ！
我々、不動産、建設系の人間は、建設前におおよそ想像がつくのですが・・・ロンサールリゾートは、想像を超えてました。
建設前にも何度も来て、海との高さを気にして景色の見え方などをチェックしたりもしていたのですが、ゴージャスな建物とプールができると、景色が断然良くなりますね。
素晴らしいの一言です。
今回、私は、自分が所有している、セントリゾートの方に泊まり、一緒に行ったお客様たちがロンサールに泊まったのですが・・・私も、ロンサールに泊まればよかったと後悔しました。
宮古島の方が利便性は良いですが・・・大自然を感じるには、伊良部大橋を渡った方がいいですね〜！
伊良部大橋を渡りながら、左右の宮古島ブルーを楽しんで・・・突き当たりを右に曲がって、ちょっと行くと、左側に紺碧 ザ・ヴィラオールスイートがあり、その隣にロンサールリゾートがあります。
多分、今現在、紺碧と、ロンサールが・・・、最もロケーションが良いヴィラなのではないかと思います。
とにかく、室内がゴージャスで景色も最高でした。
こうやって来てみると、伊良部島もいいですね〜w
今はまだ、飲食店や買い物等は、ちょっと不便ですが・・・のんびりできる感じがたまらないです。
アクティブに動くなら宮古島、のんびりするなら伊良部島・・・って感じですかね〜！
以前のイメージだと、海沿いの宿泊施設は、ほとんどなかったのに・・・今は、かなり増えました。
そのうち飲食店等も増えてくるのではないかと思います。
国際空港から、宮古島市街地に行くには、南側の海岸を通り伊良部大橋を渡っていくルートなので、ロンサールのある通り沿いは、まだまだ地価は上がるでしょうし・・・ヒルトンが今年の夏にオープンするので、その周辺も土地の取り合いになること間違いなしです！
宮古島、伊良部島は、まだまだ今後も発展していくでしょうし、当たり前に土地も高くなるのでしょうが、それに伴い、宮古島の周りの島も、地価が上がり、どんどん開発されていくでしょうね。
宮古島の北の池間島は、私が好きな島で海の綺麗な宮古島の中でも、また一段と透明度が高く大好きな島です。
宮古島の市街地からは車で２０分ぐらいで行けますので、私は、池間島は、今後、最も注目していて、良いロケーションの土地があれば購入したいです。
もうひとつ、宮古島から橋で渡ることができる来間島もあります。
正直、私は、あまり興味がある島ではなくて・・・、宮古島側の前浜ビーチから来間大橋を眺めるぐらい・・・もしくは、たまに来間大橋の上から魚釣りをするぐらいで、来間島にも何度か行きましたが、海の色も、そこまで美しいわけでもなく、なんかピンと来るものがないです。
もちろん、来間島も開発は進んでおりますが、私的には魅力を感じないです。
何にしても、宮古島を中心に、今後も開発が進んでいくのでしょうが・・・宮古島の海の美しさを残しながら開発をしていかなくてはいけません。
以前のブログにも書きましたが、排水や水の問題も、開発に伴い、やることをやっていかないと・・・パンクしますからね。
宮古島には、一部下水はあるものの、基本的には、ちゃんとした川も水路も側溝もないですからね。
大好きな宮古島だからこそ、私も将来住みたくて家も買ったわけですし、皆さんに良さを知ってもらいたくて、宿泊事業をやったりしているわけですが・・・。
言ってることが、理にかなってなかったり矛盾しているかもしれませんが、この美しい宮古島を残しつつ発展してほしい！
そんなふうに思っています。
この話をしだすと長くなるので・・・この辺にしておきますが・・・。
そんなわけで・・・本日は、宮古島の話を書かせていただきました。
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名古屋が、平均気温２〜３度なのに、宮古島は、１６度〜２２度と・・・・.暖かかったな〜w
最終日、飛行機に乗りたくなかったです！笑
さて、今日の本題に入りますが・・・。
現在、宮古島で３つ目のリゾート収益物件の事業計画を立てています。
と言っても・・・実際には、まだ迷っています。
私の頭の中には、大きく分けて２案ありまして・・・・。
�＾譴通椶蓮�土地のみで売却する！
宮古島の主要道路沿いで、用途地域が定められている一等地があると、いろんな話がきます。
ホテル、飲食店舗、ブライダル系、投資所有目的等・・・
そのまま売却をしてしまって利確するのも悪くはないのですが、何か、引っかかるというか・・・なかなか土地が出ない場所だけに、勿体無い気がしまして・・・。
売ったら買主さんと縁が切れてしまうじゃないですか！
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美しい海がある宮古島で、多くの皆さんと関わりを持ちながら継続して利益を出していく方がいいのかな〜なんてことを思ってしまうわけです。
これには、今回の物件のすぐ近くの私のヴィラで表面利回りで約２２％ 実質利回りでも約１４％回っているので・・・・
（セントリゾートヴィラ）
なぜ、これだけ回るのかは、３年
まあ、当時より建設費も土地も上がっているので、ここまでは出ないでしょうけど、予想では、稼働率６０％で、表面で１１〜１２％ 実質利回りは、管理のやり方によっても変わってきますが、７〜８％は出ますので・・・それを考えると、土地で売ってしまうのもどうかな〜と思うわけです。
そんなわけで・・・２案目が・・・。
��二つ目は、投資用ヴィラを８室を建てて、８人で１つずつ所有し収益物件として運用していく。
今回の土地は、宮古島空港から、イオンタウンの前を通り、伊良部大橋、ヒルトン、パイナガマビーチの方に抜けていくメイン通り沿いの海に向かって下っている通り沿いにあります。
そこに２階建て８室のヴィラを建てて、現在、私が所有しているヴィラと一緒に、清掃、集客・管理をしていくのもいいかな〜と思っています。
私のヴィラの清掃、管理、集客をやってくれている会社さんだと無人管理システムになりますが・・・伊良部島のロンサールリゾートの方は、有人管理なので、そちらと一緒に管理してもらってもいいですし、状況次第では、雇用して自社管理してもいいかな〜と・・・まあ、運営は、何とでもなります。
現在の宮古島では、ヴィラ等のバケーションレンタルというのが流行っております。
バケーションレンタルとは
民泊の部類に入ると思うのですが・・・
通常の民泊というのは、世界的なシェアリングエコノミーの広がりにより、自宅や空き家、又は部屋などを旅行者にお値打ちに貸すというのが一般的な民泊の考え方ではあるのですが、無駄を減らすとか、有効活用的な要素が大きい！
これに対して、バケーションレンタルは、リゾート地、観光地等の物件を購入して、安く旅行をしたいという人向けではなく、ちょっとリッチな旅をしたいカップルや、富裕層に向けて、貸別荘的な要素が大きく、年々需要が増えてきている。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
バケーションレンタルは、一般的な観光用のホテルよりも価格も高いが、豪華な内装、プールやジャグジー付きのゴージャスなものが多く、別荘感覚で使えるので・・・、セレブ感を味わいながら、非日常的な旅ができる。
カテゴリー的には、民泊になるのかもしれないが、高い収益性が見込めるので・・・近年は、人気の観光地、リゾート地に、ヴィラやコテージを建てて投資の対象として非常に良いものとなりました。
弊社も、バケーションレンタルとして、セントリゾートヴィラ・・・、激安で泊まれる、セントリゾートステイを運用しておりますが・・・、バケーションレンタルの方が、はるかに利回りが良い状況です。
カップルや家族連れにも人気がありますが、何故か弊社のヴィラは、ダイビングをされる人の需要が多いようで・・・外で、ダイビングの機材を洗って干せるのが人気があるようで、管理会社や弊社の方に、そのような問い合わせや感想が多いみたいです。
水を貯めて洗えるように大きな桶？がほしいとか、機材の宅配受け取りをやって欲しいとか、リクエストあったぐらいですが、そこまでは対応できていませんw
この手の話をすると、話が外れていくので・・・ヴィラの話に戻りますが・・・・。
要するに、私も含めて、８人で１億ずつ出して、バケーションレンタルのヴィラを収益物件として所有したいわけです。
その８人が、縁もゆかりも無い人ではなく、関係性がある人で持ちたいわけです。
ヴィラ１〜ヴィラ８まで、何らか繋がりがある人たちで所有すると、そこには、収益だけではなく、いろんな楽しいことが生まれるのです。
もちろん、投資をしながら・・・それぞれ、ご家族、ご友人と宮古島に来ていただくわけですが・・・そこで顔を合わせて、一緒に食事をしたり、飲んだり、遊びに行ったりとか・・・
うまく説明できないですけど・・・顔見知りがオーナー様という不動産投資は、本当に面白いです。
それもあって、私も１億出しますし・・・友人や、ブログの読者さんも１億出します。
現在のセントリゾートや、ロンサールリゾートの関係で運営、管理は、網羅できますし・・・、既に弊社のヴィラで実績もあり・・・１からスタートするわけではないので、リスクは少ないと思います。
読者の皆様には、是非、８人の1人になっていただきたいのです。
但し、以前のブログにも書かせていただ来ましたが、宮古島という場所自体、金融機関が少なく、こちらの方の地銀や都銀の金融機関の支店もないので、融資は難しいです。
与信が良好で借りれる人は借りて買ってもらっても構いませんが・・・基本的には、キャッシュで１億・・・ということになる可能性が高いと思います。
今の計画だと、運営の仕方によって変わりますが・・・。
平均１泊８万円として・・・
稼働率４０％で約７％
稼働率５０％で約９％
稼働率６０％で約１１％
稼働率７０％で約１３％
稼働率８０％は困難
※オフシーズンもあるので、いくら宮古島が人気があるといっても、８０％は難しいと思います。
私の予想だと初年度５０％、次年度から６０％を超えてくるのではないかと・・・あくまでも私の予想です。
オフシーズンは、オーナー会をやったり、自社の社員旅行や、仲間内の旅行にでもお使いいただけると良いかと思います。（※もちろん施設利用料は必要ですw）
そんなわけで・・・・
できれば・・・�＾討稜箋僂任呂覆�・・・、��案のリゾートヴィラの方で進みたいと考えておりますが・・・あとは、皆さんの集まり次第で決定します。
もちろん、私も、ブログ掲載と同時に、現在検討中の方々や知人、友人たちにも声をかけさせていただきます。
興味がある方は、千代田不動産のメールか電話にて、ご連絡ください。
ビジネスの話は、ここまでにしまして・・・・。
今回は、ロンサールリゾートの方にも行ってきました。
（ちょっとデカい奴が写っていて申し訳ないですが、愛知県の不動産会社の社長で不審者じゃないのでご安心ください。）
前に行った時は、造成工事中と・・・建設工事中でしたので・・・今回、行ってビックリ！
我々、不動産、建設系の人間は、建設前におおよそ想像がつくのですが・・・ロンサールリゾートは、想像を超えてました。
建設前にも何度も来て、海との高さを気にして景色の見え方などをチェックしたりもしていたのですが、ゴージャスな建物とプールができると、景色が断然良くなりますね。
素晴らしいの一言です。
今回、私は、自分が所有している、セントリゾートの方に泊まり、一緒に行ったお客様たちがロンサールに泊まったのですが・・・私も、ロンサールに泊まればよかったと後悔しました。
宮古島の方が利便性は良いですが・・・大自然を感じるには、伊良部大橋を渡った方がいいですね〜！
伊良部大橋を渡りながら、左右の宮古島ブルーを楽しんで・・・突き当たりを右に曲がって、ちょっと行くと、左側に紺碧 ザ・ヴィラオールスイートがあり、その隣にロンサールリゾートがあります。
多分、今現在、紺碧と、ロンサールが・・・、最もロケーションが良いヴィラなのではないかと思います。
とにかく、室内がゴージャスで景色も最高でした。
こうやって来てみると、伊良部島もいいですね〜w
今はまだ、飲食店や買い物等は、ちょっと不便ですが・・・のんびりできる感じがたまらないです。
アクティブに動くなら宮古島、のんびりするなら伊良部島・・・って感じですかね〜！
以前のイメージだと、海沿いの宿泊施設は、ほとんどなかったのに・・・今は、かなり増えました。
そのうち飲食店等も増えてくるのではないかと思います。
国際空港から、宮古島市街地に行くには、南側の海岸を通り伊良部大橋を渡っていくルートなので、ロンサールのある通り沿いは、まだまだ地価は上がるでしょうし・・・ヒルトンが今年の夏にオープンするので、その周辺も土地の取り合いになること間違いなしです！
宮古島、伊良部島は、まだまだ今後も発展していくでしょうし、当たり前に土地も高くなるのでしょうが、それに伴い、宮古島の周りの島も、地価が上がり、どんどん開発されていくでしょうね。
宮古島の北の池間島は、私が好きな島で海の綺麗な宮古島の中でも、また一段と透明度が高く大好きな島です。
宮古島の市街地からは車で２０分ぐらいで行けますので、私は、池間島は、今後、最も注目していて、良いロケーションの土地があれば購入したいです。
もうひとつ、宮古島から橋で渡ることができる来間島もあります。
正直、私は、あまり興味がある島ではなくて・・・、宮古島側の前浜ビーチから来間大橋を眺めるぐらい・・・もしくは、たまに来間大橋の上から魚釣りをするぐらいで、来間島にも何度か行きましたが、海の色も、そこまで美しいわけでもなく、なんかピンと来るものがないです。
もちろん、来間島も開発は進んでおりますが、私的には魅力を感じないです。
何にしても、宮古島を中心に、今後も開発が進んでいくのでしょうが・・・宮古島の海の美しさを残しながら開発をしていかなくてはいけません。
以前のブログにも書きましたが、排水や水の問題も、開発に伴い、やることをやっていかないと・・・パンクしますからね。
宮古島には、一部下水はあるものの、基本的には、ちゃんとした川も水路も側溝もないですからね。
大好きな宮古島だからこそ、私も将来住みたくて家も買ったわけですし、皆さんに良さを知ってもらいたくて、宿泊事業をやったりしているわけですが・・・。
言ってることが、理にかなってなかったり矛盾しているかもしれませんが、この美しい宮古島を残しつつ発展してほしい！
そんなふうに思っています。
この話をしだすと長くなるので・・・この辺にしておきますが・・・。
そんなわけで・・・本日は、宮古島の話を書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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2023年01月25日
2023年の コロナ休みの働き方 （No.2577)
昨年末から、ものすごい勢いでコロナの感染者数が増えていますね。
これだけ増えると、当然に、死亡者数も増えるわけで・・・そこにきて、今年はインフルエンザなんて話もチラホラ聞こえてきます。
そうは言っても、以前のように緊急事態宣言などもなく、普通に生活できている状況なので・・・そりゃ〜増えるわな〜！と思うわけですが、私の感覚で言うと・・・賛否両論ありますが・・・、このブログにも書きましたが、私は、当初から経済活動を止めずに、コロナと戦うべきだと言ってきました。
流石に、会社、社員の動きは止めましたが・・・私自身は、緊急事態宣言中であろうが、マンボウ中であろうが普通に仕事もしてきましたし飲食もしてきました。
理由は分かりませんが・・・一度もコロナになったことはございません。
人と会う仕事なので毎週、チェックしていましたが陽性にすらなっておりません。
もちろん、多くの方々がコロナにかかっていますし、死者もいますので、自分が大丈夫だから言うわけではありませんが・・・、やはり、人類はコロナと戦いながら経済活動を止めるべきではなかったと思っています。
皆さん、実際に、現在のコロナ対策の感じではなく・・・コロナが流行る度に緊急事態怨言を出して過剰に対応して経済活動を停止させた方がいいと思いますか？
まあ、賛否両論あるでしょうけど・・・私が、今の感じでやっていけばよかったと思いますし、今後も今のままでやっていけばいいと思います。
まあ、我々も、コロナとの付き合い方が、以前よりも上手くなりましたよね。
そうは言っても、今でも、ものすごくコロナの影響は受けていますよ！
重要な商談や会食など・・・本人、家族がコロナになったとドタキャンされる方も多いですし・・・、かといって隠れコロナ状態で出られても困りますし・・・。
そうこうしながらも・・・我々も慣れてきたので、延期したり、ズームで対応したり・・・なんとかかんとかやってますが・・・。
まあ、それはそれでいいんですよ！
でも、意味が分からんのは、家族がコロナ陽性になったという事で、本人は症状がないという人が、会社を休んでいる間、一切仕事の対応をしない！って・・・これ、違いませんか？
会社から休日扱いにされているかいないかは知りませんよ！
ですが・・・『家族がコロナになったので帰りますので、本日のアポをキャンセルさせてください。私は、症状は出てないのですが・・・』って、ズームや電話、メールでなど・・・仕事はできると思うんですよね。
不動産の契約や決済だって、その日は無理にしても、郵送の持ち回りでできるし・・・決済だって、今時は、ズームやライン電話、書類は郵送でできるじゃないですか・・・！
自分の会社の都合はいいですけど・・・他人様や社会に迷惑をかけたらあかんと思うわけです。
もちろん、本人が症状が出てれば、これは、お大事にしてください！で、延期でもなんでもいいのですけど・・・、症状が出てないのに、ドタキャンしておいて、それでは、また再設定して、皆さんで会いましょう的な・・・！
コロナといえば、なんでも通る的な風潮・・・ムカついて仕方ありません。（本当にコロナで体調が悪い人を除く）
実は、先日・・・その事で、不動産業者にキレました！
不動産業者Aが買主、弊社が売主！
弊社社員 『社長、本日午後13時からの決済ですが、買主の家族がコロナという事で、ドタキャンされました。 本人は、症状ないらしいんですけど、家族から連絡があったという事で本日は帰りますので・・・後日に延期という事です。』
私 『そっか・・・！ まあ、コロナなら仕方ないな！ 司法書士、関係者に連絡しておいたよな？で・・・、いつに延期したの？』
弊社社員 『はい！ 関係者には連絡しました。 決済は、２週間後の・・・・』
私 『ちょっ！ ちょっと待て・・・。 なんで２週間後なんだ？ 』
弊社社員 『買主様からの希望で、２月＠日に・・・・！』
私 『アホかぁ〜！ 買主、不動産業者だろ・・・ど素人じゃあるまいし、ちょっと担当者に電話して、俺に代われ！』
そんなわけで・・・買主の担当者に電話をしました。
コロナで、おうちに帰ったのか・・・電話に出ませんでしたので、その上席ということで、不動産業者の社長に電話をしました！
私 『もしもし〜・・・ 決済の延期の件、聞いたんですけど・・・、その件で担当者と話したかったのですが、コロナで帰ったからなのか連絡が取れないので、社長に電話させていただきました。 コロナで延期は、仕方ないですが・・・２週間後に決済って・・・もう少し早くならないのでしょうか？』
不動産業者社長 『その件、ですよね〜！ 今回の担当者の予定だと、それが最短だと聞いております。 申し訳ございません。 私も、もう少し早くとは思ったのですが、その物件の詳細が分かる者が＠＠だけでして・・・コロナだけに・・・こちらとしても早くはしたいのですが・・・すみません。』
私 『いえいえ！ まあ、２週間後って・・・担当、ご本人は、体調が悪いわけではないようですし、郵送とズームで何とか決済できないでしょうか？ そうすれば、１週間後ぐらいにはできますし、司法書士も金融機関も集まる手間が省けるので・・・どうでしょう？ 家族がコロナで休みであっても本人は元気なら段取りぐらいはできますよね？』
不動産業者社長 『近藤社長、すみません！ この場合、社員は休日となりますので、会社から、対応しろとは言えないんです。 自宅で仕事をするかしないかは、あくまでも、担当者本人の意思を尊重する形で考えております。』
私 『なるほど・・・。 コロナ休み＝休日 なので・・・仕事をさせられないという事ですね。 で・・・担当者じゃないと、状況が分からないので担当者任せという事ですね』
不動産業者社長 『はい！ 一応、決済期日が過ぎてしまいますが・・・・、契約書の決済日の変更合意書は、数日のことなのでいらないですよね？』
担当者がコロナ休みで、決済を延期して関係者たちに迷惑をかけておいて・・・、決済期日が過ぎてしまうのに変更合意書もなしにするなんてことは、不動産業者として。危機感もなく、仕事をなめくさってるので・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
私は、こういう人に迷惑をかけておいて、当たり前みたいなのが大嫌いなので・・・・。
私 『変更合意書は、いらないけど・・・ちょっと仕事をなめすぎとらん？ 担当者が、コロナだから・・・対応ができないって・・・どうなの？』
不動産業者社長 『いや〜・・・。 そう言われましても・・・・、担当者しか、契約内容を把握しているものがいませんので・・・。 こちらも、代金の用意はしてますし司法書士の手配もしたのですが・・・２週間、遅れると、まずいですか？』
私 『う〜ん。 まあ、一応、２週間の入金遅れで傾く会社じゃないので、そこは大丈夫なんですが・・・、担当者のコロナで、多くの方に迷惑をかけて決済を伸ばし・・・、それを郵送やリモートで、少しでも早くしようというならわかりますが・・・当たり前のように、そちらの都合で２週間も伸ばして・・・それが気に入らないんですよ！』
不動産業者社長 『コロナで出てこれない期間もあり、その後も予定が詰まっているようですので、２週間先になってしまうようです。 その件に関してはお詫び申し上げますが、なにぶんコロナなので、出てこいとも言えず・・・休日扱いになるので仕事をしろとも言えないじゃないですか。』
私 『だから、それ・・・わかったけど・・・w そろそろ経営者として恥ずかしくない？』
不動産業者社長 『どういう意味ですか？』
私 『社長さんさ〜・・・。 契約したの誰？？？ 担当者が契約者じゃなくて、おたくの会社・・・法人で契約したんでしょwww 俺が、会社が契約して、決済期日を守れなくて、延長するのに・・・めちゃ緩いこと言ってるけど・・・あははははw 会社がコロナに罹ったんですかwww』
不動産業者社長 『・・・・・・。 いや・・・！ 会社がコロナにかかったわけじゃないですけど・・・。 担当者しか、契約内容が分かりませんので・・・、その担当者も、休日扱い・・有給という意味なんですけど・・・・。 有給中に対応させることは強要できませんので・・・。』
私 『なんか・・・喧嘩腰っていうか、世の中、舐めてるよね？ やっぱり・・・決済日通りに決済して・・・、１００歩譲って、決済日から１週間以内に決済してください。 決済日に、相当な期間として１週間後に決済しない場合は契約を解除するって内容証明送るわw 担当者がコロナだからコロナ休みが・・・って、内容証明を送り返してきたらどうかな？』
不動産業者社長 『そこまでおっしゃるなら、決済予定日の１週間以内に決済しますよ！』
私 『あははははw やればできるんじゃんw 最初からやれよ！と言いたいところだけど・・・、その回答が聞きたかっただけだから、２週間後でいいよ！ 勝手に決済日を延期して、周りの人たちに迷惑かけまくって、こちらの都合も聞かずに、てめーのところの社員が忙しいからって２週間後って言われたのがムカついただけなので・・・・！ あんたがいくらお坊ちゃん経営者でも、俺が言いたいこと分かるだろ？』
不動産業者社長 『はい！ ご尤もだと思います。 決済は、今からだと予定日には無理ですが、１週間後で大丈夫です。』
私 『だから〜・・・。 もういいって言ってるじゃんw コロナって言えば周りに迷惑かけても何でも通るわけじゃないぞ！って・・・俺の気持ち、わかってくれたんだろ？ 』
不動産業者社長 『はい！』
私 『だったら、もういいから・・・！ 契約の変更でも何でも印鑑押すから２週間後でもいいよ！ 遅延損害金もいらんから・・・。』
不動産業者社長 『いえ！ 申し訳ないので・・・。』
私 『もういいって言ってるじゃん！ これ以上ゴタゴタ言うと、決済日に決済しろって言うよ！ はい！ ２週間延長で・・・！』
不動産業者社長 『承知いたしました。 この度は、弊社の社員の不始末でご迷惑をおかけして・・・。』
私 『だから・・・違うって！ 契約したの法人だろ？ 社員じゃね〜じゃん！ 何度も言うけど、うちだけの話じゃなくて、お互いの銀行、司法書士、みんなに迷惑かけたってことを自覚して延期しようね！って言ってるだけで・・・、担当者がコロナになったって、申し訳なさの欠片も感じさせんようなやり方をするなって言ってるだけ！ 俺が言いたいこと分からんかな〜？』
不動産業者社長 『十分わかっているつもりです。 社内でコロナが蔓延して、会社が稼働できない状態ならいざ知らず、担当社員の家族がコロナで帰っただけのことですから、それくらい会社で対応しろってことですよね。 この度は、申し訳ございませんでした。』
私 『いえいえ！ どういたしましてw ちょっと違うけど、まあいいやw じゃあ２週間後って事でよろしくお願いします。 気分悪くしちゃってごめんね！ 』
不動産業者社長 『こちらこそ、すみませんでした。 今後とも宜しくお願いします。』
私 『こちらこそ宜しくお願いします。』
というような事もありまして・・・・。
他にも・・・・
身内がコロナになったと言って、アポを延期しといて・・・錦三丁目で飲んたやつもいたり・・・w
当然、コロナの人や、身内がコロナになって、会社に出てきてもらったり、街に出て遊んだりしている方が、迷惑なので・・・・そんなことはしてもらったら困りますが・・・。
なんか・・・今の風潮として・・・コロナという言葉を使えば何でも許されるからって、都合よく使っている人が多すぎる気がしましたので書かせていただきました。
とりあえず・・・下部に、直近のコロナの状況を表示しておきます。
本当にコロナになったら、きっちり治して、他の人に移さないようにしなくてはいけませんが、家族がコロナとかで自宅にいるだけの陰性で症状もない人は・・・、まあ、休むのはいいですけど・・・、速攻帰って、仕事の対応をしないとかではなく・・・
それが、できる職業の人はいいですけど・・・他人に多大な迷惑をかけるような場合は、自宅に帰ってからでもいいので、きちっと引き継ぎをするなどして欲しいですよね〜！
コロナを移さないという状況を確保する責任もありますが、仕事をしている以上、その責任もあるわけで・・・体調が悪いわけでもなく陰性であれば・・・、自宅に帰って待機している時も、少しぐらいは仕事のことは気にしなくてはいけませんし、できる範囲でフォローしないとあかんと思います。
今回の、買主の会社の担当者さんと・・・、社長さんも・・・民法上の確定期限というものを理解していないので、宅建の免許持ってないのでしょうね。
どうしても、コロナを理由に延長したいのなら、契約時に特約条項に書き入れるべきであって・・・、
例えば・・・。
万が一、買主の担当者である＠＠＠＠がコロナに感染、又は、家族がコロナ陽性であり、かつ、自宅待機となった場合は、本契約を延期できることとし、延長した残代金支払い日（引き渡し日）は、買主、売主協議の上、定めるものとする。
尚、本条の期限延長による遅延損害金については発生しない！
コロナ特約があるとすると・・・こんな感じですかね〜w
本物のコロナ陽性は、きっちり治す！ 似非コロナはやめよう！ 家族コロナ休暇の対応する際も自分の責任というものも少しは考えよう！
そろそろ、コロナを言い訳にしたズル休み癖も治していかないとあかんと思います。
そんなわけで・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
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これだけ増えると、当然に、死亡者数も増えるわけで・・・そこにきて、今年はインフルエンザなんて話もチラホラ聞こえてきます。
そうは言っても、以前のように緊急事態宣言などもなく、普通に生活できている状況なので・・・そりゃ〜増えるわな〜！と思うわけですが、私の感覚で言うと・・・賛否両論ありますが・・・、このブログにも書きましたが、私は、当初から経済活動を止めずに、コロナと戦うべきだと言ってきました。
流石に、会社、社員の動きは止めましたが・・・私自身は、緊急事態宣言中であろうが、マンボウ中であろうが普通に仕事もしてきましたし飲食もしてきました。
理由は分かりませんが・・・一度もコロナになったことはございません。
人と会う仕事なので毎週、チェックしていましたが陽性にすらなっておりません。
もちろん、多くの方々がコロナにかかっていますし、死者もいますので、自分が大丈夫だから言うわけではありませんが・・・、やはり、人類はコロナと戦いながら経済活動を止めるべきではなかったと思っています。
皆さん、実際に、現在のコロナ対策の感じではなく・・・コロナが流行る度に緊急事態怨言を出して過剰に対応して経済活動を停止させた方がいいと思いますか？
まあ、賛否両論あるでしょうけど・・・私が、今の感じでやっていけばよかったと思いますし、今後も今のままでやっていけばいいと思います。
まあ、我々も、コロナとの付き合い方が、以前よりも上手くなりましたよね。
そうは言っても、今でも、ものすごくコロナの影響は受けていますよ！
重要な商談や会食など・・・本人、家族がコロナになったとドタキャンされる方も多いですし・・・、かといって隠れコロナ状態で出られても困りますし・・・。
そうこうしながらも・・・我々も慣れてきたので、延期したり、ズームで対応したり・・・なんとかかんとかやってますが・・・。
まあ、それはそれでいいんですよ！
でも、意味が分からんのは、家族がコロナ陽性になったという事で、本人は症状がないという人が、会社を休んでいる間、一切仕事の対応をしない！って・・・これ、違いませんか？
会社から休日扱いにされているかいないかは知りませんよ！
ですが・・・『家族がコロナになったので帰りますので、本日のアポをキャンセルさせてください。私は、症状は出てないのですが・・・』って、ズームや電話、メールでなど・・・仕事はできると思うんですよね。
不動産の契約や決済だって、その日は無理にしても、郵送の持ち回りでできるし・・・決済だって、今時は、ズームやライン電話、書類は郵送でできるじゃないですか・・・！
自分の会社の都合はいいですけど・・・他人様や社会に迷惑をかけたらあかんと思うわけです。
もちろん、本人が症状が出てれば、これは、お大事にしてください！で、延期でもなんでもいいのですけど・・・、症状が出てないのに、ドタキャンしておいて、それでは、また再設定して、皆さんで会いましょう的な・・・！
コロナといえば、なんでも通る的な風潮・・・ムカついて仕方ありません。（本当にコロナで体調が悪い人を除く）
実は、先日・・・その事で、不動産業者にキレました！
不動産業者Aが買主、弊社が売主！
弊社社員 『社長、本日午後13時からの決済ですが、買主の家族がコロナという事で、ドタキャンされました。 本人は、症状ないらしいんですけど、家族から連絡があったという事で本日は帰りますので・・・後日に延期という事です。』
私 『そっか・・・！ まあ、コロナなら仕方ないな！ 司法書士、関係者に連絡しておいたよな？で・・・、いつに延期したの？』
弊社社員 『はい！ 関係者には連絡しました。 決済は、２週間後の・・・・』
私 『ちょっ！ ちょっと待て・・・。 なんで２週間後なんだ？ 』
弊社社員 『買主様からの希望で、２月＠日に・・・・！』
私 『アホかぁ〜！ 買主、不動産業者だろ・・・ど素人じゃあるまいし、ちょっと担当者に電話して、俺に代われ！』
そんなわけで・・・買主の担当者に電話をしました。
コロナで、おうちに帰ったのか・・・電話に出ませんでしたので、その上席ということで、不動産業者の社長に電話をしました！
私 『もしもし〜・・・ 決済の延期の件、聞いたんですけど・・・、その件で担当者と話したかったのですが、コロナで帰ったからなのか連絡が取れないので、社長に電話させていただきました。 コロナで延期は、仕方ないですが・・・２週間後に決済って・・・もう少し早くならないのでしょうか？』
不動産業者社長 『その件、ですよね〜！ 今回の担当者の予定だと、それが最短だと聞いております。 申し訳ございません。 私も、もう少し早くとは思ったのですが、その物件の詳細が分かる者が＠＠だけでして・・・コロナだけに・・・こちらとしても早くはしたいのですが・・・すみません。』
私 『いえいえ！ まあ、２週間後って・・・担当、ご本人は、体調が悪いわけではないようですし、郵送とズームで何とか決済できないでしょうか？ そうすれば、１週間後ぐらいにはできますし、司法書士も金融機関も集まる手間が省けるので・・・どうでしょう？ 家族がコロナで休みであっても本人は元気なら段取りぐらいはできますよね？』
不動産業者社長 『近藤社長、すみません！ この場合、社員は休日となりますので、会社から、対応しろとは言えないんです。 自宅で仕事をするかしないかは、あくまでも、担当者本人の意思を尊重する形で考えております。』
私 『なるほど・・・。 コロナ休み＝休日 なので・・・仕事をさせられないという事ですね。 で・・・担当者じゃないと、状況が分からないので担当者任せという事ですね』
不動産業者社長 『はい！ 一応、決済期日が過ぎてしまいますが・・・・、契約書の決済日の変更合意書は、数日のことなのでいらないですよね？』
担当者がコロナ休みで、決済を延期して関係者たちに迷惑をかけておいて・・・、決済期日が過ぎてしまうのに変更合意書もなしにするなんてことは、不動産業者として。危機感もなく、仕事をなめくさってるので・・・・。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
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ありがとうございます・・・
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私は、こういう人に迷惑をかけておいて、当たり前みたいなのが大嫌いなので・・・・。
私 『変更合意書は、いらないけど・・・ちょっと仕事をなめすぎとらん？ 担当者が、コロナだから・・・対応ができないって・・・どうなの？』
不動産業者社長 『いや〜・・・。 そう言われましても・・・・、担当者しか、契約内容を把握しているものがいませんので・・・。 こちらも、代金の用意はしてますし司法書士の手配もしたのですが・・・２週間、遅れると、まずいですか？』
私 『う〜ん。 まあ、一応、２週間の入金遅れで傾く会社じゃないので、そこは大丈夫なんですが・・・、担当者のコロナで、多くの方に迷惑をかけて決済を伸ばし・・・、それを郵送やリモートで、少しでも早くしようというならわかりますが・・・当たり前のように、そちらの都合で２週間も伸ばして・・・それが気に入らないんですよ！』
不動産業者社長 『コロナで出てこれない期間もあり、その後も予定が詰まっているようですので、２週間先になってしまうようです。 その件に関してはお詫び申し上げますが、なにぶんコロナなので、出てこいとも言えず・・・休日扱いになるので仕事をしろとも言えないじゃないですか。』
私 『だから、それ・・・わかったけど・・・w そろそろ経営者として恥ずかしくない？』
不動産業者社長 『どういう意味ですか？』
私 『社長さんさ〜・・・。 契約したの誰？？？ 担当者が契約者じゃなくて、おたくの会社・・・法人で契約したんでしょwww 俺が、会社が契約して、決済期日を守れなくて、延長するのに・・・めちゃ緩いこと言ってるけど・・・あははははw 会社がコロナに罹ったんですかwww』
不動産業者社長 『・・・・・・。 いや・・・！ 会社がコロナにかかったわけじゃないですけど・・・。 担当者しか、契約内容が分かりませんので・・・、その担当者も、休日扱い・・有給という意味なんですけど・・・・。 有給中に対応させることは強要できませんので・・・。』
私 『なんか・・・喧嘩腰っていうか、世の中、舐めてるよね？ やっぱり・・・決済日通りに決済して・・・、１００歩譲って、決済日から１週間以内に決済してください。 決済日に、相当な期間として１週間後に決済しない場合は契約を解除するって内容証明送るわw 担当者がコロナだからコロナ休みが・・・って、内容証明を送り返してきたらどうかな？』
不動産業者社長 『そこまでおっしゃるなら、決済予定日の１週間以内に決済しますよ！』
私 『あははははw やればできるんじゃんw 最初からやれよ！と言いたいところだけど・・・、その回答が聞きたかっただけだから、２週間後でいいよ！ 勝手に決済日を延期して、周りの人たちに迷惑かけまくって、こちらの都合も聞かずに、てめーのところの社員が忙しいからって２週間後って言われたのがムカついただけなので・・・・！ あんたがいくらお坊ちゃん経営者でも、俺が言いたいこと分かるだろ？』
不動産業者社長 『はい！ ご尤もだと思います。 決済は、今からだと予定日には無理ですが、１週間後で大丈夫です。』
私 『だから〜・・・。 もういいって言ってるじゃんw コロナって言えば周りに迷惑かけても何でも通るわけじゃないぞ！って・・・俺の気持ち、わかってくれたんだろ？ 』
不動産業者社長 『はい！』
私 『だったら、もういいから・・・！ 契約の変更でも何でも印鑑押すから２週間後でもいいよ！ 遅延損害金もいらんから・・・。』
不動産業者社長 『いえ！ 申し訳ないので・・・。』
私 『もういいって言ってるじゃん！ これ以上ゴタゴタ言うと、決済日に決済しろって言うよ！ はい！ ２週間延長で・・・！』
不動産業者社長 『承知いたしました。 この度は、弊社の社員の不始末でご迷惑をおかけして・・・。』
私 『だから・・・違うって！ 契約したの法人だろ？ 社員じゃね〜じゃん！ 何度も言うけど、うちだけの話じゃなくて、お互いの銀行、司法書士、みんなに迷惑かけたってことを自覚して延期しようね！って言ってるだけで・・・、担当者がコロナになったって、申し訳なさの欠片も感じさせんようなやり方をするなって言ってるだけ！ 俺が言いたいこと分からんかな〜？』
不動産業者社長 『十分わかっているつもりです。 社内でコロナが蔓延して、会社が稼働できない状態ならいざ知らず、担当社員の家族がコロナで帰っただけのことですから、それくらい会社で対応しろってことですよね。 この度は、申し訳ございませんでした。』
私 『いえいえ！ どういたしましてw ちょっと違うけど、まあいいやw じゃあ２週間後って事でよろしくお願いします。 気分悪くしちゃってごめんね！ 』
不動産業者社長 『こちらこそ、すみませんでした。 今後とも宜しくお願いします。』
私 『こちらこそ宜しくお願いします。』
というような事もありまして・・・・。
他にも・・・・
身内がコロナになったと言って、アポを延期しといて・・・錦三丁目で飲んたやつもいたり・・・w
当然、コロナの人や、身内がコロナになって、会社に出てきてもらったり、街に出て遊んだりしている方が、迷惑なので・・・・そんなことはしてもらったら困りますが・・・。
なんか・・・今の風潮として・・・コロナという言葉を使えば何でも許されるからって、都合よく使っている人が多すぎる気がしましたので書かせていただきました。
とりあえず・・・下部に、直近のコロナの状況を表示しておきます。
2023年1月24日 23時55分更新
国内の発生状況
新規感染者数 83,348
累計感染者数 32,181,040
死亡者数 66,345 (前日比 +383)
本当にコロナになったら、きっちり治して、他の人に移さないようにしなくてはいけませんが、家族がコロナとかで自宅にいるだけの陰性で症状もない人は・・・、まあ、休むのはいいですけど・・・、速攻帰って、仕事の対応をしないとかではなく・・・
それが、できる職業の人はいいですけど・・・他人に多大な迷惑をかけるような場合は、自宅に帰ってからでもいいので、きちっと引き継ぎをするなどして欲しいですよね〜！
コロナを移さないという状況を確保する責任もありますが、仕事をしている以上、その責任もあるわけで・・・体調が悪いわけでもなく陰性であれば・・・、自宅に帰って待機している時も、少しぐらいは仕事のことは気にしなくてはいけませんし、できる範囲でフォローしないとあかんと思います。
今回の、買主の会社の担当者さんと・・・、社長さんも・・・民法上の確定期限というものを理解していないので、宅建の免許持ってないのでしょうね。
どうしても、コロナを理由に延長したいのなら、契約時に特約条項に書き入れるべきであって・・・、
例えば・・・。
万が一、買主の担当者である＠＠＠＠がコロナに感染、又は、家族がコロナ陽性であり、かつ、自宅待機となった場合は、本契約を延期できることとし、延長した残代金支払い日（引き渡し日）は、買主、売主協議の上、定めるものとする。
尚、本条の期限延長による遅延損害金については発生しない！
コロナ特約があるとすると・・・こんな感じですかね〜w
本物のコロナ陽性は、きっちり治す！ 似非コロナはやめよう！ 家族コロナ休暇の対応する際も自分の責任というものも少しは考えよう！
そろそろ、コロナを言い訳にしたズル休み癖も治していかないとあかんと思います。
そんなわけで・・・本日のブログは、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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2023年01月15日
不動産売買！ 年末年始！ 中間金が入金されない事件（No.2576)
予定していた中間金５０００万円が、期日に、買主に支払われなかったら・・・売主も仲介業者も、びっくりしますよね！
実は、昨年末に、そんな事件がありまして・・・
（個人情報の関係で場所は秘密、登場人物等は仮名 金額も変えてあります。）
登場人物 売主A社・売主仲介業者が弊社・買主B社・買主仲介業者がC社
昨年の夏に手付金５千万円で１０億円のビルの売買をしました。
弊社は、売主側の仲介業者、C社は買主側の仲介業者です。
契約書上、１２月２３日までに中間金を入れる契約になっていました。
弊社は、仲介業者として１２月２０日に、中間金支払いのご案内をさせていただき、仲介業者C社から買主に、その案内を送り買主と中間金支払いの確認を電話で行い、弊社に、２３日の中間金の支払いの件、大丈夫です！という連絡がありました。
弊社も、C社も、段取りをして、仲介業者としての仕事は、きっちりやってました・・・・。
それが・・・
１２月２３日の午前に中間金が入らなかったのです！
プロの不動産業者なら分かると思いますが・・・午前中に予定していた金が入らない時って、相当ヤバいんですよね〜！
一応、正午まで待って入金がないので・・・弊社が動き始めました。
買主の不動産業者に連絡をして・・・買主に連絡を取ってもらいましたが・・・買主に連絡が取れないとのことでした。
素人さんの為の不動産学校というブログなので説明しますが・・・・中間金が期日に入らない場合、売主は、相当の期間を定めて催告して契約を解除できるんです。
解除といっても止めるというわけではなく、違約解約となり、今回の違約金は２億円です。
契約時に支払い済みの５０００万円を放棄して、違約金の残金１億５千万円を売主に払わなくてはいけないわけです。
つまり・・・不動産契約が違約解約となった場合、買主は、売買契約の２割と設定されている２億円を支払わなくてはいけないわけです。
売主に、１２月２３日に中間金が入ってこなかった時点で、何月何日までお支払いください！支払いがない場合は、違約解約とさせていただきます！という書面を内容証明にて送り、その期日内に支払いがなければ、契約の債務不履行、違約解除になり２億円の違約金確定となる可能性が高いわけです。
仲介業者としては、違約解約になろうが、半分か全額かは別にして仲介手数料を請求することもできるのですが・・・この道で飯を食っている以上、決済、引き渡しまで、きっちりやって報酬を貰いたいじゃないですか！
買主の違約により解約！ 買主が２億円溶かして終わり！なんてことには、気分的にしたくないわけです。
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、２位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。
建設・不動産ランキング
ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
そんなわけで・・・。
中間金が払われなかった２３日の１５時を過ぎた直後から・・・動き出しました。
まずは、買主さんの方に連絡・・・
買主さんの違約により解約になる可能性が高いことを伝えて、いつなら中間金をお支払いできるのかをお聞きしました。
ここで、なぜ、中間金を払わなかったのかは、後から聞けばいいので・・・・まずは、いつ払うか？ 違約解約になってもいいのか？
この２点を質問しました。
買主 『ちょっと手違いがありまして・・・お金を管理している者がコロナになってしまいまして、27日には間違いなくお支払いさせていただきます。 申し訳ございません！』
私 『そういうことですね。 承知いたしました。 今からすぐに、売主さんに対して、お詫びと、２７日に払いますという書面を作成して、PDFで私に送ってください。 原本は、郵送で私のところに送ってください。』
買主側は、即動いてくれました。
次に、売主さんの方に・・・口頭で、買主とのやり取りを伝えて、２７日まで待っていただけるのかをお聞きしました。
私 『買主は、２７日までにお支払いします。この度は本当に申し訳ございませんでした。とのことでした。 なんでも、お金を管理しているものが急遽コロナの陽性で・・・ということなんですが・・・。 う〜ん・・・。 本当か嘘かは分かりませんが・・・・w』
売主 『２７日ですか・・・弊社は、今年の仕事納めが、２６日なので、26日まででお願いします。そこに間に合わなければ買主さんの債務不履行、違約解約ということで、当方の弁護士から・・・（以下省略）』
私 『すみません！ ２７日までに払いますという詫び状付きのものを書くとように支持しちゃいましたwww 買主からの書面が届いた時点で、２７日まで待つと回答したいです！・・・ということでいかがでしょうか？』
売主 『近藤社長が、そうおっしゃるなら、２７日まで待ちますが、その代わり、２７日に支払わない場合は、違約解約で手付金を放棄するというところまで、書面に入れさせてください。』
私 『分かりました。 手付金だけではなく、違約金のことも書きますか？』
売主 『とりあえず、今の段階では、手付金の５０００万円を放棄して解約するまでで結構です。』
私 『承知いたしました。 そのように進めます。 そういう言えば・・・解約になった場合の仲介手数料については・・・またはっきりしてから・・・・。プロとしては、きちんと取引した上で、いただかないと後味悪いので、最後まで持っていけるように頑張ります。』
売主 『えっ・・・・！ 契約が解除になっても手数料かかるの？？？』
私 『まあ、その話は結果が出てから相談しましょう。それよりもまずは・・・中間金を件を・・・・！』
売主 『間違いなく２７日に入るようにお願いします！ まさか、２７日に払わないなんてことはないですよね？』
私 『今回支払いがなかった理由が本当だとしたら・・・・、２７日に入らないことはないと思います。 だって・・・社長・・・５０００万円、溶かしますか？？？ www』
売主 『そうですよね〜w とりあえず待ちます！ 必ず２７日には、中間金が入るようにお願いします。』
私 『そのように段取りますが、私が買主ではないので、確約はできません。 買主からの書面が届き次第、メールで送ります。 今しばらくお待ちください。』
そんなわけで・・・・２３日の中間金が支払われなかった件は無事に収まりまして・・・、買主さんにもご報告させていただき・・・詫び状と、２７日までに支払うという念書も頂きました。
週が明けて２６日・・・
２７日の支払いの件で買主に大丈夫か？連絡したところ・・・大丈夫だと返事がありました。
２７日当日・・・・！
中間金５０００万円の支払いがありませんでした！
ええええええ〜・・・・！
読者の皆様は、そう思うでしょ？？？
実は、私は、何となく・・・もしかすると支払いできないんだろうな？と予想していました・・・。
これまでの経験で・・・中間金が延期になった際は、延期した日に払われないことが２分の１ぐらいの確率であることなのです。
よくある話としては・・・、これぐらいの金額の売買になると・・・買主の方も、売買代金の一部〜大半の入金を、銀行融資以外のもので支払おうとしているケースがあるのです。
例えば、不動産の売却資金を購入資金に充てるとか・・・株や有価証券を売却するとか・・・貸している金の返金とか・・・、それが、遅れて・・・中間金や、決済の金額が期日に払えないということがあるのです。
買主さんから事情をお聞きしているわけではないですが・・・、年末ということもあり、何となく、そんな臭いが微かにしていましたので・・・もしかすると、２７日に中間金が支払われない可能性はあるな〜と思っていたので・・・・案の定、払われなかったな〜という感じでした。
まあ、でも・・・こうなると・・・今後の売買の行方がどうなるのかは、売主さん次第ということになります。
今回は・・・・。
買主からではなく、売主さんから、中間金が支払われなかったことを報告しました！
中間金のすっぽかしは２度目なので、買主に理由を聞く必要もないですし・・・・あとは、売主さんがどうするかを聞いてから・・・それを買主サイドに伝えようと電話をさせていただきました。
12月27日 15時過ぎ・・・売主さんの回答は・・・。
『解約の内容証明を送れるようにスタンバイしてあります。 もう昨日仕事納めだったので、正月明けに、決定しましょう。 基本的には、もう解約ですよね！ 中間金も払えないのに、その後の決済で９億円払えるとは思えませんし・・・。 年明け、解約通知を送ったら、すぐに新しい買主さんを探し始めてください。』
私 『でも、中間金が年内に振り込まれたら、どうしましょう？』
売主 『年末に、２回すっぽかしているので、払われないと思いますが・・・・万が一、振中間金の込があれば、それはそれで、年明けに考えましょう。』
という内容でした。
12月27日 15時半過ぎ・・・もう放っておこうと思ったのですが、私から買主側に電話！
２度目の約束を破られた事が残念であること！ おそらく違約解約になるという事！ 年内に振り込めば、解約にならない可能性もあるということ！ この３点を話しました。
買主は、1月の後半ぐらいまで待ってもらえないですか！ 必ず払いますので・・・！ 理由書とお詫び文と、ペナルティーを払うので、待ってもらいたいとのことでした。
それを書面にして、私に送るので、売主さんと話をしてほしいとのことでした。
私は、一応お伝えをしますという事で電話を切りました。
年内に、文章一式を受け取り、売主さんにメールで送っておきました。
そんなわけで・・・・昨年の年末は、こんな感じで・・・・・年末の最終最後３１日まで、この文章のやり取りをしておりまして・・・・！
もう少し、こう書いた方がいいとか、誤字の修正とか・・・アドバイスさせていただき・・・諸々のやり取りで大変でした。
そんなこんなで・・・・歳を越しまして・・・・２０２３年が始まったわけですが・・・。
仕事始めの年始の挨拶を済ませて、今年最初に、即取り組んだのが、この案件でした。
売主様から、『近藤社長が預かってくださっている詫び状、念書等の原本を持って、説明に来てください！』と言われ・・・。
先日、売主さんの本社に足を運び、仲介業者として、一応、お詫びを申し上げて・・・ご説明と今後の対応について相談をして方向性を決めてきました。
そんなわけで・・・・どうなったのか？ 結論としましては・・・！
今は、まだ、ブログに書けません！
契約金額約１０億円、手付金５０００万円、中間金５０００万円、残代金９億円
中間金支払い日に支払いなし！ ２度目の支払日を決めたのに、支払いなし！
手付金の５０００万円は没収になったとして、違約金の２億を支払う能力が売主にあるのか・・・？
中間金の支払いをしてきたとしても、残代金の９億円を払って決済できるのか・・・？
どうなんでしょうね〜？
実は、すでに新しい買主を見つけてたりして・・・・・w
どうなんでしょう？？？
そんなわけで・・・昨年の年末は、バタバタで終わり・・・今年の仕事始めは、バタバタで始まるという感じでしたという、お話でした。
本日は、ここまでとさせていただきます。
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昨年の夏に手付金５千万円で１０億円のビルの売買をしました。
弊社は、売主側の仲介業者、C社は買主側の仲介業者です。
契約書上、１２月２３日までに中間金を入れる契約になっていました。
弊社は、仲介業者として１２月２０日に、中間金支払いのご案内をさせていただき、仲介業者C社から買主に、その案内を送り買主と中間金支払いの確認を電話で行い、弊社に、２３日の中間金の支払いの件、大丈夫です！という連絡がありました。
弊社も、C社も、段取りをして、仲介業者としての仕事は、きっちりやってました・・・・。
それが・・・
１２月２３日の午前に中間金が入らなかったのです！
プロの不動産業者なら分かると思いますが・・・午前中に予定していた金が入らない時って、相当ヤバいんですよね〜！
一応、正午まで待って入金がないので・・・弊社が動き始めました。
買主の不動産業者に連絡をして・・・買主に連絡を取ってもらいましたが・・・買主に連絡が取れないとのことでした。
素人さんの為の不動産学校というブログなので説明しますが・・・・中間金が期日に入らない場合、売主は、相当の期間を定めて催告して契約を解除できるんです。
解除といっても止めるというわけではなく、違約解約となり、今回の違約金は２億円です。
契約時に支払い済みの５０００万円を放棄して、違約金の残金１億５千万円を売主に払わなくてはいけないわけです。
つまり・・・不動産契約が違約解約となった場合、買主は、売買契約の２割と設定されている２億円を支払わなくてはいけないわけです。
売主に、１２月２３日に中間金が入ってこなかった時点で、何月何日までお支払いください！支払いがない場合は、違約解約とさせていただきます！という書面を内容証明にて送り、その期日内に支払いがなければ、契約の債務不履行、違約解除になり２億円の違約金確定となる可能性が高いわけです。
仲介業者としては、違約解約になろうが、半分か全額かは別にして仲介手数料を請求することもできるのですが・・・この道で飯を食っている以上、決済、引き渡しまで、きっちりやって報酬を貰いたいじゃないですか！
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そんなわけで・・・。
中間金が払われなかった２３日の１５時を過ぎた直後から・・・動き出しました。
まずは、買主さんの方に連絡・・・
買主さんの違約により解約になる可能性が高いことを伝えて、いつなら中間金をお支払いできるのかをお聞きしました。
ここで、なぜ、中間金を払わなかったのかは、後から聞けばいいので・・・・まずは、いつ払うか？ 違約解約になってもいいのか？
この２点を質問しました。
買主 『ちょっと手違いがありまして・・・お金を管理している者がコロナになってしまいまして、27日には間違いなくお支払いさせていただきます。 申し訳ございません！』
私 『そういうことですね。 承知いたしました。 今からすぐに、売主さんに対して、お詫びと、２７日に払いますという書面を作成して、PDFで私に送ってください。 原本は、郵送で私のところに送ってください。』
買主側は、即動いてくれました。
次に、売主さんの方に・・・口頭で、買主とのやり取りを伝えて、２７日まで待っていただけるのかをお聞きしました。
私 『買主は、２７日までにお支払いします。この度は本当に申し訳ございませんでした。とのことでした。 なんでも、お金を管理しているものが急遽コロナの陽性で・・・ということなんですが・・・。 う〜ん・・・。 本当か嘘かは分かりませんが・・・・w』
売主 『２７日ですか・・・弊社は、今年の仕事納めが、２６日なので、26日まででお願いします。そこに間に合わなければ買主さんの債務不履行、違約解約ということで、当方の弁護士から・・・（以下省略）』
私 『すみません！ ２７日までに払いますという詫び状付きのものを書くとように支持しちゃいましたwww 買主からの書面が届いた時点で、２７日まで待つと回答したいです！・・・ということでいかがでしょうか？』
売主 『近藤社長が、そうおっしゃるなら、２７日まで待ちますが、その代わり、２７日に支払わない場合は、違約解約で手付金を放棄するというところまで、書面に入れさせてください。』
私 『分かりました。 手付金だけではなく、違約金のことも書きますか？』
売主 『とりあえず、今の段階では、手付金の５０００万円を放棄して解約するまでで結構です。』
私 『承知いたしました。 そのように進めます。 そういう言えば・・・解約になった場合の仲介手数料については・・・またはっきりしてから・・・・。プロとしては、きちんと取引した上で、いただかないと後味悪いので、最後まで持っていけるように頑張ります。』
売主 『えっ・・・・！ 契約が解除になっても手数料かかるの？？？』
私 『まあ、その話は結果が出てから相談しましょう。それよりもまずは・・・中間金を件を・・・・！』
売主 『間違いなく２７日に入るようにお願いします！ まさか、２７日に払わないなんてことはないですよね？』
私 『今回支払いがなかった理由が本当だとしたら・・・・、２７日に入らないことはないと思います。 だって・・・社長・・・５０００万円、溶かしますか？？？ www』
売主 『そうですよね〜w とりあえず待ちます！ 必ず２７日には、中間金が入るようにお願いします。』
私 『そのように段取りますが、私が買主ではないので、確約はできません。 買主からの書面が届き次第、メールで送ります。 今しばらくお待ちください。』
そんなわけで・・・・２３日の中間金が支払われなかった件は無事に収まりまして・・・、買主さんにもご報告させていただき・・・詫び状と、２７日までに支払うという念書も頂きました。
週が明けて２６日・・・
２７日の支払いの件で買主に大丈夫か？連絡したところ・・・大丈夫だと返事がありました。
２７日当日・・・・！
中間金５０００万円の支払いがありませんでした！
ええええええ〜・・・・！
読者の皆様は、そう思うでしょ？？？
実は、私は、何となく・・・もしかすると支払いできないんだろうな？と予想していました・・・。
これまでの経験で・・・中間金が延期になった際は、延期した日に払われないことが２分の１ぐらいの確率であることなのです。
よくある話としては・・・、これぐらいの金額の売買になると・・・買主の方も、売買代金の一部〜大半の入金を、銀行融資以外のもので支払おうとしているケースがあるのです。
例えば、不動産の売却資金を購入資金に充てるとか・・・株や有価証券を売却するとか・・・貸している金の返金とか・・・、それが、遅れて・・・中間金や、決済の金額が期日に払えないということがあるのです。
買主さんから事情をお聞きしているわけではないですが・・・、年末ということもあり、何となく、そんな臭いが微かにしていましたので・・・もしかすると、２７日に中間金が支払われない可能性はあるな〜と思っていたので・・・・案の定、払われなかったな〜という感じでした。
まあ、でも・・・こうなると・・・今後の売買の行方がどうなるのかは、売主さん次第ということになります。
今回は・・・・。
買主からではなく、売主さんから、中間金が支払われなかったことを報告しました！
中間金のすっぽかしは２度目なので、買主に理由を聞く必要もないですし・・・・あとは、売主さんがどうするかを聞いてから・・・それを買主サイドに伝えようと電話をさせていただきました。
12月27日 15時過ぎ・・・売主さんの回答は・・・。
『解約の内容証明を送れるようにスタンバイしてあります。 もう昨日仕事納めだったので、正月明けに、決定しましょう。 基本的には、もう解約ですよね！ 中間金も払えないのに、その後の決済で９億円払えるとは思えませんし・・・。 年明け、解約通知を送ったら、すぐに新しい買主さんを探し始めてください。』
私 『でも、中間金が年内に振り込まれたら、どうしましょう？』
売主 『年末に、２回すっぽかしているので、払われないと思いますが・・・・万が一、振中間金の込があれば、それはそれで、年明けに考えましょう。』
という内容でした。
12月27日 15時半過ぎ・・・もう放っておこうと思ったのですが、私から買主側に電話！
２度目の約束を破られた事が残念であること！ おそらく違約解約になるという事！ 年内に振り込めば、解約にならない可能性もあるということ！ この３点を話しました。
買主は、1月の後半ぐらいまで待ってもらえないですか！ 必ず払いますので・・・！ 理由書とお詫び文と、ペナルティーを払うので、待ってもらいたいとのことでした。
それを書面にして、私に送るので、売主さんと話をしてほしいとのことでした。
私は、一応お伝えをしますという事で電話を切りました。
年内に、文章一式を受け取り、売主さんにメールで送っておきました。
そんなわけで・・・・昨年の年末は、こんな感じで・・・・・年末の最終最後３１日まで、この文章のやり取りをしておりまして・・・・！
もう少し、こう書いた方がいいとか、誤字の修正とか・・・アドバイスさせていただき・・・諸々のやり取りで大変でした。
そんなこんなで・・・・歳を越しまして・・・・２０２３年が始まったわけですが・・・。
仕事始めの年始の挨拶を済ませて、今年最初に、即取り組んだのが、この案件でした。
売主様から、『近藤社長が預かってくださっている詫び状、念書等の原本を持って、説明に来てください！』と言われ・・・。
先日、売主さんの本社に足を運び、仲介業者として、一応、お詫びを申し上げて・・・ご説明と今後の対応について相談をして方向性を決めてきました。
そんなわけで・・・・どうなったのか？ 結論としましては・・・！
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契約金額約１０億円、手付金５０００万円、中間金５０００万円、残代金９億円
中間金支払い日に支払いなし！ ２度目の支払日を決めたのに、支払いなし！
手付金の５０００万円は没収になったとして、違約金の２億を支払う能力が売主にあるのか・・・？
中間金の支払いをしてきたとしても、残代金の９億円を払って決済できるのか・・・？
どうなんでしょうね〜？
実は、すでに新しい買主を見つけてたりして・・・・・w
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2023年01月09日
不動産業者の年末年始（No.2575)
どこの不動産業者も、年が明けると、相続の相談が多いと思うのだが、弊社も新年早々から、相続したから売ってくれ〜！ 売るのは嫌だから賃貸で貸せないか？ 等、相談でバタバタしている。
理由としては、昨年の１０月以降に亡くなられた方々の相続人が、年が明けたら・・・ということで・・・一気に相談に訪れるという感じです。
まあ、ほとんどの人は、被相続人が亡くなるであろうと予測して、ある程度身内で分割協議を済ませているので、売却したい！ 有効活用したい！等、方針が決まっているので、そんなに大変ではないので、お話をお聞きして社員を担当にして、相続人の意に沿う様に売却、賃貸の段取りをするだけなんですけど・・・
大変なのは、近藤社長特命案件！
急死した人の相続は、意外と大変なんです。
昨年１０月末に亡くなったAさんの件は、娘さんから正月明けに相談に乗ってと言われてはいましたが・・・新年４日から、相談に来られまして・・・会社が空いてないので、近所のコメダで話をさせていただきました。
【亡くなったAさんの娘さん（以下 B実）という。】
私 『あけまして、おめ・・・・、あっ！ 喪中でしたね・・・。 本年も宜しくお願いました。 お父様の件、急だったので大変でしたね。 ちょっとは落ち着きました？』
娘B実さん 『ええ！ 気持ち的には落ち着いてますけど、生前の整理が色々あり過ぎまして、正直、困っています。』
私 『まあ、死ぬ３日前まで、飲み食いしてたような人ですから、まあ、心の準備もできてませんでしたし・・・何かと大変ですよね。 お父様の電話ですが・・・、夜のお姉ちゃん関係とか、趣味の関係の友人の、あけおめLINEとか、すごかったんじゃないですか？』
娘B実さん 『そ、そうなんです。 一昨日（1月２日）に久しぶりに父の電話の電源を入れたら、LINE、メール、その他、ドバ〜と入ってきて・・・まだ読みきれていません！ どの方に、亡くなったことをご報告していいのか分からなくて・・・。 近藤社長には、父が亡くなった時にも聞きましたが・・・LINEやSNSは適当でいいよ！ってことだったので返していません。』
私 『まあ、それでいいと思うよ！ （娘です！父は亡くなりました！）って入れても、相手も、お客様が一人減っちゃったな〜ぐらいにしか思わない人がほとんどだし・・、まあ、故意にしていた人も少数はいるかもしれないけど、そこまで判別するのも面倒臭いので、放置でいいと思います。 でも、メールとかは、しっかり見た方がいいよって言ったでしょ？ どうだった？』
娘B実さん 『メールの内容で、証券会社や、各種会員になっているもの、様々なことが分かりました。 １年ぐらいは、メールはチェックしていきます。』
私 『そうだね！ 俺の方も、色々調べたけど・・・。 娘のB実さんには悪いけど・・・、俺のところに３件の話が来ていて・・・、生前、１０月分の飲み代、４８万円が未払いになっているクラブがあります。 会社の方に、月末着で、いつも通り請求書を出したのですが、未だに払われていない様です。 これは、お父様の会社の問題なので、払っとかんとはず恥ずかしいぞ！って、専務さんに言っておきました！ もう一つは、ある時計屋の情報だと、Aさんって、時計を沢山持っていたらしいのですが、どうされましたか？』
娘B実さん 『時計ですか？ 家に２〜３個は、ありましたけど・・・弟が、肩身分けに持っていきました！ 多分、高い時計なんでしょうね 私は興味ないので・・・。』
私 『なるほど・・・。 私の情報だと、２〜３本しかないってことはないはずなんです！ 統計屋の情報だと、普段使いは、パテック１本とAP２本・・・そのほかに、５〜６本以上の高級時計を持っているはずだと・・・、価格だと、中古でも、３００万円〜２０００万円・・・しかも、買った時計を売るような人ではなかったとのことです。 どっかにあると思いますよ！』
娘B実さん 『時計好きでしたからね〜w でも、自宅に、２本、亡くなった日に着けていたものが１本で、他にはありませんでした。』
私 『貸金庫やセカンドハウスは？』
娘B実さん 『ありませんでした。 車や船は、近藤さんが買った店を紹介してくださったので、そちらにご連絡をして精算済みですし、１億ちょっとありましたので、税理士さんにもお話ししてあります。』
私 『うん！ 時計屋も、車屋も、知り合いだったから、俺からも、少しでも高く買い取ってあげてねって言っといたけど・・・１億か・・・う〜ん・・・普通に売ったら１億５千万円ぐらいにはなると思うけど・・・まあ、買取だとそんなもんかもしれんね！ まあ、楽に片付いたしよかったと思いますよ・・・。 でも、残りの時計、どこに行ったんでしょうね〜！』
娘B実さん 『そうですね〜！ 見当たらないんですよね〜w 母や弟にも聞いてみたのですが・・・・。』
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ブログの続きです。
私『見当たらないって・・・・！ 探しましょうよw 売値で３〜４千万円以上はあると思うので、買取でも、数千万はあるはずなので・・・・、まあ、探してみてください。私も、もう少し情報を集めてみます。 それはそうと、不動産、預金、有価証券、自社の株など・・・税理士は、把握してるわけでしょ？』
娘B実さん 『はい！ 把握してます！ 昨年、近藤社長から言われた通り・・・、あそこと、ここと、こっちと・・・という希望は言わせていただきました。 でも、父の税理士は、不動産の大半を弟に、有価証券や現預金を、私と母にという感じですね。 えっと、この間、税理士さんからもらった紙に・・・・、一応、こんな感じになりそうです！ はい！』
私 『拝見します！ う〜ん・・・。 なるほどね〜・・・。 B実さんの不動産は、これとこれだけですね！ ふ〜ん・・・・w 単刀直入に言いましょう！ 弟さんと、税理士はグルグルですねw お母様に現金というのは正解だと思います。 生きてるうちに金なんて減らせばいいので、二次相続対策的には正解です。 でも、不動産の分配の仕方が・・・、弟さん分の不動産は、相続税評価より実勢価格の方が高いものが多い！ B実さんの方は、逆に、相続税評価よりも実勢価格と同等、もしくは低い、売りにくいものが多い！ B実さんの希望は無視してますよね。』
娘B実さん 『どういう意味ですか？ 一応、私の家から近いからとか、弟の会社関係等を考慮してと聞いています。 』
私 『あははははははははw いえいえいえいえいえいえwww そこは、私も考えて、その中で、ちょっとだけB実さんが有利になるように、不動産選びをしたんですけどね。 これは、即現金化、これは賃貸マンションを建てる！ ここは、駐車場にしておいて、隣近所を地上げして隣と一緒にタイミングをみて売る！ この駐車場予定の土地が、一番化けるんですよ！ ここを持っていきたがるということは、税理士か、他の不動産業者が、弟さんに知恵を貸してるってことで、姉さんちょろまかして取ってやろうということです。 ここも・・・これも、です。』
娘B実さん 『そうなんですか？ そんな感じじゃなかったですけどね。 姉さんの家から近いから・・・、これは、会社で、こう使いたいから・・・と言ってましたけど・・・。』
私 『まあ、いいですわw 計算してあげますよ！ 不動産を現金化した場合・・・、８０００万円の差ができます。 この土地の地上げが成功すれば、１億以上の差がでますよ！ しかも、これについては、今のままでも収入がある不動産です。』
娘B実さん 『そうなんだぁ〜・・・・。 確かに、弟は、税理士と仲が良いというか、父の会社のことで、専務さんと、弟と税理士で、しょっちゅう会ってるみたいです。 年末も、食事をして飲みに行ったみたいです。私は、夜は出歩きたくないので断りましたが、弟は、私が断るのを知っていて誘ってると思います。』
私 『なるほど・・・この税理士、お父様の子飼いでもあるけど、弟さんも会社にいるわけだから・・・税理士と息子さんとズブズブですよw 失礼な言い方ですが・・・多分、時計も会社にあって、弟さんが、盗んでると思いますw あくまでも私の勘ですけどね・・・！』
娘B実さん 『盗んでいるという気持ちはないと思いますけど、そう言われると、時計の話を聞いた時に、ちょっと疾しそうな表情をしていたかもしれません。あの子、昔から嘘をつくとき目を逸らして話すんです。 父の女性関係の話もありましたので、そのせいかと思っていましたが、もしかしたら、時計の事で疾しかったのかもしれないですね。』
私 『それって・・・弟さんの事、調べちゃってもいいですか？ 時計の業界、それなりに顔が効きますし・・・買った店が分かっているので、全部シリアルNo.があるような時計ばかりなので、弟さんが売っていたら、もしかすると記録が残っている可能性があります。』
娘B実さん 『そんなこと分かるんですか？』
私 『分かるかもしれない！ですw 名古屋なんて狭いですからねw』
そんなわけで・・・・。
名古屋の若い経営者の子たち数人に電話をしたら、B実さんの弟と知り合いだという経営者の子がいたので、出入りしてそうな時計屋の名前を聞き、多分、ここか、ここか、ここ！だと思います！ということで・・・その時計屋はl、全店、私の顔見知りの店だったので・・・
３件ほど・・・時計の買取屋さんに電話をして、『この時計売りに来たやつから買い取った？ だとしたら、ゴタゴタするかもしれんぞ！』と、聞いてみたところ・・・。
そのうちの１件から、ヒット！ 情報が・・・！ 時計屋さんも、みなまでは言わなかったものの・・・珍しい時計も数点あったので、十中八九、弟さんがくすねて売ったことは間違いないと思います。
私 『ほらっw やっぱりw お父さんの時計、出てきちゃったじゃないですかw 』
娘B実さん 『・・・・・。 そんなことしてたんですね。・・・。』
私 『まあ、十中八九・・・間違いないですねw まあ、でも、B実さん、時計なんていらんでしょう？ でも、このネタを元に、相続の分割協議で有利に持って行った方が面白いと思いますよ！ とりあえず、ここからは、こちらも弁護士入れましょっかw 』
娘B実さん 『お金のことよりも・・・、弟が私を騙していたことが許せないです。 弟は、父の会社の経費で・・・・・（以下省略）』
私 『ですよねw 私と弁護士で、時計屋から裏どりして・・・、証拠を固めてから、交渉しましょう。 時計でやられた分、不動産で取り返す！ それでいいじゃないですか！ 昨年の希望、プラス・・・ここも、もらいましょうよw それから・・・これ・・・小さな土地ですけど、ここも、取り壊しをして売却したら、まあまあ面白いですよw 相続税評価では、通るはずです。 要するに、相続税評価は平等、実勢価格や、今後の収益性を考えと、B実さんの方が勝ち！ということにするんです。』
娘B実さん 『・・・・。 もう近藤社長にお任せしますけど・・・。 それよりも、私は、弟の子供も可愛がってきましたし、弟の奥さんが＠＠＠＠の時も私が・・・、父の会社が＠＠＠の時も、私の主人の会社で＠＠＠＠しましたし・・・・（省略） なぜ、そんなことするのでしょう。 時計ぐらいのことで・・・・！ それが、ショックです！』
私 『う〜ん・・・。 残念ですが・・・世の中そんなもんです！ 別に珍しいケースではありません。 だから、私も、弟さんが時計をパクってると予測できた・・・この税理士が出してきた、遺産分割案が全てを物語っています。 要するに、俺が後継ぎで、姉ちゃん嫁に行ってるんだから、これでええだろ？ 基本、親父のものは俺のものだ！と・・・書いてあるんですよ！』
娘B実さん 『近藤さんの実勢価格の査定評価をみると、そういうことになりますよね。 都合の良い相続分割案ですよね。 一度、主人と相談してみます。』
私 『そうですねw まあ、ご主人は相続には関係ないですが・・・ここまで酷いことをされると・・・。 まあ、一度、相談された方がいいでしょうね！ ご主人さんに話をした後、ご主人から私に電話をいただけませんか？ 内容をきちんと説明したいので・・・・！』
娘B実さん 『わかりました。 夫にも、母にも、今日の内容を伝えます。 近藤社長！ 戦前、父が大変お世話になりました。 母も、近藤社長に会うと言ったら、くれぐれも宜しくお伝えくださいということでした。 引き続き、宜しくお願いいたします。』
そんなわけで・・・年明け早々・・・相続の火種が・・・と思っていたら・・・・！
昨日・・・、娘B実さんのご主人ではなく・・・【弟さん（以下C也】という。】から直接電話がかかってきまして・・・。
弟さんと話してみたところ・・・まあまあ紳士な感じで・・・亡くなったAさんの話や、会社の現状を話してくださりました。
要するに、家のゴタゴタの話ではなく、今後の会社の存続を考えていくと、税理士の案が一番良いということであって・・・自分は、父が残した会社を維持継続させていくことが相続の目的なんです！と話し・・・不動産の事は、うちに任せるとした上で、分割協議案を再度出させてください！とのことでした。
私 『なるほどね〜！ 会社には会社の事情がありますからね。 わからなくもないですが、私は、B実さん側で考えるので、あまりにも不公平感が出ていたので、余計なことを言ったかもしれません。 お気に触ったでしょう？ すみません。』
C也さん 『いえいえ！ 家の問題＝会社の存続の問題ですから、内情をご存じない他人様からみると不公平に見えて当然だと思います。 』
私 『そうですか〜。 それは失礼いたしました。 弊社で取り扱いをさせて下さるということですが・・・一度、お会いしてお話をさせていただけるとありがたいです。』
C也さん 『先に、分割案を作りまして、それからお話をさせてください。 プロのご意見もお聞きしたいですし・・・。弊社の＠＠税理士も近藤社長にご相談に乗っていただくといいと言っておりましたので、宜しくお願いします。 近藤社長のことは、父からも、お酒の好きな人だと聞いておりましたので、落ち着きましたら、一席設けさせてください。』
私 『あははははw それは、嬉しいお誘いですw 亡きお父様の息子さんと酒を飲めるのは、私としても嬉しい限りです。 SNSを拝見したところ、共通の知人もいますので、今後もとも宜しくお願いします。』
C也さん 『＠＠さんとか、＠＠さんは、私の先輩ですし・・・＠＠＠は私の後輩なので・・・またお会いした時にでも・・・盛り上がれそうですねw』
私 『ですね・・・w 宜しくお願いします。 それはそうと・・・、A社長（お父様）の時計、いくらで売れたの？ 俺も、時計好きなんですわw』
C也さん 『・・・・・・。 その件は、税理士とも相談をしまして、相続の現預金の方に・・・。 でも、どうやって、なぜ、近藤社長がその情報を持っておられたのかわかりません。』
私 『まあ、会ったときに話しましょうw 実は、まだ、売ってない時計もあるでしょ？w』
C也さん 『い いえ！ 私が把握しているものは、全て売却して、相続の現金の方に・・・。』
私 『ええええ〜〜〜〜w ほんとかな〜？？？ まあ、いいや！ 今度、お会いできるのを楽しみしてます。 何にしても、A社長の息子さんと飲めるのは嬉しいですわw』
そんなわけで・・・正月早々・・・こんな特命案件もありましたw
その他、年末は・・・
仲介している案件の中間金が遅れた案件もあり・・・、予定していた決済が遅れて年を跨いだような案件もあり・・・
不動産ではないですが、農業、福祉、飲食の、農福食連携、愛ふぁーむプロジェクトもスタートしますし・・・・
ダイヤニウムは、空気を見える化して分析し未来予測をする機械、エアーパトロール（エアパト）の販売も本格的に動き出したので・・・
今年も、年始から、めちゃくちゃ忙しい感じです。
ということで・・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
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理由としては、昨年の１０月以降に亡くなられた方々の相続人が、年が明けたら・・・ということで・・・一気に相談に訪れるという感じです。
まあ、ほとんどの人は、被相続人が亡くなるであろうと予測して、ある程度身内で分割協議を済ませているので、売却したい！ 有効活用したい！等、方針が決まっているので、そんなに大変ではないので、お話をお聞きして社員を担当にして、相続人の意に沿う様に売却、賃貸の段取りをするだけなんですけど・・・
大変なのは、近藤社長特命案件！
急死した人の相続は、意外と大変なんです。
昨年１０月末に亡くなったAさんの件は、娘さんから正月明けに相談に乗ってと言われてはいましたが・・・新年４日から、相談に来られまして・・・会社が空いてないので、近所のコメダで話をさせていただきました。
【亡くなったAさんの娘さん（以下 B実）という。】
私 『あけまして、おめ・・・・、あっ！ 喪中でしたね・・・。 本年も宜しくお願いました。 お父様の件、急だったので大変でしたね。 ちょっとは落ち着きました？』
娘B実さん 『ええ！ 気持ち的には落ち着いてますけど、生前の整理が色々あり過ぎまして、正直、困っています。』
私 『まあ、死ぬ３日前まで、飲み食いしてたような人ですから、まあ、心の準備もできてませんでしたし・・・何かと大変ですよね。 お父様の電話ですが・・・、夜のお姉ちゃん関係とか、趣味の関係の友人の、あけおめLINEとか、すごかったんじゃないですか？』
娘B実さん 『そ、そうなんです。 一昨日（1月２日）に久しぶりに父の電話の電源を入れたら、LINE、メール、その他、ドバ〜と入ってきて・・・まだ読みきれていません！ どの方に、亡くなったことをご報告していいのか分からなくて・・・。 近藤社長には、父が亡くなった時にも聞きましたが・・・LINEやSNSは適当でいいよ！ってことだったので返していません。』
私 『まあ、それでいいと思うよ！ （娘です！父は亡くなりました！）って入れても、相手も、お客様が一人減っちゃったな〜ぐらいにしか思わない人がほとんどだし・・、まあ、故意にしていた人も少数はいるかもしれないけど、そこまで判別するのも面倒臭いので、放置でいいと思います。 でも、メールとかは、しっかり見た方がいいよって言ったでしょ？ どうだった？』
娘B実さん 『メールの内容で、証券会社や、各種会員になっているもの、様々なことが分かりました。 １年ぐらいは、メールはチェックしていきます。』
私 『そうだね！ 俺の方も、色々調べたけど・・・。 娘のB実さんには悪いけど・・・、俺のところに３件の話が来ていて・・・、生前、１０月分の飲み代、４８万円が未払いになっているクラブがあります。 会社の方に、月末着で、いつも通り請求書を出したのですが、未だに払われていない様です。 これは、お父様の会社の問題なので、払っとかんとはず恥ずかしいぞ！って、専務さんに言っておきました！ もう一つは、ある時計屋の情報だと、Aさんって、時計を沢山持っていたらしいのですが、どうされましたか？』
娘B実さん 『時計ですか？ 家に２〜３個は、ありましたけど・・・弟が、肩身分けに持っていきました！ 多分、高い時計なんでしょうね 私は興味ないので・・・。』
私 『なるほど・・・。 私の情報だと、２〜３本しかないってことはないはずなんです！ 統計屋の情報だと、普段使いは、パテック１本とAP２本・・・そのほかに、５〜６本以上の高級時計を持っているはずだと・・・、価格だと、中古でも、３００万円〜２０００万円・・・しかも、買った時計を売るような人ではなかったとのことです。 どっかにあると思いますよ！』
娘B実さん 『時計好きでしたからね〜w でも、自宅に、２本、亡くなった日に着けていたものが１本で、他にはありませんでした。』
私 『貸金庫やセカンドハウスは？』
娘B実さん 『ありませんでした。 車や船は、近藤さんが買った店を紹介してくださったので、そちらにご連絡をして精算済みですし、１億ちょっとありましたので、税理士さんにもお話ししてあります。』
私 『うん！ 時計屋も、車屋も、知り合いだったから、俺からも、少しでも高く買い取ってあげてねって言っといたけど・・・１億か・・・う〜ん・・・普通に売ったら１億５千万円ぐらいにはなると思うけど・・・まあ、買取だとそんなもんかもしれんね！ まあ、楽に片付いたしよかったと思いますよ・・・。 でも、残りの時計、どこに行ったんでしょうね〜！』
娘B実さん 『そうですね〜！ 見当たらないんですよね〜w 母や弟にも聞いてみたのですが・・・・。』
さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。
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ありがとうございます・・・
ブログの続きです。
私『見当たらないって・・・・！ 探しましょうよw 売値で３〜４千万円以上はあると思うので、買取でも、数千万はあるはずなので・・・・、まあ、探してみてください。私も、もう少し情報を集めてみます。 それはそうと、不動産、預金、有価証券、自社の株など・・・税理士は、把握してるわけでしょ？』
娘B実さん 『はい！ 把握してます！ 昨年、近藤社長から言われた通り・・・、あそこと、ここと、こっちと・・・という希望は言わせていただきました。 でも、父の税理士は、不動産の大半を弟に、有価証券や現預金を、私と母にという感じですね。 えっと、この間、税理士さんからもらった紙に・・・・、一応、こんな感じになりそうです！ はい！』
私 『拝見します！ う〜ん・・・。 なるほどね〜・・・。 B実さんの不動産は、これとこれだけですね！ ふ〜ん・・・・w 単刀直入に言いましょう！ 弟さんと、税理士はグルグルですねw お母様に現金というのは正解だと思います。 生きてるうちに金なんて減らせばいいので、二次相続対策的には正解です。 でも、不動産の分配の仕方が・・・、弟さん分の不動産は、相続税評価より実勢価格の方が高いものが多い！ B実さんの方は、逆に、相続税評価よりも実勢価格と同等、もしくは低い、売りにくいものが多い！ B実さんの希望は無視してますよね。』
娘B実さん 『どういう意味ですか？ 一応、私の家から近いからとか、弟の会社関係等を考慮してと聞いています。 』
私 『あははははははははw いえいえいえいえいえいえwww そこは、私も考えて、その中で、ちょっとだけB実さんが有利になるように、不動産選びをしたんですけどね。 これは、即現金化、これは賃貸マンションを建てる！ ここは、駐車場にしておいて、隣近所を地上げして隣と一緒にタイミングをみて売る！ この駐車場予定の土地が、一番化けるんですよ！ ここを持っていきたがるということは、税理士か、他の不動産業者が、弟さんに知恵を貸してるってことで、姉さんちょろまかして取ってやろうということです。 ここも・・・これも、です。』
娘B実さん 『そうなんですか？ そんな感じじゃなかったですけどね。 姉さんの家から近いから・・・、これは、会社で、こう使いたいから・・・と言ってましたけど・・・。』
私 『まあ、いいですわw 計算してあげますよ！ 不動産を現金化した場合・・・、８０００万円の差ができます。 この土地の地上げが成功すれば、１億以上の差がでますよ！ しかも、これについては、今のままでも収入がある不動産です。』
娘B実さん 『そうなんだぁ〜・・・・。 確かに、弟は、税理士と仲が良いというか、父の会社のことで、専務さんと、弟と税理士で、しょっちゅう会ってるみたいです。 年末も、食事をして飲みに行ったみたいです。私は、夜は出歩きたくないので断りましたが、弟は、私が断るのを知っていて誘ってると思います。』
私 『なるほど・・・この税理士、お父様の子飼いでもあるけど、弟さんも会社にいるわけだから・・・税理士と息子さんとズブズブですよw 失礼な言い方ですが・・・多分、時計も会社にあって、弟さんが、盗んでると思いますw あくまでも私の勘ですけどね・・・！』
娘B実さん 『盗んでいるという気持ちはないと思いますけど、そう言われると、時計の話を聞いた時に、ちょっと疾しそうな表情をしていたかもしれません。あの子、昔から嘘をつくとき目を逸らして話すんです。 父の女性関係の話もありましたので、そのせいかと思っていましたが、もしかしたら、時計の事で疾しかったのかもしれないですね。』
私 『それって・・・弟さんの事、調べちゃってもいいですか？ 時計の業界、それなりに顔が効きますし・・・買った店が分かっているので、全部シリアルNo.があるような時計ばかりなので、弟さんが売っていたら、もしかすると記録が残っている可能性があります。』
娘B実さん 『そんなこと分かるんですか？』
私 『分かるかもしれない！ですw 名古屋なんて狭いですからねw』
そんなわけで・・・・。
名古屋の若い経営者の子たち数人に電話をしたら、B実さんの弟と知り合いだという経営者の子がいたので、出入りしてそうな時計屋の名前を聞き、多分、ここか、ここか、ここ！だと思います！ということで・・・その時計屋はl、全店、私の顔見知りの店だったので・・・
３件ほど・・・時計の買取屋さんに電話をして、『この時計売りに来たやつから買い取った？ だとしたら、ゴタゴタするかもしれんぞ！』と、聞いてみたところ・・・。
そのうちの１件から、ヒット！ 情報が・・・！ 時計屋さんも、みなまでは言わなかったものの・・・珍しい時計も数点あったので、十中八九、弟さんがくすねて売ったことは間違いないと思います。
私 『ほらっw やっぱりw お父さんの時計、出てきちゃったじゃないですかw 』
娘B実さん 『・・・・・。 そんなことしてたんですね。・・・。』
私 『まあ、十中八九・・・間違いないですねw まあ、でも、B実さん、時計なんていらんでしょう？ でも、このネタを元に、相続の分割協議で有利に持って行った方が面白いと思いますよ！ とりあえず、ここからは、こちらも弁護士入れましょっかw 』
娘B実さん 『お金のことよりも・・・、弟が私を騙していたことが許せないです。 弟は、父の会社の経費で・・・・・（以下省略）』
私 『ですよねw 私と弁護士で、時計屋から裏どりして・・・、証拠を固めてから、交渉しましょう。 時計でやられた分、不動産で取り返す！ それでいいじゃないですか！ 昨年の希望、プラス・・・ここも、もらいましょうよw それから・・・これ・・・小さな土地ですけど、ここも、取り壊しをして売却したら、まあまあ面白いですよw 相続税評価では、通るはずです。 要するに、相続税評価は平等、実勢価格や、今後の収益性を考えと、B実さんの方が勝ち！ということにするんです。』
娘B実さん 『・・・・。 もう近藤社長にお任せしますけど・・・。 それよりも、私は、弟の子供も可愛がってきましたし、弟の奥さんが＠＠＠＠の時も私が・・・、父の会社が＠＠＠の時も、私の主人の会社で＠＠＠＠しましたし・・・・（省略） なぜ、そんなことするのでしょう。 時計ぐらいのことで・・・・！ それが、ショックです！』
私 『う〜ん・・・。 残念ですが・・・世の中そんなもんです！ 別に珍しいケースではありません。 だから、私も、弟さんが時計をパクってると予測できた・・・この税理士が出してきた、遺産分割案が全てを物語っています。 要するに、俺が後継ぎで、姉ちゃん嫁に行ってるんだから、これでええだろ？ 基本、親父のものは俺のものだ！と・・・書いてあるんですよ！』
娘B実さん 『近藤さんの実勢価格の査定評価をみると、そういうことになりますよね。 都合の良い相続分割案ですよね。 一度、主人と相談してみます。』
私 『そうですねw まあ、ご主人は相続には関係ないですが・・・ここまで酷いことをされると・・・。 まあ、一度、相談された方がいいでしょうね！ ご主人さんに話をした後、ご主人から私に電話をいただけませんか？ 内容をきちんと説明したいので・・・・！』
娘B実さん 『わかりました。 夫にも、母にも、今日の内容を伝えます。 近藤社長！ 戦前、父が大変お世話になりました。 母も、近藤社長に会うと言ったら、くれぐれも宜しくお伝えくださいということでした。 引き続き、宜しくお願いいたします。』
そんなわけで・・・年明け早々・・・相続の火種が・・・と思っていたら・・・・！
昨日・・・、娘B実さんのご主人ではなく・・・【弟さん（以下C也】という。】から直接電話がかかってきまして・・・。
弟さんと話してみたところ・・・まあまあ紳士な感じで・・・亡くなったAさんの話や、会社の現状を話してくださりました。
要するに、家のゴタゴタの話ではなく、今後の会社の存続を考えていくと、税理士の案が一番良いということであって・・・自分は、父が残した会社を維持継続させていくことが相続の目的なんです！と話し・・・不動産の事は、うちに任せるとした上で、分割協議案を再度出させてください！とのことでした。
私 『なるほどね〜！ 会社には会社の事情がありますからね。 わからなくもないですが、私は、B実さん側で考えるので、あまりにも不公平感が出ていたので、余計なことを言ったかもしれません。 お気に触ったでしょう？ すみません。』
C也さん 『いえいえ！ 家の問題＝会社の存続の問題ですから、内情をご存じない他人様からみると不公平に見えて当然だと思います。 』
私 『そうですか〜。 それは失礼いたしました。 弊社で取り扱いをさせて下さるということですが・・・一度、お会いしてお話をさせていただけるとありがたいです。』
C也さん 『先に、分割案を作りまして、それからお話をさせてください。 プロのご意見もお聞きしたいですし・・・。弊社の＠＠税理士も近藤社長にご相談に乗っていただくといいと言っておりましたので、宜しくお願いします。 近藤社長のことは、父からも、お酒の好きな人だと聞いておりましたので、落ち着きましたら、一席設けさせてください。』
私 『あははははw それは、嬉しいお誘いですw 亡きお父様の息子さんと酒を飲めるのは、私としても嬉しい限りです。 SNSを拝見したところ、共通の知人もいますので、今後もとも宜しくお願いします。』
C也さん 『＠＠さんとか、＠＠さんは、私の先輩ですし・・・＠＠＠は私の後輩なので・・・またお会いした時にでも・・・盛り上がれそうですねw』
私 『ですね・・・w 宜しくお願いします。 それはそうと・・・、A社長（お父様）の時計、いくらで売れたの？ 俺も、時計好きなんですわw』
C也さん 『・・・・・・。 その件は、税理士とも相談をしまして、相続の現預金の方に・・・。 でも、どうやって、なぜ、近藤社長がその情報を持っておられたのかわかりません。』
私 『まあ、会ったときに話しましょうw 実は、まだ、売ってない時計もあるでしょ？w』
C也さん 『い いえ！ 私が把握しているものは、全て売却して、相続の現金の方に・・・。』
私 『ええええ〜〜〜〜w ほんとかな〜？？？ まあ、いいや！ 今度、お会いできるのを楽しみしてます。 何にしても、A社長の息子さんと飲めるのは嬉しいですわw』
そんなわけで・・・正月早々・・・こんな特命案件もありましたw
その他、年末は・・・
仲介している案件の中間金が遅れた案件もあり・・・、予定していた決済が遅れて年を跨いだような案件もあり・・・
不動産ではないですが、農業、福祉、飲食の、農福食連携、愛ふぁーむプロジェクトもスタートしますし・・・・
ダイヤニウムは、空気を見える化して分析し未来予測をする機械、エアーパトロール（エアパト）の販売も本格的に動き出したので・・・
今年も、年始から、めちゃくちゃ忙しい感じです。
ということで・・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
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