2016年12月26日

2122)天皇誕生日&クリスマス

読者の皆さん、今年は、12月23日の天皇誕生日が休日、24日クリスマスイブが土曜日、クリスマスが日曜日ということで、世間は三連休なわけですが・・・いかがお過ごしですか???

12月23日(天長節)、今上天皇陛下は、本年83歳となった今日でも日々健康的に過ごされご公務に励まれておられます。

天皇陛下のご長寿を、謹んで御誕生日のお祝いを申し上げます。

私は、天皇誕生日と言われた時に、即時に頭に浮かぶのは、4月29日です。

平成天皇が御即位なされる前、つまり昭和天皇が在位中であられた頃の天皇誕生日は4月29日でしたので、私の子供の頃の記憶がそのまま残っているのか、4月29日が浮かびます。

現在の天皇陛下が皇太子であらせられた時代の印象も未だに残っております。(最高敬語の使い方が間違っていたら申し訳ございません。)

そして、その後・・・あっ・・・今は平成だから、平成天皇(明仁天皇)の御誕生日、12月23日になったんだったと思い出すわけです。

今すでに平成28年・・・もうすぐ平成29年を迎えようとしているのに、私は、4月29日が頭に浮かぶわけで・・・、おそらく今の若い人たちは、4月29日は、浮かんでこないんでしょうね〜。

私は、この天皇誕生日というキーワードに対して、瞬時に何日を思い浮かべるかで、平成の人間なのか、昭和の人間なのかを分けられるような気がします・・・私は、新しいことに日々トライしておりますが、完全に昭和の人間だと思います(笑)

しかし、すでに時は平成二十八年、遠い昔の子供の頃の4月29日が天皇誕生日という概念を消し去り、12月23日を天皇誕生日として私の頭の奥深くに認識させなくてはいけませんね。

本年夏に、天皇陛下は、生前退位の御意向を示されたということでしたが、これまで常に国民の幸せを願い続けてくださっている天皇陛下のお優しさと、御公務への責任をお考えになられ、体調を崩して周りに迷惑をかけてしまうかもしれないといったことも想定しての生前退位のご意向なのかもしれません。

天皇陛下にあらせられましては、今後一層の御健康と御皇室の弥栄を深くご祈念申し上げます。


う〜ん・・・、最高敬語、難しいです。

私の父は、91歳で、海軍の飛行の生き残りということもあって、皇室の方々の話をするときは最高敬語っぽい言葉を使うので・・・、私は、それを、何となく真似てるだけなので、お祝いの言葉や表現等、間違えて使っていたり失礼があったら申し訳ございません。


さて、話は、少し変わりまして、今年の天皇誕生日は・・・陛下の御誕生日と皇室の弥栄を祝しつつ・・・私と社員の高橋は、和歌山県の白浜に仕事に行きました。

片道5時間の道のりの中で、いろんな音楽を聞いていましたが・・・、1回だけですが君が代を、YouTubeで聞き、口ずさみながら白浜に向かいました。

そんなわけで・・・。

白浜のアドベンチャーワールドの直ぐそばで、太陽光発電の連携と引き渡しがありましたので、エクシブ白浜アネックスに前日夜入りしました。

とりあえず、社員の高橋と、太陽光発電業者の方々と、クエ尽くしをいただきました。

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河豚や、鮟鱇もうまいですが・・・違った意味で、クエも美味しいですね〜。

造り、焼き、お椀もの、天ぷら、鍋・・・美味しかったです。

最近、関係者の皆さん、頑張っているので、ご褒美ですw

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地元で作られた、梅酒と、私の大好きな日本酒、八海山といっしょに、クエ料理を楽しみ・・・酔っ払って爆睡しました。

ここ最近、連日忙しかったからなのか、早くから寝てしまい・・・久しぶりに7時間ほど睡眠がとれました。

翌日・・・朝起きて、ベランダに出ると・・・・社員の高橋が、海を見ながら黄昏れていましたw

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南を向いていたので、太平洋の向こう側は、オーストラリアかな〜・・・なんてことを考えていたんですかね〜?

でも、若干、南南東を向いているから、パパアニューギニアかもしれませんが・・・完全に顔が、南国を見ています・・・(笑)

そんなわけで、朝食を食べてから、現地に向かいましたが・・・エクシブから5分ほどで到着をしました。

すでに、お客様は、来てくださっていました。

連携作業開始・・・太陽光業者の方も来てくださっていたのですが・・・、私の大切なお客様ですので、私が・・・箱を開けて、メインブレーカーを電源を入れて・・・、9個の各パワコンのブレーカーを入れて・・・、パネルの下にあるパワコン本体のスイッチを入れようとしたのですが・・・。

あれ・・・?  あれ・・・?  パワコンが起動しない・・・・。

あれこれやってみましたが、起動せず・・・太陽光業者さんが、やっても同じ状況・・・・。

全て完成して、前日に、関西電力が、外線工事をして点検をして連携OKがでているのに、起動しないのです。

とりあえず・・・当日の連携はあきらめて、お客様に、使い方の説明をして、土地と設備の引き渡しをして・・・、26日に起動させることにしました。

M社長・・・申し訳ございませんでした 

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とりあえず、起動できずに、お引き渡しをして・・・26日に、起動させてから、お客様にお電話をさせていただき、遠隔監視システムの画面から、売電スタートを確認していただくことにさせていただきました。

実は、車にシャンパンが積んでありまして・・・、セレモニーっぽい感じで、パワコンを起動させて・・・、シャンパンを抜いて、お客様に、発電は始まる瞬間を見ていただきお祝いをしたかったのですが、そんな雰囲気ではなかったので、ご説明とお詫びをして、とりあえずお引き渡しをさせていただきました。

後から、分かったのですが・・・、元々、連携予定日が、26日なっていたのを、私が、急遽連携を早めたので、それが、末端まで行き届いていなかったようで・・・関電が、点検後に、ボックスの電源を落としただけではなく、関電側のほうのボックスで電気を止めていたようです。

お客様の笑顔が見たかったから、5時間かけて白浜まで行ったのに、とんだ失態ですし・・・それ以前に、お客様に余計な期待感を持たせてしまって、大変申し訳ない事をしました。


そして・・・帰り道・・・。

何となくお腹が空いたので、白浜から1時間半ほど戻った和歌山市の近くのサービスエリアで食事をしました。

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ん・・・・、んんんん・・・・・・・・・。

 『すみませ〜ん・・・。 兄ちゃん・・・マグロカツは、マグロだろ・・・とんかつは、豚肉だろ? このヘレカツって、何なの???』

店員さん 『ヘレ肉です・・・・。』

 『だから、ヘレって、どんなものなの? 魚か、肉か、別の物か・・・・何が、フライになってるわけ???』

店員さん 『ヒレ肉・・・フィレ肉のことです。』

 『なるほど・・・ただの何の変哲も無いヒレカツか・・・、和歌山県民は、ヒレをヘレって言うんだな・・・。 ほ〜・・・一つ賢くなったわ〜・・・ありがとう・・・、俺、和歌山ラーメンセット・・・・。』

そんなわけで・・・、和歌山ラーメンセットを食べて帰りました。

白浜を12時に出て、5時半に名古屋に到着・・・・。

うむ〜・・・・お客様に申し訳ない・・・完璧な仕事が出来なかった事が悔しい・・・。


とりあえず・・・。

少し落ち込み気味で会場に・・・メリークリスマス


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ボンナターレ・・・・、イタリア語で、メリークリスマスです。

24日のクリスマスイブは前夜祭、25日のクリスマスは本祭と、勘違いをしている方も多いようですが、クリスマスの始まりはイブの夜にあります。

私も、あまり詳しくはないですが、ユダヤのなんだかんだで、夕方、日が沈むのが1日の始まりとかいうのを聞いた事があります。

だとすると・・・クリスマスは、24日の夕方に始まっているというところから、イブできたのではないかと思うわけで・・・つまり、24日の夕方〜、クリスマスなんですw

間違っていたらゴメンなさい・・・昔、なんでも講釈を言う、このブログの読者のハナハナくんが教えてくれたように記憶しております・・・・(笑)

Buon Natale

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2016年12月24日

2121)戸建とマンションの近所付き合い!

弊社のお客様で、マンションを買って、上下左右の事を気にするのが嫌という理由で戸建に買い換えて・・・、戸建に住んだら、近所の目や噂が気になりプライバシーが侵害されるからと、また、マンションに買い換えた人がいます。

そして・・・、再びマンションに住んだら・・・、近所の目や噂はないけど、やはり上下左右に気を使って生活をするのが嫌と・・・相談をしてきた人がいます。

普段の生活の中に、不満を見つけて、それが気になって仕方がないだけなんですけど・・・・。

本日は、戸建とマンションの近所付き合いについて、書かせていただきます。

その前に、この相談者の悩みですが・・・、要するに、戸建とマンションの、いいとこ取りをしたいわけです・・・・。

物理的解決をするならば、周囲1kmぐらいに人がいない場所に戸建を建てて住むしか解決方法はないわけですが・・・、本人が、気持ちを切り替えるというのが一番の解決法だと思います。

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皆さんは、戸建とマンションの近所付き合いについて、考えたことがありますか?

マンションは、近所付き合いが全くない、戸建は近所付き合いが過剰にあると思っている方が多いのではないでしょうか?

私も、以前は、そう思っていましたが・・・それがそうでもないんですよね〜・・・・。

戸建とマンションを同時に持つと分かります。

先日、セカンドハウス兼コンサル事務所に書類を取りに行った際に、エレベーターの中で、30代の母親と小学生の娘さんと、いっしょになったのだが・・・。


1階のエントランスで、お母さんが、『こんにちは・・・。』と、声をかけてくれたので、『こんにちは・・・』と、軽い挨拶をしたのだが・・・、片手に荷物、もう一方の手で子供と手をつないでいたので、エレベーターに乗る際に、私がエレベーターのボタンを押して、どうぞ〜と言って、親子を先に通し、私が乗り、『何階ですか?』と聞いて、その階のボタンを押してあげました。

すると・・・子供が・・・『おじさん、早く帰ってきたけど、インフルエンザなの?』と聞いてきた。

母親は、『すみません。』と私に謝り、子供に、『インフルエンザじゃないよ〜。』と言った。

私は、なんとなく・・・インフルエンザじゃないことをアピールしたかったので・・・。

 『おじさんは、忘れ物を取りに来ただけなんだよ。』

子供 『何を忘れたの?』

 『大事な書類を忘れてしまったんだよw』

子供 『忘れ物したらママにもってきてもらえばいいのに・・・。』

 『そっか・・。 これから、そうする。 頭いいな〜w』

そんな会話をして、親子は、『さようなら〜w』と言って、エレベーターを降りて行きました。


私は、ここで・・・。

ん・・・、ご近所さんとの、この距離感、悪くないかも・・・、よくよく考えたら・・・、戸建でご近所さんと会っても、こんなふうに話さないよな〜・・・、ファミリータイプのマンションは、エレベーターの中で、ご近所さんとの会話があるんだよな〜・・・と思いました。


振り返ると・・・マンションって、けっこうエレベーターで、挨拶や、軽く会話するんですよね〜。

そう考えると、意外とマンションも、近所の方と会話をするのかもしれません。

お疲れ様ですとか、今日は寒いですね〜なんて、声をかけられた事もありますし・・・、何にしても、適度な距離感だと思います。

そして、マンションの場合は、エレベーターを降りて自分の部屋に入ってしまえば、完全なプライベート空間ですので、めちゃくちゃ気楽です。


その点、戸建は、どうなのかというと・・・・。

戸建だと、ご近所さんは、完全に顔見知り状態で、普段は、マンション住まいよりも多少話をするくらいですが、自治会の付き合いとかは、マンションと比べると、相当、近所の繋がりが深い気がします。

まあ、私の場合は、マンションの軽く会話をかわす程度もいいな〜と思いますし・・・、戸建の近所付き合いも、そんなに嫌いではありませんので、どっちでもいいのですが・・・。

プライバシーという点では、完全にマンションに方が楽というか、戸建だと、周囲の方々に自分の生活を知られてしまうので、けっこう気を使ったりします。

マンションの場合は、家の中で大騒ぎをしたり、大きな物音を立てなければ、近所に自分の情報は漏れないのでそういう意味では、マンションは気楽で快適です。


戸建のほうが、土地の上に家が独立して建っているので、プライバシーが守られると思っている人もいるかもしれませんが・・・意外とそうでもないのです。

どういう事かというと・・・戸建の場合・・・。

・家の敷地に車を停めるし、家族の出入り等、何時に帰ってきたとか、出て行ったとか分かってしまいます。

・洗濯物や、布団干したり、他人の出入りも分かってしまいます。

・家のシャッターの開け閉め、風呂に入っている事、トイレを流す音も、窓の位置によって外に聞こえてしまう事もあります。

そして、最悪のプライバシーの侵害は、近所の方々でして・・・、一概には言えませんが、近所が誰なのか分かっているだけに、人の事や家庭に、悪い意味で興味や関心がある人が多いのもしれません。

そういった事で噂話をしている人もいます。

プライバシーという意味では、ご近所さんとの適度な距離感もありますし、近所付き合いは少ないですし、マンション住まいが楽だと思います。


しかし、逆に、プライバシーを気にしなければ、戸建のほうが、上下左右が離れていて、壁一枚ではないし、床天井がくっついているわけではないですし、戸建には庭もあるので、マンションよりも自由ですw

近所付き合いは、きちんとして、他人さまの事は、気にしない。

近所のシャッター、車の音、夫婦喧嘩や、子供を叱る声、犬の鳴き声等、気にしなければいいのです。

私は私で、きちんと近所付き合いをしながらも、生活は好き勝手にやってます。

音で苦情が来れば・・・、すみませんと謝ることもあれば、おたくの音もうるさいですよと言い返すこともありますし・・・、何かの集まりの時等に、帰ってくるのが遅いですね〜とか言われても、あんたも遅くまで起きてるね〜とか、私の寝る時間と貴方の起きる時間と同じなんだな〜wって笑ってればいいし・・・気にしないことです。

苦情や、噂をするような人は、自分のことを棚に上げて言ってくる人が大半なので、つっこみどころが満載です。

まあ、私の場合は、噂なんてものは気にもしていませんが・・・、深夜に帰ってきますし、出張、旅行など外泊も多いですし・・・、派手な外車で私の家に来る友人もいますし・・・、音を気にしながらも、深夜に音楽をかけたり映画を見たりしてますし、サンドバッグを叩いたり蹴ったりドタバタやってますし・・・、戸建でも、好き勝手やりながらも近所への気づかいはしているつもりですが、ネタの宝庫だと思います(笑)

戸建の方が、近所の方に干渉されやすいですが、噂も苦情も、まともに受け止めるのではなく、心に余裕をもって対応することだと思います。

マンションは、マンションの住み方がありますし、戸建は戸建の住み方がありますし・・・マンションも戸建も、良いところもあれば悪いところもあります。

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おっと・・・忘れるところでした・・・話のつづきの前に・・・。

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ありがとうございました。 


今回、私が、相談者に言ったことですが・・・。

 『もう、何度も、引っ越しても解決しませんので、とりあえず、バッグに2〜3億、入れて持ってきてくださいw 半径1km以内に人がいない田舎に、セキュリティー万全の、豪邸を建てましょう。 もしくは、あなた自身が考え方を変えるかですね。 そうじゃないと、解決しませんよ。 何度、引っ越しても同じです。 これまで親が援助してくれるので、買い替えができてきましたけど・・・、なんか、親さんが気の毒ですわ・・・。』

相談者 『やっぱり、マンションは、嫌なんですよね〜。 物音を立てないように、気にしすぎてしまうんですよ。 戸建は、マンションほど気にしなくていいじゃないですか・・・。でも、田舎は不便だから嫌なんです。戸建がいいですけど、人里離れたようなところは、絶対に嫌です。』

 『そう言って、前に、戸建を買って・・・、近所付き合いや、近所の目と噂が気になると言って、マンションを買ったんじゃないですか・・・・、また、戸建を買っても、また同じですよ。』

相談者 『前のところは、近所の人が、悪すぎたんですよ。 もう少し、プライバシーの守られている戸建であれば、いいんじゃないですかね〜?』

 『なるほど・・・。 壁で囲まれた、刑務所級の戸建にしますか??? でも、近所付き合いはしなくてはいけませんよ。 それは、それで、近所の方に生活を見られるような事は防げても、噂はされますよ。 それよりも、三重県の山の中に、太陽光発電用地として買った土地がありますので、そこに家を建てますか? 端っこを買えば、人里から300mぐらいは離れているかな〜。 でも、道路向かいには、宗教団体の建物がありますけど・・・w 平日は、誰もいないので・・・w』

相談者 『ですから、名古屋市内で東区、瑞穂区、昭和区、名東区でお願いします。できれば、予算は、8000万円ぐらいまでで・・・、今のマンションが、5000万円ぐらいでは売れるはずなので・・・。』

 『申し訳ないけど、8000万円の予算で、小さな戸建を買っても、また前と同じ事を繰り返しますよ。 それに、近所付き合いとか近所の目とか、そこまで気にするほど干渉してこないと思うけどな〜。 今の生活の中に不満を見つけて、その不満が気になってしかたがない・・・、そして病んでいく・・・つまり、気にしすぎなんですよ。

相談者 『気にしすぎ、病んでいる・・・ですか・・・。 近藤社長は、私が、前にマンションを買うときも、引っ越し貧乏という事を言っておられたのは、覚えています。 引っ越す度に、儲かるのは、不動産屋と引っ越し業社とも言ってましたよね。 私は、永住の地に巡り会えていないと思っているので、誰が儲かろうがいいんですよ。 私と家族の永住の地を見つけたいのです。』

 『永住の地という言葉は、よく使われる言葉で、私の著書の中にも出てきます。 永住の地を求める事は大切なんですけど、不満を探していたら、永住の地は手に入らないと思うのですよ。 購入するときに、家族と自分の、10年後、20年後、30年後というように、先々の事を考えて、永住の地かどうかを判断することは大切ですが、住み始めたら、悪いところ、不満を探し始めるというのはどうなんでしょう? これまで住んできた家やマンションの事で、良いところを褒めたことはほとんどなく、悪いところだけをピックアップして話しをされるじゃないですか。』

相談者 『いえいえ。 私は、戸建やマンションの住みやすい部分を知っていますけどね〜。 嫌な部分が気になるのは事実ですけど・・・。』

 『いえいえいえいえいえ・・・。マンションは、近所付き合いがなくて良いけど・・・と、言いながら、ボロクソじゃないですかw 比率で言うなら、満足は、1%未満で、99%以上が不満に聞こえますよ。 つまり、今回のご相談への回答は、今、マンションを売って戸建を買うべきではないということです。 今のマンション、ベランダも広いし、最上階だし、角部屋だし、防犯設備も、ゴミの出し方も、ご近所付き合いも、何ら問題ないでしょう。 上下左右が気になるって、上と左は、ないじゃないですかw あのマンションの素晴らしさが理解できてから、それを踏まえた上で、戸建に進みましょうよ。』

相談者 『最上階だと、夏は暑いし、風の音が気になるし、マンションの玄関を開けた時に寒いし、バルコニーも寒いです。 角部屋は、窓が多く、寒いですし・・・、防犯としても、最上階は、屋上から侵入されやすいですよね? 1階にエレベーターがあるときは時間もかかりますし・・・他人とエレベーターに乗ると、嫌な臭いがする事もあります。』

 『ほらっ・・・また不満ばかり・・・w 私のセカンドハウスも最上階の角部屋ですが、私は、あれ以上の物件はないというくらい気に入ってます。 夏暑いのは、戸建の2階も同じです。 マンションの構造上、機密性が高いし、サッシもガラスもしっかりしているので、戸建より静かです。 防犯面も、網入の強化ガラスで、防犯センサーも、かなりレベルの高いものがついています。 エレベーターは、高速エレベーターなので、そこまで時間はかかりませんし、世帯数の割に多いと思います。 それに、エレベーターに除菌イオンまでついてますからねw 不満、探しすぎだと思いませんか? そこを自覚してください。』

相談者 『・・・・。 近藤社長、戸建と、マンションと、どちらがいいのでしょう? 戸建は、人の目が気になりますし、マンションは、上下左右の隣人に気を使いますし・・・。 私の実家は、名古屋市内で400坪の敷地で高台にあったので、戸建なのにプライベート空間で、近所のお付き合いもそれほどなかったように思いますが・・・。』

 『知ってますよ・・・。 だから、以前にも言いましたが・・・、将来は、そこに戻ればいいじゃないですか・・・それまで、今のマンションに住んでいるというのが、賢い選択だと思いますよ。 失礼ですけど、ご両親もご高齢なわけですし・・・。 』

相談者 『そうなんですけど・・・、400坪もいらないんですよね〜。 やたらと面倒くさそうな、あの庭もいらないし・・・。家も古いですし・・・・。』

 『まあ、とにかく、不満から考ないことです。 良いところを見て、不満の中からも、良い部分を見つける・・・・その方が、幸せですよw』

そんなわけで・・・、もうしばらく今のマンションで我慢してくれることにはなったのですが・・・・、実家を出て、マンションを買って不満、戸建に買い換えて不満、そしてマンションを買って、また不満・・・・またまた戸建を買おうなんて、とんでもない話ですし・・・、どうせまた、不満になります。

ちょっと、極端な例を挙げましたが・・・普通は、何度も買い換えなんてできないので・・・皆さん、基本は、一発選択になるのですが・・・・。


近所付き合いも含めた住みやすさという部分で、マンションと、戸建とどちらが良いのか???

どちらも、良い部分、悪い部分があるに決まっているわけで・・・悪い部分をなくすには、他人が悪い、環境が悪いと言う前に、まずは、自分の意識を変えることが大切なんだと思います。


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私は、不動産会社の代表であり、不動産コンサルであり、いろんな方から、マンションと、戸建について相談をうける立場にあるわけだが・・・。

マンション、戸建共に、近所付き合いも含めて、それぞれにメリット・デメリットがあり、悩ましいものです。

正直、メリット、デメリットについては、もう少し詳しく書きたいところですが、かなりの長文になってきましたので、今回は、ここまでにしておきますね・・・w

因みに、私個人は、近所付き合いなんかは、全く気にしませんので・・・、住みやすさと、資産価値という部分で・・・・絶対に戸建て派なんですけど・・・・。

皆さんは、マンション、戸建ての、メリット、デメリットに、しっかりと目を向け、自分と家族が快適に感じるほうを選択し、幸せな暮らしいを手に入れて頂きたいと思います。

本日は、戸建てとマンションの近所付き合いについて書かせていただきました。

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2016年12月17日

2120)  開発の相談(住宅地、商工業用地)

先日、美容院で髪を切った後に、軽くヘッドスパみたいなことをしてくれたのですが・・・それが、めちゃくちゃ気持ち良くて・・・・。

 『何だ、何だ、そのUFOみたいな物体は、おおおおおぉぉぉ、めっちゃ気持ちいいわ〜・・・。 頭って、マッサージすると気持ちええんやな〜・・・。 その機械、欲しい・・・。』

美容師さん 『これ、今、品薄で手に入らなくて、予約待ちなんですよ。 でも、1つだけなら、お譲りしてもいいですよ。』

 『嫌だ・・・・。 家用、会社用、プレゼント用などなど・・・複数個欲しい。』

何個かは、書きませんが、わがままを言って・・・とりあえず、複数個売ってもらいました。

そんなわけで・・・ジャーンw

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UFOみたいな形なんですけど・・・リファのヘッドスパ用なんですよね〜w

私も、リファはお気に入りで、6種類ぐらい持っているのですが、ペッドスパタイプは初めてです。

電動式で、携帯の充電器で充電できて、とても便利です。(※当ブログは、断じて、アフィリエイトブログではありませんw)

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本当に、気持ちいいので、読者の皆さんに紹介したいだけです。

スイッチを入れると、この白い部分が、モミモミ系の動きをして・・・頭を揉んでくれるんですけど・・・めちゃくちゃ気持ちいいんです。

因みに昨日は、リファってるうちに、とろ〜んとしてきて寝落ちしました(笑)

翌朝、起きると、髪が立って、爆発していましたwww

なんとなく、若い頃の、髪の腰が戻ってきた感じがします・・・久しぶりに、リーゼントにしてみようかな〜www

今年、最高の、お気に入りアイテムかもしれませんwww

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ありがとうございます


さて、今日のブログです。

最近、レンタルオフィス、ワーキングカフェの会員さんの関係で、いろんな業種の経営者の方との出会いがあるわけだが・・・、世の中、まだまだ知らない事がいっぱいあるんだな〜と・・・。

知らない事を知る事は、楽しいですねw


そして、逆に、いろんな相談も受けるわけですが・・・、新米の行政書士&設計士の、お兄さん(仮称Aさん)と知り合いまして・・・住宅地の開発許可について話をしていたわけです。

Aさんは、以前、お勤めだったところで、大手ハウスメーカーや、大手のデベロッパーの仕事をしていたようで、独立した今も、大手の仕事を、少し回してもらって、開発許可や農地転用等をやったりしているようで・・・。

私としては、初対面の時に・・・『最近、大型の宅地分譲の仕入れがあまりできてないんだよね〜。 どこかないかな〜w 情報持ってきてくれたら、開発許可取得をお願いするから・・・。』なんて話をしていたわけですが・・・・。

そこから、開発の実務の話になってきまして・・・。

流石、大手の仕事をやっていただけあって、開発関係、愛知県の開発基準とか、けっこう詳しいのですが・・・、規模は大きくても難易度が低い開発をやってきたようで・・・というか、正直に言わせてもらうと・・・、所詮、大きなコンサル系の設計会社という温室で育ってきた人だな〜と思ってしまったわけです。

開発の話は、どんどん深くなり、今までの経験値の話になり・・・今、やっている仕事の話なり・・・、今、こんな件で困っているとか、愛知県の、某市の担当者は、ああだこうだという話になってきたわけです。

そして・・・突然・・・。


Aくん 『失礼ですけど、近藤社長は、政治力を使いますよね〜? そんな噂を聞いた事があるので・・・。』

 『ん・・・? そうかな〜 そんな事もないと思うけど・・・。 うちも、開発の先生にお願いして、普通にやっているけど、政治どうこうではなく、俺は、自分で出て行って、行政と交渉するけどな〜・・・。』

Aくん 『えっ・・・。 社長、自分で役所とか行く事あるんですか?』

 『何を行ってるんだ〜w 駆け出しの頃なんて、開発は図面書けないけど・・・農地転用ぐらいは、自分でやっとったわw それに、32条協議や、開発の事では、今まで、どれだけ役所と渡り合ってきたことか・・・、話そうと思えば、明日の朝までだって話せるぐらい、いろいろ苦労してきたわ〜。 住宅系、商工業系、その他、いろいろ、なんでもかんでも首突っ込んでやってきたからな〜。 今でも、ちょっと難航したら、直接役所に行くよ。』

Aくん 『意外ですね〜・・・。 そうなんですか〜・・・。 近藤社長、押しも強そうだし、弁も立つし・・・交渉上手そうですよね〜。 』

 『そういうわけではないけど・・・。 真剣に話をする事と、角度を変えて、考える事・・・課長を引っ張り出して話をする事が重要かな〜・・・。 あとは、敵対するのではなく、行政サイドが、いっしょに何か方法はないか、いっしょに考えてくれるように持って行くようにしているんだよ。』

Aくん 『そういう担当者いますよね〜。 いっしょになって考えてくれると、本当にありがたいです・・・でも、大半の担当者は、事なかれ主義で、とりあえず出来ない、難しい事は断る、基本形以外は、何らか断る理由を探して、やらない、やろうともしないですよ。 今、やっている件なんて・・・・(省略w)』

 『おいおい・・・。 これ、俺の同業者の仕事じゃね〜か・・・。 まあ、見なかった事にしておくわ・・・。・・・。 ・・・。  うむ〜・・・。 この件、少し、知恵を貸そうか・・・。 要するに、ここの部分でダメだと言われているんだろ? 行政サイドは、完全に協力してやろうって感じじゃないな。』

Aくん 『そうなんですよ〜・・・。 市のほうの担当は良い方なんですが、県の方の担当が、かくかくしかじかで・・・、この問題が解決しないとダメだと言うんです。』

 『普通で考えたら、これは、完全にアウトだわな〜。 でも、例えば、この切り方を、こう変えて・・・、この部分を、隣地の人にあげるから、ここを、少しだけくださいと交渉してみたらどうだ? これと、ここなら絶対に交換してくれると思うけどな〜。 あとは、このケースと似たケースで、実際に県が許可をおろしているものを探すといいよ、 某社は良くて、こちらはダメなのは何故ですか?と突っ込める材料も並行して探してみなよ。』

Aくん 『なるほど・・・そういう交渉の方法もあるんですね。 深いですね〜w』

 『あとは、この方法なら、1区画減るけど、できるよな。 こう区割りをするだろ・・・区画数は減るけど、北向きが減り、日当たりが良い区画が多くなわけで、更に南向きが増えるから、デベロッパーの利幅は少し減るが、これなら行けると思うな〜。』

Aくん 『ですよね〜。 私も、そう思ったんで提案したんですけど、却下されました。 やっぱり、1区画でも多く取りたいですからね〜。 』

そんなわけで・・・、Aさんに、あの手この手・・・最後の手は、行政の理不尽な要望もあるので、ここをネタに、ツッコミ入れて、これを理由に担当の上の課長に出てきてもらおう!なんて事で・・・、ウルトラCも教えておきました。

ついでに、調整区域の農地転用のウルトラCとかも伝授!

逆に、Aくんからは、簡単に区割りが作れるキャドソフトを教えてもらいました。

カラーブロックオフィス&カフェで、開発関係の設計士さんに会えるとは思ってもいなかったですし、Aくん自体、とても話しやすい人なので、いろんな話ができましたし・・・、これから、良いお付き合いに発展していきそうです。

しかし・・・、まあ、何と言うか・・・、私は、他のデベロッパーさんの計画を知ってしまったところで、邪魔をしたり、口外したりしませんが・・・、本来は、良くないことですよね〜。

某デベロッパーの社長さんが、千代田不動産の代表に、この土地の開発をアドバイスしてもらったと知ったら、どう反応されるのでしょう。


ん・・・場所は書いてないし・・・Aくんも仮称ですし・・・大丈夫ですね・・・。

この話は、ここまでにして・・・お口にチャック・・・(笑)

まあ、でも・・・実際の話、私のところに開発の相談は多いです。

特に、分譲地の計画の相談や、調整区域内の開発の話は、めちゃくちゃ多いです。


ただ・・・持ってきてもらっても構わないですし、できる範囲で協力はしますけど・・・。

皆さん、自分たちでやるだけやって、ゴタゴタして、クチャクチャにしてから、相談してくるんですよね〜。


最初からとは言いませんが・・・、ちょっとこれは手強いぞ!ぐらいの段階で相談してほしいです。

最初の段階からであれば、開発許可取得までの作戦を考えて遂行していくだけなんですけど・・・市町村、県・・・農業委員会等・・・計画が難航してから持ち込んでくるので、そこから、許認可取得に持っていくのは、できない可能性も高くなりますし、できたとしても、通常の労力の何倍もかかります。

特に、調整区域の開発で、農振除外や、農地転用が絡む開発なんかは、順序や、タイミングを間違えるだけで、とんでもない事になることがあります。

その状態から脱却してからの、許認可取得は、難易度が高くなるんですよね〜。

とりあえず・・・愚痴が入ってしまいましたが・・・・(笑)


そういえば・・・話をガラッと変えますが・・・。

普段、お世話になっている、エクシブでお馴染みのリゾートトラストの株を買いました。


マジな感じではなく、遊び程度にしておきましたけど・・・。

前回のブログで、カジノ法案の話を書きましたが・・・、リゾートトラストあたりは、IRに参入していくのではないかな〜・・・なんて期待を込めて、株を買ってみました。

ベイコートの施設やグレードを見ていて・・・あのレベルのクオリティーを、日本のOMOTENASHIとして、外国人観光客に提供できたら、素晴らしいだろうな〜という気持ちもあります。


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2016年12月16日

2119) 物件の使用目的・・・カジノ法案?

本日も、超忙しいです。

因みに、本日のランチは・・・・アポーペン(Apple pen)


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リンゴにペンを指して、丸かじり・・・、つまり、PPAPの、アポ〜ペン♪が昼食でした・・・パイナップルはございませんでしたので、歌を最後まで歌い切ることはできず・・・無念!

仕事というのは、忙しい中でも、苦しい中でも、常に楽しさを追求しなくてはいけません!


さて、本日のブログです。

先日のブログに、津島駅近くのビルを、シェアハウスか、社員寮で使いませんか? 賃貸でも売買でもいいですよ〜というような内容で書かせていただいたのですが・・・・。

数件ですが、反響がありました。

千代田不動産でシェアハウスをされるのでしたら、購入を検討してくださるという話が2件

ありがたい話なんですが、不動産三拠点、カラーブロックオフィス&カフェだけでも、人手が足りない状況なので、お断りをさせていただきました。

そして・・・社員寮&事務所ということで検討したいという外国人の方からもご連絡をいただきまして、弊社の社員がご案内をさせていただいたのですが・・・・。

お客様の希望は、(ビル一棟の賃貸で20万円であれば、賃料自体は安いので借りたいが・・・内装工事に費用がかかるので・・・貸主側の費用で、こちらの希望する内外装にしてくれるのであれば借りたい! 内容は、あれこれかくかくしかじか・・・盛りだくさん)とのことでした。

 『うむ〜・・・。 なるほど・・・。 まあ、お客様は外国人さんだし、素人さんだから仕方がないが、一階は、100万円ほどの工事内容だが、二階、三階を、希望通りに改装すると、おそらく各階300万円ずつぐらいかかるし・・・、外装も足場を組んで、工事をすることを考えると、やはり300万円以上はかかる。 つまり、ビルを現況で貸すという、こちら側の希望に対して、1000万円出したら、借りてやるってことだよな?』

社員 『はい・・・・。 お客様は、工事代金とか分かってないので、悪気はないのですが、そういう事だと思います。 多少、リフォーム内容は調整できると思います。』

 『そっか・・・。 どこから、そのリフォーム代はでてくるのかな?・・・まあ、仮に、うちである程度は出すとして・・・保証金内容、賃料は調整できるのか?』

社員 『それは、難しいと思います。 100坪のビル1棟で20万円は安いと言ってただけで・・・、リフォーム費用がかかるとか、賃料や保証金が上がるのは嫌がると思います。』

 『お客様の希望の通りにリフォームして、あの立地で、床面積100坪プラス屋上付きで月20万円なんて条件のものは、この世に存在しないと思うよ。 断ってください。』

社員 『多少、リフォームの内容を見直してもダメですか???』

 『多少は、ダメ・・・、大幅に・・・というなら考えます。 でも、もう断ってくれていいよ。 その金額で、シェアハウスや、社員寮であれば外国人さんでもいいよって言ってるのに、更に上から交渉を叩きつけてくるお客様に貸す気はない! ここで譲歩しても、将来、またゴタゴタする。 その方とは、良い賃貸借の関係は気付けない・・・。 断っていいよ。』

そんなわけで・・・断らせていただきました。

その後、予想通り、少しずつ・・・希望の条件を減らしてきたり、社長と会わせてほしいと、再交渉してきていますが・・・こちらの条件じゃないと、貸さないと断り続けています。

売買ならともかく、賃貸の交渉は、根性決めて、一発勝負でいいと思うんですけどね・・・・男なら、このラインでダメなら引く、このラインでいいなら行く・・・、こちらの立場や状況も考えず、意味が分からないぐらいの条件をつけて、言った者勝ちを狙って、頭から、打っ叩きにきて・・・チビチビ条件を減らして交渉してこられると気分が悪いです。

まあ、某国の方は、こういう交渉をされる方が多いように思いますが、それは、またの機会に書かせていただくとして・・・・。

あとは、1階を事務所にして、2階3階を倉庫にしたいというお客様は、階段が狭いという理由でお断りをいただきました。

2016-12-04-20-10-35


最後に、少し面白いかもしれないな〜という話がありまして・・・。

弊社のワーキングカフェに出入りしている若い経営者の子が、カジノ法案の話をしてきまして・・・1階、2階を、カジノのディーラーを養成する場所にして、3階を遠方から来る方の寮にしたらどうですか?という提案をしてくれました。

今現在は、訪問販売の会社の社長なんですが、何故か、カジノについても、けっこう詳しくて・・・、現在あるディーラー養成の状況や、今後、日本にカジノができた場合、どうなるか・・・という話なんかもしてくれまして・・・実際に、ビルの間取りなんかも考えたりして、話としては、面白かったです。

彼は、けっこう真剣に話をしてくれたのですが・・・。

私としては・・・、ディーラーの需要があるのは分かるけど・・・何年先になるか分からない国内カジノに向けて、先行して、ビジネスをするだけの資力があるんですか? それは、もっとお金に余裕がある方がするビジネスなのではないかと思いましたが・・・、彼の熱意に負けて・・・、もっと具体性のある事業計画と、潤沢な経営ができるだけの資金調達ができれば、ビルを貸すことを考えてもいいよ〜と言ってしまいました。

資金に余裕がある方が、東京、大阪、名古屋あたりでやるのであれば、それはそれで良いのかもしれませんが・・・、資金もないのにカジノ法案祭りでテンションが上がって、熱く語ってくるところは、まだまだ若いな〜と思いましたが・・・その反面、私には到底考え付かない発想なので、面白いな〜と思いましたが、カジノ法案を全体像を想像しながらというわけではなく、カジノ法案の、ある部分を一点集中でみているだけのような気もします。

以前、別の社長さんから、似たような話を聞きましたが・・・詳細までは書きませんが、その社長さんのほうが、グローバルに考えてましたし、予算や場所、施設についても、具体性があるな〜って思いました。

話としては、面白いのですが、若い経営者は、最終的な詰めが甘いというか、入り口は見えるのですが、出口が見えていないんですよね〜・・・。

そもそも、カジノが具体的になってきた段階で、ディーラーの問題をクリアできているか、クリアできるであろう法人が手を挙げるのでしょうし・・・短期の小遣い稼ぎならともかく、駆け出しの経営者が思いつきで成功できる業界ではない気がします。

そんなわけで・・・・若い経営者さんは、テンションアゲアゲで張り切っていましたが、実際のところは、無理でしょう。


まあ、日本でのカジノ合法化に向けて、カジノ解禁法が、賛成多数で成立したわけですが、実際のところ、どうなんでしょうね〜?

私は、けっこうカジノ好きなので、賛成ですけど・・・実際、まだまだ問題も山積みですし・・・時間は、かかりそうです。

シンガポールも、マカオも、カジノで大成功しているので、日本にカジノができれば、間違いなく、観光収入が増えるわけですが・・・・

詳しくは知りませんが・・・、実際に、カジノが出来たとして、国営にしない限り、政府が直結で金を手にして、裕福になり、国民の生活が豊かになるというわけではないように思うんですよね。

多分・・・、民間の法人が経営をするのでしょうけど、その法人が儲かり、税金を払い、それが、政府に入るということなのではないかと思うわけです。

それが、正しく申告されるようにしないと・・・何をやっているのか分からなくなります。

すでに外資系が狙ってるでしょうし・・・。

その他にも、治安の問題や、ギャンプル依存の問題もあります。

もう少し、わかりやすく説明しますね。

カジノ法案の正式名称はIR推進法案なんですけど、IRとはなんぞや〜?と思う方もいると思うので、説明をさせていただきますが・・・、IRとは、integrated Resort・・・統合型リゾートという意味です。

つまり、リゾート地での経済的な活性化を図ろうwいう趣旨で勧められている法案です。

そして、今回の法案は、かなり早急に、半ば強引に進めるのか分かりますか???

まあ、目標の時期までにできるかできないかは別にして、東京オリンピックに間に合わせたいのでしょうね〜。

東京オリンピックに、花を添える形で、日本のカジノ解禁を大々的にアピールして・・・、これまでにない、大成功のオリンピックにするのが、第一の目的のような気がします。

そして、世界中の人たちが日本に・・・東京オリンピックに訪れて、カジノを利用しお金を落としていってくれたら・・・、オリンピック効果は、どんなものになるか・・・、オリンピックで日本に来た観光客が口コミや、メディアでの影響で、その後も、どんどん観光客が押し寄せる。

つまり、政府は、東京オリンピックとカジノ解禁で、ものづくりの日本から、観光の日本という部分に力の配分比率を変更し、観光地日本をアピールして、その経済効果を起爆剤にして、景気回復を狙っているわけで・・・、大至急、カジノ法案を通したいのだと思います。

他にも、雇用が増えますし、税収も増えます(個人的な推測w)


ただ・・・問題も山積みですので、そこらへんの事も早急に対策を練らないといけないでしょうし・・・、ギャンブルに関して、なんらか、新しい税金の徴収方法を考えないと・・・、治安悪化、外資や民間に儲けられて終わり・・・と、なってしまうかもしれません。

あとは、カジノができる事で、現在のパチンコや、競馬、競輪、競艇等、光栄ギャンブルへの影響もあるでしょうが、政府は、そこらへんも視野に入れているのではないでしょうか。

本日は、アポペンから始まり、弊社の空きビルの話になり・・・最後は、カジノ法案の話という展開で進んできましたが・・・。

カジノ法案成立に、不動産業界として、どう絡んでいくか・・・私は、そこを、じっくりと考えてみたいと思います。

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2016年12月11日

2118)太陽光発電用地、買取の視察

先日、太陽光発電用地の買取募集の話を書かせていただきましたが・・・。

おかげさまで、不動産業者様、読者様、地主様から多くの情報が集まりまして・・・・。

毎日、視察と調査に飛び回っております。


本当に、ありがとうございます。

引き続き・・・愛知県内と、三重県の東部のみ、200坪〜400坪ぐらいの小型の土地を募集をしております。

そんなわけで・・・・あっちこっち飛び回っておりますが・・・・昨日、朝から夕方までに、8件の土地の視察のために1日で300kmぐらい移動しまして・・・最後に弊社のお客様の太陽光発電所の近隣の土地の寸法を測りに行った際に、とてもきれいな写真が撮れました。

2016-12-03-17-01-08


めちゃくちゃ疲れていたのですが、西の山に沈む夕日を眺めっていて、ちょっとだけ癒されました。

因みに、どんなところを回っているのかというと・・・・・。


当然に、遠いところから行くわけですが・・・・。

車で走る事、名古屋から2時間・・・・。

2016-11-30-12-36-26


名古屋から2時間走ると・・・空気が旨いわ〜w

でも・・・、このロケーションでは、投資家の読者さんたちも、弊社のお客様も喜ばないわ〜。

そんなわけで・・・次のポイントに・・・。

2016-11-30-12-48-42


うむ〜・・・・、まあ、これならありかな〜・・・・。

こんな感じで・・・・ということで・・・・8件ほど回ってきました。

坪単価1万円以下の土地の情報は、沢山いただいておりますが・・・、ここなら、沢山、発電しそうだ〜という土地は、なかなかない!

利回り10%以上の表記をして販売するからには、11%ぐらい出るであろう場所じゃないと・・・、シミュレーションの数値だけを信じて売るのは怖い。

結局、この日の収穫は、8件回って1件・・・・。

太陽光発電ができる土地なんて、いくらでもあるけど、実際に、私の合格ラインを超える土地はなかなかないです。

12月内30区画分を買い取りする!という目標を立てた以上、必ず達成しなくてはいけません。

約1ヶ月で、30区画の太陽光発電用地を購入するというのは、私が、今までトライしてきたミッションの中でも、相当難易度が高いです。

宅地分譲であれば、大きな土地を買うのであれば、うまく行けは、一ヶ所で30区画分ぐらいできる場合もあるわけですが・・・、太陽光の土地は、そういうわけにはいかないので、なかなか難しいのです。

そんなわけで・・・1日一本ペースで買えるように頑張っております。

予約を入れていただいてる、投資家の皆様、お客様方々も、今暫くお待ち下さい。



話は、変わりますが・・・。

太陽光視察のはなしではないですが・・・、弊社が購入した名古屋市東区泉1丁目の土地上に、築年数不詳の古家がありまして・・・その内部で、こんな懐かしいものを見つけました。


ジャ〜ンw

2016-12-07-16-31-09


古家の中で、埃をかぶって置いてありましたので・・・なんか、懐かしいのと・・・なんとなく可哀想な気がしたので、持って帰ってきて・・・ピカピカに磨きました。

もちろん、中もバラして、全部きれいに掃除をしました。

45歳以上の方は、使ったことがあると思います。


昔、昔の、そのまた昔・・・、まだ、携帯もない頃の話ですが・・・、女の子の家に電話をして・・・、『近藤ですけど、**ちゃんいますか〜?』・・・、女の子のお父さんとかに、『おらん』とか、『何の用事だ?』とか言われて、ガチャン!と切られた、懐かしい黒電話(笑)

ピカピカに磨いて、今の電話と比べてみました。

2016-12-07-16-31-20


なんでしょうね〜・・・、お爺ちゃんと、若者が並んでいるかのような、この雰囲気は・・・w

因みに、内部をバラしてみたのですが、めちゃくちゃ、単純な構造で・・・、コイルが巻いてあって、ベルが2個付いていて・・・、ベルの真ん中の棒が、左右に揺れて音が、チリリリリリリリン♪って鳴る仕組みになっていました。

もうひとつ言わせていただくと・・・、ダイヤルを回して、電話をかけるので・・・、10桁もあると、めちゃくちゃ時間がかかるんですよね〜w

0・・・ジコジコジコジコジコジコジコジコー・・・・・、5・・・ジコジコジコジコ・・・、2・・ジコジコ〜〜〜というような感じで・・・052だけでも、時間がかかるんです。

私は、この黒電話を、なんとか使えるようにしたくて、いろいろやってみましたが・・・、回線の種類が違うので使えませんでした。

速攻で、電話工事会社に電話をして・・・、『昔の黒電話を使えるようにしたいんですけど、何か方法はないですか?』と聞いたところ、回線によっては、使えるようです。

でも、私的には・・・、今の回線で使いたいわけで・・・、変換器がないか、電気屋さんに調べてもらっています。

2016-12-07-16-31-16


絶対に、使えるようにしたいです。

そんなわけで・・・今の私の目標は、12月中に太陽光発電用地を30区画分購入する事と・・・、黒電話を使えるようにすることです。

黒電話が使えるようになったら・・・、今度は、黒電話の受話器を置くと、オルゴールがスタートする機械もほしいな〜なんてことも思っています。

実は・・・、それも、古家に置いてあったんですよね〜・・・、黒電話が繋がったら、あのオルゴール付きの受話器台も、持って帰ってきて、磨いて使えるようにしたいと考えています。

私の直通電話番号を黒電話にしたいですw

本日は、太陽光発電用地と、黒電話の話でした。

発電と、電話・・・電つながりということで・・・。

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