2019年09月21日

2355)上海出張・・・中国は今・・・。

読者の皆さん・・・ニーハオw

今週は、中国の上海に行っておりました。


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十数年ぶりに上海に行ったのですが・・・、街が、めちゃくちゃきれいになっていたのにビックリしました。

観光地は勿論のこと、知人の家の周りや、飲食店街のあたりの道路も、ゴミが落ちていないのです。

それに、トイレに入っても、昔は、ゴミ箱がいっぱいになり、尻拭き紙が散乱していたのに、そんなトイレは1ヶ所も見かけませんでした。

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今回は、上海市内にずっといたので、市内だけなのかもしれませんが・・・、中国を歩いている感覚がなく・・・、それくらい、きれいになっていましたし・・・歩きタバコをしながらポイ捨てする人もいないし、タバコを吸う人たちは、灰皿のところで吸っているし・・・、ゴミはゴミ箱に捨てているし・・・、上海市内の中心部は、えっ? 東京みたいだな〜と思うようなところもありました。

とにかく、ゴミがない・・・、下水臭や、食べ物の臭いも、かなり少なくなり・・・、この短期間で、これだけ変わるのって、すごいな〜と、思ったのでした・・・・。

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今回の上海旅行ですが・・・。

不動産業者が、何をしに行って来たんだ?って、疑問に思うかもしれませんが・・・。

今回の目的1は、上海と香港の友人と中華料理と上海蟹料理と・・・、目的2は、環境浄化触媒のダイヤニウムの中国代理店の人たちと会食です。

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食ってばっかやん!って、思われるかもしれませんが・・・否定はできないです・・・。

上海と香港の投資仲間の人たちが、今年は、上海の有名な中国料理店で食事会をするというので、ついでに上海蟹を食べに行こうということになり・・・、せっかく上海に行くわけですから、ダイヤニウムの中国の代理店の社長さんたちとも食事をしたいな〜wということになりまして・・・。

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なかなか取れない中国料理店の方は・・・とりあえずこんな感じの料理でした。

中華ということで、かなり気合を入れて行ったのですが、京懐石のような薄味で素材の味を大事にしている感じで、初めての感覚と味で、とても美味しかったです。

上海、香港の友人たちとも、かなり充実した話ができまして・・・、今後の宮古島での仕事が楽しくなりそうな感じの話になりました!

しかし、上海は、びっくりするぐらい、街中が、きれいになりましたね〜。

上海には10年ぶりぐらいに来ましたが、街中はゴミも落ちていないし本当に綺麗で、中国にいる感じがしないくらいでした。

そんなわけで・・・上海に着いてからは、良かったのですが・・・・。

セントレア発、エアーチャイナ(中国国際航空)の上海行きの飛行機が酷すぎました!

これ、本当に、空を飛ぶんですか?・・・みたいな古い機体で・・・中国の国内線でも、もう少しマシな感じだと思うのですが・・・。

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おまけに、今回は、ビジネスクラスが取れなくて、エコノミーで行きました。

まあ、無事に飛んで上海まで行けたからいいですけど・・・。

皆さん、この機内食を見てください!

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中身は何かな〜?と思って開けてみたら・・・何故、どら焼きと、駄菓子屋の菓子が入ってるの?みたいな感じで箱に菓子とヨーグルト詰めてあるだけだし・・・、コーラは、炭酸抜けてるし・・・・。

いくら田舎の名古屋便だからって、ここまで手抜きしたらあかんやろ〜!

ブラックサンダーというチョコスナックが、冷やしてあったからなのか、カチカチに堅いし、どら焼きは、冷凍を解凍したような水っぽい味がした。

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CAさんに、『ブラックサンダァ〜〜〜w』と言っても、笑ってくれずスルーされるし・・・。

まあ、ブラックサンダーという菓子の製造元を見たら、愛知県産だったから、ちょっとほっこりして・・・それだけが救いでした。

帰りの飛行機は、ビジネスクラスが取れたので、帰りは、もう少しはマシでしたが・・・、ビジネスクラスと言ってもシートが大きいだけで、背もたれが10度ぐらいしか倒れない、ひどい機体でした。


さて、話は、上海の方に戻りますが・・・・。

一応、不動産ブログなので、不動産の話も少しだけ書いておきましょう・・・。

日本人が、上海で、マンションを借りる場合は・・・それなりの場所じゃないと住みにくい感じですが・・・、日本人が普通に生活できるレベルのマンションだと、80平米〜100平米ぐらいで、月額賃料が、最低限住めるギリギリぐらいで15万から〜・・・ちょっといいな〜と思うと、月額30万円〜40万円ぐらいです。

知人いわくですが・・・『1人で住むなら、40平米〜50平米で、日本円で10万円以下でも、ないことはないけど・・・、KONCHANは、住めないと思う・・・w』とのことでした。

結構、一般市民なので、セキュリティーなしのボロアパートでも住めるんですけど・・・私に対して、どんなイメージを持ってるんだろう?笑

まあ、上海に住むことはないと思いますけど・・・・w

戸建ても、相当高く、私の知人の中国人の家は、セキュリティー付きの壁で囲まれた高級住宅街にあり、日本円で11億ぐらいだそうです。

まあ、知人は富裕層なので特別なんだと思いますが、普通に高級住宅街に家を持とうと思うと、3億〜5億ぐらいは必要だということです。

そもそも、戸建てを日本人が買えるのかは、勉強不足で分かりません。

結構高いな〜って思うかもしれませんが・・・、金額が高いのは、上海は、東京級の大都会なので、これくらいの金額が当たり前なのかもしれませんね・・・

さて・・・肝心な、上海蟹の話を・・・。

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こんな感じの店に連れて行ってもらったのですが・・・。

前菜が旨くて、上海蟹に辿り着くまでに、まあまあ食べてしまいまして・・・。

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やばいな〜・・・、沢山、食べることができないな〜・・・と思っていたのですが・・・・。

上海蟹と甘いものは、別腹・・・、5〜6杯は、食べることができました。

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この状態で、出てくるので・・・、この甲羅の中に身を入れて、かき混ぜて、お茶漬けを食べるようにズルズルっと食べるのですが・・・・、メスなので、身のジューシーさは少なかったですが・・・、まあ、でも、メスの割には美味しかったです。

時期的に少し早いかな〜と思っていたのですが・・・意外と美味しかったです。

オスは・・・来月ぐらいに、日本で食べることにしますw

最後に、環境浄化触媒ダイヤニウムの話を書かせていただきますが・・・。

日本よりも、中国の方が売れる理由が、よく分かりました!

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これだけ短期間の間に、街が、きれいになっているということは、政府、国民の環境に対する意識が高いということだと思うのです。

それからもう一点・・・、日本人と中国人では、商売に対する考え方が大きく違います。

日本人は、慎重で石橋を叩いて渡る・・・中国人は、日本人よりも初動が早く、まずはトライしてみる!

今年、東京ビッグサイトでダイヤニウムの展示会をやったのですが・・・、その時点で、ダイヤニウムは、日本の工業化学研究所等のエビデンスが揃っていました。

日本の上場企業の動き方は、興味を示して、商品を把握して・・・そこから、自社の研究所や開発部署でも、再度、研究して、商品として扱うかどうか、会議を重ねて・・・、さらにそこから、詳細の成分分析や実験の依頼をしてきて、また会議をして・・・・、販売までに最低1年くらいかかりそうです。

それに対して、中国の企業は、興味を示して商品を把握して・・・、とりあえず、少量買って、自社の関係で使用してみて結果が良ければ日本のエビデンスを信用して前に進む・・・そして中国でのエビデンスを用意しながら、販売準備をして・・・すぐに販売をスタートするのです。

東京ビッグサイトでの展示が3月・・・、中国広州の展示会が6月・・・・。

3ヶ月の間に、株式会社ダイヤニウムと機密保持契約、商品を少し購入、代理店契約、その他の契約・・・、商品を大量に購入、中国販売用ラベルを作成、展示会に出店・・・販売開始!

このスピードの差は、日本の企業は、月に1度くらいのペースでアポイントをとり、ダイヤニウムの社員が企業に伺い、回答は翌月・・・、中国の企業は、週に1度のペースで、企業の上層部が、こちらにきてガンガン押して急かしてくる・・・そして、その場、もしくは翌日には回答を出す!

中国の会社の規模は、日本の大企業並みの会社なのに・・・、日本の企業は販売まで1年以上、中国の企業は3ヶ月・・・。

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このスピード感の違い、商売に対する意識の違いが大きいのです。

つまり、日本の企業は検討に検討を重ねて最終検討して答えを出す・・・中国の企業は、検討して即結論を出す!

石橋を叩きまくってから渡る日本と、石橋を踏みながら渡っていく中国・・・、どちらが良いのかは、分かりません。

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かつての日本も高度成長時代は、こんな感じだったのかもしれないが・・・、今回の旅行で、この中国の発展のスピード感には、驚異を感じたのは事実です。

日本では、中国経済は、そろそろヤバいなんて話を聞きますが・・・、そんなことは微塵も感じルことはなく・・・、GDPが2位〜3位ってのは、本当なんだな〜と思いました。

もちろん、これは、上海で感じたことなので、田舎の方に行ったら昔のままかもしれませんけどね。

十数年で、こんなに変わるのか〜?って、ちょっと浦島太郎になった気分・・・で街を眺めていました・・・・。

まあ、街はきれいになったものの・・、海や川は、相変わらず汚いですが、それでも昔よりは、きれいになっているので、今度、上海にきた時には、海や川も、驚くほど、きれいになっているかもしれませんね。

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最後の最後に・・・、今回、上海の友人(投資家)と、香港の友人に、何から何まで、お世話になってしまいまして・・・。

空港で10万円のマネーチェンジをした人民元も、ほとんど使わずで、3日間、つきっきりで、ベンツで送り迎えをしてくれて、お金も使わせないようにしてくれまして・・・、次回の、名古屋と宮古島では、1円も払わせないように、お返しをしないと・・・、このままでは、申し訳なさすぎます。


う〜ん・・・。

まあ、でも・・・、名古屋や宮古島にミシュラン3星とか・・・、高級な料理店は少ないので・・・、お返しできるのか微妙ですが・・・・。

足りない分は、投資で儲けていただけるようにするしかないですね〜!

頑張りま〜す!笑

そんなわけで・・・本日は、上海出張の話でした。




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2019年09月16日

2354) 宮古島アパート棟上げ!

宮古島の台風で、私の巨体が飛ばされた・・・。

先日、台風13号が宮古島に直撃して、大変な恐ろしい思いをしたと言うことを書かせていただきましたが・・・名古屋に帰ってきて、皆さんに話しても、あまり信じてもらえていないようです・・・、宮古島の暴風雨と被害の動画と、私の腕の青タンと擦り傷を見せると、やっと少しだけ信じてくれます!笑

本当に、真面目に、この91キロの巨体が飛ばされたので・・・。

それはさておき・・・風速60メートル以上の風が吹いた宮古島で建設中だったアパートは、被害なしでした。

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まあ、私が怖い思いをしたのと、打ち身と擦り傷だけで・・・、建設中のアパートが無傷で被害なし・・・、RC造の多い宮古島で、木造の在来+ツーバイのハイブリット工法の強さが証明されたような・・・、なんとなく台風に勝った気がすると言うか・・・嬉しいと言うか・・・本当に良かったです。

養生も、これでもか〜と言うぐらいしっかりやってあり・・・、台風通過後、養生を撤去したのですが・・・、木材も水濡れすらしていなかったので・・・建設業者さんに感謝です。

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台風直撃時・・・アパート4棟のうち1棟は外壁を貼り、中の大工仕事に入っていましたし・・・あとの3棟は、上棟に向けての工事中の状態でした

材料等、コンパネを貼ってシートを二重にかけてあり・・・、愛知県の大工さんたちを中心とした業者さん連合体なので、前回の台風も、今回の13号も過剰に雨風対策をしていたのがよかったのかもしれません。

そして、翌日・・・・台風が完全に過ぎ去り雨も風もおさまりました。

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海も・・・穏やかですw

おっしゃ〜・・・、しばらく晴れ続きだ〜w


早速、建築再開で・・・あとの3棟を上棟・・・・。

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宮古島仕様ということで、やたらと柱の数が多いので大変そうでしたが・・・5週間ほどで、アパート3棟を上棟しました。

愛知県から大勢の職人さんたちがきてくれて、宮古島の職人さんたちにも協力していただき、愛知県内と同じぐらいのスピードで進んでおります。

本当にありがたいというか、頭が下がります。

宮古島の職人さんたちも、木造の建物が建築途中で台風の直撃を受けて被害ななかったこと・・・、過剰な台風対策と、その後の上棟の手際の良さに驚かれたようで、お褒めの言葉を沢山のいただきました。

私が、最も信頼している愛知県の建設業者ですから・・・!と言いたいところではありましたが・・・本音を言うと、宮古の皆様のご協力があって成せる技なので・・・、いえいえ、お陰様で・・・ありがとうございます!と、ひたすら頭を下げました!笑

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でも、真面目な話、宮古島で建築や土木をやろうと思うと、宮古の人たちの協力なしには、絶対にできませんので・・・、ちょっとしたリフォーム程度なら愛知県から職人さんを呼んで材料を送ればできますが・・・、大掛かりなリフォームや、建築、土木工事になると、地元の皆様に助けていただかないと無理ですw

現在の宮古島は、建設ラッシュで各分野の技術者、職人さんが、完全に不足している状態です。

一般の方が建築を依頼すると、3年待ちなんてのは当たり前なんですけど・・・そんな中で、1年以内にアパート4棟の許認可、造成、建築をするというのは至難の業で・・・、愛知県から来てくれている監督と業者さんたちはもちろんですが、こちらの工程に合わせて一生懸命仕事をしてくださる宮古島の業者さんたちに、心のそこから感謝しています。

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私は、本当に人に恵まれています。

特に、この宮古島では、本当の意味で人の暖かさを感じ、ありがたさも深く感じ身にしみました。


愛知県から来てくれている職人さんたちとも話をしましたが・・・、昨年から、家族を愛知県に残して、3ヶ月に1回ぐらいしか帰らずに、ず〜〜〜っと宮古で頑張ってくれています。

現在、宮古島の支店で、地元の人を雇い、大工さんの育成もしているようです。

『いつもありがとう。 まあ、でも、頑張りすぎだろ〜w 体が資本だから、きっちり休みも取らんとあかんぞ〜w』

大工さん 『はい! ありがとうございます。 でも、年内完成ですよね・・・・・w』

『ん・・・。 まあ、そうなんだよな〜・・・・。う〜ん・・・・。 でも、上手に調整して休みもとって・・・。 』

大工さん 『あはははw お盆に名古屋に帰ってゆっくりしたので、大丈夫ですよw』

『う〜ん・・・。 とにかく、体が資本だから・・・。 上手に調整して休むときは休めよ!』

大工さん 『はい! 社長のところ4棟が完成するまでは、とりあえず頑張りますよ〜w 』

『そんな中、大変申し上げにくいことなんですが・・・、私の家のリフォームもあるので・・・。 』

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大工さん 『う〜〜〜〜〜ん・・・。 そ、そうでしたね〜・・・。』

『い、いや・・・アパートは、きっちりやってもらって・・・、休みもとって・・・あまりの時間で、ちょいちょい〜って、リフォームしてくれたらいいから〜・・・。 内装全部、スケルトンにしたから、ちょっと屋根と、外壁やって、床貼って、水周りやって、内装仕上げてくれたらいいから〜w 大工仕事は、そんなに多くないから・・・・。』

大工さん 『あはははw そんなに多くないことはないと思いますよ・・・・www』

『数日で、こんだけの建前工事をやっちゃうんだから、家一軒のリフォームぐらい、ちょいちょい〜だろうw』

大工さん 『この間、見てきたんですけど・・・、RCの箱だけで、内外装水周り全部じゃないですか〜w ちょいちょいって感じではできないですけど・・・、ちょいちょいちょいちょい〜ぐらいですねw』

『ちょい!の数で、難易度を表すんだな・・・わかりやすい・・・!  じゃあ、手が空いた時に、ちょいちょいちょいちょい〜ぐらいで、宜しくお願いしますw』

大工さん 『う〜ん! まあ、いいっすよ! 社長の家なので、なんとかしますわ〜w 』

こうは言ってくれていますが・・・、まずは、年末までにアパート4棟を完成させなくてはいけませんので・・・、私の家は、いつになったらできるのか分かりません。

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また、自分でやるか〜・・・・w

とは言っても・・・外構の解体と、高圧洗浄で建物を洗うぐらいしかできないな〜・・・。

昔取った杵柄で・・・・、足場を貸してもらえれば、足場も組めますけし・・・・、ガス、水道、下水も技術的にはできますけど、工具も材料もないし、そもそも道路部分は一人ではできないし、行政の関係もあるので無理です・・・やっぱり、外構の解体か、洗浄ぐらいしかできることはないです!笑

さて・・、宮古島のアパートの話に戻りますが・・・。

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おっと、その前に・・・。 ここまで書いたところで・・・ブログランキングが2位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


建設・不動産ランキング

投票ありがとうございました

ブログの続きです。

宮古島のアパート4棟は、順調に行けば、年内に完成するわけで・・・その後、完了検査、消防の関係を済ませて・・2月か3月には、入居ができる状況になります。

賃料は、決まっていますし・・・、エアコンや家具家電も、どれくらい付けるのか等も、おおよそ決まっているので、そろそろ物件資料を作成して、入居者の募集を始めようかと思います。

1棟が、1DK 4戸と、1ルームが4戸で8室

全部で4棟ですので、合計32室あります。


現在の宮古島は、まだまだ賃貸が足りていないので、1部屋に2名で住んでいただいてもOKにしたほうがいいかな〜と考えております。

企業が寮にするパターも多々ありますので・・・1棟貸しとかも視野にいれないと行けないかもしれませんね〜。

そのあたりの諸条件もオーナー様たちと相談して早急に結論を出して、入居者募集を開始しようと思います。

宮古島のアパートのオーナー様の承諾が必要なので、即OKというわけには行きませんが・・・、ブログの読者様で、宮古島で賃貸を探されている方がいらっしゃれば、募集前ではありますが、先にお話を伺うわせていただきますので、お気軽のお問い合わせください。

条件等の詳細が決まり次第、優先してお話をさせていただきます。


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台風の被害もなく、上棟が無事に終わり、ここまで順調にきました。

再度、画像を見てください・・・。

このピッチで柱が入っていて・・・ここから更に壁でも強度が出るようにパネルを貼り、柱と壁で強度を増していきます。

今回、通常の木造アパートではなく、柱と壁の両方で強度を出して、更に通常の2倍近くの金具を使い、在来とツーバイをミックスしたハイブリット工法です。

愛知県の木造アパートでは、絶対ここまで強度を出さないので・・・、計画段階では、やりすぎかな〜とも思いましたが・・・、今回の台風を体験してみて、正解でした。

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宮古島のアパート完成までは、まだまだですが・・・、これから、どんどん出来上がって行くので、その工程が、とても楽しみです。

宮古で大きな台風を体験して・・・。

う〜ん!

この工法なら、宮古島で木造の戸建てもいけそうですので、戸建ても検討したいです。

現在の宮古島で木造戸建てがないわけではないのですが、通常の戸建では、自信がなかったのですが、この工法であれば、自信を持って勧められます。

木造は、RCよりもコストがかからないので、宮古島の人たちが買いやすい価格で提供できるかもしれません。

戸建ても、研究してみます。

そんなわけで・・・、10月も11月も・・・12月も、宮古島に行って、施工の状況を、このブログでご報告させていただきます。






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toshikazy at 02:45|PermalinkComments(6)││千代田不動産  | 宮古島

2019年09月12日

2353)不動産の査定について

不動産を売却する際の査定をすることは、不動産業者の仕事の中でも、とても重要な部分です。

不動産を売るには、人それぞれ理由があるわけで・・・、不動産売却の資金を何に使うのか・・・、住居であれば、どのタイミングで引越しをするのか・・・。

不動産を売って、いくら残るのか? いつ売却したお金が入ってくるのか?

不動産売却の価格と、引き渡しの時期によって、お客様の生活に、少なからず影響を与えるものなのです。

私は・・・、不動産の査定をする際には、真剣に売れるであろう価格を算出します。

仲介の場合、実際に売れる価格は、最終的に買主さんが決まるまでは分かりませんが・・・極力、売れるであろう価格に近い金額で査定をしています。

お客様の、ライフプランに悪影響を与えないように・・・それがプロの不動産屋の仕事だと思いますので・・・、適当にコンピューター査定をして、そのまま出したり、査定から大きくズレた価格で売却の依頼をいただこうとすることは、やってはいけないと思いますし・・・、そういう糞みたいな査定をする不動産屋を見ると腹が立ちます。

そうはいっても、そんな業者を選ぶのもお客様なので仕方がないんですけどね〜。

不動産の仲介査定というのは、買取査定ではないので・・・、必ずしも売れる金額ではないので、高い査定をつけた不動産業者に依頼をするのは間違いなんですけど・・・。

査定額が、売却価格とズレるほどに、売却資金の活用計画も、時期的な計画もズレる可能性が高いことは言うまでもなく・・・、不動産屋が適当な査定をすることにより、被害を被るのはお客様ですからね〜。

当社では、原則、仲介の査定と同時に、買取の査定もさせていただき、期間を決めて最売れなければ、決めた価格で買い取ることを約束し、販売を開始するようにしています。

査定に対する考え方は、不動産業者によって異なるので・・・、考え方が違う不動産業者と査定の話をしだすと・・・口論になったりすることもあります。

その話に入る前に・・・。

読者の、Kさん、例の物、無事に届きました・・・。

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ジョニブルのゴースト、限定品・・・ありがとうございました。

早速、幻のゴーストの味を一滴一滴味わいながら飲みたいと思います。

心より御礼申し上げます。

さて、ブログの続きです。

本日は、某大手不動産会社S部長と飲んでいる時の話を書かせていただきます。

S部長とは、年に2〜3回、一緒に飲む仲なんですけど・・・。

二十余年前・・、S部長は、大手の若手のバリバリ不動産営業マン・・・、私は、駆け出しの不動産会社社長だった頃からの付き合いで・・・、ちょいちょい一緒に仕事をしましたが、大手の営業マンにしては・・・というと失礼だが・・・、いい仕事してましたね〜w


お客様からの信頼もあつく、イケメンで爽やかだったし・・・(笑)

先日も、久しぶりに一緒に酒を飲んでいて・・・、最初は、くだらん雑談をしていたのですが・・・不動産の査定の話で・・・火がつきまして・・・!


S部長 『査定金額なんて、いくらでもいいんですよ。 需要と供給で売買金額が決まるんだし・・・、3000万円ぐらいだろうな〜と思っても、3300万円の査定をして、仲介を取りにいくのが仕事です。』

『いかにも、3300万円で売れるような顔して客騙して・・・だよなw その後は、囲い込み・・・w まあ、今に始まったことじゃないか・・・w 』

S部長 『というのは、一昔前の話で・・・・、最近は、査定も適正だし、囲い込みらしい囲い込みもないですよw』

『あははははw 囲い込みらしい囲い込みって・・・なんじゃそりゃ〜w』

S部長 『昔から、査定をふかすことと囲い込みの話で、近藤社長から説教をされていましたが・・・、もうやめましたw あははははw 今は、パソコンが査定してくれます。 それを、ちょっとぐらいは触るけど、若い部下たちは、自分で査定なんかできませんw』

『マジか?  自分で査定できないってか・・・w まあ、俺も、最近はパソコンで査定するが・・・、きっちり正しく出るものは、半分ぐらいで、あとは、自分で査定して・・・最終的には、査定書の根拠に書いて、自分で査定価格を出す!』

S部長 『私も、同じですよ! でも、今時の若いのは、できない奴が多い・・・、できなくても、不動産屋できますから・・・w 自分らは、まだマシな方ですよ! 最近は、フランチャイズの不動産屋なんて、パソコンで出てきた査定書、そのまんま、客に出しますからね〜w』

『そ・・・そうなのか・・・。 この通りを越えたら、急に価格が変わるとか、高低差や、解体が必要とか、微妙な間口の寸法の違いとか・・・、同じ地域でも、需要を考えた時に、異常な査定が出てくる場合もあるじゃないか・・・。 それ、修正しないでお客に出すのか?』

S部長 『そりゃ〜そうですよ・・・。 だって、それだけの知識も経験もない奴が不動産やってるんですから・・・、パソコンの査定が全てで、本当の査定なんてできないんだから仕方ないでしょう。 業界違いの不動産の不の字もわかんない奴が、不動産やってるんだから。あははははw』

『言われてみたら、そうだよな・・・。 やろうとしても、できないよな。 まあ、半分ぐらいは、正しい査定って感じで、当たるも八卦当たらぬも八卦の不動産査定ってことだなw 査定のシステムが、もう少し賢くなってくれたら、それも可能なんだけど・・・今のコンピューター査定では、まだ、人間には勝てないからな。』

ここまでは、おっさん独特の・・・いつもの、若い奴批判と、素人不動産屋批判だったのだが・・・。

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S部長 『査定なんて、いくらでもいいんですよ! いつも需要と供給が最終価格を決めるって言ってるじゃないですか〜w 客なんて価格分からないんだから・・・・』

『客なんて価格が分からんっていうのは、聞き捨てならんな〜! 不動産を売るということは、客の、その後の人生に大なり小なり影響を与えるってことだぞ!  経験と知識を活かして、できる限り正確に査定を出して、売主さんと相談して、買主の値引きを見越して、そこに少しだけ価格をあげて出す・・・。 つまり、きちんと査定をすることで、お客様は、先のプランを立てる、それに、沙知絵が正確であれば早期売却に繋がる!』

S部長 『正解! 正論ですけど・・・、今時、そんな査定出したって意味がないんですよ・・・、客は高い方に転ぶんだから、うちの若い奴らも素人、フランチャイズのド素人で、競争して高い値段をつけて奪い合って、その後は、需要と供給で最終価格が決まる! ズルズル下げていけば、そのうち売れる。 営業の仕事は、最初の好印象と、売れなくても価格を下げて客を繋ぎ止める・・・以上2点が不動産営業の仕事ですよ!』

『お前、糞だな〜・・・お客のことナメてんのか?』

S部長 『糞はないでしょう! 糞って、そんな言い方やめてくださいよ! 不動産業界自体、いや、社会が、もう、そういう時代なんですよ! 私や社長の年代の古い不動産屋は、ある意味、職人だと思いますが、職人の技術は必要ない! 時代は、誰でも簡単にできるようになっていってるのんですよ。 正確に個別対応するよりも、不正確でもオートメーション化された方がいいってことで・・・、型の中に客の不動産もブチ込んで同じ形で処理しちゃおうって時代なんですよ。』

『時代か〜・・・。 お前の経験との知識は、全く必要とされていないってことだな・・・。 俺もだけど・・・、俺たち、不要なゴミか???』

S部長 『経験と知識は、ゴミじゃないですけど・・・、今は、さほど必要ではないのかもしれないですね。もう少し、AIが賢くなったら、我々の経験と知識なんてものは、完全にゴミでしょうね。 まあ、その頃、私は、定年むかえて隠居してるでしょうけど・・・w 私は、あと十数年・・・社長は、いつまでやるのか知りませんけど、頑張って20年ぐらいでしょう。』

『アホかw 俺は、死ぬまで不動産屋だw 俺と、お前の違いを教えてやろうか? 俺は、人の信用を大切にして仕事をしてきた・・・お前は会社を大切に仕事をしてきた。 どっちがいいかは価値観の問題だから正解はないけど、俺の価値観でみると、仕事がつまらなそうというか、人生楽しいか?って思ってしまう。』

S部長 『つまらない人生で悪かったな〜! ほっといてくれ・・・。そこまで言われる筋合いはない! 』

『誤解するなよ! 若い頃、お互い、いい仕事したじゃんw お客様のためにって心を持ってるのに、型にはめられて、悪ぶって客なんかどうでもいいみたいな態度で喋って・・・、今の現状に不満を持って仕事しているから、つまんないだろ〜って言ってるんだ。 』

S部長 『査定の話で、お前の人生つまらんまで言われると思ってなかったですわ・・・。』

『だって俺、仕事、大好きだし楽しいもんw 仕事、楽しいか? 』

S部長 『・・・・・つまらん・・・・。  あはははw 確かに仕事が、つまらん・・・つまらん人生だw まあ、結婚して、家も買ったし、子供も成人したし・・・人生は、それなりに満足してるけど、楽しく仕事をしてきたかと振り返ると、昔はともかく今は楽しくないな。 若い頃は、ノルマに追われてきたけど、仕事が好きだったな〜。いつから変わったんだろうな〜。』

『一線から退いて、管理職になってからじゃね〜の? まあ、今なのか定年後なのかは別にして、自分でやってみたらどう? 自分の不動産業ってやつを、やってみたら???  お前のところから独立して成功しているやつ、いっぱいいるじゃん。  @@も、**も、¥¥も・・・今じゃあ、社長じゃん。』

S部長 『う〜ん・・・。 @@と¥¥は、成功したな〜w でも、**は・・・ 成功したとは言えるんですかね〜www 私流の不動産業ですか〜・・・。 』

『まあ、成功するか失敗するかは分からんけど・・・、少なくとも、今、お前のところの若い衆がやってるような査定の仕方はしないだろ???』

S部長 『しないですね〜w』

『若い子達に、させてるくせに・・・w』

S部長 『会社の方針と、流れ・・・時代ですよ!』

『自分の知識、経験、能力、お客様のために活かしてみたくない?』

S部長 『誘惑せんでくださいw』

そんなわけで・・・、査定の話から・・・、途中、雰囲気悪くなったのですが・・・、その後は、楽しくいつも通り飲みました。

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某大手不動産会社の部長からの独立・・・まんざらでもない感じでしたが・・・、まあ、このまま定年までやめないと思いますw


でも、彼の会社は、部長といっても・・・入社した時点で、ある程度コースが決まっているので、大手本体の役員とかにはなれないんですよね〜。

いい仕事のできる経験と知識を持っているんだし、人脈もあるので、独立すればいいのに・・・・!

気がつけば・・・今日のブログの画像・・・酒ばっかだがや〜・・・。

本日は、不動産の査定の話でした・・・。




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2019年09月05日

2352) 台風13号 宮古島直撃(2019)

昨日、9月4日から宮古島にきています。

宮古島で、とんでもない台風13号に直撃されまして・・・生まれて初めて、体重91kgの私が、飛ばされて・・・その後5メートルほど道路を転げまわりました!

車は、徐行運転していても、風に押されて横にズルズル動くし、突風で車が倒れそうになるし・・・こんなに恐ろしい台風は初めてで、正直、ビビりました!

宮古市内の最大瞬間風速は60mを超えていたようです。


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今回の宮古島出張の目的は・・・。

・現在建設中のアパート4棟の建築の現在や住宅設備の色選び
・そのアパート4棟の部屋32室の賃貸の募集と管理について地元の不動産業者さんと打ち合わせ
・アパートの家具、家電の見積もりと値段交渉
・私個人の宮古の家のリノベーションの打ち合わせ
・琉球銀行 宮古島支店で通帳を作る
・6日からは、香港から投資家さんが来るので宮古島案内

だったわけですが・・・。

9月2日に、宮古島の南海上で台風13号が発生・・・9月4日の、名古屋から宮古島への直行便も、引き返し条件付で何とか飛んで・・・、少々揺れは酷かったですが、引き返す事なく何とか宮古島に着陸できました。

因みに、私の後の便は、ほとんどが、欠航になったようです。

宮古空港から、私の家(近ちゃんハウス)に直行して、リノベーションの打ち合わせをして、ホテルにチェックイン・・・・その後は、宮古市内に行きました。(ミッション1クリア)

そんなわけで・・・初日の夜は、市内で宮古牛のシャブシャブを食べて・・・、ドンキホーテとコンビニで、水と食料をと、酒と酒と酒と、酒のつまみを買い溜めして・・・、ヴィラにこもって酒盛りしていました。

翌日・・・朝起きると・・・外は、とんでもない暴風雨で・・・・。

外を見ると・・・横に雨が降ってるし・・・今までに見たことのない光景!

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画像では見難いかもしれませんが・・・、これ・・・霧や靄ではないですよ・・・豪雨か横向きに降っているんです!

突風が吹くとRCの平屋の建物が、ゴゴゴ〜〜〜ゴゴゴ〜〜〜って、揺れるんです。

ヴィラの周りはネットがかかっているので、物が飛んで来ることはないと思いましたが・・・風で、窓ガラス、サッシは、内側に膨らむというか、弓のように内側にしなるし・・・、カーテンを閉めて、窓の方にソファーをおいて、養生しました。

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う〜ん・・・・写真では、伝わらないと思いますが・・・、ヒュ〜ヒュヒュ〜〜〜 ゴゴゴォ〜〜〜 ボボボボォ〜 ガガガァ〜 ボーン フヒュ〜 ゴゴゴォ〜・・・。

体験してないと、意味わからんと思いますけど・・・w

とにかく、未だ嘗て経験したことがない、とんでもない雨と風で・・・、真面目に、ちょっとヤバいな〜と思いました。

そして・・・停電・・・宮古島の多くの世帯が停電したようです。

ただ、私が泊まっているヴィラは、予備電源があるので・・・瞬間止まりましたが、すぐに復旧しました。

そして、正午過ぎになると・・・台風の目に入ったようで・・・急に風が弱くなり晴れてきました。

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あはは〜・・・、太陽出てきたし・・・風も止んだやないか〜www

ヨッシャァ〜〜〜〜w 今のうちに用事を済ませるぞ〜!

速攻で車に飛び乗り、宮古島市内に行きまして・・・・。

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吹き返しが来る前に戻ってこなくてはいけません。

道中・・・台風被害がひどくて・・・信号も消えていました。

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宮古島のたくさんの木々が倒れ、看板は歪み・・・車で障害物を避けながら走って行きました。

ところどころ浸水してるし・・・、四駆のワゴン車で助かりましたw

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建設現場を見に行き・・・無事を確認・・・・、その後、琉球銀行に口座を作りに行きました。

市内に行くと、コンビニも、ガソリンスタンドも営業していなくて・・・、琉球銀行は営業しているのかな〜?と恐る恐る見に行きましたが・・・・・。

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琉球銀行宮古支店は、営業していましたが・・・・支店内は、閑散としていて・・・、お客様は、一人もいないし・・・、行員さんも、少なかったです。

『あの〜・・・。こんな時になんなんですが・・・。口座開設・・・できますか? できれば、インターネットバンキングと、デビットカードも・・・できれば、公共料金の引き落としの手続きもしたいのですが・・・・。』

銀行員さん 『・・・・・。  あっ、はい・・・番号札を取ってお待ちください!』

私は、番号札発行機の前に行って、新規のボタンを押した・・・、紙を取った瞬間に・・・番号が呼ばれたので・・・客が誰もいない支店内を見渡しながら席につき・・・口座の開設手続きをしました。

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そんなわけで・・・無事に口座開設完了(ミッション2クリア)

しかし、この後・・・とんでもないことが起きたのです・・・・。

口座開設が完了し、ヴィラに戻ろうとした頃には、台風13号の吹き返しが・・・。

急いで帰ろうと思って、琉球銀行を出て駐車場に歩いて行ったのですが・・・すごい雨と風で・・・、ヤバイな〜と思いながら車に向かって歩いていたら・・・突風が吹きまして・・・、体に風が当たったと思った瞬間、体が宙に浮き、その後、5mぐらい吹き飛ばされて転がりました。

私の体重は91kgですよ・・・多分、信じてもらえないかもしれませんが・・・、琉球銀行の横が風の抜け道になっていたようで、ズゴイ突風に吹き飛ばされたのです。

たいした怪我はありませんでしたが、ちょっとした打ち身と擦り傷と・・・ちよっぺんTシャツが、ドロドロ・・・(笑)

そして、起き上がり、体制を低くして、なんとか車まで行って乗り込みました。

この時、向かい風で・・・、風に向かって体重をかけて歩いたのですが・・・多分、マイケルジャクソンのダンスの技ぐらい、体が前に斜めっていたと思います!笑

そして、ヴィラに向いて走り出したのですが・・・、すごい風で・・・スピードを出すと車が引っくり返りそうで・・・時速10kmぐらいで・・・トロトロ走っているのですが・・・、交差点で、車が転倒しそうになったり、車が横にズズズ・・・と、滑ったりして・・・真面目に怖かったです。

風に対して、車が真横にならないように、ナビで道を選びながら・・・なんとかヴィラの近くまで行ったのですが・・・・後2kmぐらいでヴィラに到着するという時に・・・いきなり、突風が吹き、30m前方の木が急に倒れこんできまして・・・・・。

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思わず・・・『ウオォ〜!』って声が出ましたw

あと少し、ここを直進して左に曲がったらヴィラなのに・・・通れんやないか〜

ということで・・・また、暴風雨の中、戻って回り道をして・・・なんとかヴィラに逃げ帰ったわけです・・・。

宮古島市内から、島の東側のヴィラまで、普段なら15分ぐらいなんですけど、1時間半ぐらいかかりました。

生まれて初めて、台風が怖いと思いました・・・・!

その後、夕方には、風は強かったですが・・・、雨も止み・・・。

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でも・・・、ヴィラのプールは・・・葉っぱと土でドロドロで入れず・・・・!

夜も・・・、宮古の人たちを飲みに誘ったのですが・・・、市内は、まだ停電をしているし・・・、今日は、飲むのをやめようという話になり・・・誰も、一緒に飲んでくれないので・・・・。

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また、初日と同様に・・・ヴィラで、ブログを書きながら・・・飲んでいます!笑

しかし・・・宮古島の台風・・・恐ろしかったな〜・・・。

風に飛ばされた瞬間、車が横風で滑ったり、転倒しそうになったり・・・目の前に木が倒れてきたり・・・今、思い出してもゾッとします。

まあ、でも、私は、ともかく・・・、建設中のアパートが無事で良かったです。

明日は・・・宮古ブルーの海が見れるのか???

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まあ、海は、今度でもいいけど・・・・。

明日は、なんとか入居者募集と賃貸管理の打ち合わせをしたいですが・・・台風の翌日の不動産業者さんは忙しいでしょうから・・・、打ち合わせの時間を作っていただけるかな〜?

そんなわけで・・・台風13号 宮古島直撃(2019)・・・恐かったな〜・・・・ということで、本日のブログはここまでとさせていただきます。




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toshikazy at 22:30|PermalinkComments(3)││千代田不動産  | 宮古島

2019年09月04日

2351)企業誘致(津島市内 工場用地)

8月半ばに、津島市から約3000坪の工場用地の開発許可、農転がおりたので・・・先日、残金決済をしました。

買主は企業・・・売主は十数人の地権者

十数人の売主様と買主の企業様との決済は、普段よりも少し緊張感があります。


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工場用地3000坪と一言でいっても、物件が農地の場合は、売主が10人〜20人ぐらいの地権者になりますからね〜。

そりゃ〜もう・・・決済当日は、ピリピリしています。

特に社員たちは、緊張が顔に出るので・・・私は、売主さんたちと地元話をしたり、企業の役員様と政治経済、ゴルフや飲みの話なんかをしながら、場を和ませていますが・・・、実は、私も、ちょっぴり緊張しています!笑

とは言っても・・・前日と前々日に、事前最終確認はしてあるので・・・余程のことがなければ問題は起きないのですが・・・、売主様の中で、一人でも、印鑑証明、権利書(登記識別情報)、実印、本人確認書類を忘れてくる人がいるといけないので、ヒヤヒヤです。

売主さんの中には、ご高齢の方もいらっしゃるので、体調など・・・そういう意味でも心配!

午前10時から始まったのですが・・・12時には、地権者様への着金確認まで済ませ無事に終了しました。

ある意味、不動産業者が、ホッとする瞬間ですw

津島市企業立地ガイド

(津島市ホームページより)

今年に入ってから、3社の企業を誘致することができました。

年内にもう1社、開発許可がおりる予定ですので、今年の企業誘致は4社になります。


企業を地元の津島に誘致することにより、地域の雇用が増えますし税収も増えますので、とてもやりがいのある仕事です。

おおよそ、企業立地の用地エリアの半分ぐらいは決まりましたので、残りの用地は、あと半分ぐらいです。

今のところ、2000坪〜3000坪の工場を誘致してきましたが、今後は、小さな区画も残っているので、今後は、1000坪〜1500坪ぐらいの企業様も誘致をしていこうと考えています。

津島市に工場を誘致する事で、当然、津島市に仕事をしに来る人が増えるわけですから、地元に雇用が生まれますし・・・、会社の近くで家を買う人や賃借する人も増えます。

人が増えると、商業施設も増えていきます。

企業誘致を通して、地域社会に貢献したい!というとカッコよく聞こえますが・・・、過疎化の波に飲まれないようにしたいとか、地元が活気ある住みやすい街になってほしいというのが本当のところです。

そんなわけで、企業誘致、土地の取りまとめ、地元や、行政との調整を頑張っておりますし、今後も、多くの企業を誘致したいと考えております。

今の現状は・・・・。

宇治地区

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赤い部分は、企業誘致が決まった場所で、白い部分は、まだ決まっていない場所です。

宇治地区は、名古屋と津島を結ぶ片側2車線の大通りに面しておりますので、とても使いやすいです。

白浜地区

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青い部分は、すでに企業誘致が決まった場所で、白い部分は、まだ決まっていない場所です。

白浜地区は、蟹江インターに近く、名古屋、三重県へのアクセスがとても良いです。

津島市企業立地 用地の紹介

(津島市ホームページより)

但し、基本的に物流倉庫はNGですし、工場も全ての製造業の工場の開発許可がおりるわけではございませんので、当社にお問い合わせをいただければ、大凡の回答はさせていただけます。
詳細につきましては、津島市の産業振興課に問い合わせをすれば、親切丁寧に答えてくれると思います。

津島市企業立地

(津島市ホームページより)

用地については、おおよそ取りまとめができている場所もありますし・・・、場所、面積等、企業様のご要望をいただければ、取りまとめに着手させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

一昨年、昨年、今年・・・、すでに、8件の取りまとめ実績がございますので、開発、農地転用についても、地元、行政との協議、許認可取得までのコンサルをさせていただきますし・・・、造成工事についても、無料で土の搬入をして埋め立てができるように良質残土5万立米を確保してあります。

宇治地区、白浜地区共に、造成工事が始まっている場所もありますので、現場を見にいっていただくとイメージがつかめると思います。

今後も、企業誘致を引き続き頑張っていきますが・・・、現在、商談中の企業様は2社ほどありまして、津島市の企業立地は、順調に進んでいます。

一般的な工場誘致の流れを簡単に説明すると・・・

弊社の営業社員が、製造業の企業様に工場の移転や、規模拡大の予定がないか・・・、もしくは、ゼネコン、同業である不動産業者等に、工場用地を探している企業がないか等、進出企業を探します。

興味を示す企業様があれば、ご説明に伺い、ご希望の面積、業種等をお聞きしてきます。

行政側に、企業立地の条件をクリアできるかどうかを聞いて、おおよそクリアできそうであれば、エリア内の土地の資料をお持ちして、検討していただき、取りまとめ依頼書をいただきます。
※この時点で、業種認定がクリアできるかどうかを行政サイド等と綿密に打ち合わせをして、難しいと判断した場合は、その時点でお断りをさせていただく場合もございます。

業種的に枠に入るようであれば、その後は、指定エリアの区長、世話役に、進出したい企業の概要をお伝えして地元に受け入れていただけるかどうかをご相談に伺い、取りまとめをさせていただく旨をお伝えします。

次に、地権者様と、その地域の役員さん、近隣の人たちに集まっていただき、企業様と一緒に、企業説明会を行います。
この時に、企業様に事業内容、工場ができた場合何を造るのか、騒音、臭い、排水、地元での雇用について説明をしていただき、参加者から質問を受け付けお答えいたします。

後日、個別に地権者様のお宅に伺い企業側からの条件提示をして、地権者様の条件をお聞きして調整をして、売渡承諾をいただき、全ての地権者様の同意をいただき、開発、農地転用ができることを条件に、契約を締結します。

あとは、測量、協議、業種認定、農地転用、開発という流れで進んでいき、全ての条件が整った後に、土地の決済(お引き渡し)をさせていただき、造成工事、建設と進んでいくという流れです。

企業様は、市街化調整区域内の土地ですので、市街化区域の工業地域よりも、低価格で土地を取得することができます。

行政と、地域の皆様と、農政の方の調整が必要ですが、そのあたりは、すでに数案件やってきましたのでご安心ください。

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弊社は、今後も、企業様と地域の皆様との架け橋となり、企業と地域のWin-Winの関係を構築させていただけるように企業誘致事業を進めていきます。

工場用地を探している企業様、建設業者様、不動産業者様も、お気軽にお問い合わせください。

そんなわけで、本日は、企業誘致(津島市内 工場用地)について書かせていただきました。





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