2007年04月10日

14 担保解除 素人さんの為の不動産学校

担保解除って言葉の意味がわかりますか?

簡単に言うと、不動産を買う時に、その物件に抵当権等の担保がついている場合があるわけですが、それを無くすことを担保解除といいます。
不動産取引において、素人さんの売買をする際に、担保を解除して物件を引き渡すのが一般的なのですが、中には担保のついたまま所有権を移す場合もあります。

担保がついたまま所有権を移すということは、物上保証人になるということで、
その不動産についている借金をかぶることになります。

取引する際には、買う不動産に担保がついていないか、ついているとすれば、
解除してから引き渡すことが契約書に書いてあるか、しっかり確認してから
印鑑を押してくださいね。
また、引渡し時に不動産業者だけではなく司法書士に担保解除ができたか確認して
ください。
まあ、正規の業者で担保解除せずになんてことは、まずないでしょうけどねw
もちろん、担保付ということを、あらかじめ知ってて買う場合は別ですけどね。

しかし、確認することをお勧めします。


それはそうと、担保解除にまつわる私の納得のいかない話をしましょう。

当社のお客様が、隣の土地がほしいとのことで、相談に来たのですが、
調査したところ、破産しており、その物件には、担保がついていました。

5500万の根抵当がついており実際の借金は約5000万ほどありました。
相場は3000万〜3500万くらいの物件なんですが、当社のお客様は、
隣なので、どうしてもほしいとのことでしたが、5000万は無理なので
4000万で何とか買えないかと相談されました。
管財人の先生も知り合いだったので、担保をつけている金融機関を紹介してもらい
直接交渉することになりました。

担保をつけている金融機関に、4000万で売ってほしいと買主さんの意思を
伝えたところ、担当者からの返答は、(2日前に競売にかけることになって私の手から離れました)とのこと;;

私は、相場よりかなり高い価格で、競売にかけたとしても、せいぜい3000万ですよ。4000万で売れたら銀行としても、そのほうがよいのではないですか?
と、言いました。

回答は、(いくらで売れようが私には関係ありません。もう、そういう処理をするということで決定しました。)と言うのです。
競売の手続きをしたわけでもないのに断るんですwww

この人は、3000万で損切ることにしたから、4000万で売れないと言っているのです。
今、そこの部署に話を戻して売買すれば、1000万は損失が減るはずなんですが、
答えはNO。
自分のところから、手が離れたという理由だけで、NO。
これが、普通の会社なら、どんな努力をしてでも、4000万のほうで売買してくれるはずです。
この時点で契約してくれたら、プラス1000万ですよ。

おぉ〜ノォ〜〜〜〜 1000万

いっせんまん 10.000.000.− 一千万 イッセンマ〜〜ン

最終的には、お客様は3500万で競売により取得できたから良かったのですが、
はっきり言って、この金融機関の体質には呆れましたwww

ちなみに、競売次順位2900万

こういう人が多くいるから、合併が多いのかな???

経営者として、こういう行員さんを雇っている頭取さんが、とてもかわいそうになりました。

簡単に説明したつもりですが、素人さんには難しい話になったかも知れませんね。
ごめんなさいm( ̄ー ̄)m





2007年04月09日

13 不動産の査定業者選び 素人さんの為の不動産学校

前回の続きの話になりますが、不動産業者が査定に来た場合の価格のつけ方によって
業者を選ぶには、お客様の今後の計画や人生設計の相談にのってくれる業者にという
ことでした。
業者が自社で仕事を取るために相場より高い価格で査定して、実際はそれより安かったなんてことにならないようにしてください。
相場はこれくらいですが、高めにだしてみましょう。
売れなければ、値下げして、最終的にいくらなら買い取りましょう。
これが、良心的な査定だと思います。

次に、いくら査定が良くても販売能力のない不動産屋では意味がありません。
会社の販売力(実績)や、販売方法なんかも聞いてみるといいかもしれませんね。

具体的に聞く内容は・・・・
 広告はどのようにするのか?普段の広告なんかを持ってきてもらうといいです   ね。広告回数なども聞いてみてください。
◆Δ修涼楼茲糧稜篌太咾蓮最近、この辺りをどれだけ仲介してるか、近隣の物件を  どれだけもっているか聞いてみてください。
・売れない場合の買取りはどういう条件でしてくれるのか?
  価格もですが、測量を  どうするとか、現況でいいのかとか、支払条件はどう  なのか聞いてみてください。
ぁΔ修梁召糧稜篳法、インターネットやポスティングなどをするかどうか?
ァ少しでも高く売るためのアドバイスはないか聞いてみてください。



一般的に不動産業界は流通登録などで横のつながりがありますので、
どこの不動産業者に頼んでも、広く公開し素早い対応ができるようになっていますが
中には、自社でいつまでも物件を扱い公開しない業者もいますし、
売却依頼を受けても、広告等の販売努力をせず物件が机の引き出しに眠ってるなんてこともありますので、販売を開始してから定期的に報告をしてくれるよう請求することも必要です。

不動産を売却する際は、以上のことを業者と相談しながら進めていくと
良いと思います。

当社では、査定を出す際に、仲介査定、売却開始価格、買取補償額を出すように
しています。中には買い取り保障ができない場合もありますが、できない場合は、
その説明をしたうえで、仲介査定と売却開始価格を提示しています。
なおかつ、お客様の売却時期に合わせ価格の調整をし、少しでも高く売れるようアドバイスさせていただきお客様に合った販売方法を提案させていただいております。

不動産の売却をお考えの際は、お気軽にご相談くださいwww



2007年04月07日

12 不動産の査定ゞ伴堊び 素人さんの為の不動産学校

不動産を売却するとき、あなたはどうしますか?

不動産業者に査定をしてもらうという方が多いと思いますが、
どのように業者を選んでいますか?

仲介の査定が一番高いところでと考えている人がいるとしたら
それは大間違いです。
あくまでも、仲介の査定なんてのは、その価格で売れるか売れないかわからないが、
これくらいが、売れる価格ではないでしょうか?というのが査定価格なのです。
私が査定で他の業者と競合したときに、この業者は仕事として仲介をしたい物件なので、売却依頼をもらうために少し高く価格設定してあるのでは?なんて思うことがよくあります。
それで、売却依頼を他業者にとられてしまうこともあるのですが、最終的な結果を見ると、結局、しばらく売れずに価格を下げて売却しているのです。
業者として、仕事を取るためには良い方法かもしれませんが、私はこういったやり方は嫌いですね。

私が査定をだすときは、基本的に取引事例から平均値を割り出したものに、
向き 日当たり 近隣の雰囲気 最近の土地の動き等を考慮しプラスマイナスしたものを仲介査定とし、そこに売主様の借り入れや売却時期等、状況と希望を盛り込み
売却価格として提案させていただいております。

なおかつ、仲介査定以外に、売れない場合の買い取り保障価格も提示するようにしています。当社規定で買い取り保障のつけられない場合もありますけどね。

データーから適正価格を割り出し、尚且つ、適正価格で売れない場合の買い取りというシステムで、対応するようにしているのです。
お客さまが物件を売るということは、何らかの目的のために売ることが多いので、
お客様が目的を達成するための計画が立てやすいようにさせていただいております。

別に自社を宣伝したいわけではないですが、不動産業者を選ぶときは、どのように査定したのか? その価格で売れない場合は、どうするのかということを聞き、お客様の目的を含めて相談にのってくれる不動産業者を選ぶと良いと思います。

不動産は、時間をかければ、高く売れる可能性が高くなります。
高く値段をつけて売り出して少しずつ値下げして買主の反応を待つのが賢い売り方ですが、最終的に・・・・最悪いくらの覚悟をしておけばいいかってのが、最も重要なことであり、お客様の安心が当社への信頼につながると考えています。

個人的な意見ですが、仲介査定をし売却を依頼するには、買取保障をしてくれる業者を選ぶとよいと思います。

売るということより、売ったあとのお客様の計画、人生設計・・・
そういう観点で業者を選んでみてはどうでしょうか?



2007年04月03日

11 賢い土地購入 素人さんの為の不動産学校

今回は、土地の賢い買い方を紹介しましょう。

まずは、分割化・・・・簡単に言うと大きな土地を買い分筆して利益を得て
自己の土地の単価を下げる方法である。
もちろん、それができない地域もあるが、大型の土地の需要が少ない場所であれば
可能な話である。
大型の土地の少ない地域では、住宅用地(小型)より 中型 大型の土地のほうが
安く買うことができる場合が多い。
そこで 土地を買うときに2区画分以上の面積を買うのです。
例えば、50坪2000万が相場の地域において 100坪3500万で買ったと
しましょう。
2つに割り片方に自分の家を建てて、片方を売却する。
もちろん 短期の売買になるので税金はかかるが、儲からないわけではない。
その儲け分 自分の土地を安く買った計算になる。

時期を合わせれば 同時に工事したりすれば、工事代金も安くなる。

金銭的なことだけではなく、自分が隣の土地を売るわけだから
隣の住人も選ぶことができるってことです。
少しばかり最初に資金が必要ですけどねw
そのへんは、ある程度の年収があれば、うまく融資を受けることも可能な場合も
あります。


次に、収益型・・・・買った土地から収益を得て その収入等を
ローンの足しにする方法。
例えば 土地を買い その一部に小型倉庫などを作り収益を得たり
敷地内の一部に自販機等をおいて有益を得て 
月々のローンの足しにするのです。
家の前に自販機置いてるのを、よく見かけますよね。
最近はコンテナ倉庫などを設置する人もいます。

もちろん 場所によって儲からない場合もありますので
計画段階で しっかり調査をしてください!


最後に これはなかなかできないですが
賃貸アパートや マンションを建てて その1室に自分の住居を作り
管理してるなんて人もいますw

賢い土地の買い方をしたい方は、当社に相談・・・・・・・・・
またまた、自社の宣伝になってしまった(笑)





まあ、場所にもよりますが、


2007年04月02日

10 恐ろしい借金 素人さんの為の不動産学校

不動産の売却の理由の1つに、借金を返すためというのがある。

事業で作った借金を返済するとか ギャンブルの借金返済とかあるわけなんだが
私が見てきた中で もっともバカくさいのが ギャンブルのい借金だ。

ギャンブルといってもいろいろあるが 一般的なのはパチンコで借金を作ってしまうという人が多い。
勝ったり負けたりしながら 10年で数千万なんてケースもある。
統計学で考えると、勝てないのでは・・・・・???と 
あまりパチンコをやらない俺は考えてしまう。

中にはヤミ金に追われ逃げ込んできたケースもある。
パチンコやってて お金が足りなくなると めちゃ辛いらしく 
パチンコ屋の常連さんに紹介してもらった金融屋さんに ちょくちょく金を借りてはやってたらしいのです。
驚いたのは、金利は5日で2割^^:
4万円渡して、5日後に5万返すってことらしい。
返せないときは、金利分の1万を収めれば許してもらえるらしいのですが、
それが 積み重なり、16口も借りていて 借金総額80万円

元金80万として 金利だけで5日で13万返さなきゃいけないわけだw
パチンコ負けながら 1ヶ月約56万円の支払い・・・・
いかも元金は減らない・・・
そこで やっと我に返り
私に助けを求めてきたわけだ。
すぐに金を作らなきゃいけないので、土地を売りたということだった。
警察に相談するように言ったが、どうしたのか はっきり言わないので 
たぶん行ってないのだろうな???

借金地獄のお客様・・・・
そこにつけこみ安く買おうなんてことは自分にはできないので、仲介として売却させてもらいましたが、農地の為時間がかかってしまったので、いくらヤミ金にはらったのだろう???
後味の悪い仕事だったな〜;;
もっと 残念なのは、土地を売ったあとも まだパチンコやってるんですよね。
今は、土地の金があるからいいけど、無くなったら同じ事を繰り返しそうで
恐いです。

その他 不動産の売却には様々な理由がありますが 素人さんが少しでも土地を高く売ろうとするなら 焦らずにゆったり構えながら土地を売ることですね。

当社は地主様から安く買い 高く売ろうとは考えていません。
土地を買ってから 道路を広くして土地の価値を上げたり 道路付のものと奥を同時に買うなどして お客様から買った不動産に別の形で価値をつけ売ることを心がけております。
相場で買い 相場で売る。売主様にも買主様にも満足いただける取引・・・ 
これがプロの仕事だと思っています。

不動産の価値をあげる方法については、また別の機会に話しましょう。