2007年09月01日

58) 住宅用地を買う前に・・・・。

335eaa6a.bmp今日は、広域にチラシを入れているので朝から電話が多い。

今回のチラシは、住宅用地をメインにしています。

ここで、今日の素人さんの為の不動産学校の講義では
住宅用地を買うときの注意点を学習しましょう。

お客様から、このあたりの坪単価は?
なんてことをよく聞かれますが、正直、答えにくいです。
東西南北どちらを向いているかによっても変わりますし、土地の間口や日当たりによっても変わります。
それから、前面道路の幅や近隣の住環境や大きさによってもかわりますしね。
簡単に言うと、住みやすい土地は高いし、住みにくい土地は安いということです。

そして、ここからは気をつけなきゃいけない注意点!

土地を買ったら、すぐそこに家が建つかどうか・・・・・???

まず、排水や上水道は引き込めるか?
例えば、前面道路に水道の本管や、排水の下水本管、U字溝がない場合、
数十万〜〜〜数百万の費用がかかります。

買った土地の地中に建築に支障をきたすような埋設物はないか?
昔からある土地であれば、多少のものは仕方ないかもしれないが、
ゴミやガラなどが埋まっていて建築に支障をきたすようだと
処理費用に何十万〜〜何百万もかかります。

それから、造成費等がかかる土地かどうかという問題もありますよね。

このあたりを良く調べてから購入すると良いですよ。
調べるといっても不動産業者に聞けば把握しているはずですから、
安いからといって飛びつくのではなく、納得行くまで聞いてから買うと良いです。

ただ、地中埋設物については、正直わからない部分もありますけどね。

当社がお客様に、土地を安全に買っていただけるためにやっていることは・・・

仲介の場合は、売主と買主さんを見つけて取引をするということで、しっかり調査したり造成のアドバイスや見積りはできますが当社としての土地の保障はできません。
なるべく売主さんに埋設物の瑕疵をつけていただけるように、お願いはしますが、
なかなか難しいのが現状です。

そこで、当社は、完成宅地、セントフィールドという商品をだしています。

給排水設備を整え、造成して、埋設物の調査もして、建築上支障をきたすような
埋設物があれば撤去してあります。
しかも、当社が売主ということもあり、2年間の瑕疵担保保証をつけてあります。

広告物件欄の後に 売主と表記してある土地はセントフィールドという商品です。

当社が買い取った土地を、加工&調査して保証付で販売しておりますので、
安心して買っていただけます。

もちろん仲介物件も、できるかぎりの調査をしていますから
仲介の物件が危険という意味ではないですが
宅地分譲セントフィールドは、造成してあるうえに2年間保証がついた
素人さんが買っても安心な土地ってことですね。

なんか宣伝みたいになってしまいましたが、当社で買う買わないは置いといて
土地を買うときは上記のことに注意して買うといいですよ!

安く買えたと思ったら、結局、高い買い物になってしまった〜なんてことのないように気をつけてくださいね



2007年08月30日

57) 土木業者さん ごめんなさい 

当社で住宅地を造るにあたり、土木工事の見積を4社からとった。

土木業者の皆さんが、一生懸命積算をしてくださるわけだが

実際に工事をやってもらうのは1社のみ><

土木 解体 建設 広告 etc

全て相見積もりを取って安い業者でやってもらってるのだが、

数十万〜数百万のものならいいのだが、今回の住宅地を26区画つくるという
大きな工事のためか、4社とも、めちゃくちゃ力が入っていた。

各社の社長さんが直接でてきて自社のアピールをして頭を下げて帰られる。

この中から1社を選ぶのは、辛い;;

結局、今回の工事は、H建設に決まった。

価格も1番安かったし、現場を細かく調査し今後の問題点等を教えてくれた。
文句なしに決定w

しかし、大変なのは、ここからなんだw
各業者さんに断らなくてはいけない!
各業者さんは、その下請け数社から見積をとっているだろうし、
何時間もかけて積算し見積りを出してくださったわけで、断るのが辛い><

たしかに競争の世の中ではあるが、この仕事を取るために使った労力を考えると
何とも申し訳ない気持ちになる。
かといって、1社専属で工事をしてもらうのは、非常に危険だ!
競争があるからこそ、安く良い仕事をしてくれるわけだしな〜。
断るのは申し訳ないし辛いけど、社長の仕事だ><

今朝、手土産を持って、「H建設に決まりました。せっかく見積りをしてくださったのに申し訳ございません」と各社を回ったわけだが、
やはり断った先は残念そうだった。
次回の入札は、是非、頑張ってもらいたい。

俺が、何を言いたいかっていうと・・・・
最近、みんな当たり前のように、相見積りを取り業者を決定する。
素人さんたちが家を建てるときでも、当たり前のように各ハウスメーカーに
相見積りをさせて、各社競争させて、そのあげく入札最安値の上から
叩きまくって、やっと契約。
そんな人が多い。

値打ちに良いものを買いたいの当然のことだから、それでいいと思う。
ハウスメーカーだって建築が取れれば、数百万儲かるわけだしねw

ただ、仕事と言えども、お客さんのために一生懸命プランと見積りを作ってることを
忘れてはいけないと思います。
断る理由と、ありがとうございましたという気持ちをしっかりと伝えなければいけないのではないでしょうか?

相見積りとっている最中に、その場所で他社の建築が始まっていたら、営業さんは
さぞかし悲しいでしょうね><
また、他社と契約が終わっているのに、遊び感覚で見積りをとったり、ハウスメーカーの粗品がほしいために相見積りをとることは、人としてやってはいけないことだと
思います。
自分が得をするために、悪意をもって人に迷惑をかけることはちょっとね〜^^:


当社では、下請けさんに対し、手がかかる相見積りのときは、菓子折りだけではなく
日当程度の金を志しとして包んでいく場合もあります。

それが、私の気持ちであり、そうすることにより少しは断られた側にも、当社の誠意が伝わるのではないでしょうか?

競争社会において、勝った負けたは当然のことなんですが、
相手も真剣なら、こっちも真剣に対応することが大切だと思います。



2007年08月28日

56)セカンドハウス PART2

49c96f7e.bmpコメントありがとうございます。

セカンドハウスの何が知りたいのかな???

もっと詳しくという意味なんだろうか?

それとも、裏技みたいなことをを知りたいのだろうか?

とりあえず、詳しく書いてみようw

えっと、セカンドハウスを買って私たちプロの意見を聞いてほしいとかいたのだが、
目先の利回りだけで買うのはさけたほうがいい。
ずっと借り主があってのことで、空きがでたら利回り計算は違ってくるのは、
わかりますよね。

せめてセカンドハウスローンを払っている間は空いたら困りますよね。

たとえば、ん〜〜〜そうだな〜〜〜
利回り10% 築20年の中古マンションと 利回り8% 築5年の中古マンションがあったら、どちらを買うかってことですw

それから、地下鉄なんかの駅近で利回り8%と バス停しかないようなところで
利回り10%だったらどっちを買うか?

その他、ファミリーか 会社なんかの寮向きかとか ファミリータイプであれば
学校までの距離とか スーパーが近くにあるかとか、住環境とか もろもろなんですけど・・・・・それと利回りのバランスが大切なのです。

新しいマンションは、修繕は少ないだろうけど高い 古いマンションは修繕は、かかるかもしれないが、安く買えるだろうしねw
あとは、どんな人が、どんな目的で借りるかを考えて利回りとのバランスを考える。
そういうことです。

もう少し細かく言うと、セキュリティーの問題や、デザインや仕様、駐車場の問題も
ありますよね。

私たちは、そういうことを考えて、アドバイスをします!

PART2は、こんな感じでいいのかな???


もし、裏技を期待してるのであれば・・・・・・

うむ〜〜〜 ん〜〜〜〜〜 これは裏技じゃないな〜

まあ、業界の人からすると、裏技というほどでもないのですが・・・・・。

融資するほうが禁止している場合もあるし、これをやるなら不動産免許を取ってっからやってほしいのですが・・・・

素人さんが、たまたま安く見つけたマンションを、セカンドハウスローンで購入したとして、それを、高く買いたいという人がいて、その差額が300万円ありました。
あなたは、どうしますか?

たまたまそうなった場合は仕方がないことですし、買った不動産を手放すことは、
よくあることです。
ただ、これを、頻繁に繰り返してやることは、業法違反になる可能性があります。
詳しく言うと、不特定多数の人に反復継続して不動産を売ることはいけないのです。


裏技という言い方は訂正w
ただ、セカンドハウスローンを、そうやって利用している人が、いるかもしれないという、お話ですwww

もう少し踏み込むと、買って、ある程度ローンの支払いをして、利益の出るちょうどいい頃合に売ってしまうというケースもあるかもしれませんねw

あくまでも、かも?の話ですよwww

と・・・言っても素人さんが、不動産の転売で儲けることは、
かなり難しいことです。
まだ賃貸収入で儲けるほうが良いのではないでしょうか。

儲ける話しになりましたが、セカンドハウスを買う目的というのは、儲けるためだけではありません。
週末用のセカンドハウスや、子供のために買っておくセカンドハウス。
私としては、それが、素人さんの本来のセカンドハウスの購入目的として適していると思います。






2007年08月26日

55) セカンドハウス

最近、セカンドハウスを購入する人が増えてきた。
昔は、一部の金持ちが別荘や愛人のマンションなんかを買うなんてケースが多く
セカンドハウスは、庶民には縁遠いものであった。

それが、最近は、ちょっと違うんだ。

庶民がセカンドハウスを購入するようになったのだ!

もちろん、用途は様々である。

最近、最も多いのは、投資用である。
普通の平凡なサラリーマンが、住宅ローンを返済した後、
セカンドハウスを購入して、それを貸して賃貸収入を得るといったケース。

もしくは、住宅ローンが終わってなくても、2件目を購入なんてこともある。

たしかに、銀行に定期預金をしているよりは、利率がいいw
尚且つ、他人の払う家賃でローンを払い不動産を取得することができる。

おまけに、それを支援するセカンドハウスローンなんてのも存在する。
自己資金1,5割〜2割を用意して、一定の返済比率をオーバーしなければ
けっこう簡単に融資をしてもらえるみたいだ!

しかし、注意しなければいけない!

ずっと借り手があるかどうか・・・・・・

そこが大切なんだ!

素人さんは、利回り何%なのかということばかり気にする。
借り手があっての利回りなんだ!

借り手がなければ、収入0で、ローンだけ払うことになる。
金持ちが現金を沢山もっていて、貸すのとは訳がちがうんだ!


でも、うまく買って、うまく貸して、儲けている人も多いのですけどね。

当社の、お客様から相談があった場合、しっかり調査してアドバイスをするように
しています。

しかし・・・・

将来性のある利回り6%より将来性がなさそうな利回り7%を選ぶ人が多い><
利回りが良いほうが、セカンドハウスローンも通しやすいしね。

私たちが、プロとしての目線でアドバイスをしても
最終的に決断するのは、お客様なんです。

時代が、どう変わるか確実にわかるわけじゃないですが、
これでも、プロなんです。
セカンドハウスローンの相談も含め物件の将来性まで考えてアドバイスしています。

物件検索をして、自分の判断のは危険です。
利回りのみで判断するのも危険です。

当社のお客様に下手を打たせるわけにはいきません!
一生懸命調査し誠心誠意アドバイスをしていますので、もう少し耳を傾けてくださると嬉しいです。







2007年08月24日

54) 不動産屋は見たw (恐怖の鼻糞男)

昨夜、尊敬する大先輩と飲みに行ったのだが、いつものことながらいろいろ勉強になりました。
ゆったりとした楽しい時間を過ごし、タクシーで大先輩を自宅に送り1人になった。

タクシーの運転手さんに道案内をして、道がわかったみたいだったので、別にこれといった会話もなく、タクシーに心地よく揺られていました。
時折、運転手さんが自分の鼻を触るのがルームミラーに写っていた。

最初は気にもならなかったが、あまりに回数が多いので気になりジーーと見ていた。

なんと・・・・・・・この運転手さん

鼻くそ食べているΣ

俺、少し酔っているから見間違いかと思い再度確認したが・・・

やはり 鼻くそを食べていた!

幼い頃、幼稚園の友達が食べていた鼻糞

覚えていないが俺も幼児のときは1度くらいは、口にしたかもしれないが・・・

この おやじどう見ても40歳は超えている。

あらま〜〜〜 やだ〜〜〜〜

きっと家政婦は見たという番組の市原悦子も、こんな気持ちなんだろうなw

家政婦じゃないけど、不動産屋は見たって感じでしたw

くだらない話題でごめんなさいwww