2007年10月03日

88) 不動産投資?迷うな〜?   名古屋市 津島市 愛西市 海部郡 不動産

一昨日、久々に名古屋支店に行った。支店長と話していたら携帯が鳴ったのだけど会社の方向性の話しをしていたので、出なかったのだが、3回も続けて鳴るんだ><
相手は知り合いの不動産業者!
まあいいか〜と、話を中断して電話に出た。

「一棟売りの良いのが出たぞ〜!」

賃貸マンションを買わないかという話!!!

早速、昨日、資料をもらいにいきました。

価格は、5億2千万円。表面利益で7,5% 新築 空き2室(今月埋まる)

一見美味しそうには見えないが、私の感覚だと美味しい。
名古屋に東京、大阪から買いが入り、過剰な土地の上がり方をして、この先心配が、この場所でこの家賃なら、名古屋バブルとは関係なく美味しいんだw

空いても一ヶ月以内に必ず埋まる場所だからである。

利回りは満室での利回りなわけじゃん。
9%〜10%あっても、空きが出て入居するまでに時間がかかる物件であれば、空いても、すぐに入居する7,5%のほうが、美味しいし安全!!

しかも、入居を早くさせるためか、グレードのわりに家賃設定も安い。
私が買ったとしたら、入れ替え時に、もう少し家賃を高くするかも!

正直ほしい・・・・・。。。。

5億か〜今後の転売のことを考えると、キャッシュでは買えないな><

買って、しばらく持ってから年持って転売という方法もあるのだが、この物件に対しては、ず〜と所有していたい気もするw(惚れちゃったかな〜?)

ある程度の自己資金と、ある程度の借入で買ってしまうか???

でもね〜賃貸事業って、安定収入ではあるが、儲かるってレベルではない。

賃貸は、場所と家賃を間違えなきゃ安定収入!

5億の金を買取り事業に使えば、年間1億は儲かる!(精神的には大変)

買取り転売は、買えば売るのに焦り、売れれば買うのに焦りの繰り返し!


この物件に対してというよりは、攻めるばかりの経営ではなく、守りの経営を取り入れていこうか?ということなのであることに気がついた。

守りに入るのは早い!攻め続けるか?

少し楽したいから資金を攻めと守りに分散するか?

今までのやりかただと、攻めは最大の防御なり!
いつかは、守りにも力を入れなきゃいけないのだろうが、まだ早いかな?

今は、ちょっと、攻め続けることに疲れているのかもしれない。
俺らしくないw

もう少し考えて結論を出すことにした。

難しいテーマかもしれませんが、ご意見があれば遠慮なくどうぞ!


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2007年10月02日

87) 中古住宅 中古マンション 恐怖のゴミ屋敷w     名古屋 津島 海部郡 愛西 不動産 実話です

本日は晴天なり。

今日は、恐怖のゴミ屋敷特集〜、想像しながら読まないでくださいね!!!
サラッと爽やかに読んでください!

私が、まだ駆け出しで、お客様と直接触れ合っていた頃の話です。

夜逃げ跡なんかの物件なんかで、たま〜にゴミ屋敷があるんだ。

名古屋 津島 海部 愛西で現実にあった話しをしましょう。

注意!・・・極端に虫嫌いの方、心臓の弱い方は見ないでね!!!

まずは、ゴキブリ屋敷が3件ほどありました。
ほとんどのゴミ屋敷は、ゴキブリや蛆虫が沸いているのですが、並みの沸き方じゃないのが、ゴキブリ屋敷というのです。

夜逃げ跡なんかのゴミ屋敷に入ると、とてつもくグレートな臭いがしていることがある。
食べ物が腐った臭いです。
鼻からだけではなく、五感で感じます(目まで痛いよ〜)
私は、いつもオエ〜〜〜をしながら窓全てを全開にします。

うちが買い取る場合は、すぐに片付けますしリホームにも入るので良いのですが、金融機関や、弁護士等から依頼を受けて売る場合、すぐには片付けられない場合があり
、そういう時は、そのまま閉めて帰ります。(腐食が進む一方)

次に行くときは片付ける時で、産廃の業者さんを連れていきます。
産廃の業者さんは、完全武装でゴミに立ち向かい、鎮圧していきます。
冷蔵庫や食器棚なんかも撤去します。
その時に、ゴキちゃんは、逃げ惑いキッチン等の中に逃げ込みます。

そういう家のキッチンは使い物にならないので、キッチンも撤去します。

業者さんが、キッチンを外した瞬間!!!!!
何千匹いるのかわかんないけど、ゴキブキの大群が、ザザーと逃げるのです。

宮崎先生作、まっくろくろ助にたいに可愛くありませんw

みなさんは、ゴキブリの川を見たことがありますか?
よくある映画の光景です。
狭いキッチンなんかだと、ほとんどのゴキが片側に逃げるので川になるのです。

ザザーザザザザザザー><(想像しないでくださいね)
私は、5秒間くらい、石のように固まってしまいました。あの5秒間は、心臓も止まっていたようなきがします。


次は、ちょっぴり可愛いキノコのゴミ屋敷w
これは、1件だけですね。
先ほどのゴミ屋敷と同様に、ゴミを片付けていると、北側のジメジメした部屋に布団が・・・・布団の上には、いろんなゴミがあり、カップラーメン(汁残)や缶詰の空き缶やら(汁有)枕元には、酒のビンやビール缶がゴロゴロ、布団は染みだらけ;;

ゴミを片付けて、布団を撤去した瞬間、やはり大量のゴミブリと、白い小さなキノコを発見、カビも生えてたな〜。
こ・・これは、ゴキとキノコのコラボレーション!!!

業者さん、仕事とはいえ、いつもありがとうございます。

あかん、書いてて気持ち悪くなってきた、やめよう><

そもそも、なぜ、ゴミ屋敷になるのだろう?
だらしないんだよな〜。
自分で汚したものが自分で片付けられない=自分でやったことが自分で責任とれない人。
夜逃げしなきゃいけなくなる原因は、そこにあるのかもしれない。

夜逃げ現場の異臭とゴミを見て、いつも思うことがある。

このゴミと借金は、同じように積もり積もっていったんだな〜ってねw


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toshikazy at 11:33|PermalinkComments(11)TrackBack(0)││不動産 | 津島

土地の購入前のチェック事項(質問の回答)

コメント
8. Posted by お家欲しい★ October 01, 2007 18:14
こんにちわ〜
いつも楽しみに拝見してま〜す。。。

実は、最近土地を購入しようと悩んでます。
気になる物件があるのですが 大きな買い物なので即答で決める事は、できませんので
不動産屋さんにまずは、どんな質問をすべきかポイント教えて頂けたらと思ってますw

ちなみに物件は、更地で(発掘調査は、必要?)
宅地(既存宅地)



お答えしましょう!
と言いたいところですが、その前に、どれくらい気に入ってるかですね。
価格、場所(便利さ、学区等含む)、地型、日当たり、近所の人や付き合い、などなど・・・。
100%の物件って、まず無いのですが、何%くらいなのかな?
80%超えれば買ってもいいかもw

えっと、既存宅地を更地にしたものということでしたね。
既存宅地を更地にしてあるからといって安心はできません。
当社の近くも既存宅地が多いのですが、たま〜に、更地の下から、大昔壊した家の瓦や柱などがでてくることがあります。
既存宅地によくあるのは、昔から家が建っていたといっても、大昔は田であった場合、田の表面に敷石をしてから埋める習慣がある地域もあり、掘削調査をすると石がでる場合があるのです。
石の大きさによっては、柱状改良工事のときに邪魔になるケースがあるのです。
だから、安心してはダメです!!!

もう1つ注意!
瓦や柱は、産廃なので隠れた瑕疵になる可能性が高いけど、石は物や数により隠れた瑕疵にならない場合があるのです。向こうは産廃ではないとか主張してくる場合がある。(裁判やるの面倒くさいでしょ)

かといって、業者が売主なら最低2年の瑕疵担保責任が契約条項に盛り込まれてるだろうからいいけど(けっこう安心)、仲介物件の場合は、売主は瑕疵担保を追わないと言う場合が多いから、保障しろや〜というと、話が壊れてしまうことがある。

ましてや、業者に掘削調査しろや〜と言うと、そんな面倒くさいこと言うなら買うなと断わられる場合もある。

どうしたらいいかというと、契約書の特約に、
(本件は、一般戸建て住宅の建築を目的とした売買であるため、本物件の地中より建築上支障をきたす埋設物が発見され、買主の目的達成に支障をきたした場合、売主の責任と費用にて除去することとする。)
↑こんな感じの約定をいれると良い!

しか〜し、業者や売主が拒否したが、どうしても物件を買いたい場合は、こう入れようw(多少の埋設物は覚悟する場合ね)
(本件は、一般戸建て住宅の建築を目的とした売買であるため、本物件の地中より建築上支障をきたす埋設物が発見され、買主の目的を達成できない場合、買主は本契約を無条件にて解除することができる。)
(前項により、契約が解除となった場合売主は、すでに受領済みの金員を無利息にて速やかに変換しなければならない。)
↑家が建たないくらい酷い状況のものは契約解除できる。

どちらも、嫌と言われたら、買うのやめればいいんじゃないw

↑地中埋設物に関しては、こんな感じです。↑

次に大切なのは面積!
登記簿の面積か、実測の面積か聞くといいね。
測量して実測と違っていたら、清算するというやり方が良いでしょう。

あとは、既存宅地だから、排水 水道なんかはあるだろうけど、一応聞いたほうがいいね。(建築許可の費用なんかも聞くといいね)
そうそう、肝心なこと忘れてた、その土地は本当に既存宅かどうかだ。
昭和何年から宅地であったか聞いて説明してもらうといい。


その他いろいろ聞くことがあるのだが、説明していたら日が昇ってしまうwww

その他については、契約前に重要事項説明をしてくれるはずだから、取引主任者が説明するのをしっかり聞いて、少しでもわかんないところがあれば、理解&納得できるまで聞くことですね。

説明を聞いて、納得できないことがあれば、契約しなくていいんだよ!

ただね〜、不動産の売買っていうのは、まれにですが、重要事項説明や、契約書で定めたこと意外、問題がでてくる場合もありますから、これだけ聞いておけば100%大丈夫ってことはありません。
お客様によって、何を問題とするかも違いますからね。

お勧めは、少々高くても、瑕疵担保責任がある、業者が売主の物件を買うのがいい!
ただし、何年も探していたが、細かいことを気にしすぎて結局買えなくなってしまった〜なんて人もいますから、ある程度の妥協も必要だと思います。
だから、100%ではなく80%なんですよwww

あっ そうそう、質問に対し答えさせてもらったけど、業者さんには、私から聞いたと言わないでねw
たぶん業者さんは、(あの素人さん、けっこう厳しい突っ込みしてくる)って思うだろうから、私が入れ知恵したってクレームつけられると嫌だからwwww

あはは〜〜〜w


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2007年10月01日

86) 失敗の責任 (不動産)

昨日のコメントの中に、仕事での失敗に対し辞表をだして責任をとる!とありました。

少しきつい言い方かもしれませんが・・・・・

(((それって何の責任がとれるの???)))

自分の評価と会社の利益のために、自分が良いと考えてやったことで、たまたま失敗した。
会社に損害を与えたということで、責任をとって辞めるって・・・。
会社に申し訳なくて辞めるとは思えません。
失敗した自分を許せないだけなのではないですか?

武士道でいう切腹!
私から言わせれば、よほど悪いことをしないかぎり、そんなことしなくていいw
時代劇によくある悪代官は切腹しなきゃいけないと思うけどwww

殿のために一生懸命やったことで切腹する必要は無い。
そう思いませんか?

殿が切腹しろと言ってないのに、切腹するとしたら、それは自己満足の切腹だ!

ちょっと話しがズレたかもしれない・・・戻ろうw

もし、自分のためではなく、会社のために責任をとる気持ちがあるなら、損した以上に儲ければいいじゃんw(←急にジャン使ってしまった)

現代の戦うビジネスマンとして、損した以上に利益をだすことが、責任をとるということなのでは???

社長の立場として言えば、社員ってのは、可愛くてしかたないんだよ。(時にムカツクときもあるけどw)
結果も大切だが、一所懸命頑張る社員は特に可愛い。(うちの社員読めや!)
たぶん、おたくの社長も、俺と同じ事を言うのではないかな?

仕事の失敗で会社を辞めても何の解決にもならない!

それで辞めたら、ただの負け犬だ!

どこの会社に移っても、負け犬癖は治らない!

今、辞めたら貴方の人生にとって良い結果にはならないような気がする!
どうせ辞めるなら、良い結果を出して、胸を張ってやめようwww

今日、どう頑張るかで明日が決まるんだ!!!

厳しい発言の数々お許しください>
ブログの読者には頑張ってもらいたいから、応援の意味を込めて書きました。



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2007年09月30日

85) 不動産転売で損しないでね! 投資家の人は絶対読んで!

不動産の転売で損をしたことはないか???という質問が来ておりました。
コメントありがとうございます。

不動産の買取りは、年間30〜50物件ほどしておりますが、長期で売れなかったり、損をして売ったことは1度もありません。

何故、長期で売れ残したり、損をしていないかわかりますか?

売れない物件は買わないからです。
(またまたアホな回答w)

とは言っても、これから先、損をするかもしれませんけどね(ガクガクブルブル)

当社では、一般的な仲介物件と、買取り物件は、扱い方がちがうのです。
仲介物件を買取りしようとすれば、お客様の財産を叩いて買うことになります。
もちろん、安くてもいいから即買い取ってくれと言う方の物件は、買取り物件として扱いますけどね。

買取をする物件は、一般的に素人さんが買いにくいものを選びます。
もしくは、1つの物件だと安いがまとめれば高くなるものや、逆に分割すれば高くなるものを買います。

一般的に素人さんが買いにくいものというのは、例えば、倒産した会社の跡地で、わけのわかんないような賃借権を盾に占有しているような物件。
当然に、買い手が少ないために安く買うことができます。
立ち退き費用の予測を間違えるとえらいことになりますが、買う前に占有者と話して
念書を取っておいて買えば安全です。
たまには、もめることもありますけど、基本的に世の中で起きたことは片付きます。

それから、まとめると高くうれる物件は、道路についた土地を相場で買い、その後ろの道路のついていない土地を相場で買います。道路に接道している土地と、していない土地では相場がちがうのですが、それを足して1つにしてしまえば、全部が接道するわけです。
例えば、接道地坪50万円 接道してない土地10万円で買った場合、土地の大きさが増える分安くはなりますが、1つの土地になったとしても40万円くらいでは売れる可能性が高いのです。

最後に、大きな土地を買って分筆して売る場合なんですが、一般的に40坪の住宅用地と400坪の土地では、坪単価というのは変わってきます。(都心部除く)
40坪くらいの土地は住宅地に適しているため、需要が多いのですが、400坪の土地は需要が少ないわけです。(ボリューム乗るような都心除く)
そういった場所で大きな土地を買い、住宅向きに小分けにして売るわけです。
簡単に言うと40坪相場 坪50万のところを、400坪だから坪40万とかで買い
48万くらいで売ったら、足も速いですよねw

これが、安く物件を買える理由です。

昨日のコメント覧に質問をしてくださった、はるか店長さんは、おそらく仲介の物件を、少し安く購入して相場以上で売ろうとしたのではないかな?
もしくは、予定以上に経費がかかったということもありえますね。
不動産屋の店長が相場を間違えたとは思えませんからね^^

さきほど、売れない物件は買わないと書きましたが、安く買うだけではいけません。
お客様に好まれる物件に加工できるかどうかを考えてから、先ほどのようなやり方で物件を買うのです。

((物件を安く買う⇒価値があがるように加工する⇒市場相場より少し安く売る
))


これが、今まで当社が、長期で売れ残したり損をしていない理由です。

他には、・・・・え〜と・・・・・・・
不動産業というのは、情報が命!!!
人が情報を運んでくれますから、人を大切にすることです。

最近は、ブログの読者から仕事を頂いたりしていますよ〜www
遠方の方は断らせていただきましたけど・・・全国区じゃないのでごめんなさい。


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