2007年08月14日

50) 車で人見るな! 素人さんの為の不動産学校

4140d6d5.bmpお盆はいかがお過ごしですか?

当社は13日〜17日まで休みです。
のんびりしたいですが 盆休み初日嫌なことがありました。

知人と食事後、喉が渇いていたのでコンビニに行くと、日本人のくせに金色の頭をした若い人たちが車やバイクを、コンビニの玄関先に並べてウンコ座りしてた。

あ〜〜邪魔だ。
入り口付近 あ〜邪魔

車の中から見えたので、若い子たちの車の上からかぶせるように停めて、
「おいっ そこ邪魔」 「ゴミ片付けろや〜」というと
けっこう素直に、「はい」と言って道をあけてくれた。

コンビニからでてくると、ポイ捨てしたものも拾ってあり、なかなか礼儀正しく
「すいませんでした」と言ってくれたので、俺も気が良くなり少し話をした。
みんな恐いカッコウをしているが話すと普通の少年だった。
文句をいう様子もないということもわかって、いろいろ話してた。

そこに軽トラのオジサンが孫つれてきて、その子たちの近くに停めると
いきなり 糞ジジイ ウゼ〜とか言い出した;;
おまけに、臭せ〜ぞジジイとか言って笑っている。

俺が、おじいさんに すみませんと言うと 笑いは止まった。

こいつら、素直なんかじゃなくて、俺の車で素直になっただけじゃん::

レクサスと軽トラの違いじゃん。

その後、「お前ら俺がレクサスだったから文句言わなかったの?」と聞いたら
「いえ」とは言ってたが、さっきのおじいさんへの態度見てたら、そう思ってしまう

それから、しばらくすると警察が来て、なぜか俺まで職務質問されてしまった。

たしかに俺の車も、変な停め方してたが・・・・・
おまわりさん、俺は注意してたんです!!!!!! ><
と言いたかったが・・・説明するのもめんどくさいので帰った。

あの子たちに、もっと教えてあげたかった。
軽トラに乗っていても偉い人や恐い人もいるってこと・・・・・
その前に、どんな人であろうが、人に不快感を与えたりしてはいけないってこと!

たぶん、親のスネかじって飯食わせてもらって、自分の金は好きに使って、
世の中わかったふうなこと言ってるんだろうな。

うちの近所のコンビニにも、ああいう子多いから
今度見かけたら会社の軽トラで行ってみよう。




2007年08月12日

49) 恐ろしい火災保険 素人さんの為の不動産学校

627fec72.bmpみなさん、火災保険に入らないと住宅ローン組めないの知ってますか?

わかりやすく言うと、銀行は、お客様が万が一火事にあって全焼したときに、その保険金でローンを返してもらうために入らないといけないわけw

火災保険に入ってなくて家が燃えてしまった場合、お客様は家がないのにローンを
払っていかなくてはならなくなる。
ほとんどの人が、毎月の給料の中からローンを払ってるわけで、住む家がなくなったのにローンを払っていくことは難しいと考えられるから、保険に入らないと貸さないんだ。

ここで恐ろしいことを書こうw

ほとんどの人は住宅ローンと同じ年数の火災保険に入る。
しかし、住宅ローンが終わったときに、保険の更新をする人は少ない。

ローンがなくなったことに気を取られ、火災保険がきれていることに気づいていないことが多いんだ。

火災保険に入っていない家に住んでるってことなんだ。
これは、めちゃ恐ろしいことだと思う。
ローンが終わってるからといって無保険は恐くないですか?
火災保険がきれてることを知らずに住んでいるのは、もっと恐いw

ローンがないから家が燃えてもいいやとか、近隣に迷惑かけても隣のことだから
関係ないやと言い切れる人はいいが、普通は、そんなわけにもいかないよね。

ローンが終わっている住宅に住んでる人は、今一度確認しておくのがいいと思います。
住宅ローンがある人も、いつきれるかと、もしもの時にどれだけおりるのか
確認しておくと良いでしょう。

火災&地震の両方入っておくといいですよ。

火災保険等についてもお気軽にお問い合わせください!

2007年08月10日

48) 決算 素人さんの為の不動産学校

ウオォォォォォ〜〜〜暑い。
 
エアコンかけながら仕事してるからって涼しくない><
スーツ&ネクタイで外を歩くこの暑さ・・・
昔、私が外仕事をしているころも夏は暑かったが、作業着やTシャツだったせいか
いい汗かけた気がするが、このスーツ&ネクタイは最悪だ><
あと少しで盆休みだから頑張ろうb
盆を過ぎたら少しは涼しくなるなることを信じて頑張ろう^^b

それはそうと、今日の会議で経理から決算の発表&納税の話があった。
売上高 売上総利益 営業利益どれもよかったが、売上総利益が2億以上でたのは
嬉しかったなw
売上高に対しての総利益が高かったのは嬉しいw

薄利多売をしてるのに、売上げのわりに総利益が高いのは、仲介がたくさんできたということになるんだw
仲介が多いということは、手数料3%いただくわけだから、計算はしてないが取り扱い金額が数十億ってことなわけで、私としては、うちの売上げが多いよりも、取り扱い金額が多いのはありがたいってことw

素人さんにはわかりにくいから、もう少し詳しく説明する。

仲介 売主や買主を見つけてお客様がら3%+6万+消費税をいただく。(経費少)
宅地分譲 大きな土地を買い住宅用地サイズにして売る。(経費大)
簡単に言うと、そういうことw

それから、私が常に社員に、不動産業者は仲介でゴハンを食べれなきゃだめだ!
と、言っている。
買い取って、利益をのせて売るってことは、土地の相場に影響されるから
いいときはいいが、悪くなったときは、利益は出なくなる。
仲介を沢山できる不動産屋になれば、食うに困らない!

実際、私も銀行さんが資金を貸してくれなかった駆け出しの頃は、仲介だけで
ゴハンを食べていましたw

近年は、当社も銀行さんが応援してくれるようになり、仲介の比率が落ちて
宅地分譲事業の売上げが上がってきていましたが、今回は宅地分譲事業の売上げも上がりましたが、仲介のほうが、かなり上がったということなのです。

しかも、広告宣伝でのお客様よりも、取引をさせていただいたお客様からのご紹介での仲介が増えていることが、めちゃくちゃ嬉しいです。

いつも、社員に、お客様の立場に立って親身な対応をしなさいとか 
自分が買うつもりや 売るつもりになって・・とか
厳しく言ってることを、社員たちが実行してくれて 数字にでたのです。

社長として、こんな嬉しいことはありませんwww(ニコニコ


今年は、業者さんたちよりも、お客様からのお礼の手紙やお中元なんかが、非常に多かったのですが、ご紹介も多かったんだな〜って思いました。(ニコニコ

こ・・・これは・・・・・請求してるわけじゃなくて・・・・・・(^^;

さぁ、夏真っ盛りですが、前期にもまして今期も頑張ります。




2007年08月08日

47) 土地ころがし???素人さんの為の不動産学校

6f1406c4.bmpちと前の話になるがムカついたことがあった(キィーーーー
数日たった今も怒りが治まらないので書いてしまおうwww

当社の事業の1つに大きな土地を買い、50〜60坪くらいの大きさに切って
販売するということがある。
これをやるためには、数億という資金が必要となるわけだが、銀行で借りることが多い。

ありがたいことに、各銀行さんが連日、借りてくださいと来てくださるわけなんだが
 ある銀行は、自分から勧誘に来て 土地ころがしに銀行は加担できないとか言って
融資してくれと頼んでないのに断って帰って行ったw
不動産業者のボロ儲けのお手伝いはできませんだってさw

おい ちょっと待てや!

社長様に1度御会いさせていただきたい⇒忙しいが知人の頼みなので会った⇒
業務内容を含め雑談した⇒ 結果、土地ころがしに加担できません。

何しに来たんだ?

別に、あんな弱小銀行取引したくないし・・・・。

ちょっと頭がおかしい支店長だったw


むか〜〜〜し バブルのころ投資家や不動産業者が土地を右から左に転売し
土地が急激に高騰するのを抑えるために金融機関が土地ころがしに加担しないということがあった。
坪100万で買った土地が数ヶ月で600万とかで売れたなんて話も聞いたことがある。

当社がやっていることは右から左の転売ではなく、土地を買って減歩して道路を入れたり造成したり 建物があれば解体し 区画割りして 一般の住宅用地に加工し販売するわけなんだが、右から左の土地ころがしといっしょにされてしまって悲しい。
というか、かなりムカついた!

たぶん、土地の利幅なんて、雑貨なんかに比べると利幅は薄いと思うのだが・・・
普通は、製造元から 問屋が仕入れて 小売店に流れ 消費者が買う

うちの場合地主さんから買って加工して 消費者に売る。
一般的な商品より、かなり利益も低いはずだ。

このバカ支店長の言ってる意味がよくわからなかったので、もう少し突っ込んで聞いてみたいこともあったが、別にアホ銀行で資金を借りたいわけじゃないし・・・
こっちもアホ銀行と取引したくないので、帰ってもらった。
腹の虫が収まりきらないので、取引銀行の支店長たちに電話して、話を聞いてもらったが、やはり当社のやってることは、土地ころがしではなく、きちんと加工し商品化していると言ってくれた。

ん〜 詳しく言うと、坪20万で買った土地をそのまま30万で売るわけではない!
20万で買って 道路減歩が1割でたとして 工事代金が約坪2万円 税金や諸費用で坪2万円 広告宣伝費が坪1万と計算すると 原価で27万円になるw
それを30万で売るとしたら利益1万円なわけだ!

20+2+2+2+1=27
坪3万の利益として、50坪売ったとして150万
売れ行き悪いときは値下げするし、広告代は余分にかかるし
平均したら1割儲かりませんよ><

アホ支店長の頭の中
30−20=10
坪10万ぼろ儲け=土地ころがし&投機的取引

こういう計算しかできない奴が支店長になる○○銀行www
業績不振な理由がわかった気がしました。
今どき、そんなうまい商売ありませんよ!

不動産業者も薄利多売 経費節減の時代なんです;;

頭にきたので銀行名 支店長の名前書いちゃおうかと思いましたが・・・
まあ、ブログに書いてるうちに少し冷静になりました。




2007年08月06日

46) 人足りね〜 素人さんの為の不動産学校

あぁ〜忙しい><

人足りねぇ〜〜。

と言っても、給料はいいほうだろうから募集すれば人は来るのだが、
営業職だけに、歩合が大きいんで、社内で貧富の差がでてしまう。

その前に、面接にくる奴の大半が、不動産=楽して金儲けというような
あまい奴が多い><
TVの見すぎだw

はぁ〜〜〜簡単に稼げそう???

不動産は、もっと真面目な仕事なんだ!

面接して、やっと見つけた、わりとまともな人も成績に左右されて
できない人は続かない= 覚えたころにやめる。

会社だから、できる人 できない人 いろいろいてもいいのだが、
給料の差が、数百万違ってくるといづらくなるのだろうな。

不動産の営業ってのは、業法 民法などの最低限の知識が必要とされるが
そんなもんは、やってりゃあ覚える。
大切なのは、いかにお客様に信頼されるかってことだと思う。
実際、経験者よりも成績の良い未経験者は沢山いる。

結局のところ、お客様の幸せを第一に考えて親身な対応をすれば
それが、お客様に伝わり結果か出る。
口がうまいとか 営利第一主義とかではダメなんですよね。

お客様に不動産を買う決断をさせるのって、小手先の営業テクニックなんて
役に立たないのです。
当社に残っている社員を見てるとそう思います。

売りまくってやろうとか、金ほしいとか言って
駆けずり回る営業は、結局、売れないし=歩合も稼げないですね。
自分の幸せは、人を幸せにしてこそ生まれるってことですかね?

そういう意味では、人としての真価が成績に出る仕事だと思います。


半年先の大規模分譲地販売までに、あと数名営業社員がほしいところです。

今でもキツイのに、半年後に物件数が倍になるわけで・・・

知識とか仕事は、きっちり教えるので、いい人いませんかね〜。


最悪、俺も営業マンに戻り、一般営業しますかw
それはそれで楽しそうですけどねwww