2007年03月26日

癸検.泪鵐轡腑鷏弍帖?? 素人さんの為の不動産学校

これは あくまで当地域のことなので全国的にみたらどうなのかはわかりませんが・・・・・・・・・・???
『最近 俺のマンション空きがでてきたから お客紹介してくれ〜』と
入居募集に来店する方が多い今日この頃なんですが、どうしたもんですかね〜?

一昔前に建てた マンションやアパートに空きがでてきて 管理会社に募集をお願いしているのに入居者がいない。
もう半年も空いているというのに もう1部屋 また空きがでる。

そんなことを言いながら 入居者募集の依頼にくるわけだが 建築させてもらったわけでも管理させてもらっているわけでもないし はっきり言って受けたくない仕事である。
そういう物件に限って これがまた 駅から遠いし 建物は古くなってきてるし リホームかけてあるわけでもなく 何の魅力もない物件が多い。
かといって 値下げすればなんてアドバイスすると家賃が減ると言って逆に叱られるw
リホームのアドバイスをしても金がかかると言って叱られるw

そのままの状態で 満室にしろと言われてもね〜::

はっきり言うと この人の場合 これから 少子化の波も押し寄せてくるわけだし ゴーストタウンコースなのかな〜?と思ってしまうわけなんだが かといって壊して売るにしても 立ち退きとか大変なわけだし どうしようもないわな〜www
まあ 家賃下げながら 入居条件も下げて儲からなくても維持するしかしかたないw

それが プロの答えか?と言われても プロだからこそ先を読んで こういう答えがですわけなのです。

この人たちは なぜ 賃貸事業をやりだしたのだろう?
俺が 今まで相談を受けたときは 素人の賃貸事業はまず反対してる。
駅そばで条件が良かったり ローンが終わるまでの 一括借り上げや 家賃保障があれば賛成することもあるが 基本的に反対してきたw
やはり今になって こういう状態になってきたなという感じですねw

今から賃貸事業をやるという人に私がアドバイスするとしたら 保障を含め先をしっかり見据えてから決断してくださいと言いたいです。
10年後の需要 20年後の需要 どうなんですかね〜?
建物が古くなるってことも忘れずに・・・!

売ってしまってスッキリしたほうが良い場合もあるってことです。
相続対策で・・・とか
米作っていても 儲からない・・・とか
子供が農業やらないけど 土地遊ばせておくのはもったいない・・・とか
いろいろなことがあるでしょうけど 大切な財産だけに よ〜〜〜〜く考えて
実行に移してくださいねw

10年後に 不動産屋に愚痴言わなくてもいいようにしてください(苦笑)






2007年03月24日

7 家を建てるなら北向き?南向き? 素人さんの為の不動産学校

91258bec.bmp当社に来るお客様で 住宅用地を探しにくるお客様が多いが ほとんどの人が南向きの土地がほしいと言う。
まあ 素人だから仕方ないが私は北向きが好きだw

へそ曲がりなのではないwww
今から理由を述べよう。

南向きは 欲しがる人が多いので高い。
私たちの地域では北向きき比べ 平均20%くらい価格差がある。(南向きは高い)
南向きの土地が50坪買う価格で 北向きは60坪買えるわけだ。
あくまでも 平均20%ぐらいねw

畳20枚多いと けっこう使い安い家ができるし庭も広いw
しかも 南向きの家を建てるには当然家を北に寄せて立てるわけじゃないですか。
ということは 家の南に 庭 駐車場 道路が来る訳でしょ。
道路から 家の中は丸見えだし 玄関を南に持ってくると1階が1部屋減る訳だし
私は南向きは嫌いですね・・・というか 住みたくないですねwww

これが北道路であれば家を土地の中心に建てて 北に駐車場 南に庭ですよね。
北側には一般的に大きな窓は付けないから 外から家の中見られないし 車に日が当たりにくいし 庭で遊んでいる子供が飛び出す可能性も少ないし 土地は多く買えるし 絶対北道路の土地に家を建てたいですねw

それから 南向きの家の道路を挟んだ北向きの土地は高いものが建つ可能性が高いのです。
逆に北向きの土地の隣接した南側の土地には 高いものは建てにくいのです。
マンション建設には南向きより 北向きが適してますからねw

しかし 私が北向きが好きだと言ったのは あくまでも日当たりの良い北向きの話ですけどね。

その他 西向き 東向きの利点 欠点もいろいろありますが 今回は 北と南を比べてみました。

土地を買う時に 南向きにこだわりすぎるのも考え物です。
と 言っても人は十人十色・・・・・。
好き嫌いがありますから 何でも希望を言ってください。
少しだけでもプロのアドバイスを聞いてくださると 良い家ができると思います。

当社では お客様の条件 希望をお聞きして 予算の中で最良の土地が購入できるようにアドバイスをさせていただいております。
当社で土地を購入してくださった方には 土地選びに加え ハウスメーカー 金融機関選びもアドバイスさせていただいておりますのでお気軽にご相談ください。

私が、へそ曲がりで北向きが好きと言っているのではないことを理解していただけましたか・・・・? (笑)




2007年03月23日

癸供ー擇蠅襪里版磴Δ里匹舛蕕得? 素人さんの為の不動産学校

不動産を借りるのと買うのと どちらが得なの???と 
素人さんから質問されることが頻繁にあります。
私は当然 マイホーム派ですけどねw

昭和の時代はマイホームを買うことが夢なんて人が多かったですが最近は昔ほど言わなくなりましたね。

賃貸派の意見&状況

・マイホームを買って貧乏生活するくらいなら 賃貸に住んで贅沢をしたい。
・結婚していても フリーターや派遣社員の為 収入が不安定であったり定職につき たくないから賃貸に住む。
・常に新しいところに住みたいから数年住んでは新築マンションに住み替たい。
・将来 実家に帰るので買わない。

マイホーム派の意見

・一国一城の主になりたい。
・老後のこととか考えると家賃を一生払いたくない。
・世間体等を考えると賃貸では嫌。

まあ どっちが良いかは難しい問題だが 私は 買えるなら買ったほうがいいような気がする。
確かに同じ家やマンションに30年も住宅ローンを払い続けると考えると買うのが嫌になるかもしれないが 基本的に家を持つことはいいことだと思います。
独身ならともかく 結婚しているのであれば 家族で力を合わせ頑張ってローンを払い生活していくのも悪くないと思います。
私も古い人間なのかもしれませんが 家が古くなるのと同時に 家族の絆が大きくなっていく人たちが多いからです。
私たちの地域では分譲マンションが2000万〜3000万 分譲住宅が3000万〜4000万 マンションのローンは月8万〜12万くらい 分譲のローンは12万〜15万くらいです。

同条件の賃貸物件を狩りようとしたとき 民間の物件は これくらいは払わないと借りれません。
たしかにマイホームは古くなっていきますが 払い終われば古くなっても 土地や区分所有の権利が残ります。
自分の子孫に形として残せるわけなのです。

賃貸派の方も 買う買わないは別にして ひやかしでもかまいませんので 物件を見学しに行き資金計画を立ててみてはどうでしょうか?








2007年03月22日

癸機〇業用物件購入 素人さんの為の不動産学校

ここのところ金利も上がってきたが まだまだ事業用物件の需要は多い。

個人がマンションを1室購入してビビたる家賃を得て小遣いにしているケースから 
中古の1棟売りマンションや商業ビルを買って大きく儲けている人までいろいろいるわけだが 儲けてる人もいるが意外と失敗してる人も多い。

買う前に利回りが分かっているのに何故損をするのかわかりますか?

それは ド素人だからです。

買うときは利回りがいいに決まってるじゃないですかw
そうしなきゃ買わないでしょ?
売るために売主が調整してるケースがあります。
最初の2〜3年はいいけど 徐々に空部屋が多くなり そのうち毎月のローンの支払いより 入ってくる家賃のほうが少ないなんてケースもあります。
そうなったら最悪です;;

それから 修繕費がかかりすぎて儲からないとなんてケースもありますね。
築年数の古い物件は膨大な修繕費などがかかり儲からなくなってしまうことがありますので 古い物件を購入する場合は 修繕が何年後に必要か調査するとよいですね。
築20年の利回り15%より 新築の10%もほうが良い場合が多いですねw

事業用の物件を買うときには 家賃保障の話を不動産屋にもちかけてみるといいでしょう。 
不動産屋が 借り上げや保障システムをしたがらない物件はやめておいたほうがいいかもしれませんね。

それから 何故その物件がでてきたのか調べることも必要です。
よくあるケースが 物件が古くなってきて近い将来 金がかかることが分かっているから売るとか 物件の前に建物が建つ計画があるとか 近所の駅がなくなるとか
そんなこともありますので よく調べて買ってください。
基本的に現在 儲かっているなら何故 売却するのかということを調査したほうがいいと言っているのです。

中には 賃貸は儲かっているけど他の事業の業績が悪くて売らなきゃいけないとか
 相続税が払えないので売る等 美味しい物件もあります。

物件を買う場合 10年後 20年後 ここはどうなるのだろうと考えてから買ってくださいねwww
これから 徐々に人口は減ってきます。

賃貸物件で儲けるのって簡単そうで けっこう難しいのです。
人口が減ってくれば もっともっと難しくなります。

損するくらいなら銀行に金を預けておいたほうがいいですよねwww

今 満室ということより 先々にどうかを考えてください。
先々の見通しがたつのであれば 買ってもいいのではないでしょうか!

ただ 私たちプロの目線で見た場合。
本当に儲かる物件はすくないですねw









2007年03月20日

癸粥”堝飴困硫礎諭 幣Χ畔件購入) 素人さんの為の不動産学校

前回は 住宅購入について書きましたが、今回は商業用地の購入について書きましょう。

商売をなさっている法人・個人が 社屋や店舗を買う場合 やはり住宅用地と同じように いろいろな希望や条件がありますよね。

例えば国道○号線沿いで500坪 ○○町付近で・・・・・。と
私たちが お客様から依頼を受け それを探すわけなんですが 希望の物件を見つけてきたときに 相場より少し高いとか 近隣相場と同じか〜とか言って断られるケースが多いのですが 私から言わせると 観点がずれている気がします。

場所や地形が気に入らないとか その価格では商売が成り立たないとかいうのであれば 納得できますが 相場がどうとかこうとかって 投資目的で買うのですか?と聞きたくなります。

何が言いたいのかっていうと 商売をやる為の土地は極端に高くなければ その物件を買って商売をして儲かるか儲からないかなんですよ!
相場5000万場所を 5500万で買ったとして その場所で多額の利益をだせるのであれば 安く買ったのと同じですよ。
もしかしたらタダ(0円)で取得した計算になるかもしれないじゃないですか?

一般的に商売をやりたくなるような場所というのは 物件自体が少ないことがほとんどなのです。
それを 気に入ったのに相場より少し高いからといって断るなんて私には考えられません。
次に物件がでてくるのはいつになるかわからない状態で 次のを待つwww
そのほうが よほど損なのではないでしょうか???

誰でも相場以下で購入したいのはわかります。
値段の交渉してみるのは、いいと思いますが 交渉がうまくいかなかった場合
少し高いからやめるとか 断られたから気分が悪いのでやめるとかじゃなく その土地が生む収益性を考えて結論をだしましょう。

よくあるケースを紹介しますね。

物件を探していて でてきたが 少し高いような気がして断る。
2年後に自分の希望価格の物件が出てきた。
銀行から金を借りれない状況になっていた。
あのとき買えば良かったと私に愚痴を言う。 

お客様に申し訳ないのですが 俺は呆れて物が言えないってかんじです。
それでも融資を取り付けようと努力しますけどねw

商業用地を買う場合 変な相場観とプライドは捨ててください!
その場所で 今 商売をやったらどうか?ということを第一に考えて買ってください。

不動産業者の私でも 自分の社屋を買うときには相場は気にしません。
名古屋支店のビルを買ったときも そこで拾えるお客様の数を計算した結果 相場より高く買いました。
良い場所が買えて良かったですwww

現在 沢山のお客様にご来店いただき 誠心誠意の親切な対応をしながら
一生懸命頑張って借金返していますよ(笑)