2007年10月23日

108) 投資家さん、物件調査甘すぎませんか?

ブログの読者から相談メールが届いた。

Mさんと言っておこう! (マゾという意味ではない!イニシャルがMなんだ!)

表面利回り14%の投資物件を買うべきか買わないべきかの相談でした。

当社で買ってくださるなら買うべきと言いますが・・・(冗談)

真面目に答えましょう!

Mさんは詳しい情報を送ってくださったのですが、それだけでは、判断できない!

何故かというと、物件本体の詳しい情報も必要ですが、物件周辺の情報が、物件本体以上に大切だからです。

今どき築浅で14%といえば、魅力的ですよね。

しか〜し! こんな物件はダメです!!! と 答えた!

この物件は将来性0 ド・・・ド田舎じゃないですか><

少し調査してみたら、周辺が発展するような新しい事業計画も無さそうだし、大きな企業も少ないし、現在の人口増加率を調べたら、かなり減ってるじゃありませんかw

大都市から車で30分、人口減ってて、なんと現在18室中3室も空いてる。

素人さんでもわかると思うのですが、満室時14%と現在満室14%は違うのですよwww

不動産屋は募集かけたら、すぐ満室になるといいますが、その不動産屋は怪しいよ!

今募集してるじゃん!

それで3室空いてるわけでしょ?

何故、不動産屋が怪しいとか、募集してるのかわかるかっていうと・・・・・。

10月12日の物件写真に、入居者募集中の看板が写ってるぞぉぉぉ〜!!!

もっと笑ったのが、その3室が8月の不動産流通に掲載してあったwww

しかも、物件を売ろうとしている不動産屋と同じじゃないですかwww

それから、周辺の家賃を調べたら、設定が少し高いです。
あと5000円家賃を下げて利回り計算をしてみてください!

ここで結論

18室中空き3室、地域の将来性なし、少子高齢化、不動産屋が嘘つき、家賃設定新築時のままで高い、大都市まで車で30分のド田舎、駅まで歩いていけない、近くに大企業も少ない、バス停は近いが1時間に1本しかない><

買う買わないが自由。
結論を出すのはMさんだが、わたしはやめたほうが良いと思います。

この物件・・・・私なら利回り20%でも買いません!

素人さんへ

スーパーで果物買うのと、投資物件を借金して買うのと、同じような感覚で買ってはいけません!

そんなわけないだろ!
と怒る人もいるかもしれませんが、私たちプロから言わせると、調査の仕方や感覚が、スーパーで果物を買うような安易な感覚で物をみてるな〜と思えます!

今回のMさんも、沢山の資料を送ってくれましたが、調査するポイントがかなりズレています。

私のブログにコメントをくださる人たちのブログを見てください!
皆さん、もっとシビアですよ! (俺よりシビアな人もいるw)

投資で儲けるつもりが、投資が原因で大損する人もいます!

お金儲けは、そんなに簡単ではありません!

投資ブームですが、もっと慎重にならないとね!


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・・・・・・・・・・・なつかしい昔の記事・・・・・・・・・・・・・・・

1) 素人さんの為の不動産学校 (開校)

2) 不動産の価値 (売却) 素人さんの為の不動産学校

3) 不動産の価値 (住宅購入) 素人さんの為の不動産学校

4) 不動産の価値 (商業物件購入) 素人さんの為の不動産学校

5) 事業用物件購入 素人さんの為の不動産学校

6) 借りるのと買うのどちらが得? 素人さんの為の不動産学校

7) 家を建てるなら北向き?南向き? 素人さんの為の不動産学校





toshikazy at 11:04|PermalinkComments(11)TrackBack(0)││不動産 | 投資

2007年10月22日

107) マンション管理会社の金儲け??? (笑えるよw)

こういうことを書いていいのか迷うが、分譲マンションの管理会社って、どうやって儲けてるかわかる?

今日、これから書くことは、全ての管理会社の話ではなく、一部の管理会社が、そんなことをやってるとしたら・・・???という話です!

素人さんたちが、誤解するといけないから、先に言っておきますね!

マンションの住民が、管理費を払って、その中で管理して、少しの儲けで管理会社って儲かるのか?

それだけで儲けてる管理会社さんも沢山あると思います!

でも、それだけじゃない管理会社さんも、あるかもしれないな〜w(かもw)

やっぱヤバいかも知れないから結論は出さないよ! (かもの話)
分譲マンションに住んでいる人、自分で考えて結論だしてみてください!


例えば、分譲マンションの管理って、自主管理じゃないところもありますよねw

・管理を、マンションデベロッパーの仲良しの会社がやってるなんてケースもありますよね!
マンションの修繕なんかは、管理会社主導でやったりしてませんか?

・大規模修繕なんかやるときに、管理会社主導でやってる場合、相見積もりは取りましたか?

・小さな修繕でもかまいませんが、修繕費が妥当なものか確認しましたか?

そりゃ〜多少の高い安いはありますが、めちゃ高いなんてことはないですか?

マンションの住人で役員決めて、それなりにやってるんだろうけど、確認してるのかなぁ?

もしも、めっちゃ高かったら、なぜなんだろうね???
マンションの工事やってる業者さんが暴利を貪ってるのかな〜?

ここからが、もっと重要!!!

分譲マンションには駐車場がありますよね〜w
でも、数が足りない!
今は、一家に2台の時代!!!

マンションのすぐ隣が管理会社の所有している駐車場なんてこと多くないですか?

マンションの住民みんなで話し合い、管理を、もっと安い管理会社に変えたとして、マンションの隣の管理会社所有の駐車場を、貸さないとか、売却しちゃうとか言われたら、高い管理費、高い修繕のままで泣き寝入りするのかな?

近隣に貸駐車場が少なかったりしたら、隣接の駐車場が無くなったら困ってしまいますよね〜><

私が何を言いたいかわかりますか?

もし、マンションデベと管理会社が最初から組んで、管理会社を変えさせないように隣接駐車場を買ったとしたら・・・・・。(これ以上は、言わないwww)

しかし、マンションデベと、マンション管理会社は、こう言うだろうな。

『駐車場が少ないと、住民の方に迷惑がかかるので管理会社が土地を買った!』

『駐車場が少ないと、売りにくいので管理会社に隣を買わせて駐車場にしている!』

たしかに正論だ! 

そこで、面白いことがある!(提案w)

住民みんなで話し合い他の管理会社に変えるか、自分達だけでで管理するとになったとして・・・。

『お前のところ高いから管理辞めてもらうわ〜』と言ったとしよう!

果たして、今までどおり、隣接の駐車場を貸してくれるだろうか?

その時に、管理会社が、どうでてくるか、見てみたくないですかwww

そのまま、貸してくれるといいですねwww

売却されたりしたら、ちょっと困りますけどね!

そんな業者さんが、いるかいないかわかりませんが、いたら辛いですね。

他にも、こんな話があるのかな〜?ということを書きたいが、ここらにしときましょう。


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toshikazy at 00:22|PermalinkComments(13)TrackBack(0)││不動産 | 投資

2007年10月21日

106) 社長と社員  (起業される方、参考にしてください)

なぜか無性に赤福が食べたい日曜日の昼下がり、今からブログを書こうw

俺は、いつから社長になったのだろう?

社員と社員の家族の生活を守らなければと思った時が、社長になった時なのかな?

もし、そうだとしたら、最初に社員を雇った時が社長になった時だ!


私を信じて来てくれたんだから、最低限の生活を保障をしてあげられないなら人は雇ってはいけないと思う。
贅沢はさせてあげられないかもしれないけど、守ってはあげなきゃならない!
社員が、安心して仕事のできる環境を作る!
↑これ社長の義務!

そして、社員は、自分の生活の向上と会社の成長のために、一生懸命努力する。
最初から、バリバリ仕事なんかできるわけがないが、早く一人前になり、最低限、自分の給料分くらいは稼げるようになろうと頑張らなきゃいけない!
↑これ社員の義務!

経営者と雇用側、お互いに、こういう気持ちでいれば、起業は成長するんだ!
もし、それで成長しないなら、経営者の能力不足だと思う。

あ〜〜〜冷凍でもいいから赤福食べたい!

まあ、それは置いといて・・・

0から始める企業家さん!

人間、1人では何もできません!会社を作り、大きくしていくにも、人が必要です。
莫大な資金があって商売を始めようという人は、この際だから無視しましょうwww
自分1人から、どうやって社員を増やしていくかを書きましょう!

まず、自分1人で仕事を始めて、社員を雇うのは、自分が二人分の仕事ができるようになってからにしましょう!
業種によって、多少の違いはありますが、2人分の仕事ができない奴は、社員を雇っても、ダメだと思います。

社員が入って、最初から効率があがるとは限りません。
下手したら、社員に仕事を教えながら、2人分の仕事をしなければならないかもしれませんよ!
自分が2人分稼いで、社員に給料を渡すつもりで雇わないといけません。

そして、社員ができて2人になり、社員が1人分以上の仕事ができるようになったら
、自分が2人分仕事をして、合計3人分の仕事ができるようにする。
そして、もう1人社員を雇う!

3人になると、ある程度、役割分担ができてきますので、3人で何人分稼げるかによって、次に何人雇うかを決めてください!

これの繰り返しで会社は大きくなっていきます!

私は、人より秀でている部分はあまりないと思うのですが、約9年(来年で10年)で、社員10人、年商10億の会社に成長しました。
今も売上、利益、私の体重成長中です!

流行の商売のような急成長ではないですが、1歩づつ成長してきたので、売上、利益、社員数、資産、借り入れ、バランス良く成長しています。
2〜3年で、10億の企業になった会社には負けないという自信があります!


これからも、階段を1段ずつ踏みしめて、安全を確認しながら上って行くつもりです。

最初に書いた、2人分の仕事・・・。
決して難しいことではありません!

犠牲にしなければならないものは、確かにありますが、長い人生のうちの、ほんの数年の苦労で、先の人生は大きく変わります!

毎日、なんとなく生きてるなぁ〜なんて思っている人は、明日から、心を入れ替えて頑張ってみませんか?

苦労して頑張った先には、大きな幸せが待っているかもしれませんよ!


ということで、企業される方、頑張ってください・・・と書きながら、・・・
なぜか今日は無性に甘いもの食べたい!
赤福の変わりに、大須ういろでも買ってくるかぁ〜w


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toshikazy at 13:52|PermalinkComments(19)TrackBack(0)││不動産 | 営業 経営

2007年10月20日

105) 求人&面接           不動産 名古屋 津島市

いきなりですけど、不動産業って面白いですよ!!!
私は生まれ変わっても、また、不動産業者になりたいですねw

今月、タウンワークというタウン誌に求人をだしているので、面接してほしいという電話が沢山かかってくる。 (さすがリクルート)

当然に面接をするわけだが、雇う人数は限られている><

最近、毎日くらい面接をしているが、どの人も、それぞれ魅力があります。

この中から、選ばなければならないというのは、非常に辛い!

なぜ、人を選ぶのって、こんなに辛いのだろう?

それは、どの人も無限の可能性があるからである!

若い人も、若くない人も、経験がある人も、無い人も、ビジュアルの良い人も、それなりの人も、人は無限の可能性を秘めている!

何故、無限の可能性とかにこだわるかっていうと・・・・。

この俺が、経営者として、それなりにやれてるからです!


あまり書きたくないけど、正直に話そう!

俺、元貧乏人、並学歴、ついでに元ヤン、いじめっ子、成績2〜3平均、短気、他

それが、現在は・・・・。

貧乏人⇒ 欲しい物は手に入れた。家 車 時計 会員権 ブランド物等

並学歴⇒ 自分はアホのくせに、高学歴の人を動かしてる。

元ヤン⇒ 寄付等で社会に貢献&いろんな役をやっている。

元いじめっ子⇒ お客の幸せが自分の喜び&最近は亀田より内藤が好きw

成績2〜3平均⇒ 会社の業績は、売上&利益は年々伸びている。

↑別に自慢しているわけではない!!!

何が言いたいか・・・。

面接に来た人全員、昔の俺より、優秀な人なんだ><


だから、皆、俺より、ずっと上に行く可能性が高い!

俺みたいな奴が、選んでいいのか?という気持ちになる。

現在10人くらい社員がいるが、今までは、選ぶということが無かった。

こんなアホな俺と、一緒に仕事がしたいという人や、俺が惚れこんで半ば強引に来てもらった人や、仕事をしているうちに仲良くなって来るようになった人なんだ。

みんな、会社と共に成長し、生活も向上した。

会社が成長してきた理由。

みんなで頑張ってきたことが100という数字だとすると、社員や、それを取り巻く周りの人の力90 俺の力なんて10くらいかな?
いや、もっと低いなwww


みんなで、頑張って築いてきたから成長できたんだ!


これから、就職する人は、覚えておくといい。

いっしょに向上し成長していこうとしている入社希望の人を選ぶ企業の面接官って、本当に辛い仕事なんだ!!!

その想いは、大きな会社だろうが小さな会社だろうが、面接をして採用決定をする立場の人は同じだと思う。

逆に、面接する人に、共に向上しようという気持ちがないと感じたら、どんなに業績が良い会社であろうが、就職をしないほうがいいんじゃないかな?

特に、面接しながら鼻毛抜いてるような奴の会社では働くな!(私が昔面接に行った会社の話)

んんんん〜〜〜辛いけど、共に向上できそう度の高い人を選びます><

一昨日の記事(103)の、K自動車にフェラーリという名をつける人と、杉○という不動産ブローカーは、面接に来ても100%採用しませんけどねwww


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toshikazy at 09:24|PermalinkComments(16)TrackBack(0)││営業 経営 | 投資

2007年10月19日

104) 悪質ブローカーの手口 (昨日の続きだよ!)

前回の記事にコメントが多かったので、もう少し不動産ブローカーについて書こう。

素人さんには解り難いが、不動産ブローカーとは、読んで字の如く、正規の免許を持たず不動産の情報を、不動産業者や一般の人に紹介して金を稼いでいる人等を言う。

私から言わせると、業者は仲介して仲介料、ブローカーは紹介して紹介料、と言うべきなのか、私たちは正規の免許をもっているので、間違ったことをすれば処分をうけるが、ブローカーは所詮素人とみなされるので、刑法で裁かれ民法で賠償責任を負うことはあるが、行政から処分や指導されることは、まず無い!

賠償責任なんて、資産も収入もない奴からは取れんよ!

私が知る限り、ブローカーは、いい加減な奴が多い!(素人さん気をつけて!)

中には、まともな人もいます。 (銀行や農協やゼネコン等を辞めてブローカーをやっている人は割とまともな人が多いです)

当社が今までにブローカーから受けた被害

・売り物件を持ってきたので、当社が買い手を見つけてきたが、売り物件の情報が嘘であった。いつまでたっても契約できないので、痺れを切らし売り主に聞きに言ったら、売るなんて一言も言ってないと逆に怒られた。
(そりゃ〜自分の土地を勝手に売り物件にされたら怒るわなw)

・ブローカーが、自分が売主から直接頼まれたと売り物件を持ってきたので、当社が客をつけたが、契約の打ち合わせに、訳の分からない他のブローカーが大勢でてきて、情報の提供者が増えてしまう。そのブローカーは、売主から直接依頼をされたわけではなかったということで、情報を他のブローカーからもらい、その先、その先にブローカーや業者がいて、仲介手数料を大勢で分けろと言ってくるのだ!
その時は、アホ臭いから、激怒して契約中止だと言って帰ってきました。後日、恐い人から電話があり脅されましたが、こっちは逆ギレでした。
(脅したら言うこときくと思ったら大きな間違い!予定手数料1200万を400万にしろと言われたら、こっちがキレますよね><)

面白い話 当社は分譲用の土地の買取をしているのだが、ある日、ブローカーが『当社の分譲用地にどうか?』と持ってきた土地が、当社がすでに所有している土地だったwwwしかも、『売主、金に困ってるから叩いて買えそうです。』と言うのだ、さすがに、このときは大笑いしたwww
(ブローカーから回ってきた物件を、たらい回しにしてるからこういうことが起きる)

私たちプロはこの程度の被害だが、素人さんの場合はもっと酷い><

素人さんの被害↓

・昨日も書いたが、調整区域の家の建たない宅地を買わされた人がいる。
調整区域には、家の建つ宅地と、難しい許可要件が整っていないと家が建たない宅地があるんだ、素人は、地目が宅地であれば家か建つと思い込んで買ってしまうことが多いので注意!

・不動産の売主に手付金を渡すからと先銭を持って行って、それを使い込まれてしまったという人もいる。
買主は売主に渡したと思っていたのだが、一向に契約書も領収書も持ってこないので、警察に突き出すと言ったらしいのだが、ブローカー本人は、返すと泣きついて謝り返済期日を決めたが、そのうち連絡が取れなくなり行方不明になったらしい。

・ブローカーの紹介でビルを買ったが、決済してから3ヶ月以内に立ち退きをすると約束をしたのだができなかった。立ち退きの話がついているということで、買主を安心させて買わせて、紹介料を決済時に取り、あとは知らん顔><
その後、私のところに相談に来たので500万で立ち退きを請負い履行した。

・その他、いろいろ><

まあ、こんな感じだ。

でも、こんな奴ばかりではなく、当社は、ブローカーから何度か分譲地の買取をしている。
不動産業者以上に、しっかりとした取引をしたブローカーもいたよ。

その他、取引は自分が決めてきて、実務と調査を業者に依頼して契約をするという堅いやり方のブローカーもいたな〜。(そういう人好きw)

だから、ブローカーは、いい加減な奴が多いとは思うが、全員いい加減だ!とは言えない!

その他、最初は、いい加減な話ではあったが、ブローカーを連れて、私が直接先方に出向き、しっかりした話にして取引したこともある。

でも、素人には、何が怪しいとか、いい加減とか、わかんないでしょ?

だからといって、不動産業者に、いい加減な奴がいないか?って言われたら、絶対にいない!とは言えません><
ただ、ブローカーよりは、圧倒的に、きちんとした人が多いと思います。
変な事すると、商売できなくなるからねw

素人さんが、物件を売買するときは、正規の免許を持った不動産業者で取引してくださいね!

今日は、けっこう真面目に書いてしまったが、面白くなかったらごめんなさい。


追記  Tousiさんのブログで私のブログが紹介されましたので、そちらから来た方は、こちらを参考にして下さい!
↓↓↓
99) 投資用マンションに注意 (建築ラッシュ)
85) 不動産転売で損しないでね! 投資家の人は絶対読んで!

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