2007年08月08日

47) 土地ころがし???素人さんの為の不動産学校

6f1406c4.bmpちと前の話になるがムカついたことがあった(キィーーーー
数日たった今も怒りが治まらないので書いてしまおうwww

当社の事業の1つに大きな土地を買い、50〜60坪くらいの大きさに切って
販売するということがある。
これをやるためには、数億という資金が必要となるわけだが、銀行で借りることが多い。

ありがたいことに、各銀行さんが連日、借りてくださいと来てくださるわけなんだが
 ある銀行は、自分から勧誘に来て 土地ころがしに銀行は加担できないとか言って
融資してくれと頼んでないのに断って帰って行ったw
不動産業者のボロ儲けのお手伝いはできませんだってさw

おい ちょっと待てや!

社長様に1度御会いさせていただきたい⇒忙しいが知人の頼みなので会った⇒
業務内容を含め雑談した⇒ 結果、土地ころがしに加担できません。

何しに来たんだ?

別に、あんな弱小銀行取引したくないし・・・・。

ちょっと頭がおかしい支店長だったw


むか〜〜〜し バブルのころ投資家や不動産業者が土地を右から左に転売し
土地が急激に高騰するのを抑えるために金融機関が土地ころがしに加担しないということがあった。
坪100万で買った土地が数ヶ月で600万とかで売れたなんて話も聞いたことがある。

当社がやっていることは右から左の転売ではなく、土地を買って減歩して道路を入れたり造成したり 建物があれば解体し 区画割りして 一般の住宅用地に加工し販売するわけなんだが、右から左の土地ころがしといっしょにされてしまって悲しい。
というか、かなりムカついた!

たぶん、土地の利幅なんて、雑貨なんかに比べると利幅は薄いと思うのだが・・・
普通は、製造元から 問屋が仕入れて 小売店に流れ 消費者が買う

うちの場合地主さんから買って加工して 消費者に売る。
一般的な商品より、かなり利益も低いはずだ。

このバカ支店長の言ってる意味がよくわからなかったので、もう少し突っ込んで聞いてみたいこともあったが、別にアホ銀行で資金を借りたいわけじゃないし・・・
こっちもアホ銀行と取引したくないので、帰ってもらった。
腹の虫が収まりきらないので、取引銀行の支店長たちに電話して、話を聞いてもらったが、やはり当社のやってることは、土地ころがしではなく、きちんと加工し商品化していると言ってくれた。

ん〜 詳しく言うと、坪20万で買った土地をそのまま30万で売るわけではない!
20万で買って 道路減歩が1割でたとして 工事代金が約坪2万円 税金や諸費用で坪2万円 広告宣伝費が坪1万と計算すると 原価で27万円になるw
それを30万で売るとしたら利益1万円なわけだ!

20+2+2+2+1=27
坪3万の利益として、50坪売ったとして150万
売れ行き悪いときは値下げするし、広告代は余分にかかるし
平均したら1割儲かりませんよ><

アホ支店長の頭の中
30−20=10
坪10万ぼろ儲け=土地ころがし&投機的取引

こういう計算しかできない奴が支店長になる○○銀行www
業績不振な理由がわかった気がしました。
今どき、そんなうまい商売ありませんよ!

不動産業者も薄利多売 経費節減の時代なんです;;

頭にきたので銀行名 支店長の名前書いちゃおうかと思いましたが・・・
まあ、ブログに書いてるうちに少し冷静になりました。




2007年08月06日

46) 人足りね〜 素人さんの為の不動産学校

あぁ〜忙しい><

人足りねぇ〜〜。

と言っても、給料はいいほうだろうから募集すれば人は来るのだが、
営業職だけに、歩合が大きいんで、社内で貧富の差がでてしまう。

その前に、面接にくる奴の大半が、不動産=楽して金儲けというような
あまい奴が多い><
TVの見すぎだw

はぁ〜〜〜簡単に稼げそう???

不動産は、もっと真面目な仕事なんだ!

面接して、やっと見つけた、わりとまともな人も成績に左右されて
できない人は続かない= 覚えたころにやめる。

会社だから、できる人 できない人 いろいろいてもいいのだが、
給料の差が、数百万違ってくるといづらくなるのだろうな。

不動産の営業ってのは、業法 民法などの最低限の知識が必要とされるが
そんなもんは、やってりゃあ覚える。
大切なのは、いかにお客様に信頼されるかってことだと思う。
実際、経験者よりも成績の良い未経験者は沢山いる。

結局のところ、お客様の幸せを第一に考えて親身な対応をすれば
それが、お客様に伝わり結果か出る。
口がうまいとか 営利第一主義とかではダメなんですよね。

お客様に不動産を買う決断をさせるのって、小手先の営業テクニックなんて
役に立たないのです。
当社に残っている社員を見てるとそう思います。

売りまくってやろうとか、金ほしいとか言って
駆けずり回る営業は、結局、売れないし=歩合も稼げないですね。
自分の幸せは、人を幸せにしてこそ生まれるってことですかね?

そういう意味では、人としての真価が成績に出る仕事だと思います。


半年先の大規模分譲地販売までに、あと数名営業社員がほしいところです。

今でもキツイのに、半年後に物件数が倍になるわけで・・・

知識とか仕事は、きっちり教えるので、いい人いませんかね〜。


最悪、俺も営業マンに戻り、一般営業しますかw
それはそれで楽しそうですけどねwww




2007年08月05日

45) 地元の祭り 素人さんの為の不動産学校

今年は、祭りの役が回ってきて、最初は嫌だなぁ〜なんて思ってたが、
やってみたら、案外楽しくてwいろんな人と交流ができてよかったwww

しかし、途中から大雨が降り出して、ずぶ濡れ><
パンツまでビショビショ><
海パンで来れば良かったと思ったが、時すでに遅し。
船やジェットに乗ってるときの水は心地良いのだが、なんか気持ち悪かった。

今回の俺の役目は、風船釣り係で、子供たちに風船釣りを楽しんでもらうのが仕事だったが、風船釣り開始直後の大雨でめげた。
そんな大雨の中、子供たちは、笑顔で風船釣りをやりにくる。

こいつらは、この大雨に負けてない・・・・・
このチャイルドスピリッツを見習って俺の仕事に活かそう!
そう思ったw
仕事にも、晴れの日 雨の日 いろいろあるわけだが、この子たちのように
笑顔で頑張って乗り越えようw


もちろん、その後の風船釣りも、子供たちに元気を分けてもらい、俺も大声をだして頑張りました。


それから、地元の方に、いろいろな意見や情報を頂きありがとうございました。

・売却の相談 相続の相談  (今度詳しくききますね。)
・当社の分譲地に草が生えているという御指摘 
 (シルバー人材センターに手配済みですのでもうしばらくお待ちください)
・北神で宅地を探している方(頑張って探します)
・土地を貸したいという方(ごめんなさい。道路に面してないので難しいです)
・津島市長様 来てると知りながら、バタバタしてて、きちんとした御挨拶もできず 申し訳ございませんでした。
・某大学の寮の話(利回りが合うようでしたら当社でやらせていただきたいです)



最後に、役員皆様におかれましては、ご多忙な身でありながら地元の祭りへの献身的な協力、頭が下がります。
昨日の雨で風邪なとめされることなきよう心からお祈り申し上げます。
また、夏もまだまだ暑いので、くれくれも御身体のほう御自愛ください。

いい勉強をさせて頂きありがとうございました。









2007年08月04日

44) 愉快な名古屋支店長 素人さんの為の不動産学校

81ebcb71.bmp朝、出社すると、当社の名古屋支店長が来ていた。

彼は、もともと大手ハウスメーカーの営業マンだったが、人好きする笑顔を持つ
優しい男で、お客さん受けもよく、営業成績も優秀だったので、ヘッドハンティングした。
今では、すっかりうちに馴染んで、我が社の発展の為にがんばってくれている。

うちに来て1年くらいのときに名古屋支店を任せたのだ。
正直最初は心配していたが、ポストは人を造るって感じで、営業マンということだけではなく、支店長としても優秀になってきた。


・今日は、こんな彼を、少し分析してみようと思う。

・体重100舛鯆兇┐觸鼎燭ぢ里覆里法△△侶擇ぅ侫奪肇錙璽w

・沢山の仕事をこなすのに、親切丁寧な対応。

・緊張して来店するお客様が帰りには笑顔になっている彼の安心感。

・支店長という立場の重圧にも笑顔で耐える精神力

頑張るマンの彼は、いったい何を食べているんだろう?

聞いてみたら、主食は、なんと 《ポテトチップスと牛乳》だった。

恐ろしや ポテチ&牛乳 (ガクガクブルブル

とくに寝る前にポテチ&牛乳をむさぼると次の日調子がいいらしい。
俺もやってみたが、胃がもたれて寝不足になり翌日は調子が悪かった><


名古屋東部の不動産のことなら、彼にお任せください。
ちょっとおちゃめで頑張り屋の 千代田不動産名古屋支店 支店長を宜しく!



2007年08月03日

43) 建築の悩み 素人さんの為の不動産学校

最近、建築の受注が増えてきたが、悩んでいることがある。

土地を売買した際に建築を頼まれることがあり、実際受けるわけなんだが、
お客様の希望価格と、実際の建築価格のズレがあるってことなのです。

最近、銀行の融資も厳しくなってきてるのもあるのだろうし、
土地が高いってのもあるのだろうけど・・・・・。

お客様は、土地を決めてから建物を決めることが多いわけだが、
当社に来る前に、新聞や広告などの 坪30万〜なんてのを鵜呑みにして
予算をきめてくるわけなんだが、家を建てるには、その他の費用がかかるってことを
知らずに話をされる。
総額を上げることができればいいが、総額を上げるということは、
今後の生活に影響がでるわけで、大切なのは良い家をたてることではなく、
建てた家で家族全員幸せに暮らすことなんだと思う。

結局、土地を決めて家を建てるときに建物の予算を削らなくてはいけなくなる。

まあ、今日のお客様も残された予算で家を建てることは、できなくはないが
私としては、納得いかないLVの家は建てたくないから断らざるをえない;;

高いものを建ててほしいのではなく、最低限の建物を建ててほしいのです。
最低限というのは、建てる前の基礎と地中に、お金をかけてほしいのです。

今、38歳の私が、あと何年生きるかわかりませんが、老人になったころに
その家が傾いてるなんてことがあっては嫌なのです。

しっかりとした基礎と地盤の上に家を建てることが、できないときは、
建築の依頼があっても断っています。
当社の地中に対する認識は厳しいかもしれませんが、
土台をしっかりさせることが、建築の基本だと考えています。
パイルを打ったり、柱状改良をしたり、けっこう高いんですよね><

海部 津島地域の地盤が良ければ、もう少し安くて良いものを創ることができるのですけど・・・なんて考えたり・・・
もっと低コストで地盤の強化をできないものかと考えたり・・・
土地が、もっと安くならないかな〜なんて考えたり・・・

安くて良いものを創るって本当に難しいことですよね。


厳しい予算の方の建築を受けて、ほとんど利益がでなかったなんてことが多々ありますが、うちは不動産業者であり建築専門の業者ではないから
まぁ建築で儲からなくてもいいかなんて思いながらも、後のメンテとかを考えると
赤字なのかな〜なんて思ってしまいます。

建築の悩みでした><
愚痴って ごめんなさい。