2007年10月13日

98) 相場の2倍以上で土地を売る!     名古屋 津島 愛西 海部 不動産

土地は相場でしか売れないと思っていたら大きな間違いです!!!

相場、1坪100万を200万以上で売る。

今、そんな仕事をやってます。(進行中)

現在進行中なので詳しい場所は言えませんが、ある場所で地上げをやってます。
素人さんは、土地というのは、その地域で売れる価格が決まっていると考えている人が多いようですが、そんなことはありません。

土地の価格は、形 大きさ 向き 接道によって、大きく変わります!

一概には言えませんが、田舎では大きいほど安くなる傾向にあり、都会では大きいほど高くなる傾向にあります。

それは、都会では、一般住宅を建てる土地よりも大型の商業施設やマンション等のほうが需要があるわけです。

今やってる現場は、周りにビルが立ち並んだ中に取り残された小さな家が沢山立ち並ぶ一画で、1軒あたり土地が20坪くらいしかないのです。
周りには高層ビルが並んでおり、日当たり最悪で住居には適していないので、もし1区画だけで売るとしても、住居にも駐車場にも向いていない、20坪ではビルも建てにくいですしねw
査定では、坪単価100万ってところですね。
いやいや、100万の査定はでるものの売れるかどうか微妙です><

しかし、これが5軒10軒と固まれば、大きなビルを建てることができます。
使い物にならなかった土地に、駅近の商業ビルを建てることができるようになるわけです。
するとどうでしょう、坪100万だったところが、坪200万になるのです。

遠慮して、倍の価格、坪200万と書きましたが、私の予想では・・・・。
今の名古屋であれば、もっと高く売れます!!!
というか、これ以上詳しく価格を書くと場所を特定されてしまうので、やめときますwww
すでに数件、まとまってますけどね^^

他にも、市内で進行中のところがありますが、やはり坪100万が150万になったり、200万になったり、中には500万になったりする地域もあります。

土地って、ある意味恐ろしいでしょ?

売主さん本人の了解を取ったので暴露しますが・・・・。
坪100万の20坪を相続し、相談してくださった方は、このブログ!!!

素人さんの為の不動産学校の読者の方なのです!!!

不動産屋に査定に行ったら、100万で買い取ると言われたそうです。
そこで、私が、ちょっと待った!をして、私の地上げが始まりましたw

もし、読者の方が100万で売っていたら、不動産屋は周りを地上げして200万以上で売るわけです。
私は、土地の価値というものを読者に話し、近隣の土地の人たちを集めてもらい、土地の価格は、この辺りが、まとまれば、今なら200万以上になる説明をして、並びで数件の売却の依頼を頂きました。

今の数件では、坪150万くらいですが、あと1軒が協力してくれたら、確実に200万になります。
さらに、もう2〜3軒が協力してくれたら、軽く200万↑で売れると思います。

買い取って倍で売るのは美味しいかもしれないけど・・・・。
私のブログの読者からの相談であったため、迷わず土地のマジックの話をしました。

そんな買取り転売をしなくても、200万×100坪=2億
仲介の両手数で約1200万、充分、儲かります。


後から、不動産屋に安く買い叩かれたと言われるのは嫌ですからねw

これにより、読者も得をし、私も儲けさせていただくことができるわけです。

別件ですが、これに類似する話が、もう1件あり、それも、知人がきっかけを作ってくれました。まだ、着手できてませんけどね><

ブログも含めて、人の繋がりって、本当にありがたいです。

特に、読者さんが、私のブログを見て会社のほうにメールを下さったときには、めちゃくちゃ嬉しかったし感動しました。
別に、お客様を増やそうとブログを書いているわけではありませんが、ブログを通して読者と知り合い、お互いに良い方向に進んでいけるというのは非常に喜ばしいことです!!!

とりまとめ事業が成功しそうな状況になってきたのと、読者本人様のブロク掲載の了解がでたので、皆さんに報告させて頂きます。


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2007年10月12日

97) 不動産売買 隣人との関係     名古屋 津島市  海部郡

昨日の司法書士の話題、専門職の事を書いたわりにはコメントが多かったですね。
会社のほうにメールでもご意見を頂きました。

これだけ共感して頂けるということは、やはり士業が偉いと思っている司法書士さんが多いってことですかね〜?

(士農工商・・・俺様は司法書士だ、お前ら町人や商人は雑魚だ)

↑登記の仕事をもらって、ありがとうございましたの言葉もない人や、空気読めずに偉そうに話す司法書士は、こんな感じなのかな?

それはそうと、今日は不動産売買における隣人との付き合いかたを書いてみますね!

不動産を購入した場合、自己用である場合、そこに住むことになるわけだが、当然に隣人と関係というものがでてくる。
最近ではマンション等は近所付き合いがほとんどないとはいえ、顔くらいは会わせる訳だから読んでほしい。

動物というのは、どちらかと言うと新しい者が近くにくることを歓迎しない傾向がある。
そして、島国根性なのか、日本人は特に、そういう傾向がある!

新しい人が隣に越してきたら、どんな人だろうとか気にする人が多く、しかも、少しでも気に入らないと、近所で悪口を言ったりするなんて話も耳にします。

しか〜し、限度というものがあり、根性悪すぎる奴が多すぎるんだ!

新しく来る人だからこそ、いろいろ親切にしてあげなきゃいけないのではないのか?
もちろん、新しい人に問題がある場合もあるが、ほとんどの新人さんは謙虚で遠慮しながら、近所に馴染もうとしてることが多い。

当社では、お客さんが不動産を買った際に近隣との付き合いで何かあったときは相談にのるようにしている。
私が出て行って良い結果にならない場合はアドバイス、あまりに酷い場合は、私が出動し、時に成敗してくることもあるw

ここでどんな意地悪があるかあげてみようw

・ちょっと前のブログにも書いたが、隣が空家になった瞬間、自分の家の前と隣の家の前の道路に植木鉢とフランターを置き、道路は市の土地なのに、自分の領地を増やそうとする、開拓民族ババア!
しかも、新所有者が引っ越してきても撤去しない。私が5回くらい通っても逆キレして撤去しない。

解決方法
誠心誠意、隣の立場になって考えてくださいと、何度も通い説得する!
鉢を置いてあるのが公道なので、車でで行って全部踏み潰すw

・隣の新入りさんにのことを、近所であることないことを言いふらし、近所の主婦たちと徒党を組みシカトしたりする、暇な欲求不満昼メロオタクババア!

解決方法
気にしないことですね。普通に挨拶して普通に生活をしていれば、そのうち馴染んで行く場合が多いです。もしくは、その集団のボス猿にいろいろわからない事とか聞くと、早く馴染める場合もあります。
しかし、謙虚でなくてはいけないが、変に媚を売ったりすると癖になる場合もあるので注意!(猿と同じで味を占めると癖になるw)
顔も見たくないのであれば、昼メロの時間に行動する(冗談)

・田舎に多いが、派手な服を着ていたりすると、注意してくる、おすぎとピーコ服装チェックババア、信じられない話だが実際にあった話です。
解決方法
すみません、私が出て行くわけにいかないので解決できていません。というか、私もお客様が少し派手すぎる気もします。
娘さんが、30過ぎてるのですから、キャミソールのミニスカは、おやめになったほうがいいような気がします。
と、言っても近所の人に、言われる筋合いはないですけどねw

何故、新しく来た人を暖かく迎え入れてあげないのでしょう?

中には、新しく来た人のほうが、変人な場合もあります。

でも、私が客観的に見て、やはり多いのは、近隣の方が意地悪をする場合が圧倒的に多いのです。

原因は、長きに渡り鎖国してきたからなのだろうか?
日本人の、本当の意味での鎖国は、まだ解けていないのかもしれませんねw

このブログを見た人は、隣地に新しいファミリーが引っ越して来たら、優しくしてあげてください。


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2007年10月11日

96) 先生様に一言 (司法書士)      愛知 名古屋 津島市 不動産

司法書士さんって、偉い先生なのかなぁ?

難しい試験に受かってるんだから偉いっていえば偉いのかもしれない。

司法書士にも、いろんな業務はあるけど、はっきり言えば登記なんて、作業的には俺でもできるんだけどなw(資格ないからやらないけどw)
まあ、お客さんが自分でやればいいんだけど、やるの面倒臭いだろうから登記をやってもらって助かってるんですけどね。

私が、何を言いたいのかというと、お客さんから報酬もらってるくせに態度のでかい司法書士多くないかってことだ!

経営者の私から見ると、登録免許税だけで登記をやってるなら、どんな態度でもいが、報酬もらってる以上、親切、丁寧でにこ営業マン的な対応してほしいと思う。

今までに、報酬取るなと思ったことが何度もある。

年配の司法書士先生様に多いのだが、当社のお客様に対して、タメ口以上の話し方をする人が多いのだ。
年が上だから偉そうなのか、自分は超偉い先生様だと思っているから偉そうなのかわかりませんが、お客様に生意気な口調で話す。

媚びる必要はないが、丁寧な言葉で話をしてほしい。

私が、金返せと思った司法書士!↓

・お客様や不動産業者に、権利書、印鑑証明、印鑑、と指示をして、書類の説明も不愛想で、請求書も無言で渡して、金もらっても、ありがとうございましたも言わない司法書士。
(ロボットでも、もっと愛想いいぞ)

・時間に遅れても、誤りもしないで、お客に片手で名詞を渡した。
(幼稚園で習わなかったのかな?幼稚園卒業してないのか?)

・夏だったんだが、やたら臭い司法書士で決済現場で皆、窒息死しそうだった。
(お客様の前にでるときは最低限の身だしなみと・・・体、何日洗ってないんだw)

・お客の前で、千代田さん、今回の仕事は儲かったでしょ〜と聞いたw
(空気読めやw 空気吸えないようにしてあげたかったw)

・お客さんに、最近の若いもんは〜・・・・・と説教した。
(お前を説教したいわ)

↑↑↑報酬もらってるのに、なぜ、こんなことができるんだ?
お客様に対して、こういうことができるということは、たぶん、普段は、自分のことを、俺様とか言っているのかもしれないですねw

なぜ、私が、こういう攻撃的な言い方をするかというと、私たちは、お客様と出会い、希望の物件を探し、契約し、そして決済を迎えるわけだ!

決済に辿り着くまでには、お客様1人1人との思い出やストーリがあるわけで、決済を迎えるということは、言わばファイナルなんだ!

これを、一つの映画と考えた時に、お客様が主人公で、私たち業者や、司法書士は、お客様を引き立たせて、最高のラストシーンにしてあげなければいけないと思うんだ!

その、最高のラストシーンをつくるために、今までやってきたことが、司法書士せいでしらけてしまうことがあるのだ。
それが、無料でラストシーンに出演する、素人なら、俺は何も言わない。
業者や司法書士は、出演料をもらっている、プロなわけだ!

主人公を引き立たせ、最高のラストシーンをつくれない大根役者には、ギャラを払いたくないですし、ラストシーンを台無しにするのであれば帰ってほしいですね

登記のプロである前に、最低限の人としての常識くらいは見につけてほしいですね!

誤解があるといけませんので、言っておきますが、こんな人ばかりではありませんけどね。
中には、こういう人もいるという事と、こういう人の割合が不動産営業マンに比べると司法書士は多いのではないか?という話です。

そんな態度で登記するなら、無料でやれ!
金もらうなら、もっと愛想良くしろ!
そう思ったことはないですか???


私のブログを多くの業者さんが見て下さっているとは思いますが、司法書士さんの対応、どう思いますか?



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toshikazy at 15:15|PermalinkComments(14)TrackBack(0)

2007年10月10日

95) 迷惑行為 PART供         …電隋〔掌轍亜^γ痢”堝飴

一昨日は、迷惑行為のことを書き、昨日は営業について書き、沢山の反響があったので、MIXして、迷惑営業について書こうw

そういえば、昨夜も、暴走族がうるさかったので、レクサス出動!
20分のカーチェイスの末、大通りのところで追い詰めたと思いきや、暴走族は中央分離帯のある道路の反対車線を逆走して、私は車なので逆走できず取り逃がしてしまった><

まあ、迷惑行為は、暴走族に限らず、会社にいても迷惑行為を受けている。

くだらない、営業電話や、たまには、あの件から手引けやという脅しの電話。

もっと、くだらないのは、出会い系や、エロ画像や、精力剤のメールだ!

どんなのが送られてくるかっていうと、以下参照

内容 (私の感想)

結婚したけど、毎日がつまんないの・・・・・。(そう思うなら別れなさい)

生理前になるとムシャクシャして犯してほしいから・・・・。(あんたは裸で駅の前に立ってなさい。)

最近、彼氏と別れちゃって・・・・・。(たぶん原因はあんただw)

近所の人妻とHしませんか?(あの〜金もらっても嫌ですけど〜間違えた、金払ってでも勘弁してほしいです。地域密着商売してますから!)

もう、きゅうりや茄子では我慢できない・・・(食べ物を粗末にすると、もったいないお化けがでますよ)

こんな感じ↑。どんな、アホだろうと思って開けると、出会い系のHP。

あとは、エロ画像の有料サイトとか、わけのわからん精力剤。

なぜ、会社に送ってくるんだ?

企業の社長はエロい奴ばっかりだと思われてるのか?


確かに多いかもしれない・・・・(こらっコンドウ納得するなぁ〜〜!)

私だって男だから、エロくないかと言われれば、エロいのかもしれない。
しか〜し、こういうメールはムカツク!!!
迷惑メールに設定しても、効果なし><

俺は、お客さんからのメールや、ブログのコメントなんかを、めっちゃ楽しみにしてるのに、送られてくるのは、こんな感じ↓

 出会い系
 また出会い系
 またまた出会い系
 出会い系じゃないと思ったらHP作成の営業
 そしてまた再び出会い系
 営業メールかと思ったらエロ
 やっとライブドア コメントのお知らせ(ニコニコ^^)
 精力剤
 コピーの営業
 業績を1ヶ月で100倍にする方法(詐欺っぽいわ)
 忘れた頃に、また出会い系
 そして、またエロ
 お客さまからの、問い合わせ(お仕事ニコニコ^^)
 エディタコメント (わーいニコニコ)
 懲りもせずに、また出会い系
 最後はエロ><

こんな調子だ><不動産屋も舐められたもんだ!

この、エロエロ軍団と出会い系軍団、こんなんで儲かるのか?

昨日は、頑張って、営業とは何たるやということを書いたので、今日もいいこと書きたかったが、あまりに変なメールが多いので、さすがに腹が立って書かせていただきました。

ここで、私の証言!!!
誤解があるといけないので言っておきますが、こういったサイトは利用したことはありません。
それでも、会社の受信BOXには、こんなのがいっぱい!

パソコン詳しくないから、教えてほしいのですが、何とかなんないのかな〜><






toshikazy at 12:41|PermalinkComments(9)TrackBack(0)││不動産 | 営業 経営

2007年10月09日

94)不動産の営業(断わられてから・・・)

a3f6f22a.JPG不動産の営業って、お客様に物件を説明し見せる。
そしてYES かNOか返事をもらうわけだが、これって仕事じゃないんだよね。
作業なんだ!

それで決まって、お客様は喜んでくださり、当社も利益がでたとして、それは結果である。作業をして、その結果が出たに過ぎない!
前に私が思っているのと同じ事を言われて、ビックリしたのだが、同業者の社長も私と同じ考え方をしている人がいて、その人も、人の動きを見て作業なのか仕事なのかを判断しているようだ。

仕事って・・・・???

断わられてからが、仕事だと思います。

お客様には、この物件が良いと考えて勧めたのだが断わられた!
次に、どうするか?
このまま、この物件を押していくのか?
他の物件を勧めるのか?

断わられて、はいそうですかと、引いてしまっては作業!
例外として、唯一、お客様に買う能力がないと自分で判断して引く場合は作業ではなく仕事になる!

断わられてから、どうするか自分で考えて、行動することが仕事である。

そして、最終的なYES、NOが、結果となるわけだが、作業しかできない営業マンより仕事ができる営業マンのほうが、当然に成約率は高いし、お客さまにとって、良い結果を出せることが多い。
お客の満足と、自己の能力による成約という、2つの満足を得られる可能性が高いわけだ!

私の言う、仕事と作業と結果の違いわかりますか?

例えば、私が、どうしても欲しい土地があったとして、地主さんのところに『売ってください』と営業に行ったとする。
そこで、『売る気はない』と、きっぱり断わられたとする。
それで、諦めて帰ってきたら、ただの作業だ。

そこで、私は帰りません。
その時の状況にもよりますが、私が土地を売ってくださいと言うまでには、それなりの言える状況を作っている。
玄関開けて、土地を売ってくださいとは言いませんからねw
おそらく、にっこり笑い、『もし、どうしても売らなければならないとしたら、いくらの価格をつけますか?』なんて冗談ぽく聞いてみるでしょうね。

これが仕事の始まりなのです。

そして、叱られたても、丁重に詫びて治まったら、またニコニコ^^
そのうち怒らなくなりますよw
そして、『もう怒らないでくださいね^^参考までに、もしこの土地を売るとしたらいくらで売りますか』なんて聞くと思います。

そして、相場坪50万のところで、100万なら売ると言えば、にっこり笑って分かりましたと言って帰ります。
そして、数日してから、また行きますね。
『やはり100万ではムリですよ』もう少し下げさせてもらえませんかって』って言って、話しをします。
それを、繰り返しながら人間関係を築き、最後には相場で売ると言ってもらいます。

もし、最初の100万という言葉を相手から聞くことができなければ、世間話をして理由を聞き、顔と会社名をしっかり覚えてもらい帰ってきます。
それから、地主さんと仲の良い人や、身内を探して再度チャレンジw

それでも、断わられたら、絶対に売らないという理由を聞き、もっと利用しやすい土地を探すからと言って、新しい土地を探して持って行きますねw
最後まで笑顔は絶やさない!

これが、私の言う仕事です。

地主さんに売るか売らないか聞きにいくだけなら、作業!
断わられてから考えながら努力するのが、仕事!


しかし、私は、社員たちに、仕事をしろとは言いません。
それは、作業しかできない人間と、仕事ができる人間といるからです。


もちろん、適材適所に配置しますけどね。
作業しかできないとしても、作業を数こなせば、それなりの結果はでるのです。
ただし、作業しかできない人は、簡単な作業!仕事のできる人は、重要な仕事!を
任せることになります。

これが、私流の仕事と作業の違いです。

あなたが今やっていることは、作業ですか? 仕事ですか?


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