2007年10月27日

112) 悪質な業者       

私たちの業界には暗黙のルールというものがあります。

暗黙のルールの中の1つに、業者が一般の方から仕事の依頼を受けた場合、他の業者は、横取りしないということがあります。

また、横取りを防止するために専属専任媒介契約や専任媒介契約というものを交わしてから仕事にかかります!

専任媒介については、Tousiさんのブログを見ると詳しく載ってますw

例えば、当社が、素敵な土地を見つけて、地主さんのところに売ってくださいと頼みに行ったとしよう。

地主さんが、『他の業者と専任契約を交している』と言ったら、『そうですか知らぬ事とはいえ申し訳ございません』と言って帰ってきます。

そして、専任を持っている業者さんに、『客付けさせてもらえないですか?』と、問い合わせをします。

これが普通のやり方です!

しかし、中には当社が専任を持っていても、横取りしようと客に営業をかける業者がいます。

これを、業界用語で、『抜く』といいます。

余計な事かもしれませんが、みなさんが、想像した抜くとは、少し意味が違います!

ちょっと前の話になりますが、悪質業者に抜きやられたぁ〜〜〜w

抜きをやろうとしたのは、ななな・・・なんと地元の業者なのだ><

抜き方

まずは、ある事無い事当社の悪口を言う。

契約書の条文を見て、どんな小さな事でもいいので何か理由を探し、それを理由に、お客様から専任契約の解約をさせるw

そして、自社で専任契約をする!


なぜか、悪質業者の社員に、千代田不動産の社長は恐い職業の人みたいと言われていたwww

悪質業者の社長にも電話したが、謝りながら黙認している様子だった


最初は、私もムキになって激怒してたが、小さな仕事だったし、他の仕事が忙しくなったので、面倒臭くなってしまった。

それに、小さな仕事の割りに、相手の業者が死に物狂いで、あまりに必死なので、お互い一般にして、お互い頑張るというやり方にしてあげたw

私の切り替えの早さw

私は社員に言った

『一般でもいいじゃなないか、あんな悪質業者に当社が、負けるわけない!!!』


そして、怒っていたときに力みすぎたのか、便意を催してきたので、トイレに行って
スッキリし、その後、俺は、夜の街に消えたwww

真面目に商売をしている不動産業者の皆さん、『抜き』には気をつけましょうね!


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・・・・・・・・・・・なつかしい昔の記事・・・・・・・・・・・・・・・

1) 素人さんの為の不動産学校 (開校)

2) 不動産の価値 (売却) 素人さんの為の不動産学校

3) 不動産の価値 (住宅購入) 素人さんの為の不動産学校

4) 不動産の価値 (商業物件購入) 素人さんの為の不動産学校

5) 事業用物件購入 素人さんの為の不動産学校

6) 借りるのと買うのどちらが得? 素人さんの為の不動産学校

7) 家を建てるなら北向き?南向き? 素人さんの為の不動産学校



toshikazy at 00:24|PermalinkComments(14)TrackBack(0)││不動産 | 津島

2007年10月26日

111) 資金0! 素人が不動産業で儲ける方法?

月額 205000円の収入を得るようになった古川君www

彼は、不動産の美味しい蜜の味を覚えてしまった。

この頃になると、訳のわかんない名刺を持つようになった。

不動産賃貸コンサルタント業 代表者 古川○樹 090−××××ー・・・・。

↑学がないので、この程度の名刺だった><(さすが墓集め野郎)

こんな怪しい名刺で、不動産業ができるのか?

私なら、恥ずかしくて営業周りはできません。


ある日、電話がかかり、また駐車場を増やしたと言うのだ。

私、「お前、あんな怪しい名刺で、よく貸主見つけたなぁ」

古川、『あんな名刺ではあかんかったわ』(やっと気付いたかwww)

『大きな団地の近くに、ガラガラに空いてる貸し駐車場があったから、一括で安く借りたんだよ〜、それ満車にしたんだ!』『20台くらいあるのに、4台しか借りてる奴いないから、10台分の金額で全部借りたけど、すぐ満車にしたわ~』

私、「空きだらけの駐車場を、どうやって埋めたんだ?」

彼の恐ろしい営業

古川、『あそこの団地の人達、道路に違法駐車してるやろ〜警察に電話して取り締まってもらったら、すぐ満車になったぞ』

私、「おい、それって・・・ひどくない?」

古川、『何言ってるの?、あんなに団地の周りに違法駐車して、火事になったら消防車が入れないし、車の陰から子供とか飛び出したら危ないだろ、俺は、ああいった人に迷惑をかける奴、昔から許せないんだ!!!』

↑昔、深夜に爆音を轟かせて走ってた奴の言う事ではない↑

違法駐車も迷惑かもしれんが、苦情の電話も迷惑な気がした・・・が、道徳的には彼が正しいような気もする。(団地の住民、ちょっとだけ可哀想><)

しかし、彼は3日間、警察に苦情の電話をすることにより駐車場を満車にした!

そして、毎月4万円のピンハネに成功した。

彼の収入は、給料+月額245000円になったのだ!

△里箸とも、関わらなくて良かったと思ったw

それから数ヶ月して彼から電話がかかったのだ。

2つ目の転借の農地転用も問題が浮上してきたとの相談。


地主から、固定資産税があがったので困ったと苦情が来たらしい。

当然の事だ!  というか、てっきり農地転用してると思っていたが、してなかったみたいだ。
彼は、農地転用が必要なことを知らなかったらしい。
これだから、素人は恐ろしい!関わらなくて良かった。

私は、農地転用をするように薦めたが、役所に行って話をつけると言って、翌日行ったらしい!

結局、彼は役所に負けたw(そりゃあ負けるよね)

しかし、地主には勝ったのだ!固定資産税が上がった分を地主が負担することになったのだ。

もともと、評価が安いので、地主はギリギリ損をしないで済むらしい。

でも、地主さんは、損はしないが、得もしないはず・・・。

なぜ? 契約を解除しないのか不思議だった。(普通は絶対解約!)

彼は、いつの間にか、地主さんの孫と交際していたんだ!

そして、その1年後、結婚したw(今の嫁さん)

それから、怪しい不動産賃貸コンサルタントの新規営業はしなくなったが、今でも、給料の他に、毎月245000円を儲け続けている!

彼は、今になって、当時を振り返り、こう言っている。↓

『俺は、毎月の24万の為に、不細工な嫁と結婚することになったんだ。24万で悪魔に魂を売った』

私は、そうは思わない!!!(私の意見)

24万の為に魂を売ったのではなく、約2万円の固定資産税の為に嫁に魂をを売ったのだと思うw

彼が幸せなのか?不幸なのか?、彼の嫁のデカイ顔と態度を見ていると、彼が幸せには見えない。

そして、本当に地主の孫を愛していたのか、固定資産税2万円を愛していていたのか
、俺にはわかりません。

永遠に謎である。      



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toshikazy at 04:14|PermalinkComments(17)TrackBack(0)││不動産 | 投資

2007年10月25日

110) 資金0! 素人が不動産業で儲ける方法

資金0! 素人が不動産業で儲ける方法,如月額18万の転売の収入を得るようになった友人の○○君・・・え〜い!もういいや、実名 古川!

私は、手数料なしの割りに手がかかった仕事に疲れ、しばらく彼を放置しておいた。

しばらくして、電話があり、喫茶店で会ったのだが、彼は俺の知らない間に団地の外れの畑を90坪借りたというのだ!

私、「お前、契約書どうしたの?」

古川、『この間の運送屋のを真似して作った』

今まで、虫なみの脳みそだと思っていたが、なかなかやるな〜と思った。(友よゴメン)

私、「そんな畑どうするの?」

古川『団地と隣接してるから駐車場にして貸すんだ』『造成もしたし募集看板も立てた』
『9台くらい置けるから、45000円! 地主が身体を悪くしてるから畑ができないということで2万で借りた』
『看板立ててるから、3件くらい電話があったんだ、契約書作ってくれ』

むむむ、こいつ、かなりできるじゃないかw

私、「駐車場の契約書あげるから、取りに来いや」


翌日、会社に契約書を取りに来たので、白紙のものを渡し、いっしょに現場を見に行った。

そこは、綺麗に整地されていて、手作りの看板が立っていて、駐車場の募集と彼の携帯が書いてあった!

近くに行ってみて俺は言葉を失った><

看板の文字が・・・貸駐車場 借主さん墓集

募集の募の字が、墓地の墓なんだぁぁぁ〜〜〜

お前は、駐車場の車じゃなく、墓を集めてるのかぁ〜><

やはり、彼の脳みそは虫以下だったwww

すぐに、墓集を募集に変えたせいか、3ヶ月で満車になった!

結局、20000円で借りて、45000円で貸してるのだ!

工事費は、110000円かかったらしいが、数ヶ月で元がひける。

古川の収入、毎月180000円+毎月25000円=205000円になったw

年間、246万円のピンハネ収入!!!

後から、わかったのだが、この時点で彼は、農地を駐車場にした場合、農地転用をしなければならないことを、まだ知らないwww

ど素人の不動産業は恐ろしい!

ここで注意!

転借をする場合に、気をつけなければいけないことが沢山ある!
1番気をつけなければいけないのは、所有者が解約を申し入れてきたときである!

運送屋も今回の土地も、駐車場なので借地借家法の適応がされないので、解約は簡単なのだが、解約時期をズラさないと、えらいことになる!
地主から解約する場合は、半年前! 古川が客に解約をするのは3ヶ月というように、地主の解除と、自分の解除のできる期間をズラしておかないといけないのだ!
そうしないと、うまく解約できない!

同じように、建物を建てる土地も、契約書や公正証書等に時期をズラすことや、損害賠償の額を調整し、自分が債務不履行や履行遅滞にならないようにしなければならない!

他にも注意点があるが、長くなるので書かない!

古川には、しっかり説明したが、返ってきた答えは『俺、難しいことわかんないから、その都度教えて!』

こいつと付き合ってると、ヤバイ事になりそうだから、早く縁を切ろうと思ったw

こいつの契約書には、絶対当社の仲介印は押さない!!!

しかし、古川くんの不動産業は、ここで終わらない!

次回・・・・・まだ続くのだ!  


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前回の、資金0! 素人が不動産業で儲ける方法 を見ていない人
109) 資金0! 素人が不動産業で儲ける方法



toshikazy at 02:11|PermalinkComments(16)TrackBack(0)││不動産 | 投資

2007年10月24日

109) 資金0! 素人が不動産業で儲ける方法

昔、友人が、いきなりアホな質問をした(けっこう天然な奴)

『素人が不動産で儲けるには、どうしたらいい?』

私は、「投資物件でも買ったらどうだ?」と応えた。

友人、『そんな金ないよ!俺の辞書に貯金という文字はないんだ。』

私、「お前アホか、まぐろ漁船でも行って金貯めろや」

友人『お前だって金なかったじゃん。お前の辞書にも貯金という文字ないだろ?』

私、「昔は無かったが最近は、貯金という文字が薄く浮き出てきたんだ!」
「と言うか、金は使うより稼ぐほうが多ければ自然にたまるんだ!」

友人、『お前、嫌な奴になったな〜』 『俺にも設けさせろや』


ここから、彼の0円からの不動産業が始まったwww

私、「とりあえず、土地を売る奴見つけてこいや』『仲介手数料3%頂いたら、お前に1%やるよ」

私、「それから、土地を貸す奴も探して来い」

友人、『とりあえずやってみるけど、できるかな?』

私、「昔の、やんちゃ仲間のところ回ってみろ!○○のところ農家だから土地もってるんじゃね〜か?」

友人、『俺、昔、あいつと喧嘩したときに警棒で頭かち割ってんだけど大丈夫かな〜』

私、「そんなことあったな〜〜〜www・・・・^^;(汗)」
「お前、弱かったから凶器専門の雑魚だったからなw」

友人、 『懐かしいな〜wwwww』

私、 「懐かしいと思うのは、お前だけで、向こうは懐かしくないと思うぞ」

友人『とりあえず、懐かしいし・・・行ってみるわ』

私「だから、向こうは懐かしくないと思うぞ><」


そして、5日くらいして、電話があった。

友人『あいつの親父、アホだから売らね〜って言いやがるんだ! でも国道沿いの土地なら貸してもいいとは言ってるんだ!』

売らないと言われたら、相手はアホ扱いか?と思ったが・・・・

私は、貸すという回答を貰ってきたことも信じられなかった!!!(脅しか?)

調べたら、国道沿いに600坪もっていたので、それを坪600円で交渉してくるように支持をした。

また、数日でOKの返事を持ってきた!

それから、2ヶ月くらいして、私が運送屋の借主を坪900円で見つけてきた!


地主から友人が借りる賃貸借契約を作ってあげて、契約をした。
それと同日で運送屋が友人から借りるという契約をした。
そして、運送屋の費用で、開発、農地転用、造成工事を済ませ、賃貸開始!!!
事故が起こらないように苦労して契約書を作成した。

私の友人は、月18万の不動産賃貸収入を手にした。

友人は、資金0円だったし、転借は何かと恐いので、最終的には、私が契約の段取りから、調査、地主の意思確認をしましたけどねw

転借は一つ間違うと大変なことになるので、細心の注意が必要!
このことは次回書きますけどねw

未だに手数料貰ってないんですけど・・・><

とりあえず、この時点で、友人○○の収入。

勤めてる会社から貰う給料 + 月18万 = 年間216万


この物語は、たった月18万では終わらないのである!


今日は、ここまで・・・・・つづくw


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2007年10月23日

108) 投資家さん、物件調査甘すぎませんか?

ブログの読者から相談メールが届いた。

Mさんと言っておこう! (マゾという意味ではない!イニシャルがMなんだ!)

表面利回り14%の投資物件を買うべきか買わないべきかの相談でした。

当社で買ってくださるなら買うべきと言いますが・・・(冗談)

真面目に答えましょう!

Mさんは詳しい情報を送ってくださったのですが、それだけでは、判断できない!

何故かというと、物件本体の詳しい情報も必要ですが、物件周辺の情報が、物件本体以上に大切だからです。

今どき築浅で14%といえば、魅力的ですよね。

しか〜し! こんな物件はダメです!!! と 答えた!

この物件は将来性0 ド・・・ド田舎じゃないですか><

少し調査してみたら、周辺が発展するような新しい事業計画も無さそうだし、大きな企業も少ないし、現在の人口増加率を調べたら、かなり減ってるじゃありませんかw

大都市から車で30分、人口減ってて、なんと現在18室中3室も空いてる。

素人さんでもわかると思うのですが、満室時14%と現在満室14%は違うのですよwww

不動産屋は募集かけたら、すぐ満室になるといいますが、その不動産屋は怪しいよ!

今募集してるじゃん!

それで3室空いてるわけでしょ?

何故、不動産屋が怪しいとか、募集してるのかわかるかっていうと・・・・・。

10月12日の物件写真に、入居者募集中の看板が写ってるぞぉぉぉ〜!!!

もっと笑ったのが、その3室が8月の不動産流通に掲載してあったwww

しかも、物件を売ろうとしている不動産屋と同じじゃないですかwww

それから、周辺の家賃を調べたら、設定が少し高いです。
あと5000円家賃を下げて利回り計算をしてみてください!

ここで結論

18室中空き3室、地域の将来性なし、少子高齢化、不動産屋が嘘つき、家賃設定新築時のままで高い、大都市まで車で30分のド田舎、駅まで歩いていけない、近くに大企業も少ない、バス停は近いが1時間に1本しかない><

買う買わないが自由。
結論を出すのはMさんだが、わたしはやめたほうが良いと思います。

この物件・・・・私なら利回り20%でも買いません!

素人さんへ

スーパーで果物買うのと、投資物件を借金して買うのと、同じような感覚で買ってはいけません!

そんなわけないだろ!
と怒る人もいるかもしれませんが、私たちプロから言わせると、調査の仕方や感覚が、スーパーで果物を買うような安易な感覚で物をみてるな〜と思えます!

今回のMさんも、沢山の資料を送ってくれましたが、調査するポイントがかなりズレています。

私のブログにコメントをくださる人たちのブログを見てください!
皆さん、もっとシビアですよ! (俺よりシビアな人もいるw)

投資で儲けるつもりが、投資が原因で大損する人もいます!

お金儲けは、そんなに簡単ではありません!

投資ブームですが、もっと慎重にならないとね!


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