2007年09月03日

60) 銀行さんのセミナー ><

今日は、銀行さんの付き合いでセミナーに行ってくる。
ミッドランドでやるみたいだ。

普段、あまりセミナーとかには参加しないのだが、最近、取引を始めた銀行さん主催のセミナーで、今度2億の融資を受けるので、行くことにした。
だが、正直なところ、あまり気乗りしない><

経営者として、セミナーに参加して勉強することは悪いことではないと思うが、
私は私の哲学があるので、あまり他人の言うことを聞きたくないのが本音。

それに、世界的なことや、まったく的はずれの自分には関係ない業種のことを
聞かされても、俺は、数千億の商売をやってるわけじゃないから
さほど、参考にもならないですしね。

大きな会社の2代目さんが、そういうセミナーによく参加していて、
俺にも来ないですか?って誘ってくるけど・・・・・
いつも断っている。

なぜかって???

俺を誘う毎週参加している彼たちの業績は、あがってないからだwww

逆に親の会社を潰した2代目さんを沢山知ってるw



セミナーとか行って話しを聞くより、今、現役で会社の業績をあげている社長と
2人で食事をして錦あたりのクラブで飲んでいたほうが、勉強になると思う。

とはいえ、今日は、すごい講師がくるセミナーとか言うのを聞きに言ってくるが、
果たして最後まで起きていられるか心配だ。

とりあえず、今からブラックコーヒーをガブ飲みして行ってきます。





59)のコメント (ありがとうございます)

1. Posted by カビゴンママ September 02, 2007 17:37
私は弁護士事務所に相談に行くときも、不動産屋さんを訪ねるときと似たような入りにくさ(緊張感)がありましたよ。
不動産屋さんってそんなに行く機会がない=よく分からない=アウェイ=緊張
人生を左右する決断をしにいく=緊張
ってかんじなのかな?
必ずしもイメージが悪いからというわけでもないのでは・・?


2. Posted by ゆうか September 02, 2007 20:45
もしかして、私が縁談をことわれれたのも不動産会社勤務だったからなのかな?
イメージ悪いですよね。
会社のい建物にかわいい飾りとかして、季節ごとにイルミネーションとかを変えたらいいかもしれませんよ。

回答 
コメントありがとうございました。
ちなみに、記事についている絵は、テレビを見ている人が私なんですが、
いつも、悪役に不動産屋がでてくると、またか〜〜〜って思い悲しくなります。
不動産業界の質が向上すれば、悪役にはならないと思うのですが・・・・
ドラマとかに、人の幸せを考えて仕事する主人公がでてくるようなドラマが
できるといいな〜www



2007年09月02日

59) 不動産屋って入りにくいの?

b28bc71c.bmp広告チラシの影響で昨日に続き電話が多い。
営業社員たちもバタバタしている。
来店してくださるお客様も、けっこういる。

いつも思うのだが、入りにくそうに入ってくる人が多い。
アポをきってから来る人は、そうでもないのだが、飛び込みでくる人は
なぜか入りにくそうだ。

不動産屋って入りにくいのかな???

確かに、入りにくい不動産屋もありますよねw
恐い顔したオヤジが1人でやってるようなところで、中が暗かったりすると
入る気しませせんよねw

同業者の俺でも入るの嫌だもんなwww

暗い雰囲気の不動産屋で中に入ると、ステテコ姿でソファーに寝ながらTV見ていて、客がくると、ムクッと起きてくるような不動産屋も未だに存在してますからね〜www

うちは、女性社員も沢山いるし、入口から中が見えるので、わりと入りやすいとは
思うのだが、それでも入りにくそうにしている人が多い。
やっぱ、不動産屋のイメージは、昔のまま変わっていないのか?

当社では、営業社員に、笑顔 挨拶 清潔 言葉使い等に気を使うように
常日頃から指導している。
それから、イメージとかだけではなく、人の財産を扱うという自覚を持つってことも言ってます。
そういう意味では、かなり教育しているつもりなんだけど、お客様は入りにくいみたいだし、入ってからも緊張している。

買わされるとか 騙されるとか思うのだろうか?

不動産というのは、選択によっては人の人生を変えることにもなるので
無理に奨めたり、しつこく営業したりしないようにも教育している。
プロとして、一生懸命アドバイスをするようにってことは言ってますけどね。

まずは、入りやすくしたいですねw

名古屋支店のビルは、入りやすいように、薄いベージュとクリーム色の石張りにして
、ガラスも大きく、入りやすい可愛い美容系みたいな建物ししているが、本社は
まだ、私が、駆け出しのお金がないときに、住宅兼店舗で造った中途半端な建物なので、明るく中は見えるようにしてあるが、やはり入りにくいのだろうか?

とはいっても、不動産業というもの自体のイメージが良くならないと
解決しないのかな???

だいたい、ドラマとか見てて、悪い奴に不動産屋がでてくるようではね〜・・・><

業界のイメージ向上を目指しがんばります。

独り言です。
すいません。




58)の記事のコメント(ありがとうございます。)

1. Posted by S September 01, 2007 16:48
へええ@@そっか〜水道や埋蔵物の問題なんてなかなか考えないポイントですよね。安いからといって飛びつくのは本当に危険なんですね。僕は不動産みたいな大きな買い物はまだまだできませんけど、安物買いの銭失いタイプなので気をつけたいです。
2. Posted by ゆうか September 01, 2007 23:11
またまた遊びにきました。元不動産営業レディーの立場からいうと暴露しすぎじゃないですか?仲介物件の場合は安くて悪い物件も売主さんから依頼を受ければ売らなきゃなんないわけでしょ。瑕疵担保は嫌がるし売主さんの費用負担で水道や下水の工事をするわけー?安くて悪い物件は扱わないということなのかな

回答

コメントありがとうございます。
ゆうかさんのコメントに暴露しすぎとありましたが・・・
悪い物件の依頼を断るわけではありません。
たしかに、正直悪い物件はあります。
それは、買主に、こうすれば良い物件になるということや、お金はかかるが造成するとよいとか、アドバイスをしています。
もちろん、相場より安い理由も伝えますよ。
なぜ安いか理解して納得して買っていただけば、苦情はないです。
逆に、高い物件は、なぜ高いかも説明しますよ!
「なかなかでない場所で南向きで駅近で学近で前面道路も広いから少し高いです」
ってねw
これからの不動産は、ごまかすことではなく、正直に物件のことを説明して
お客様の予算にあったものを買っていただけばいいと思います。
そして、その予算の中で最高の物件を探すことや、最高の物件になるようにアドバイスすることが私たちプロの仕事だと思います。





2007年09月01日

58) 住宅用地を買う前に・・・・。

335eaa6a.bmp今日は、広域にチラシを入れているので朝から電話が多い。

今回のチラシは、住宅用地をメインにしています。

ここで、今日の素人さんの為の不動産学校の講義では
住宅用地を買うときの注意点を学習しましょう。

お客様から、このあたりの坪単価は?
なんてことをよく聞かれますが、正直、答えにくいです。
東西南北どちらを向いているかによっても変わりますし、土地の間口や日当たりによっても変わります。
それから、前面道路の幅や近隣の住環境や大きさによってもかわりますしね。
簡単に言うと、住みやすい土地は高いし、住みにくい土地は安いということです。

そして、ここからは気をつけなきゃいけない注意点!

土地を買ったら、すぐそこに家が建つかどうか・・・・・???

まず、排水や上水道は引き込めるか?
例えば、前面道路に水道の本管や、排水の下水本管、U字溝がない場合、
数十万〜〜〜数百万の費用がかかります。

買った土地の地中に建築に支障をきたすような埋設物はないか?
昔からある土地であれば、多少のものは仕方ないかもしれないが、
ゴミやガラなどが埋まっていて建築に支障をきたすようだと
処理費用に何十万〜〜何百万もかかります。

それから、造成費等がかかる土地かどうかという問題もありますよね。

このあたりを良く調べてから購入すると良いですよ。
調べるといっても不動産業者に聞けば把握しているはずですから、
安いからといって飛びつくのではなく、納得行くまで聞いてから買うと良いです。

ただ、地中埋設物については、正直わからない部分もありますけどね。

当社がお客様に、土地を安全に買っていただけるためにやっていることは・・・

仲介の場合は、売主と買主さんを見つけて取引をするということで、しっかり調査したり造成のアドバイスや見積りはできますが当社としての土地の保障はできません。
なるべく売主さんに埋設物の瑕疵をつけていただけるように、お願いはしますが、
なかなか難しいのが現状です。

そこで、当社は、完成宅地、セントフィールドという商品をだしています。

給排水設備を整え、造成して、埋設物の調査もして、建築上支障をきたすような
埋設物があれば撤去してあります。
しかも、当社が売主ということもあり、2年間の瑕疵担保保証をつけてあります。

広告物件欄の後に 売主と表記してある土地はセントフィールドという商品です。

当社が買い取った土地を、加工&調査して保証付で販売しておりますので、
安心して買っていただけます。

もちろん仲介物件も、できるかぎりの調査をしていますから
仲介の物件が危険という意味ではないですが
宅地分譲セントフィールドは、造成してあるうえに2年間保証がついた
素人さんが買っても安心な土地ってことですね。

なんか宣伝みたいになってしまいましたが、当社で買う買わないは置いといて
土地を買うときは上記のことに注意して買うといいですよ!

安く買えたと思ったら、結局、高い買い物になってしまった〜なんてことのないように気をつけてくださいね



2007年08月30日

57) 土木業者さん ごめんなさい 

当社で住宅地を造るにあたり、土木工事の見積を4社からとった。

土木業者の皆さんが、一生懸命積算をしてくださるわけだが

実際に工事をやってもらうのは1社のみ><

土木 解体 建設 広告 etc

全て相見積もりを取って安い業者でやってもらってるのだが、

数十万〜数百万のものならいいのだが、今回の住宅地を26区画つくるという
大きな工事のためか、4社とも、めちゃくちゃ力が入っていた。

各社の社長さんが直接でてきて自社のアピールをして頭を下げて帰られる。

この中から1社を選ぶのは、辛い;;

結局、今回の工事は、H建設に決まった。

価格も1番安かったし、現場を細かく調査し今後の問題点等を教えてくれた。
文句なしに決定w

しかし、大変なのは、ここからなんだw
各業者さんに断らなくてはいけない!
各業者さんは、その下請け数社から見積をとっているだろうし、
何時間もかけて積算し見積りを出してくださったわけで、断るのが辛い><

たしかに競争の世の中ではあるが、この仕事を取るために使った労力を考えると
何とも申し訳ない気持ちになる。
かといって、1社専属で工事をしてもらうのは、非常に危険だ!
競争があるからこそ、安く良い仕事をしてくれるわけだしな〜。
断るのは申し訳ないし辛いけど、社長の仕事だ><

今朝、手土産を持って、「H建設に決まりました。せっかく見積りをしてくださったのに申し訳ございません」と各社を回ったわけだが、
やはり断った先は残念そうだった。
次回の入札は、是非、頑張ってもらいたい。

俺が、何を言いたいかっていうと・・・・
最近、みんな当たり前のように、相見積りを取り業者を決定する。
素人さんたちが家を建てるときでも、当たり前のように各ハウスメーカーに
相見積りをさせて、各社競争させて、そのあげく入札最安値の上から
叩きまくって、やっと契約。
そんな人が多い。

値打ちに良いものを買いたいの当然のことだから、それでいいと思う。
ハウスメーカーだって建築が取れれば、数百万儲かるわけだしねw

ただ、仕事と言えども、お客さんのために一生懸命プランと見積りを作ってることを
忘れてはいけないと思います。
断る理由と、ありがとうございましたという気持ちをしっかりと伝えなければいけないのではないでしょうか?

相見積りとっている最中に、その場所で他社の建築が始まっていたら、営業さんは
さぞかし悲しいでしょうね><
また、他社と契約が終わっているのに、遊び感覚で見積りをとったり、ハウスメーカーの粗品がほしいために相見積りをとることは、人としてやってはいけないことだと
思います。
自分が得をするために、悪意をもって人に迷惑をかけることはちょっとね〜^^:


当社では、下請けさんに対し、手がかかる相見積りのときは、菓子折りだけではなく
日当程度の金を志しとして包んでいく場合もあります。

それが、私の気持ちであり、そうすることにより少しは断られた側にも、当社の誠意が伝わるのではないでしょうか?

競争社会において、勝った負けたは当然のことなんですが、
相手も真剣なら、こっちも真剣に対応することが大切だと思います。



2007年08月28日

56)セカンドハウス PART2

49c96f7e.bmpコメントありがとうございます。

セカンドハウスの何が知りたいのかな???

もっと詳しくという意味なんだろうか?

それとも、裏技みたいなことをを知りたいのだろうか?

とりあえず、詳しく書いてみようw

えっと、セカンドハウスを買って私たちプロの意見を聞いてほしいとかいたのだが、
目先の利回りだけで買うのはさけたほうがいい。
ずっと借り主があってのことで、空きがでたら利回り計算は違ってくるのは、
わかりますよね。

せめてセカンドハウスローンを払っている間は空いたら困りますよね。

たとえば、ん〜〜〜そうだな〜〜〜
利回り10% 築20年の中古マンションと 利回り8% 築5年の中古マンションがあったら、どちらを買うかってことですw

それから、地下鉄なんかの駅近で利回り8%と バス停しかないようなところで
利回り10%だったらどっちを買うか?

その他、ファミリーか 会社なんかの寮向きかとか ファミリータイプであれば
学校までの距離とか スーパーが近くにあるかとか、住環境とか もろもろなんですけど・・・・・それと利回りのバランスが大切なのです。

新しいマンションは、修繕は少ないだろうけど高い 古いマンションは修繕は、かかるかもしれないが、安く買えるだろうしねw
あとは、どんな人が、どんな目的で借りるかを考えて利回りとのバランスを考える。
そういうことです。

もう少し細かく言うと、セキュリティーの問題や、デザインや仕様、駐車場の問題も
ありますよね。

私たちは、そういうことを考えて、アドバイスをします!

PART2は、こんな感じでいいのかな???


もし、裏技を期待してるのであれば・・・・・・

うむ〜〜〜 ん〜〜〜〜〜 これは裏技じゃないな〜

まあ、業界の人からすると、裏技というほどでもないのですが・・・・・。

融資するほうが禁止している場合もあるし、これをやるなら不動産免許を取ってっからやってほしいのですが・・・・

素人さんが、たまたま安く見つけたマンションを、セカンドハウスローンで購入したとして、それを、高く買いたいという人がいて、その差額が300万円ありました。
あなたは、どうしますか?

たまたまそうなった場合は仕方がないことですし、買った不動産を手放すことは、
よくあることです。
ただ、これを、頻繁に繰り返してやることは、業法違反になる可能性があります。
詳しく言うと、不特定多数の人に反復継続して不動産を売ることはいけないのです。


裏技という言い方は訂正w
ただ、セカンドハウスローンを、そうやって利用している人が、いるかもしれないという、お話ですwww

もう少し踏み込むと、買って、ある程度ローンの支払いをして、利益の出るちょうどいい頃合に売ってしまうというケースもあるかもしれませんねw

あくまでも、かも?の話ですよwww

と・・・言っても素人さんが、不動産の転売で儲けることは、
かなり難しいことです。
まだ賃貸収入で儲けるほうが良いのではないでしょうか。

儲ける話しになりましたが、セカンドハウスを買う目的というのは、儲けるためだけではありません。
週末用のセカンドハウスや、子供のために買っておくセカンドハウス。
私としては、それが、素人さんの本来のセカンドハウスの購入目的として適していると思います。