2017年05月18日

2155)ゆすり たかり・・・協力金or自治会費

突然ですが、皆さんは、ユスリと、タカリの違いを知ってますか?

ゆすり、たかりと言っても、不良少年や、恐喝系を生業としている人からの、ゆすり、たかりの話ではなく、地域住民、地域団体からの、ゆすり、たかりについて書かせていただきます。

不動産業者が、よく出くわす、ゆすり、たかりは、取引場所の近隣から、不当な損害賠償や、迷惑料的なものの請求を受けることが多いのですが・・・、実は、地域の自治会や権力者からの過剰な要求等もあり、今回は、自治会や土地改良等から受ける、ゆすり、たかりもあるのです。

自治会費や、土地改良からの請求等、どこまでが、常識で、どこからが非常識なのか、難しいところではありますが・・・まあ、本人たちは、自覚はないのかもしれませんし・・・。

ただ、悪気がなく、不当、過剰に、金品を請求しているのであれば、物乞い的な、浅ましさなのかもしれません・・・、逆に悪気がない分、性質が悪かったりして・・・w

人も企業も、地域と関わっていかなくてはいけないわけですが、新天地に住む、事業を営む場合、地域の権力者や、自治会等が閉鎖的であったり、何らかのトラブルや弱みがあった場合に、誰もが被害に遭う可能性があります。



先日、太陽光の現場(M県某町)に、ドローンの空撮をしに行った時の事です。

車を停めて、ドローンを飛ばす準備をしていると・・・軽トラに乗った、おじさんが来て、しばらく、こっちを見ていたので・・・・。


 『こんにちは〜・・・w』

おじさん 『・・・・・。』(無視・・・。)

 『あ〜・・・。 耳、聞こえない人か・・・・。 』

とりあえず立ち上がり、相手の方を向いて・・・、自分の右手の指を二本、額のところに、持って行って・・・、その後、両手の人差し指を向かい合わせにして、その指を、同時に曲げながら・・・口を大きくあけて・・・。

 『すみませんでした・・・、耳、聞こえない人ですよね〜? こ ん に ち は・・・・。 こ ん に ち は・・・・。』

おじさん 『ちがう、ちがう・・・聞こえとる、聞こえとる・・・。 何を、しとるんだ?』

 『あっ・・・、すみません。 挨拶しても、返事がなかったので・・・手話で、ご挨拶をさせていただきました・・・。  何をしてると聞かれたら・・・、見て分からぬ者は、聞いても分からんとは思いますが、ドローンです。 ・・・現場の撮影ですよ。』

おじさん 『おたくは、ここの関係の人か?』

 『まあ、一応・・・そこの区画と、そっちの区画の所有者ですけど・・・・。』

おじさん 『ちょうど、よかったわ。 ここの太陽光発電の人たち、誰も自治会費を払ってくれんらしいんだけど・・・。 どうなっとるんだ?』

 『自治会日ですか・・・。 どういう根拠で、どんな運営をしている自治会で・・、自治会費は、おいくらですか? 』

おじさん 『いくらかは、知らんが、払ってないと聞いている。』

 『私は、工事業者から、ここの自治会から、年間100万ぐらい払えと言われて、保留になっていると聞いていますが・・・、なんでも、ここらの工場は、それくらい払っているとか・・・。 常識の範疇であれば、検討させていただきますが、何百人も社員が出入りする大きな工場と比べて、同じだけ払えと言われても・・・。 それは、工事業者も、保留にするでしょうw』

おじさん 『それは、知らんけど・・・自治会費は、払ってもらわんとな。』

 『だから、常識の範囲であれば、検討します・・・というか、払いますけど・・・。 無茶は、あかんと思いますよ。 太陽光発電で、年間100万とか取られたら、太陽光やらんほうがいいですわw  どのような理由で、無茶な金額を提示されるのでしょうか? 排水を流す、何百人規模の工場の、地元協力金としての自治会費と、太陽光発電をいっしょにされたら困ります。』

おじさん 『そんなことは、知らん・・・。自治会費は、納めてもらわんと・・・。 それから、水路に雨水が流れるから、迷惑しとる。』

 『だから、行政と相談して、地元の意見も聞いて、U字溝、沈砂する池も造ってるでしょう。 近所の子供が落ちないように、フェンスも張って、必要以上の工事をしてるはずですが・・・。 その上、法外な自治会費、意味のわからん無関係な部分の道路補修、地元のために、あれやれ、これやれって・・・、じゃなきゃ、地元の同意の印鑑を押さないって、ゴネたらしいですね〜・・・。ゆすり、たかりじゃないですか・・・。』

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おじさん 『俺は、隣の自治会だから、詳しいことは知らんけど、自治会費払わんって聞いとったから、言ったんだけどな。』

 『なるほど・・・。 隣の自治会の方ですか・・・。 ところで、ゆすりと、たかりの違いって分かりますか??? 太陽光発電所を造るのに、印鑑を盾にして、言いたい放題、無関係なことまで要求するって・・・ここの自治会は、ゆすりか、たかりか、どちらだと思いますか?』

おじさん 『そんなもんは、よそ者が、新しいことをするんだから、少々の事は、我慢してもらわんと、うまくいかんわな〜。。。。』

 『地元が要求した、法的に必要ない工事で、何千万かかったか知ってますか? よそ者が、新しい事をするときは、何千万も、ゆすり、たかりされて、その上、まだ要求されるって、どうかと思いますけど・・・。 で・・・、この地域の方々のされている事は、ゆすり、たかり、どっちでしょうか? それとも、恐喝ですか?』

おじさん 『そういうのとは、違うけど、新しい人が来ると、そりゃ〜あれこれ、言われるわな〜・・・。 何千万も、かかったんか? 』

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 『はい・・。 あのU字溝から、池に水が流れて、池の底に、砂や土が沈んで、上澄みの。きれいな水が水路に流れます。 ちなみに、ゆすりは、脅迫っぽい犯罪系・・・、たかりは、犯罪ではないけど、弱みにつけ込んで物乞いする系ですよね・・・。 まあ、この地域は、どっちなのかな? 両方か・・・w 自治会費の件は、常識の範疇なら払いますので、そのようにお伝えください。 この地域の常識と、世間一般の常識にズレがあるかもしれませんけどね。』

おじさん 『俺は、ひとつ向こうの自治会だから関係ないんやけど・・・聞こえてきたから、話しただけだ。 ここらは、田舎だからな〜・・・、うるさいお偉方もいるし、仕方ないぞ。』

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 『あんた、関係ないのに、何言ってんの??? 帰れよ・・・って、言いたいところだけど、まあ、怒ってもしかたないからやめときますわ・・・。 優しい言い方で・・・、今から、ドローン飛ばすから、危ないですよ。 ここ、私有地なので、お引き取りいただいても、よろしいでしょうか???』

おじさんは、軽トラに乗って、帰って行きました。


自治会費、地元協力金に関して・・・・。

不動産の仕事をしている中で、工場、商業施設を、調整区域や、無指定地域に誘致する場合、地元から、法外な自治会費や、地元協力金を請求されることがあります。

私は、適正な金額であれば、必要なものだと思います。

その地域に、工場や商業施設ができることで、地域の方々にご迷惑をおかけすることもありますし、その地域で商売をしたり、居住するするのであれば、当然、払うべきものです。

しかし、田舎へ行けば行くほどと言うと語弊がありますが・・・、都会では考えられないような、ことを平然と要求してくる自治会があります。

例えば・・・、住宅系だと、新築住宅を建てた際に、仲間入り金として10万円を請求されたケースがあります。
商工業系だと、排水承諾印と引き換えに、1km先まで、水路の整備をしろとか・・・、敷地の平米数あたり数百円の地元協力金を払えとか・・・、今まで、一番、ひどかったのは、地元の神社の建て替えに1000万円寄付&集会所を建ててくれなんて話もありました・・・ついでに、内部の椅子や机やエアコンまで企業負担・・・(笑)

因みに、迷惑施設系ではなく・・・、排水も少なく、騒音、臭いも、ほとんどないような工場です・・・。

あっ・・・、津島市民の名誉のために言っておきますが・・・、近年〜現在、津島市内に数多くの工場誘致をしておりますが、津島市の方々は、とても常識的で、無茶な要求をされた自治会は一件もございません!

どちらかと言うと、私の経験では、もっと田舎のほうに多いような気がしますが・・・。

地域が過疎化しつつあるのに、よくも、ここまで言うな〜と思うことが屡々、ありました。

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今回の太陽光発電所の件は、私は、直接折衝しておりませんが・・・、地元と話をしている業者さんたちからの報告によると・・・、この地域は、自治会、土地改良が、無茶苦茶な主張をされているようで・・・。

こちらも、施工業者も、できる範囲で最大限、地元の意に沿うようにやってきたのですが・・・、やってもやっても、どんどんエスカレートしていくばかりで・・・、ついでにってことで、こちらが破損させていない道路まで直せと・・・、そして、常識を超える自治会費を請求してくる始末で・・・太陽光発電で、いくら収入があるのかとか、関係ない感じで・・・。

そもそも、道路は、自治会や土地改良と話し合うことではなく、道路の所有者兼管理者である行政と話すことなんですけどねw

年間、数億円とか発電すると思ってるのかな〜?(笑)

沈砂地池を造り雨水に土が混ざらないように、地域の子供が中に入って池に落ちないように・・・等、地元の要望を聞いてきたつもりですが・・・、さすがに、これ以上は、無理なので・・・・、行政に事実を伝えて、許可をいただきました。

常識の範囲内の自治会費であれば、全然、払わせていただくのですが・・・、現在、交渉は中断しているようです。

まあ、どこか、何らか、解決する方法はあると思いますので・・・、そのうち決着するのではないかと思いますが・・・自治会費を払う事になった場合は、事業者から集めた自治会費の使い道について、追及をして・・・、明らかに異常な運営や使い方をしているようであれば、その時は、ブログに書かせていただこうと思います。

最後に・・・。

このブログの読者は、これから、家を建てたり、店舗や工場を移転しようと考えている方もいるはずです。

何度も書きますが、自治会費、協力金というのは、必要なものだと思いますが・・・、でも、それが、過剰、不当なものであった場合・・・、地域の団体等から、郷に入れば郷に従えと言われ、過剰な要求に、ビビって、ハイと言ったら、相手の思うツボですので・・・、変だな〜とか、過剰だと思った場合は、実態を把握して、自分の意見をはっきりと述べるべきです。


そんなわけで、本日は、ゆすり たかり・・・協力金or自治会費というテーマで書かせていただきました。

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2017年05月13日

2154)医療法人のM&A

本日は、法人のM&A・売却・譲渡等について書かせていただきます。

現在、医療法人のM&Aをしているのですが・・・・。

通常、一般の方々の考え方としては・・・・、病院や診療所を売却するというと、不動産業者が、病院の土地、建物を売却するということを想像されると思うのですが・・・・。

基本的に、解散(廃業)する場合、以外は、実際の不動産売買はしないケースが多いのです。

もちろん、病院本体ではなく、周りの駐車場や遊休地を売却することは多々ありますが・・・、病院や診療所本体の土地を売買するということは少なく、医療法人ごとM&A・売却・譲渡等するということになる場合が多いのです。

これは、医療法人だけではなく、宗教法人や学校法人なんかも同じことがいえるわけですが、本日は、医療法人について、書かせていただきます。

医療法人の理事長や委員長さんも、高齢になったり、リタイヤしたかったり、後継者がいなかったり、人材の確保上、経営がしにくくなったり・・・等、そうなった場合に、病院や診療所をやめてしまうという選択もあるのですが、医療というのは、地域に根ざしたものであり、急になくなってしまっては困ります。

そんなわけで・・・、私のところに相談があった場合に、まずは、解散しての不動産売買ではなく、できれば、M&A・売却・譲渡等をすることをお勧めしております。

病院・医療法人のM&A・売却・譲渡は、売り手と買い手の双方にとって、メリットがあります。

売り手側は、従業員の雇用を維持できますし、後継者問題が解消できます。
創業者としての利益を得られますし、個人補償や借金の返済などもでき、きれいな形で退任できるわけです。

逆に、買い手は、医療法人を一から立ち上げなくても、医師・看護師等の人材、病院、認可ベッド数等を、一度に獲得できるわけです。

但し・・・、医療法人のMAは、簡単ではありません。

通常の不動産取引とは、取引形態が全く異なるので、士業の方々と、専門家の方の力を借りて進めることになります。

しかも、各士業と専門家と我々不動産業者の連携が必要であり、バラバラの動きをすると、後からトラブルが起こったり、それ以前に、できるものもできなくなってしまうこともあります。


よくあるパターンとしては、自分の付き合いのある税理士や弁護士に相談をしたはいいが、その先生方が、医療法人のMAに不慣れであった場合に、税務上、法律上の事に気を取られすぎて、許認可関係や、従業員、取引先の問題で、つまずいたりすることがあります。

特に、医療法人は、許認可関係もありますので、MAの専門家を中心に会計士、弁護士等の士業、不動産業等、チームを作り、進めていく必要があります。

まあ、学校法人や、宗教法人も、複雑ですけどね・・・・。

なんにしても、途中から、もしくは、つまずいてから相談に来られても、その修正ができなくなってしまっていたり、修正をするのに時間と余分な労力を要することがあり、今更、相談されても・・・なんてことが多々あります。

病院、診療所を、やめたい、売りたいと思った場合は、まずは、相談をしていただければと思います。

例えば、医療法人の価値が2億・・・、解散して不動産を売却した場合3億・・・だとしたら、どちらを選ぶのか・・・。

最初に、解散しての不動産売却と、M&Aと、どちらのほうがメリットがあるのか調査をして、あとは、経営陣の判断です。

そこで、方針を決めてから進む必要があります。

学校法人や宗教法人と比べて、医療法人は、節税対策よりも、実際に事業として購入する買い手が多いので、きちんとしたことをしておかないと、後々、買い手側に迷惑がかかりますので、完璧な仕事が求められます。

何度も書きますが、医療法人の解散、売却をする場合は、絶対的に、医療法人MAに精通したコンサルタント、会計士、弁護士、不動産業者等、M&Aに関わるあらゆる問題に迅速に対応できるようにしてからスタートされることをお勧めします。


さて、本日は、ここまで、真面目に書かせていただきましたが・・・あとは私事です。

そんな、医療法人のMAの関係で・・・、昨日、四国の丸亀市まで行ってきました。

昨日は、午前中、津島市の工場誘致の打ち合わせがあったので、その打ち合わせを済ませてから、医療コンサルのUさんと、車に飛び乗り、四国に向かいました。

出発が、12時30分・・・ナビだと6時着になっていました。

四国、丸亀市での待ち合わせの時間は、16時・・・・間に合うわけがありません。

14時30分淡路島のパーキングに到着、急ぎでシラス飯をかき込んで、写真を数枚撮り、再度車に飛び乗り、四国に向かいました。

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淡路島のパーキングには、なぜか、恋人たちがいっぱい・・・平日の昼間から、淡路島から神戸の景色を眺めながら、イチャイチャしていました・・・・・。

まあ、それは、どうでもいいのですが・・・・。

 『Uさん、行けぇぇぇ〜・・・。 アクセルと足をガムテープで巻いたろかぁぁぁ〜。 でも、交通ルールは守れよ・・・。』

Uさん 『むちゃくちゃですやん・・・。 でも、四国、当日往復できそうな気がします。』

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 『イケェェェェ〜〜〜。 行けるとこまで行くぞ〜、帰りに息絶えたら、そこで、ビジネスホテルに泊まればええから、行って、仕事を済ませて、帰れるところまで帰ってくるぞ。 運転疲れたら、変わるし・・・・。 とりあえずは、丸亀や・・・イケェェェェ〜w』

でも、さすがに16時着は無理なので、車内から、お客様に電話をして、1時間アポをずらして、17時に変更していただきました。

淡路島から、四国の北部を東から西に下り・・・・17時10分前に丸亀に到着しました。

丸亀市で、今回の医療法人のMAの説明をして、各書類に印鑑をいただき、仕事は、1時間ほどで終了!

せっかく丸亀に来たので・・・お客様に、丸亀で一番美味しい、うどん屋を教えていただき・・・行ってみました。

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その名も、おか泉・・・。

 『Uさん、俺、相当、味にはうるさいほうだと思うんだけど・・・。 けっこう、厳しいっすよ〜w』

Uさん 『まあ、有名店みたいだし、そこそこ旨いんじゃないですかね〜?』

そんなわけで・・・・おか泉の店員さんに、一番のお勧めを聞いて注文しました。

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 『四国、本場の、うどんがどれくらいのもんか・・・どれどれ・・・。』

感想・・・。

めちゃくちゃ旨かったです。

麺に腰があって、ダシも香りが良くて・・・、どう表現したらいいのか・・・。

硬いようで柔らかく、しっかりしているようで、なめらかで・・・少しだけ透明感があるような美しい麺で・・・、まあ、腰があって旨い!って表現が、一番なのかな〜・・・。

とにかく、旨かったです。

47年間・・・・今まで食べた、うどんの中で、3本の指に入ると思います。

そんなわけで・・・うどんを食べると、車に飛び乗り・・・今度は、名古屋に向かって走り出しました。

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 『日付変更線までに、名古屋に着くぞぉぉぉ〜。 イケェェェェ〜〜〜〜!!! ガムテープで、足とアクセル巻いたろかぁ〜・・・。 イケェェェェ〜。  でも、疲れたら運転変わるから・・・その時は言ってねw』

Uさん 『今、20時前ですよね〜・・・。 行ける気がします。』

 『ギブアップしたら、大阪か、神戸あたりで泊まればいいから、とにかく目標0時名古屋着を目指そう!』

そんなわけで、帰りも頑張って走ったわけですが・・・トイレ休憩で、また、淡路島のパーキングに止まりました。

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夜景がきれいでした・・・・・、対岸は、神戸です!

トイレに行って、夜景を30秒見て・・・また車に乗り・・・目指すは名古屋!

そして、名古屋に到着した時刻は・・・・23時55分・・・・。

四国、丸亀出張・・・名古屋と丸亀を車で往復して、仕事を済ませて、うどん食べて、約11時間半・・・・無事に、仕事を終えて帰宅しました。

通常、名古屋から四国への午後から出張だと泊まりなのですが、日帰りできたので・・・本日は、朝から溜まっていた仕事を片付けることができました。

そして、もう一件、別の医療法人の話がありまして・・・こちらは、解散しての、不動産売却なのですが・・・、解散は簡単そうに思えるかもしれませんが、それはそれで、スタッフの問題や、あれこれ清算がありますし、敷地内の薬局の借地権の問題など・・・来週から取り掛かりますが、大変です。

そんなわけで、本日は、医療法人のM&Aの話を書かせていただきました。

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2017年05月09日

2153)今年のゴールデンウイークを振り返る(2017)

弊社は、今年のゴールデンウイークも、休まず営業をしました。

社員は、交代で3日の休みをとりながら・・・私は、1日お休みをさせていただきました。

今年の、ゴールデンウィークは、旅行等、遠出をすることもなく・・・、仕事で、松阪に行ったぐらいで、基本は、本社と、名古屋支店、販売会の会場をウロウロしていました。

松阪には行きましたが、松坂牛は食べておりません・・・和田金、行きたかったな〜・・・。

それは、それで、また今度行くとして・・・。

今年のGWは、各方面に織り込みチラシを入れて、販売会をしたわけですが・・・・。

まずは・・・。

ゴールデンウィーク中にもかかわらず、大勢の皆様のご来場、ご来店、お問い合わせ等をいただき、誠にありがとうございました。

今年は、名古屋市緑区のRC造の中古住宅を名古屋支店のメインにさせていただきました。

名古屋支店 広告表面


この物件のご来場、見学、お問い合わせは、予想どおり多かったです。

失礼ながら、素人さんにRC造の強度や耐用年数は、わからないかもしれないな〜と思っていたのですが・・・。

私も現場を出入りして、お客様と話をさせていただきましたが、今時のお客様の知識はすごいです・・・流石、インタネット社会ですね〜。

建設不動産系とは全く無縁の大手企業にお勤めの方なのに、かなり詳しいので驚きました。


私のブログも読んでくださったようで・・・、又、私の著書(満足する家を買いたいならこうしなさい!)も購入してくださったようで・・・、家づくりに関して、かなり、つっこんだ話をさせていただき、お客様に対して失礼かもしれませんが、楽しませていただきました。

読者サービスではないですが・・・、「木造なら**** 鉄骨なら**** RCなら・・・この家買いましょうw」と、熱弁をさせていただきました。

ただ・・・残念ながら・・・、住宅メーカーを、三社ほど、ご紹介させていただき、店長さんや所長さんとお繋ぎしましたが・・・残念ながら、このRC造の中古住宅の、ご成約には至っておりません。

まあ、RCの良さを語りながら、木造の良さと、鉄骨の良さを説明させていただき、住宅メーカーまで紹介しましたので、お客様も迷いますよね〜(笑)

お客様の希望や、ご家族の話をお聞きしていると、いろんな選択肢がある事や、あれがいい、これがいい・・・・と・・・、不動産会社の代表であることを忘れて、本の著者として真剣に語ってしまうので・・・営業社員たちからすると、邪魔者以外の何物でもないでしょうね〜www

私が、営業なら、『社長、帰ってください!』とお願いしますけどね・・・。

販売会の邪魔したお詫びではありませんが・・・、一応、名古屋支店のチラシの裏面も、掲載しておきます。

名古屋支店 広告裏面


住宅も、土地もですけど・・・不動産ってのは、そのお客様に絶対に売らなければいけないものではなく・・・、そのお客様に、その物件が合うか合わないかを見るのがプロだと思いますし・・・不動産というのは、目に見えない縁みたいなものもあるので、販売会に来られたからって、無理にお勧めする必要はなく、その物件に合うお客様や、縁のある方の背中を押す程度でいいのだと思います。(言い訳w)

名古屋支店の物件の成約は2物件、申し込みは2件、検討中のお客様は5組ぐらいです。


続きまして、本社、美和営業所のチラシです。

この中では・・・、やはり、新規物件の反響は、素晴らしかったです。

名鉄沿線ということもあり、住環境の良さもあり、お客さまだけではなく、住宅メーカー、同業他社からの問い合わせも多かったです。

本社 広告表面


本社への来店も多く、電話も多く・・・流石、ゴールデンウィークという感じでした。

ただ・・・、私が、本社にいるときは、ゴールデンウィークだけに・・・・、白のジャージの上下を着て車内をウロウロしていたり・・・、迷彩ファッションでパソコンしてたり・・・・、お客さまの子供と、社内でオモチャのドローンを飛ばしてたり・・・、けっこう営業社員たちは、嫌だったと思います。

別件の説明や、住宅ローンの話をしている営業マンの頭の上で、ドローンを飛ばしていると・・・、風で髪の毛が乱れるので・・・、それを見て、子供さんたちが、めちゃ喜んでくれるので・・・調子に乗って、いっしょになって遊んでいました。

私が、営業なら、『社長、外で遊んでください!』とお願いしますけどね・・・。

まあ、お詫びというわけではないのですが・・・・本社のチラシの裏面です・・・。

本社 広告裏面


本社、美和の成約は3件、申し込み2件? 来店と問い合わせ等は、まだ、報告書を、きちんと見ていないので、まだ、わかりません。(次回の全体会議までには把握します。)

皆様・・・今年のゴールデンウィークは、いかがお過ごしでしたか?

気がつけば・・・、楽しいゴールデンウィークは・・・、あっという間に、終わってしまったのではないですか・・・。

この季節、家族で行楽地に行くのもいいですけど・・・家探し、土地探しをしている人は、家族といっしょに、住宅展示場や不動産屋まわりをするのも、それはそれで楽しいと思います。

子供を、オモチャのドローンで遊んでくれる不動産屋さんもいますし・・・・w

今年のゴールデンウィークの販売会、弊社に、ご来場、ご来店くださった皆様、お問い合わせ、ご相談をいただいた皆様も、又、このブログを読んでくださった読者の皆さまも、本当にありまがとうございました。

今後も、微力ながら、お客様第一主義をモットーに、皆様の家づくりのお手伝いをさせていただく所存でございます。


さて・・・ゴールデンウィーク最終日・・・・。

今シーズン初の、マリンスポーツに行ってきました。

船とジェットで、軽くクルージングして、バーベキューやって終わるつもりが・・・・。

結局、ガチで、冷水と勝負・・・・w

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まだ、琵琶湖の水は冷たかったです・・・・(ウェット着用w)

船から、水に入る時の、足の冷たさといったら・・・、ぐ@ぉぇ〜#バ&%ゴ$`*おぃあ〜・・・という感じでした。(言葉にならないという意味w)

ジェット&ウェイクサーフィンを・・・・、まだ、フライボード系はやってないですけど・・・w

兎にも角にも・・・、やっぱり、マリンスポーツは、最高に楽しいですね〜www

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 『今年も夏が、始まるな〜・・・・w』

K社長 『ですね・・・w』

呟くように・・・、たわいもない会話だが・・・実は、二人とも、爆発しそうなワクワク感を必死でおさえているのです・・・・。

今年の夏も楽しくなりそうです。

そんなわけで、本日は、2017ゴールデンウィークの話を書かせていただきました。


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2017年05月04日

2152)資産形成について 2017年の投資

不動産コンサルタントの近藤利一です。

本日は、まじめに・・・、資産形成について 2017年の投資というテーマで書かせていただきます。

そういえば・・・本題に入る前に・・・、北朝鮮、ミサイル撃っちゃいましたね!

報道によると、失敗して北朝鮮国内に墜落したとのことですが・・・・。

今後、どうなるんでしょうかね〜?

私は、資産形成のひとつとして、なんとなく・・・自宅の近くに土地を買いました。

いざという時には、畑にもできるし、シェルター作ってもいいし・・・、まあ、使い道がなかったら貸し駐車場か、コンテナハウスか倉庫を建てて貸してもいいし・・・きちんとした資産形成というよりは、何かに使えるでしょう的な、なんとなくの資産形成と言ったほうがいいかもしれません。

最悪、うちのワンちゃんのドッグランにしといてもいいと思っています・・・(私)

プロとしては、失格ですね。

人様のことは、リスクを第一に我が事以上に考えるのですが、以外と自分のことは他人事なのかもしれません。

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さて、本題です!

2017年5月・・・ 日本は、景気がいまいちパッとしてない状況・・・、今後、財政問題が深刻化するであろう中で、最大の問題ともいえる少子高齢化が進み、現在の年金制度を維持することが難しくなってきています。

昨年から、アジア全体がキナ臭い雰囲気になり、今年の4月には北朝鮮問題が激化し、米朝緊迫した状況の中で・・・、日本国民は、不安を抱えながらも危機感が少なく、どこか他人事のようだ。

年金があてにならない今、我々国民は、どう資産形成をして、どうやって収入を得て、どう生きていくのか?

皆さんは、自分の資産形成について考えたことがありますか?

資産形成とは、読んで字のごとく、将来の自分と家族を養っていく資産を形成するということなんですけど、大半の方が資産形成をしていないというのが、今の日本の国民の現状です。

これまでは、老後に年金をもらいながら、小さな収入を得ながら生活をしていくという、団塊世代の方々が多かったわけですが、そんな時代は、もう終わります。

世界情勢が緊迫していく中、日本国内の少子高齢化問題が深刻化していく中、あなたは、どうやって生きていきますか???

私が見ていて、最も最悪なパターンというのは、資産形成をしないで老後を迎える人たちです。

第一線で働いてきて、60歳を迎え、還暦の祝いの後は・・・、運が良ければ再雇用、悪ければ団塊ニート・・・。

1年間、普通に生活をするだけで、どれだけのお金が必要ですか?

計算してみてください。

例えば、年金をもらえるまでの間、年金をもらえるようになった後・・・人の寿命は分かりませんが、死ぬまでお金は必要です。

今、年金と貯金で生活していけると思っている人がいるとしたら、それは甘いです。

老後は老後で、いろんなお金が必要になります!

これだけは、強く言わせてください。

幸せに生きたいのであれば、資産形成は必須です!


今の30代資産形成を考えて、40代は資産形成を始めてください。

50代で、まだ資産形成を具体的にしていない人は、すぐに始めてください。

すでに資産を持っている人は、資産運用プラス、新たな資産形成を考えなくてはいけませんし・・・今、資産のない方は資産形成の第一歩に踏み出さなくてはいけません。


資産形成について・・・。

人の資産形成の基本パターンとして、まずは、マイホームを購入します。

資産形成のひとつとして、自分と家族を守ってくれる家、将来、子孫に残してあげたいものという考え方は正しいと思います。

子供や孫に不動産を買っておくというのは、微妙ですね。

微妙というよりは、資力によりますね。

自分の資産形成もできていないのに、むやみやたらに子供や孫の不動産を購入するというのは、どうかと思います。

でも、私から言わせていただくと、家を買うということは、資産形成の第一歩であり、資産形成とは言えません。

もちろん、老後も何らかの収入源が確保されているのであれば、家だけ持っていればいいのかもしれませんが・・・、これからの時代は、家と年金だけでは、幸せに暮らせません。

本当の意味での資産形成とは・・・。

資産形成と、資産運用は、全く別物です。

先日、私のクライアントのAさんが、こんなことを言いました。

クライアントA 『近藤社長、昨年は、アベノミクスで株が上がったので、儲かりました。近藤社長から勧められた、レジの一棟売りも太陽光発電も買わなくて良かったです。 株で儲かったお金を頭金にして太陽光を買いますので、物件をください。』

 『Aさんは、運がいいですね〜w 元金そのままで、株で儲けた頭金分を頭金にして、太陽光発電所が買えるわけですから・・・・・w まあ、たまたま結果が良かった・・・。 でも、それって、まぐれあたりみたいなものじゃないですか。 私は、昨年、太陽光を買うという決断をされたほうが良かったと思います。 これは、結果ではなく、ものの考え方という意味でですけどね。』

クライアントA 『もしも、株で損をしていたら、あの時、収益物件か太陽光を買っておけば良かったな〜と思ってたんでしょうね。 まあ、でも、結果良ければ全て良しなんで・・・、収益物件は売れてしまったかもしれませんが、太陽光は、あるんでしょう? 24円案件で、なるべく担保価値の高い土地をお願いします。』

 『わかりました。 近々、24円案件で、利回り10%以上のものを販売する予定がありますので、その時には声をかけさせていただきまね。 でも、まだ株を続けるんですよね〜? 俺は、Aさんの将来を考えると・・・、今、58歳ですから・・・20年間、安定して収入がある太陽光に全額投資するべきだと思います。 株は、残ったお金で趣味程度でいいんじゃないですか?』

クライアントA 『とりあえず、今回は1区画で・・・。 多分、株で資産を増やしていける気がしますので・・・w 昨年、***の株なんて、頭から尻尾までドンピシャで取りまして・・・・(自慢話なので中略w) この感じだと、今年も来年も、私の今の年収ぐらいは稼げそうな気がします。』

 『Aさん、何度も言いますが、あなたには資産運用ではなく、資産形成が必要なんですよ。 58歳・・・太陽光1つ・・・20年間。毎月15万円・・・、2つあれば、30万円、融資を使ってキャッシュフローを考えてください。 別に太陽光を売りたいから言ってるわけではありません。 24円案件なら、放っておいても売れます。 Aさんの老後を考えると、77歳までの安定収入のほうが良くないですか?』

そんなわけで・・・、たまたま、まぐれ当たりで、株で儲けたので、それで安定収入の太陽光・・・・運の良い人です。

まあ、でも、ほとんどの方は、こんな、まぐれあたりはないわけですから・・・、資産形成と運用を、同じに考えていると、失敗する可能性が高いので間違いと勘違いはしないようにお願いします。

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基本は、ある程度、資産を形成してから運用しないと、運用のほうがリスクが高いので・・・絶対的に安全な資産形成あっての資産運用でなければいけないのです。

資産運用をして、資産形成をするという考え方もありますが・・・、資産がある方は、それでいいのですが、資産がない方は、ある程度の資産を形成しないと、運用はできません。

わかりやすく言うと・・・。

資産形成という目標に向かってスタート→ある程度の資産を作る→資産運用する→新たな資産形成をしながら更に資産運用をする。

つまり、スタートは、資産運用するための資産形成をしなくてはいけないのです。

皆さんは、資産形成と資産運用のリスクの違いってわかりますか???

資産形成は、資産運用よりも低リスクものを選び絶対に目標を達成し軍資金を獲得しなければいけませんし・・・、資産運用は、リスクを分散することにより絶対に資産を減らさず着実に増やしていかなくてはいけません。

結局、どちらも儲けなくてはいけないのですが・・・・(笑)

資産形成は、資産運用の資金を作るということなので、目標を定めて手堅く確実に・・・、資産運用は、目標を定めるのではなく、不動産、株、投資信託、金、等、リスク分散をしながら、着実に増やしていくわけです。

(資産形成)
例えば・・・、8000万円の収益物件を自己資金2000万円、借入6000万円で購入してキャッシュフローが年間400万円ありました。
5年で2000万円を貯めて、今度は1億5000万円の収益ビルを買いました。
2年後に、6000万円の太陽光発電を買い、キャッシュフローが年間1000万円を超えました。

(資産運用)
例えば・・・、不動産と太陽光でシャッシュフロー1000万円、投資信託で200万円、利益が出たな〜・・・、今年は、金が少し上がったな〜・・・株は、トヨタは上がったけど、東芝持ってたから損をしたな〜・・・、でも、トータルしたら、1100万円プラスだったな〜wというのが、資産運用です。

そして、新しい不動産を購入して、資産運用の種類も増えて・・・資産形成をしながらの資産運用をするようになるわけです。

さて、ここで・・・。

資産形成をスタートするには、どうすればいいのか・・・・。

一般的には、稼ぐ、節約する、投資をすると言われていますが・・・。

まあ、間違ってはいませんが・・・、一生懸命働いて、ケチケチ節約して、細々と投資をしても、大きな資産形成をすることは難しいです。

信用つける、借金して収益不動産を買う、それを担保にまた不収益部件を買う・・・、これが、低リスクで一番効率いいです。

信用というのは、預金と勤続年数と勤め先が重要なんですけど・・・自営業や経営者は、審査が厳しいので、やはり預金(自己資金)と、きちんと会社の決算や、個人の申告をすることが大切です。

私は、仕事柄、いろんな方から、資産形成、資産運用の相談をいただきますが・・・。

話を聞くと・・・・、クレジットカードの延滞や、消費者金融で金をつまんでるサラリーマンや公務員や・・・、なんでもかんでも経費にして、過少申告している自営業者や経営者が、けっこう多くて・・・『資産形成したいのに、何故、信用を失くすようなことを、わざわざするの?」って、逆に聞き返すことがあります。

まあ、欲がある方ほど、あれこれ手を出していたり、申告を少なくしているって感じなんでしょうけど・・・、逆に、信用つけて、融資を受けたほうが、レバが効くというか・・・、絶対にいいんですけどね。

収益不動産を買うために融資を受けようと思ったら・・・まずは、最低限、個人の信用・・・そして、自己資金と、物件の担保力!

ただ、最近は、以前のように、物件の担保力で貸してくれなくなったというか、物件に担保力がなくなったというか・・・、人気のエリアの不動産が高くなりすぎましたし、人気エリアでないところの不動産は、少子化の影響で空室リスクが高くなったので・・・新規の収益物件の取得は難しくなりました。

そもそも、人気エリアの利回り5%の物件なんて、うまくもないですし・・・、空室リスクの高いエリアの利回り10%なんて恐ろしくて買えないし・・・、中途半端なところの利回り7%〜8%は、今後の事を考えると不安だし・・・・。

人気エリアの物件に、ある程度自己資金を突っ込んで買うのが安全ですが、資産形成の段階では、それもなかなか難しいです。

新規の方が、簡単に収益不動産を購入できる時代ではなくなったのです。

やはり、今は、太陽光発電が一番だと思います。

一度契約をしたら、20年間、安定して売電収入が得られるわけですから、空室リスクはありません。

あえて言うなら、晴れてくれ〜って思うだけです(笑)

そうは言っても、利回り10%を超えていていなくては、美味しくないですし・・・・、信頼できる太陽光発電業者じゃないと逆にリスクが高くなります。

そして、融資は、政策金融公庫の審査が、けっこうゆるいので、借入も難しくありません。

返済期間15年以上で借り入れをすれば、売電収入で、ローンを払い、キャッシュフローが必ず残ります。

これを、きちんと申告をしていれば、次の物件を狙う事もできます。

もちろん、次の物件の担保力にもよりますが・・・。

仕事の収入と、売電収入を、きちんと申告をすれば、信用は高くなるわけですから、先々良い収益物件が出てきたときに、融資をしてもらえる確率は増えます。

ただ、太陽光発電の欠点は、物件自体に担保力がない・・・つまり、20年後の事を考えると、どうするのそれ?って感じがしますが・・・

まあ、太陽光の話は、後日、24円案件限定販売の時に詳しく書きますので、今回はサラッと書いておきます。

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でも、今の時代の低利回りの物件や空室リスクの高い収益物件を購入するよりは、太陽光発電のほうが安全性は高いです。

今、弊社が自社張りをしている物件も、弊社のお客様の物件も利回り10%以下のものはありませんし、実質利回りも低いもので7%〜8%は出ていますので、20年で考えても空室リスクがない分、損をすることはありません。

資産形成という部分で、2017年は、太陽光発電がベストだと思いますが、来年度、更に売電単価が下がると、収益物件としても旨味がなくなります。

今年は、全量買取の太陽光は最後の年になるでしょう。

来年2018年からの資産形成は、どうなるのでしょう???

前述で述べた通り、アパート、マンションの一棟売りは、旨味がない・・・太陽光の全量買取も終わり・・・。

投資をするといっても、素人が株や為替に投資をするのは、博打をするようなものですし・・・。

近年、本当の意味での少子高齢化、人口減少の影響が出始めましたね。

年金も不安ですし、生活保護だって、いつまで続くのか分かりません。

今後、益々、資産形成というものが、難しくなるのは間違いないです。



読者の皆様、私のクライアント様向けに・・・、資産形成という意味で、昨年から土地付き太陽光発電所の販売をしたり、カラーブロックカフェ&オフィスで、FXの勉強会を開催したりしていますが・・・。

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確か、次回の勉強会は、5月16日だったかな???

これも、本題ではないので・・・、詳しくは、また今度、お知らせします。

そんなわけで・・・。

2017年・・・今年いっぱいは、数少ない旨味のある収益物件と土地付き太陽光で・・・2018年・・・来年からの資産形成については、まだ、これといったものが見つかっていないのが現状です。

相談者の半数以上は、すでに資金、資産のある方ですので、その方々は、それなりの資産運用ができていくのですが・・・、これから資産形成をされる方の、種銭づくりや、確実に増える資産形成の方法を考えていかなくてはいけないです。

皆さんから資金を集めて、共有で大型の収益物件や、メガソーラーを購入して収益をあげて分配する等の安定的な収入を確保するスキームを検討してみたり・・・、現在、高橋式FXの売買アラートシステムの開発を進めていたり・・・、あれこれ模索しています(笑)

メガソーラーは、読者の皆様にお声をかけたら、資金は集まると思いますが、半数以上の方々は、自分で低圧を購入されますので、運営費分利回りが下がるので旨味はないでしょうし・・・、FXのシステムは、高橋式でチャート分析をして買いと売りのポイントをシグナルで知らせるというもので、試作品はできていて、今のところは、順調に利が出ていますが・・・・まだ、皆さんにお出しするには、自信がないというか・・・一歩間違ったら、損害をあたえる可能性がありますし・・・まだまだ恐くてお出しできませんし・・・・。

今年中は、土地付き太陽光と、稀に出てくる収益物件でなんとか、資産形成のお手伝いはできますが・・・来年からは・・・、どうしたもんですかね〜・・・という感じです。

リスクが高いものは、いくらでもありますが、そこは、私のポリシーとして、自分はやっても他人様にお勧めしませんし・・・。

来年から、どうしたもんですかね〜・・・・模索中!

何にしても、資産形成をお考えの方は、2017年度内にスタートされることをお勧めします。

そんなわけで、本日は、読者の皆様にブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします






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2017年04月28日

2151) ドローン産業革命(不動産、工業、農業)

読者の皆さん・・・、ドローンって、知ってますよね?

小型無人航空機(UAV)なんですけど・・・。

ドローンの出現によって、商業、工業、農業は、空の産業革命を迎えようとしております。


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最初は、友人から勧められて・・・・、ただ単純に面白い・・・から始まり・・・。

遊んでいるうちに・・・・、これ、使えるな〜ということで・・・・。

まあ、私は、不動産会社の代表をしておりますので・・・。

自社の分譲地を自社の分譲地や、その他、土地、建物の画像や映像を備え付けのカメラで撮影したいと思い、産業用ドローンに興味を持ち・・・、自分なりに調べてみたのですが・・・。

我々、不動産 建設業界では、もう、すでにドローンの実用化が進んでおりまして、空撮だけではなく、測量、工事写真の撮影を行われているんですよね〜。

私も、太陽光の現場を、撮りまくりましたw

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まあ、最近は、飛行禁止区域の規制が、どんどん厳しくなり、とりあえず、飛行可能区域で、ドローンを飛ばしておりますが・・・・・。

土地、建物の、画像や映像を、いろんな角度、高度からとれますので・・・風景、背景も含む、めちゃくちゃ良い写真や動画が撮れるわけです。

ドローンは、不動産、建設業界だけではなく、他の業界、商業、工業、農業分野にも進出しております。

商業は、空撮が主な目的となりますが、工業では、高所や難所での整備点検・・・農業では農薬を撒くとか、農作物のチェックもドローンを有効活用されております。

その他・・・、赤外線、サーモグラフィー等を装着すれば、太陽光パネル、工場の機械、人間の体調等も、分かりますし・・・・、荷物を運んだり、警備などのパトロールをすることもできます。

ここ2〜3年で、ありとあらゆる分野で、活躍するようになるのではないかと思います。

つまり・・・、ドローンは、我々、中小企業や農家がドローンを人的コスト削減や業務の効率化に役立てるようになったということです。

しかし、建物内なら、ともかく・・・・、最近は、飛行禁止区域が増えまして、国土交通省への申請との許可がないと、飛ばせない場所が増えました。

人口密集地なんてのは、ほとんど飛行禁止区域です。

結論としては、国土交通省に申請して許可を取れば、いいのですが・・・・、その許可条件として、10時間以上のフライト経験が必要になりますし、航空法の問題、国交省の許可があっても飛ばせない場所もありますので、知識と経験が必要になります。

それだけではなく・・・、まあ、考えてみれば、機械が空を飛ぶわけですので、便利な反面、危険性もあります。

100m上空から、ドローンが落ちてきたら、とんでもないですよね〜・・・。

産業界ではドローン(無人飛行体)の有効活用や新ビジネスへの期待が高まっておりますが、その大前提として、きちんとした知識と技術を身につけないといけないのです。

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そんなわけで・・・。

国土交通省航空局からの管理団体として承認された 唯一のドローン協会が、愛知県では、初のドローンスクール(ドローン スクール ジャパン 愛知春日井校)が開校いたしました。

先日・・・、私は、このスクールの顧問として、開校式に参加させていただきました。

開校当日・・・、テレビ、新聞社等、13社が取材にきてくれました。

代表取締役の梅原校長も、はりきっていましたし・・・、インストラクターのカジくん、うちの息子も、頑張っていました。

そして、私も・・・・・。

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開校式のデモンストレーション・・・w

それなりに、上手く操縦できたと思いますが・・・テレビの取材ということもあり、ちょっぴり地味なデモでしたが・・・・(笑)

その後、テレビ、新聞等各社から、取材を受けたわけですが・・・・。

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読者の皆様、私のテレビ映りは、どうですか???

そんなことは、どうでもいいですね。

驚いたのは、この後です・・・・。

翌朝から、問い合わせの電話が殺到・・・。

電話が鳴りっぱなしという事を始めて体験しました。

電話に出ている梅原代表や、スタッフたちが、お客様に、電話がつながらないと叱られながら・・・切ったら鳴る、切ったら鳴るという感じで・・・・マスコミの力、恐るべしです。

翌日だけで、体験が数百件・・・、スクールの申し込みが50件以上・・・来校者、100人以上

個人や中小企業だけではなく、大手企業の方々も多く来校してくださりまして・・・皆さん、真剣にドローンの導入をしたがっているようです。

日本唯一の、国土交通省航空局からの管理団体のスクールということと、メディアの力はすごいですね。

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そして、恐ろしかったのは・・・、私のFacebook タイムLINE、テレビで私を見たという方々から・・・

私は、顧問であって、申し込み受付係りではないのに、電話、LINE、メッセンジャーの嵐でございまして・・・。

商工会や、経営者団体、組合、学校法人等から、数多くの講演や、講習の依頼もありまして・・・。

本業の、不動産会社の代表として、又、不動産コンサルとしての講演の何倍ものドローン講演の依頼がありました。(笑)

そうは言っても、本業がありますので、数件程度は、お受けしましたが、全部は、無理です。

まあ、とりあえず・・・・来月ぐらいに、丸の内のカラーブロックカフェで、当スクール主催で、ドローンの説明会でもさせていただこうと考えておりますので、今しばらくお待ち下さい。

もっと早く情報を知りたい方は、直接、ドローンスクールジャパン愛知春日井校にお問い合わせください。(0568−34−0106)

読者の方は、近藤社長の紹介と言っていただいても構いません。

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さて・・・。

取材の話はさておき・・・・。


これから、どこまで、ドローン市場が拡大するのか分かりませんが、私は、ドローンビジネスは、数年で、とんでもく成長すると思います。

思いますという表現は、ちょっと違いますね。

今回の開校の反響から考えると・・・、個人、中小企業から、大手企業、大きな団体までもが、向こうから来てくださるわけで・・・、とんでもない大きな市場になると確信しました。

ところで、読者の皆さん・・・、私のテレビ映りは、どうでしたでしょうか?

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