2018年12月07日

2283) 離婚と不動産(売却、処分)

皆さんは、日本の離婚率って、どれくらいだと思いますか???

離婚率だと分かりにくいので、3組に1組以上・・・w

平成 29 年(2017) 人口動態統計の年間推計によると・・・、婚姻が607 000 離婚が212 000なんですが・・・、この数を純粋に計算すると、3組に1組が離婚しているという計算が成り立ちます。
まあ、この計算方法もどうかと思うところもあるんですけど・・・まあ、それは置いといて・・・。

そして、離婚率が高いのは、北海道、大阪府、福岡県、宮崎、沖縄ですね〜。

まあ、こんなことは、ネットで、いくらでも出てくる情報なので・・・これくらいにして、本題に移ります。

本題・・・、離婚と不動産!

家やマンションを購入して・・・離婚すると、どうなるのか???

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まず、その前に・・・私のところで家を購入したお客様の、離婚率は・・・、統計は取っていませんが・・・、5〜6組に1組ぐらいだと思いますが・・・すみません・・・適当なことを言いました。

正直、分かりませんが・・・、離婚を理由に、家やマンションを売却するという人が、少なくないというのは事実です。

夫婦が家を買ったとして・・・、離婚することになった場合・・・、ほとんどの不動産は、売値よりもローンの残高の方が多いです。

いろんなケースがありますが・・・、主に、売るというケースと・・・、旦那様が所有するというケースが多いのですが・・・。

売るという場合は、追い金をして売却をする・・・、旦那様が所有するケースとしては、旦那様が住みながらローンを払い続ける・・・という感じです。

その他の方法として・・・、旦那様が引き続き家のローンを払って、奥様と子供がすみ続けるとか・・・、どちらかの実家が金持ちで、ローンを清算してしまうとか・・・そんなケースもあります。

でも、何にしても・・・、この結論に行き着くまでに、ゴタゴタすることが多く・・・、当事者たちも、金の話と、感情の話で、ぐちゃぐちゃになりながら、揉めるわけで・・・、不動産屋Kは、たまに、そのゴタゴタに巻き込まれることもあります。

まだまだ、離婚と不動産の話は続きますが・・・。

ブログの続きの、その前に・・・・。

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投票ありがとうございました


続きです・・・。

離婚する皆さんを見ていて思うのは、とてつもなく大きなパワーを必要とするし大変だな〜と・・・。

ただでさえゴタゴタしているところに、不動産の売却・・・借金の話・・・。

夫婦間で離婚すると決めたはいいが・・・、不動産の査定をしてから・・・、感情の話に、金の話が追加されますので、結構、大変です。

買った家や、離婚でゴタゴタしない一番の方法は、、、、離婚しないことです・・・。

結婚するときは、それなりに盛り上がって・・・愛してる〜・・・、幸せにするとか、幸せになるとか・・・この人と、一緒に生きて行くんだ〜なんて思う人が多いと思うのですが・・・。

独身の人には申し訳ないですが・・・、まあ、結婚ということは・・・、家族になるということであって・・・、いつまでもラブラブラブリ〜な関係ではいられるものではなく・・・、夢や憧れとは、相当、ギャップがありますからね〜。

それが、思うようにならないからって・・・離婚をしていたらキリがありません。

偉そうにいうわけではないですが・・・、結婚は、まあ、ある程度の忍耐力も必要なんです!

私は、仕事も遊びも大好きで、やりたいことをやって独身のような生活をしていて、家庭人間ではないので、逆に、耐えているのは私の方ではないかもしれませんけど・・・大なり小なり、どちらも忍耐が大事だと思います。

まあ、こんな私の持論は、どうでもいいので・・・本題に、戻ります。

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離婚する場合、家というものは、邪魔になるというのが一般的です。

家を購入する際・・・旦那さんの単独名義であれば、そこまで、ゴタゴタしないのですが・・・共働きで、合算してローンを組んだり、夫婦のどちらか、もしくはその両親が自己資金を出していたりして、夫と妻の共有名義になっていたりして、共有名義になっていると、めんどくさいですね。

例えば、夫婦共有名義で、5000万円で買った家が・・・離婚時の査定額が3500万円・・・、ローンが4500万円残っていたとしましょう。

残債一千万円・・・つまり、家を売るには、1000万円のお金が必要になるのです。

性格の不一致とか、浮気したとか、暴力を振るわれたとか・・・別れたいのに、金の話を決着しないと別れられない・・・これは、不動産を査定した時点で、知ることになるので、さらに重石がのしかかることになるわけです。

借金も案分すればいいじゃないかと思われる読者さんもいるかもしれませんが、そんな簡単なものではなく・・・、家を買うときに、どちらが頭金を出したとか、諸経費を払ったとか、家具を買ったとか、そんな話に発展することが多いです。

私が離婚するなら、家の一軒ぐらいは、嫁子供に追いて行きますけどね・・・、結構、細かいことでゴタゴタする人が多いようです。

それに加えて・・・親が口を出してくると、これまた、一段と、めんどくさい・・・。

金を出さずに口だけ出す親が多いので・・・余計に片付かないってことも、よくある話です・・・。

つまり、離婚原因、相手への感情と、子供がいる場合の親権問題・・・そして、不動産・・・ということになるわけです。

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真面目な話・・・、なかなか難しいでしょうけど・・・。

不動産を購入する際に、別れる場合の取り決めをして、公正証書か、弁護士を入れて約定を交わしておくといいのですが・・・、実際の話、家を買う時って、これからの新しい生活に夢と希望を持っているので、別れる時の話はしにくいでしょうね。


でも・・・、実は・・・今回・・・、なぜ、離婚と不動産というテーマで書いたのかというと・・・。

私の、友人の娘さんが、結婚して家を買う際に・・・合意書を交わしたのです。

合意書は、私が作成を手伝ってあげましたけど・・・。

私の友人(嫁の親)が土地代を出して、旦那名義でローンを組んで家を建てるということもあり、夫婦それぞれに、合意書に記名押印・・・、更に、双方の親が、連帯保証人として記名押印しています。

今回、友人から、娘夫婦が家を建てるのに金を出すことを相談されたので・・・アドバイスをして、このような形になったわけですが・・・。

合意書を作成する際に・・・いろんな文言を入れ込みながら・・・、これって、後々ゴタゴタしないようにするために必要なことだよな〜と思ったわけです。

これだけ、離婚が多いわけですから・・・ここまで、やらないにしても・・・きちんと取り決めをして、紙に落としておくのは大事だと思います。

別れる際に、ただでさえ大変なのに泥沼化してお互いを傷つけるとか・・・別れたいのに、不動産が原因で別れられないとか嫌じゃないですか。

もちろん・・・夫婦円満で、離婚しないってのが一番良いのですが・・・、万が一のときに、ゴタゴタしないように保険感覚で、合意書を交わしておくことは必要なんじゃないかな〜と・・・。

今回、友人の娘さんの、合意書の作成のお手伝いをしたわけですが・・・私自身も、大変勉強になりました。


そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。



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2018年12月01日

2282) イルミネーション2018と、宮古島ツアーw

読者の皆さん、朝晩は寒くなり、季節は秋から冬になってきましたね〜。

気がつけば、もう11月も終わろうとしております。

この季節、夜になると、街中や公園は、イルミネーションで飾られて、とても綺麗です。

肌寒さと、幻想的な美しい光が、感動と癒しと、ちょっとした切なさも感じさせてくれます。


それに加えて、私の場合は・・・、毎年、この時期に、イルミネーションを見て・・・、また、激動多忙の年末が訪れることへの恐怖も感じ・・・・、ウコンの力と、ユンケルを大量に買い込むという・・・・、毎年恒例、パターン化してるんですけどね〜w

今年は、恐怖を感じることなく、純粋に、感動と癒しと達成感を感じました。

その理由は・・・・。

今年、弊社のサイン事業部は、愛知県内数カ所で、イルミネーションの施工をさせていただきました。

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特に、この岡崎公園のイルミネーションは、大規模なものだったので・・・サイン事業部も、かなり力が入っていたので・・・・私も、イルミネーションについて深く考えましたし・・・多少、勉強もしました。

そもそも・・・イルミネーションとは何か・・・・。

歴史を遡ると、古代の人々にとってのイルミネーションは・・・、夜空の星なんだろうか・・・暗闇を照らす火なのか・・・蛍もかな・・・?

うんうん・・・原点は、そこかな・・・。

水辺に映る、かがり火や・・・、真っ暗で空気が澄んだところでみる星座、流れ星なんかも・・・、水辺で蛍が飛び回るのも、昔の人たちにとってはイルミネーションだったんでしょうねw

現代でいうなら、花火や、夜のネオンなんかも・・・それは、ちょっと違うのかな?(笑)

でも、まあ、何にしても、暗いところで光を発するものに、魅了を感じていたのは、昔の人も、現代の人も同じだと思います。

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そういう意味では、現在、主流となった青色発光ダイオードは、イルミネーション業界を、とんでもなく急成長させたんでしょうね。

通常の電球に色をつけても、あの色は、なかなか出しにくいというか、出ない色を作ったわけですので・・・、古代の人が、見てきた、満天の星空を再現できるようになったわけですし、それ以上の美しさを表現できるようになったわけですね。

それでは、逆に、見る側の立場で、もう少し深く突っ込んで考えると・・・、見たいもの・・・、それは、現代人が、見ることができなくなったもの・・・、普通に生活していたら見られないものなのではないかな〜と思うわけです。

イルミネーションを見に来る人が、何を求めているか・・・、多分、失われた非現実的な美しさものを求めているんじゃないかと思うわけで、我々、作る側は、イルミネーションで、その世界を表現しなくてはいけないと・・・・。

そんなわけで・・・今年は、イルミネーションについて深く考えたからなのか・・・点灯式のイルミネーションは、私たちに感動と癒しだけではなく、大きな達成感を与えてくれたのです。

今年の、イルミネーションは、いつもと違った色に見えたのでした。


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そして・・・今後の課題は・・・・。

最近は、自然と融合させ幻想的な雰囲気を作ることが主流となっているわけで・・・・。

今後は、イルミネーションと、ライトアップによって、見る側に、幻想的を超える異次元感覚を体感していただくには、どうしたら良いのかを、追求していかなくてはいけないのだと思います。

幻想的を超える異次元・・・、つまりは、幻想的なものに、非日常の現実離れしたストーリー性を持たせることにより、見る人たちが幻想的を超える異次元を感じるイルミネーションの実現ができるような気がします。


そんなわけで・・・、千代田不動産、サイン事業部は、来年も・・・、観る人々に感動をしてもらえるような、新しいイルミネーションの世界を、お客様に、ご提案させていただけるように、さらなる進化をめざして研究開発を続けていきたいと考えております。


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さて、話は変わりますが・・・。

11月29日から・・・宮古島にきております。


宮古島バブルの影響で、賃貸住宅が不足している宮古島の賃料は、ワンルームや1DKが、月額10万円を越えようとしています。

賃料の高騰により、新築表面利回り10%を超える新築アパートを実現できることになり、現在、2棟建設中・・・、新規で4棟のアパートの企画をしておりまして・・・・。

今回は、アパートを検討してくださるお客様たちと宮古島にきているわけですが、12月3日には帰ります。

とりあえず・・・観光をしてから・・・建設中のアパートを見学に・・・・。

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愛知県から行ってる、大工さんや、建設関係者の皆様、お疲れ様です。

みんな、めちゃくちゃ頑張ってましたw

ツーバイと在来の、ハイブリット工法・・・木造では最強の建て方です。

外から見ると壁で支えられているようで・・・中から見ると・・・、こんな感じで・・・、内部でも強度を出すために、しっかりと支えてあります。

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完成が楽しみです。

そして・・・夜は、宮古島で大人気の居酒屋・・・ぶんみゃあ!で・・・・。

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沖縄の歌と三味線を聴きながら・・・皆さんと・・・楽しい夜の宴・・・・w

おとおり!の真似といいますか・・・けっこう飲みまして・・・。

けっこうな、盛り上がりでした・・・・。

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泡盛・・・旨いっす。

コップに氷を2個入れて・・・泡盛を6割・・・水を2割・・・アセロラジュースを2割・・・。

もしくは、シークアーサージュースを2割・・・・。

この飲み方は、いくらでも酒が入る感じで本当にやばいです。

前回は、宮古島の人たちと・・・今回は、投資家さんたちと・・・w

これで、おとおり!という儀式というか・・・、口上を述べて、一気飲みを繰り返すので・・・けっこう酔います。

泡盛・・・何本、空にしたのか・・・料理も酒も旨かったです。

本日は、いつもよりも、誤字、変換ミスが多いかもしれません・・・すみません。

そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。




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2018年11月25日

2281)経営者のあるべき姿(日産ゴーン氏逮捕)

東京地検特捜部・・・すごいですね〜!

東京地検特捜が、日産のカルロス・ゴーン会長を逮捕しちゃいました。

パッと見・・・大手柄ですよね。

大企業の現役トップであり、世界的にも有名なカリスマ経営者の逮捕は異例の事態です。

でも、このニュースを見て・・・いろんな疑問が湧いてきますし・・・いろんな推測ができます。

本日は、この異例の事態について、突っ込んでみたいと思います。

今回のゴーン氏の逮捕は、少し状況からして変だと思いませんか?

私が思うには・・・、これは、国と国の経済戦争なんじゃないかな〜と・・・・。

日本におけるゴーン氏の活躍ぶりは、今更、説明するまでもないが・・・、約20年前に、経営がヤバくなった日産を、V字回復させて一躍、名を轟かせた。

労働組合が強かった日産だったが、ゴーン氏は、リストラしまくって回復させただけじゃん!なんていう馬鹿なことをいう者もいるが、そんな簡単なものではなく・・・あの当時、ゴーン氏だったからこそ、日産は復活を遂げたわけです。

まあ、日産の旧車が好きな私としては、今の日産車は、決して好きとは言えないが・・・、日産自動車を救ってくれたゴーン氏の功績には、心から感謝しているし、本当に凄い人だと思う。

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今の日産の車も、この当時の良き部分は、多少残っていて・・・、これは、ゴーン氏と、旧日産の社員たちは、日産の良き部分を、完全に死滅させることなく、日産を復活させた。

特にスポーツカーについては、トヨタの車とは、今も、明らかに違い・・・車好きの心を刺激してくれる・・・。

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まあ、今回は、私の愛車たちの話は、置いといて・・・。

やはり、今回のゴーン氏の逮捕は、国家同士の争いの影が見え隠れしているように思う。


日本とフランスの関係は、良好であったが・・・、アメリカとフランスの関係は、決して良かったとは言えない!

アメリカの自動車産業も、皆さん、ご存知の通りなわけですが・・・・。

そんな中で、フランスは、少々強硬な動きをしようとしたわけです。

‘産の大株主は・・・フランスのルノー・・・、ルノーは、元々、国営企業であり、今も国の支配力は大きい感じです。
ついでに、日産もルノーの株を持っていますが15%ほど・・・、あとは、日産は、三菱自動車の大株主でもあります。
これまでは、それぞれの自動車メーカーの個性を損なわないようにやってきました。(賛成w)

△箸海蹐、フランスは、日産とルノーの一本化を図り、その車の生産拠点をヨーロッパに持っていきたいとの話を持ち出しまして・・・。 その裏には、フランス政府の対米、対中国、その他・・・他国に対しての経済戦争戦略の1つと言えます。
欧州に拠点を移せば・・・雇用も増えますし・・・、
まあ、これについては、日本も、面白くはないですよね・・・、日本の自動車メーカーである日産と、三菱を、フランスのルノーと一緒にされてしまっては・・・私も、正直、嫌です。
しかし、もっと、嫌なのは、アメリカですよね・・・、自分の子分の持ってる技術力を、フランスに持っていかれるのは避けたいでしょうし、性格上、我慢ならんでしょうね。

そこで、ルノー、日産、三菱を、回復させた立役者であり、この三社を一つにまとめることができるであろうカリスマのゴーン氏に頑張られてしまうといけない・・・その前に・・・。
そんなわけで・・・日本で、なんとかしろよ!と・・・。
これまでの日本の地検特捜の動きから考えると、日産の大株主でもない、ただの会長職であるゴーン氏、逮捕しちゃうというのは、異例です。

まあ、いろんな人が、いろんなことを言ってますが・・・、それを、あれこれ見て聞いて、考えての・・・ 銑は、ニュースや新聞、ネットなどを見て整理しての・・・私の推測なんですけどね・・・w

今回の逮捕の理由は、大きく分けて3つ・・・

その1、有価証券報告書への虚偽記載
その2、投資資金の私的流用
その3、会社経費の不正支出

もちろん、今の段階では、逮捕されただけで、有罪になった訳でもないので・・・、もしも、やっていたらの話ですが・・・。
事実だとしたら、悪いことは悪いので・・・、きちんと罪は償わなくてはいけませんので・・・、ゴーン氏のことを、かばう訳ではないですが・・・、日産の役員が、チンコロしたとして・・・、東京地検特捜部が、日仏友好の、このタイミングで・・・、あんなに目立つやり方で・・・、空港でパックリ逮捕しますかね〜?

それに・・・・、かばう訳ではないですが・・・、その1、その2、その3もですが、検察が、どこまでやるかの問題もありますよね。
事の大小は、あるものの・・・、今回のゴーン氏逮捕の理由を知って、慌てふためいている上場企業の役員や、監査法人は、たくさんあると思います。

今後、検察は、上場企業各社の、こういった事を、徹底的に追求して、大手企業の不正を暴いて、その1〜その3のような事があれば、全部逮捕していく方針なんですかね〜?

そんなことは、しないと思うんですけど・・・・なんにしても、ゴーン氏の逮捕は、いまいち、スッキリしません。

おまけに、日産の記者会見は早いし、セリフも態度も台本があったかのように・・・そして・・・、日産の専務執行役員は、官邸に行って菅官房長官に事件の経過説明と謝罪・・・。

これ・・・、何かの陰謀???と・・・、皆さんも、同じことを感じたのではないでしょうか?

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さて・・・。

でも、ゴーン氏逮捕されて・・・、今後、どうなって行くのでしょう???

検察の発表はない、今の段階では、なんとも言えないので・・・あくまでも、推測ですが・・・。


まず、検察は、これだけ注目されている訳ですから何があっても逃さんでしょうね。

ただ、これだけ無茶をすると、他国からの目や、世論の影響もあるでしょうし・・・。

でもまあ、今回、完全に、ゴーン氏を、葬り去ったとして・・・・。

素人考えですが・・・、ゴーン氏が逮捕されたと入っても、ルノーが日産の大株主であることに変わりはない訳ですし・・・、フランスもムキになってくるかもしれません。

今の役員たちの中に、ゴーン氏を超える能力のある人がいるのかどうか知りませんけど・・・、残された経営陣たちと、大株主のルノーとの戦いを、他の株主たちは、どう見るのか・・・?

なんにしても・・・、日本にも日産にとっても、良いことにはならない気がするんですよね〜



日産・・・どうなる???


ブログの続きの、その前に・・・・。

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続きです・・・。

私は、日産の車・・・大好きなんですよね〜・・・。

主に旧車・・・ハコスカ、ケンメリ、240z、s30zあたりまで・・・、でも、その後の、R32以降のGT-RやZ、180、シルビアなどの日産の車も好きです・・・ついでに、35のGT-Rも、まあまあ好きw

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と・・・ここまで、書いたところで、まとめに入りますが・・・・。

今後、日産が、どうなるのか・・・、あれこれ、策を練っている人たちはいるのだろうが・・・、現状、誰にも分からない・・・。

まあ、大手の自動車メーカーの経営陣と比べると、私は、小さな小さな不動産会社の代表な訳だが・・・・私の立場でですが・・・一言、言わせてもらいたい!

もしも、これが、なんらかの陰謀や圧力なのであれば・・・、日産の経営陣たちは・・・国とか、株主とか・・・、ちょっと間違えてないですか???

雲の上で、あれこれやってますけど・・・、会社は、誰のためにあるのか・・・、社員たちのためにあるのです。

役員と社員たちが、一生懸命働いて、良いものを作り、それを売って、お客様に満足してもらう。

もちろん、株主がいなければ、会社は成り立たない訳ですし・・・、日本には、株主を社員と呼ぶ変な習慣もある訳ですが・・・、???って思う訳で・・・、株主は株を持っている人・・投資家・・・、社員は社員・・働く人です。

お前は、資本主義を知らんのか? 社会主義派?って言われるかもしれませんが・・・、そういうことを言ってる訳じゃなくて・・・、原点が大事なんだと思います。

あえて原点の話をさせてもらうと、会社は、社員たちのためにあり・・・、その社員たちは、自分や家族のために頑張って働き、良いものを作り、良いものを供給し、社会に貢献し、良い会社になるんです。

日産の車、いいな〜・・・って、言ってもらえるような車を作る。

本当の意味で、会社を作るのは、社長でも会長でも株主でもなく、社員たちであり・・・、社員たちが良い車を作ることと上質な顧客サービスなんだと思います。

まあ、世の中、いろいろある訳だし、きれいごとを並べ立てるつもりはないですが・・・経営者が第一に考えなくてはいけないのは、自分の報酬ではなく・・・、人の報酬のことでもなく・・・、大きな力に屈することでもなく・・・、働く社員たちのことだと思います。

日産自動車・・・大好きなので・・・、良い形で生き残って欲しいです。

そんな訳で・・・経営者のあるべき姿(日産ゴーン氏逮捕)というテーマで書かせていただきました。





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2018年11月19日

2280) 続・沖縄宮古島不動産投資 

宮古島、新築アパートに、多くの読者様からお問い合わせをいただきありがとうございました。

現在、18件のお問い合わせをいただいておりますが、まだ、申し込み受付をしているわけではございません。

とりあえず、お問い合わせをいただいた方に資料をお送りさせていただきました。

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それから・・・、お詫びをしなくてはいけない事があります。

実は、最近、パソコンの調子が悪く・・・、iPhoneを変えるついでに、パソコンも新しいのに買い替えました。

Macから、Macなので、支障はないと思っていたのですが・・・、メールの振り分けがうまくできておらず・・・、受信はするものの、迷惑メールと混じってしまったりで、ゴチャゴチャになっております。

前回のブログへの問い合わせまでの返信は、すでに全員に返信しているはずです・・・もしも、宮古島のお問い合わせをしたのに返信がないという方は、再度、ご連絡をください。

こちらの都合で、本当に申し訳ございません。

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しかし、最近のスマホや、パソコンって、進歩が早いというか・・・、スマホは3年ぶり、パソコンは6年ぶりに買い換えたのですが・・・、本当に凄いな〜と・・・まあ、こういう事を言うようになったから、完全に時代から取り残されているって事なんでしょうけど・・・(笑)

スマホは、iPhone X Sにしたのですが、ホームボタンがないということには、少し慣れてきましたが・・・顔認証には、まだ、若干慣れきれていないようで、認証する際に・・・iPhoneに向かって、思いっきりガンを飛ばして睨みつけてしまっています。

息子に、何で、顔認証するのに、いちいち画面に向かって怖い顔するの?って笑われました。

話が、逸れてしまいました・・・すみません。


さて・・・本題の宮古島の話に戻りますが・・・・。

多くのお問い合わせ・・・、申し込み書類の請求など・・・本当に嬉しいのですが・・・。

ろくに話も聞かないで・・・、現地も行かないで・・・、買うなんてことは、世の中ありえませんし、あってはいけません。


不動産は、株や FXじゃないので・・・w

長年やってきたということあり信用していただいてるということも大なり小なりあるでしょうから・・・、ありがたい話なんですけど・・・、読者の皆様、気が早すぎるというか、収益物件の購入をするのに、資料を見ただけで買うなんてことはあってはいけませんので・・・、もっっとしっかりと把握してから検討をしていただきたいと申しますか・・・せめて宮古島に行ってみて、それから、正式にお申し込みをいただきたいです。

確かに、賃貸が完全に不足していますし、建築の受注もなかなか受けてもらえないような状況なのは確かで、アパートを建てる前から入居者が待っているような状況なので、お気持ちは分かりますが・・・、読者さんご存知の通り、私は買ってから後悔されたり、話が違うとか思われるのも嫌なので、しっかりと吟味していただいてから、購入していただきたいのです。

お問い合わせをいただき、資料を送っただけで、購入しようとされた方には・・・、そんなメールを返信させていただきました・・・。

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そんなわけで・・・。

今月29日〜12月3日まで・・・来月8日〜10日まで・・・投資家さんたちと、宮古島でお会いすることになりました。

物件を見るというよりは・・・・宮古島のバブってる状況と、宮古ブルーの海を見て、宮古を体験していただきたいと思っています。(晴れるといいな〜w)

めちゃくちゃ楽しみなんですけど・・・、でも、正直・・・少々不安があります。

投資家さんたちは、収益物件としてのアパートではなく・・・、別荘が欲しいとか、リゾート投資をしたくなってしまうのではないかと・・・。


私も、最初に宮古の海を見たときに、街中にアパートを作るより・・・、海の近くに、ヴィラを作って投資をしたいな〜なんてことを考えました。

この海と、宮古バブルを見ると、そう思うのでしょうけど・・・、確実というか、安全なのは、まずは、需要が MAX値を超えてしまい、不足しまくっているアパートなのです・・・・。

私としては・・・、自分はともかく・・・、人様に勧めるのは、安全なものでなければいけないと思っています。

宮古の人脈、建設業者さんの協力・・・海外でのリゾート事業経験・・・、これらがあれば、リゾートに手を出しても成功する自信はありますが・・・、今、確実なのは、やはりアパートです。

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宿泊施設は、足りないながらも何とかなっていますが・・・今、絶対的に不足しているのは、住居なのです。

建設したくても人が足りなくて建設が進まない・・・、商業店舗を出したくても、従業員が住むところがない・・・。

ボロボロのワンルームマンションに、二段ベッド2つ置いて4人で住んでいるとか・・・、ホテルの従業員が、ホテルの部屋を潰して住んでいたり・・・、店舗の一部を改装して住んでいたり・・・、とんでもなく、足りてないのは、賃貸住宅なのです。

宮古 新聞

(宮古毎日新聞11月9日の記事より)

この部分を増やせば・・・、もっと建設も進みますし、宮古島に多くの人が入ってくることができるので、リゾート施設も店舗も増えるます。

まあ、それはそれで、足りなくなる気がしますが・・・とりあえず、今よりは、マシになるはずです。

その状況を見ながら、リゾート施設や、商業施設、地元の人たち向けの分譲住宅などの計画を、検討していけば良いと思うわけです。

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まずは・・・、表面利回り10%のアパート4棟を造り・・・1棟ずつ投資家さんに所有していただく・・・というところから、スタートします。

その後も、しばらくは、アパートを建てていこうと考えています。


今回、宮古でも人気の高い場所に土地を購入することができましたが・・・、今後、やはり、一番大変なのは、良い土地探しです・・・。

結局、名古屋でも宮古でも・・・良質な土地の確保をするために走り回っているわけですが・・・、不動産業者だけに、この大変さからは逃れられないのだと思います。

でも、その先には、お客様の喜びと、自分自身の達成感があるので、頑張ります!


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しかし、不動産投資の話ばかり書きましたが・・・、宮古島は、本当に良いところです。

前回も載せましたが・・・、宮古の海・・・、宮古の夕日・・・、宮古の人たち・・・最高です。

そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。





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toshikazy at 01:04|PermalinkComments(3)││千代田不動産  | 宮古島

2018年11月13日

2279)宮古島出張! (不動産投資)

宮古島に、土地の契約と、アパート建設の段取りに行ってきました。

今回は、シーズンが過ぎたので、今回は、食事屋さんや、飲み屋さんも普通に入れて・・・、前より、ゆったりと宮古島を満喫できるかな〜と思っていたのですが・・・。

やはり、人気の飲食店は予約が取れずで、時間をずらして飲食店を3件まわり、やっと入れました・・・、夜の飲み屋さんも、4カ所回ったのですが、全部待ちがあったので・・・並んでまで、キャバクラに入りたくないので、みんなで魚釣りをしていました(笑)

シーズンオフなのに、バブっている宮古島・・・・、飲食店も、ホテルも、人も足りていません。

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当然、宮古島の建設は、計画はあるのに、労働者等の人手不足で全般的に遅れているので、現在、新築の住宅、アパート、別荘、ビル等・・・、地元の建設業者は受けてくれないし、受けてくれたとしても、3年後か4年後しか着工できないなんて言われてしまいます。

これだと、土地を購入しても、建物が建てられないので・・・、私としては、まずは、そこからスタートしたわけです。

とりあえず、愛知県の建設業者が、宮古に支店を開設して、職人さんたちを連れてきてくれたし、材料も、こちらから運ぶので・・・まずは、クリア・・・。

そして、建設会社の社長が、地元の不動産業者、土木系の業者さんたちとも調整をとってくれたので、建設は、住宅やアパート等であれば、3〜4年も待たなくても1年以内に完成できます。

と・・・・安心していたのですが・・・・大きな問題が・・・・。

今回、購入予定の土地は、少し低いので、少し土盛りしたいわけですが・・・、こちらのほうとの大きな違いは・・・、無料の良質残土がなく・・・、有料で土を入れなくてはいけないくて、しかも、けっこう高いのです。

確かに、島だけに、土は少ないですよね〜・・・・本土の感覚でいた私のミス・・・、完全に、この部分が抜けていました。

建築、土木工事は、他のデベロッパーを追い越す形で着工できるのに・・・土が・・・。

最悪、土入れをしなくても良い土地を買えばいいじゃないかと思う読者さんもいるかもしれませんが・・・、今回の土地は、市街地から近く、用途地域も定められている、宮古島では希少な土地なので・・・絶対に逃したくない!

でも・・・無料の良質な土がない・・・。

これでは、不動産投資、宮古島アパート計画・・・表面利回り10%がクリアできなくなってしまします。

投資家さんたちは、新築なら8%以上あればいいよ〜なんて言ってくれますが・・・、台風が多い島だけにメンテ等の維持管理費用などを、本土よりも少し高く見積もっているので・・・、私としては、表面利回りを10%をきりたくないわけで・・・、ここは、死守したいところなのです。

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そんなわけで・・・、宮古島内を走り回って、工事現場や、建設会社、土木会社、設備会社を走り回って土探しを・・・有料ならあるのですが・・・、無料の残土がない・・・。

せめて、運搬賃だけで入れたい・・・!

翌日、土地の契約なので・・・今日中に、土の手配をしなくては・・・。

結局、夕方まで、走ったけど・・・、進展なし・・・!


いくら賃料が高い宮古島といっても、建築費、造成費用も高いから、やっぱり表面利回り10%なんてのは、無理か・・・・あとは、土の問題だけなんだけどな〜・・・。

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宮古島の美しい夕陽を眺めながら、あきらめかけていたそのときに・・・・。

宮古島に支店がある愛知県の建設会社のT社長から連絡があったのです。

T社長 『近藤社長、土、手配できましたよ。 こちらの設備関係の会社が協力をしてくれることになりました。 その土に加えて、弊社が建設をする他の現場から出る土がありますので、なんとかなりそうです。 足りなかったとしても、ほんの僅かで済むと思います。』

 『マジか・・・。 オッシャァ〜!!! 流石、宮古に支店を出しただけあるな〜w 普段、こういうピンチの時に、なんとかするのって、パターン的には俺の仕事なんだけど・・・今回は、力及ばず・・・、T社長に救われたわ・・・。 本当に、ありがとう。 』

そんなわけで・・・、土の手配は、おおよそOK!ということになりました。

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その日の夜は・・・宮古の郷土料理の店で・・・宮古島の人や、観光客さんたちと、盛り上がりまして・・・・。

名古屋から一緒に来たS社長(通称マイケル)も、前に出ていって歌いまくって大宴会状態w

シークアーサー酎ハイと、泡盛で、お通り祭で・・・意味わからないくらい飲みました(笑)


そして・・・翌日・・・・。

約500坪の土地の契約をしました。

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(了解をいただいてないのでモザイクをかけさせていただきました。)

市街地に事務所を構える、宮古島の不動産会社さんの事務所で・・・契約を締結!

今後、宮古島での事業展開は、この不動産会社さんの協力なしではできません。

今回も、何から何まで、親切丁寧に対応してくださり、今後の事もご協力をいただけるようで、本当にありがたいです。

愛知でも、宮古でも、その他の場所でも・・・、何をするにも人と人の繋がり、人の協力がないと・・・、自分一人では、何もできないということが、本当によくわかります。

都市計画の関係、宮古島の状況や不動産の慣行など・・・めちゃくちゃ勉強になりました。

建設、土木関係でも多大なるご支援をいただいており、愛知の建設業者の社長共々、本当にありがたいな〜と心より感謝している次第です。

今回も・・・・。

市街地から徒歩20分ほどの場所にある高台の高級住宅地・・・南小学校の近くで、市街地から適度に距離もあり住むには最高の場所です。

今のバブル状態の宮古島で、こんな良い土地の情報をいただけて、契約できて・・・しかも、建設も早めに着工できるなんて・・・本当にありがたいです。

そして・・・契約をした土地は・・・・。

でも、素人さんに、これを見せても、想像がつかないだろうし・・・ブログにアップするべきではないのかもしれませんが・・・・。

ブログの読者さんは、不動産慣れしているから・・・・まあ、いいか・・・w

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こんな感じの土地で、約500坪・・・現況雑木林・・・、少し高台で、イオンや学校も近くて、住環境のとても良いところです。

うむ〜・・・、素人さん的にみると、この土地の良さって分かるのかな〜???

それでは・・・少しだけ・・・アパートの事業計画を・・・・。

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同じぐらいの角度からのパースは、これぐらいしかないんですけど・・・・。

8戸のアパートが4棟、写っているのですが・・・・。

もう少し角度を変えて、側面からのイメージを・・・・。

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こんな感じです。

見て分かるように、軒が極端に短いです。

あとは、台風などの災害対策として、在来と2×4のハイブリット工法で、本土の木造では
考えられない強度を出しています。

シロアリ対策として、床下に工夫をしてあり、どうしても木を使わなくてはいけない部分は、ヒノキを使いながら更に防虫してあります。

まあ、こういった話は・・・、投資家さん募集の際に書かせていただくとして・・・。

なんとなく、イメージは、伝わったでしょうか???

そんなわけで・・・無事に契約が終わり、現地視察、都市計画、建築関係のチェックもして・・・。

造成工事と、建築の打ち合わせをしに・・・、愛知県の建設会社の宮古島支店に行きました。

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今後、宮古島で、アパート、戸建、ビルなどの建設、その後のメンテナンスをやっていただかないといけないわけですが・・・、一階が、事務所になっていて・・・、2階が社員寮になっていて・・・、しっかりした会社(支店)になっていたので、安心しました。

工事の責任者や職人さんたちとも会って、いろんな話をさせていただき・・・、今度、来た時に、魚釣りに連れていってもらうことになりましたw

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現場の責任者 『近藤社長・・・、アパートの入り口には、シーサーを設置しますか???』

『いらない・・・。 でも・・・、アパートに、シーサー・・・??? それって、必要なの???』

現場の責任者 『う〜ん。 アパートに住む人や、所有者さんを守ってくれるですよ。』

『この顔で守ってくれるのか? 楽しい明るい家にはしてくれそうだから、そういう意味では、幸せにしてくれる感じかな〜???』

現場の責任者 『で・・・・、シーサー、アパートに・・・どうしましょう?』

『外構に合うかも含めて考えておくよ・・・。 シーサーのことももう少し勉強しておくw』

そんなわけで・・・・、あっという間に時間が過ぎて・・・短い一日でした・・・・。

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この日の夕日は、昨日とは、違った色に見えました・・・・。

昨日は、ものすごく不安な気持ちで、夕日を眺めていたのに・・・、今日の夕日は、サンセットなのに、なんか、やる気が湧いてくる・・・なんか、力強い夕日だな〜www


そして、翌日・・・・。

池間島のオバちゃんのところに行って、宮古そばを食べてから、帰るか〜w

池間のオバちゃんは、大昔、津島に住んでいたらしく、今は、旦那さんと二人で、食堂と土産屋さんをやっているのです。

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この橋を渡ると、オバちゃんに会える・・・・宮古蕎麦が食える・・・w

ということで・・・・。

ジャーンw

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宮古蕎麦を食べて・・・・。

ぐちゃぐちゃに混んでいる空港で並びまくって・・・(TT)

名古屋に帰ってきました。

まあ、空港は混んでいても、今は、直行便があるから、宮古から中部国際空港までは2時間ちょっとです。


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今回の宮古島出張は、土地の契約もできたし・・・建設、土木関係の段取りもできたし・・・。

宮古島で新築利回り10%のアパート建設ができます・・・。


充実した・・・宮古島出張でした!

次回、宮古島へは、12月8〜10日までぐらい行きます。

もしかすると・・・ガチで仕事オンリーですが・・・12月1日〜3日まで・・・も行くかも・・・。
でも、こちらは、バタバタなので、皆さんと、ゆっくり話をしたり、ご案内したり食事したりできないかな〜・・・・。

近藤社長と行く宮古島3日間みたいな企画にするか、一部の投資家さんを連れて先に行ってから、次回にするか・・・、今、検討中ですが・・・・、もしも、行きたいという人がいたら・・・、ご連絡ください。

その都合と、飛行機、ホテルの空き状況で・・・宮古島ツアーをいつにするのか、どうするか決めようと思います。


※興味がある方は、下記のバナーからメール・・・もしくは、千代田不動産 本社にお電話をください。

そんなわけで・・・本日は、宮古島出張!(不動産投資)のお話でした






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toshikazy at 13:18|PermalinkComments(10)││千代田不動産  | 宮古島