2020年11月26日

工場用地買収・・・企業誘致(No. 2466)

3000坪の工場用地の取引!

本日、約3000坪の工場用地の引き渡し&残金決済がありました。


とは言っても・・・ここ数年、津島市への企業誘致をやってきたので・・・仕事としては、通常の仕事と何ら変わりなく、珍しい取引というわけではないのですが・・・。

今月月末は、工場用地の決済だけで、3案件あり、その中の1件の話なんですけど・・・。

この仕事は、私ではなく・・・、社員の中村まさとしが、最初から最後までやった仕事なんですよね〜。


もちろん、他の仕事でも、社員たちが頑張ってくれていますし・・・、関わった人たち全てに感謝をしていますが・・・、この仕事は特別というか・・・、まあ、いろんな苦労がありまして・・・。

私としては・・・。

『中村くん! よくぞ、ここまで頑張り、やり抜きましたね〜w』という気持ちなんです。

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まあ、正直、普段の企業誘致は、地上げ屋として、さほど難しい仕事ではありません。

行政が指定した企業誘致のエリアの地権者からは、ほとんど承諾書をいただいておりますし・・・、地域の役員さんたちとも良好な関係にありますし・・・、地元だけに、地域、農水の関係、行政の意向も把握していますし・・・なにせ、もう十数件の工場を誘致しているので慣れたものです。

正直、こんな楽な地上げはありません。

でも、今回、中村が地上げした場所は、反対者もいて、条件次第で協力するかしないかを決めるという人もいて・・・、つまり、一番取りまとめのし難い場所にトライしたわけです。

最初の7割の土地は、いつも通り、簡単に纏まりました・・・、いつも通りに、農振除外、農地転用、業種認定、開発許可・・・これも、普段通りなので、さほど難しくはありません。

でも、残りの土地の3割を、まとめる仕事が残っていて・・・それが、とても難しい・・・、つまり、企業誘致に協力をするという承諾書を貰っていない地主さんたちから土地を売っていただかなくてはいけなかったわけです。

今回の、地上げの手法としては、地元の将来のために地域の皆さんで一丸となって協力し、津島市に優良企業を誘致しましょう!ということで、各地域の役員さんたちと調整を取りながら進んでいるのですが・・・、その最初の段階で承諾書を出していないということは・・・、地域ぐるみで取り組んでいることに、反対、もしくは条件次第ということなので・・・・、なかなかハードルが高い地上げだったのです。

今回、私は、黙って見てましたけど・・・、そりゃ〜もう、地権者たちに、あの手、この手で、条件つけられて振り回されて、それを耐えて頑張る中村が可哀想で・・・、途中で私が行くなり・・・、地主の親戚、友人、仕事関係の取引先などを調べて、私の知人の伝を使うとか・・・地元の有力者に行ってもらってお願いをしていただくとか・・・、何か手を打ってあげたかったのですが・・・。

私が、大丈夫か? 纏まりそうか?と何度も聞いていたのですが・・・

中村は、『大丈夫です。また行ってきます。』と言いながらも・・・、実は、地権者から、言いたい放題言われて、振り回されまくって、理不尽なことにも耐えて頑張りました。






まずは、通いまくって・・・、無茶な条件付きで売ってもいいという返事をもらい・・・その無茶な条件をクリアするために、必死で努力して・・・。

具体的に言うと、地主さん的には、売ってもいいけど、売ったお金で、あの土地を買いたいと言われ・・・その指定された土地を売ってもらいに交渉に行くのです。

交渉に行った先の地主は、元々売る気もないので、何度も何度も通い頼み込んで、最終的にはOKはしたものの、あり得ない、とんでもなく相場からかけ離れた価格を提示してくるわけです。

それを、交渉し・・・交渉したかと思ったら、やっぱり売らないとか、足元を見て価格を更に釣り上げられたり・・・、書類の書き方が気に入らないと突き返されたりしながら・・・。

最後の最後は、中村が押し切り、エリア全体を纏め上げ、全体の価格調整も、きっちりやって・・・契約に持って行きました。

かなり、言いたい放題、理不尽極まりない事をやられてましたので・・・悲しい、悔しい、腑が煮え繰り返る思いをし、眠れない夜もあったと思いますが、やり遂げました!

もう、中村は、ドMの頂点を極めて、自分の限界を超越したと思います。

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更に、そこにきて・・・、契約前に私が・・・・。

『よく頑張ったな〜w ところで、今回、土木工事は、どうなっている? 基本的に、地元の人たちは、土地を売ると言っても、どこの馬の骨か分からん土建屋に、どこから持ってきたのか分からんような土で埋められて、造成されてってのは嫌がってるじゃん! 全部、千代田不動産でって望んでくれたるだろ?』

中村 『はい! 代表の信用で、土木工事は、弊社でやっています。  今回の買主さんにも、土木工事のお願いはしてありますし・・・、見積もりを出してありますが、まだ、正式に、うちに発注すると言う回答はいただいておりません。』

『ん? 中村〜・・・、今回、そんなだけ苦労して、仲介手数料だけと言う可能性があると言う事か?  あんだけ苦労したのに安い仕事になっちゃうかもしれんな〜? 買主から、土木工事取れないなら、その会社との契約をやめちゃって・・・、その纏まった土地で、土木や建設をやらせてくれる企業に売ったらどうだ?  そんだけ苦労したんだからな・・・自分の苦労を安売りするなよ〜! その苦労、頑張り、それを、買主さんに理解してもらい、その労力に見合っただけのものを頂いてこそ、プロの仕事だぞ! 土木工事取れないなら、別に絶対条件ではないから、それはそれでいいんだけどな〜・・・。』

中村 『いえ! 地元の方々が、弊社で工事をしたほうが安心していただけるので・・・、買主様に、土木工事の確約をいただいてから、契約をするようにいたします。』

『そっか〜w まあ、今回、最初から最後まで、中村がやったんだから・・・、無理しなくていいぞ〜! でも、俺が言いたいのは、そこまで頑張ったら、報われなきゃあかんだろ〜!ってことだ。 ここまで仕上げたなら、工事まで仕上げて買主に渡したいよなw もう一息だ・・・w』

と・・・せっかくやり遂げた 地上げの仕事を・・・、報われるとか、報われないとか、私から訳のわからん理屈をこねられて・・・。

買主は、大手企業なので・・・決済をとるのは大変なんですけど・・・。

中村は、土木の工事も、しっかり受注してから、不動産の売買契約をしました。

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100点満点中、120点の仕事だったと評価しています。

そう言いながら、私自身も、企業誘致十数件のうち、3件ほどは、土木工事を取れませんでしたからね〜w

相手の親会社(超大手)が後から口出して来て、自社の部品を製造するのに、弊社のような中小企業に土木工事を出すなということで、超大手の指定のゼネコンに工事を取られました。
何故か、開発許可を取った設計士さんが、別の土木業者を連れて買主のところに行って決めてしまいました。
元々前からあった工場の増設だったので、前の土木業者で工事をしたいということで、買主の企業の社長さんが頭を下げに来られたので承諾しました。

まあ、でも、正直、この地域内で、開発が絡んだ土木工事をする場合、弊社よりも安く工事ができるところはないので、おそらく、買主さんも喜んでいただけると思うんですけどね〜。

と言うのは・・・、田舎に工場ができる場合・・・、地元は、いろいろと、要望を出すわけです。
例えば、排水の水路を放流先の川まで大きなものに作り変えてくれとか・・・、子供達の通学路だがら水路にフェンスを作ってくれとか・・・、水路掃除ができなくなるので、水路の底打ちをしてくれとか・・・、カーブミラーがどうとか・・・、今まで田んぼだったところに、大きな工場ができるわけですから、地元としては、あれこれ言いますよ!

そうじゃなきゃ、企業が来ることを承諾しない! 土地を売らない!なんてことになるわけです。





私の場合は、それを地元と協議しながら、ここまでは、常識的にやらなくてはいけない事、でも、これは過剰でしょう!というように、きっちり調整するのです。

つまり、開発の段階で、土木工事費用を抑えているわけです。

これが、地元の業者じゃない場合は、おそらく、土地が纏まったとしても、地域の方々は、企業が来てから起こるであろう問題を、ああなったら、こうなったらと、過剰に想定して、念には念を入れて万が一に備えた条件を提示するでしょう。

私は、それに対して、これはこう、それはこうだよ!だから、そこまで考えなくても大丈夫ですよ!って説明しますし、地元は、今までの実績で、信頼、信用してくれるので・・・、企業側の造成工事費と近隣対策費は安くおさまるのです。

行政との事前協議も・・・。

例えば、行政が、指導要綱や、開発の許可書の条文から、指導をしてくださるわけですが・・・、ちょっと企業側に厳しい条件を言われたときには・・・、弊社の場合は、これまでの20年以上の、開発のデーターが全部残っていますので・・・、平成@年に、この案件は、このようにしたケースがありますが、今回の開発も、これでいいのではないですか?とか・・・、うちのデーターになければ、過去の開発した類似のケースを調べて、これも、少しでも企業の負担が少なくなるように交渉をします。

私の場合は、契約どころか、仕事を受ける段階で企業側に説明をして土木を受注できるように確約をしてもらって、その上で、地上げをスタートし・・・、地元や行政と、事前協議をしながら・・・企業側の費用を少しでも安くできるように努力するわけです。

これは、工場誘致に限らず、住宅用地、商業施設なども同じです。

企業がやらなくてはいけないことは、きちんと理由を説明して理解していただきますし、行政が過剰な場合は、法律や条例、指導要綱の範囲内で、行政と協議して、少しでも企業側の費用が軽減できるように努力します。

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そんなこんなで・・・ 話は戻りますが・・・・。

今回、中村は、土地の取りまとめと、それに伴う代替え地の調整も、地元や行政との調整も、全部やり遂げたわけです。

それなら・・・不動産の仕事だけではなく、自分が調整した土木工事の内容通りに、弊社で工事をさせてもらいなさい!という意味で・・・

ちょっとスパルタですが・・・それだけ頑張ったんだから、企業側に理解していただきたいし・・・基本的には、工事をいただだけば・・・、弊社もありがたいですし、中村の評価も、更に上がるわけなので・・・、報われる!という言葉で表現したわけです。





土地を纏めるのは地上げの仕事ですが、ただ土地を纏めればいいってものではなく、地元と行政と企業のバランスの良い調整と、地元と企業が、今後、良い関係であり続けられるようにするのが、千代田不動産の社員としての100点の仕事なのです。

今回は、本当に頑張ったと思うので・・・20点は、おまけ・・・合計120点!

本人は、このブログを読むまで・・・私が言ったことを、どれだけ理解していたか分かりませんが・・・『中村くん、そういうことなので・・・、大変良くできました。 よくぞ、ここまで頑張りましたw 今後も、めちゃくちゃ期待しています。』

まあ、100点満点中、120点の仕事をしたわけですので・・・誰がなんと言おうと、私が、めちゃくちゃ高い評価をしています。

う〜ん・・・。

今回の仕事ですが・・・、もしも、私だったら・・・、人脈を使ったり、もう少し力技でやったでしょうね・・・でも、私が出て行ったからといっても、できたかどうかは分かりませんし・・・、途中で、ブチキレていたかもしれませんし・・・いや、多分、途中でキレてるだろうな〜w
そもそも、私だったら、あのポイントを纏めようとは思わなかったかもしれません!笑

そういう意味では・・・、中村しかできなかった仕事ということにしておきましょう!

そんなわけで・・・本日は、工場用地買収・企業誘致の話でした。





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2020年11月24日

京都出張と京都の不動産(No. 2465)

先日、京都に行って来ましたが・・・、コロナ感染者数が連日更新されていく中で、名古屋京都間の新幹線は、まあまあの乗車率でした。

おまけに・・・夕方、京都駅からタクシーに乗ろうと思ったら、30人待ち・・・。

さすが、京都の紅葉シーズン・・・、今のところ、コロナでも、経済に影響を与えるような動きは少ないようです。

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この日は、夕方4時からの商談があり、17時ごろに名古屋を出て、京都駅に17時40分ぐらいに着いて・・・会食場所の祇園の料理屋に18時5分前に到着するつもりでした。

ところが、京都駅までは順調に来たのですが、タクシーに乗ったのが18時10分・・・祇園には18時半着・・・。

大阪の不動産会社の社長さんと待ち合わせの時間に30分遅れで・・・・、会食のスタートを待ってくださっていたので・・・大変、迷惑をおかけしてしまいました。

久しぶりに会って・・・いろんな話をして・・・美味しいものを食べて・・・、祇園で飲んで遊んで・・・めちゃくちゃ楽しかったです。

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宿泊先も、『関西のことなら私に任せてくださいw』と、京都鷹峯のハーベストの、露天風呂付きの、めちゃくちゃ広い部屋ををとってくださり・・・・、部屋からの景色は、目の前に、鷹峯の、花札の坊主のモデルになったと言われている山があり・・・めちゃ感動しました。

中学生、高校生の頃、テキ屋でバイトしていた頃に、めちゃくちゃ花札をやったので、懐かしいな〜と思い出しながら・・・・山を見ていました。

あの頃、俺たちに花札を教えてくれた、テキ屋に住み込みで働いていた兄さんたち・・・、元気にしてるのかな〜?  今頃、何をされているのかな〜? 冬の、イカ焼き屋は辛かったな〜とか・・・w
あの時の、バイト代の1万円は、大きな金だったな〜等・・・いろんなことを思い出しましたw

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久しぶりに、同業の友達と会って、男同士酒を酌み交わしながら飯を食うというのもいいですね〜w

その後の、祇園での、シャンパン祭りも、大盛り上がりで面白かったですし・・・・w

M社長、本当にありがとうございました。

最近、私自身も、美食会の人たちと、月に2〜3回は、京都に食事をしにくるのですが・・・、京都は、食事も美味しいし・・・本当に、良いところです!

東京、大阪、名古屋、それぞれそれなりに美味しいものは沢山ありますが・・・、京都の有名店は、別格に旨いのは、何故なんでしょうね〜???

いつも深く考えさせられるくらい、繊細で味が深く、美味しいです。

そんな、大好きな京都なんですが・・・、残念ながら不動産取引は良い思い出がありません。

先日、地上げの話を・・・それなりに最近は成功率が高く失敗が少ないと書いたばかりですが、京都では、地上げどころか、不動産取引ですら、京都では、上手くいったことがありません。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


京都の不動産取引が、難しいというよりは、全国と比べると変わっていると言った方がいいかもしれません。

まあ、通常の住宅地や、マンション、そこらへんの田舎の土地であれば、そんなに問題はないのでしょうが・・・、我々が欲しいような、ちょっとばかし人気の高い場所になると・・・、それは、もう複雑で・・・、それは、それで、百歩譲って、片付けるとしても・・・・嫌な思い出が多いというか、人気の場所の不動産取引自体、成功した試しがない・・・!

いつも、最後は、『舐めた取引してるんじゃね〜ぞ!』と、私が、ブチ切れて終わる事が多いのです。

「京都市屋外広告物等に関する条例」「京都市伝統的建造物群保存地区条例」「京都市文化財保護条例」等、歴史ある街並みを保存するための条例みたいなものは、京都が大好きな私ですので、めちゃくちゃ理解できますし・・・それは、京都の良さを残すには当たり前に良い条例等だと思っているのですが・・・。

それとは別の話で、不動産屋の常識では考えられない事を主張してくる、地主や不動産屋、近隣の人たちが多いのです。





例えば・・・。

境界明示も無茶苦茶で、土地の測量と実際に使っている場所が違うとか・・・、水道が、隣の家を通って入っているとか・・・、どう見ても、こちらの敷地なのに、訳のわからん理屈で境界主張をして来たり・・・・。

私に不動産を売ることになっていたのに・・・、買付出して、条件詰めて、売渡承諾をもらって・・・契約直前にきて、急に一方的に断って来て・・・、別に買いたい人が現れた! 買付の価格は同じなのに・・・、新しい買主は、京都の人で@@さんの紹介だから・・・なんてことで・・・ドタキャンされたり・・・。

新しい買い手が、高いなら、こっちも高値をつけて張れますが・・・、『今まで、何度も足を運ばせて散々振り回しておいて、最終的に、名古屋の人より、京都の人に売るというなら、最初から、京都府民限定にしておけよ!』って話ですよね!

それで、京都の不動産屋も、『それは、仕方ないw』と納得しちゃってたので・・・こちらからしてみると、『は〜? お前ら、どこまでも京都最優先! 京都人が一番偉い、名古屋人は下と思ってるんか〜?』って、そういう特殊な思想みたいなものを感じました。

あとは、まあ、頼りにしていた不動産屋が、ボケだっただけの話なんですが・・・、物件概要書に書いてある事以外の事を、こちらが購入するとなってから、後から後から、条件を付加してきたり、訳のわからん理屈をこねて、契約内容と金額を変更してきたりされたこともあります。
もちろん、非常識極まりないし、そもそも金額上げられたら話にならないので断りました。

大きな寺の一部を切って売買しようとした時も、坊さんと不動産屋が勝手に絵を描いて話を進めていただけで・・・、私に、ガンガンに買え買え攻撃してきたので、私が客を付けして買い取ろうと思ったら・・・急に勢いとスピード感が落ちて・・・・、詰めたら檀家がどうこうって言い訳して・・・、結局、こっちが恥をかかされまして・・・『お前ら、ええ加減にせえよ〜!』って感じで・・・終わりましたし・・・。

まあ、寺とかも多いし、歴史的なものも多いので、その部分は致し方ありませんが・・・、不動産取引の慣行みたいなものが・・・・なんか、後付けの理由での条件変更が多いような気がするのは私だけでしょうか?

このあたりの、後から話が変わるとか、街中のライフラインのグチャグチャ具合は、なんとなく、カンボジアの不動産取引にも似ているように思いますが・・・。

カンボジアの場合は、こっちが、強気で、やめた〜!と言えば折れてくれることが多いですし、役人や警察や軍人を入れて話をすることで決着するんですよね〜。

まあ、不動産取引は、世界中、どこでも、いろいろあるんでしょうけど・・・・。

もちろん、愛知県でも、古い街は、土地と家の場所がズレていたり・・・水道がズレて入っていたり、意味のわからない、位置指定っぽい私道とかありますが・・・、まあ、不動産業者が地権者や近隣に説明をすれば、割と整理整頓させてくださるのですけどね。

話を持ってきてくださる人なのか、京都の不動産業者さんなのか、地権者さんや近隣の方々との出会いが悪いのか、相性が悪いのか分かりませんが・・・・まあ、兎に角・・・、京都の人気の場所は、まともに取引できた試しがない!

まあ、京都以外にも、全国それぞれ・・・条例や指導要綱があり・・・地域によっていろいろありますし・・・、人も、いろんな人がいらっしゃるので・・・、愛知だろうが、京都だろうが、全国、いろんなパターンの取引がありますので、京都ばかりがやりにくいということではなく、たまたま相性が悪のかもしれませんが・・・。

考えてみれば・・・、空港や港の近くは、都市計画法上も、その他の規制等も、何かとやりにくい部分はありますし、最近は、都道府県・市町村間の都市計画決定権限の分担も変わりつつあり、県単位ではなく、市町村単位で、個別事情を踏まえた条例や指導要綱で規制してくることもあります。

不動産取引に対する人の考え方も、県単位で大きく変わるのではなく、市町村単位で温度感が変わったりもしますが・・・、もちろん最終的には個別単位での考え方が一番優先するわけなので、一概には、仕分けして考えているわけではないのですが・・・。

私が、長年不動産をやってきた感覚で話をさせていただくと・・・、全国的には、田舎に行くほど取引が難しくなると感じるのですが・・・、京都の場合は、街中ほど難しく感じます。





まあ、同業の私の知人や友人は、でかい案件や、凄い人気の場所ではないにしても、それなりの収益物や、民泊物件、古民家を飲食店にしたり、京都の物件を買っている人もいるのですが・・・、私は、京都の不動産には、全く、縁がないですね〜。

それに、小さな物件だとしても・・・、きっちり取引をしようとすると、街が古く、あれこれ問題が発生することも多いので、もっとアバウトに考えたほうが取引しやすいのかもしれませんけどね。

何にしても・・・、京都は、大好きな場所なんですけど・・・、不動産だけは、縁がないですね〜。

京都の手前の滋賀県までは・・・、もしくは、京都を飛び越えての大阪、兵庫、和歌山とかは、取引したことがありますが・・・、京都だけは、なかなか入れない!


私が京都という街に嫌われているのか・・・私にとっては、ハードルが高い街です!

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まあ、大物狙いで行くより、最初は小物の取引をして積み上げるか・・・、もしくは、宮古島でやっている宿泊事業のように、旅館や民泊系で入っていったほうがいいのかもしれませんね。

でも、私の20年以上の不動産屋人生の中で、京都の不動産取引をしたことがなく、それを、やってみたいと思うのは・・・それだけ、魅力的な街だからなんですけどね・・・・w

先月も、3回京都に食事に行ってますし、今月も2回、来月も2回、1月も2回行きます。

京都は、小学生の頃の修学旅行に始まり・・・、学生時代の若い頃の思い出もありますし・・・大人になってからも、毎年何回も行ってますし・・・、最近は、美食会で、毎月行ってますし・・・縁があるような気もするのですが・・・。

う〜ん・・・・、何故・・・・???

まあ、京都の土地をさわるには、私の不動産業者としての修行が、まだまだ足りん!ということなんでしょうが・・・・。

京都で、買取でもいいし仲介でもいいので、何か・・・大きな不動産取引をしてみたいけど・・・・縁がないし、ハードル高いです・・・というお話でした。

本日のブログは、京都出張と京都の不動産というテーマで書かせていただきましたが・・・このへんで失礼させていただきます。




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2020年11月21日

社長業、不動産営業の美意識と脱毛率(No. 2464)

東京、コロナ500人超えましたね!

名古屋の街中も、デパートも、飲食店も、人が少ないです・・・また、自粛要請出したりして、経済活動を止めるのかな?

今日は、コロナウイルスネタとは、全く関係ないのですが・・・。

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今のところ・・・毎週、抗体検査をしていますが・・・ずっと陰性です。

陽性が、一回も出た事ないので、それはそれでいい事なのですが・・・、まあ、これだけ増えてくると、いつコロナになってもおかしくないな〜と思うのですが・・・・、逆に、コロナ対策をしまくっているからなのか・・・・今年は、風邪すら引いてないです。

仕事柄、マスク、身の回りの物の抗菌抗ウイルスを徹底しているので、例年よりも健康な気がします。

さて、今日のブログです。


男性営業、経営者の美意識の向上と言いますか・・・その中のひとつとして脱毛 流行ってますよね〜。

オンライン会議の影響が大きいというのもあると思いますが・・・、顔への美意識が高まるとともに、全身への美意識も高まってきているように思います。

特に、最近、不動産営業マンや、企業の社長の脱毛率がやたら高いことに気付きまして・・・。


普段の会話の中で、脱毛の話が増えてきて・・・・、脱毛のお誘いをいただいたり、割引券や、無料体験の無料券をいただいたり、脱毛サロンの人を紹介していただいたり・・・そんな機会が増えてきましたので・・・私もだんだん興味がわいてきまして・・・。

最近、会う人のほとんどに、脱毛しているのか聞くのですが・・・、近藤社長調査によると、おおよそ100人ぐらいは聞いたと思うのですが・・・、男性不動産営業マン、男性経営者は、30%以上の確率で何らか脱毛をしていることが分かりました。
※ なお、この結果には、天然の脱毛状態は含まれていません!

これが、女性の場合は・・・、なかなか聞きにくいので、仲が良い女の子たち20人ぐらいに聞いた感じだと・・・9割以上が、脱毛していました・・・。

しかも、聞き方が難しく・・・、『ねぇ〜 @@ちゃ〜ん・・、実はさ〜・・・俺、脱毛しようと思ってるんだけどさ〜・・・、知り合いから、めっちゃ痛い!って脅されているんだけど、どうなんだろ〜? 脱毛やったことある?』という感じで聞かないと、変なふうに思われたら嫌なので・・・軽い感じで聞いています。

まあ、でも、女性の脱毛率めっちゃ高いですよね〜。

まあ、夜の商売と不動産女子と美容系の女の子たちに聞いたからなのか・・・、まあ、9割超えには驚きました。

昔、一斉を風靡した、黒木香さんは、今の脱毛流行りをどう思っているのでしょう???

まあ、それはそれとして・・・・。

脱毛男子が増えたと言っても・・・、女性に比べて・・・、男性の脱毛率は、不動産営業、経営者など、人前に出るような人でも30%ぐらい・・・、これって、めっちゃ美意識低くないですか???


私は、元々、体毛が薄いので正直、それほど気にしたことはありませんが・・・、足とか、腕とか・・・指まで、毛がいっぱい生えている人とかいますよね〜。

昔の西城秀樹や、ハリウッドスターなんかも、体毛とかあっても、ワイルドでカッコイイな〜と思ったこともあるのですが・・・。

昔は、そんな事、誰も気にしてなかったのですが・・・、最近は、毛深い人が嫌われる傾向にあると思うのです。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


そんな中、この間、経営者の美食会に・・・、お世話になっているS社長さんが、脱毛サロンをやっている女の子を紹介してくださりまして・・・、その後の飲みの席でも、社長連中、皆さん興味津々で・・・。

皆さん、企業の社長であるにもかかわらず・・・脱毛サロン Jasmineさんに質問攻めw

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『痛くないですか?』 『どれくらい痛いのですか?』 『何回ぐらいで、無くなりますか?』 『どの辺りの部位まで脱毛する人が多いのか?』など・・・・、質問しまくっていましたw

実は、私・・・、脱毛経験はありませんが・・・、毎年、この季節に、シミ取りレーザーをやるので・・・、『多分、脱毛は、さらに、めっちゃくっちゃ痛いぞ〜!』って、皆さんを脅していたわけですが・・・。

結局、話の流れで・・・私も脱毛に行くことになりまして・・・。

名古屋市中区丸の内2丁目にある、脱毛サロン Jasmine(Instagram)に、行ってきました。

会員制、完全予約制なので・・・興味がある方は、ブログ下の近藤社長へのメッセージバナーからご連絡ください。

とりあえず、どこを脱毛したのか・・・。

髭、身体、足、V・I・O・・・、全身脱毛してくれるとは、言ってくださりますが・・・。

残念ながら、私は、腕も胸も脇も、ほとんど毛がないですし・・・、足は、多少毛がありますが、次回にしまして・・・・、えっと、それから・・・、正直、若い女の子に、デリケートなゾーンの、V・I・Oをやってもらうのは、わたし的にには、恥ずかしすぎて無理なので・・・とりあえず、髭の脱毛と、シミ取り?と、リフトアップをしてもらいました。

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痛いのか、痛くないのか・・・???

例年やってる、医療用レーザーのシミ取りと比べたら、全然、痛くありませんでした・・・。

しかも、元々、ヒゲも濃くないので・・・、一段と生えてこなくなり、薄いヒゲが、更に少なくなりました。

この感じだと、多分、3〜4回でヒゲが生えなくなる気がします。

そんなわけで・・・髭が終わったら、足と、微かにある下腹をやってもらおうと思っています。

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そんなわけで・・・髭も薄くなったし、シミも薄くなったし、リフトアップもしました。

ありがとうございました。

因みに、自慢するわけではないですが・・・、私、実年齢は51歳ですが・・・、先日、別のエステで脱毛後のメンテをしまして・・・その時に肌年齢を計りましたが・・・水分、皮脂、弾力、キメ、透明度、メラニンなど・・・・、肌年齢35歳でした(嬉しいw)

そして・・・なんとなく・・・脱毛の機械が欲しくなりまして・・・・。

こんなのを買ってしまいましたw

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私は、jasmineに通うので・・・、自分で使うわけではないのですが・・・・。

なんとなく2台も衝動買いをしてしまい・・・何に使うか考えたのですが・・・。

う〜ん・・・結局・・・・!

セルフホワイトニング クリスタルに持って行って・・・ホワイトニングのお客様に使っていただこうと思います。


うちのホワイトニングで、お客様が、ホワイトニングの照射をしている間、暇なので・・・、使いたい人がいたら、使っていただくのがいいかな〜・・・。

でも、なぜ、衝動買いをしたのだろう???

実は、先日のブログにも書きましたが・・・、アフィリエイトで安く買うというのをやってみたくて・・・・、アフィリエイト登録を個人でしているので・・・、法人で購入しまして・・・。

法人で買ってしまった以上・・・、法人で使わないとマズイな〜ということで、1台は、ホワイトニングクリスタル、もう一台は、不動産会社の方で使うことにしたのでした。

もちろん、アフィリエイト収入は、個人で申告いたします!笑





そんなわけで・・・不動産会社の方でも・・・・話しやすい男性社員に・・・。

『こんな脱毛機を買っちゃったんだけど・・・これ、今、めっちゃ話題の人気の脱毛器で・・・・、使ってみたくない???』

社員A 『それ、社長が使った後ですか???』

『ん・・・。 俺が、使った後だったとしら・・・、嫌なのか?』

社員A 『そ、そういうわけではないですけど・・・、ダイヤニウムアルコール、一本いただいてもよろしいですか?』

『嫌ってことじゃね〜か!  まあ、でも、誰が使うにしても、使用後、使用前は、気持ちよく使うには、アルコール消毒はしたほうがいいだろうなw でもな・・・まだ、使ってないし・・・、俺は、多分使わない!』

社員A 『・・・???   使わないのに買ったのですか???』

『そ・・・それは・・・。・・・。 社員で、毛むくじゃらでお客様の前に出ることを気にして仕事が手につかない奴がいたらあかんから、社員の福利厚生だ!』

社員A 『なんか後から取って付けたような言い方ですね。』

『・・・・。  あのな〜・・。 会議の時に、セルフホワイトニングの無料券を配布しただろう。 あれと、同じ感じだ・・・。  リモートワークが多いんだから、歯の色、気になるだろう?  同じように、リモートワークで、ワイシャツの間から、胸毛とか、飛び出している奴とかいたらあかんだろう!』

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社員A 『そんな社員、いませんよ〜www なんか後から取って付けたような言い方ですね〜www』

『はっ?  ホワイトニングに脱毛器・・・、強制はしないけど・・・、美意識高めないと、リモートワークが多いだけに、歯が黄色かったり、体毛が飛び出ていたりすると、不快感与えるかもしれないぞ!  最近は、美意識高い男子も増えてきているからな。 なんとなく、こういうのを使える環境にあるといいと思わん???』

社員A 『いいと思います。 そこまで気を使っていただいて、いい社長だと思います。』

『いい社長まで言われると、言わせたみたいじゃね〜か・・・。 なんか、イラッとするな〜・・・・。 ちょっとコンセント刺せ! 頭、脱毛したろか!』

社員A 『それ、バリカンより、ひどいじゃないですかぁ〜www バリカンは生えてきますけど、脱毛器は、生えてこなくなるじゃないですか〜www』

そんなわけで・・・、美意識と脱毛の話なんですけど・・・・特に、皆さん、顔を気にする男子がやたら多いですね。

オンライン会議などで、見た目を気にする男性が増えて美意識が上がってきているわけですが・・・

事実、オンライン会議をやっていても、男の私から見ても、この人やばいな〜と感いることが多々ありますので、女子から見たら、相当ヤバいんだろうな〜って思います。

私の場合は、髭は、元々薄いですし・・・、歯並びは矯正しましたし定期的にホワイトニングにも行っています・・・エステも定期的に通っていますし、毎日、化粧水と乳液と保湿クリームを塗ってから寝ていますし・・・当然、髪は毎日洗っていますし・・・不細工ですが、清潔ではあるようにはしていますw

最後に、不動産女子たちに聞いたオンライン会議中に、こいつヤバい、キモいと思う瞬間を聞いてみました・・・・。

・肌が汚い人は、そこばかりに目が行く
・歯の色が黄色い人や、歯並びが悪い人は、口が臭そうで不潔な感じがする
・ベタついた髪をやたら触って、その手でパソコンに触ると身の回りの物が全て汚く感じる
・メガネのレンズが汚れているのも嫌
・髭の青々しいところと肌の色が違いすぎるとキモい、髭が伸びていると、もっとキモい!
・鼻の毛穴の黒ずみと、鼻の頭が油でテカってるが気持ち悪い

いや〜・・・もうボロクソですよね〜www

もう俺・・・オンライン会議の時は・・・アニメ設定にしようかな〜w

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あははははw 逆にキモいわw

まあ、でも、私も、いろいろ気をつけているので、ある程度は大丈夫だと思いますけど・・・これから、オンライン会議の前には、必ずメガネを拭こう!  髪が乱れている時があるのでオンライン会議前には、軽くセットしよう!と思いました。

そして・・・Jasmineで髭を脱毛・・・オンラインとは関係ないですが足も脱毛・・・、あとは、もう一個、脱毛器のケノンを買って、Vゾーン以外は全部脱毛しようと考えています。

う〜ん・・・、この際だから・・・経営者仲間や、不動産関係の人たちや友達も来てくれるだろうし・・・、メンズエステを作ってしまったほうが早いんじゃないかな〜なんてことも考えてしまいました。

今後も、男性の美意識は、どんどん上がって行くでしょうし・・・、男性相手のエステや脱毛も増えて来ていますが、まだまだメンズの美容は、これから入って行く余地はあるのかもしれませんね。

ん・・・、ちょっと待った・・・。
ブログを書きながら、今気づいたのですが・・・、WEB会議とかのこともありますけど・・・、ここ近年の、男性の美意識の向上は・・・、男性自体が変わったのもありますが・・・
女性の社会進出・・・つまり、職場に女性が増えたので、女性目線で考えて不快感を与えないとか、女性から嫌われたくないとか・・・、そういう事ですね!

根本は、そこだぁ〜w だから、男性の美意識が高くなったんだ〜w


と・・・・今更、気づいたのでした!笑

そんなわけで・・・、本日は、社長業、不動産営業の美意識と脱毛率について書かせていただきました。





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toshikazy at 14:10|PermalinkComments(3)││千代田不動産  | 地上げ

2020年11月15日

地上げPart2 失敗談  (No. 2463)

先日のブログ 地上げ、地上げ屋とは?(No. 2462)を書かせていただいたところ、コメント欄も、近藤社長へのメッセージも、反響が多く・・・、今回は、失敗談を書かせていただこうと思いまして・・・・。

コメント、メッセージメールの内容としては・・・・。

・失敗談を書いて欲しい!  ・失敗はないのか?  ・仕事の依頼をしたい

こんな感じのコメント メッセージをいただき・・・すでに、それぞれ返信はさせていただきましたが、地上げシリーズ好評につき、今回も地上げネタで書きますw

IMG_0230


失敗談といえば・・・う〜ん・・・・。

生意気な感じですが、ここ5〜6年は、地上げを失敗したことはありません。

私が、地上げを失敗して、一番悔しい思いをしたのが・・・20年前の平成13年〜14年頃の話です・・・。

私は、30代前半で、仲介不動産屋としてガンガン仕事ができるようになってきて、ちょっと生意気になってきた頃ですね〜!笑

あの時は、本当に悔しい思いをしました。

当時、大手ゼネコンの部長と課長担当社員の3名が弊社に来まして・・・・。

当時のゼネコンは、かっこいいですよ〜・・・、部長も課長も、一丁前に運転手付きの車で乗り付けて来て・・・立派な手土産を持って来て・・・・いかにも、大手ゼネコンの偉い様という感じで・・・、津島の小さな不動産会社の事務所に、ドーンと来たわけです。

依頼の内容としては、蟹江インター近くに約2万坪の配送センター用地の取りまとめの依頼したいということで、買主は、大手運送会社とのことでした。

私としては、その地域の市会議員、その地域の大地主、工区長と知り合いだったので・・・、『まとまるとは思うが、まずは、ちょっと地元と相談をさせてほしいということで・・・宿題にしました。

後日、その地域の土地宝典と地図を持参して、地元の顔役たちと相談をして・・・、地権者の90%以上が地元に住んでいる事、地域の顔役が協力してくれることを確認して・・・・その後、設計士と一緒に行政の方と打ち合わせをしました。

そして・・・、大手ゼネコン側に、土地が、まとまりそうだという事と・・・、開発も基本OKで、水路の付け替えや、水利決済金の話、地元の要望などを説明して・・・、大手ゼネコンの客である、大手運送会社の取りまとめ依頼書をいただけるようにお願いをしました。

ゼネコンは、二つ返事でOKして・・・取りまとめ依頼書を持って帰りました。

それから、一ヶ月ほどしてから、大手ゼネコンから電話がありました。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


ゼネコン担当者 『運送会社の名古屋支店ではOKが出ているんですが、今、本社の稟議にかかっていまして・・・、まだ、時間がかかるようなのですが・・・、弊社の部長としては、取りまとめをスタートしてほしいということですので・・・、今週中に弊社の名古屋支店から取りまとめ依頼書を出しますので、スタートしてもらえませんか???』

『う〜ん・・・。 できれば、運送会社さんからの依頼をいただいてから動きたいんですけど・・・。  地域の有力者や、行政にも社名を伝えて、農地転用、開発などの打ち合わせをしていますので・・・。あとは、ある程度、地権者の同意を取ったら、地元説明会もして、行政とも詳細の打ち合わせと協議をしたいので、運送会社さんの取りまとめが欲しいです。』

ゼネコン担当者 『わかりました。 この件は、部長案件で、実務は課長と私で担当しておりますので、その旨お伝えしておきます。』

ということで・・・一旦、収まったかに思えたのだが・・・、それから数日後に、ゼネコンの課長と担当者が、ゼネコンの名古屋支店の印鑑を押した、取りまとめ依頼書を持って来まして・・・・。

ゼネコン課長 『近藤社長・・・、とりあえず、これで動いていただけませんか。 お願いします。 万が一、大手運送会社の本社稟議が通らなかった場合は、弊社で買わせていただきます。 今、弊社も、新しい高速の関係で大きな資材置き場を探しているので・・・、それに、大手運送会社のA社がダメになったとしても、B社もC社もありますので・・・、2万坪纏まる場所があることが重要なのです。 なんとか、これで、お願いします。』

今の私なら・・・あちらこちらから裏どりをするなり・・・、そもそも、ゼネコンのやり方を知っているので、ゼネコンの支店レベルの紙一枚で動いたりぜず、運送会社からの取りまとめ依頼書を待って、運送会社側と打ち合わせをしてからじゃないと絶対に動くことはないのだが・・・、当時は、まだ、経験も浅く若かったこともあり・・・ゼネコンの支店印の取りまとめ依頼書で動いてしまったのです。

半年かけて、まずは、地権者54人から、承諾書を取り・・・、相続登記がされていない土地の相続人からも承諾書をいただき登記ができる段取りもして・・・、弊社主催で、ゼネコンと、運送会社の名古屋支店の人にも来てもらい・・・、地元説明会を開催しました。

地元の有力者や、地域の役員さんたちにも動いていただき、土地を売りたくない地権者の交換地の段取りをしていただいたりしながら・・・、運送会社の稟議が通ったら、即、契約をできる状態にしました。

ここまで、数行で書きましたが・・・・、ここまで、こぎつけるのに、どれくらいの人が動いて、どれくらいの労力を使ったか・・・・、めちゃくちゃ大変でした。

説明会開催費や、地権者に持っていく菓子折り、交通費など・・・、30歳ぐらいの私にとっては、まあまあの出費でした。

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そして・・・、その後、待てど暮らせど、運送屋さんからの取りまとめは出ることはなく・・・、ゼネコンの担当と課長を詰めても、のらりくらり・・・・。

最終的に、説明会に来ていた運送屋の担当者に連絡をすると、だいぶ前に、ゼネコンには断りを入れたと言われ・・・、ゼネコンを詰めると、今回の事はなかったことに・・・という結果になりまして・・・。

納得がいかず、弁護士に相談したのですが・・・、ゼネコンの支店の取りまとめ依頼書自体、訴訟をするには弱いということで、内容証明を送って・・・ゼネコン側の弁護士と、2〜3回やり取りをしたものの埒が明かない!

地域の有力者や、役員たちからは、どうなっている?と詰められて・・・結果・・・断念!

今でも忘れませんが・・・。

5000円の菓子折りを、80個買いまして・・・、有力者や役員の方々のところにお詫びに伺い・・・、その後、菓子折りを持って、地権者の家にもお詫びに伺い、以前いただいた承諾書を返却したのでした。

これが、私の地上げの苦い思い出であり・・・最大の失敗です。


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それから、20年・・・、失敗した地上げも多々ありましたが・・・、これが、だんだん慣れてくるといいますか・・・、失敗は成功の元という感じで・・・、どんどん成功率が上がってきましたし・・・、最近は、そもそも、成功するか失敗するか、やる前から、なんとなく分かっちゃうんですよね〜w

おかげさまで・・・、今、地元でやっている企業誘致は、13件連続、地上げ成功・・・!

とは言っても・・・2000〜3000坪の地上げなので、小振りなものばかりですが・・・、それなりに苦労した事もありましたが、ここ三年ぐらいで、13の工場を誘致しました。

街中も、分譲地も、遠方の土地まで・・・、これまでに、かなりの数をこなしてきましたし・・・、他者がギブアップした場所も、私が介入して成功したというケースも数件あります。

と・・・生意気な事を言っちゃってますが・・・、まあ、実際の話は・・・、20年かけて、やっと、まあまあの地上げ屋になれたんじゃないかな〜?という感じです。





地上げのコツは・・・、柔よく剛を制す・・・。
つまり、前回のブログに書いた通りですが・・・、テレビやVシネに出てくるようなオラオラな地上げをやったら成功しませんし・・・そもそも、ここ近年は、そういう地上げ屋は、多分、いないんじゃないかな〜と思います。

重要なことは、地元の有力者や役員さんたちに味方になってもらい、地域の未来のために地域をあげて開発をするという気持ちと、反対者に対して、どこまでも根気よく通い、周りの人たちにも協力していただき、ご理解をいただくということです。

もう一つ・・・必ず地元にとって良い功績を残すという事も大事です。

例えば・・・、都会、田舎にかかわらず、地上げをして、何か施設を誘致する場合は・・・、地元への協力金や自治会費を納める話をしていく事や、地元雇用・・・、最近だと、災害時の緊急避難場所を提供していただく約束をしてもらうとか・・・。

その代わりに、地域の施設側への無理な要望も緩めていただいたり・・・、そのあたりの調整をしながら、地元自治会と新しくできる施設主が仲良くなれたり、双方にメリットがあるようにすることが重要です。

それが見えてくれば、地域の方々は皆さん協力してくださりますし・・・、協力者が増えるほどに、反対者も賛成側に回ってくれるようにます。

地上げの仕事って、依頼主の立場で考えるのは勿論のことですが、その地域の人たちの立場で考える事も重要で、その調和を取るのが、地上げの成功の秘訣じゃないかな〜と私は思います。

そんなわけで・・・2回に渡って、地上げについて書かせていただきましたが・・・。





あっ・・・、20年前に煮え湯を飲まされた大手ゼネコンですが・・・10年ほど前に、そのゼネコンが工事をする土地の隣地を、私の知人が所有していたので・・・、私が個人で土地を購入しまして・・・、ちょっぴり工事を遅らせてあげました。

どんな方法を使ったのかは・・・、う〜ん・・・ちょっとブログには書けませんが・・・最終的には、行政絡みの工事だった事もあり、私の知り合いの政治の先生が仲裁に入り、20年前の事情を話して・・・・行政に対して協力はしたいけど、請け負っているゼネコンが・・・と説明!

20年前当時の、地域の方々と私の労力分には足りないにしても、約8ヶ月の工事の遅れと、20年前の担当者と課長には頭を下げさせて土地を買い取らせたので、とりあえず、それで水に流しました。

たまに、私が、ブログ内で、江戸の仇は長崎で・・・と書くことがありますが・・・、その言葉を使うようになったのは、10年ほど前の敵討ちをしてからのことです。

でも、まあ、仕返しをしておいてなんですが・・・、20年前の地上げの大失敗は、今に活きているというか・・・、そういう観点で考えると、いい勉強させてもらったのかな〜と思う部分もあります。

そんなわけで・・・本日は、地上げPart2 失敗談というテーマで書かせていただきました。






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toshikazy at 11:45|PermalinkComments(10)││地上げ | 不動産

2020年11月10日

地上げ、地上げ屋とは? (No. 2462)

地上げというと、素人さんは、とても印象があり、地上げ屋というと、悪質な業者というイメージを持っているかと思うのですが・・・。

本来の地上げの意味は・・・住宅地、商業地、工業地などの、買収、土地の取りまとめ等をする事であり、決して悪い事をしているわけではありません。

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テレビドラマや、Vシネのように・・・、『オラオラ〜、早よぉ〜出てかんかい! じゃないと娘売り飛ばすぞ〜!』、みたいな仕事ではないのです。

地価が急上昇していた昭和の時代から平成初期に、一部、暴力団、悪徳不動産屋等が地上げをしたという事実はあるようですが・・・・・。

今時は・・・、ほとんどの、地上げ系の不動産業者は、相手の立場を考えて誠心誠意の対応をしています。

そんなわけで・・・全国の地上げ屋さんたちの名誉のために、本日は、地上げについて書かせていただきたいと思いますが・・・・。

その前に・・・、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


皆さんが、普段使っている大型の商業施設、大型の開発団地、大きな工場、都会で古い家が立ち並んでいるような場所に大きなビルやマンションが建つ等・・・・。

もちろん、最初から土地が纏まっている物件もありますが・・・、その大半は、何らか地上げをされていると言っても過言ではないと思います。

地上げといっても幅も奥行きもある仕事なので、大小いろんな分野、手法も色々あるわけですが・・・大きく分けると・・・。
依頼主から土地の取りまとめの依頼を受けて、仲介やコンサルとして地上げをする場合
依頼主から土地の取りまとめの依頼を受けて、自社で所有者から土地を買い取り、地上げ完了後に、依頼主に売却する場合
不動産業者が自社で開発をすることを目的に自社の社員やブローカー等を使って地上げする場合
´↓の方法を組み合わせた形の地上げで、自社の社員やブローカー等を使って地上げする場合

こんなパターンが主な地上げのパターンなのですが、誰を相手に地上げをするのかは・・・、土地の所有者や賃借人などの権利者を相手に交渉を進めて行きます。

地上げする土地が、政府、地方自治体や、半官半民のもの、大手企業が絡んでいる土地を取りまとめる場合は、大手の不動産業者が地上げすることもありますが・・・、基本的には、民間の土地を、中小企業の不動産業者や不動産ブローカーが地上げをしているというのが多いというのが現状です・・・。

まあ、簡単に説明すると・・・土地を買収する仕事なんですけど・・・・

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弊社の場合は・・・分譲用地を自社購入するために取りまとめ(地上げ)をすることが多いです。

郊外の分譲地を数百坪〜数千坪の地上げをして購入して開発したり・・・、住宅メーカーの依頼で数千坪〜数万坪の地上げをして仲介をしたり、地上げだけではなく時には開発許可を取得して造成工事をして住宅メーカーに買ってもらったりする感じです。

基本的に地上げをするには、所有者から土地の売却の承諾を取るだけではなく、開発ができるようにしなくては行けませんので、道路、上下水、雨水などの水路や放流先の問題や、緑地や公園用地、ゴミの問題など、総合的に考えて動かなくてはいけません。

開発できないものを地上げしても仕方がないので・・・、開発一式の中に地上げという作業が入ってると考えると解りやすいかもしれません。

そして、売買をするために、賃貸借契約の解除や立ち退き、農地が絡むと、耕作権の問題や、水利の問題もあり、それも解決しなくてはいけません。

現在は・・・、津島市内で、企業誘致の取りまとめと開発コンサルもやっていて・・・、3年で数千坪の工場を13件誘致しているので、地上げから、開発、土木工事まで、めちゃくちゃ大変です。

その他・・・名古屋市内の家や商店が乱立している場所での土地の地上げをしたりもしています。

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地上げの方法としては・・・

冒頭にあるような、オラオラ系で地上げするなんてことは、100%ありません!

地権者が数十人〜数百人いるような土地の地上げをする場合は、基本的には、役所で調査をしてから、その地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちに話を通します。

その地域の人たちが、おおよそ協力的な地域だと判断すれば、再度、行政と詳細の打ち合わせをさせていただき・・・事業計画を作り、地上げ開始です!

まずは、プロジェクトに関する同意書をいただき90%以上の賛成を得てから、本腰を入れて地上げに入るわけですが・・・、地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちに協力してもらいながら進めるというケースが多いです。

我々が、住宅街、工場、商業施設などの計画を、地域の有力者や顔役、地区の役員さんに話した場合・・・、基本的には、地域が良くなることであれば協力していただけることが多いです。

地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちの協力があるかないかで、その後の展開が大きく変わるので・・・ここが地上げの一番難しいところです。

ポイントは、開発が、地域の人たちにとって良い事であるかどうかが重要であり、地域の有力者や顔役、地区の役員さんたちが協力的になってくだされば、事はスムーズに進んでいきます。

ただ、数十人〜数百人の諸事情に対して相手の立場で考えて対応しつつ事業を進めていかくてはいけません・・・ただ、当然、反対する人や、諸事情で売れないという人もいますので・・・、そうなった場合は、代替地の案、諸条件についての協議をしていくわけです。

中には、反対者1〜2人のために、全体の計画ができないということもありますので、反対者には、ありとあらゆる手を使って説得するわけですが・・・、地域の有力者や顔役、地区の役員さんと一緒に行ってもらうのが効果的ですが・・・、あとは、地上げ屋の誠意と人柄というのが大きいですね。
交渉方法は、一言では書けないというかケースバイケースなので、書きませんが・・・。

計画の反対者には、兎にも角にも、1に誠意、2に誠意、34は間を少し空けて、5に誠意!

このあたりの、地上げ交渉が上手になるには、弊社の開発事業部で、3〜5年ぐらい修行をすると、地上げスキルが、まあまあ上がってくると思います!笑

まあ、このあたりは、訪販営業バリバリの子は、それなりに成長が早いですが・・・、でも、究極の地上げ屋になるのは、意外と、訪販上手ではなく・・・、相手の心を掴んで懐に入るのが旨いというか・・・、やはり、相手の気持ちや相手の立場を理解して、折れることなく根気よく淡々と一生懸命に頑張る人ですね〜。

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そして、地上げをする際のファッションは・・・・。

基本的には、スーツなんですけど・・・、TPOと言った方がいいかもしれません。

大手企業からの依頼の場合は、スーツにワイシャツで地主様のところに行くことが多いのですし、地元説明会なんかは、ネクタイもしています。

ただ、時と場合によっては、現場の作業着であったり、普段着で行ったりすることもあります。

車も、営業マンは、営業車で行きますが・・・、私の場合は、基本は、ドライバーさん付きのアルファードでか、レクサスで行きますが・・・、農家の方たちの自宅に行くときは、軽トラに乗って行きます。
これは、農家の方の場合は、不動産業者の営業車や、大きな車で物々しく行くと、ご近所さんに何事かと思われるので、普段着で軽トラで行った方がいいですし、そもそも集落の中は、道が狭いところが多いので軽トラが便利なのです。

地上げの利益

これは、様々ですが・・・。

仲介手数料のみで仲介する場合もありますし、別途、(コンサル)として、地上げの報酬をいただく場合もありますし・・・、買取の場合は、企業から依頼を受けた金額、自社買取の地上げは、売却金額との差額が利益になりますし・・・、仲介手数料と、土木、建設の仕事をもらうとか・・・全体の開発を含めてコンサルタント料をいただく場合もあります。

これに加えて、成功報酬とか、経費がどちら持ちとか・・・その他、諸々・・・

この報酬の部分、利益の部分は、その他にもいろんなパターンがあるので、これくらいにしておきます。

そもそも・・・・。

我々、地上げをする不動産屋から言わせると・・・国や都道府県が、日本最大の地上げ屋です。

道路が広くなるとか、高速道路ができるとか・・・、市民ホールを作るとか、公園を作るとか・・・、公的なものを開発する場合も、地上げは必須なのであり・・・、その都度そこの土地の所有者から土地の一部を売ってもらって広げていったのですから・・・、日本国内の広い道路や線路、公共用地の大半は、国や都道府県が、そういった過程を経て地上げされ広くなり便利になりました。

我々、民間の不動産業者やブローカーも、ごみごみした密集地の、数十人〜何百人という権利者と話を付けて、大きな住宅系、商業系、工業系の用地を作り出してきました。

地上げによって、今の日本という国の街や道路が整備されてきたと言っても過言ではないのです。

地上げ、地上げをする、地上げ屋というと、なんかめちゃくちゃイメージが悪く、オラオラのガラの悪い人を想像する人が多いのではないかと思いますが・・・・・。

実は、その主体は行政だったり、大手企業から依頼を受けた不動産屋なのです。

そんなわけで・・・本日は、地上げについて書かせていただきましたが・・・、皆さんの地上げに対するイメージは、少しは良くなりましたか?

それでは、今日は、このへんで、失礼いたします。





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