2016年12月16日

2119) 物件の使用目的・・・カジノ法案?

本日も、超忙しいです。

因みに、本日のランチは・・・・アポーペン(Apple pen)


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リンゴにペンを指して、丸かじり・・・、つまり、PPAPの、アポ〜ペン♪が昼食でした・・・パイナップルはございませんでしたので、歌を最後まで歌い切ることはできず・・・無念!

仕事というのは、忙しい中でも、苦しい中でも、常に楽しさを追求しなくてはいけません!


さて、本日のブログです。

先日のブログに、津島駅近くのビルを、シェアハウスか、社員寮で使いませんか? 賃貸でも売買でもいいですよ〜というような内容で書かせていただいたのですが・・・・。

数件ですが、反響がありました。

千代田不動産でシェアハウスをされるのでしたら、購入を検討してくださるという話が2件

ありがたい話なんですが、不動産三拠点、カラーブロックオフィス&カフェだけでも、人手が足りない状況なので、お断りをさせていただきました。

そして・・・社員寮&事務所ということで検討したいという外国人の方からもご連絡をいただきまして、弊社の社員がご案内をさせていただいたのですが・・・・。

お客様の希望は、(ビル一棟の賃貸で20万円であれば、賃料自体は安いので借りたいが・・・内装工事に費用がかかるので・・・貸主側の費用で、こちらの希望する内外装にしてくれるのであれば借りたい! 内容は、あれこれかくかくしかじか・・・盛りだくさん)とのことでした。

 『うむ〜・・・。 なるほど・・・。 まあ、お客様は外国人さんだし、素人さんだから仕方がないが、一階は、100万円ほどの工事内容だが、二階、三階を、希望通りに改装すると、おそらく各階300万円ずつぐらいかかるし・・・、外装も足場を組んで、工事をすることを考えると、やはり300万円以上はかかる。 つまり、ビルを現況で貸すという、こちら側の希望に対して、1000万円出したら、借りてやるってことだよな?』

社員 『はい・・・・。 お客様は、工事代金とか分かってないので、悪気はないのですが、そういう事だと思います。 多少、リフォーム内容は調整できると思います。』

 『そっか・・・。 どこから、そのリフォーム代はでてくるのかな?・・・まあ、仮に、うちである程度は出すとして・・・保証金内容、賃料は調整できるのか?』

社員 『それは、難しいと思います。 100坪のビル1棟で20万円は安いと言ってただけで・・・、リフォーム費用がかかるとか、賃料や保証金が上がるのは嫌がると思います。』

 『お客様の希望の通りにリフォームして、あの立地で、床面積100坪プラス屋上付きで月20万円なんて条件のものは、この世に存在しないと思うよ。 断ってください。』

社員 『多少、リフォームの内容を見直してもダメですか???』

 『多少は、ダメ・・・、大幅に・・・というなら考えます。 でも、もう断ってくれていいよ。 その金額で、シェアハウスや、社員寮であれば外国人さんでもいいよって言ってるのに、更に上から交渉を叩きつけてくるお客様に貸す気はない! ここで譲歩しても、将来、またゴタゴタする。 その方とは、良い賃貸借の関係は気付けない・・・。 断っていいよ。』

そんなわけで・・・断らせていただきました。

その後、予想通り、少しずつ・・・希望の条件を減らしてきたり、社長と会わせてほしいと、再交渉してきていますが・・・こちらの条件じゃないと、貸さないと断り続けています。

売買ならともかく、賃貸の交渉は、根性決めて、一発勝負でいいと思うんですけどね・・・・男なら、このラインでダメなら引く、このラインでいいなら行く・・・、こちらの立場や状況も考えず、意味が分からないぐらいの条件をつけて、言った者勝ちを狙って、頭から、打っ叩きにきて・・・チビチビ条件を減らして交渉してこられると気分が悪いです。

まあ、某国の方は、こういう交渉をされる方が多いように思いますが、それは、またの機会に書かせていただくとして・・・・。

あとは、1階を事務所にして、2階3階を倉庫にしたいというお客様は、階段が狭いという理由でお断りをいただきました。

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最後に、少し面白いかもしれないな〜という話がありまして・・・。

弊社のワーキングカフェに出入りしている若い経営者の子が、カジノ法案の話をしてきまして・・・1階、2階を、カジノのディーラーを養成する場所にして、3階を遠方から来る方の寮にしたらどうですか?という提案をしてくれました。

今現在は、訪問販売の会社の社長なんですが、何故か、カジノについても、けっこう詳しくて・・・、現在あるディーラー養成の状況や、今後、日本にカジノができた場合、どうなるか・・・という話なんかもしてくれまして・・・実際に、ビルの間取りなんかも考えたりして、話としては、面白かったです。

彼は、けっこう真剣に話をしてくれたのですが・・・。

私としては・・・、ディーラーの需要があるのは分かるけど・・・何年先になるか分からない国内カジノに向けて、先行して、ビジネスをするだけの資力があるんですか? それは、もっとお金に余裕がある方がするビジネスなのではないかと思いましたが・・・、彼の熱意に負けて・・・、もっと具体性のある事業計画と、潤沢な経営ができるだけの資金調達ができれば、ビルを貸すことを考えてもいいよ〜と言ってしまいました。

資金に余裕がある方が、東京、大阪、名古屋あたりでやるのであれば、それはそれで良いのかもしれませんが・・・、資金もないのにカジノ法案祭りでテンションが上がって、熱く語ってくるところは、まだまだ若いな〜と思いましたが・・・その反面、私には到底考え付かない発想なので、面白いな〜と思いましたが、カジノ法案を全体像を想像しながらというわけではなく、カジノ法案の、ある部分を一点集中でみているだけのような気もします。

以前、別の社長さんから、似たような話を聞きましたが・・・詳細までは書きませんが、その社長さんのほうが、グローバルに考えてましたし、予算や場所、施設についても、具体性があるな〜って思いました。

話としては、面白いのですが、若い経営者は、最終的な詰めが甘いというか、入り口は見えるのですが、出口が見えていないんですよね〜・・・。

そもそも、カジノが具体的になってきた段階で、ディーラーの問題をクリアできているか、クリアできるであろう法人が手を挙げるのでしょうし・・・短期の小遣い稼ぎならともかく、駆け出しの経営者が思いつきで成功できる業界ではない気がします。

そんなわけで・・・・若い経営者さんは、テンションアゲアゲで張り切っていましたが、実際のところは、無理でしょう。


まあ、日本でのカジノ合法化に向けて、カジノ解禁法が、賛成多数で成立したわけですが、実際のところ、どうなんでしょうね〜?

私は、けっこうカジノ好きなので、賛成ですけど・・・実際、まだまだ問題も山積みですし・・・時間は、かかりそうです。

シンガポールも、マカオも、カジノで大成功しているので、日本にカジノができれば、間違いなく、観光収入が増えるわけですが・・・・

詳しくは知りませんが・・・、実際に、カジノが出来たとして、国営にしない限り、政府が直結で金を手にして、裕福になり、国民の生活が豊かになるというわけではないように思うんですよね。

多分・・・、民間の法人が経営をするのでしょうけど、その法人が儲かり、税金を払い、それが、政府に入るということなのではないかと思うわけです。

それが、正しく申告されるようにしないと・・・何をやっているのか分からなくなります。

すでに外資系が狙ってるでしょうし・・・。

その他にも、治安の問題や、ギャンプル依存の問題もあります。

もう少し、わかりやすく説明しますね。

カジノ法案の正式名称はIR推進法案なんですけど、IRとはなんぞや〜?と思う方もいると思うので、説明をさせていただきますが・・・、IRとは、integrated Resort・・・統合型リゾートという意味です。

つまり、リゾート地での経済的な活性化を図ろうwいう趣旨で勧められている法案です。

そして、今回の法案は、かなり早急に、半ば強引に進めるのか分かりますか???

まあ、目標の時期までにできるかできないかは別にして、東京オリンピックに間に合わせたいのでしょうね〜。

東京オリンピックに、花を添える形で、日本のカジノ解禁を大々的にアピールして・・・、これまでにない、大成功のオリンピックにするのが、第一の目的のような気がします。

そして、世界中の人たちが日本に・・・東京オリンピックに訪れて、カジノを利用しお金を落としていってくれたら・・・、オリンピック効果は、どんなものになるか・・・、オリンピックで日本に来た観光客が口コミや、メディアでの影響で、その後も、どんどん観光客が押し寄せる。

つまり、政府は、東京オリンピックとカジノ解禁で、ものづくりの日本から、観光の日本という部分に力の配分比率を変更し、観光地日本をアピールして、その経済効果を起爆剤にして、景気回復を狙っているわけで・・・、大至急、カジノ法案を通したいのだと思います。

他にも、雇用が増えますし、税収も増えます(個人的な推測w)


ただ・・・問題も山積みですので、そこらへんの事も早急に対策を練らないといけないでしょうし・・・、ギャンブルに関して、なんらか、新しい税金の徴収方法を考えないと・・・、治安悪化、外資や民間に儲けられて終わり・・・と、なってしまうかもしれません。

あとは、カジノができる事で、現在のパチンコや、競馬、競輪、競艇等、光栄ギャンブルへの影響もあるでしょうが、政府は、そこらへんも視野に入れているのではないでしょうか。

本日は、アポペンから始まり、弊社の空きビルの話になり・・・最後は、カジノ法案の話という展開で進んできましたが・・・。

カジノ法案成立に、不動産業界として、どう絡んでいくか・・・私は、そこを、じっくりと考えてみたいと思います。

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2016年12月11日

2118)太陽光発電用地、買取の視察

先日、太陽光発電用地の買取募集の話を書かせていただきましたが・・・。

おかげさまで、不動産業者様、読者様、地主様から多くの情報が集まりまして・・・・。

毎日、視察と調査に飛び回っております。


本当に、ありがとうございます。

引き続き・・・愛知県内と、三重県の東部のみ、200坪〜400坪ぐらいの小型の土地を募集をしております。

そんなわけで・・・・あっちこっち飛び回っておりますが・・・・昨日、朝から夕方までに、8件の土地の視察のために1日で300kmぐらい移動しまして・・・最後に弊社のお客様の太陽光発電所の近隣の土地の寸法を測りに行った際に、とてもきれいな写真が撮れました。

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めちゃくちゃ疲れていたのですが、西の山に沈む夕日を眺めっていて、ちょっとだけ癒されました。

因みに、どんなところを回っているのかというと・・・・・。


当然に、遠いところから行くわけですが・・・・。

車で走る事、名古屋から2時間・・・・。

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名古屋から2時間走ると・・・空気が旨いわ〜w

でも・・・、このロケーションでは、投資家の読者さんたちも、弊社のお客様も喜ばないわ〜。

そんなわけで・・・次のポイントに・・・。

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うむ〜・・・・、まあ、これならありかな〜・・・・。

こんな感じで・・・・ということで・・・・8件ほど回ってきました。

坪単価1万円以下の土地の情報は、沢山いただいておりますが・・・、ここなら、沢山、発電しそうだ〜という土地は、なかなかない!

利回り10%以上の表記をして販売するからには、11%ぐらい出るであろう場所じゃないと・・・、シミュレーションの数値だけを信じて売るのは怖い。

結局、この日の収穫は、8件回って1件・・・・。

太陽光発電ができる土地なんて、いくらでもあるけど、実際に、私の合格ラインを超える土地はなかなかないです。

12月内30区画分を買い取りする!という目標を立てた以上、必ず達成しなくてはいけません。

約1ヶ月で、30区画の太陽光発電用地を購入するというのは、私が、今までトライしてきたミッションの中でも、相当難易度が高いです。

宅地分譲であれば、大きな土地を買うのであれば、うまく行けは、一ヶ所で30区画分ぐらいできる場合もあるわけですが・・・、太陽光の土地は、そういうわけにはいかないので、なかなか難しいのです。

そんなわけで・・・1日一本ペースで買えるように頑張っております。

予約を入れていただいてる、投資家の皆様、お客様方々も、今暫くお待ち下さい。



話は、変わりますが・・・。

太陽光視察のはなしではないですが・・・、弊社が購入した名古屋市東区泉1丁目の土地上に、築年数不詳の古家がありまして・・・その内部で、こんな懐かしいものを見つけました。


ジャ〜ンw

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古家の中で、埃をかぶって置いてありましたので・・・なんか、懐かしいのと・・・なんとなく可哀想な気がしたので、持って帰ってきて・・・ピカピカに磨きました。

もちろん、中もバラして、全部きれいに掃除をしました。

45歳以上の方は、使ったことがあると思います。


昔、昔の、そのまた昔・・・、まだ、携帯もない頃の話ですが・・・、女の子の家に電話をして・・・、『近藤ですけど、**ちゃんいますか〜?』・・・、女の子のお父さんとかに、『おらん』とか、『何の用事だ?』とか言われて、ガチャン!と切られた、懐かしい黒電話(笑)

ピカピカに磨いて、今の電話と比べてみました。

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なんでしょうね〜・・・、お爺ちゃんと、若者が並んでいるかのような、この雰囲気は・・・w

因みに、内部をバラしてみたのですが、めちゃくちゃ、単純な構造で・・・、コイルが巻いてあって、ベルが2個付いていて・・・、ベルの真ん中の棒が、左右に揺れて音が、チリリリリリリリン♪って鳴る仕組みになっていました。

もうひとつ言わせていただくと・・・、ダイヤルを回して、電話をかけるので・・・、10桁もあると、めちゃくちゃ時間がかかるんですよね〜w

0・・・ジコジコジコジコジコジコジコジコー・・・・・、5・・・ジコジコジコジコ・・・、2・・ジコジコ〜〜〜というような感じで・・・052だけでも、時間がかかるんです。

私は、この黒電話を、なんとか使えるようにしたくて、いろいろやってみましたが・・・、回線の種類が違うので使えませんでした。

速攻で、電話工事会社に電話をして・・・、『昔の黒電話を使えるようにしたいんですけど、何か方法はないですか?』と聞いたところ、回線によっては、使えるようです。

でも、私的には・・・、今の回線で使いたいわけで・・・、変換器がないか、電気屋さんに調べてもらっています。

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絶対に、使えるようにしたいです。

そんなわけで・・・今の私の目標は、12月中に太陽光発電用地を30区画分購入する事と・・・、黒電話を使えるようにすることです。

黒電話が使えるようになったら・・・、今度は、黒電話の受話器を置くと、オルゴールがスタートする機械もほしいな〜なんてことも思っています。

実は・・・、それも、古家に置いてあったんですよね〜・・・、黒電話が繋がったら、あのオルゴール付きの受話器台も、持って帰ってきて、磨いて使えるようにしたいと考えています。

私の直通電話番号を黒電話にしたいですw

本日は、太陽光発電用地と、黒電話の話でした。

発電と、電話・・・電つながりということで・・・。

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2016年12月08日

2117) 不動産取引 嫌悪施設について考える

皆さんは・・・住宅を購入した後に、嫌悪施設を発見してしまったとしたら、どうしますか?

その前に、嫌悪施設というのは、何か?を考えてみましょう。


嫌悪施設というのは、私の見解ですが・・・・

簡単に言うと、騒音、大気汚染、土壌汚染、悪臭、危険、不快感等により、その存在が周囲の人から嫌われる存在のもの、又は、住宅地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となるものなのですが・・・。

どの施設が対象となるかは、とても難しく、個人の主観的判断やイメージ、時代性や地域性もあって・・・・嫌悪施設の断定は難しいのです。

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不動産会社は重要事項の説明として細心の注意を払わなければなりません。

例えば、騒音、悪臭の出るような工場、高速を含む主要道路、飛行場、鉄道、地下軌道、風俗店、大型車両出入りの物流施設、原子力関連施設、暴力団事務所、廃棄物処理場、ラブホ、下水処理場、火葬場、軍事基地、刑務所、養豚場、養鶏場、牛舎、ガスタンク、火薬類貯蔵施設等が近所にあった場合は、確実に説明をしなくてはいけません・・・。

周辺の嫌悪施設であろうものは、お客様が購入する前に必ず説明をしておくというのは、不動産業者の基本中の基本ですからね〜・・・。

でも、これが、公園、幼稚園、小中学校、運動場、ショッピングセンター・・・、もっと深く掘り下げると、道幅が広い道路、通学路、カラオケ喫茶、畑(肥料の臭い)、飲食店・・・等であれば、何をどこまで説明すればいいのか、とても難しいです。

例えば、私だったら、家の近くに公園があったらいいな〜と思うのですが・・・、日中子供が煩いとか、深夜に変な奴が集まるかもしれないから嫌とか・・・、幼稚園、小中学校が、近くにあり・・・運動会の音が聞こえてきた・・・そんな話は聞いてないとか・・・、ショッピングセンターがあるので、土日に車がよく通るとか、家の前の道路に路駐されるけど、説明がなかったとか・・・・。

通学路なので朝と夕方騒音が出る事を聞いていないとか、カラオケ喫茶の音が漏れてくる・・・飲食店の臭い・・・畑の肥料の臭いがする等で・・・・重要事項説明に記載されていなかった等・・・。

考え方は人それぞれなんでしょうけど・・・私から言わせると、過剰、異常なクレームをつけてくるお客様もいます。

以前・・・、旦那様が夜勤で寝ているのに、小学校の運動会の練習の音が煩くて眠れないと、小学校と市役所に怒鳴り込んだ奥様がいました。

ついでに、弊社にも来て・・・400m離れた場所にある小学校の音が聞こえると、重要事項説明に記載していないし・・・、近所の方の噂だけど、自宅から300m離れた場所で、昔、死因が自殺かもしれない!家があったと聞いたけど、それも書いていない、自殺をする家系は、また自殺?するかもしれない等・・・と・・・猛烈な勢いで怒ってきたことがあります。

そんでもって、知人の不動産業者に相談をしたら、お客様が嫌悪と感じるものは全て嫌悪施設にあたるので重要事項説明をしなくてはいけないということを言っていた!と、主張するのです。

お客様がヒステリックに怒鳴り散らすので、弊社の社員が、対応に困っていたので、私が、ご挨拶をしながら話に混じりまして・・・・。

 『う〜ん・・。不快な思いをさせているのですね。すみません・・・。 音のない場所に住みたいということと・・・、過去も未来も近所に全く死者がない場所に住みたいわけですね。 音がなくて、近所に人がいないところがよかったってことですよね〜・・・。 弊社としては、お客様のご要望を聞き、物件をご案内をさせていただき、お客様にご購入いただいた。 だけど、住んでみたら、小学校の音が聞こえる・・・近所に自殺の噂がある家がある・・・・。 弊社としては、これは、瑕疵、又は、調査不足、説明不足だとは思っていません。』

お客様 『小学校の運動会なんて、ひどい騒音で、スピーカーから音楽を流して、笛の音や、号令までスピーカーで流すんですよ・・・。また、子供の声をスピーカーで流すときもあって、子供の声はよく通るので、うるさくて、うるさくて、こっちはたまったもんじゃない! おたくの社員は、うちの旦那は、夜勤って知っていて、小学校からの騒音がある土地を紹介したんですよ。それを、調査不足、説明不足だとは思ってないって、どういう会社ですか・・・』

 『まあまあ、奥様、喧嘩腰に話をするのはやめましょうよ。 ちょっと資料を見せてくださいね・・。 なるほど・・・。 小学校から400m・・・徒歩にすると、約5分ぐらいですね。 お子様は、中学生と高校生ですか・・・。 もしも、中学校の近くに住んでいたら、息子が通ってる学校に煩いと怒鳴りこんだりするわけですか? 中学生になると声変わりするから、生徒の声は、気にならないのかな? あははw』

お客様 『中学校の近くに住んでいるわけではないです。 話をすり替えないでください。 』

 『いえいえ・・・。 すり替えではなく、素朴な疑問です。 小学校の運動会の練習は、煩い・・・、中学校は、どうなのかな〜とか・・・幼稚園、高校、大学、専門学校・・・どこまでが煩いのか・・・、もしかして、チリ紙交換、竿竹屋、焼き芋、わらび餅が通るルートも、音が出るから、ちゃんと説明を受けてないってお叱りを受けたりして・・・w』

お客様 『さっきから言ってますけど、話のすり替えじゃないですか。 小学校が近くにあるので、子供の声や、運動会の練習のスピーカーの音が煩いって、予め説明をしてくれていないと言っているんであって、中学校や、幼稚園、焼き芋の事は言ってないでしょう。』

 『じゃあ、話の切り口を変えましょう。 というか、ちゃんとした話をしましょう。 小学校は、一般的常識レベルで考えて、嫌悪施設なのか、どうか・・・。 違うと思うんですよね〜・・・。 小学校からしたら、運動会の練習をしていたら、煩いと怒鳴り込んでくる女の人がいる家が、400mのところにある。 つまり、小学校側は、おたくの家を嫌悪施設だと思っているかもしれませんよw』

お客様 『うちが、嫌悪施設って、どういうことですか? お客に向かって・・・、おたくは、そういう経営方針なんですか・・。 だから、小学校の音の事を事前に伝えなかったんですね。』

 『いえいえ。 まず、整理しましょう。 数ある不動産業者の中から、弊社でお買い上げをいただき、心から感謝しておりますし、弊社としても、誠心誠意の対応をさせていただいたつもりでございます。 しかし、小学校の音で、ご主人様が眠れないのを、不動産屋の説明不足と言われてしまうと、ちょっと変わった思想をお持ちのお客様かな〜と・・・、今、ご理解いただけるように、ご説明、申し上げているところでございます。 半径400mに、どれだけの人が住んでいると思いますか?』

お客様 『・・・・・。 うちの主人は、夜勤で、日中寝ているんです。 小学生の声は、目がさめるらしいんです。 笛の音まで、スピーカーから流れてくるんです。』

 『う〜ん・・・。 どうしたもんですかね〜。 例えば・・・、奥様が、小学生だった頃・・・、運動会の時期なると、煩いと言って怒鳴り込んでくる方は、何人いましたか? というか・・・奥様、もう今、ご自身が無茶苦茶な事を言っているって分かってますよね〜? 今は、昔よりも窓のサッシ、ガラスも、防音効果が優れておりますので、窓を閉めたらほとんど聞こえないと思うんですけど・・・400mも距離があるわけですし・・・・。』

お客様 『もういいです・・。 わかりました。 私が変ってことですね。 もういいです・・・。』

 『いえいえ、もう良くないですよ。 ご縁があって、当社で購入してくださっているのですから・・・、人様のご家庭に口を出す気はないですけど・・・、奥様が、来られて、お叱りをいただく事自体、なんて言うのかな〜・・・。 ちょっと心配というか・・・、すみません。 ご家庭の話になってしまうので・・・。 とりあえず、音を遮断する方法も考えてみていただけると、ありがたいというか・・・、運動会も、1〜2週間で終わりますし・・・ちょっとだけ、我慢していただけるとありがたいのですが・・・。』

その後、旦那様の愚痴をおっしゃられて・・・、帰り際には、少しご機嫌がよくなったのか・・・『自分が育ったのは街中で煩かったから、今の家は、住宅地で、普段静かだから、小学校の音が煩く感じたのかな〜w』なんて事を言われて・・・帰っていかれましたが・・・。

嫌悪施設の定義は、人それぞれですので・・・本当に難しいです。

嫌悪施設って・・・結局、何が、どこまでが嫌悪施設なんでしょう???

それに・・・、そもそも、嫌悪施設の距離の判断基準も分からないというか難しいです。


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弊社では・・・・。

かつては、親切過ぎるほどに記載するのが、消費者保護だと思っていたが、長い間、不動産業をやっていると、必ずしも、そうでないということが分かってきた。

受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。

快適な住環境を損なう恐れのある施設の存在を説明するのだが、嫌悪施設か否かは人それぞれの主観的であり、人により感じ方が千差万別である。

重要事項説明に何をどこまで調査して説明するのか、物件からどのぐらいの距離なら書くのか、物件への影響の有無などを考えているわけだが・・・。

結局のところ・・・、弊社では、物件評価に大きな影響をもたらす内容について・・・、この部分を重要視して調査、説明をしなくてはいけないと考えています。

何度も角が・・・、嫌悪施設については、一定の基準があればいいが、 主観的なものに客観的基準を設けラインを引くのは難しい。


これは、近くの嫌悪施設だけではない。

不動産の過去についても・・・嫌悪、精神的瑕疵、心理的瑕疵という問題は、曖昧な部分が多く、何を、どこまで調査し、説明をするべきか難しい。

もちろん・・・殺人、自殺、火災等は、調査して説明をしなくてはいけない!

しかし、仏教、神道等、宗教的要素を含んだものや、迷信や都市伝説的なものは、どうなんでしょう?

中古住宅の取引をした際に、仏壇が置いてあったであろう場所の説明がなかったとご指摘をうけて、前の所有者の宗教、宗派を質問されたり・・・。

先日も、以前あった古井戸の事をご質問されたお客様もいらっしゃったし・・・。

樹齢数百年の大木があった事を説明しなかったと指摘された事もありましたし・・・。

駆け出しの頃は、兎にも角にも、あれこれ深く追求し、お客様に話していましたが・・・宗教的要素や迷信等を説明して、ひどくお叱りをうけたことがありました。

家相や風水を気にされる方もいるので、鬼門ラインの話をして、不愉快だと言われた事もありますし・・・、風水の話をして、馬鹿にされたことあります。

井戸や、大木の話をして、わざわざそんな事を言うなと激怒されたこともあります。

地域の行事の話もです。

神社の掃除の当番の話や、秋祭りの話をして、嫌悪感を示された方もいますし・・・。

地域の班が、農家の班、非農家の班に分けれていて、農家班は水当番、非農家班は夜回り当番があることを調査して説明したところ、知らん知らん聞いてない、説明しないでくれと言われた事もあります。

最近の重説は、親切過ぎるほどに調査をして記載し説明をするのが、消費者保護と考えているようだが・・・この考え方に疑問をもっている不動産業者は少なくないと思う。

どこまでが、親切なのか、どこまでが不親切なのか・・・、良い取引をしようと思えば思うほど悩みます。

悩みながら・・・本音を言わせてもらうと・・・。

過去よりも未来のことが重要だと考えていますので、私としては、物件評価に大きな影響をもたらす内容について重要視して調査、説明をする事であると考えていますが・・・、一方で、過去の事よりも、お客さまの未来を考えて、無理なく生活することや、良い物件を少しでも安く供給することが、不動産取引において、最も大事なことだと思います。


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2016年12月05日

2116) シェアハウス、民泊で、不動産ビジネス

最近、おしゃれでスタイリッシュなデザイン、利用者が楽しく快適に過ごせるシェアハウスや、民泊施設が増えましたね〜。

少し前の事ですが、シェアハウスの経営者と話す機会がありました・・・。

そういえば・・・先日、カラーブロックオフィス&カフェのお客様の中にも、シェアハウスの経営をしている方がいまして・・・、カフェのデザインと、カラーブロックを気に入ってくださり、シェアハウスのリビングを、こういう感じにしたいと言われたので見積もりを出させていただきました。

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今・・・予算オーバーとのことなので、どこまでリフォームするのか調整中ですが・・・w

私としても、カラーブロックオフィス&カフェのデザインを絶賛してくださったお客様ですので、採算度外視で見積もりをさせていただきましたので、是非、カラーブロックシェアハウスを実現していただきたいところではありますが・・・。


まずは・・・、シャアハウスとは、何ですか?という読者さんにご説明をさせていただきます。

シェアハウスとは・・・。

シェアハウスは、リビング、キッチン、ダイニング、浴室などを共有して使い、各住人の個室があり、楽しいコミュニケーション空間とプライベート空間を両立させ共同生活する新しい居住空間で、賃借人というよりは、利用者という感じです。

元は、ファミリータイプのマンションや、一戸建てを節約目的で複数人で賃借する発想から生まれたわけですが・・・、共同利用する部分があるので、オーナーの設備投資が少なく、また借りる側の賃料、利用料が安くなります。

最近は、シェアハウスの最新版みたいな感じの、コンセプトハウスも増えてきまして・・・、共通の趣味を持った入居者に限定したり、多種多様なサービスを提供するシェアハウスが増えてきて人気を呼んでいます。

ついでに、ゲストハウスも説明しておきますが・・・主に外国人・・・一部の日本人もですが・・・簡単に言うと民泊的なものです。

実は・・・、私も・・・、シェアハウス、コンセプトハウスを経営してみたいな〜と思っています。

大きな建物を買うか借りて、個室用の小部屋を作り・・・また、仲間で住めるような大部屋を作り・・・、賃貸するわけですので、けっこう収益としては良いと思いますし、いろんな人と出会えるので面白いんじゃないかな〜と・・・。

しかし、不動産デベロッパーの代表でもあり、太陽光発電の土地の買取と、年内、年度末連携でテンヤワンヤ状態ですし・・・、最近は、カラーブロックオフィス&カフェをオープンしたばかりで、とてもじゃないけど、新しいビジネスに取り組む時間はありません。

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私が、何故・・・シェアハウスの事業がやりたいと思ったのかを説明させていただきますと・・・。

名古屋駅から名鉄津島線で30分ほどのところに津島駅という駅がありまして、津島駅の近くに古いビルを持っているのですが・・・・。

その津島駅の近くのビルを、デイサービスの法人に貸していたのですが、今年、退去されまして・・・、その後、放置していたのですが・・・本日、社員から『社長、津島のビル、いつまで放置しておくんですか? 貸すか売るかしましょう!』と言われまして・・・見に行ったのです。

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二階、三階は、小部屋、大部屋がありリフォームしてありませんが・・・・一階部分は、部屋も、トイレも、リビングも、ダイニングも、リフォームしてあるのです。

トイレも風呂も・・・新しい・・・w

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デイサービスの法人さんが、リフォームしてくださったと思うのですが・・・そのまま残っていました。

ただ・・・建物は鉄筋コンクリートで頑丈なんですけど・・・相当古いです。

延床面積は、全体で100坪ぐらいあります。

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外観は、少々手を入れたら、それなりに、きれいになると思います。

因みに、目の前には、コンビニがあります。

それでは、一階から順に間取りを見ていきましょう。

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玄関は自動ドアで、中に入ると、玄関、広いな〜って感じがします。

1階には、めちゃくちゃ広いリビングがあり、トイレは2つ、大きめのお風呂もあります。

続いて2階です。

二階はリフォームが必要です。

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すべての部屋が、大部屋ですので・・・ここを大部屋のままにしておくのも良し、もう少し細かく区切って使うのも良し・・・。

一応、トイレもあります。

そして、3階です。

3階もリフォームが必要です。

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こちらも、細かく区切っても良し、大部屋で使うのも良し・・・、RCなので、リフォームはしやすいと思います。

最後に・・・屋上です。

防水工事済みです。

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屋上は、見晴らしも良いし・・・かなり広いので、バーベキューなんかをしたら最高にいいな〜なんてことを思いました。

酔っ払って落ちないようにしてほしいですが・・・・w

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コンビニが目の前だし、天王公園や津島神社も近いし・・・何と言っても津島駅まで、徒歩6分という利便性の良さ・・・。

シェアハウスをするには、めちゃくちゃ良い環境です。


少々経年劣化して傷んでいるので、リフォームは必要ですが・・・・建物自体は鉄筋コンクリートですので、まだまだ使えます。

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内部は、どのようにリフォームをしていただいても構いませんし・・・退去時に原状回復はしなくてもOKです。

というか・・・原状回復していただかないほうが、ありがたいですw

賃料は、ビル自体古く、リフォーム代がかかるので、かなり安い賃料にさせていただきました。

延床面積が、約100坪のビルを、一棟まるごと借りて・・・月20万円

延床、約100坪って・・・けっこう広いですよ。

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その代わりに・・・現状のまま貸しますので、ほうを遵守の元にですが、好きに改装してください。

売却ということであれば・・・現状渡しで、2000万円でOKです。

因みに、これだけは、言わせていただきますが・・・、千代田昭和ビルという名称なんですけど・・・、これは、昭和の建物だから、千代田昭和ビルではなく・・・、津島市昭和町という住所にあるので、昭和ビルと名付けたわけなので・・・そこは、お間違えのないようにお願いしますw

話は、戻りますが・・・。

借りたい、買いたい方にお願いが・・・。

できれば・・・、シェアハウス、コンセプトハウス、ゲストハウス、社員寮等・・・、使用する人たちが楽しく過ごせるものにしていただきたいです。


本当は・・・、暇があれば・・・、自分でデザインして、建材を買ってきて、リフォームして・・・、シェアする人たちを募集して・・・利回り30%以上のものにしてみたいのですが・・・

シェアハウスを立ち上げてる暇がない・・・世の中、やってみたい事だらけなんですけどね〜。

今、私が、一番欲しいものは、時間です。(若さと美貌も欲しいですが・・w)

弊社の本社がある津島市内の事ですので、少しくらいは、お力になれると思いますし・・・できる範囲でよければですが・・・、協力はさせていただきます。

愛知県津島市で、シェアハウスをやってやろう!という方がいたら、とても嬉しいです。

こんな感じにしていただけると、なお嬉しいwww

2016-10-21-15-58-44


いえいえ・・・私の趣味趣向を押し付けてはいけませんので・・・・リフォームは、ご自由にしていただいてけっこうです・・・。

SNS等をやっている読者さんは、今日のブログを拡散していただけるとありがたいです・・・。

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2016年12月03日

2115)農地、山林、雑種地は、重要事項説明が必要なのか?

本日は、少し、専門的な話になりますが・・・・。

重要事項説明の話です。

この内容は大変重要ですので、十分理解を・・・ってやつなんですけど・・・このブログは、玄人さんだけではなく、素人さんもいますので・・・簡単に説明をしておきますが・・・。

宅地建物取引業者(不動産業者)が、宅地建物の取引をする際に、宅地建物取引士が、取引当事者に取引等、契約上重要な事項を説明することをいう。
説明の内容を記載して当事者に交付する書面を、重要事項説明書という。宅地建物取引業法第35条に規定されているため、不動産業界用語で重説、又の名を、35条書面ともいいます。

重要事項説明は、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合、又は、不動産取引を代理・媒介する場合であり・・・、その説明は、売買契約や賃貸借契約が成立するよりも前に行なわなければならないのであります。



そんなわけで・・・。

先日、不動産業者、4名で楽しく飲んでいました。

事の発端は・・・、そのうちの一人が、我々は、宅地建物取引業だから、市街化区域の農地や雑種地は、お客様に取引上の損害があっても、1000万円を上限にした保証は、該当しないので受けられないという話をしたのです。

その時に、別の業者が、農地は、そもそも宅地建物ではないから、宅建業法35条書面(重要事項説明)は、必要ないという話になりまして・・・・。


そうだとしたら、雑種地や原野等、宅地建物じゃなければ、重要事項説明はいらないな〜wと・・・・。

別の不動産業社が・・・、いや、建物を建てることを目的にしているのであれば、それは、宅地であり・・・重説が必要なのではないかという話になりまして・・・。

私も、じゃあ、これからは、調整区域の農地や雑種地の売買は、重要事項説明をするのはやめようか?と・・・言ってみたみたのですが・・・。

なんだかんだ言っても、酒の席での話であって、結局、4人とも、市街化区域、調整区域、未線引きだろうが・・・宅地、農地、雑種地とか関係なく、重要事項説明をして、その後に契約をしているということでした。

法律が、どうであろうが、不動産業者が不動産の取引をする以上、重要事項は、やるべきだと思います。

2015-08-01-11-55-52


重説は身を助けるw

調整の雑種地の売買で、市街化調整区域内であるので原則建物の建築はできませんという条文ひとつで、どれだけ命拾いしたか分からないくらい・・・需要事項説明書に助けられたことか・・・。


というのも・・・勝手に建物を建てたりして、行政から指導を受けた際に・・・、不動産屋が建つと言ったとか、建物を建ててはいけないと知らなかったとか・・・、意味のわからない言い訳をして、不動産業社に責任をなすり付けようとした輩が、けっこういましたからね〜。

昔、ある運送会社なんて・・・、ドラム缶を何百個も並べて、その上に床を作り、その周りに鉄骨を組んだり、コンテナを積んだりして、屋根までつけて、簡易配送センターまで勝手に作ったことがありました。

運送会社の駐車場にすると言って、雑種地を借りておいて、無断で倉庫や、配送のプラットホームまで作っておいて・・・、行政から撤去するように言われたら・・・、不動産屋が建ててもいいと言ったと主張して・・・、当社宛に、弁護士を使って内容証明で、2億ぐらいの損害賠償請求をしてきた馬鹿がいましたけど・・・。

重要事項説明に、しっかりと、建たない!と記載してあったので、すぐに相手が引き下がりましたけど・・・。

その他にも、いろいろありまして・・・、農地に、突然、鉄骨を、おっ立てて小屋を作った人もいまして・・・、不動産屋が建つと言った、知らなかったととぼけられたことも・・・、とにかく、重要事項説明で、何回、助かったのか分からないですw

結局、重要事項説明書というのは、お客様に対して、きちんと理解をしていただき、不動産業者が、正しい取引をしたという証明になるわけですので・・・、お客様のためだけではなく、不動産業者のためにもなるものなのです

2015-07-06-13-15-29


まあ、それはそれとして、ちゃんとした取引をするために、どんな物件でも重要事項説明をするとして・・・・。

でも、実際に、法的に、市街化調整区域の、農地や雑種地に、重要事項説明は必要なのか、どうなんでしょうね〜・・・。

大半の不動産業者は、すべての取引に対して重説をするわけで・・・この問題は難しいです。

まず、業法では・・・、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。ということですが・・・・宅地、建物以外は、そもそもが、宅建業法の適応外だというのは間違っています。

宅地の定義として、市街化区域内であれば、用途地域内の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むとありますので・・・、 農地だろうが、山林だろうが、宅地ということですので、宅建業法が適応されるので・・・、地目の如何を問わず、建物が建つことを想定しているため重要事項説明の義務が生じます。

逆に、調整区域内で、買主が将来に渡り開発許可等を取得して建築の予定が全くない土地であれば基本的には、宅地建物の定義から外れるので、宅建業法の範疇外ということで重要事項説明が不要と考えられるわけです。

まあ、しかし、現実問題として・・・、調整区域内で建物を建てる予定が全くない農地、山林、雑種地だからと言って、重要事項説明をしないで取引をしたら、取引後に、言った言わない、聞いた聞いてない、不誠実だ等、ゴタゴタしたりしてトラブルが生じる可能性がありますので、重要事項説明はしておいたほうがいいのは間違いないです。

2015-07-06-13-14-50


最後に・・・もう一点・・・。

基本的に、重要事項説明は、買主や借主を相手にするものなのですが・・・・念のために、売主や貸主にもしておいた方が良いです。

重説、契約等、きちんと取引をしていても、極稀に、因縁をつけられることもあります。

買主ではなく、売主が、何らか因縁をつけてくる場合もあり・・・、宅建業者が売主や貸主に対して重要な事項について説明をしていて、第35条違反にはならなくても・・・、弁護士等は、第47条(重要事項の不告知)違反に該当するとか、プロが素人不利の契約をした等と主張してきます。

まあ、不動産の取引をする際は、宅地建物でなくても・・・、買主も売主にも、重要事項説明をするのがベストだと思います。

重説は身を助けるw

宅建業者たるもの・・・、農地だろうが、山林だろうが、雑種地だろうが・・・重要事項説明は必要に決まってるでしょうw

そんなわけで、本日は、農地、山林、雑種地は、重要事項説明義務があるのか・・・について書かせていただきました。

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