2018年09月02日

2264)宮古島バブル (不動産投資)

読者の皆様すみません・・・更新が、大変遅れました。

しばらく、宮古島に、不動産投資関係の視察に行っておりまして・・・。


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連日、朝から深夜まで、予定がビッシリ詰まっていて・・・。

昼は、土地を見て回ったり、調査、打ち合わせ、会議など・・・、夜は、お酒の席で・・・、宮古島での睡眠時間は、平均3時間ぐらいで、真面目に、ブログを更新する時間が取れませんでした。

電話で、普段の仕事をしながらの宮古島視察・・・ちょっとだけ、ウミガメ探しに行ったり、有名な観光地に行って写真を撮ったりしましたが・・・、基本は、仕事、仕事、仕事・・・、ちょっぴりプライベートという感じでした。

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しかし、まあ・・・なんというか・・・・。

宮古島、バブってましたね〜。


どこの飲食店も、けっこう人がいっぱいでして・・・、人気店は、予約する取れない・・・、電話もでない・・・、ついでに、いらない情報かもしれませんが、キャバクラも、満席・・・。

そして・・・。

まあ、業界の方なら、噂ぐらいは聞いていると思いますが・・・、宮古島は不動産バブル、建設ラッシュ・・・、賃貸は、全然、足りていない・・・。

因みに、ワンルームマンションの賃料は、10万円・・・、それでも、空きがなく、皆さん、予約して待っている状態なんです。


ホテルの従業員が、ホテルに住んでいるぐらい・・・、建設作業員が、ワンルームに二人、三人住んでいるなんてこともあるようです。

そして・・・・。 

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続きです・・・・。

そんな状況なのに、何故、不動産投資家が、宮古島に手を出さないのか・・・?

調査してきました・・・答えは、簡単です・・・。

手を出さないのではなく、手が出せないのです。


いろんな問題があります。

今、宮古島で、新築を建てようと思うと・・・建築着工できるのは、2年〜3年後になります。

そして、建築コストが、めちゃくちゃ高い・・・!

某建設業者さんの話によると、坪単価120万円以上・・・!

コンクリートの単価なんて聞いたら、ビビりますよwww

土地も、良い意味でも悪い意味でも、都市計画区域外!

まあ、普通の不動産業者、建設業者が、沖縄県と宮古市役所で調査をして、適当に土地を買って建てようとしたら・・・、余程、慎重にいかないと・・・、無駄な土地を買うことになってしまうかもしれません。

そして、ファイナンスも・・・!

都市計画区域外の土地と建物に、融資・・・、ただでさえ、収益物件の融資が難しくなってきているのに、通常の金融機関は、どうなんでしょうね〜?

地元の銀行評価も、このバブル価格についていけていない!

現金を持っているか、与信の高い人じゃないと、融資は難しいでしょうね〜。

それから・・・・、ブログには書けないことも、あったりして・・・・。

つまり、簡単ではないというか・・・、開発に慣れたプロが、フンドシ締めて、取り掛からないといけないわけで、素人が手を出したくても、手が出せないというような感じなんです。

我々も、何度も、開発会議をやりました。

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何度も、退散してきて・・・会議をやって、次の調査、次の手立てを考える・・・。

土地、建築、コスト、ファイナンス・・・。

あまりに、考えすぎて・・・。


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プールに、落ちましたwww

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まあ、私ごとは、さておきまして・・・。

多々ある、問題を、一つずつ・・・解決をしていかなくてはいけませんでした。

いっしょに行った社長さんたちの、人脈と、知識・・・。

建設のプロフェッショナルが、建築コストを下げること・・・、人脈的なところ、土地の取得関係もクリアー・・・。

不動産関係は、私が担当・・・。

行政、金融機関、地元の人、こちらで事業をしている人たちと、会って会って会いまくって、話を聞いて、聞いて、聞きまくって・・・。

東京、名古屋の人脈も使い・・・、沖縄本島からも、情報を取り・・・、人も紹介してもらい・・・。

いっしょに行った、社長たちと、数日間仮眠しかできない・・・・意味が分からないぐらいのスケジュール、熱い数日間でした。

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そんなわけで・・・。

とりあえず、新築、表面利回り12%ぐらいのものであれば、現実的に可能だな〜というところまでは、持って行けなそうな感じです。

建設も、半年〜10ヶ月後には着工できそうです。

ただ、今は、投資家さんのファイナンスが、まだ、クリアできていないので・・・、現金、もしくは、与信の高い人しか、難しい状態なので・・・今週から、そのあたりを詰めようと考えています。

今週中に、とんぼ返りで、沖縄本島に行かなくてはいけないかもしれません。

なんにしても、今月内には、目処をつけたいところです。

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まずは、私と、経営者仲間で、あえて、ファイナンスにトライして、何棟か建ててみます。

土地、許可、工事関係に、目処がついたわけですし、現在、完全に賃貸物件が足りてないので、利回り12%確実、あとは、ファイナンスを試しながら、その他の問題点が浮上してこないか試しながら、進めていくという感じです。

そんなわけで・・・。

今回の宮古島視察・・・今後、面白いことになりそうで、ワクワクしています。

実りある、熱い数日間でした・・・・。


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う〜ん。

不動産投資について、皆様に、とても良い知らせができそうですが・・・・、もう少し、固めてからのほうがいいかな〜・・・ とりあえず、今回は、ここまでとさせていただきます・・・w


この写真を、帰りの飛行機の窓から撮ったあと、爆睡・・・!

着陸30分前に、CAさんに起こされて・・・シートを戻した後も、また爆睡・・・、飛行機が着陸したのを覚えていないぐらい寝てました(笑)

しかし、まあ、時期的なものもあるとは思いますが・・・、不動産関係だけではなく・・・どんなビジネスをやっても当たりそうな、このバブルな感じ・・・、初めて体験しました。

宮古島バブル・・・恐ろしいですw


そんなわけで・・・読者の皆さん、更新が遅くなり、本当に申し訳ございませんでした。

これに懲りずに、今後とも、末長いご愛読を宜しくお願い致します。

それでは、失礼いたします。




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2018年08月22日

2263)土地買収について・・・。(分譲地、工場用地)

今年の初松茸・・・・・。

経営者の友人から・・・・。

いただきましたぁ〜www


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とはいっても・・・隣国の海外産なんですが・・・。

昔、隣国の松茸は、香りも薄く、たいしたことはなかったのですが・・・、ここ近年の隣国の松茸は、価格も高くなりましたが、かなりクオリティーが高くなっている気がします。

10月に出てくる、国産の名産地の松茸と比べると、少し落ちるものの、初物としては、十分楽しめるクオリティーです。

1本は土瓶蒸し、1本は松茸ごはん、2本は焼き松茸、最後の1本は、天ぷらにして、食べようと考えています。

さて・・・松茸の話題は、これくらいにしまして・・・・本日は、土地買収(とりまとめ)の話をしたいと思います。


千代田不動産 近藤 ちよっぺん


住宅街を造るため・・・、商業施設、配送センター用地・・・・、ここ近年は、津島市の工場立地の関係で、土地の取りまとめをしております。

小さなものだと1000坪〜大きなものだと数万坪・・・・、地権者の数は、数人から〜50人以上なんてこともあります。

エリアを決めたら、90%〜100%の土地の地権者から土地を売っていただかなくてはいけませんし・・・、場合によっては、近隣、地域の同意も必要になります。

そして、法令上の制限の分野・・・都市計画等、行政の許可を得るために、事前協議など・・・、まあまあ大変な仕事です。

やはり、一番大変なのは・・・。

地権者さんから、土地を売却していただかなくてはならないところにあります。


基本的に、事業計画エリアの地権者には売却をしていただかなくてはいけませんし、もしも、売却をしていただけないと、事業計画の健康をしなくてはいけません。

それも、変更できる場所と、変更できない場所があり、大半の部分は、変更がきかないところです。

どうしても売却をしないという人には、換地のお願いをして場所を変わっていただいたりします。

なんにしても、土地の買収は、ただ単に、地権者に会って売却のお願いをするだけでは、まとまりませんし、都市計画も、役所や、地域の方の言いなりでは、できません。

つまり、地権者、地域の協力と、行政と県、市町村の各課と事前協議をしていかなくてはいけないわけです。

道路や、水路の付け替えや廃止が出てくる場合もありますし、住宅系については、中に道路、上下水度を入れなくてはいけないことが大半なので、地元や、行政との協議も、本当に大変です。

事なかれ主義で杓子定規なことしか言わない行政に重い腰を上げさせるのは本当に大変です。

まあ、そんなわけで・・・。

現在、当社では、工場を3カ所・・・、住宅街4カ所の取りまとめをしておりますが・・・。


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先日、1カ所・・・、住宅用地の、事業計画の中止の決定をしました。

買収(取りまとめ)中止ということです。


中止の理由は・・・2つ。

〃弉菽呂痢入り口の地主さんが、最初は、《皆さんと足並みを揃える。》・・・、つまり、当初、他の方々が売るのであれば自分も売るとおっしゃっていたので、今回の取りまとめを始めたわけですが、大半の地権者の同意を得たのに、急遽、『畑を続け痛いの売るのをやめる。』と言いだしまして・・・、その後、何度か話し合いをしてきたのですが・・・、そのうち音信不通になりまして・・・一切、連絡が取れず、手紙を出しても返事がないという状況になりました。

更に、その隣の所有者のご主人が不動産業者であり、『土地を売るだけでなく、今回の開発に、絡ませてもらえないと協力しない!』

´△侶錣髻■映近く交渉してきましたが・・・・、△蓮△覆鵑箸話を詰めることができたとしても、,蓮△△亮蠅海亮蠅鮨圓したが、もう無理だという判断で、この事業計画自体を中止にしました。

弊社としても、住宅街にしたい場所だったのですが、できない案件に、これ以上の労力を費やすのは無駄だと判断をしたわけです。

弊社が取りまとめをGOした際の、成功率は、8割以上!

悔しいですし・・私としては、苦渋の決断でした・・・。

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うむ〜・・・参ったな〜・・・。。

しかし、参ったのは、弊社だけではなく、むしろ、賛同して協力をしてくれていた人たちです。



今回、土地の、とりまとめをするにあたり・・・・売買契約を締結してある土地があります。

通常、土地の取りまとめをする際の契約は、全体が纏まらなかった際、または、許認可が取得できなかった場合、買主は、契約を解除することができるという内容になっています。

その上で、手付金を払い、契約を締結しているので・・・・、土地が、まとまらず、買主の目的が達成できないわけで・・・、契約が解除された場合は、売主は、すでに受領している手付金を、買主(弊社)に返金しなくてはいけないわけです。

つまり・・・。

‘り口の地主さんが、『皆さんと足並みを揃える!奥の方々が売るなら自分も売る。』ということで、取りまとめをスタートした。

奥の地主さんたちと、条件付きで、売買契約を締結した・・・。

Fり口の地主さんの気が変わり、その後、音信不通・・・、不動産屋の身内がいる地主が、一口絡ませてくれ!と無茶な交渉をしてきたということで・・・、約1年交渉したがに、弊社は事業計画を断念。

な声劼蓮△垢任坊戚鵑鯆結してる地主さんとの売買の契約を解除・・・・奥の地主さん達は、契約時に受領した手付金を変金する。

普通に考えると・・・、別に、不動産業者が買うのをやめただけだから、手付金を返すだけでしょう。
損をしたのは、不動産屋の労力と、印紙代だけじゃん!と思うのかもしれませんが、そんな簡単なものではありません。


中には、売主さんが、手付金に手をつけて使ってしまっている場合もあるのです。

当然、弊社としては、契約条件に、全体が買えなかった場合は、事業目的を達成できないので、解約すると説明し、記名押印いただいているので、手付金は、返金していただかなくてはいけません。

入り口の地主さんの、気変わりで・・・、奥の地主さんたち、動いていただいていた仲介業者、設計士、行政書士等・・・、多くの方が、迷惑を被るわけです。

弊社の労力の話は、置いといて・・・・、関わった皆さんのことを考えると・・・、事業計画の中止を決定するのは、苦渋の決断でした。

でも、このまま続けると、損害は、どんどん拡大しますので・・・中止にしました。

住宅地にしても、商工業用地にしても、地上げっていうのは仕上げてナンボですからね〜‥。

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続きです。

少し、話は、逸れてしまいますが・・・大型の宅地分譲をやりたいのですが・・・大口のセントフィールド以来、50区画以上ののものは、できていないです。

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(↑セントフィールド 大口)

宅地分譲用地、随時募集中・・・開発案件、取りまとめ案件も可!

話は、戻りまして・・・。

今回中止にした物件は、20区画以下の小型物件なんですけど・・・場所的に、やりたいところだったので、中止は、なんとも・・・悔しいです。

今回、契約をしていた奥の地主さんたちも、関わった業者さんや士業の方々も、まとまらなかった場合のことは、最初から承知の上とはいっても・・・申し訳ないことをしました。

そして・・・解約の件は・・・・。

今回は、問題なくできましたが・・・

実は、この中の、一筆だけを、弊社、もしくは、私の個人名義で購入することにしました。

奥の地権者さんの名誉のために、書かせておきますが、今回は、手付けが返金できなかったわけではなく、持っていて仕方がないので、いくらでもいいので、手放したいとのことでしたので・・・、タダ同然で・・・購入させていただきました。

タダ同然とは言っても、逆に、来年から、こちらで数十万の固定資産税を払い続けていかなくてはいけないので・・・、弊社も持っていても困るわけですが・・・、遠方に住んでいる方だったので、愛知県に土地を持っていても仕方がないので・・・土地を引き取った感じです。

こんな開発もできない土地を引き取って、どうするつもりなのか???って、思われた読者さんもいるかと思いますが・・・・。

素人さんなら絶対に、買わないと思います・・・でも、私は、玄人です。

とりあえず・・・太陽光のIDを取得しておきます。

約3年は、IDが活かせるので、最悪は、2年半後ぐらいに太陽光を張ります。

つまり・・・2年半の間に、入口の地権者と、プロジェクトに絡めろと言っている不動産屋と話をつければ、宅地分譲・・・できなければ太陽光発電!

とりあえず、今回は、一旦、中止にしましたが・・・。

弊社で持つのか、私個人で持つのかは別にして・・・、奥の地権者さんの一人が、タダ同然で売ってくださるということで、チャンスをいただいたので・・・私自身が、今回の中止の原因となった地権者たちと、勝負してやろうと思っているのです。

2年半以内に、承諾が取れたら・・・、今回中止したプロジェクトのメンバーで、再開しようと考えています。

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今までは、チームでの、取りまとめ・・・この先は、私の取りまとめ・・・・。

期間は2年半・・・、俺が、勝負する・・・www

まあ、ある意味・・・難しいことにトライするのは楽しいというか・・・ワクワクしますw


成功すれば、今回、煮え湯を飲まされた、奥の地権者の皆さん、業者、士業の皆さんに喜んでいただけます。

皆さんに、これ以上迷惑をかけたくないので、一旦、中止にしましたが・・・、この先は、私が、一人で斬り込んでいきます・・・。

まあ・・・、自分では、腕も落ちていないし、刀も錆びていないと思ってますので・・・とりあえず、頑張ります(笑)

そんなわけで・・・、本日は、土地買収について書かせていただきました。





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2018年08月16日

2262)不動産屋・・・○○(職業)

お盆は、良い事も悪い事もいろいろありました。

まあ、でも、嫌な事があったのは、お盆前かな〜・・・。

7月後半〜8月前半の連日の、お誕生日会の後・・・盆前に、ある経営者の会に参加して・・・最悪な事が・・・・。



本題の前に・・・読者の皆様に、お盆休みの様子を・・・・。

とりあえず・・・盆休み初日、マリンスポーツに行ってきました。

いつものメンバーと、社員たちで、ウェイクサーフィン、ジェット、バーベキュー・・・w


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新入社員たちは、若くて元気なわりに・・・、水の上では、土左衛門のようでしたが・・・、なんと・・・、中村まさとし(課長代理)が、ウェイクサーフィンで、初めて立てまして・・・、私としても、自分のことのように嬉しかったわけですが・・・、

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(↑証拠画像w)

まあ、でも・・・、生まれたての、子馬のような立ち方でしたけど・・・・部下たちに対して、面子は保てたと思います。

因みに・・・、本来のウェイクサーフィンは・・・・。

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↑こんな感じです・・・(中村まさとし・・・、精進しなさい!)

それでは、本題に・・・、ん・・・その前に・・・・・!

その前に・・・・ここまで書いたところで、本日、何故か、ブログランキングが2位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


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お盆休み前の話なんですけど・・・。

とある、経営者の集まりに行ってきまして・・・、このクラブは、基本、40代以上〜、50代、60代、70代が多い・・・某団体なんですけど・・・。

その団体の幹事さんから、名古屋では、なかなか取れない飲食店の予約を取ってほしいと頼まれまして、予約を取ってあげたのですが・・・。

その飲食店も、予約がいっぱいで取れないので、定休日に開けてくださり・・・、それを、某クラブの幹事さんに伝えたところ、めっちゃ喜んでくれまして・・・、『近藤さんも、オブザーバーとして参加してください!、皆さんに紹介したい。』という話になったわけです。

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私も、手ぶらでは行けないので、自分のワインセラーから、リンドウを3本ほど持参しました。

いろんな方を、ご紹介していただき・・・知っている人も、2〜3人いたので、楽しく飲んでいたのですが・・・、途中、何故か、某建設土木系の会社の会長さんに、席に呼びつけられまして・・・、けっこう偉そうに上から目線で話をされまして・・・、その他、取り巻きの雑魚さんたちからも、なんとなく、嫌な態度を取られまして・・・・。

私の身の上というか、学歴、経歴〜、ワインの話、誰を知っているとか、その他、諸々、自慢話、盛り沢山w・・・時代遅れな、武勇伝を聞いて、すごいですね〜wなんて、合わせていたわけです。

まあ、年齢的にも、大先輩たちだったので、ヘラヘラニコニコ話を合わせていたのですが・・・。

ちょっと、お酒が回っていらっしゃったのか・・・、私が、持参した、リンドウを、こんなもんは、ワインじゃないと申しまして・・・、じゃあ、どんなワインが、本物なのかと聞いてみると、一応、フランスワインではあったのですが、かなり格下の安いワインの名を・・・、まあ、それでも、それは、それで、好みもありますし、リンドウ自体、歴史的には浅いワインなので、それも、聞き流したのですが・・・。

会長さんが、もっと深いところに、突っ込んで参りまして・・・・。

会長 『近藤さん、この店、せっかく取ってくれてなんだけど・・・、何ヶ月待ちとか、いうわりには、たいしたことないな〜・・・。 うちのクラブも、この程度の店が取れんとは、情けないが・・・、俺も、こいつも、予約を取ろうとして電話したんだが、断られたんだわw あはははhw どんな、すごい店かと思ったら、たいしたことないな〜・・・。』

と・・・店のスタッフがいるのに大きな声で、失礼な事を言い出しまして・・・・。

私も、自分のことは、我慢していたのですが・・・、定休日に店を開けてくれた大将とスタッフの皆さんに申し訳なくて・・・・私も、大きな声で・・・。

 『そうですか? 自分は、相当旨いと思うんですけどね〜・・・。 今日も、こうやって休み返上で、大将が店を開けてくれましたし、予約が取れないからって偉そうにしてる感もなく謙虚な方ですし・・・、普段、接待の際、お客様も大変喜んでいただいておりますが・・・。 お口に合いませんか?』

会長 『口に合わないとは言ってない・・。 何ヶ月も待たなきゃいけないほどの味ではないと言ったんだわ。 そもそも、近藤さん、不動産屋だって言ってたけど・・、不動産屋が、ポンポン予約取れて、うちのクラブの人間が予約取れないって、どうなんだ? みんな、会社の社長や先生だ・・・、不動産屋が特別待遇してもらえるのは、金ばら撒いてるからか? 不動産屋だろ・・・w あははははw』

さすがに、ムカッときまして・・・・、周りの方々も、いっしょになって笑ってるので・・・・。

 『会長さん、何か不動産屋に偏見でもあるんですか? まあ、言わせていただくと、俺も、不動産会社の代表だけど、職業は不動産屋でいいですけど・・・、まあ、言うなら、会長さんは、土建屋・・・、おたくは、鉄工屋・・・、おたくは、IT屋・・・、おたくは、年商でかいかもしれんけど、雑貨屋ですよね・・・w あんたら、みんな、**屋か〜って、上から見下して笑われたら、どんな気持になります?』

会長 『失礼だろう!あんたに、土建屋呼ばわりされる筋合いはない! うちのクラブは・・・。』

 『うちのクラブは関係ないだろ! 俺は、不動産屋・・・、あんた土建屋、何か違うんですか? 歳で物言ってるの? 年商? 年収? このクラブでの役職? 頼まれて予約とってあげたのに店の悪口言われて、初対面で上からもの言われて、差し入れした物を貶されて、地位や名誉は、どうなのかしらんけど、やってる事がクズですね〜w』

会長 『誰が、クズや・・。お前がクズやろ〜が〜。』

 『すみません。クズは言い過ぎですね。 まあ、でも、やってる事を冷静に、考えてみてください。 会長さん、ちょっと酒に飲まれすぎて頭イっちゃってるじゃないですか? 酒飲んでる時が、本性なんでしょうけど・・・w』

幹事さんが、様子を見てきて、こちらに来まして・・・耳元で・・・。

幹事さん 『すみません。近藤さん・・・。 ちょっと、ちょっと、こっちに来てください・・・。』

 『はっ? 今の状況、分かってるでしょ? なんで俺が、そっちに行くの? 会長さんに呼ばれて、こっちに来て、今度は、ちょっとこっちに来てって・・・、俺、犬じゃないんだから、ちょっとナメてないですか?』

幹事さん 『近藤さん、すみません。 ですから・・・、すみません。 自分が、代わりに謝りますので、今日のところは・・・。』

 『まあ、若輩非才な私が、下品な先輩方を相手に、子供の喧嘩みたいな事をしていてもあかんから、引けと言われれば引きますけど・・・、下品な先輩方は、私がここで引いて、ご納得されるのでしょうか?』

幹事さんは、先輩たちに、ベタ謝り・・・、私にも、ベタ謝り・・・・。

会長は、幹事さんにも、ボロクソに言う・・・他の人たちは、困惑しながら・・・一応、場をおさめようとしていました。

そして、幹事さんは、謝りまくり・・・・。

 『俺、頼まれて店を取って・・・、丁重にご挨拶して、ここの席に呼ばれて・・・、店の悪口言われて、初対面で上からもの言われて、差し入れしたワインを貶されて・・・それでも、我慢してたのに・・・。俺、何か、悪い事しました?』

幹事さん 『わかってます・・・、ですから、お詫びは、向こうで・・・。 本当にすみません。』

ここで、某店の店主と、女将さん、登場・・・・w

店主 『近藤さん、本日は、ありがとうございます。 しかし、すごい人脈ですね〜・・・。 皆様も、本日は、ありがとうございます。 当店の店主、**でございます。』

店の大将と女将さんは、某経営者の会の、お偉方や長老たちに、きちんとご挨拶をしてくださり・・・、某土木建設会社の会長さんも、よいしょしてくださり・・・。

会長が、あれこれ能書きを言うのに対しても、『勉強になります。』と頭を下げてくださり・・・。

会長も、ご機嫌になり、あんだけ店の悪口を言ってたのに・・・2ヶ月後に、家族を連れてくるとかで・・・次の予約を入れてました・・・(アホかw)

しかし、まあ・・・、お互い、引くに引けない状況を・・・、大将と女将さんは、見事に仲裁したわけで・・・、定休日に店を開けてもらった事、仲裁の件・・・、2つも借りができてしまいました。

いや・・・、以前、お客様も紹介していただいているので、借り3つだ・・・・!!!

どうやって、この借りを返したらええんだろう???

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仕方がない・・・次回、大将が前から欲しがっていた、響の30年を一本、プレゼントしよう・・・・。

私も、新品在庫が、あと2本しかない・・・。

読者の方で、響の30年を持っていて、もう、いらな〜い!という人がいたら、少しお安く譲っていただけると嬉しいです。


まあ、しかし・・、あの会長さん、何なんでしょうね〜・・・。

自分が、某店の予約を取れなかったことが、気に入らないだけじゃん!


なんか、不動産って、馬鹿にされるというか、イメージ悪いというか・・・・。

テレビドラマや映画でも、悪役が多い職業ですからね〜。

お客様第一主義、地域の発展に貢献できるように、あれこれ頑張っているつもりなんですけど・・・。

不動産屋か〜・・・・・。

不動産屋であることで、街づくりもできるし、お客様の笑顔をたくさん見ることもできるし、生まれ変わっても、また、不動産屋になりたいと思ってるぐらい、大好きな仕事なんですけどね〜。

まあ、人が、どう思っていても、我が道を行きます・・・頑張りますw





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2018年08月11日

2261)不動産屋のお盆休み2018

今年の夏は、暑かったですね〜・・・。

連日40度近くまで気温が上がり、もう、暑いとか言ってる場合じゃなくて、災害レベルの暑さでしたが・・・やっとお盆休みに入りました。


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今年は、8月11日〜16日まで、お盆休みです。

そうは言っても、不動産屋は、お盆に、契約が入ったり、けっこう相談とかあったりして、ゆっくりできないんですよね〜。

私の場合は、11日琵琶湖・・・、12日、不動産相談と契約、13日も契約と不動産相談・・・、14日〜15日は、毎年恒例の蓼科・・・、実家に帰り、墓参りと不動産相談!

なんで、こんなに不動産相談が多いのかというと・・・・。

お盆に帰省してくる人が多く・・・、帰省ついでに相談に乗って〜みたいな感じのお客様が多いのです。

まあ、でも、一般的に・・・お盆は、ご家族が集まる良い機会ですよね〜。

お盆に皆んなが集まると・・・、ご実家のことや、ご家族のこと、ご両親のこと等、ご家族で話す内容は、たくさんあると思います。

ご先祖様の話をしたり、相続の話、将来のことを話すきっかけになります。

で・・・・、ついでに、近藤社長に相談しよぉ〜みたいな、お客様もいらっしゃるわけです。

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相談内容は、相続の話と、空家の話が多いです。

そんなわけで、本日は、お盆に家族で話し合っておくといい、相続について・・・少し、書かせていただきます。

相続の話で、家族内で話し合わせれることが多いのは、誰が何を相続するか・・・つまり、分割の協議・・・。

不動産屋の視点で、相続のコツみたいなことを言わせてもらうと・・・、分けやすくしておくことが大事です。

そして、その分け方なんですけど・・・。

なるべく、共有とかにしないで、単独名義にしておくことです。

よく、一つの不動産を、何分の1なんていう感じで分けている人がいますが、私から言わると、やってはいけない、分割です。

何分の何というように、分数にしておくち、近い身内同士であれば、ほとんど問題はおきませんが、その子供や孫の代になり、遠い親戚になると・・・・後々の面倒やトラブルを引き起こしやすいのです。

まあ、単独名義にできないような場合もあるでしょうが・・・、極力、単独名義にすることです。

あとは、売れるものは、早めに売る! 

不動産を持っていれば値上がりする・・・、持っていれば儲かる時代ではないので、いらないものは、早めに売っておくことです。

仕分けして、整理整頓をしておくことが必要です!

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最後に、これだけは・・・・。

ご両親がご健在の場合・・・父親または母親のどちらか一方が亡くなるケース・・・・。


例えば、お父様が亡くなって、また、お母様が亡くなるって可能性が高いわけですが・・・。

お母様は、以外と・・・、『お父ちゃんが死んだら・・・・。』なんてことを言っていて、自分が死んだ時のことは、あまり考えていない人もいるんですよね〜。

一般的に、子供たちから見ると・・・、お父さんと、お母さんと2回相続が発生するわけですから・・・・。

ご両親のうち、どちらが亡くなったら、残された方は、どうやって生活をするのかを考えておくのと同時に、一次、二次の相続のこともしっかりと考えておかなくてはいけません。

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お盆に家族が集まるってのに・・、相続の話かぁ〜・・・ひどい奴だと思われるかもしれませんが・・・。

実際の話として、不動産屋的にいうと・・・、帰省して、家族が集まるって・・・盆正月ぐらいしかないじゃないですか〜・・・。

もちろん、お盆は、ご家族が集まって、お互いの近況報告なんかをしたり、ご先祖様の話をしたり、お墓まいりをしたり・・・、ご先祖様の霊を迎え、供養をして、盆の終わりには、ご先祖様を送る。

これは、絶対・・・なんですけど・・・。

人は、いつかは、亡くなるわけですから・・・、残る家族や、子孫のためにも・・・。
相続についての話し合いを、されたことがない場合は、ご家族とご先祖様も集まるわけですので、分割協議をする必要はあると思います。


毎年・・・、お盆は、この話を書こうか迷って、いつもやめていたのですが・・・・。

今度、家あまり問題も、加速してきますので、思い切って書かせていただきました。

それでは、皆さん・・・良いお盆をお過ごしくださいw


追伸・・・私は・・・・。

昨日のトルコリラ暴落・・・16円代まで・・・久しぶりにロスカット・・・・。

まあ、投資も全部が全部儲かることはないので・・・たまには、こんなこともあります (T . T)



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2018年08月06日

2260)人口減少 地方の過疎化

本日は、人口の減少と過疎化について書かせていただきますが・・・。

過疎って、どういう意味だと思いますか?


読んで字のごとく、過剰に疎ら(かじょうに、まばら)

ん・・・・、過剰に疎らといえば、ある奴の髪の事を思い出してしまいましたが・・・・先日、久しぶりに会った友人の頭が、だいぶ過疎ってました。

まあ、人の髪の量の話は置いといて・・・

過疎・・・、過疎の対義語は・・・、うむ〜・・・集中・・・違う・・・過密?

地方の過疎化⇄都市集中・・・過疎化⇄過密化・・・、髪が過疎化⇄髪がモジャ化?

最近、私の頭部も、徐々に過疎化しつつあるような気がしますが・・・、まだ、髪が細くなっているだけなのかな〜・・・。


名古屋 ホワイトニングクリスタル

歯を白くするのも大事だが、そろそろ育毛(過密化)もしないとな〜。。。


そろそろ本題に行きましょう〜・・・・w

現在の日本の数々の問題の中でも、最も深刻なのは、人口減少である。

年金問題、労働者問題、地方の過疎化問題、空家問題、その他、多くの問題に直結しています。


私は、この中の問題の一つである地方の過疎化問題に対して、企業誘致と真剣に取り組んでいます。

毎年、愛知県西部に100区画以上の分譲地を作ること・・・、毎年、2つの企業を地元津島市に誘致すること!

とりあえず、2年で4件の誘致をしており、今年も2件誘致をさせていただきまます・・・。

自分が住んでいる街が、過疎化の波に飲み込まれないように・・・破綻しないように・・・、私ごときができることなんて、小さなことですけど・・・、住宅ができれば、そこに住む人が増えるわけですし、工場ができれば、税収が上がり、雇用も生まれるので、とにかく、自分ができることを精一杯頑張っております。

津島市に、工場を作ってもいい!という企業さんがいらっしゃいましたらご連絡をください。

すみません。

話の方向が、私の仕事のほうに行ってしまいそうになっているので、ギュッと戻しまして・・・・。


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地方の過疎化の話に戻りましょう。

過疎化という言葉をよう耳にするようになりましたが、そもそも過疎化というのは、どういうことなのかを説明させていただきますが・・・・。

要するに、これまで市町村単位で、地域社会を形成していたわけですが・・・、少子化、高齢化により、就職難で、その地域社会を支えていた人口が、都市部へ流出したり、人口が減少することで地域社会の基盤が崩れて街が廃れていくことを、過疎化というのですが・・・。

例えば、人口が少なくなることで、商業施設、工業が減り、学校等の教育機関、福祉の機能が悪くなる・・・、そして、住宅も空家が増えて、職業が減少し、街が寂れていく・・・、人々が、快適な住環境を求めて、便利で人口の集中する都市部へが移っていくのです。

だんだん行政は金がなくなり機能が悪くなります・・・国や県から補助金などをもらい、なんとかしようとするのですが・・・、それでもダメだと・・・合併したり・・・どこかの行政なんかは破綻したりするわけです。

当然、不動産は、需要が少なくなり、価格は下がり、それでも買い手がいなければ、どんどん価格は下がり、無価値化していくわけです。

我が街も、駅前の商店街が潰れてシャッター通りになってきた頃、都銀の撤退・・・、地銀の店舗の統合・・・、土地が徐々に値を下げて・・・行政は、赤字・・・、多くの会社が潰れたし・・・、過疎りつつあるな〜・・・・。

まあ、地元でも、こんな流れが見えるので、必死で、工場誘致なんかをしているわけですが・・・。

雇用が増えれば、通勤圏に住宅も増えるでしょうし、商業施設も経営が成り立つでしょうし、若者の地元離れも減るように思うわけです。

要するに、田舎は、行政サービスも行き届かないし、各種の商業店舗も成り立たなくなり、若者は、便利で合理的な生活ができる都会に移住します。

もちろん、若者に地元愛がないわけではないと思うのですが、最近の傾向は、感情的に田舎を選ぶ人よりも、合理的に都会を選ぶ人が増えているということです。

その上、人口は、どんどん減少していますし、今後もしばらくは、減少しつづけますからね〜。

人口が減少するというのは、地方の過疎化に直結するので、本当に怖いことなのです。

そんなこんなで、人口減少といいながらも・・・逆に、過剰に田舎から都会に人が集中しすぎると・・・これはこれで問題で・・・都会人気が高くなり人が集中すると、地価が急激に上がり・・・、大気汚染、渋滞、その他、いろんな問題が増えるわけで、田舎の過疎化が深刻になるだけではなく、都市部は、都市部で、ハブ機能が集中しすぎると社会経済活動の効率が悪くなり、それはそれで困ったことになるわけです。

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まあ、でも、なんだかんだ言っても、田舎より都会・・・・、人口1人あたりのコストでは、市街地よりも田舎の方がコスト高です。

住んでいる人が少ないのに、行政サービス、施設類は、必要なので・・・・、人が減るほどに、施設などのシェア率は下がりますので、当然、田舎の行政の財布は逼迫していくわけです。

つまり、少ない人数で大きなコストを要する田舎は、非効率・不経済な存在として、その維持のために税金が使われているということなのです。

この効率を上げるためにも、都会と田舎は、人口のバランス良くしていかなくてはいけないわけです。

都会と田舎のバランスを整えるには、過疎化が進んでいる地域の自治体が、過疎化ストップ、過密化対策を打ち出して、住民と一丸となり取り組み、地域促進を進めていかなくてはいけません。

・企業誘致ならびに産業育成  ・観光強化  ・イメント計画等・・・、等・・・。

実は、私・・・、津島の駅近くに土地を持っておりまして、ホテルを作ろうかと思ったのですが・・・、市場調査をしたところ、黒字経営ができる可能性は0%でした・・・・のでやめました(笑)

確か、1億2千万投資して、利回り換算すると、マイナス11%だったかな〜・・・・、つまり、毎年、1000万円以上赤字になっていくわけです(笑)

もちろん、これは、今の現状の話なので、近くの観光地や公園に芸能人やスポーツ選手を呼んでイベントなんかを企画していく等、なんらか企画を入れ込めば、多少は、良くなるのかもしれませんが・・・。

現状・・・、そんな暇はないわけで・・・。

とりあえず・・・私は、企業誘致ならびに産業育成を頑張ります。

人口減少 地方の過疎化について、書かせていただきました。


さて、話は変わりますが・・・・。

7月29日に、私・・・49歳になりました。

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今年も、多くの皆様から、お祝いをしていただき、楽しい誕生日を迎えることができました。

この場をお借りして、お礼、申し上げます。

あと1年で50歳・・・40代最後の年も、不動産業を通して、社会、地域に、貢献できるように、精一杯頑張りたいと思いますので、どうか皆様、今後もご指導ご鞭撻のほど、宜しくお願い申し上げます。

そんなわけで、本日は、人口減少、地方の過疎化というテーマで書かせていただきました。





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