2021年03月04日

現場で冷や汗…上の家崩れるぞ!(No. 2491)

弊社の宅地分譲予定の現場で、とんでもない事件が起きまして・・・。

高低差がある現場で、当社の土地の裏が10mほど高くなっていて・・・その両隣と裏の土地には家が建っているのですが、崩れてきそうでヤバい状況なのです。

2021-02-06-13-15-29






事の発端は・・・

近隣の方からクレームが来まして・・・『おたくの両隣と裏の家、崩れて落ちてくるんじゃないか?  あんなの大雨か地震が来たら即崩れるぞ!』という事だったのですが・・・。

弊社としては、最初・・・『ご連絡ありがとうございます。 高低差がある現場ですので、そう見えると思います。  念のため確認はさせていただきますが、宅造の許可をとっていまして、設計事務所が入ってコンサルと管理をしていますので、ご安心ください。』

ご近所の方 『本当に大丈夫なんですか? 長年、この地域に住んでいて、いろんな建築現場を見て来ましたが、あんな危険な状態の現場は見た事がないですよ! 実は、私は、元々公務員でして、建設課、維持管理課にいたんですけど、あれは、まずいと思いますよ!』

弊社社員 『一度見て参ります。 その上でご報告をさせていただきますので、ご連絡先を教えていただけますでしょうか?』

ご近所の方 『はい! oooo 052-xxx-xxxxです。 本当に、あれはまずいと思うから早急に見に行ってくださいね。 』

弊社社員 『承知いたしました。 至急、対応させていただきます。ご連絡いただきありがとうございました。 』

というような感じの電話がありまして・・・、それを私が、たまたま本社の事務所で耳に入って来たので・・・。

開発事業部を呼びまして・・・『どうなっとるんじゃい!』という話になったわけです。





開発事業部の説明

社員 『現在、設計士との行き違いで、工事が止まっています。 というのは、うちは、宅地分譲の計画をしていたわけですよ! この土地の契約前から、設計士は知っていたのですが、建築確認まで取らないと造成ができない!と言い出しまして、建築確認を取りました。』

『おいおい、ちょっと待て・・・! うちは、造成して土地だけで売るのに、なぜ建築確認が必要なんだ? そもそも、分譲住宅にするなんて決裁はした覚えがないぞ!』

社員 『それがですね〜。 後付けなんですけど・・・、2軒のうち一軒を先に建てないと、もう一軒の造成工事ができないと設計士と、設計士が連れて来た土木屋が言ってきまして・・・。 そんな話は、聞いていないという事で、今、話し合いをしているところです。』

『そっか・・・。 設計士の話と違っていて、弊社が宅地分譲をできないなら、その土地、キャンセルするか、その設計士に責任とってもらえよ! 設計士なんだから、宅地分譲と分譲住宅の区別ぐらいできるだろう。 うちの契約書には、特約に宅地分譲を事業目的とする!と、書いてあるはずだし・・・うちの事業計画は、宅地分譲だから、一個建てないと次が造成できないなんて話にならん! そんな後付けで、分譲住宅にしなくてはいけない土地だったら返品か、損害賠償だろ〜。』

社員 『散々説明して紙にも残っているのに、設計士は、分譲住宅でもいいと思っていたと、逃げているので、今、どこが落としどころか、協議しています。』

『それはそれとして、今、現場は、どうなってるんだ?』

社員 『今回の話は、設計士が、土木屋を連れて来て、すべてこちらでやる!という紐付き案件なので任せていますが、今は、解体して、家を建てるために土を削って処分してしまって・・・、こちらは、宅地分譲なのでと主張した事で、工事は、その状態で止まっています。』

『近隣からの苦情で、裏の家が崩れて落ちそうだって連絡があったらしいけど・・・。』

社員 『それは、把握しているのですが、設計士が、土を取ったまでで、新築分譲の工事をやらないならと工事を止めてしまったんです。 今、早急に何らか策を考えないといけないのですが、設計士が土木屋に依頼をして土を搬出してしまったので・・・・。 そのままの状態です。』

『そのままの状態って、どんな状態なの???』

社員 『写真です。』

IMG_5966


『・・・・。 はっ・・・・。  マジ?  設計士と土木屋は、この状態で、工事を止めたのか?』

社員 『はい! うちも宅地分譲なので、これ以上の工事をしてもらっても困るので・・・。 ここまでは、一応、やったという事で、支払いは済んでいるんですが・・・。 この状態のままで、決着がつかない状態でして、困っています。』

『バカヤロー・・・。 うちと設計士の話よりも、このままにしておくほうが危険だろう! あかん・・・、もう、今日の今後の予定、全部延期かキャンセル! 今から、この現場に行くぞ! うちの協力会の土木屋も来させろ!  今から、すぐ行くぞ!』

そんなわけで・・・現場に急行しました!

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、2位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。


建設・不動産ランキング

ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


現地に到着したのですが・・・唖然というか、目を疑いました。

弊社の開発事業部2名、弊社の協力会の土木業者2社とで、現場で打ち合わせをしました。


『なんじゃこりゃ〜 近所の人からのご指摘の通りじゃないか〜 大雨か、地震がきたら、上の家、みんなこっちに落ちてくるぞ〜

私は、当社の協力会の土建屋の社長に意見を聞きました。

土木屋社長 『これは、やばいですね〜。 土のスキ取りしたのは、素人ですか? 土木業者じゃないでしょう。 ダンプ屋が土を出したんですか?』

社員 『いいえ! 設計士が連れてきた、土木会社です。』

『社長、これ、どうしたらいい?  このままでは、ヤバいだろう?』

土木屋社長 『ヤバいっすね〜・・・。 ・・・・。 とりあえず、土を入れて押さえるしかないでしょうね〜。 45度・・・いや、できれば30度以下の勾配で土で抑え来ないと、これ、崖ですから・・・、ここが崩れると、奥の土も削れるので、上の家の土台の下にも隙間ができる可能性があります。 でも、これ、ここまでやったところに戻してもらったらどうですか???』

社員 『設計士は、理屈が通らん言い訳してとぼけた事言ってますが、ここを施工した土木業者は、協力的なので頼めばやってくれるかもしれません・・・。』

『あのな〜・・・。 協力的かもしれんけど、この状態で、放置できる土建屋にやらせてどうすんの?』

社員 『費用の問題が・・・。試算表にある予備費は、もう底をついてますので、利益を削る形になりますし・・・、設計士に責任取らせないと、実は、設計士の書いた図面も高低差が測量図と違っていまして、間違えているレベルではないので、損害賠償と、刑事告発できるかをやってるところなので・・・』

IMG_5971


『そんなことは後でいい・・・もう、こんなの費用負担とか、話し合いとか、裁判とか、そんな悠長なことを言ってる暇はないので、とにかく、土入れるぞ! 俺は、今すぐ、自分がダンプに乗ってきてでも土を入れたい! ・・・・・。 そうは言っても、今日の今日は、無理だよな・・・。明日から、土、入れられるか???』

土木屋社長 『はい! 今日中に重機を運んで、明日の朝一から、土を搬入できるようにできます。』

『もう協議してますなんて話じゃないし、金の話は後から決着つければいいので、とりあえず、明日から、土を入れてくれ!』

社員 『ちょっと待ってください、ここは法的には、名古屋市に図面を出して、宅造の許可の変更をしてからでないと、土は入れられません。 図面作成、役所協議、許可変更で1ヶ月かかります。 先に手をつけたらまずいです。』

『今から、役所に写真を持っていって、これを見せて、緊急で土入れをしないと、これ崩れそうだって言ってこい! それで、役所が、変更後じゃないとできんなんて話をしてきたら、俺が、話をつける! 話がつかなくても、俺の全責任において、明日から土を入れて補強する! じゃないと、今、大雨か地震がきたらマジでヤバいぞ!』

社員 『はい! すぐに役所に行ってきます。』

『後で、書類でも始末書でも出してやるから、とにかく緊急だからやるって言ってこい! それで文句があるなら・・・、崩れたときに、お前が工事を止めた責任取れるのか?って聞いてこい! この状況を知っていて、緊急工事をやらせなかった罪と責任は重いぞ!って言ってこい!』

土木屋社長 『近藤社長! 私も、始末書でもなんでも書きますので、明日からやりましょう。 今から、重機を持ってきます。 土の手配もします。』

IMG_5967


『社長・・・急なことで、大変申し訳ないですけど・・・宜しくお願いします。 費用は、しっかり請求してください。』

土木屋社長 『いえいえ、なるべく費用がかからないようにやりますのでご安心ください。ただ、あま市の方の造成工事が少し遅れますが、そこは勘弁してください。』

そんなわけで・・・・緊急で土入れ工事をやることになったわけですが・・・・。

『しかし、まあ、中村が担当した現場ではないから言いたくないけど・・・、うちの開発事業部も、設計士も、その連れてきた土木屋も、責任のなすりつけ合いで、よくもこの状態で放っておいたな〜 俺は、クレームの電話をくださった近所の方に、土下座してお礼を言いたい気分だわ!  ここで工事止めて、揉めるか? せめて輩出した土を戻して安全を確保してからゴタゴタ揉めればいいわけで・・・、俺らの内輪の話で、ご近所さんに迷惑をかけるとは、どういう話だ もし、今夜にでも地震が来て、家が崩れて来たら、どうやって責任取るつもりだ?』

社員 『すみません。 設計士が、あまりにも横暴で横着だったので・・・。』

『とりあえず、怒ってる時間ももったいないから・・・、即取りかかれ!  ここの土を捨てて金払って、土を入れて金払って・・・アホくさくて話にならん! 後で、設計士でも、その一味の土木屋でもいいから、きっちりケツ吹かせろよ! 以上、すぐに取りかかれ!解散!』

という事で・・・・ご近所さんが電話をくださったおかげで、翌日から土入れ工事をして、とりあえず安全な状態に戻りましたが・・・冷や汗を書きました!

しかし、まあ、何というか・・・・設計士の紐付き案件は恐ろしいです。

紐付き案件というのは、設計士、土木業者、解体屋などが、土地の情報を持って来てくださり、その土地を買った場合は、なるべく、うちを使ってください!とお願いをしてくるケースです。(紐付き案件)

今時、工事をやらせないなら、土地の情報は無かったことにする!などという、交渉をしてくる者はいませんが・・・・、こちらとしても、情報をいただき成約に至った場合は、常識的に、そこを使おうという話になルわけですが・・・これを、我々業界では、紐付き案件といいます。

通常、弊社の協力会で工事をするのですが、紐付き案件の場合は、土地紹介者の方で施工をすることが多く、稀に、このような問題がおきます。

そして、今回の紐は、設計士ということで、仲介業者、土木業者、測量士も、連れて来て一連の施工を任せていたので、このような事態になったわけですが・・・。

土地で売る宅地分譲の計画に対して、土地を買って建物を建てる分譲住宅とは、根本のところから違うわけですが・・・、それにしても、この状態で工事を止めるというのは、あまりにも無責任だと思います。

せめて取り除いた土を戻して安全な状態にしてから協議するべきで絶対事項ですし・・・、それ以外にも、こんな近隣に危険を及ぼす可能性がある状態で途中やり残しのままで中断して、そこまでの金額を請求してくるというのはあり得ませんし・・・、その後の話がついていない状態で、弊社の経理に請求書を上げて、支払いをしていた弊社の開発事業部の対応もあり得ません。

そもそも、いくら出来高払いだったとしても、きちんと話がついていない、この状態で払ってしまったらあかんと思うわけで・・・せめて、近隣に危険がない状態にしてから、出来高分を払うようにしないと・・・・、相手が無責任だと、当然、こうなりますよね。

いくら任せてあるとはいっても、当社は、施主なんですから、施主としての責任も管理責任もあるわけで・・・、紐付き案件で設計士に任せてあったから知りませんでは通りませんからね。

今回は、事なきを得ましたが・・・この現場を見た瞬間、冷や汗をかいたというか・・・唖然として・・・ものすごい怒りと不安感に襲われました。

私も、全ての現場の全ての事を把握することは不可能ですが、それにしても、今後は、現場周りの回数を増やさないと、開発事業部任せでは危険だと思いました。

設計士の一味と、弊社の社員の、責任転嫁合戦で・・・現場がこのような状態になっていて、近所の方から教えていただいたような状態で、本当にお恥ずかしい限りです。





しかし、まあ、なんというか・・・、土を出したまんまで、工事をストップして、よくこの状態で止めて放置したな〜と・・・うちの協力業者もダンプ屋も、びっくり仰天、目が点になってましたから・・・。

まあ、でも、こうやって見ると、うちの関係の業者さんは、しっかりしているな〜と・・・、というか、この現場の状況が酷すぎるって話なんですが・・・。
この日に役所の了解もとって、翌日は、約ダンプ25杯・・・翌々日は、ダンプ20杯入れて、危険な状態ではなくなりまして・・・、うちの測量士に、速攻で測量をしてもらって・・、今、設計士が造成図面を書いています。

でも、どう見ても、この一件は怪しい!

紐付きの方の設計士が、高低差を間違えて図面を作成していて、それで、宅造出して、建築確認まで出して・・・当社に報酬の請求かけてきて、どんな設計士だ〜!という感じですが・・・。
でも、図面の感じだと、ここの高低差を間違えるわけないだろうwというようなところで間違えているので、これは、間違いではなく、最初から故意的にやって詐欺ったのか、途中でミスに気付いて、バレる前に、急いで報酬を請求したのか・・・私の見解だと、このどちらかですね〜。

詐欺の立証というのは、なかなか難しいので、どうなるかは分かりませんが・・・まあ、私としても、今回、こんな状況の現場を見て、相当腹が立ったので、民事、刑事で、何人弁護士を使ってでも徹底的に行こうと思っています。

高低測量図でもですが、見てもわかるぐらい、違っていますので・・・最初から分かっていてやってる気がするし・・・、調べてみないと分かりませんが、下手をすると、仲介をした不動産業者も一枚噛んでるのかもしれないな〜なんて事も疑っています。

ここ、間違えますか?って、図面をブログに出したいぐらいです!

今の段階では、社名、名前は好評しませんが・・・もう少し固まったら、ブログで公開しようと思います。





まあ、そうは言っても・・・もう、家の家が崩れることはないので、一安心です。

不動産をやっていると、いろいろありますので、たいがいの事では動じませんが・・・久しぶりに、冷や汗をかきました。


弊社の協力会の土木業者さんと、ダンプ屋さんの迅速な対応に感謝です。

とりあえず、ことなきを得たので、今回の緊急対策の費用も含めて、設計士側と決着つけないといけないですね。

今回の教訓!

紐付きの土地の仕入れは、要注意!
普段の100倍ぐらい慎重にならないといけませんね。

今まで、20年間、紐付き案件でも、ここまでの事はなかったですけどね!

それはそれとして・・・。

他の現場も含めて現場管理の徹底をすることの方が重要だと思いますので、まずは、他の現場もチェックします。

弊社の土木事業部や、協力会の皆さんは大丈夫だと思いますが・・・どんな難しい現場でも、9割以上の現場は、完了検査一発OKという事は知っていますので、疑ってもいませんし大変申し訳ないですが・・・、こういう事もありましたので・・・念のため、チェックします。

何にしても、昔は、自分で図面も隅から隅まで穴が空くほど見て、各現場を周っていたわけで・・・、今回の件は、社員任せにしていた自分にも責任があります。
私が代表なので、私がチェックしなくてはいけませんね。


自社の恥をブログに書くべきか迷いましたが・・・、今後このようなことが絶対に起こさないという決意のご報告と自分への戒めとして書かせていただきました。

そんなわけで・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。




本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。

インスタグラム   ツイッター  フェイスブック

ブログランキング人気投票


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  

人気ブログランキングは↑こちらをクリック






c-banner


不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください




2021年02月28日

急増!住宅ローンが払えない!(No. 2490)

コロナの影響で、労働時間の短縮、失業等で、住宅ローンが払えない!という人が増えています。

これは、昨年から、ちょいちょいニュースなどでも取り上げられているので、皆さん、知っているとは思いますが・・・、実は、今年に入ってから、めちゃくちゃ増えました。

賃料が払えないという人も・・・滞納する人が増えてきました。

IMG_4683


こんだけコロナの影響を受けていたら・・・もう、限界の人も多いんでしょうね〜。
その割に、家賃が払えない、ローンが払えない人たちの救済措置は手厚くない!


父ちゃん母ちゃんでやってる飲食店に1日6万円の協力金を出すなら、少しぐらい、住むところに困っている人たちも支援してやって欲しい!と思う。

賃料が払えなくて、学校を休学、退学して実家に帰る学生!  住宅ローンが払えなくて、任意売却をする人たち! 

ここは、不動産の仕事云々の話ではなく、本当に助けてあげて欲しい!

返済特例や、金融機関に頼み込んで返済計画の見直し等、いろんなことをして、なんとかしのいできている人も多いが、そもそも、職をなくしたり、収入が激減してしまっている人は、そんな次元じゃない問題で悩んでいる!

まあ、今日は、賃貸は、置いといて・・・売買に焦点を当てるが・・・、。

そもそも、今時の住宅ローンってのは、旦那さんの収入だけで払っている人もいるが、共働きで、夫婦合算でローンを組んで払っている人も多く、住宅ローンを払うために、一生懸命働いて、節約して、払っているわけで・・・、小さな子供を抱えて、バイト、パートで働きながら子育てをしている家庭も多く・・・・そういう過程の収入が激減したら・・・どうなるのか・・・?

いくら世間ズレしている国会議員でも、想像ぐらいできるんじゃない?と思うのだが・・・。

まあ、自分は裕福だから国民なんて知ったことではない!と思っている議員が多いのか・・・救済措置として特効薬的に有効なものは、あまりない!

IMG_0236


元々、政府が、住宅ローンという仕組みを、日本に取り入れて実施したのには、理由がある。

要するに、国民を長期のローンで家が買えるようにすれば、国民は豊かになるだろう!というのは、建前上の話で・・・・。

当時の本当の目的は、国民が長期ローンを組んで家を建てれば、不動産、建設、土木の仕事が増えて・・・景気が良くなるということであり、国民たちに、家を持つことの引き換えに、30年〜35年の借金をさせて返済をさせているわけです。

確かに、お金を貯めてから家を買うというより、先に借金できて、それを返済して行くということにすれば、先に金が回るので景気は良くなります。

まあ、狙いとしては良いし、成功したわけですが・・・・。

今回、コロナで、このようなことになり・・・そしたら、国は、お前らの借金だろう!と、気にしている素振りをしているようだが、やってることは、ほとんど知らん顔!

小さな子供を抱えて、家やマンションを明け渡し出ていかなくてはいけないとか、本当に可哀想。

なんとか、してやれや〜!って思うわけです。

かといって・・・金融機関も、この低金利時代に、甘いことやってたら、みんな潰れてしまいます。

国ばっかり頼っていてもいけないが・・・家をなくすとか、住むところがなくなるとか・・・そういう最悪の話にはならないように、もう少しなんとかしてほしい・・・。





最悪なのは、戸建・・・。

マンションは、高値止まりしているので、最悪売れば、なんとかなる場合が多いのだが・・・、戸建て人たちは、売却金額では、ローンの一括返済ができず、売るに売れないのに、ローンを払うお金はないというようなパターンが多く・・・我々も、極力高く売って差し上げようとは思いますが・・・、正直、売っても返済できないという人たちが多すぎて、売るに売れず、競売で売れて叩き出されるのを待っているような人も多い。

まあ、戸建ての新築を売却した人は、ローンの残債が売値を下回たケースが大半でした。

マンションは・・・

マンションは、今のところ高値で売れるところが多いので、売ってマイナスになることは少ないので、割とスムーズに売却が進むのだが・・・まあ、それでも払えなくなった人が売るには違いないので、結局は出ていかなくてはいけないし・・・、職を失った人なんかは、コロナの影響で再就職もできていないとかで、賃貸物件も借りられないなんてこともあるようです。

オフィスは・・・・。

昨年末あたりから、空室が増えてきた。
この現象は、まずいな〜と思う・・・このまま空室の状態が長期化すると、土地の価格は下がってくる。
まあ、緊急事態宣言が明けてくれば、一旦、オフィスの解約は減るだろうが、だからといって、すぐに埋めるのは難しいと思う。

以前のブログにも書いたが、賃料の補助金が決まる前あたりに・・・皆さんが苦しい時期があったが、その時に賃料の値下げをお願いされたのに、一円も下げなかった大家・・・・、コロナで会社がやっていけなくなり賃料値下げをお願いしたのに断られ、解約をしたいともうしでた店子を容赦無く扱ったオーナー・・・。

私の関係しているところで、5〜6件そんな話があったが・・・、法的な話は置いといて・・・困った時はお互い様ができない人とはお付き合いをしたくないので、そのうちの2件は、管理をやめさせていただきましたが・・・

ビルのローンとかがあって苦しいならまだしも・・・、悠々自適で海外を旅して遊びまわって捨てるように金を使っているような奴が、長年賃料を払ってくれている自分のところの店子が、倒産しそうになっているのに、一円も負けないとか、滞納したら早めに放り出せ!とかって・・・・まあ、監理契約解除して縁切りしましたしどうでもいいですけど・・・そのうち地獄に落ちると思います。

あかん・・・あの銭ゲバ大家のことを思い出したら腹が立ってきた・・・・。・・・・。

また、いずれ、銭ゲバ大家の話は、ブログに書きますが・・・。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、2位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。


建設・不動産ランキング

ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


話が賃貸の方に外れてしまいましたので・・・ローンが払えずに家やマンションを売却する人が急増しているという話に戻します。

今回のコロナで家を売らなきゃいけない人が増えたな〜と、メディア等は、軽々しくニュースにしていますが、実際は、そんな表面的な話ではなくて・・・、あるお客さんなんて悲惨ですよ!

昨年末に、クラブのママから、従業員の家の売却の相談を受けた案件なんですが・・・・。

クラブ勤めのA子さん・・・幼稚園と小学生の子供を抱えて、病気で入院中の父がいて、母親はパート勤め!

夜は、母親が子供たちを見てくれているので、夜クラブで働いて、一家を支えながら、お父さんの治療費と、両親の家のローンを払っていた。

昨年のコロナで、小池百合子を先頭に、多くの都道府県知事が、コロナが広がる悪の根源は、夜の繁華街だということで、夜の街を集中攻撃した結果、夜の街は、瀕死状態!
当然、そこで働く人たちも、瀕死状態!

都道府県知事たちの感覚だと、公共交通機関や昼間の仕事場では、コロナウイルスは感染しにくく、夜の仕事場では感染しやすいということのようだが・・・、コロナウイルス は、夜になると活発に行動をする性質のウイルスであるなんて話は、どこの学者も発表していないし、そんなエビデンスは存在しない!笑





長くなるので・・・この話も、今度にして・・・A子さんの話に戻ろう!

子供、母、自分の生活費と、病気の父の入院費と住宅ローンを払い、一家を支えていたA子さんは、困り果てて、自分勤めているクラブのママに相談して、お金を借りた・・・そして、給付金をもらってママに借金返済・・・、さぁ〜、働こうと思って頑張りだしたが客足は戻らない・・・。

また、ママから借金をした・・・それでも足りない・・・家のローンの返済ができなくなった・・・。

A子さんの、お父さんは、自分の入院費を気にして・・・、自分が死んだら住宅ローンがなくなると考えて、自殺・・・不幸中の幸いで未遂で終わった・・・!

ここで、クラブのママから相談があり、私がA子さんと話をして、結局、家を売ることになったが・・・はっきり言うと、家は売りに出すことになった・・・ローンの残債が消える額で出してはみるが、売り出し価格が査定金額より高いので、多分、その価格では売れない!

これから、どうするの?って話ですよね〜。

私も、できる限り頑張りますが・・・現実的に難しいと思う!

1日も早く緊急事態宣言が明けて、平常に戻り、A子さんの収入が元どおりになるのを祈るしかない・・・。

まあ、コロナが明ければ、接待が再開すろと思うので・・・、1回か2回は、A子さんが働いている店に、A子さんに予約を入れて行ってあげることぐらいはできるが、私には、それくらいしかできることがない!

今回は、A子さんの話を書いた。

でも、A子さんだけじゃない!

今回のコロナの影響で家を売る人が増えたということは、A子さんみたいな人が大勢いるってことです。

もちろん、夜の仕事に限らず、それぞれにいろんな理由があるのですけど・・・。

売り家の数だけ、家を売る理由があるわけだが・・・コロナを理由に家を売るという人が増えたということは、悲惨な状況と理由で家を売る人が増えたということです。

政府は、こういう人たちが大勢いることを知りながら、スズメの涙、焼け石に水的な意味わからない救済措置。

金融庁


これ、救済する気ないでしょう!笑

コロナ融資


皆さんは、これを読んでどう思いますか???

まあ、他の部分で、あれこれ救済はしてもらえる人もいますので・・・住宅ローンという括りでみると、こういう感じなのですが・・・。

これ、ちょっと支払いが苦しいな〜ぐらいの人は、多少は、助かるかもしれないけど・・・・。

少しだけ困っているぐらいの人は救済できても、根本的なところで困っている人にとっては、何の助けにもならないような気がします。

そう思ってしまうのは、私だけでしょうか?





コロナで、職をなくしたり、収入が激減したりして、ローンが払えずに家を売る人・・・それ以外にも、いろんな理由で、食っていけない人たちもいるわけで・・・人生は、人の数だけあるわけですかけど・・・その人たちは、どうなってしまうんでしょう。

もちろん、一人一人聞いていたらキリがないわけですし、救済といっても予算があるわけですが・・・、それにしても、予算の割り振りを、もう少し上手にしてほしいものです。

残念ながら、こうやってブログに書いても解決する話ではないのですが・・・。

まあ、何にしても、住宅の売却が増えてきているわけですが・・・。

こうなってくると、今までよりも市場に中古物件が出てくるわけで、そうなれば、不動産の価格は、質善的に下がっていくのでしょうが・・・。

今のところ、人気のエリアの、マンション、戸建ては、高値止まりしていますが・・・、そろそろ限界でしょうね〜。

今年に入り、売却査定や、売却の話が増えていく中・・・今のところは、通常通りの査定をしている。

お客様を脅すつもりはないが・・・『コロナ後の相場は、まだ読めないので、査定価格よりも実際の売値が下がる可能性があります!』とお伝えしています。

売却の依頼をいただいた場合・・・・、この時期だけに、早急に販売を開始できるように、これまでよりもスピード感を大切にしています。
インターネット掲載、流通登録、アットホームへの登録、自社の登録顧客への営業活動、チラシの手配など・・・1日でも無駄にしないように早く販売を開始するようにしています。


そんな中、売却理由にコロナでローンが払えなくなったというものが増えてきたわけだが、売却してもローンの残債が払えないパターンも多く・・・・そうなると買い取ってリースバックする事もできない。

そんなケースが増えつつあるわけで・・・値下がり確定と言っても過言ではない!

BlogPaint


この先、どんな不動産業を展開して行くのか・・・。

アゲアゲ相場の時に儲けるのが素人、サゲサゲ相場でも利益を出し続けるのが玄人!

もちろん、価格が下がっていく中でも、我々プロはやっていけるが・・・、恐ろしいのは、この転換期を見誤る事であり・・・、一時的に不動産が動かなくなる時と、動き出してからの、タイムラグみたいなものが生じるので、そこは慎重にいかなくてはいけない!

ちょっと気合を入れないといけない時代になりましたね〜。

そんなわけで、本日は、急増!住宅ローンが払えない!というテーマで書かせていただきました。



追記
YouTubeを更新しましたので、車に興味がある方はご視聴ください。




240Z レストア&カスタム奮闘記 チャンネル登録をしていただけると嬉しいです



本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。

インスタグラム   ツイッター  フェイスブック

ブログランキング人気投票


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  

人気ブログランキングは↑こちらをクリック






c-banner


不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください





2021年02月24日

突然ですが、モデルになりましたw(No. 2489)

突然ですが・・・今日から、男性モデルになりました!笑

残念ながら、顔でも体でもなく・・・手だけのモデルですが・・・・

FullSizeRender

QRリング QR指輪">QRリング QR指輪 (コネクトQRリング)


普段から、手だけは、綺麗だと褒められるので・・・手以外、褒めるところはないんかい?と思っていたのですが・・・モデルとして使ってもらえたし・・・ちょっと嬉しいのでブログに書いてしまいます。

雑誌でもなく、ポスターでもなく・・・、名古屋のコネクトという会社のQRリングという指輪のモデルなんですけど・・・。

以前、コネクトの社長さんから、QRリングを勧められて、その時に買って持っていたのですが・・・このQRリングというか、QRコードの入った指輪を身につけています。

私の、個人のLINEのQRコードが入っているのですが・・・最近、仕事もプライベートも、電話番号を交換することよりも、LINEを交換することの方が多くなったので・・・

LINEを交換するのに、スマホでLINEアプリを開いて、モジモジQRコードを出しているよりも、指輪を相手に向けて、『カメラで俺のLINEのQRコードを読み取って〜w』と言った方が、スマートだし、早いじゃないですか!
※決して、グラブや、キャバクラで乱用しているわけでは、ございません!

そんな感じで使っていたわけですが・・・。

FullSizeRender


先日、歯のホワイトニングに行った際に、コネクトのM社長さんとバッタリ会いまして・・・。

その時に、QRリングをしていたからなのか、指が綺麗だと褒めて下さりまして・・・・、ECサイトに載せたいのでモデルになってほしいとお願いされまして・・・

『五十代のオッサンの手なんてモデルにならないでしょうw』

M社長 『いえいえ。 手がすごくお綺麗で、うちのQRリングがカッコよく見えます。』

『あはははw なんか、恥ずかしいけど・・・嬉しいな〜w でも、やっぱりオッサンだから嫌だな〜w』

M社長 『今、お使いのQRリングは、確かLINEでしたよね・・・。 失礼でなければ、インスタのQRコードのリングをプレゼントさせていただきますので、モデルお願いできないですか? もしよろしければ、CZ巻きか、ダイヤ巻きをプレゼントさせていただきます。』

『よしっ! その話、乗ったぁぁぁ〜!  で・・・撮影は、いつ???』

M社長 『・・・今でもよろしいですか・・・。 そのクロムハーツのジャケットにQRリングが合うと思うので・・・・。』

『あははw クロムハーツのジャケットとQR指輪を合わせたかっただけじゃんw』

M社長 『いえいえ、近藤社長、本当に綺麗な指をしていたので・・・。ダイヤ巻きもお似合いになると思います。』

『ん〜・・・。 インスタ教えるのってプライベートが多いから、指輪は、ダイヤでギラギラでもいいか〜w 』

そんなわけで・・・、その場で、社員を数十枚撮ってもらいまして・・・撮影終了!

FullSizeRender


先日、240Zの雑誌の取材と撮影は、半日かかったのに・・・、QRリングの撮影は、3分でした!笑

でも、ダイヤ巻きのQRリングができてきたら・・・、今度は、ちゃんとしたところで撮影をするみたいで・・・お願いされました。

今回、コネクトさんがプレゼントしてくれる、ダイヤ巻きQRリングもシルバーにしましたが・・・今度は、人差し指の画像がほしいということだったので・・・、本当は、ピンキーリングが欲しかったのですが、まあ、そこは、モデル代としていただくので、仕方がないです。

ダイヤ巻きQRリングが出来上がってくるのが、めちゃくちゃ楽しみです。

そんなわけで・・・私が、モデルになったわけだし・・・ブログで、QRリングを宣伝させていただきます。

QRコードを身につける! コネクト QRリング!

あとは、今回のブログの画像をクリックしても、コネクトさんのホームページに飛ぶようにしておきました。

宣伝は、こんな感じでいいのかな〜?

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、2位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。


建設・不動産ランキング

ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


まあ、でも・・・宣伝とかではなく、この指輪、真面目に便利なんですけど・・・、コネクトのM社長に、指輪以外にも、ブレスやネックレス・・・ビジネス用に、ピンバッチやキーホルダーとかあったらほしいな〜と言ってみたところ・・・。

すでに、デザインができているものもあって・・・製造段階に入っているものもあるようです。

あとは、ペット関係の企画もしているみたいですが・・・。

とりあえず、プライベートでは、ブレスが欲しいし・・・仕事用では、ピンバッチが欲しいかな〜w

会社のホームページとかをQRにしてピンバッチにしておいたら、めちゃカッコよくないですか?

メールアドレスとかでも、できるのかな〜?

まあ、これは、私の個人的見解ですが・・・、QRを身につける!という発想、めちゃ斬新だし・・・コネクトさんの業績伸びるような気がします。

今後、QRジュエリーをドンドン出していくみたいだけど・・・めっちゃ売れるような気がします。

う〜ん・・・、専属モデル契約は、指輪よりも、株券の方がいいかもしれないな〜!

今度、M社長にあった際に、そんな話をしてみたいけど・・・ドン引きされるだろうな〜!笑

まあ、とりあえず、モデル料は、毎回、指輪を1個ずつもらおうw

それから・・・コネクトさんが成長されたら、自社ビルでも買ってもらおうwww





冗談はさておき・・・。

コネクトさんでは、QRリングの撮影に指が綺麗なモデルを募集しているみたいです。

採用された場合のギャラは、QRリングがもらえる・・・かもしれません・・・・!笑

こんな私でも、採用していただけるのですから・・・皆さんもモデルになるチャンスはあるのかもしれないですね。

手のモデルですけど・・・・w

まあ、でも、商品の画像に採用されると、恥ずかしいですけど、ちょっと嬉しいです。

読者の皆さんにも、商品もですが、コネクトホームページで、私が採用された画像を見ていただけると嬉しいです。

そんなわけで・・・突然ですが、モデルになりました!ということで、今日のブログは、ここまでとさせていただきます。



本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。

インスタグラム   ツイッター  フェイスブック

ブログランキング人気投票


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  

人気ブログランキングは↑こちらをクリック






c-banner


不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください








2021年02月21日

これからの時代は、農業投資(No. 2488)

本日は、不動産投資と農業投資の話を書かせていたきます。

IMG_4110


農業投資の話の前に、不動産投資の話から・・・。

20年前は、不動産投資家との繋がりができて・・・、不動産投資ブームも来て、猫も杓子も不動産投資をするようになり・・・今、その勝ち負けが、はっきり見えてきた。

少し前までは、不動産投資も相当勉強しないと失敗する時代と言われていましたが・・、今は、金融機関も以前のように何でもかんでも融資してくれる時代でなくなったので、失敗する以前の問題で不動産投資がしにくい時代になりました。

今後、不動産投資は、更に厳しい時代になっていくわけで、中途半端な場所の物件を買った人は空室で悩むだろうし・・・、人気のエリアで購入すれば利回りの低さで次の物件が買いにくいし・・・新築も利回りが低いし・・・古い物件を買えば経年劣化により修繕等で悩むことになる。

すでに一時代を築いた不動産投資家は、現状の不動産収入で食っていけるでしょうし、良い物件が出たら買えばいいという感じで、それなりにやっていけると思いますし・・・不動産価格が暴落なんてことになれば、逆にチャンス到来という人もいるでしょうが・・・





自己資金が乏しい中で、新規事業として収益物件を購入して、どんどん増やしてキャッシュフローを増やしていける時代ではなくなりました。

目指せサラリーマン大家!みたいな時代は完全に終わったと思います。

不動産投資家にとっては厳しい時代、益々、厳しい時代になるでしょう。

私としては、すでに、10年ほど前から、あまり収益物件を触らなくなったというか・・・よほど美味しい物件じゃないと、仲介も、買取再販も、新築建てて売ることもしないという感じで・・・、10年ぐらい前からは、途上国でのビジネスや海外の不動産投資をしていました。

7〜8年前からは、事業用の太陽光発電を・・・今は、低圧、高圧ともに、安定収入を得ていますが、あと十数年で終わります。

そして、4〜5年前からは、海外の不動産投資も手整理整頓して手を引きまして・・。

IMG_5794


3年ほど前から農業に目を向けるようになりました。

農業に興味を持ち始めてから、自分なりに勉強して、農家の方々から農業の研修を受けまして・・・自分でも、色々と作ってみたりして・・・・。

昨年、大量に農地を買い農業資格を取得して農家になり、その後に農事組合法人 愛知津島ファームを立ち上げて、今年から、就労支援A型事業所を開設して、現在、農福連携を頑張っています。

基本的に、農業というのは、儲からないと言われていますが・・・実は、本当に儲かりません!笑

普通に農業をやっていては、昔からの利権的なものも大きく参入しにくいし、野菜は買い叩かれるし、JAのピンハネはきついし・・・基本的には、利益なんて出ません。

特に新規参入は、難しく厳しい!

国や自治体は、応援してくれているようなふりをしているが、実際に、補助金や助成金などを使うには、それにぴったり合致させないといけないし、現実問題として、その決められた枠に収めるのが大変で、結局、タイミング的にできませんとか・・・後々、提出する書類が多すぎて・・・こんなめんどくさい話なら、もういらないです!という感じで・・・。

私からすると・・・、農業を支援する形を作っているだけで、やる気ないでしょう?と言いたくなるようなものばかりだし、農業専門の行政書士が少ない中で難しい申請になっているので自分たちではできないし・・・。
行政側のやり方は、必死で調べろ! 条件も期間も狭き門にしておくから、やれるものならやってみろ!という感じです。

私は、そんな複雑で面倒臭いことをしなければいけないものいらんわ〜!という感じだし・・・、昔から農業をやっている人たちは、そんなものがあることすら知らないか、知っていてもやり方が分からないし、教えてもらおうにも、教えてくれる人を探すのは難しい!

いいか〜、農林水産省・・・耳の穴かっぽじってよく聞け!
農家は、高齢者が多いし・・・、農家の大半は、未だにFAX使って、手書き伝票で・・・パソコン使える人も、スマホを使いこなせる人も少ないんだ!

高齢者が、どうやって補助金や助成金の情報を知り、誰が申請するんだ?

農業ってのはな〜・・・行政合わせじゃなくて、自然に合わせて仕事をするんだよ! 

よ〜〜〜く見てみろ!  行政合わせで、農業収入よりも、補助金、助成金の方が多くもらってる立ち回りの上手な奴、まあまあいるぞ! 本当に、必要としている人たちで、情報を知らない、申請できない人が、どれだけ大勢いると思ってるんだ・・・・!

要するに、ろくに、まともな野菜も作れない人けどパソコン使える人が、新規就農で金もらって失敗して終わり・・・朝早くから起きて頑張っている高齢者の人たちは、担い手がいない、食べていけないと言って、どんどんやめていく!

たまに、JAが、申請を教えてくれたと思ったら、設備も、肥料も、ピンハネしまくられて、野菜を作っても、そこからまたピンハネされて、労働搾取されるパターンとか・・・高齢者は、ネットで検索して相見積もりとか取らないんだよ!(普通に見積り出したら1400万円の設備がJAを通すと2200万円)

行政は、このような現状を見て見ぬふり・・・いや、見て見ぬふりというよリは、見て真剣に取り組んでる形だけ作っている!という感じですね・・・。

ただ・・・唯一 ありがたいのは・・・融資は受けやすく資金調達がしやすい!

農業起業者にとって融資が簡単というのは、かなり追い風!

政策金融公庫の通常ではあり得ない融資条件、低利の銀行融資、農業ファンド、企業からの出資など、資金調達が楽であることは確かです。
この部分だけは、優遇されていると思います。

高齢者の農家を救い、農業の技術を若者に引き継がせないと、日本の農業は崩壊する!

これが、農業を始めてから、私が分かった事です!





さて、そろそろ本題の農業投資の話をさせていただきますが・・・。

こんな現状で、農業投資?・・・何言ってるんだ?と思いませんか?

それがそうでもないのです

現在、日本の不動産投資家って、サラリーマン投資家から、脱サラ投資家になった人って多いじゃないですかw

まあ、私のクライアントや知人友人を見ている限り、サラリーマンから不動産投資家になり、キャッシュフローが1000万円を超えると、俺は勝ち組だぁ〜wって、会社を辞めて、不動産投資物件を探し歩いたりして、半分遊んでいるような人が多いわけで・・・まあ、そうじゃない人もいますが・・・w

要するに、今後、不動産投資が悪くなっていく中で・・・金と暇と投資の知識がある人が多いわけです・・・!

そして、投資家の大半は、ネットやSNSが使えるじゃないですか!

それに、脱サラ大家は、あっちこっちに行って勉強している人がが多く人脈がある!

これって、農業投資に、ピッタリなんですよね〜!

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、2位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。


建設・不動産ランキング

ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


農業投資スキームについて・・・。

’清箸鯤拔して、マーケティングもしてターゲットを決める!(ここ重要!)
農業用の土地を探して事業計画を立てて資金調達をする!
G醒呂鮃愼して農業資格を取得して、人を雇って、自分も実際に農業をやってみる!
ず遒辰震邵擇箍綿を売り込みに行って販路を開拓する!
シ戚麈晴箸箸靴凸邵擇鯆蟯的に出荷、安定収入!
耕作面積を増やして、どんどん拡大して行く!

簡単に書くとこんな感じなのですが・・・。

,稜清箸鯤拔するというのが最も重要である部分です。
幅広く農業を学び、マーケティングをして、どの分野に進むのか・・・重要です。

これは、地域によっても、人脈によっても、考え方によっても、人それぞれなので、なんとも言えないのですが・・・。

農業と言ってもいろいろあります。

露地栽培なのか、ハウス栽培をするのか、ハウスなら水耕栽培などをするのか・・・もっと変わり種になると、コンテナを使って椎茸を育てるなんてこともできますし・・・いろいろあります。

作物も、手をかけて高価なものを作るか、大量生産の方に行くか・・・

売り先は、今時のECサイトを作って通販をするのか、市場に出すか、契約農家をやるか・・・

資金調達は、自己資金か、政策金融公庫か、民間の金融機関なのか・・・最近は、大手企業に出資してもらって農業をやっている人たちも増えてきました。

まあ、今日のテーマは、農業投資なので、大手企業に出資してもらうってのはないと思いますが・・・w

例えば、私の場合は・・・。

私は、葉物の水耕栽培ですが、水耕栽培の分野だけでも、いろんなものが作れますが・・・今は、サラダ菜をメインで作っていまして・・・一日800〜1000個のサラダ菜を出荷しています。

なぜ、サラダ菜なのかは、私の師匠が、サラダ菜を作っていて・・・それはそれは見事な薔薇の花のような美しさで、味も美味しいサラダ菜を作っていたからです。

IMG_5159


普通、サラダ菜は、敷物野菜として使うのですが、うちのサラダ菜は、エグ味が少ないのにサラダ菜の青々しい旨さが出ていて、サラダで食べても、牛肉や豚肉やハムを巻いても、しゃぶしゃぶに使っても、軽く炒めても美味しいです。

詳しくは書けませんが、スーパー、飲食店など、いろんなところへ行ってます。

残念ながら、今は、まだ、ECサイトでは売っていませんが、そのうち他の野菜と一緒にネット販売したいな〜と考えています。

そんなわけで・・・サラダ菜は、安定したので・・・新しい野菜を作って、販売をしていこうと考えています。

最近、ちょくちょく、いろんな野菜を育てていますが・・・9割の葉物野菜は、商品化できるぐらいのレベルです。

FullSizeRender


今、600坪のハウスの中で水耕栽培をやっていますが・・・、もう一個、ハウスを作ろうと考えていまして・・・、そこでは、2〜3種類ぐらいの野菜を作ろうと考えています。

とりあえずは、メジャーのフリルレタス系・・・あとは、色物のレッドリーフ系・・・、あとは、サラダケールとか、その時々の流行りのものを作るつもりです。

安定供給する野菜を3種類・・・サラダ菜と、フリル系と、レッドリーフ系を、大量に出荷しながら・・・その一部に、流行り物の野菜を添えて、ECサイトで販売したいのです。

新しい野菜の研究をするために、この度、水耕栽培研究施設を作りました。

先週、完成したばかりのホヤホヤです。

IMG_5804


上の段が、日光での栽培・・・下の段がLEDでの栽培です。

下の段のLEDのところを見ていると、なぜか、スターウォーズを連想しますwww

IMG_5800


まあ、スターウォーズの話は置いといて・・・。

これは、自社の野菜の研究だけではなく、飲食企業、農業投資家に場所貸しをして、研究できるようにしてあります。

最近、自家栽培をしたい飲食企業や、農業投資を考えている人からの相談が増えてきましたので、農業研究仲間と水耕野菜の研究と農業指導ができるようにしました。

ある飲食チェーンは、自家栽培野菜を作りたくて水耕栽培の施設を作りたいとのことですし・・・ある投資家さんは、田舎で大規模な水耕農業をやりながら、古いオフィスビルでLED水耕栽培をやりたいと考えているそうです。

水耕農業は、投資になるのか???

投資になります・・・売り先があればですが・・・。

つまり、研究所で野菜を作って、その野菜を持って売り先を探すのです。

これは、一回持って行けば、ハイOKというわけではなく、しばらく通わなくてはいけません。

理由は、暑い時も寒い時も、安定して野菜を供給できるかどうか分からないうちは、契約農家として認めてもらえないからです。

当社の場合は、30年間、水耕をやってきた師匠がいるので、できた野菜を持っていけば、比較的早く契約農家として契約してもらえますが・・・新規の場合、信用をつけるために、しばらく時間を要します。

最低でも、極寒の2月と灼熱の8月を越えないと、安定供給できるとは認めてもらえないでしょうね〜。

そうなるまでは、市場に出さなくてはいけないので、安定した価格ではなく、高くなったり安くなったりしますので、当然、安定収入というわけにはいかないわけで、投資として成功とは言えないわけです。
IMG_5173



例えば・・・・
一日1000個とか、2000個とか、契約農家として安定して出荷ができると、月の売り上げと経費が計算できるので、安定した投資というか、不動産投資のような感じになってくるわけです。

ここまで、作り込むのは大変ですが、私は、おおよそ10ヶ月かかりました。

不動産投資の場合は、物件を購入してから、早ければ1〜2ヶ月で決済ですが、農業投資の場合は、早くても1年ぐらいはかかると思っておいた方がいいですけどね。

ここまで読んだところで・・・そんな悠長なことは言ってられるか!って思った方もいらっしゃるのでしょうけど・・・・、意外と、これが、悠長なことを言ってられるのです!笑

それは、融資に秘密が隠されています。

不動産投資の場合・・・買った翌月から返済が始まるじゃないですか・・・、農業で政策金融公庫のスーパーL資金を使った場合、返済を5年とか10年とか据え置きにしてくれるんです。

それに、事業計画を立てて、返済計画がしっかりしていると認めてもらえれば、かなりの金額を融資してくれます。





例えば・・・、5年で、水耕ハウスを5つ作ります、一つの施設が、土地代を合わせて8000万円・・・1年目、2年目〜5年目というように、計画を立てます。

そして・・・4億円分の土地と設備、その他の設備や1億円、合計5億円貸してください!という感じで・・・、もちろん、絶対に全員が融資を受けられるわけではありません。
審査はありますし、事業計画と与信次第で変わりますが・・・、逆に、ケースバイケースですが、中には連帯保証を取られないケースもあります。

設備投資と、必要な経費を出して借り入れを申し込みますが基本的にゆるいですが・・・、人件費などの運転資金に対しては、厳しいです。
でも、そんなに大きな経費はかかりませんし、人件費ぐらいは、野菜さえできれば、なんとかなると思います。

政策金融公庫には・・・、「5年後ぐらいに、利益が出てくるので、そのあたりから返済をします・・・」ということが、可能なのです。(融資承認必要!)

因みに私も、5年間返済据え置き・・・10年だったかな〜?5年目ぐらいから利益が出る計算をしていたと思うので、5年据え置きなのか・・・、でも、10年据え置きで申し込んだので、10年だったかな〜?・・忘れましたけど・・・とにかく据え置きです。

でも、実際に、利益が出るまでに5年なんてかからなかったし・・・。

そうは言っても、融資してもらったお金が残っているので、これから、まだまだ土地を買ってハウスを建てて水耕栽培の設備を作って、その上で、利益を出さなくてはいけないので・・・まだまだ気は抜けないですけどね。

まあ、でも、1つ目のハウスで利益を出すのが一番難しいので・・・2個目、3個目と作るごとに、人件費等の経費の割合は、少なくて済むので・・・あとは、この水耕研究所で、いろんな野菜を作って、売り込みをしながら水耕ハウスを増やしつつ、人材育成をしていく感じになると思います。

ただ・・・私の場合は、農業だけで成功とは言えないわけで・・・

IMG_4596


ここからは、投資の部分とは切り離して考えていますが・・・、最終的には、農福連携を目指しているので・・・、昨年立ち上げた就労支援A型の利用者さんたちを、今よりも増やしていかなくてはいけないので・・・そこらへんも、頑張らなくてはいけません。

私としては、障がい者さんたちが、活躍できる場を作りたいので、どの部分で何をしてもらうのか、それぞれの個性と向き不向きを考えて配置しなくてはいけないので、安定した農業経営という農業投資とは別の部分で、障がい者さんが安定して働ける環境を作っていかなくてはいけません。

A型就労の話は、今回の農業投資とは、直接関係ないので、別の機会に詳しく書くとして・・・・。

ここまで読んでみて・・・農業も安定させれば、投資対象としていいと思いませんか?

まあ、不動産投資よりも、ちょっと手間暇がかかりますが・・・、不動産投資家として、成功している人で、時間が作れる人なら・・・成功する確率は高いと思います。

もちろん、農業が嫌いな人は、論外ですが・・・・

IMG_4109


これから、農業分野って、めちゃ伸びていくことでしょう。

土地も、めちゃ余ってるし・・・、高齢化で、やめていく農家さんは多いし・・・融資は、ゆるいし・・・農業投資って、めちゃいいと思いますけど・・・。

私も、最初は不安でしたが、だんだん農業が分かるにつれて、農業分野は、今後、伸びると確信していますし、不動産投資よりは手間暇がかかりますが、安定した農業経営、農業投資は、皆さんが思っているほど、難しくはないと思います。

これから、不動産投資は、激戦ですよ〜!

ということで・・・本日は、これからの時代は、農業投資!というテーマで書かせていただきました。




本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。

インスタグラム   ツイッター  フェイスブック

ブログランキング人気投票


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  

人気ブログランキングは↑こちらをクリック






c-banner


不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください





FullSizeRender

QRリング QR指輪">QRリング QR指輪 (コネクトQRリング)

toshikazy at 22:28|PermalinkComments(3)││農業 | 水耕栽培

2021年02月18日

高台の住宅地の高低差、建設相談(No. 2487)

最近、東海市の加木屋で宅地分譲の販売をしている関係で、お客様からの建設相談が多いです!

相談の半分以上は、弊社の営業からなのだが・・・、ブログの読者さんから『近藤社長に相談に乗ってもらいたい!』という特命の以来もあり、今週は、バタバタしています。

ここ最近、住宅系のことは、あまり書いていないのに、私に相談をしてくださるのは、とても嬉しいです・・・。

満足する家を買うにはこうしなさい


先日も、私の著書、(満足する家を買いたいならこうしなさい!)を持参してきて、サインをくださいと言われてしまい・・・、著書の出版の頃に頻繁に書いていたサインが、上手に書けなくて・・・。
サインを書くのを失敗してしまったので、お詫びにお客様に、ダイヤニウムスプレーをプレゼントさせていただきました!笑

なんだかんだ、自由国民社さんからの依頼で書かせていただき、最初、5000部を出版してくださり、増版、増版で・・・何年か経ってから、改訂版を出版してくださりまして・・・・それなりに売れたので・・・。

発売時は、毎日のようにサインしていましたが、ここ1〜2年ぐらいサインをしたことがなかったので・・・サラサラ〜と書き出したものの、途中で手の動きが止まってしまい・・・、ん? この後、どうだったかな〜???となってしまい・・・・

『す・・・すみません! 久々なので、自分のサイン忘れました・・・・。』

お客様 『・・・・。 だ、大丈夫です。』

huutou

出版当時のサイン)

『ん〜・・・・サイン・・・思い出せません・・・。 とりあえず、こんな感じで・・・、近藤までは書けたのですが・・・この続きが・・・。』

お客様 『あ・ありがとうございます。 もう、これで結構です。 ご本人が書かれたのですから、サインでに変わりないので大丈夫です。 ありがとうございました。』

『い・いや・・・これは、まずいでしょう・・・。 本当にすみません。  代わりと言っては、何ですが・・・。  こういう時期ですし・・・ダイヤニウムスプレーをプレゼントさせていただきます。  これ、試供品じゃなく、私が自腹で買ったもの・・・もちろん見ての通り新品です。』

お客様 『そんな・・・いただけません・・・。 ブログを読んでいますので、少し前に通販で買わせていただきましたので・・・・』

『いえいえいえいえいえ・・・。 1400円もする本をご購入いただき、こうやって持ってきてくださったのに、サインを失敗してしまい・・・と言うか、サインが書けないというお恥ずかしい話で・・・大失態のお詫びという事で・・・本当にすみませんでした。』

ということとで・・・、何とか受け取っていただきましたが・・・、本当に申し訳ないことをしてしまいました。

話のついでに・・・ダイヤニウムスプレー! アルコールタイプも宣伝しておこうwww





そろそろ、ブログの本題に入って行きますが・・・。

東海市の分譲のお客様からの相談で多いのは、高台の土地の高低差についてです。

相談の大半は、ヽ姐宗造成工事費用と、△匹鵑焚箸魴てたらいいのか・・・この2点!

弊社のセントフィールド加木屋は、南勾配なので全区画日当たりが良いが、高低差が大きい区画もあり、弊社の社員は、お客様から、2時造成や外構工事質問をされて私に相談・・・、私のお客様は、私に直接相談をされるわけだが・・・。

まず、造成や外構については、当然に、平坦な土地に家を建てるよりは費用がかかるわけだが・・・セントフィールド加木屋は、高低差が大きい土地ほど、坪単価を下げてあるので、トータルで考えると、高いということにはならないように考えてあります。

FullSizeRender


住宅を建てる建設業者や、建て方によって大きく変わるので、一概には言えないが、ある程度は吸収できるように土地を安くしてあるので・・・それをお客様に説明した際に、なるほど〜!と考えていただけるわけだが・・・。
それは、わかったけど・・・、外構や造成費は、いくらぐらい見ておけばいいの?  どんな建物を建てたらいいの?という疑問が出てくるわけです。

高台の土地というのは、費用がかかるというのは、土地の坪単価で調整するとして、確かに造成や外構に費用がかかるのと、一般的な規格品的な建物を建てるのは難しい!

その代わりに、抜群の眺望と、個性的なデザイン性の良い建物が作りやすい!


IMG_5768


例えば・・・。

もしも私が、高台で高低差がある土地を購入して家を建てるなら・・・、間違いなく、一階は、コンクリートか鉄骨でビルトインガレージにして、その上に広めのテラスを作り、少し奥に建物を造ります。

奥が高くなっている住宅用地を見ると、ビルトインガレージが頭に浮かぶのは私だけなのかな〜?笑

私だったら、ビルトインガレージの上を使い家を少し奥に造ることを考えますが、設計士さんなんかは、鉄骨かRCで、建物を土地に入れ込んでしまい、三階建を建てて、一階はビルトインガレージにして、二階は広いリビングと水回りと裏庭で、三階に部屋と大きなバルコニー・・・みたいな設計をされる方が多いように思います。

ビルトインガレージの上を半分ぐらい庭にして、奥に平家を建てるのもカッコいいですし・・・。

道路面に沿って三階建てを建てて、三階部分のバルコニーを大きく取って、眺望を楽しめるような感じにするのもありだと思います。
夜景が綺麗な一戸建てみたいなイメージです。

簡単にいうと、私は、造成、外構に費用をかけて作り込み、その上に、二階建てを建てる感じで・・・、設計士さんのプランに多いのは、前面にデザイン性の良い三階建を建てる感じが多いです。

私は、車が好きなので、奥までビルトインガレージにしたいですが・・・、ビルトインガレージの奥は、遮音性も高いので、シアターにしたり、音楽鑑賞、楽器演奏や、筋トレルームにしたりする人もいます。





使い方の話は、これくらいにして・・・。

肝心な費用面ですが・・・、通常の二階建ての規格商品を建てる際の外構、造成より・・・300万円〜600万円ぐらいは、余分に費用をみておいたほうがよいでしょう。
でも、めちゃくちゃ拘ったりすると、1000万円以上高くなることもあるので、そこは、やりすぎないように注意しなくてはいけませんけどね。

今、相談を受けているお客様は、最初は、400万円ぐらいのビルトインガレージの横に階段をつけて、その上に木造を作るというプランでした。
一般的な家を建てても外構に100万円ぐらいかかるとして・・・、ビルトインと階段で400万円かかるから・・・、土地が200万円ぐらい安いので、差額は100万円!

それなら、憧れのビルトインガレージを・・・と計画をしていたのですが・・・。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

皆さん・・・不動産、建設部門のブログランキングが、2位になってしまっていますので、下記のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校に投票していただけると嬉しいです。


建設・不動産ランキング

ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


計画していくうちに、ビルトの中にホームエレベーターをつけて、エレベーターで上がって、玄関内に出る感じにしたいとか・・・、ビルトインガレージの奥行きを増やして、サンドバッグと筋トレマシーンを置きたいとか・・・、奥様はルーフバルコニーが欲しいとか、おっしゃるようになりまして・・・。
現在、見積もり中ですが・・・いくらの家になるんだろう?的なお客様もいます!!!

初回は、お客様が予算を気にされていたのですが・・・昨日の打ち合わせでは、私が予算を気にして、『それは〜・・・かなり費用がかかりますよ・・・。 ご夫婦の収入合算的には大丈夫だと思いますが・・・もう少し控えめに考えましょう!』なんて感じになっています!笑

希望の土地に高低差がある場合は、高低差を上手に活かしたプランを提案します!とは言ったものの、皆さん、実際に家づくりの話をしだすと、夢や希望を、どんどんぶつけてこられるので・・・。

もう、こうなると・・・見積もりを出すだけ出して・・・あとは、予算に合わせて削っていくしかないですからね〜。





まあ、家づくりのお手伝いは、造るのも楽しいので、全然気にならないですが・・・最終的には、お客様が行き過ぎるのを、私が、『35年のローンを払うわけですから、人生色々あるかもしれないので・・・』なんて、引き止めている感じですw

うちの社員たちから相談を受けても、同じような感じになるパターンが多いので・・・。

ついでに言うと・・・、住宅メーカーさんの若い営業さんだと、経験値が少ない人もいて、プラン的な話ができず・・・、『設計に・・・!』と言いながら、うちの営業に相談をしているような話も聞こえてきたりして・・・。

私の感覚で言わせていただくと・・・、高低差がある家造りは、お客様の趣味趣向と言うか個性が建築に出せて面白いんですけどね。

ほとんどの人が、家づくりは、人生に一回なので・・・、平坦なところに規格品を造るのも、それはそれでいいのでしょうけど・・・、平坦な土地でも規格品ではなくオーダーメイドの家を造ったり、土地の高低差を利用して、平坦な土地ではできない家を造ってもいいかな〜と思います。

東海市加木屋B


宅地分譲セントフィールド加木屋

宅地分譲セントフィールドは、私のポリシーとして、当社の建築条件をつけておりません!

お客様が自分の予算に合わせて土地を購入して、自由に家を建ててもらいたいのです。

人生で一回の家づくりを楽しんでいただきたいです!


高低差がある土地の場合は、造成や外構に費用がかかるので高くなるというよりは、住宅メーカー等の規格品じゃないものを建てるので、お客様が費用をかけたくなる!というのが、メリットであり、デメリットのような気がします!笑

そんなわけで・・・本日は、高台の住宅地の高低差、建設相談の話でした。




本日も、読者の皆様に、ブログランキングの投票クリックをお願いして失礼いたします

もしよろしければ・・・、インスタグラムと、ツイッターでフォローしていただけると嬉しいです。

インスタグラム   ツイッター  フェイスブック

ブログランキング人気投票


人気ブログランキングへ

今日は何位かな???  

人気ブログランキングは↑こちらをクリック






c-banner


不動産の相談は、何でもお気軽にお問い合わせください