2020年01月10日

2382)千代田不動産 建設土木事業部の近況w

本日は・・・、不動産取引には欠かせない、建設工事、土木工事のことを書かせていただきます。

皆さん、ご存知ないかもしれませんが・・・、実は、弊社は、不動産の仲介、開発、賃貸等の不動産系意外にも、複数の事業部がありまして・・・、本日は、その中の一つ・・・千代田不動産、建設土木事業部のことを書かせていただきます。

建設土木事業に使う、資材置き場や倉庫、車両や機械もあり、少ないながらも施工班もいますが・・・、私自身、建設土木の営業は殆どしませんし・・・、あまり話題にもだsだないので、意外と、皆さん知らないというか・・・不動産屋のイメージが強すぎるのかもしれませんね。

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一般建設、一般土木だけではなく・・・、当然ですが、各種分野ごとに許認可は揃っています。

もちろん、全部は、自社施工だけでは全部できないので、専門的分野は下請けさんを使っていますけどね〜。


確か、これ以外にも、電気工事業や、野外広告業、その他にもあります。

普段、不動産取引の際には、自社で施工せずに、直接施工業者を紹介することが多いというか、あまり営業しないのですが・・・、たまに、『弊社でやりましょうか?』と施工実績をお見せすると、驚いてくださる人が多いです!笑

これまで、不動産取引からの建設土木工事というパターンは少なく・・・、どちらかというと、自社のデベロップメントの施工や、不動産取引と関係ないラインで建設土木の受注をしてきたわけですが、昨年から、流れ的に不動産取引からの建設土木をいただくことが多くなり、この際だからと、建設土木事業部を強化したわけですが・・・そのせいもあって、更に仕事が増えたわけですが・・・。

現在、弊社、千代田不動産 建設土木事業部では、2000坪〜3000坪の造成工事を3カ所、同時施工しています。
そして、今年の春頃から〜来年は・・・建設も始まります。

自社の監督、施工管理、施工班も、下請けさん各社、建材屋さん、ダンプ屋さんまで、皆さん、頑張ってくれています!

昨年は、建設土木数カ所の施工と宮古島のアパート建設が重なり・・・ちょっと大変でしたw

この建設土木工事と、昨年末まで宮古島のアパート4棟の建設工事と、土地の仕入れの手付金などなど・・・・私は、ただ前を見て、どんどん仕事をしていくのですが・・・最近、仕事を急に増やすと、会社が黒字でも、資金繰りが厳しくなることを、身をもって体験いたしまして・・・!笑

昨年と今年で、30000m3の良質残土搬入と、2000m以上のU字側溝やL型擁壁が必要でしたので・・・・、こういう場合先に資金を出さなくてはいけないのですが、工事代を借りるということを知らなかったので・・・実は、今だから言えますが・・・、工事代金の入金があるまでの間、お金が出っぱなしになり資金繰りが大変でした!

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今年に入って少し楽になりましたが・・・・、昨年は、普段の宅地分譲事業に加えて、宮古島での物件購入と建設資金も必要だったので、支払いは出っ放し、入金は、まだまだ先という状況が続き・・・正直資金繰りが大変で・・・、黒字倒産するのではないかと思ったぐらい・・・資金が出る出る・・・ちょっとビビりました!

愛知県での不動産事業については金融機関さんが資金を貸してくれますが、宮古島での事業は、どこの金融機関も、支店がないからエリア外という理由で、取引金融機関は、どこも融資をしてくれません。

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土地を仕入れる際の手付金、宮古の不動産購入、建設関係の支払いは、すべてキャッシュでなんとかかんとかして・・・、今、愛知県でやっている宅地分譲の資金は融資を受けてやってるわけですが・・・、そこに、大型の建設土木工事が入ってきたので・・・、少しですが、金融機関から、会社設立以来初めて建設土木の運転資金というこのをお借りしました。

会社の将来を考えると、こういうやり方は、クセになるといけないので・・・、施主様から入金があったら速攻で返済するようにしています。

こうやって工事に必要な資金を借りるようになると、先延ばし癖がついて、そのうち小切手や手形を使うようになり、工事代金を先延ばしで払うようになって行くんだろうな〜と・・・ちょっと恐ろしくなりました。

少し工事の関係の資金は借りてしまいましたが、小切手、手形を使わずになんとか凌ぐことができました。

弊社の下請けさんへの支払いは、月末締めの翌月払いですので・・・、そういう意味では、仕事を受注しすぎまして・・・社内事情ですが、昨年は、統括管理部皆さんに迷惑をおかけしてしまいました。

なんと申しますか・・・、長年やってきましたが、仕事を受けすぎると、資金繰りが大変という事を知ったというか、ちょっとビビりました!笑

今年は、安心安全経営で行こうと思っています。

さて、本日のブログですが、建設土木の視察や現場チェックの話を書かせていただこうと思います。

とりあえず・・・正月明けの・・・現場チェック!

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工事について技術的なところは勿論のことですが・・・、一番気にするのは、近所の人たちや、通行人に迷惑をかけていないかです。

特に、子供達の通学路や子供の遊び場になるような場所の場合は、かなり念入りにチェックして、過剰なまでに養生をします。

通常の養生を念入りにするだけでなく・・・、自分が子供だったら、この現場の前を通った時に、どういうイタズラをしたくなるかまで考えます!笑笑

その他にも、通行人が、爺さん婆さんだった場合に、つまづかないか・・・、自転車が通った場合に、段差だけではなく、不安定な状態が起きないように、わだちができないかとか、シートがよれてハンドルを取られるようなことがないかなど、念入りにチェックします。

あとは、雨が降った場合、強風が吹いた場合のことも考えて、しっかりと養生しておきます。

それが終わると、図面と工程表を見ながら・・・現場の工事のチェックです。

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『おっ・・w うちの工事自体は、予定より早いじゃんw いいね〜・・・w で・・・、道路になるところの真ん中に、まだ、電柱が立っているけど・・・、電柱、遅れてない???』

監督 『はい! 新設は、@月@日に・・・撤去の方は、予定通り@月@日に工事に入りますが・・、うちの工事が早いだけで、問題はありません。』

『問題はないと思うけど・・・、ここまで工事をする途中で早くなりそうだから、中部電力に、予定よりも早くしてもらえるように頼んで見たの???』

監督 『いいえ! 電力系の工事は、そんなに簡単に、日にちを変えてもらえないので・・・、そのままです。 でも、それを待ちながら、2班を別の現場に行かせてますので、別の現場の工事が進みますので、全体的に工期は短縮できてます。』

『う〜ん・・・。 それは分かったけど・・。 この道路になる部分に電柱があるのが、なんとなく気持ち悪いな〜・・・。 まあ、仕方ないなw じゃあ、他をチェックするわ・・・。 もういいよ! ありがとう。』

そんなわけで、ここからは、私の大好きな現場チェックを一人で・・・・!

まずは、水路側の擁壁・・・・。

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測量図と工事図面を見ながら・・・・長さ120mの擁壁を見る・・・・スマホのアプリと肉眼で、おおよその通しをチェック!

『おおおお〜〜〜w きれい、きれい・・・、ウヒョォ〜w 120m一直線、気持ちいいな〜w あははは〜w』

120m・・・、ずれる事なく・・・スパーンと通っていると気持ちいい・・・ズレてないのは当たり前のことなんですけど・・・、極稀に、下請けの下請けとかで手が悪いと、ほんの少しズレている時があるので、そこは私の拘りで・・・ぶっ壊してやり直してもらう。

続いてU字側溝とブロック積み・・・これは、約114m・・・。

所々、メジャーで道路幅を測って・・・チェック・・・元の杭の位置と逃げを確認して・・。

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『杭の逃げが、これだから・・・。 えっと・・・、よし、この位置から通しを見てみよう。  おおおお〜〜〜w きれい、きれい・・・、ウヒョォ〜〜〜〜w 気持ちいいな〜w あははは〜・・・K社長のところは、本当に手がいいな〜w 合格w』

以前、太陽光の現場で、フェンスの通しが悪くて・・・左右にずれていたことがあって・・・、『これが完成? 調整はもうしないの?』と聞いたら、下請けさんが、『はい!』と答えたので・・・。 『歪んでいるからやり直せ!』と言ったら・・・中国製のフェンスで、フェンス自体が、どうとかこうとか・・・変な言い訳をしたので・・・、ぶちキレて・・・私が重機に乗って、フェンスを踏み潰したことがありましたが・・・。

その時は、重機で踏み潰したのせいで、フェンスがグチャグチャになり、別のフェンスを購入してやり直したので、太陽光の工事の利益がなくなったのですが・・・w

測量図や工事図面が直線なのに、施工が直線にならないのは、何があろうと許せないのです。





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それくらい、私は、フェンスも、ブロックも、擁壁も・・・通しに拘ります。


もちろん、通しだけではなく・・・、それ以前の下地工事などもですし・・・、そもそも、下地やそれ以前の工事が悪いと、通しも悪くなります。

住宅地の開発工事をやって道路や公園や貯留槽の工事をやるので・・・当然、行政の完了検査を受けるので・・・手の悪い下請けでは、こういった工事はできません。

役所の検査は、手直しなしで一発合格したいですからね。

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だって・・・現場に、こうやって社名と私の名前が乗るわけですから・・・。

土木工事完了後には、建設工事に入るので、大きなトラックやクレーンを入れますので、土木工事が、しっかりしていないといけないのです。

不動産デベロッパーの建設土木事業部なんて、本職の建設土木業者とはレベルが違うなんて言われたくないですし・・・、千代田不動産の建設土木工事は素晴らしいと思ってもらいたいですからね〜。

これまで、海抜0m地帯で湧き出る水と戦いながら、擁壁工事や水路工事をやってきましたし・・・、高低差がある山も、土の土圧と戦いながら造成工事をしてきました・・・、そうやって、多くの住宅街を造ってきました。

宅地分譲の現場は、開発事業部や、建設土木事業部だけではなく、私も、しっかりとチェックをしてきましたし・・・、お客様から依頼を受けた建設土木の現場も、もちろん、こうやって私自身がチェックをしてきました。

とは言っても・・・、当社の現場監督や、施工管理から言わせれば・・・、社長がチェックしなくても、俺たちが、それ以上にチェックしてるわ〜!ということなんでしょうけど・・・(笑)

まあ、でも、このチェックは、続けていこうと思っています。

もちろん、工事全体を見ていますし、実際は、ほかのチェックポイントも沢山あるのですけど・・・、でも、まあ・・・・。

ちょっと変態の領域なのかもしれませんが・・・、擁壁、U字速攻、水路、フェンス等・・・、片目を瞑って目通しした時に、スパーンと通っていることに快感を感じるのですwww

このチェックが、一番好き!笑

そんなわけで・・・本日は、千代田不動産 建設土木事業部の近況を書かせていただきました。

と・・・ここで、終わろうと思ったのですが・・・、YouTubeを半年以上ぶりに更新したので・・・もしよろしけば、見てやってください。


チャンネル登録よろしくお願いしますw

前々回の動画は15万回・・・、前回の動画は、30万以上の再生回数となりましたが・・・今回は、どれくらい行くのか楽しみです。

旧車240Zのレストアも、建設土木工事同様に、丈夫なのは当たり前に美しく仕上げていますw

それでは、本日は、このへんで失礼いたします。




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2020年01月08日

2381)困り事だけ電話してくる人!

不動産屋の年明けは、皆さんが思っているよりも、意外と忙しいです・・・。

年始の挨拶まわりをしながら、普段の業務をこなして・・・、年末は忙しいので、年明けに!・・・と来年回しにした仕事に追われる!

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そんな中で、理不尽な事があったり不愉快な思いをすると・・・、普段、言わないような事を言ってしまったり、言わなくてもいい言葉を発してしまったり・・・私も、五十面下げて、まだまだ人間ができていないというか、未熟だな〜と・・・・今日は、そんなエピソードを書きたいと思います。


その前に、前回の投資の話・・・コメントは少なかったのですが、メッセージやメールが多かったので、少し書きますが・・・、前回の予想通り、ビットコイン上げてきました・・・・

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買った位置から10万円以上値上がりしたので・・・良いタイミングだったと思います。
もう少し様子を見て、買いますのか、一旦利確するのかを決めたいと思います。



ドルも、今朝から、円高の方向107円代ですが・・・、思っていたよりも動きが早いので、一旦、108円代半ば〜後半あたりまでは戻すでしょうね〜。

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一旦、売りを利確して・・・買いを入れずに様子を見ます。

まあ、でも、今年の予想なので・・・上げ下げしながら、円高は、まだまだ、これから進んでいくんだと思いますw


ビットコインを、なぜ、あそこで仕掛けたのか・・・理由を語らせていただくと・・・。

いろんなポイントなどと仮想通貨の紐付けが進ん行くいうことと、まあ、イランとアメリカの問題がヤバい報告に行きそうなので・・・、最近は、有事の時の金買いもですが、有事の際の仮想通貨という流れも少しずつ大きくなりつつあるように思います。

さて、今日のブログです。

皆さんの周りに、困ったときだけ連絡してくる人っていませんか???

私の周りは、たまに、そういう人がいるので・・・今回は、そんな話を書こうと思うのですが・・・。

まあ、私の周りと言っても、友人、知人関係は、少ないのですが・・・・、お客様や、不動産コンサルをさせていただいてるクライアント様には、たまに、そういう人がいらっしゃると言った方がいいのかもしれません。

昨年末の話なんですが・・・。

私の昔からのお客様Aさんから・・・商談中で、電話に出られない状況の中・・・・1時間半の間に4回も電話をしてきて・・・・。

私も、何度も着信があったことは分かっていたので・・・、流石に、緊急かと思って4回目の電話に出たところ・・・。

『今、電話大丈夫ですか?』という言葉もなく・・・、『何回も電話したんですよ〜・・・電話ぐらい出てくださいよ〜!』と少し機嫌が悪い感じで・・・。

『すみません。 今、商談中で、開発許可の打ち合わせをしながらの商談で長くなっておりましたので・・・商談が終わってから折り返そうと思っていたのですが・・・、そうは言っても、何回も着信がありましたので、とりあえず中断をして退室して電話に出たのですが・・・・、何か緊急のお電話でしたか?』

Aさん 『緊急ではないけど、不動産にことで相談に乗って欲しいのでお電話をしました。商談中であれば、後でも構いませんよ〜。』

『それでは、お言葉に甘えて、後ほどご連絡をさせていただきますが、30分ほど後になりますが大丈夫ですか?』

Aさん 『夕方6時までなら、大丈夫です。』

ということで電話を切ったのだが・・・、夕方6時まで3時間以上あったわけで・・・、何で4回も電話をしてきて、しかも、不機嫌なのか疑問でした。

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その後、商談が終わってから電話をさせていただいたところ・・・。

相談の内容

昨年の1月に、Aさんの会社の法人名義で、資材置場用の土地(現況 農地)を購入するために、弊社ではなく、別の不動産業者の仲介で契約をしたらしいのですが・・・、農振除外、農地転用ができずに困っているということと・・・・、解約をしたいけど、不動産業者が、2度も契約の延長をしているが、未だに、農振除外もできておらず、農地転用ができないとのことで・・・、3月には、その土地に資材を置きたいのでなんとかしてほしいということだった。

1月に土地契約をすると、通常、2月の農振除外、もしくは、次の5月の農振除外を出すはずなので・・・、昨年末に、所有権移転、引渡しができていないといけないので・・・その話は、変だと伝えた。

『1月契約だったら、どう考えても変・・・、早ければ6月に・・・、遅くても10月には・・・。 何か、特別な理由があるか、その土地自体、農振除外ができない土地なんじゃないかな〜?』

Aさん 『いや・・・。 不動産屋は、できると言っていたから契約をしたんだけど・・・。 今も、通常ならできるけど、某市の市役所の農業委員会が頭が悪すぎて、農地転用どころか、農振除外が、遅れているらしく・・、契約を延長しているのだが、3月に材料が入ってくるので、3月に間に合わないと困るんだけどな〜。』

『それ、絶対に3月には間に合わないですよ! まだ農振がクリアできていないのであれば、100000%無理です。 3月に資材を置くのであれば、すでに資材置き場として使える別の土地を買うか借りるかしないと無理です。 で・・・場所は、どこですか??? それから、重要なのは、農振除外の理由なので、どんな理由で出しているのですか???』

Aさん 『場所は、某市@町字@@です。申請関係は、不動産屋と、不動産屋が連れてきた行政書士に任せてあるから分からないです。 今の不動産屋がボケで何ともならないから、近藤社長が行政側と話をしてもらえないですか。』

『ん〜〜〜〜。 他社様のやってる仕事に私が口を出す形になるので、そればできないです。 そもそも、今、農振除外って、相当難しいので・・・それ相応の理由が必要なんですけど・・・、その不動産屋と行政書士は、何を根拠にできると言っているんでしょうね〜。』

Aさん 『う〜〜〜・・・。 買うときに、俺は、千代田さんとこで世話になっているから、買い側に入ってもらおうと思ったから、不動産屋に行ったんですけど・・・、千代田不動産じゃなくても、できると言ってたし・・・、逆に、千代田不動産に相談をすると話を壊されるかもしれないから、内緒にしてくれと言われまして・・・、それで、内緒で契約をしちゃったんですよ。』

『なるほど・・・。 邪魔なんかしませんけど・・・。 うちの場合は、できる見込みがないものは、そもそも契約をしませんし・・・、農振除外は繊細なので、慣れた行政書士を使わないと難しいんですよ。 農業委員会だけではなく、地元にも、きちんと挨拶をして筋を通しておかないといけないし・・・、印鑑をいただく順番がある地域もあるし・・・。』

Aさん 『ん〜〜〜。 私も、今の不動産屋では、できんと思います。 社長、何とか力を貸してもらえないですか? 3月に間に合わないのは分かりましたので、とりあえず借地を探していただいて・・・、今回買った土地の農振除外と農地転用をやってもらえないでしょうか???』

『嫌です! やりたくないというか、私はやりません・・・・。 農振除外、農転ができるできないかは、100%とは言えませんが、できる自信はあります。 でも、Aさん、毎回、毎回、都合良すぎませんか???  他の不動産屋で契約をしておいて、困ったり問題が起きたら、私に電話をしてくるとか・・・失礼すぎますよ!』

Aさん 『毎回毎回っておっしゃいましたけど・・・、前にも、ありましたか???』

『ありましたよ! 太陽光発電で、うちと相見積もりしておいて、他社に下じゃないですか? それで、その太陽光業者が倒産したとかで・・・、うちが、保守メンテ、修理をやったでしょ。  それから、昔・・・、他の不動産屋から買った土地の測量で、隣地の印鑑がいただけなかったときも、私に頼んできたので、私が立会い印鑑をいただいてきたじゃないですか。 その後、礼の一言もなかったですし・・・。』

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Aさん 『・・・・。 そうか〜・・そんなこともありましたね〜。 その節はすみません。ありがとうございました。  でも、千代田さんにも依頼をしてあったけど、他所の不動産屋が持ってきた土地の方が良かったので買っただけですけど・・・・。』

『それなら、測量立会いの印鑑は、その不動産屋がやる仕事だし・・・、太陽光の話にしても、言い方は失礼ですが、困っていると思ったから見るに見かねて引き受けたわけだし・・・、今回の件も、契約をした不動産屋がやるべきことでしょう。  家電を激安の量販店で買って、近所の電気屋に、毎回、無料で取り付けと、修理を頼むみたいなことなので・・・、それをやっても・・・、その後のお礼の一言もないわけだし・・・、さすがに、今回は、引き受けられません。 』






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Aさん 『そういうことですか〜・・・。  電気屋の例えは分かりやすかったです。 すみませんでした。 農振除外と農地転用をお助けいただいたら、些少ですが報酬をお支払いさせていただきますし・・・、お礼にも伺いますので、今回、何とかしてください。  私は、結構、不動産を買ったり売ったりしていますので、今後も、良いお付き合いをお願いします。』

『いえいえ・・・。 無理です。 不動産を売り買いされていることは知ってますが、お金や、お礼の問題ではなく・・・、人間性の問題なので、お付き合いしたくない!というか、関わりたくないという感じなんです。 私としては、億単位、もしくは、数千万の買い物を頻繁にされるけど、人のことをナメくさっているお客様よりも、一生に一度の買い物だとしても、誠実なお客様とお付き合いしたいし、そういう人の為に頑張りたいです。』

Aさん 『そんな言い方しなくても・・・、社長だったら、地元の行政にも顔が効くし、ちょいちょいって感じでできるでしょう。 バッチ使うとか・・・、地元の農業委員さんに頼んでもらうとか、社長なら、そんなに難しいことではないと思うんですけど・・・。 成功報酬にはなりますが、今回の件が上手くいったら、それなりのことはさせていただきますので・・・。』

『今時の行政は、そういう地元ひいきみたいなことはしませんし・・・。 私自身が、関わりたくないので・・・。 ただ、まあ、アドバイスをさせていただくとすれば・・・、農業委員会が納得できるような理由をきちっと説明して、文章にして・・・、地元からも、この企業さんだったら来てほしいと思ってもらえるようになれば、何とかなるんじゃないですかね〜? 理詰や喧嘩腰では、おりる許可もおりないかもしれませんよ! そういうことなので・・・。』

Aさん 『それができたら、今の状況になってないですよ! 不動産屋も行政書士も三流だから困っているわけで、遅れた分、手数料を払わんとか、損害賠償請求してやろうかと思っているぐらいで・・・、その損害賠償で、社長にお支払いできると思います。 社長も、成功したら同業他社を出し抜く形になるから、格好着くんじゃないですか?』

『いえいえ・・・。 あいつができないことを俺がやったという優越感とか、いらないので・・・、俺は、自分がやりたいことを自分のペースでやるので、同業他社が、どうこうとか、どっちでもいいです。 邪魔をされたり喧嘩を売られたら反撃しますけど、こっちから、でしゃばって相手を不快にする必要はないです。 そういうことなので、まあ、Aさん・・・許可がおりるように祈ってますので、頑張ってください。 失礼いたします。』

Aさん 『失礼しますって・・・本当に失礼な人だな〜。 私は客、社長は商売人! 客商売なんだから、もうちょっとまともな考え方をした方がいいですよ!』

『あははw う〜ん・・・。困り事だけ頼んできて、都合よく利用して、平気で不義理をするような人を、お客様だと思ってないから、それが伝わっちゃうというか・・・、だから私のことを失礼だと感じるんじゃないですかね〜。』

Aさん 『人が、頭下げて頼んでいるのに、本当に失礼だな〜・・・・。 もういいですわ。』

『私も、もういいんで・・・、嫉妬にトチ狂ったガキみたいに何回も鬼電してくるのは、やめてくださいねw 』

Aさん 『社長、あんた歳いくつだ? 少なくとも私より年下だよな〜。 あのな〜社長、俺も、@@人の社員を抱えている経営者だ・・それを、何が、トチ狂ったガキだ・・・・、(Aさんは、キレて言葉が汚くなったので、以下省略)』

『すみませんでした・・・先輩、お疲れ様でした。』

ということで、電話を切ったのですが・・・・、その後も、また、5回の鬼電がありましたが・・・電話には出ませんでした。

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そうしたところ、しばらくして・・・、Aさんと、私の共通の知人から電話があり・・・『近藤さん、悪いけど、俺の顔を立てて、Aさんの電話に出てもらえないかな〜? 言いたいこと言って逃げたと騒いでいるので、頼むわ〜。』と困った感じでお願いされましたが・・・。

これまでの経緯を、きっちり話した上で・・・、『トチ狂ったガキ!は失礼だったから、その件は、申し訳なかったと深く反省していたとお伝えください。でも、電話に出ないし、スマホのバッテリーと時間の損失なので鬼電しないでください!とも、お伝えください。』

共通の知人も困っていましたが・・・『う〜ん・・・そうだよな〜。 分かるわ〜・・・。』と言ってくれました。

Aさんのように、困り事だけ相談してきて、不義理して、鬼電してくるって・・・要するに自己中な人なんでしょうけど・・・。

皆さんの周りにも、こういう人、いませんか?


思い返してみると・・・、Aさんが、商談中に何度も鬼電して来ずに、普通に折り返しの電話を待って、私からご連絡を差し上げた際に、同じ相談されていたら・・・、また、違う返答をしていたかもしれないな〜とか・・・。

Aさんは、ご自身で、@@人の社員を抱えている経営者だと、仰っていらっしゃいましたが、社員さんは、大変だろうな〜と・・・また、ご家族や友人も、大変だろうな〜とか、深く考えてしまいました。

でも・・・、そういう私も、年明け間もないので、バタバタしていたので、感情的になり、言葉選びを間違えたという点では、まだまだ未熟というか、反省しなくてはいけないな〜と思ったのでした。

今年も、精進します。


そんなこんなで・・・困り事だけ電話してくる人!というテーマで書かせていただきました。





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2020年01月05日

2380) 今年の投資2020年(不動産・FX・仮想通貨)

2020年の投資について書かせていただこうと思いますが、私の個人的見解ですので、投資は自己責任でお願いします。

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まずは、不動産投資について書かせていただきますが・・・。


前回のブログにも書かせていただきましたが、ここ数年の都心部と人気エリアの価格の上昇で、そろそろ天井かな〜という感じですし、田舎は少子高齢化人口減少の過疎化進行中で論外!

今年は・・・、素人さんは不動産投資に手を出すべきではない!と思います。

ただ単に、不動産屋が出した情報で収益物件を買って回して行こうという人は、やめておいたほうがいいです。

借金して買おうという人は尚更やめたほうがいいです!

不動産というのは、確かに、安全かつ安心度が高い投資ではあるのですが・・・これは、借りている金額よりも資産価値のほうが高い場合の話です。

要するに、昔からの資産家や、すでに借金よりも、はるかに資産の方が上回っている人は、多少、収入が減っても、デフォルトする可能性が低いわけですが・・・、借金と不動産が同価値以下であった場合・・・、不動産の価値が下がれば、賃料も下がる可能性も高くなりますし、賃料を下げずに踏ん張れば、空室が増える可能性も上がります。

それに、正直に申し上げると・・・素人さんが買っているのは、玄人が買わないレベルのものがほとんどです。

素人さんは、収益性と数年後の出口ぐらいまでしか考えませんが・・・、玄人は収益性と将来性だけではなく現状の出口を見ています。

今買って、今、いくら乗せて売れるのか・・・、もしくは、今買って、即、物件価値を高めて、いくらで売れるのか・・・、まず、そこで買う買わないを決めてから、さらに儲けるには、何年寝かして、どれだけインカムを吸えるかを考えるわけです。

なぜ、今を基準に考えるか分かりますか???

不動産というものの価値は、常に変動していているので、資産価値として不透明なのです。

まあ、これは、円だろうが、ドルだろうが、金やプラチナ、株でも同じですが・・・、それに比べて不動産は、価格が大きく上下しないと考えますし、多少上下しても、そんなに賃料が増減するわけではないので、安定していると考えるのです。

まあ、バブル崩壊や、リーマンで大損した人は、みんな知っていることですが、不動産投資家のほとんどは、頭で分かっているようで・・・不動産は資産として不透明性が高いということを理解していないのです。

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例えば、5年前に1億だったものが、現在1億2千万になっているとしましょう。

5年前に買った人は、今売れば勝ちですよね!

今買った人は、どうですか?

5年後に1億4千万になっているか、1億に戻っているか、もしかしたら8千万以下になってるかもしれません。

土地は、まだしも、建物があれば、経年とともに資産価値は下がりますし・・・更に、相場の上下するし・・・、そこへきて、私のように、オリンピック後の景気が不安だとか、オリンピックまで持ち堪えられないかもと考えている人は、今年、素人が収益不動産を買うべきではないと考えるのが、ごく自然な感情だと思いませんか???

不動産投資として収益不動産を買っていい人は、全部、もしくは半分以上現金で買うことができて多少損をしてもいいという人か・・・、不動産の資産価値を上げることができる人か・・・、不動産を利用してビジネスで儲けることができる人だけです。

まあ、不動産を利用してビジネスで儲けるというのは、そこで商売をするとか、不動産業者のように転売で利益を出せるということなので、不動産投資というジャンルではなくなってしまいますが・・・w

資産価値を上げるというのは、いろんな方法がありますが・・・、我々、玄人にしてみると、不動産というものは、物件選びと、スキーム次第で、資産価値を上げたり、資産性以上にすることができるから面白いんですけどね。

言ってしまうと、不動産の価格が不透明というか、やり方次第で価値が変わるし、決まっているようで決まっていないところが良いところということでもあるので・・・、相場が上昇傾向にあれば、素人も玄人も儲かりますが、相場が下落傾向になれば素人は儲けにくくなりますし、下手をすると玄人でも利益が出しにくくなるのです。

いくら金利が安くても、借金して買ったものが元本割れしては、マイナススタートになるわけで・・・、景気の動向が不透明なときに、資産価値が不透明な収益物件を素人が買うのは危険だということが言いたいのです。

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そんなわけで・・・冒頭に・・。
今年は・・・、素人さんは不動産投資に手を出すべきではない!と思います。と書かせていただいたわけです。

今年は、様子見がいいのではないかと思います。

チャートでいうなら、上がって上がって上がって・・・上がり方が鈍くなって・・・、上に抜けても、少しだろうな〜・・・、横ばいか、下げ始めるか、もしかしたらドカンと下げるかという状態の時に、手数料払ってまで買いたくないじゃないですか?
もしくは、信用取引で・・・なおさら買いたくないですよね〜。

逆に、ここで、ドカンと下げたら、その時の状況にもよりますが、買いを考える方がいいように思います。

不動産投資については、こんな考え方をしています。

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さて、次に・・・う〜ん・・・FX・・・為替にいきましょうか・・・。

ここまで長くなってしまったので・・・簡単に、まとめて書きますが・・・。

ドル円は、円高予想!

まあ、ほとんどの人が、円高予想でしょうけどね・・・・。

ドル円については、ダウが頭打ち感があり、仮に上に抜けても大きな伸びは期待できないですし、円も同じ状況だと思いますので、円高に進む可能性が高いと思います。
もしも、リーマンショック級のことで急変しても、超円高・・・、どちらにしても円高予想です。

大きな事がなければ、ジリジリと前回の安値を抜けて、103円あたりを目指し、それを破ると、最終的には100円をトライしに行くでしょうね・・・・突然リーマンショック級のことが起きた際には、ジリジリではなく、当然、ドカーンと・・・どこまで円高に進むか想像もつきません。

普通に考えると、リーマン以上の状況であっても、徐々に数年かけて落ち続け冷え込んで行く感じがしますが・・・、きっかけがあれば、ドカーンと行くでしょうね、
アメリカ、中国の関係、世界経済の動向次第ではありますが、為替の予想は、何にしても円高に行くと予想しております。

とりあえず、イランとアメリカも、きな臭いというか、相当ヤバい状況ですし・・・、サウジと中国の関係をアメリカが、どうして行くのかによっても・・・・、まあ、どう考えても円高でしょうね。


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そして・・・、今年、注目すべきは仮想通貨だと思います。

メジャーな仮想通貨おおよそ全般・・・特にビットコインは、上がると予想しています。


今、77万〜80万円ぐらいですが・・・、とりあえず120万円ぐらいまでは上がる可能性が高く、前回の150万円付近までは行くのではないかと予測しています。

瞬間的には、200万円を超える場面があってもおかしくない!とまで予想しておきましょう。

仮想通貨が上がると予測しているのは、理由があります。

以前から言われているような、一般的な理由は、書いても仕方がないので・・・仮想通貨関連のブログやYouTubeで見ていただくとして・・・、私が、2020年に仮想通貨が上がると思う理由は、主に2つあります。

2019年、仮想通貨の王様 ビットコインの価格が、35万円まで落ち込んだところから、2〜3ヶ月で150万円まで上がった・・・その後、70万円の半値付近まで落ち込み、現在、78万円〜80万円付近で、ちょろちょろしているわけだが・・・・。

ここ最近のドルを皆さんは、どう思って見ているのか分かりませんが・・・、為替予想にも書いた通り、今年はドルが売られて、円高になると予想しており・・・、何が言いたいのか・・・。

昔ほど、ドルって強くないんじゃない???って、思いませんか???

特にドル円・・・、何で、こんなに動かないの?

動くとしたら、どっちに動くでしょう?

そして、ドルが売られた場合・・・その資金は、どこに流れますか???

円買い、その他の国の通貨に・・・? 株ですか? 金、白金、パラジウムなど・・? 不動産?

まあ、いろんなところに分散するでしょうが・・・、仮想通貨市場にも流れて行くと思うのです。

為替市場と比べて、仮想通貨市場は、おそらく1%以下だと思うので・・・、ちょっと仮想通貨に流れたとして・・・・、メジャーな仮想通貨は、爆上げすると思うのです。

ドルが売られると、円買い、金買い・・・、少々、仮想通貨買い・・・でも市場が小さいので爆上げ・・・w

一つ目の理由は、こんなところです。



建設・不動産ランキング

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続いて、二つ目の理由を書きましょう。

これは、日本の市場での話なのですが・・・、2019年10月の消費税の増税・・・、消費の落ち込み対策として、軽減税率、プレミアム商品券、自動車税の減税(新車)、住宅ローン減税の延長・・・、そして、キャッシュレス決済でポイントがもらえる!というもの!

ここ最近、キャッシュレス化が、ものすごい勢いで進んだと思いませんか?

最近、スマホがやっと使えるようになったばかりの爺さん婆さんが、コンビニで、PayPayで〜wとか、言っちゃって流のを見かけたことがないですか?

俺も、最近は、コンビニでも、ホームセンターでも、熱帯魚屋でさえも、『ペイペイでお願いします〜w』って払ってますよ!笑笑

このキャッシュレス化こそが、仮想通貨の価値を大きく変えるものだと思うわけです。

最近、仮想通貨と、いろんなものが紐付けされつつあるじゃないですか・・・。

特に、いろいろなもののポイントを仮想通貨に交換できるとか‥多くなってきましたよね。

2020年は、もっともっと紐付けが進むと思うんですよ!

そしたら、放っておいても、仮想通貨需要が出てきて、上がって行きます。


以上の二つが、2020年に、仮想通貨が上がると予想する理由何ですけど・・・。

そこへきて、ETF承認なんてことがあった日には、爆上げするでしょうw

まあ、爆上げして、何十倍にもなるなんてことは、宝くじ感覚でしか思っていませんか・・・、2019年の為替の動きと、すごい勢いで進んでいるキャッシュレス化を考えると、仮想通貨との紐付けも増えるでしょうし、紐付けされたら需要も上がるので、価格も上がる!

もう、貧国や途上国の主軸通貨とか、そんなもんじゃなくて・・、先進国で、デジタル系のいろんなものとの紐付け化が今よりも進んだら・・・下がることは考えにくく上がるしかない!と思いませんか?

そんな風に考えていますが・・・・。

※あくまでも、私の2020年の予想ですので・・・、投資は、自己責任でお願いします。

本年の、皆様の投資の成功を心より祈念申し上げます。


さて、話は、変わりますが・・・、皆さん、明日から仕事始めですよね。

皆さんにとって、2020年が良い年でありますように・・・。


そんなわけで・・・令和二年、2回目の更新は、今年の投資2020年(不動産・FX・仮想通貨)というテーマで書かせていただきました。





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toshikazy at 02:23|PermalinkComments(4)││投資 | 不動産投資

2020年01月02日

2020年 年始のご挨拶からの今年の不動産市況予想

あけましておめでとうございます!

皆様には、健やかに新春を迎えられたことと、お慶び申し上げます。


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また、旧年中はひとかたならぬご厚情を頂きありがとうございます。年も、皆様と共に向上できますように尽力して参ります。

皆様のご健勝とご発展をお祈り申し上げます。

本年も宜しくお願い申し上げます。



さて・・・令和二年、1回目のブログは・・・。

2020年 ちょっと大胆な不動産市況予測!と・・・。

その他の投資の話を書かせていただきたいと思います。


まずは、昨年、2019年は、不動産が下がると予測しましたが・・・、今のところ・・・大きな下落はしておりません。

まあ、田舎の不動産は、予測通り・・・過疎化による値下がり、ど田舎の土地の無価値化は、私の髪の毛の量が減るのと同じくらいの勢いでボチボチ進行しております。(ぼちぼちというスピードですw)

という事で・・・私は、予想を外したので、iPhoneのSiriに、不動産価格の予想を聞いてみました。

『ヘイ! Siri! 今年の不動産はどうかな〜?』

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Siriは、なぜか、相場を予測せずに、弊社の位置を表示してくれた・・・、普段なら、わからないことは、『わたしには、わかりません。』と答えるはずなんだが・・・、正月だから、気を使ってくれて、うちの会社の位置を表示してくれたのだろうか???

Siriは、いいやつですね〜w

『ヘイ、Siri、千代田不動産って、めっちゃ気を使ってくれてありがとう。』

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Siri 『いえいえ、とんでもないです・・・!』と答えてくれた。

う〜ん・・Siriでは、話にならん・・・・!

まあ、でも、アベノミクスからの不動産の値上がりが鈍化してきたので、2019年は、都会の上がりすぎた地価が暴落するというのは・・・、とりあえず・・・ハズレでしたw

しかし・・・、予兆は、出ています。

首都圏のタワマンのあまり具合も・・・、新築のタワマン計画を中止にしているデベもあるし・・・、商業施設も、作りすぎて、客入りが悪いところも多々ありますし・・・。

東京もですが、名古屋もひどい!

特に、ここ近年、名古屋駅近くにできた商業施設の多くは、飲食店も店舗も客数が少ない。

ほとんどの店が赤字じゃないのか?と思うのは、私だけでしょうか???

そして、田舎の方は・・・、分譲マンションの計画は皆無・・・分譲住宅も少なくなり、小規模なものが多く、主役はパワービルダー・・・、地元のデベロッパーは、脇役な感じです。

そして・・・、最近、多くなってきたのは、空家、古家の再生!

築年数が耐用年数を超えてしまったような木造住宅を、リフォームして、見た目だけ綺麗に仕上げて売るような商売も流行っています。

これも、ちゃんと見極めてやってほしいと思うのですが・・・、昭和40年代〜58年頃までの、ヨレヨレのボロ建売住宅を、耐震を考えずに、表面だけ綺麗にして売っている悪徳業者が増えてきています。

しかも、地震で倒壊したときに・・、年商数千万〜数億円程度の不動産業者や建設業者が保証できるのか疑問です。

プロなら、何でもかんでもじゃなく、古家の再生は、しっかりした造りのものだけにするとか、耐震まで考えるとかしてほしいものです。

ちょっと話は、逸れましたが・・・そういう商売も増えてきたのですが・・・やはり売れ残りが目立ちます。


建設・不動産ランキング

都会は頭打ち感・・・田舎は、無理くり感みたいな・・・w

経済評論家や、コメンテーターたちの中には、不動産業界が良いと言ってる人がいますが・・・、確かに悪くはないけど・・・、未来は暗いと思いますけどね〜。

ここらでまとめて、結論を言うと・・・、不動産バブル崩壊寸前という感じがします。

私は、オリンピックの前年に、下落すると予想していたのですが・・・、今のところ持ちこたえているというか・・、アメリカと日本の、意味の分からない株高の影響で、景気が良いように錯覚しているだけで・・・、実需が伴ってないまま、なんとか持ちこたえているのだと考えています。

10年に一度大きな事が起きると言われておりますが・・・、前回のリーマンショックから考えると、そろそろじゃないかな〜と思います。

この感じで、ドカンがあると、リーマン以上の感じでしょうから・・・、地価の下落も、相当なものになるでしょう・・・・、ただ、ドカンがなければ、徐々に下落していく感じでしょうね〜。

今のアメリカ、日本の景気が、このままオリンピックまで持ち堪えるか・・・、オリンピック前にドカンと下げるのか・・・このまま維持して徐々に下がっていくのか・・・。

また、Siriに、聞いてみることにしましょう。

『ヘイ、Siri!東京オリンピックで日本の景気はよくなりますか?』

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Siriは、2018年のオリンピックのメダル数を、きっちり丁寧に説明してくれた。

『違う! 今度のオリンピック!』

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なぜか、2018のオリンピックのノルウェーのメダルの説明をしだしたので・・・・。

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もう、相手にするのは、やめよう!

えっと・・なんの話でしたっけ?  あっ、そうそう、オリンピックで景気は良くなるかって話ですが・・・、オリンピックまでもたない気がしますが・・・、Siriも気を使って、ボケてくれたのかもしれないですね。

歴史を振り返ると・・・時代は一夜にして変わる!ので・・・、いつ、どうなるか、わかりませんけどね・・・。

唯一、地価が下がらず、景気も落ち込まないようにするには・・・、,海里泙沺▲リンピックまで持ち堪えて・・・、▲リンピック、パラリンピックを成功させて・・・、その後の観光客が激増・・・、ここ粟が日本の不動産を買い漁る・・・という展開になれば、景気後退、地価の下落はしないかもしれませんが・・・。

しかし、この作戦が、うまくいかなかったら・・・、今のホテルの建設ラッシュで、猫も杓子もホテルを建てまくっているけど・・・、オリンピック後に外国人観光客が、予想に反して少なかったら、どうするつもりなんでしょうね〜???

政府は、そこを目指しているような気がしますが、米中の状況を見ていると、日本だけ神風が吹くことはないと思いますけどね。

米中といえば・・・、この話を書き出すと長くなるので・・・簡単に書きますが・・・。

アメリカは、ダウ最高値更新! でも、頭打ち感が出てきているし・・・、中国の景気後退も深刻な状況に思う。

特にダウの頭打ち感は、チャートを見る限り、イケイケの上り調子ではなく・・・、皆んな、そろそろかな〜と思いながら、ちぃちょい上げて高値更新した感じで、こういうチャートの動きは危ない・・・、何かのきっかけで、スコーンと落ちる・・・、その下のサポートラインで止まれば、もう一度上値をトライしにくるが、そのまま下抜けしたら下落は加速する!

これだけ、じり上げしてきたときの、下げは早く勢いも加速するのです。

近々、リーマン以上のものが来る・・・今は、そのきっかけを探しているように思えてくるのです。

あかん・・・長くなるので、これくらいにしますが・・・。

そんなわけで・・・。

結論! 2020年の地価は、大きく下落すると、予想しています!

まあ、現金を貯め込んでいる人は、下落後が買い場だったりするわけですけど・・・w

そういう場合は、底を狙うと買えなくなるので、インカム重視で考えて買えばいいと思います。

このまま、その他の投資について書かせていただこうと思いましたが・・・、長くなるので、新年1回目のブログは、とりあえず、ここまでとさせていただきます。

次回は、投資ということで、FX、株、仮想通貨、その他の投資の話を書きたいと思います。

それでは、皆様、本年も宜しくお願いします。






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toshikazy at 03:20|PermalinkComments(7)││不動産 | 不動産投資

2019年12月30日

2379) 令和元年の年末!

今年も残すところ・・・ 

えっ・・・、1日しかない・・・わけですが・・・。


読者の皆様、今年も当ブログをご愛読いただき ありがとうございました。

今年は、28日に弊社の納会がありましたが・・・。

開発事業部の社員は、工場用地の取りまとめ(契約)で、31日まで仕事・・・・。

私は、何か不測の事態があれば、いつでも動けるように、企業誘致の土地15件の契約状況を見守りながら・・・年末のご挨拶まわりや、大掃除をしております。

そんな中、今年は、珍しく・・・実家の両親に挨拶と今年の報告に行きました。

90代の父と、80代の母のところに・・・宮古島の土産を持って・・・w

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実家に帰るといっても、現在、両親は、岐阜の一軒家に二人仲良く住んでいるので、全然、近いんですけどね。

年末に両親の顔を見て、お袋が漬けた野菜の糠漬けをかじりながら、親父の講釈と能書きを聞いて茶を啜って・・・、親は、いつまで経っても子供の心配をしてくれるのでありがたいです。


平屋のバリアフリー、高齢者型の住宅になっていますが、父が、庭いじりが好きなので・・・、庭に砂利や石が敷いてあるので、完全な高齢者型というわけではなく、中途半端な感じですが・・・w

まあ、大正生まれの父も、まだまだ庭の剪定をやってるぐらいなので、今のところ砂利や石も問題ないわけですが・・・、そうはいっても高齢なので心配といえば心配なんですけど・・・今年も、両親が健康で、また一緒に年を越せるのでよかったな〜と思っています。

しかし、考えてみると、親父は・・・、大正に生まれ、昭和、平成、そして、令和・・・・、4つの時代を生きたわけで・・・・まあ、なんとなく・・・、神様、仏様、ご先祖様に感謝ですw

そして、私は、実家から、自宅に帰ってきて・・・前回の宮古島出張の際にいただいた・・・泡盛を飲みながら・・・。

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この泡盛・・・癖が少なくて、意外と美味しい・・・w

そして、これまた、頂き物のタラバガニを・・・バキバキ剥いて食べながら・・・。

令和元年を振り返ったわけですが・・・・。

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今年は・・・。

1月〜3月
・今年最初の株取引となる大発会は、円高を受けて売り売りムードで始まり、日経平均株価は600円の急落・・・私は、正月にFXでドル売りを仕込んでいたので、正月早々、大きな利確をして・・・、昨年のトルコショックの大損を取り戻したのでしたw
・ゴーンさんルノー解任とか、ベトナムでの米朝首脳会談とか・・・、天皇陛下在位30年式典もありましたね。
・私は、この頃・・・環境浄化触媒ダイヤニウムの立ち上げでバタバタしていました。

4月〜6月
・新元号は「令和」と発表され・・・令和がスタート、令和天皇に皇位継承しました。
・時系列は違いますが、統一地方選挙がありました。
・私は、この頃、宮古島のアパート建設4棟がスタートしたのと、愛知では、企業誘致の許認可関係と、土地の決済でバタバタしていたのと、宅地分譲セントフィールド稲沢の販売がありました。

7月〜9月
・京アニ事件・・・、小泉進次郎氏と滝川クリステルの結婚・・・、日本政府が韓国をホワイト国から除外・・・、香港のデモが本格化したのもこの時期だったと思います。
・ヤフーがZOZO買収・・・、台風直撃・・・、ラグビーW杯で日本が頑張りましたw
・私は、この頃、農福連携の事業計画を立てて、農業の勉強を本格的に始め・・・全国の農産地数カ所に出向き飛び回っていました。

10月〜12月
・消費税10%がスタート・・・、天皇陛下即位の礼・・・、首里城火災・・・、台風被害
・沢尻エリカの逮捕・・・、桜を見る会騒動・・・流行語大賞は、ONE TEAMで、今年の漢字は、令だった。
・私は、11月に、弊社初の高圧の太陽光発電所が完成連携・・・。宮古島のアパート完成で12月に2回も宮古に行ったのと、津島市の企業誘致の土地の決済諸々でバタバタしていたが、忘年会や納会の参加の数は、少し減らせたw

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平成31年・・・令和元年は、皆様にとって、どんな一年でしたでしょうか?

私は、新しいことに挑戦しまくった一年でした。

・環境浄化触媒 ダイヤニウムは、日本企業大手数十社と、商品開発に向けて共同研究開発スタート
・農福連携事業をやるために農業権利を取得し、農事組合法人を設立
・太陽光蓄電池の販売会社への出資
・鳥害対策事業をスタート
・弊社の高圧太陽光発電所完成
・ついでに、240Zのエンジンと内装が完成したのと、熱帯魚(古代魚)を飼い始めましたw

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古代魚の話を書きたいですが・・・また今度にするとして・・・w

毎年、新しいことに挑戦してきましたが、今年は、数が多かったというか・・・、ビジネスもプライベートも、あれもこれも、スタートさせて・・・、てんてこ舞いのキャパオーバーで、久しぶりに・・・自分の限界が見えたというか・・・、限界点がわからないと、限界を超越することはできませんので・・・、そういう意味では、限界点を超えて、種まきをしたので、来年は、どんな目が出て、どれだけ実るのか、とても楽しみです。

そんなわけで・・・、令和元年も、ありがとうございました。

令和2年も、引き続きご愛読いただけますよう宜しくお願い申し上げ失礼させていただきます。

それでは、皆さん、良い年をお迎えください。




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