2018年03月15日

2129)不動産のお祓い(土地、建物)

不動産の仕事をしていると、月に何度もお祓いに立ち会うわけですが・・・・。

弊社の場合は、自社で購入した物件の、建物を解体する時、造成工事等で井戸を埋める時、建物を建てる時、高樹齢の木を伐採、抜根する時、土地内の社や、石碑を移設する時・・・、あとは、物件に、なんらかのただならぬ空気を感じた時・・・等・・・・。


皆さんは、お祓いの意味を知っていますか???

宗教的な感覚でいうと神道になるわけで・・・、簡単に言ってしまうと、自然、人、物等、万物には神が宿っている的な感覚から、万物を大切にして、悪いことをはい、福を招くということなんでしょうけど・・・、実は、日本人には、宗教的要素で考えている人は少なく、節目という風習的に、まあ、お祓いをしておくか〜的な感覚の人が多いと思います。

初宮詣、七五三詣、交通安全祈願、受験や安産、厄除け、商売繁盛等の御祈願、建築や土木、解体を開始する際、地鎮祭、起工式、一部除霊みたいなこと等、人社の内外を問わず、お祓いと呼んでいて・・・、我々の、お祓いの定義は、あってないようなもので、、わかりやすく言えば、神職が自然、人間、物などを清めるための儀式です。

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千代田不動産代表としての、お祓いの考え方!

地鎮祭: その土地の神様に、これから家を建てますので、工事関係者に事故なき、怪我なきで無事に工事ができますように・・・そして、施主様ご家族一同、この地で幸せに暮らせますように!と祈ります。

井戸、大木の撤去のお祓い 今回、かくかくしかじかの理由で、撤去させていただくことになりました。今まの、あなた(井戸の水、大木)の偉大なる功績に、ここに住んできた人々と、今後住むであろう人、そして我々も心から感謝しております。 今まで、大変お世話になりました。 そして、お疲れ様でございました。ありがとうございました。

解体のお祓い: 今まで長年、ここに住む人を守っていただきありがとうございました。 また、長年お疲れ様でした。と、ご挨拶をしてきます。

ただならぬものを感じた時のお祓い: 施主、又は、我々は、こういう意図で、今回、ここにいて、これから、このように考えております。 決して、あなたを傷つけたり敵対したりする者ではありません。 何か、お怒りの事がありましたら、どうか、心をお静めください。

毎回、お祓いのたびに、こんなことを思いながら儀式に参加しているわけです・・・・。

そして、神社から、来ていただく神主さんは、お祓いという儀式を通して神々に我々の気持ちを伝えてくださり、我々が、安心できるようにしていただくのが、ご奉仕というか、お仕事だと思うわけですが・・・・。

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先日、とんでもない神職の方(以下、神主さんという。)がいまして・・・我々を安心させるどころか・・・我々を気分を悪くするようなことを言ったのです。

まあ、悪気はないと思いますが・・・、私からすると、ありえない言動でした。

中古住宅の解体現場で・・・。

神主さん 『まだ、中に誰か住んでいるんですか???』

社員 『いいえ・・・。 すでに引越しが終わってますので、誰も住んでいません。』

神主さん 『そうですか〜。 物音がしたので・・・。 それから、家の中に気配をかんじましたので・・・。』

社員 『古い家ですから、猫かなにか入り込んだのかもしれませんね〜。一応、見てきます。』

社員が、解体業者さんと家の中に入って、中を確認しましたが、何もいませんでした。

私は、ここで・・・、はっ? この神職さん、気持ち悪いことを言うな〜・・・何度も、この家には来たけど、何も感じたことはないし・・・、この家の事情だって知っているけど、何ら変わったことはないけどな〜・・・と、思いながら・・・お祓いをしたわけですが・・・・。

お祓いが終わった後・・・神主さんが、こんな事を言ったのです・・・・。

神主さん この土地と家には、いろいろな気配がありました。 本日は、お祓いをして、本当に良かったです。 』

参加者一同 『ありがとうございました。』

参加者の皆様は、どう思ったのか知りませんが・・・・。

私としては・・・・、(おいおい、神主さん、いろいろな気配って何だ? お祓いをして良かったって、次回の営業のつもりか? ここは、この間まで、人が住んでいたんだし、俺の知る限り不幸もなにもない家なんだから、変な事言うなよ〜)って、かなり、ムカつきました。

もう少し若い頃なら・・・、神主に、食いついて、実際に、何がどういう気配なんだ? 見えるのか? 悪霊か??? この家に住んでいた人や、歴史がわかるのか? 適当な事言ってるんじゃね〜ぞ!って、怒っていたと思います。

ここに初めて来た神主が、気配を感じたから、お祓いをして良かったとか・・・ ここに住んでいた人、これから住む人に失礼だし・・・、そもそも、私の考え方としては、解体する際の、土地と家への、お礼と、お疲れ様でしたという気持ちでやっていることなのに、悪霊が住み着いていたけど、俺が祓ってやったみたいな言動は、許せません。

私は、社員に耳打ちしました。

 『おいっ、俺が、お前の右肩を触ったら、少し苦しがってみろ・・・。 俺が、左肩を触ったら、治ってみてよ。 はい、右肩・・・・・・w』

社員 『ううう〜〜〜〜。 胸が押さえつけられる感じで・・・。 少し苦しいです。 』

 『神主さん・・・。 何か、少し胸が重い感じで少し息が苦しいようですが・・・。 神主さんが言ってた、気配の主ですかね〜? どうしたらいいですか?』

神主さんは、何やら、唱えながら・・・、元素記号みたいなことを叫び・・・、塩を撒いてお祓いをしてくださりました。

神主さん 『どうですか? これでも苦しければ、病院に行かれたほうが宜しいかと・・・。』

私は、社員の左肩を触りながら・・・『大丈夫か??? 俺が運転していくから、病院にいくか??? 』

社員 『もう、大丈夫です。 楽になりました。』

神主さん 『・・・。 ん・・・。 もう大丈夫でしょう。 悪いものは消えております。 ほら、顔色も良くなってきた・・・。 』

 『ありがとうございます。 神主さんがいてくださって、本当に良かったです。 先ほど、おっしゃったとおり、今回、お祓いをして本当に良かったです。 でも、悪霊みたいなものは、なぜ、私のところに来ないで、社員に来たのでしょうか???』

神主さん 『強いところには行かず、弱いところにいくのです。 強い意志を持っている者には着かず、一番入りやすいところにいくのです。 もう大丈夫ですから・・・、 この土地からは、いろいろな気配を感じました。本日は、お祓いをして本当に良かったですね。 』

神主さんは、チラシと、お塩をくださり・・・、また、何か調子が悪くなるようであれば、お塩をまくように教えてくださりました・・・(営業じゃん!笑)

私は、再度、社員に耳打ちしました・・・。

 『もう大丈夫だって言ってたけど・・・、もう一回、やってみるか???』

社員 『もうやめましょうよ。インチキってわかったし・・・、また、塩撒かれるの嫌ですよ・・・。』

 『わかった・・・。 じゃあ、神主さんに、さっきのは演技だったけどと、白状して、本当に、悪霊が退散して、俺の顔色が良くなったのか聞いてこい・・・。』

社員 『い・・・いまさら・・・、演技だったとか言えませんよ。 言ったら、怒りますよ。』

 『いや・・・。 怒ったら・・・逆に俺が怒る・・・。 気配を感じるとか、お祓いをして良かったとか・・・。 こちらが言うなら分かるが、来て、金もらって帰る奴が言うセリフじゃないだろう? お祓いをして、安心して、解体工事ができるようにするのが仕事であって、人に不安感を与えて帰るのが仕事じゃないだろう? いいから、演技だっったって白状して、詰めてきていいよ。(ニヤリッw』

社員 『社長の気持ちもわかりますけど、もういいじゃないですか。 今更、言えませんよ・・・。それでも、行けと言われれば行きますけど・・・。』

 『うむ〜〜〜。 弱気だな〜・・・。悪霊寄ってくるぞ・・・w 神主さんが、そう言ってただろうw まあいいや・・・。 お祓いの儀式は終わった・・・。 解体に入ろうw 事故なき、怪我なきで、宜しく!』

私は、帰りに、家の方を見て、『今まで長年お疲れ様でした。 今までここに住んでいたか人、これから住む人、工事をする人をお守りください! 失礼します。』と、小さな声でつぶやき、家と土地に一礼をして・・・次の仕事に向かいました。

そんなわけで・・・お祓いが、終わったわけですが・・・、こういう神主ってどうなんでしょう?

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私の考え方・・・。

私は、毎日、いろんな不動産を見ますが・・・、正直、嫌な気配を感じることはありますが、霊が見えたり、霊のの声を聞いたことはありません。

嫌な気配や空気を感じるし、何か視線を感じることもありますが・・・、その先に、見えたり聞けたりしておりませんので、本当にそういったものが存在しているのかどうか分かりませんので・・・、なんらか、私のこれまでの、経験、体験から、勝手に感じているだけで気の持ちようだと思います。

こういう事をブログで書くのもどうかと思いますが・・、大金の動く不動産の仕事をしていると、霊よりも、人間の欲の方が、よっぽど怖いと思います。

そもそも、宗教は、目に見えない世界の存在していることを信じるということなんですよね〜。

私の宗教というのは、自分の存在を先祖に感謝し、人、物、自然、万物のすべてに感謝することです。

私は、人も好きだし、物も、自然も大好きで、万物の中で生かされています。

人、物、自然・・・万物の神々の、エネルギー感じ、吸収して、それに感謝して生きる・・・。

親兄弟、家族、社員、お客様、友人、知人・・・、太陽も、水も、空気も・・・私の周りにある物も・・・大好きで大切にしています。

最近、古民家や古い物が大好きだったり、古い車が大好きだったりするのも、そのせいかもしれませんねw


ここから、このブログは、最後のオチに向かいますが・・・↓

私事ですが・・・・。

私の、愛する物の一つ・・・、昭和48年式、フェアレディー240zを、完全レストアして、更に、世界で一台の最高の車に仕上げたいと思います。

古民家再生ではなく・・・、旧車再生・・・(笑)


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とりあえず・・・。

エンジン周り、その他、古い部品諸々を新しいのに変えて・・・、だいぶ、レストアしたんですけど・・・。

外装は、古い、車を上塗りしただけで・・・躯体は、相当弱っています。

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部分的に塗装が浮いてきたり・・・、私の衰えたハンドリングですら、車がついてこれない。

このまま、レストアを続けても、限界があります。

そんなわけで・・・。

世界で一台の240zつくる計画!(本物のレストア)をスタートしました。

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全部バラして、塗装を剥がして・・・、躯体を補修して、強化して・・・、全塗装して・・・、ボディー、足回りを今時の車に負けないくらいに仕上げたいと思います。

家と同じく・・・、構造上の問題から解決しないと、所詮、オンボロのハリボテです。

古民家を再生する際も・・・、中古住宅をリフォームするのも・・・、構造を強化してから、仕上げないと・・・、適当に切り貼りしても、本当の意味での良い物にはならない。

どこかの古民家再生業者のように、古民家を適当に化粧しても、あんなもんは大きな地震が来たら壊れる・・・。

実は・・先日、その古民家再生業者に、相見積もりで負けたのだが・・・、負けたというか、そもそも古民家再生の考え方が違いすぎました。

古民家再生は、平成の人間が、安全に安心して住めるようにしないといけないわけで、それをするには、新築よりも高くなる・・・というか、本当に100年前の古民家を再生して、100年後の子孫までと考えるなら・・・、これはもう、お金の問題ではなく、いくらかかってもやる!という考え方じゃないとできないと思うんですよね〜。

まあ、この話は、いずれまた書くとして・・・・。

車も同じく・・・、適当に部品を交換して、上塗り塗装してもダメ・・・、エンジン、外観は極限まで昔の形にこだわって古き良き昭和を残しながらも、平成技術で躯体を造る・・・。

世界で一台の240zづくりは、ここから始まる!


そんなわけで、ちょいちょい車のレストアの話も書きますが・・・、今日のところは、不動産のお祓いの話ということで・・・。

私の中では、240zのレストアとか、黒電話を修理して使うとか、物に拘る、大切にするという意味では、ちょっとだけ会い通じるものがあると思うのですが・・・、本日は、ここまでということで、失礼いたします。






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2018年03月11日

2128)危険な兼業不動産業者、増加中!(仲介)

最近、危険な不動産業者が増加傾向にあるように感じます。

不動産業者といっても、売買屋、賃貸屋、分譲屋、再販屋、いろいろあるが・・・今回は、仲介業者である不動産業者を、《以下、不動産業者、又は、不動産屋という。》という、くくりで書かせていただきます。

不動産取引というのは、不動産業者の小さなミスで、お客様に大きな損害を与えてしまうわけで・・・、不動産業者を名乗るからには、当然に、専門的知識と経験が必要であるわけだが・・・。

小さなミスで大きな損害が起きるから不動産取引は慎重に・・・・、というところにすら達していない不動産業者が増えた・・・正直、三流不動産ブローカー以下の不動産業者が増えた。


特に、知識と経験が不足しているのは・・・、兼業不動産屋、副業不動産屋に多いのだが・・・・。

まあ、兼業だろうが、腰掛けだろうが・・・、ちゃんとした知識と経験があり、お客様に迷惑をかけない取引ができる不動産業者もいるが、不動産業者勤めの経験もなく、実務取引の知識もないのに適当に開業していしまうというパターンは、兼業不動産業者が多い気がします。

そして、もっと恐ろしいのは、宅建を持っているだけのペーパー宅建士を雇い、不動産業を立ち上げてしまい、見よう見まねで取引をしてしまうパターンもあったり・・・、下手をすると、雇う事もしないで、名義と免許を借りて不動産業者をやってしまう場合もある。

不動産取引というのは、契約書などの雛形もあり一見簡単そうに見えるが、ひとつひとつの取引が、それぞれの特性を持っているので、簡単に考えていると、時として、大きな失敗をすることもあり・・・、不動産業者が責任を取れる範囲の損害であれば良いが、お客様に損害を与えてしまうこともある。

まあ、車の免許に例えるなら・・・、学科だけ合格点を取って、タクシーや、バスに人を乗せて走るような感じです。

自分が宅建を取るか、宅建を持っている人を雇い・・・、全く不動産取引の経験がないのに不動産免許を取得して、不動産仲介をする輩がいますが・・・、我々、プロからみると、めちゃくちゃ怖いです。

宅建士の資格の知識なんてものは、基本中の基本であり・・・つまり教科書を丸暗記した程度の話で、実際に不動産取引ができるのかというと・・・、宅建の知識と、協会等の雛形を使えば、やってやれないことはないが、その取引のリスクに対する考えが及んでいないので、教科書通りに取引が進めば良いが、教科書に書いてある事以外の事が起きた場合に、お客様に損害を与えることになってしまうことがあるのです。

そして、私のところには、時折、そんな、知識不足の兼業不動産屋の被害にあった人から、相談をうけることがあります。

実例を書かせていただきますが・・・その前に・・・私は、相変わらず鯖缶ダイエット継続中!

鯖缶ダイエットも4ヶ月を超えましたので、少なくても100個は食べています・・・。本日は、美味しい鯖缶のベスト5を紹介します。

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上から、一位・・・・、一番下は5位・・・詳しくは説明しませんので、画像でご覧くださいw

もう一点、お願いなのですが・・・読者の皆様、ブログランキングがマズいことになっておりますので投票をお願いします。


建設・不動産ランキング

ありがとうございます

以下、今日の本題の続きです・・・。

昨日、ブログの読者さんから、不動産取引の事で相談がありました。

読者さんは、不動産業者の仲介で、1年前に市街化調整区域の既存宅地、住宅を建てるために買ったらしいのですが・・・、今年に入り、住宅メーカーの家を建てようとしたところ、その土地では、住宅が建たないということが、分かったようで・・・、不動産業者と、もめているらしく・・・、私に相談をしてきたのです。

契約当時の重要事項説明書と、契約書を見たところ・・・、重要事項説明に、市街化調整区域内の土地のため原則、建物は建ちませんと記載してありますしたが、別の欄に、昭和43年1月に地目変更がされており一般住宅建設可能と記載してあり土地の謄本が添付されていました。

家が建たない理由は、昭和43年に地目変更をした際に、排水経路がないのに、適当に地目変更されたものであり・・・現在、家を建てようとした際に、排水経路がないので、建築許可がおりないので、住宅を建てることができないのです。

相談者は、不動産屋に対して、家を建てられるようにしてください! できないから・・・・、契約を解除して、お金を返してください!と・・・・・。

まあ、家を建てるために買ったわけですから、当たり前の主張ですよね。

不動産業者は、昭和45年の線引き前の土地だから建築はできるはずなので、役所に直談判したのですが、排水先がないので、家は建てられないようです。近くに水路はあるのですが、要悪水を流せるものではない。 引き続き行政側との交渉は、続けていきますが、地目変更当時の行政側の問題と、地元の水路権利者が承諾をくれないことが問題だと言って、逃げているようです。

私の回答

不動産屋が素人すぎる・・・取引の仕方がお粗末すぎる。 
買主が、住宅建設を目的として住宅用地として購入をするのであれば、いくら地目が宅地になっていて所有権移転登記ができるとはいっても、市街化調整区域の宅地なのだから、売買の際に詳細まで調べるべきであり、又、契約についても、特約事項にて建築許可を取得できることを条件として、許可取得後に決済をするべきです。
宅建業者は、直ちに、相談者に売買代金と、それにかかった費用と、契約書にある違約金相当額を支払うべき!

これが、私の回答なのですが・・・、まあ、私が、その場で、不動産業者に電話をしてあげました。

不動産屋の担当者は、買主の知人だと名乗り、こちら側の主張を、嫌な感じを出さずに、親切丁寧に聞いてくださり・・・しっかりと、言い訳対応してくれましたw

 『うむ〜・・・。 今までの話を整理すると、悪い、申し訳ないとは思っているんだ? で・・・行政や地元排水権者と交渉をしているってことだよね〜? その交渉の期限はいつまでで、家が建てられない場合は、この契約はどうするつもりなんですか?』

不動産業者 『まず、期間につきましては、なにぶん行政との話になりますので、なんとも言えません。 大変申し訳ございません。 家が建たない場合は、地目変更当時の行政に責任がありますので、弊社といたしましては、お客様側に立って行政と交渉をしていきます。』

 『う〜ん。 つまり、不動産業者として取引はきちんとしたものであり、自分のところに非はないけど、お客様側に立って頑張る、善良な不動産屋だと言いたいわけだね? 取引が終わった後も、こうやって対応していただき、ありがとうございます。』

不動産業者 『いえいえ。 家を、お建てになるために購入いただいた土地なのに、ありえませんよね〜・・・。 全くもって行政というものに腹が立ちます。』

ここで、私は反撃に出ました・・・。

 『大変失礼なのですが、免許番号が1ですよね〜w もしかして、不動産の取引の仕方もしらない、ど素人さんなのですか???  申し訳ないのですが、客が家を建てると知っていて、なぜ、建築許可を取ってから、引き渡しをしなかったの? 調整区域内の土地で、地目がどうであれ、家が建つか建たないか、普通は調べるし・・・、許可後の決済にするよね〜?』

不動産業者 『お詳しいですね〜。 建設関係か不動産関係の方ですか?』

 『はい・・・。 まあ、そんな感じですけど・・・。 言わせていただくと、この先、行政が排水承諾なしに、17号を下ろすわけないし・・・、要悪水路じゃない、雑排水を流せない水路に、一軒だけ流してもいいなんてことにはならないでしょ? 行政と交渉しているって、引っ張ってるだけじゃん。 完全に、御社の、調査不足と、契約のやり方に問題ありだよ・・・。直ちに、解約をして、損害を賠償するべきだろう。』

不動産業者 『いえいえ。 こちらの独自のルートがありまして、そちら側からも交渉をしておりますので、もうしばらくお待ちいただけないでしょうか? 』

 『今回の件は、俺の経験値で言うと、どれだけ地元に顔がきこうが・・・、どんな議員さんに頼もうが無理だ・・・。 唯一、方法があるとしたら、下水を引っ張ってきて、そこに流すしかない・・・。つまり、現状では、建築は不可だし・・・、昭和43年の地目変更が悪いからと、行政が補償をすることはしない! 下水引くか〜? 社長さんw』

不動産業者 『ご親切にありがとうございます。 下水道の工事をしていただけないか、行政に問い合わせをして、下水を引いていただけるように交渉してみます。 もう少しだけお時間をください。』

 『あはははははw 下水道って、あの場所は、周囲3km以内に、下水はない・・・計画もない・・・。 社長さんが、行政に交渉したら、数十億単位で金がかかるのに、家一軒のことで、行政が速攻で下水を引いてくれるのか??? アホかwww 適当なこと言ってるんじゃね〜ぞ・・・。 そんな暇があったら、どうやって弁償するのか、賠償金の算段でもしたほうがいいんじゃね〜か?』

不動産業者 『一応、売買時の調査で・・・・、昭和43年に地目変更がされているので、既存抱く要件を満たしているので、住宅建設はできると、行政が言ったんですよ。』

 『それは、昭和45年の線引きの話・・・、建築許可は、いろんなものを揃えて出さなきゃ、下りてこないだろう・・・。 社長さん、素人か??? 調整区域の取引、やったことあるの?』

不動産業者 『実は、調整区域の宅地の取引は、この時が初めてでして、先月、お客様からお電話をいただくまでは、私も家が建つと思っていました。 それが今になって・・・・。』

 『違う、違う・・行政じゃない・・、あんたのミスだ・・・。あかん・・・話にならん。 完全に素人だな。 まあ、宅建協会と、民官住宅課と話したほうが早いわ・・・。 ついでに、弁護士からも、お手紙が行くと思うから宜しく・・・。 あのさ〜・・・、初めて話すのに市t例だけど・・・、社会や、他人様に迷惑かけるようなレベルで不動産業者やるなよ〜。 まあいいや・・・。 話しても無駄だ・・・電話切りますね〜。 失礼しま〜す。』

この件は、最悪な取引なのに・・・、不動産業者自体、悪気もないし、知識もないし、当然、賠償する気もないと判断したので・・・、読者さんには、不動産に強い弁護士を紹介させていただきました。

なんとかしてあげたかったんどえすが・・・、ここまで事が進んでしまうと・・・、これは、もう、解決のしようがないので・・・、こうするしか、仕方がないです・・・・残念。

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そして、もうひとつ・・・、先日も、こんな話がありました。

昨年、知人の紹介で、不動産免許を取ったばかりの、兼業不動産屋A社長が、弊社の宅地分譲用の土地を買い取ってもらえませんか?と約600坪の情報を持ち込んできました。

一応、物件概要書は作れるレベルのようで、まあ、それなりに用途地域、その他、都市計画に関することは記載してありました。

話を聞くと・・・、友人の親の土地のようで、お金を急いでいるようで・・・、手付金を2割・・・、契約から20日後に5割・・・残弾金は、遅くてもいいということでした。

 『ありがとうございます。 で・・・ちょっと質問なんですけど・・・。 一応、売却希望金額が、相場の1割安い程度なんですけど・・・、このスケジュールで金が欲しいってことは、それ相当の価格に叩いてもいいってことですか?』

不動産業者A 『多少の値段交渉なら頑張ってきますが・・・。 どれくらいでしょうか?』

 『そうですね〜・・・・。 今の価格の3分の1ぐらいでどうですか???』

不動産業者A 『それは無理です。 一応、近隣相場も調べまして、1割ほど安く価格設定をしたのですが、3分の1なんて価格は、とてもじゃないけど・・・。 いくら、金に急いでいるからって、それは無理です。』

 『じゃあ、まずは、手前勝手なことを言わせていただきますね。 この地域の、50坪完成宅地の、現在売り出されている価格の1割引程度で、600坪の土地を持ち込んでこられましたけど・・・、100歩譲って、この土地を、減歩なく、そのまま切れたとしても、買えません。 購入すると、登録免許税、不動産取得税、御社の仲介手数料、分筆、造成工事、広告宣伝費、銀行借り入れをしたら金利もかかります。 うちも多少なりとも利益が欲しいし・・・、容積が食える、大きなビルを建てるような、都会の一等地でもあるまいし、この価格では、難しいですね〜。』

不動産業者A 『そうですか〜・・・。 確かに・・・。 この土地を、ひとつの土地として使えないと、この価格では無理ということですね。』

 『正解です。 でも、工場、倉庫は、難しいし・・・。 収益物件としては、利回りが合わない・・・。 600坪の敷地に自宅を建てる方も、なかなかいないでしょう。 それに、この土地は、間口が狭いので、道路を入れなくては、住宅地として切ることはできないので、道路減歩と、道路の工事代、ライフラインの工事代も必要です。 減歩35%、工事代2500万円ってところでしょうね。その他の費用で、約1300万円前後・・・。 弊社の規定利益を考えると、この時点で、半値以下じゃないと買えません。』

不動産業者A 『なるほど・・・。 勉強になりました。 一度、半値ぐらいで話はしてみますが・・・難しいと思います。 そもそも、借金返済があるので、半値だと、この土地を売るだけでは、売主は、借金が払えないんです。 現金は、ほとんどないし・・・自宅までは売らないだろうし・・・・。』

 『不動産業界浅いみたいなんで、少しアドバイスさせていただきますね。 この土地が、この金額で売れないということはご理解いただけましたよね。 他所のデベロッパーに持っていっても大差はないと思います。 ということは、自宅も売らないと、借金返せないので、任売か競売・・・、どの道、自宅も売らなきゃ返せないわけです。 下手をしたら、自宅を売っても返せないかもしれない! 銀行に競売申し立てをされるか、整理整頓して債務整理をするか、二者択一です。 もう、ケツに火ついてるんですよ。』

不動産業者A 『そうなんですよ。 だから、この物件を売る・・・。 ということなんですけど。。。 甘かったです。 半値でも売れないかもしれないってことですよね?』

 『まあ、99%、そういうことです。 この相談を受けた瞬間に、その辺を察知して、売主にアドバイスをして、売主に金融機関との調整を取らせながら、この土地と、自宅を処分して、借金返済ができるようにするのが、プロの仕事です。 知人の**さんの紹介の不動産屋さんなんで、言わせていただくわけですが・・・。 余計なことだったら、すみません。』

不動産業者A 『いえいえ・・・。 ありがとうございます。 もうひとつ教えていただきたいのですが、3分の1と仰ったのは、何故ですか? 半分以下なのは、分かりましたが・・・3分の1というのは何故ですか???』

 『先ほど、あなたが言ったタイムスケジュールだと・・・。 測量が間に合わない・・・。開発許可も間に合わない・・・。 そのリスク分を計算して3分の1と言いました。 万が一、確定測量ができないと、土地というのは、分筆ができませんし、実測と公簿に、公差以上の差異があると、地積更正登記をしなくてはいけないのです。 もしも、隣地に立会いしてもらえず、確定測量ができない場合は、どうなると思いますか????』

不動産業者A 『・・・・・。 わかりません。 分筆ができないってことですか?』

 『半分正解です。 でも、まあ、1年ぐらいかけて筆界やるって手もあるんですけど・・・、1年遅れます。 つまり、1年、資金が寝ると考えてください。 そして、開発許可が下りなかった場合も・・・。 まあ、これは、契約前に役所に相談に行って9割以上の確率で固めてから契約するので、それほどの問題ではないですけど、基本的に、開発許可取得後の決済にしてもらいたいです。 それが、スケジュール的にできないから、3分の1と言ったのです。 知人の紹介でなかったら、たぶん、この土地自体、買いません・・・。』

不動産業者A 『なるほど・・・、 確定測量して、差異が大きいと、分筆ができないんですね。 確定測量って、できない場合もあるし、筆界という言葉も初めて聞いたので、後でネットで調べてみます。  土地見た瞬間に価格を算出して、工程も頭に入ってるんですね。』

 『まあ、それは、こちらの都合で話しているだけだから、まあ、いいとして・・・。 今の売主の状況を考えると、この土地をのんびり売ってる場合じゃないということは、プロなんだから、把握しないといけないと思いますよ。 とりあえず、今からでも遅くないかもしれないから、売主さんと、きちんと話をして、借金返済と不動産売却の話を整理整頓するといいよ。 友達の親なんでしょ? 不動産屋の裁量次第で多少は何かが変わるかもしれませんよ。』

結局・・・、その後・・・、不動産業者Aさんに、今後の進め方を、1時間ほどかけてレクチャーしたのでした。

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そして・・・その前の日は、これまた、兼業不動産屋の若い社長さんが来まして・・・・、3案件ほどの、土地やビル等を探してほしいという話を持ってきてくれたのですが・・・・。

一案件目・・・知人が、愛知県内で3000坪の工場用地を探しているというのだが・・・・、場所、予算、業種等、具体的な事は答えられない。

二案件目・・・友人が、名駅〜栄のエリアで築浅で利回り10%前後、1億〜2億の物件を探しているというのだが・・・、基本的にそんなものは、皆無だ・・・というより、そんな物件があったら、弊社が買って、利回り7%ぐらいの価格で転売します。

三案件目・・・***建設、**住建、**ハウス。***ホームが、分譲用地を探している・・・***が、マンション用地を探していて、直接取引ができると得意げに言ってきたが・・・、良い物件さえあれば、誰でも直接取引できるw

この若者は、通信系の会社の兼業不動産屋なのだが、宅建を取って、未経験で不動産免許を取得したかんじなんですけど・・・、やたらとアポイントを入れてきて、物件探しと、御用聞きをしていくんですけど、たぶんこの調子では、しばらく、一件も決まらないと思います。

つまり、不動産業者として、仲介をするのであれば・・・、専門知識と経験のある不動産業者は、数ある話の中で、的確にターゲットを絞って話にきますし・・・、物件を持ってくる際も売れやすい物件情報を選んで的確に打ち込んできますが、専門知識と経験が少ない素人同然の不動産業者の場合は、誰もが即買いするような物件を探しにきたり・・・、すでに市場に出回っていて買い手がつかない物件を持ち歩きバラ撒くだけで・・・、まぐれ当たりを狙って、やみくもにバットを大振りしている感じなのです。

打率、0、003割ってことです。(千三つ)

まあ、今回は、危険な兼業不動産業者、増加中!というタイトルで書かせていただいたわけですが・・・、人様に迷惑をかけなけいように、取引をしていただきたいという思いで、書いているので、千三つ君は、それはそれで問題ないんですけど・・・。

ただ、千三つが、まぐれ当たりして取引をする際は、おそらく、いい加減な取引になるでしょうから、結局、他人様に迷惑をかけることになるのではないかと思います。


本日の、メインディッシュといきましょう。

こういう危険な兼業業者に引っかからないために、どうしたら良いのか・・・。


不動産屋の善し悪しを判断するには、インターネットである程度下調べしておいて、実際に店舗に足を運んで、しっかりと話をすることです。

もちろん、絶対大丈夫とは言えませんが・・・、知識、経験、実績がある不動産業者は、大半が・・・インタネットのホームページを持っていますし、店舗やオフィスもありますので、ホームページを見て、店舗に足を運んで社内を見て、話をしたら・・・、素人さんでも、だいたい分かると思います。

逆に言うと・・・、ホームページがない!来店させてくれない!という不動産屋があったとしたら、その理由が知りたいですよね。

危険な兼業不動産業者、増加中!(仲介)ということで・・・不動産は、大きな買い物ですので・・・、業者選びも慎重にされることをお勧めいたします。

長文になりました・・・それでは、読者の皆様、また次回・・・ということで・・・失礼いたします。



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2018年03月05日

2127)銀行口座開設が厳しすぎませんか?(起業、新規法人)

最近は、法人が銀行口座を作るのも難しくなりました。

先日も、通信系の会社の社長からカラーブロックオフィス&カフェに相談があったようで・・・、レンタルオフィスでは、銀行口座が作れない!と、相談があったようで、その話が私のところに上がってきました。

どうやら、この社長さん・・・、レンタルオフィスで法人を立ち上げて口座の開設に行ったので、大手の都銀、地銀から、銀行口座を作ってもらえなかったようです。


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 『うむ〜・・・。 いきなりレンタルオフィスで登記しちゃったわけだな・・・。 お客様が借りてくださる際に、最近、銀行口座が作りにくいので、作ってから本社所在地を移したほうが良いとか、アドバイスをしたのか??? 』

社員 『はい! 法人の立ち上げから相談をいただいていたので、ご自宅で法人を立ち上げられて、銀行口座を作ってから、レンタルオフィスの住所に本店所在地を移して、名古屋中区局番の電話番号を取得して、名古屋中区の住所の名刺を作るというように、順序も説明してあります。 最近、レンタルオフィスでは、なかなか口座を作ってもらえないと説明したんですけどね。』

 『うむ〜・・・。 本当に、きちんと説明したのか? 普通、それを聞いたら、自宅で法人を立ち上げて口座を作ってから、本社を移転してくるだろう?』

社員 『それが・・・。 お客様としては、法人登記に、レンタルオフィスであることを記載しなければ・・・、わざわざ銀行は、ここがレンタルオフィスであることまで調べなから大丈夫だと思ったようで、レンタルオフィスで口座開設をしたそうです。**銀行、***銀行、**銀行、**銀行・・・この4行の、どれかで口座を開設したいそうで・・・。 社長、なんとかなりませんか・・・・。』

 『まあ、大丈夫だと思うけど・・・・。 どんな会社かも、わからんのに、弊社と取引がある銀行の支店長に電話をして、俺の知り合いで、うちのオフィスを賃貸しているからお願いしますとは言えんだろう。 そこの会社が、ヤンチャな会社だと、後々、迷惑をかけるからな・・・。 弊社の代表が相談に乗るということで、面談したいな〜・・・。 再来週で、3つ出して・・・それでスケジュール調整するから・・・。』

そんなわけで・・・その後、お会いさせていただいて、話を聞いたところ・・・、私の知人の会社にいて、独立をしたようでしたし・・・、身元もしっかりしていたので・・・、取引銀行の支店長に電話をして、口座開設のお願いをさせていただき、レンタルオフィスの会員契約の中に、賃貸借という文字を入れることで、口座開設をしていただけることになりましたが・・・・。

まあ、賃貸借にすると、それはそれで、後々何かと問題が発生する可能性があるので、問題点となる部分を潰しながら契約書を変更をしましたが、借地借家法の絡みがあるので、少し手間でしたw


でも・・・問題は、なんとか解決でしましたw

株式会社@@@@@様 法人登記、口座開設、完了!

これで、名古屋市中区丸の内の住所・・・、名古屋中区の電話番号・・・・、銀行口座もありますし・・・、独立開業できましたので、あとは、頑張るだけ・・・w(おめでとうございます。)


まあ、金融機関としての立場も分かりますけど・・・、弊社も、レンタルオフィス会員は、それなりに審査をして入会させているわけで・・・、皆さん、これから法人を立ち上げて頑張っていこう!と、気合いの人たちなので、ぜひ、応援をしてあげてほしいものです。

まあ、でも、しかし・・・、今回、本当に困っていらっしゃったので、特別になんとかしましたが、基本は、当方のアドバイスをお聞き入れいただき、口座を開設してから、レンタルオフィスのほうに本社を移していただきたいと思います・・・。

ここ最近、法人立ち上げの際の、銀行口座の開設が本当に難しくなりましたので、皆様が何かの機会で、法人設立をされる際は、お気をつけください。


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ん・・・ そういえば、最近、読者になられたばかりに人は、何故、不動産ブログなのに、レンタルオフィスや、ワーキングカフェのことを書いているのか分からないですよね〜・・・すみません。

もちろん、弊社は、皆さんご存知の通り、不動産取引、分譲、土木、建設、太陽光発電等・・・・総合不動産デベロッパーで、不動産を購入して加工して販売をしたり、仲介事業・・・、そして、私個人は、個人法人の不動産相談等、不動産コンサルタントもしております。

その本体の事業の中の一つに、レンタル事業部というのがありまして・・・。

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弊社は、名古屋し中区丸の内に、名古屋で、起業、独立開業支援、ビジネスマッチングを目的として、レンタルオフィスと、コワーキングカフェの運営をしております。

カラーブロックオフィス&カフェ http://color-block.jp

8階は、レンタルオフィスフロアーになっています。

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1人用の小部屋〜3人用の部屋があり、企業、独立開業される方や、名古屋市郊外の方や、他県の方が、名古屋支店にしたり・・・、通販の事務所と荷物置き場にしている人もいます。

低予算で、名古屋の一等地にオフィスが持てます。


7階は、ワーキングカフェフロアーになっています。

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オープン当初は、フリーランス系の経営者、個人事業主・・・、私の知人関係の社長さんや士業の方々が多かったのですが、最近は、サラリーマン、学生、主婦、OLさんも使ってくださるようになり、団体の貸切で、セミナー、懇親会、企業説明会などに使われるようにもなりました。

フリードリンク、WiFi、コピー機、プロジェクター等もあり、名古屋のレンタルオフィス、名古屋のコワーキングスペース、ワーキングカフェとして、他業種の方が、多種多様に使ってくださっています。

弊社の、カラーブロックカフェの説明はこれくらいにしまして・・・・。

話は、戻りますが・・・・。

現在・・・、都銀、地銀等の金融機関は、起業したばかりの法人に対して、法人口座の開設を、かなり厳しくしています。

法人口座の悪用による犯罪被害が増えたことにより、銀行口座開設を厳しくすることで、口座開設の段階で犯罪を未然に防ぐ目的から、以前より審査が厳しくなってきているのです。


某都銀と、某地銀なんかは、厳しくというよりは、口座を開設させないようにしている感じです。

今回、相談を受けた、新規法人の社長が、銀行に口座を作りに行った際に・・・、新規法人の立ち上げで、初めて口座を開設したいと頼んだのに・・・、某銀行の行員は、通常の必要書類の他に・・・、他行に口座があることが分かるものを提出してください!と言ったそうです。

私なら・・・、あんた耳か頭が変なのか? 日本語理解できないの?って聞き返しますけど・・・、相談者の社長は、ありませんと言って、諦めて帰ってきたそうです。

新規に法人を立ち上げたので、こちらの銀行で口座を作りたいと言って・・・、他行の口座って言われたら・・・、要するに、他行の口座を作ってから、うちに来い!、もしくは、断りって
話じゃないですか・・・・

それを、某都銀と、某地銀で言われたって聞き・・・その二行のうち、一行の地銀は弊社の取引先だったので・・・。。

相談者と話している、その場で、支店長に電話を入れて・・・、『新規法人に対して、他行の口座って、おたく、どんな対応してんの? 頭大丈夫ですか? うち、今後、御行と取引するの不安だわ〜。』と・・・、話をしまして・・・・、口座を作ってもらいました。

支店長は、あれこれ、言い訳をしていましたが・・・、相談者は、新規で金を貸してくれと言っているわけではなく、口座を開設したいと言っているだけなのに、この対応はないです・・・・。

これから、会社を立ち上げて頑張って行こうとしている人を応援するのは、銀行の使命の一つだと思うんですけどね〜・・・。

法人を立ち上げたら、当然に、銀行口座は必要ですし・・・、起業したばかりで、不動産を所有なんてできないですし、ちゃんとしたオフィスだって借りることができない人もいます。

まあ、犯罪に使われる可能性があるのは分かりますので、厳しくするのも仕方がないのかもしれませんが・・・、ちょっとやりすぎなんじゃないかな〜と・・・。

起業する人の大半は、銀行口座を悪用しようなんて考えているわけではなく、ほんの一部の悪徳業者の犯罪を取り上げて、ここまで厳しくするのは、どうかと思います。

これから、頑張ろうとしている人の、出鼻を挫くな!って感じです。

私も、昔、銀行さんの信用をつけるのに、かなり苦労しましたし、悔しい思いもしましたので・・・、ちょっと感情的になってしまうのかもしれませんが・・・。

起業、独立開業の支援をしている立場から言わせていただくと、正直、腹立たしいです。

今は、まあ、銀行さんも大きな顔をして客を選んでいますが・・・、まあ、この先、どうなんでしょうね〜?

最近は、経済各紙が、銀行が必要ない時代がくるなんてことを書いているし・・・、ビルゲイツ氏までもが断言したということのようだ。

お金というものは、これまでどんどん進化してデジタル化が進んできたわけだが・・・、この先は、フィンテックが・・・、ブロックチェーンが・・・、そのまた先は、ソーシャルレンディング・・・、ついでに、AI・・・、時代は進化していくでしょうし・・・、マイナス金利政策の影響で金利の低下しているので、金融機関にとっては、今後も、かなりのアゲンストのはずです。

新規の法人立ち上げで、銀行口座が必要ないとか・・・、一般の人たちも、銀行口座を必要としない時代は、以外と早く来るのかもしれません。

銀行も、金融庁の下でお役所仕事をしている時代ではなく、民間のサービス業的感覚にならないと・・・、これまでのように、何かと高い手数料を取って高圧的な対応をしていては生き残れないのではないかと思います。

う〜ん・・・。

このあたりのことを書き始めると長くなりますし・・・今回は、銀行口座開設が厳しすぎませんか?(起業、新規法人)というテーマで書いてきたわけなので、ここまでとさせていただきますが・・・。

そんなわけで、本日は・・・、現在、法人の銀行口座開設の審査が、かなり厳しいという話でした。


それでは、皆様、また次回・・・お会いしましょう。


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2018年02月28日

2126)不動産研修旅行(釜山)

今年も、千代田不動産協力会(CF会)の皆様と、韓国の釜山に研修旅行に行ってきました。

少し長めの3泊4日です。


そうは言っても、千代田不動産協力会の旅行は、自由時間が多いので・・・、2泊3日組と3泊4日組といまして・・・・、特に今回は、前入り、早帰りの人もいて・・・・、現地集合、現地解散みたいな感じでした。

元々、いっしょに行っても、晩飯のときしか顔を合わせないような感じの時もあるので・・・・、本当に自由な研修旅行ですが・・・。

まあ、でも・・・、あまりに自由になりすぎてしまったので・・・、今後は、せめて行き帰りぐらいは、合わせたいと思いました。

さて、今回の釜山は・・・・・いつものロッテではなく、海雲台のパラダイスに泊まりました。

私が、海雲台に行くのは、6〜7年ぶりぐらいでして、雰囲気も変わっていましたし・・・、ビーチがキレイに整備されていました。

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10年ぐらい前は、今は亡き、藏冨先生と、頻繁に行ってたんですけどね〜・・・懐かしい海雲台w

2件ほど昔馴染みの店に行って、藏冨先生が亡くなられた事を伝えて・・・、一番世話になった、参鶏湯の店のお婆ちゃんのところには行けなかったんですけど・・・、まあ、知らないほうがいいのかもしれませんし・・・。

その思い出の詰まった海雲台に・・・・、今年は、千代田会で・・・・

まあ、思い出に浸ると、しんみりしちゃうので・・・・。

食事の話に変えましょうw

朝飯は、毎日・・・私の大好きな・・・・あわび粥三昧w

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日本からポン酢を持って行って、かけて食べると最高に旨いんですwww

晩飯は、日替わりでした。

今回、初日は、釜山で一番旨いと言われている焼肉屋・・・・。

二日目は、毎年恒例のカニ市場、キジャンに、蒸しズワイガニ&カニ飯・・・。

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ここも、日本だと、一杯2万円ぐらいする蟹が、飲み食い込みで6〜7千円で食べられるんですw

三日目は、私の大好きな・・・海鮮鍋の店に行きました。

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鍋を食べた後に・・・生ダコを入れて、さらに煮込んで・・・、ご飯を入れて炒めると、タコ飯ができるんですけど・・・それが、甘辛い海鮮味で、めっちゃ旨い・・・www

そんなわけで・・・、食事の話は、ここまでとして・・・・、韓国経済は、あまり良くは見えない中・・・高騰している釜山の不動産について書かせていただきます。

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ありがとうございました

さて・・・本題である、釜山の不動産の話に・・・・。

釜山、最終日・・・・。

私は、皆さんと別行動で、釜山の弁護士さんと、不動産屋を訪問・・・・。

釜山の弁護士は、藏冨先生が亡くなったことを報告に行って、いつも通り、韓国の不動産の法律を少し勉強させていただいて・・・・、不動産屋には、日本からの土産を持って行って、釜山の不動産物件情報と、不動産市況の話を聞いて帰ってきました。


なぜ、最終日に行ったのかというと・・・、弁護士も、不動産屋も、酒が好きで・・・・。

どちらも、ルームサロン(高級クラブ)に私を連れて行き、アルコール漬けにするので、飲みに行きたくないので・・・、『もう、明日、早朝に帰るから〜・・・。』と断れるからですwww

例えば、今日は千代田会で来ているから・・・と言っても、そんな言い訳は通用しません。

『何時に終わる・・・? 明日は・・・。 明後日は・・・。』と聞いてくるので・・・・。

どちらも、最終日の当日に電話をして、彼らが仕事で忙しい中、昼間に時間を、無理やり作ってもらうほうがいいのですwww

私の得意な・・・、『実は今、釜山に来ているんだけど・・・今日の昼間しか時間がないから、10分でいいから時間を作ってください。』と、攻めたほうが、いいわけですwww

この二人は、どちらも飲みだすと、急ピッチでエンドレスに飲むので・・・真面目に潰されます。

さてさて・・・不動産の話になりますが・・・。

釜山の不動産相場は、上がっているようですね〜・・・・。

景気が良いとは思えないのですが・・・、どこかでバブル崩壊があるのかもしれないな〜なんてことを思いました。

今回、3億ほどの収益ビルを勧められたのですが・・・、土地がめっちゃ小さくて、韓国の建設費から、日本の査定星期で原価法で計算をすると、土地が、坪400万円・・・・、めっちゃ高いというか・・・、日本以上かもしれません。

何が日本以上かというと・・・、収益方で計算すると・・・利回りが悪いということです。

その他の物件資料も見ましたが・・・高いですね〜・・・・。

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そして、私が出した結論・・・・。

今の時期は・・・・バブル崩壊も視野に入れて考えて・・・・・。

賃貸で借りて転借するのが、一番賢いのではないかと思いました。

つまり、キャピタルを、キャピキャピ♡期待しない!

韓国独特の賃貸方法で借りて・・・、きっちり不動産屋と弁護士を入れて契約をして、転借をするという・・・、転借によるインカムを狙うのがいいと思うのです。

韓国独特の賃貸借契約って、皆さん、知っていますか?

もちろん、日本のような賃貸借契約もありますが・・・、韓国は、少し違う賃貸借契約が主流なのです。

どういうことかと言うと・・・・。

最初に、貸主に、保証金をドーンと預けます。

そうすると、賃貸借契約期間中、毎月の賃料がタダなんですw

そして、賃貸借契約が終了すると、保証金は、全額返ってきます。


信じられないかもしれませんけど・・・本当です。

保証金を預けて、タダで使わせてもらうんです。

もしくは、半ちゃん契約で、保証金をある程度積んで、めちゃくちゃ安い賃料で借りるんです・・・。

何故、こんな賃貸借が成り立つのかと言うと・・・・、金利が高く、収益物件の利回りが低いからです。

もう少し分かりやすく説明すると・・・・、不動産を持っている人は、毎月の賃貸収入よりも・・・、保証金を自由に使えることのほうが美味しいわけです。

例えば、収益物件の実質利回りが、3%だとして・・・、銀行金利が6%だとして・・・、保証金が3000万円だとしたら、ビルオーナーにとっては、3000万円を、決められた年数自由に使えるほうが美味しいわけです・・・(もちろん、通常の日本のような賃貸借契約方式もあります。)

今回、私が考えているスキームは・・・、保証金をドカンと積んで、月額賃料をタダで借りて・・・日本式の賃貸借契約で又貸しをするということです。

もちろん、きっちり契約書を作り、リーガルチェックして、借りて、又貸しをするわけです。

当然、親契約が終了すると同時に、子の契約も終了しますので・・・・、定期借家又貸し契約とでも名付けたほうがいいのかもしれませんねwww

今回は、軽く、そのへんの流れを勉強してきたので、日本で、もう少しきっちりと事業計画を固めつつ、いろんな事を調べて裏取りをして、進めていきたいと考えています。

でも、まあ・・・、すごいですよねw

毎月の安い賃料よりも・・、高額な保証金を自由に使ええるほうがいい!って発想が・・・面白いというか・・・私の頭の中にはなかったので、めちゃくちゃビジネスの妄想が膨らみました。


これも、昔、藏冨弁護士と何度も釜山に来て、できた人間関係なので・・・・海雲台の海を見ながら、今は亡き藏冨先生ありがとう・・・と、感謝の気持ちと懐かしさと悲しさが混合し・・・少し、ウルっときたのでした。

そんな海雲台に、今回は、千代田会のメンバーと行ってきました。

今回も、千代田不動産協力会の、会長も副会長も元気で・・・・。

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そして、その他の会員の皆さんとも、マッサージに行ったりカジノに行ったり・・・・。

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(悪ふざけで、中指立ててすみません)

今年の千代田会の海外研修旅行も、充実した楽しい旅行でした。

千代田不動産協力会の皆様、お疲れさまでした。

そして、留守中、日本で仕事を頑張ってくれた、取引先の皆様、社員たちに心から感謝しています。

また、来年も、千代田会の海外研修旅行を開催したいと思います・・・ということで、本日は、ここまでとさせていただきます。




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2018年02月22日

2125)不動産完全二極化に向かう

2018年現在、日本の不動産は、概ね三極化している。

大半の土地は、大なり小なり値下がりしている中で・・・、一部の人気エリアは、高騰している・・・、そして、一部の人気エリアの近郊は、横ばい状態が続いている。


つまり、|猷爾り、値上がり、2ばいの三極化であるわけだが・・・・、まあ、2018年現在と言いながら、この状態は5年以上続いているわけだが・・・、5年前と比べると、この三極化の格差が大きくなっていることは確かです。

この間、某アナリストは、食事の際に。二極化と言ってましたが・・・、私から見ると、今は、三極化していて、これから本当の意味での二極化していくと思うわけです。

人口減少により、田舎は過疎化していくわくで、土地の価格は、無価値になる場所が増えます。

そして、人口が減るほど無価値化した地域は広がっていきます。

つまり二極化の、その1は、無価値化した土地ということです。


逆に、人口が減ると人は利便性を求めて都会に集まるので、今まで同様に人気エリアの土地は上がっていきます。

しかし、土地の価格というのは、ある意味限界値というものがあります。

上がりきったあとの都会の人気エリアは横ばい傾向が続くかというと、やはり、少しずつ下がっていくと想いますので・・・。

つまり、その2は、値下がりする土地ということです。

ということは、どういうことかと言うと・・・、先々、極一部の例外を除いて、基本的には・・・・、無価値化した土地と、値下がりする土地の二極化するのではないかと思うわけです。

通常、値上がり、値下がりで・・・格差がついての二極化なんでしょうけど・・・。

これまでの、常識的な二極化ではなく、無価値化と、大なり小なり値下がりしていく土地として価値がある土地・・・・、つまり、売れない土地と、売れる土地の、二極化をするということです。

そんなことが、起こりうるのか???と思う方もいるかもしれませんが・・・。

よく考えてみてください、逆のパターンで、値上がりしかしていないという時期もあったでしょう。

都会の土地も上がりまくり・・・・、田舎の土地も上がりまくり・・・、山の中や、北海道の原野まで、売れた時期があったじゃないですか。

極一部の土地を除いて、全部が上がった時代・・・・・そう、バブルです。

逆に、極一部を除いて、値下がりする土地と、無価値かした土地しかない時代が来てもおかしくはない・・・それどころか、そういう時代に確実に近づいているのは、皆さん、もうすでに頭の中では理解しているのではないでしょうか?

二極化するのか、三極化するのかは別にして・・・、人口が減れば、不動産の需要も減り、不動産取引も減り、建設も減り・・・当然、それに付随する全ての需要も減るわけです。


まあ、でも、日銀の黒田総裁が再任するようなので、とりあえずのところ、株、不動産の暴落の可能性は先送りされた形で・・・、不動産、建設業界にとっては、しばらくこのまま継続というか、もしかすると追い風になるのかもしれないが・・・。

実は、私は、黒田総裁が大好きなので・・・再任されるのは、とても嬉しいですけど・・・w

ただ、私としては、日本が抱える数々の問題を考えると、この先、どうされるのかな〜・・・?と・・・、まあ、でも、黒田総裁続投していただけそうで、とりあえず助かったという感覚であり、根本的な問題は解決されていないわけなので・・・世間の多くの方が喜んでいますが、無条件で喜ぶことはできません。

まあ、私は、経済の話ではなく、あえて不動産の話をするが・・・、誰が日銀の総裁になろうが、誰が総理をやろうが、人口減少を止めることはできないわけで、当然に、土地の無価値化と、土地の値下がり・・・、不動産、建設業界への影響は、大きいと思います。


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先日、大手ゼネコンの課長と部下、その下請けの建設系の社長ら数人と、私で・・・、会食をした際の話なんですけど・・・。

建設系の社長たちは、景気の良い話をしていた・・・、ゼネコンの部課長がいるのに、もう少し控えておけばいいのにと思いながら・・・、羽振りの良い話を聞いていました。

ゼネコンの課長が、私に、時計や車の話をして、よいしょ!してくれているところに、負けずに、車と時計の自慢をしてくる、アホな建設系社長の話をきいていたのだが・・・、少々、度が過ぎてきたので・・・。

 『私の車は、旧車の話・・・、社長の車の話はスーパーカーの話じゃないですか・・・、私は古いものを大切にする話・・・、社長の話は、金持ってるぞwって話・・・。 いいですね〜・・・、建設系、ガバガバに儲かってますよね〜w お仕事いただいてるんだし、そんなに儲かってるなら、皆さんに、車か時計をプレゼントしたら〜・・・儲かってる話すると、金取られるぞ〜・・・あはははw』

と・・・、要するに、遠回しで・・・、ゼネコンさんは、私に用地をお願いしたいから、私のSNSや、本日の時計を見て、車や時計の話をして、話題を作っているのに・・・、私と建設系の社長が元々知り合いだからといって、俺の上から自慢話を重ねるな! そろそろ、やめておけ・・・というサインを、送ったわけです。

しかし、残念ながら気付かずに・・・。

建設系社長 『いただくお仕事次第で、なんでもプレゼントしますよw あはははw』

ゼネコン課長は、固まりながら・・・話を変えて・・・・。

課長 『近藤社長・・・。 ところで、先ほどの15000坪の話ですが、何とかなりませんかね〜? 急ぎではないのですが、今の情勢と弊社の状況を考えると、再来年ぐらいに着工できればありがたいのですが・・・。』

 『なるほど・・・。 まあ、この案件・・・、仮に、総工費が40億の仕事だとして・・・、おたくほど大手だと、今年や来年は、やりたくないというか・・・、忙しくてできませんよね〜w 要するに、その先の仕事にしたいわけですね。 各地の開発、オリンピック系も、片付いて・・・暇になる頃ってことですよね・・・。 我々、中小みたいに明日の仕事ではないところが、さすがですね・・・。』

課長 『いえいえ・・・。 でも、おっしゃる通り、今年や来年なら、いらないと申しますか、請けないでしょうね〜・・・。 物理的に、それくらいの時期じゃないとできないというのが本当のところなんですけどね。 もう一つ・・・、その頃になると、多少は建設費も安くなるでしょうから、今のうちに土地を手当てして、確定しておきたいということです。』

 『うむ〜〜〜。 今日は、勉強になるな〜w 楽しいw つまり、大手ゼネコンとしては、建設費が下がることは目に見えているということですね。 しかも、それを、下請けの前で言うってのが、これまた面白いですwww 確かに、少子高齢化は全てを負に導くとおもいますが・・・、建設業界の人手不足を考えちゃうんですけど・・・、建設費、下がりますかね〜?』

建設系社長 『震災復興も、ある程度ひと段落してきたし、人手不足は、少しは解消されるだろうから建設費は下がるという人もいますが、私は、下がるとは考えていません。 なぜなら、仕事は減ってたとしても、人も減るからです。 労働者人口の増加は見込めない中で、労働者の平均年齢が高くなっています。 労働者賃金も、もっと上げていかないと人が足りません。 今でも、建設業と製造業と比べると、製造業の方が賃金が高いって知ってますか?』

課長 『知っていますよ。 近づいてはきているみたいですけど・・・。 人手不足は深刻なのは間違いないですね。 ただ、建設費については、下がることは目に見えています。 これは、データー上、明らかです。 震災復興昨年度までで25兆円、本年度からは、ストンと減っています。 そして、オリンピック4000億、関連で2000億・・・、リニア、5兆円・・・。時系列で考えていただくと分かりますが、建設費、下がると思いませんか? 』

 『なるほど・・・。 建設系の人手不足は、そこまで深刻ではないから、下がるというわけですね。 まあ、とりあえず、先ほどの15000坪の話は、頭に入れておきますし、アテが全くないわけでもないので・・・。 津島の工業地域指定の件で、昨年、今年で、工場を4件やりまして、4月には、ひと段落するので、場所の目処が立てば取りまとめに入れそうですので・・・。』

課長 『宜しくお願いします。 土地の予算は、造成上がりで坪10万円ぐらいだとありがたいです。 15億です・・・。 』

 『7〜8万で纏めないとあかんですね。 15000坪だと、おそらく水路や道路の付け替えも必要になるでしょうし、測量、農振除外・・・水利決済金も馬鹿にならんですからね。 しかし、まあ、人口減って、土地の需要が減っていく中で、地主は強気の方が多いですからね。愛知県西部のの調整の農地は、売りたいと言えば、坪1万円以下なんてこともあり、逆に買いたいと言って行けば坪10万円なんてこともあり、相場があってないですから、これって、土地の無価値化の一歩手前の気がします。』

建設系社長 『土地って上がってるんじゃないんですか? 土地の高騰と、建設費の高騰って、よく耳にしますけど・・・。』

 『名古屋市内の一部と、近郊都市の人気エリアはね。 建設費は、間違いなく上がってますけど・・・。 新築の収益部件とか、利回り合わんですし、都心の分譲マンション高すぎて困ってますよw まあ、これも時間の問題で、下げ出すと思いますけど・・・・。不動産、建設業界にとっては、深刻な問題です。 まあ、人が足りない問題も含めて、人口減少は、世の中の事の大半にマイナスですよ。』

そんなこんなで、この後は、不動産の完全二極化の話を熱弁したのでした。

某ゼネコンさんの社員さんが、恐ろしい一言を・・・・。

『**社長さん、うちの課長の話を真っ向から否定していましたけど・・・、建設費安くなることは目に見えているので・・・。 課長は、知識が乏しいのに喋りたがると申しますか、ああいうのダメなんですよ・・・。次回は、**社長は、この席にいないと思います・・・。』と、ボソッと言ったのです。

食事の席で酒も入ってるから・・・ありだと思うのですが・・・、サラリーマン社会、怖いですね〜・・・。

これは、建設系の社長に対して、将来仕事を出さなくなるということなのか・・・、遠回しに、私に、言い過ぎないように釘をさしたのか・・・どっちなんだろう???

まあ、それはそれとして・・・。

しかし、大きな問題の一つに・・・、地主さんたちが、土地は、無価値にならないと思っている人が多いのと・・・、建設系の人で、人手不足だから、仕事に困らない、建設費は下がらないと思っている人が、けっこういるわけで・・・、その自覚があるかないかで、将来、勝ち組になるのか、負け組になるのか決まるような気がします。

もちろん、大手ゼネコンの、課長にも気をつけなくてはいけませんが・・・・・。

それよりも・・・私としては・・・本日の、二極化のほうが怖い・・・。

恐ろしい二極化・・・、不動産だけに・・・、富動産が→負動産に・・・。

本日は・・・、不動産完全二極化に向かう!というテーマで書かせていただきました。


そういえば・・・、

1ヶ月ほど前に買った、オンボロの32GT~Rです。


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現在、エンジンを降ろして・・・オーバーホール中なので、ボンネットの中にエンジンはありません。

ちゃんと走れるようになるには・・・、あと、1ヶ月ぐらいかかるのかな〜?

とりあえず、それまでは、人力1馬力で・・・・。

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今度、GTRのボンネットを閉めておいて、中から私が飛び出てくるというドッキリ動画を撮りたいと思っていまして・・・、車系の大きなイベントの企画さんに話したら、『240zの展示ならいいですけど、ボンネットから飛び出てくるドッキリ企画は、勘弁してください!』と断られました(笑)

会場で、突然ボンネットから人がでてきたら面白いと思うんですけど・・・・、まあ、却下だったので・・・仕方ないですね〜・・・・。

そんなわけで、本日は、ここまでとします


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