2019年03月04日
2300）不動産コンサルの資格更新の講習
先日、不動産コンサルティングマスターの講習に行って来ました。
素人さんの皆さんは・・・、そもそも・・・不動産コンサルティングマスターって何ですか？？？
と・・・思われる方々も多いと思うのですが・・・。
不動産コンサルティングマスターとは・・・。
間違っていたら申し訳ないのですが・・・、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士登録者のうち、不動産コンサルティング技能試験に合格した者で・・・、受験資格となる国家資格登録者として、5年以上の実務経験があれば・・・公認 不動産コンサルティングマスターとして登録できるというもので・・・、公認というか、正規で不動産コンサルをするのに必要なものです。
まあ、こういう書きかたをするとお叱りを受けるかもしれませんが・・・、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士に合格した人で、ある程度の実務経験があれば、それほど難し具はない！と思うのですが・・・・。
どちらかと言うと・・・、試験に合格することが難しいというよりは、不動産に関するプロフェッショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろんのこと、土地や建物の有効活用、不動産投資、不動産関係の相続に対して、専門的知識を身につけて、コンサルティングをすることの方が難しい・・と言う感じなんですが・・・。
私の感覚だと・・・、宅建士の資格を取り、取引主任者として実務を経て・・・、自分自身で更に専門的な知識をつけて、クライアントからの相談に対応し、プロフェッショナルとして専門的かつ、幅広い知識でコンサルティングをするのが、不動産コンサルマスターだと考えています。
例えば、どんな仕事をするのかを説明すると・・・。
私の場合は・・・、直近だと・・・、企業誘致関係で専門的な知識を活かして、調整区域の農振除外、農地転用、事業認定、開発許可取得、地元や行政と、企業の間で、様々な調整をしたり・・・・。
企業の遊休地の有効活用・・・、どの不動産を売って、どの不動産を貸して、どれを残しすとかを・・・、企業の社長や顧問税理士と相談をしながらコンサルをしたり・・・。
医療法人の売買に絡む、理事長個人の不動産屋資産についてコンサルをしたり・・・。
資産家の方々の資産管理や資産運用のコンサルティングをしたりしています。
不動産コンサルの報酬は・・・。
これも、私の場合ですが・・・、数十万〜数千万と、幅が広く、労力というよりは、どれだけクライアントに貢献できたかというのを、報酬基準にしています。
例えば・・、具体的には書けませんが・・・、私がコンサルに入ったことで・・・、数百万円〜数億円・・・プラスになれば、それに対しての報酬をいただきます。
言い方は失礼ですが、私がコンサルして、明らかに数億円得をしたとか・・・、毎月、数十万〜数百万円入ってくるようになったとか・・・、逆に、支出を減らしたとか、失くしたとか・・・そんな仕事をした場合のみ報酬をいただいております。
これは、不動産取引とは、全く別の報酬になり・・・、仲介手数料ではなく、不動産コンサル料としていただく事になります。
不動産コンサルの難しさ・・・。
知識、技術は、勉強して・・・いろんな実務をしていれば自然に身につきますが・・・・。
私が、これまで、一番大変だったのは・・・、税務です。
事例を挙げると・・・。
私は、不動産会社の代表をしており、会社から給料をもらっているわけですが・・・、コンサルは、個人で確定申告をしています。
私に中では、仲介と、不動産コンサルは、明確に分けています。
使う車、通帳、クライアントとはコンサル契約を交わしていますので、収入も経費もきちんと分けているつもりなのですが・・・、税務調査が入ると・・・、法人の方の調査では、法人で落ちない経費を個人に振り分けているというような疑いをかけられますし・・・、個人の方でも、法人の経費を個人に振り分けて余分に経費を落としているというような疑いをかけられます。
結局、仲介のお客様と、コンサルのお客様が同じである場合や、過去に法人で取引をしたことがあるお客様だと、疑われます。
そういった際は・・・、不動産の仲介をするのは、ここまで・・・、コンサルはここから、ここまでと・・・明確に分かるように書面に残していないと、かなり、つっこまれます。
ですから・・・不動産コンサルで、一番の問題というか大変なのは、税務調査なんです・・・！
まあ、経費なんかは、どっちがどっちというのは難しいので・・・、例えば、仲介手数料が、３０００万円だとして、コンサル料が２０００万円だとした場合・・・、接待交際費等は、入金ベースの割合で、按分するというのが良いのかもしれませんね。（案）
すみません・・・話が、少し違う方向に行ってしまいましたが・・・。
不動産コンサルティングマスターは、５年に一度・・・更新があります。
そして・・・更新をするためには・・・。
１．不動産コンサルティングに関する研究報告を提出すること（2000字以上）
２．不動産コンサルティング地方協議会が実施する不動産の「専門教育」を受講すること
３．「不動産フォーラム21」を年間購読したうえで、下記のどちらかを選択。
（１）購読期間中の掲載記事に関するレポートをマイページ上で入力する（800字以上）
（２）掲載記事関連テストに合格すること
４．不動産コンサルティング地方協議会が実施する一定の自主研修会（当センターが更新要件として認定した研修会に限る）もしくは、当センター主催のスペシャリティ講座等を５年間に合わせて３回以上受講すること！
というわけなんですが・・・、私は、最も楽で簡単に更新ができる４をクリアして、更新をしようという魂胆なんですが・・・・w
話が、つまらないと・・・眠くて仕方ないのを我慢しながら・・・必死で寝ないように聞いているわけですが・・・・。
今回は、素晴らしく、大変勉強になる内容でした。
特に、家族信託の具体例のところなんかは、かなり実務をこなしている感が出ていて・・・、そこらの不動産屋が当たり前に知っている程度の内容ではなく、家族信託を上手に使って、いろんなことができるという内容もあり・・・家族信託も、ここまで進化したか〜wと思うぐらいの、素晴らしい講義でした。
これから、ちょいちょい、不動産コンサルティング地方協議会が実施する講座を受けようかな〜・・・と・・・思ったわけですが・・・。
そんなわけで・・・今回も、無事に更新ができそうです！
最後に皆さん・・・宅建と、不動産コンサルの資格の大きな違いって何か知ってますか？？？
仲介というのは、売主買主に対して、公平、平等にというのが原則なんですが・・・、不動産コンサルというのは、依頼者の側に立って、徹底して利益を追求するのが原則なのです。
ですから・・・、宅建士よりも、建築士よりも、不動産鑑定士よりも・・・、そこから更にプラスアルファーの専門的要素が必要なのです。
宅建士からの不動産コンサルと、建築士から、鑑定士からと・・それぞれ、コンサルの分野が異なるので・・・一言で不動産コンサルと言っても、多種様々な分野があります。
私の場合は、開発許可関係や、企業をコンサルするのが得意だと思っているのですが、結構、投資家さんや、相続の相談も多いかな〜。
不動産の証券化や、でかいマンションの賃料設定や等価交換なんかは苦手です！笑
特に大手企業なんかは、結構、無駄な不動産を持っていて放置していたり・・・、逆に、ちょっと工夫したら効率が良くなるなんてことが多々あります。
企業の中身を知ると・・・、えっ！ 私が株主だったら、これ、怒りまくるぞ！ってことが多々あります。
最近は、きつい総会屋さんとか少ないと思いますが、大株主に教えてあげたいくらい、無駄な不動産を保有している企業もあり・・・、えっ！ はぁ〜？ マジで・・・？ 何やってんの？ なんて言葉が出てしまうこともあります。
先日も、ある企業が保有している土地の件で・・、企業側は、『先代の会長が＠＠された土地で・・・。』なんて話をされたので、有効活用するように、４種類の案を出させていただきました。
人件費や輸送コストのことは、過剰に気にしているのに、不動産に対しては無頓着な企業が多いように思います。
まあ、簿価の問題と、コンプライアンスを重視しながら、整理整頓しなくてはいけないので、大変な部分もありますけど・・・ドーンと、大きな結果を出せた時には、かなり満足感があります。
何にしても、これで、不動産コンサルマスターを更新できたので、今後も、不動産コンサルとして精進してクライアント様のお役に立てるように頑張ります。
あっ！ 最後の最後に・・・、不動産コンサルティングマスターなのに、その資格を使わずにいる人が結構多いので・・・、せっかくの資格と知識なので、活用されるといいと思います。
そんなわけで・・本日は、不動産コンサルの資格更新の講習のお話でした。
本日も、読者の皆様に、
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間違っていたら申し訳ないのですが・・・、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士登録者のうち、不動産コンサルティング技能試験に合格した者で・・・、受験資格となる国家資格登録者として、5年以上の実務経験があれば・・・公認 不動産コンサルティングマスターとして登録できるというもので・・・、公認というか、正規で不動産コンサルをするのに必要なものです。
まあ、こういう書きかたをするとお叱りを受けるかもしれませんが・・・、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士に合格した人で、ある程度の実務経験があれば、それほど難し具はない！と思うのですが・・・・。
どちらかと言うと・・・、試験に合格することが難しいというよりは、不動産に関するプロフェッショナルとして、売買、賃貸借に関わる相談はもちろんのこと、土地や建物の有効活用、不動産投資、不動産関係の相続に対して、専門的知識を身につけて、コンサルティングをすることの方が難しい・・と言う感じなんですが・・・。
私の感覚だと・・・、宅建士の資格を取り、取引主任者として実務を経て・・・、自分自身で更に専門的な知識をつけて、クライアントからの相談に対応し、プロフェッショナルとして専門的かつ、幅広い知識でコンサルティングをするのが、不動産コンサルマスターだと考えています。
例えば、どんな仕事をするのかを説明すると・・・。
私の場合は・・・、直近だと・・・、企業誘致関係で専門的な知識を活かして、調整区域の農振除外、農地転用、事業認定、開発許可取得、地元や行政と、企業の間で、様々な調整をしたり・・・・。
企業の遊休地の有効活用・・・、どの不動産を売って、どの不動産を貸して、どれを残しすとかを・・・、企業の社長や顧問税理士と相談をしながらコンサルをしたり・・・。
医療法人の売買に絡む、理事長個人の不動産屋資産についてコンサルをしたり・・・。
資産家の方々の資産管理や資産運用のコンサルティングをしたりしています。
不動産コンサルの報酬は・・・。
これも、私の場合ですが・・・、数十万〜数千万と、幅が広く、労力というよりは、どれだけクライアントに貢献できたかというのを、報酬基準にしています。
例えば・・、具体的には書けませんが・・・、私がコンサルに入ったことで・・・、数百万円〜数億円・・・プラスになれば、それに対しての報酬をいただきます。
言い方は失礼ですが、私がコンサルして、明らかに数億円得をしたとか・・・、毎月、数十万〜数百万円入ってくるようになったとか・・・、逆に、支出を減らしたとか、失くしたとか・・・そんな仕事をした場合のみ報酬をいただいております。
これは、不動産取引とは、全く別の報酬になり・・・、仲介手数料ではなく、不動産コンサル料としていただく事になります。
不動産コンサルの難しさ・・・。
知識、技術は、勉強して・・・いろんな実務をしていれば自然に身につきますが・・・・。
私が、これまで、一番大変だったのは・・・、税務です。
事例を挙げると・・・。
私は、不動産会社の代表をしており、会社から給料をもらっているわけですが・・・、コンサルは、個人で確定申告をしています。
私に中では、仲介と、不動産コンサルは、明確に分けています。
使う車、通帳、クライアントとはコンサル契約を交わしていますので、収入も経費もきちんと分けているつもりなのですが・・・、税務調査が入ると・・・、法人の方の調査では、法人で落ちない経費を個人に振り分けているというような疑いをかけられますし・・・、個人の方でも、法人の経費を個人に振り分けて余分に経費を落としているというような疑いをかけられます。
結局、仲介のお客様と、コンサルのお客様が同じである場合や、過去に法人で取引をしたことがあるお客様だと、疑われます。
そういった際は・・・、不動産の仲介をするのは、ここまで・・・、コンサルはここから、ここまでと・・・明確に分かるように書面に残していないと、かなり、つっこまれます。
ですから・・・不動産コンサルで、一番の問題というか大変なのは、税務調査なんです・・・！
まあ、経費なんかは、どっちがどっちというのは難しいので・・・、例えば、仲介手数料が、３０００万円だとして、コンサル料が２０００万円だとした場合・・・、接待交際費等は、入金ベースの割合で、按分するというのが良いのかもしれませんね。（案）
すみません・・・話が、少し違う方向に行ってしまいましたが・・・。
不動産コンサルティングマスターは、５年に一度・・・更新があります。
そして・・・更新をするためには・・・。
１．不動産コンサルティングに関する研究報告を提出すること（2000字以上）
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特に、家族信託の具体例のところなんかは、かなり実務をこなしている感が出ていて・・・、そこらの不動産屋が当たり前に知っている程度の内容ではなく、家族信託を上手に使って、いろんなことができるという内容もあり・・・家族信託も、ここまで進化したか〜wと思うぐらいの、素晴らしい講義でした。
これから、ちょいちょい、不動産コンサルティング地方協議会が実施する講座を受けようかな〜・・・と・・・思ったわけですが・・・。
そんなわけで・・・今回も、無事に更新ができそうです！
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ですから・・・、宅建士よりも、建築士よりも、不動産鑑定士よりも・・・、そこから更にプラスアルファーの専門的要素が必要なのです。
宅建士からの不動産コンサルと、建築士から、鑑定士からと・・それぞれ、コンサルの分野が異なるので・・・一言で不動産コンサルと言っても、多種様々な分野があります。
私の場合は、開発許可関係や、企業をコンサルするのが得意だと思っているのですが、結構、投資家さんや、相続の相談も多いかな〜。
不動産の証券化や、でかいマンションの賃料設定や等価交換なんかは苦手です！笑
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最近は、きつい総会屋さんとか少ないと思いますが、大株主に教えてあげたいくらい、無駄な不動産を保有している企業もあり・・・、えっ！ はぁ〜？ マジで・・・？ 何やってんの？ なんて言葉が出てしまうこともあります。
先日も、ある企業が保有している土地の件で・・、企業側は、『先代の会長が＠＠された土地で・・・。』なんて話をされたので、有効活用するように、４種類の案を出させていただきました。
人件費や輸送コストのことは、過剰に気にしているのに、不動産に対しては無頓着な企業が多いように思います。
まあ、簿価の問題と、コンプライアンスを重視しながら、整理整頓しなくてはいけないので、大変な部分もありますけど・・・ドーンと、大きな結果を出せた時には、かなり満足感があります。
何にしても、これで、不動産コンサルマスターを更新できたので、今後も、不動産コンサルとして精進してクライアント様のお役に立てるように頑張ります。
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2019年02月27日
2299）解体工事で損をしない知識
う〜ん・・・この辺りで、でかい工場を解体してるはずなんだけどな〜・・・・。
現場が・・・ない・・・
あかん・・・ナビ入れよう・・・、なるほど・・・・w
南北を間違えたというか、思い込みで、駅の反対側に来ていました
不動産業者としてありえないミステイク・・・ということで・・・。
本日は、解体工事の現場に視察に行ってきました。
実は、現在、JR稲沢駅の近くで１５００坪の工場の解体工事をしております。
予定としては、解体後、分譲地にする予定ですが・・・まだ決定をしたわけではありません。
この解体工事・・・１５００坪もあるのに、約５０００万円程度・・・安い！
坪単価にすると、結構安いように思いますが・・・。
それでは、解体業者さんは、利益が出ないとか少ないとか・・・決してそんなことはありません。
私は解体屋じゃないので、明確なことは言えませんが・・・、まあ、ザクザクの美味しい工事でもないでしょうけど・・・単価が厳しく辛い工事ってこともないと思います。
じゃあ、１５００坪の工場を５０００万円なら坪単価３万円だから・・・、全ての工場が、坪単価３万円でできるのかというと・・・、決してそんなことはありません。
もっと、坪単価の安い解体工事もありますし、高い解体工事もあります。
では、一体、解体工事の高い安いって・・・何が違うのでしょう？？？
素人さんは、知ってそうで、知らないと思いますので・・・今回のブログで、解体工事で損をしない知識を書かせていただきます。
まずは、解体工事の見積もりって、どんな項目があるのでしょう？
解体屋さんによって、多少異なりますが・・・、基本は、本体の解体費、養生費、廃棄物処分費、本体以外の部分の撤去費用、重機回送費、事務処理費、諸費用・・・こんな感じだと思いますが、何か、漏れていたらすみません・・・。
※解体業者によって、もっと細かく見積りをする場合もあるし、一式としてある見積もりもあります。
まあ、建物の本体の解体費用は、現場によって幅がありますが、私の経験値からの大凡で・・・・。
木造本体の解体費用は、坪25,000円〜坪50,000・・・、鉄骨本体の解体費用は坪30,000円〜60,000円・・・、鉄筋コンクリート坪30,000円〜80,000円・・・ぐらいですね〜。
それに加えて、いろんな費用が加算されます。
そうやって、解体の見積もりが出てくるわけですが・・・、なぜ、こんなに単価に開きがあるのかを説明させていただきます。
まずは、スムーズに解体工事ができるかというところで大きく単価が変わってきます。
例えば、道路が狭かったり、解体のスペースがなかったりすると、その分、手間と時間がかかるので、当然に単価は高くなります。
例えば、密集地で、隣の建物との隣棟感覚が少ない場合は、通常の解体方法ではできなかったり、養生が過剰に必要だったり・・・重機が置けない場所であれば、最初は手壊しをしたり・・・、大きな車や重機が入れなければ高くなります。
他にも、建物の基礎が頑丈で、厚みがあれば、手間も処分の量も増えますので高くなります。
逆にいうと、周りに何もない一軒家で、養生が少なく、大きな車や重機が入れルような現場であれば、結構、安くできたりします。
次に、本体の建物以外の部分で、どれだけ、本体以外に撤去しなくてはいけないものがあるかどうかによっても、大きく見積もりが変わってきます。
例えば、ゴミ屋敷であれば、ゴミの処分代が高いですし・・・、庭に樹木や石があれば、撤去費用がかかりますし、塀や外構工事が立派なものであれば、その分、解体撤去も大変ですし、処分費も増えます。
まずは、これで、大凡・・・見積もりが出ますので・・・解体費用の参考になるはずです。
今、大凡の見積もりが出る・・・解体費用に参考・・・！という言葉を使わせていただいたわけですが、これで確実に、見積もりの費用で解体工事ができるわけではありません。
解体工事の金額というのは、本当のところは、やってみないと分からない部分があります。
例えば、地中からパイルが出てきたり、地中から産業廃棄物が出てきたりとか・・・、そんなことが度々あります。
まあ、パイルについては、図面等があれば予め見積もりできますし・・・図面がなくても、我々不動産業者は、これまでの経験で、パイルが入っているかの予測はできますが、地中に埋まっている産業廃棄物については、近所の聞き取り調査ぐらいしか調べる方法がないので、後から、思いもよらぬ追加工事費がかかることがあります。
コンクリートガラや、石も、困りますが・・・・、汚泥や、アスベスト、廃材、混載ゴミなんかが埋まっていると、最悪で・・・とんでもない追加工事費の請求があることがあります。
まあ、こういう場合も、そういったものが地中から出た時点で、解体屋さんに、写真を撮っていただいたり、テレビ電話で見せていただいたり・・・、時には、見に行ったりして確認して、一番安い処分方法を検討します。
ただ・・・最近は、出たら処分場に直送しなくてはいけないものが多いので、なかなか追加工事を安くすませることは難しいですけどね。
地中に埋設されているものは、当然ながら見積もり時には見えない部分なので・・・、我々が解体時に最も恐るものです。
弊社も以前・・・、解体現場から汚泥が出てきて、その処分費用が、数千万円ということで・・・分譲地の利益が、吹っ飛んだことがありました。
購入した土地は、破産案件で現状渡しだったので、売主さんに責任を取っていただくわけにもいかず、追加工事費用を払い処分をしました。
長年、不動産屋をやってきて・・・、う〜ん・・・、地中から、色々出てきたな〜w
これまでの解体工事を振り返ると・・・・いろんなものが出てきたな〜と・・・、もう過ぎ去った過去のことなので、振り返ると笑えますが・・・、少々のものは、なれましたが・・・、とんでもないものが出てきた瞬間は、青ざめますからね〜！笑笑
私の経験だと・・・、昭和３０年代後半〜・・・昭和４０年代・・・５０年代に埋め立てられたところは、結構な高確率で出てくる気がします。
不動産を購入して、解体をするような時には・・・、それ以前の、購入前の時点で、近所の方に聞き取り調査をされるとよろしいかと思います。
あとは、少し、予備費をみておくと幾分か気が楽です（笑）
今回の稲沢の解体工事も・・・、パイルについては、図面はないですが、絶対に入っていると思いますので・・・先に、予備費をみてあります。
あとは、それ以外のものが地中から出ないことを祈ります。
まず、ここまでの内容を、短くまとめますが・・・。
解体工事業者の見積もりは、追加工事が出る可能性があり、必ずしも工事金額と一致するものではありません。
見積もりをいただいた段階で、追加工事が出る可能性と、その金額について、しっかりと打ち合わせをしておくことをお勧めします。
私のところに解体工事の件での相談は、解体業者との追加工事のトラブルが最も多いわけですが・・・、施主からしてみると、そんな費用は聞いてない・・・、解体業者からすると、地中のことや見積もり時に見えない部分は別途だと見積もりの備考欄に書いてあると・・・そんな感じなんですよね〜w
いつも思うのは、施主も、もう少し見積もりをしっかり見て内容を理解しようとするべきだし・・・、解体業者も、もう少し親切丁寧に説明をしていれば、この手のトラブルは、ほとんどなくなる気がします。
施主➡︎追加なんて聞いてない！・・・、解体業者➡︎別途って書いてある！・・・、まあ、なんというか・・・、私の場合、どちらの気持ちも分かるので・・・、間に入るのも、アドバイスをするのも辛いんですけどね。
このトラブルを未然に防ぐには、施主が工事について理解しておくこと・・・、解体業者は、追加が出る可能性について、きちんと説明しておくこと・・・まあ、しっかり打ち合わせをしておくことです。
その他、解体時のトラブルに多いのは、施主以外にも、近隣からの苦情も多いですが・・・、この件については、またの機会に書かせていただくとして・・・。
今回は、施主と解体業者のトラブルについて・・・、トラブルは、施主も、業者も気分が良くないですから・・・、ごたごたすること自体が、損ですよね〜。
本日は、解体工事で損をしない知識というテーマでか書かせていただきました。
私は、現場に行けない！なんてことがないように・・・そして、稲沢の現場の追加工事が出ないことを祈ります。
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現場が・・・ない・・・
あかん・・・ナビ入れよう・・・、なるほど・・・・w
南北を間違えたというか、思い込みで、駅の反対側に来ていました
不動産業者としてありえないミステイク・・・ということで・・・。
本日は、解体工事の現場に視察に行ってきました。
実は、現在、JR稲沢駅の近くで１５００坪の工場の解体工事をしております。
予定としては、解体後、分譲地にする予定ですが・・・まだ決定をしたわけではありません。
この解体工事・・・１５００坪もあるのに、約５０００万円程度・・・安い！
坪単価にすると、結構安いように思いますが・・・。
それでは、解体業者さんは、利益が出ないとか少ないとか・・・決してそんなことはありません。
私は解体屋じゃないので、明確なことは言えませんが・・・、まあ、ザクザクの美味しい工事でもないでしょうけど・・・単価が厳しく辛い工事ってこともないと思います。
じゃあ、１５００坪の工場を５０００万円なら坪単価３万円だから・・・、全ての工場が、坪単価３万円でできるのかというと・・・、決してそんなことはありません。
もっと、坪単価の安い解体工事もありますし、高い解体工事もあります。
では、一体、解体工事の高い安いって・・・何が違うのでしょう？？？
素人さんは、知ってそうで、知らないと思いますので・・・今回のブログで、解体工事で損をしない知識を書かせていただきます。
まずは、解体工事の見積もりって、どんな項目があるのでしょう？
解体屋さんによって、多少異なりますが・・・、基本は、本体の解体費、養生費、廃棄物処分費、本体以外の部分の撤去費用、重機回送費、事務処理費、諸費用・・・こんな感じだと思いますが、何か、漏れていたらすみません・・・。
※解体業者によって、もっと細かく見積りをする場合もあるし、一式としてある見積もりもあります。
まあ、建物の本体の解体費用は、現場によって幅がありますが、私の経験値からの大凡で・・・・。
木造本体の解体費用は、坪25,000円〜坪50,000・・・、鉄骨本体の解体費用は坪30,000円〜60,000円・・・、鉄筋コンクリート坪30,000円〜80,000円・・・ぐらいですね〜。
それに加えて、いろんな費用が加算されます。
そうやって、解体の見積もりが出てくるわけですが・・・、なぜ、こんなに単価に開きがあるのかを説明させていただきます。
まずは、スムーズに解体工事ができるかというところで大きく単価が変わってきます。
例えば、道路が狭かったり、解体のスペースがなかったりすると、その分、手間と時間がかかるので、当然に単価は高くなります。
例えば、密集地で、隣の建物との隣棟感覚が少ない場合は、通常の解体方法ではできなかったり、養生が過剰に必要だったり・・・重機が置けない場所であれば、最初は手壊しをしたり・・・、大きな車や重機が入れなければ高くなります。
他にも、建物の基礎が頑丈で、厚みがあれば、手間も処分の量も増えますので高くなります。
逆にいうと、周りに何もない一軒家で、養生が少なく、大きな車や重機が入れルような現場であれば、結構、安くできたりします。
次に、本体の建物以外の部分で、どれだけ、本体以外に撤去しなくてはいけないものがあるかどうかによっても、大きく見積もりが変わってきます。
例えば、ゴミ屋敷であれば、ゴミの処分代が高いですし・・・、庭に樹木や石があれば、撤去費用がかかりますし、塀や外構工事が立派なものであれば、その分、解体撤去も大変ですし、処分費も増えます。
まずは、これで、大凡・・・見積もりが出ますので・・・解体費用の参考になるはずです。
今、大凡の見積もりが出る・・・解体費用に参考・・・！という言葉を使わせていただいたわけですが、これで確実に、見積もりの費用で解体工事ができるわけではありません。
解体工事の金額というのは、本当のところは、やってみないと分からない部分があります。
例えば、地中からパイルが出てきたり、地中から産業廃棄物が出てきたりとか・・・、そんなことが度々あります。
まあ、パイルについては、図面等があれば予め見積もりできますし・・・図面がなくても、我々不動産業者は、これまでの経験で、パイルが入っているかの予測はできますが、地中に埋まっている産業廃棄物については、近所の聞き取り調査ぐらいしか調べる方法がないので、後から、思いもよらぬ追加工事費がかかることがあります。
コンクリートガラや、石も、困りますが・・・・、汚泥や、アスベスト、廃材、混載ゴミなんかが埋まっていると、最悪で・・・とんでもない追加工事費の請求があることがあります。
まあ、こういう場合も、そういったものが地中から出た時点で、解体屋さんに、写真を撮っていただいたり、テレビ電話で見せていただいたり・・・、時には、見に行ったりして確認して、一番安い処分方法を検討します。
ただ・・・最近は、出たら処分場に直送しなくてはいけないものが多いので、なかなか追加工事を安くすませることは難しいですけどね。
地中に埋設されているものは、当然ながら見積もり時には見えない部分なので・・・、我々が解体時に最も恐るものです。
弊社も以前・・・、解体現場から汚泥が出てきて、その処分費用が、数千万円ということで・・・分譲地の利益が、吹っ飛んだことがありました。
購入した土地は、破産案件で現状渡しだったので、売主さんに責任を取っていただくわけにもいかず、追加工事費用を払い処分をしました。
長年、不動産屋をやってきて・・・、う〜ん・・・、地中から、色々出てきたな〜w
これまでの解体工事を振り返ると・・・・いろんなものが出てきたな〜と・・・、もう過ぎ去った過去のことなので、振り返ると笑えますが・・・、少々のものは、なれましたが・・・、とんでもないものが出てきた瞬間は、青ざめますからね〜！笑笑
私の経験だと・・・、昭和３０年代後半〜・・・昭和４０年代・・・５０年代に埋め立てられたところは、結構な高確率で出てくる気がします。
不動産を購入して、解体をするような時には・・・、それ以前の、購入前の時点で、近所の方に聞き取り調査をされるとよろしいかと思います。
あとは、少し、予備費をみておくと幾分か気が楽です（笑）
今回の稲沢の解体工事も・・・、パイルについては、図面はないですが、絶対に入っていると思いますので・・・先に、予備費をみてあります。
あとは、それ以外のものが地中から出ないことを祈ります。
まず、ここまでの内容を、短くまとめますが・・・。
解体工事業者の見積もりは、追加工事が出る可能性があり、必ずしも工事金額と一致するものではありません。
見積もりをいただいた段階で、追加工事が出る可能性と、その金額について、しっかりと打ち合わせをしておくことをお勧めします。
私のところに解体工事の件での相談は、解体業者との追加工事のトラブルが最も多いわけですが・・・、施主からしてみると、そんな費用は聞いてない・・・、解体業者からすると、地中のことや見積もり時に見えない部分は別途だと見積もりの備考欄に書いてあると・・・そんな感じなんですよね〜w
いつも思うのは、施主も、もう少し見積もりをしっかり見て内容を理解しようとするべきだし・・・、解体業者も、もう少し親切丁寧に説明をしていれば、この手のトラブルは、ほとんどなくなる気がします。
施主➡︎追加なんて聞いてない！・・・、解体業者➡︎別途って書いてある！・・・、まあ、なんというか・・・、私の場合、どちらの気持ちも分かるので・・・、間に入るのも、アドバイスをするのも辛いんですけどね。
このトラブルを未然に防ぐには、施主が工事について理解しておくこと・・・、解体業者は、追加が出る可能性について、きちんと説明しておくこと・・・まあ、しっかり打ち合わせをしておくことです。
その他、解体時のトラブルに多いのは、施主以外にも、近隣からの苦情も多いですが・・・、この件については、またの機会に書かせていただくとして・・・。
今回は、施主と解体業者のトラブルについて・・・、トラブルは、施主も、業者も気分が良くないですから・・・、ごたごたすること自体が、損ですよね〜。
本日は、解体工事で損をしない知識というテーマでか書かせていただきました。
私は、現場に行けない！なんてことがないように・・・そして、稲沢の現場の追加工事が出ないことを祈ります。
本日も、読者の皆様に、
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2019年02月24日
2298）不動産抗争！ 父の若い彼女と娘の戦い！
久しぶりに午前アポのない、楽しい、日曜日・・・
２４０Zは、レストア中なので、３２GT-Rで、現場周りをしながら、午後アポに行こうと思っていたのですが・・・、経営者仲間の先輩の娘さんのY美さんから、猛烈な怒りモードで電話がありました。
私 『もしもし〜w Y美さんw 久しぶりですね〜・・・w お元気ですか〜？』
Y美さん 『近藤さん・・・
今、電話、大丈夫ですか？』
私 『あっ
はい 大丈夫ですけど・・・どうかされましたか
』
Y美さん 『どうって・・・ 近藤さん、最近、父とは、相変わらず遊んでるんでしょ？？？』
私 『いえっ・・・！ 月１回ぐらい・・・二ヶ月に１回ぐらいかな〜？ わざわざ会ってというよりは、錦でバッタリ会って飲んだり、たまたま電話して合流したり・・・そんな感じで、昔ほど、頻繁じゃないですよ。 』
Y美さん 『そうなんですか？ そんなことはいいんですけど・・・ 最近、あの人、また新しい女を作ったみたいで・・・。 情報によると、伏見のマンションに女と住んでいるとか・・・ 近藤さん、知ってますよね〜？』
私 『いえっ・・・。 そんな話を風の噂で聞いたような、聞いてないような〜・・・。 本当のところは、どうなんですかね〜？ 今、車のエンジン触ってるので、折り返させていただきますね〜w』
Y美さん 『車で遊んでいるってことですよね〜？ また、どうせ、ポルシェ乗り回して遊んでるんでしょう？』
私 『いえいえ・・・。 それ・・・何年前の話をしているんですか？ 国産のオンボロ車のエンジンの調子を診てるんですよ。』
解説・・・ なぜ、経営者の先輩の娘が、私に直接怒って電話をしてくるのかというと・・・、実は、このY美さんが結婚した際に、Y美さんのお父様から頼まれて、土地を探して住宅メーカーを紹介してあげたことがありまして・・・。
もともと、気の強い娘さんで、親の金で、エルメス買ってベンツを乗り回しているわりには・・・お父様や、私のことを、悪い奴だと思い込んでいるようで、昔から、とても当たりがキツいのです。
まあ、普通なら、私も相手にしないんですが・・・一応、経営者の先輩の愛娘ですし・・・まあ、一応、お客さんでもあるので・・・、親切丁寧に対応しております。
会話の続き
Y美さん 『そうなの？ 車は、どうでもいいけど・・・、あいつ、女に伏見のマンション買ってやったみたいで、女と住んでるみたいで・・・ その女、車も白のSLに乗ってるみたいで、どうせ、それも、あいつが買ってやったんだと思うけど・・・ それで、自宅にも、出入りさせているみたいで・・・、この間、帰ったら、女の化粧品や着替えが置いて会ったんですよ・・・気持ち悪い それで、友達に頼んで調べてもらったら・・・あれこれ、証拠が出てきて・・・』
私 『ちょっと待った！ あの〜・・・。 お父様の名誉のために言いますけど・・・、奥様とは、はるか昔に離婚していらっしゃいますし、お母様も新しい人とご結婚されていますし・・・、お父様が、彼女を作って何をしようが、お父様の勝手じゃないですか？』
Y美さん 『あのさ〜、近藤さん 私の調べたところによると・・・、その女、３０そこそこで、私よりも一回り以上年下なわけよ・・・ ７０歳過ぎてる父と恋愛するわけないから、金目当てに決まってるでしょう 』
私 『う〜ん！ 金目当てなのかな〜？ ほら、今、年の差婚とか、流行ってるじゃないですか〜？ 同年代が頼りないからって・・・年上の男性と付き合う女性が増えたとか・・・w 』
Y美さん 『はっ？ 誰が、３０歳そこそこで、７０歳過ぎのジジイを好きになるの？ 頭おかしいんじゃないの？ 結婚なんてされたら、私が将来困るでしょう！ すでに、伏見にマンション買ってるぐらいなんだから・・・』
私 『相続って意味ですよね〜？ 困りませんけど、減りますよね〜・・・。 要するに、そこですか？ お父様も、一代で財を築いてこられた百戦錬磨の経営者ですから、甘くないから大丈夫ですよw 娘を甘やかして育てたこと以外は、大きなミスは見たことがありませんwww それに、あのマンションは、分譲賃貸です！ 借りてるんですよ！』
Y美さん 『賃貸？？？ 女名義って聞いているけど・・・。』
私 『その情報は、間違っていますね。 お父様の隠れ家は賃貸でお父様が借りているものです。』
Y美さん 『なんで、知ってるの？？？』
私 『だって、マンションの所有者は、私の知人の女投資家さんで・・・、遊ばせて置いても勿体無いから貸したいって言うから、私が、お父様に物件を紹介して・・・仲介してますから・・・。』
Y美 『・・・。 ハァァ〜〜〜〜
あんたたち、結局、グルなんじゃん』
私 『人聞き悪いですね〜？ あのマンションは、賃貸だって言ってるだけですよ。 お父様が、彼女に買ったのではなく、二人のために借りたんですよ！ マンションが女性名義なのは、私の知人の女性投資家さんが所有されているからです。 因みに、その女性投資家は、６０歳超えてますから、その３０代のお父様の彼女とは別人です！』
うーんここまで書いたところで・・・新年早々ですが、ブログランキングが２位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。
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投票ありがとうございました
続きです！
Y美さん 『そ・・そうなの〜？？？ ・・・。 マンションのことは分かったけど・・・、あの財産目当ての詐欺師女のことは、娘としては黙認できないから・・・・・』
私 『で・・・、私に、どうして欲しいのですか？？？ 私は、お父様に彼女と別れろなんてことは、口が裂けても言えませんよ！ そもそも、お父様は、独身ですし・・・。 心配しなくても、お父様は、絶対に、Y美さんを裏切ったりしませんよ！ 親子なんで・・・w』
Y美さん 『それが・・・、あいつ、電話にも出ないし、LINEも既読スルーなのよ・・・。 昔、私が連絡取れないと、怒ってたくせに・・・ とにかく、近藤さん、父に連絡とって、私に電話させて・・・ 近藤さんの言うことなら聞くから・・・。』
私 『う〜ん！ まあ、一応、伝えますけど・・・・。 多分、電話しないんじゃないかな〜？ まあ、説得して観ますね・・・。』
そんなわけで・・・電話を切ったのですが・・・・。
そして・・・、先輩社長（お父様）に電話をして、娘さんの件を伝えました。
先輩社長は・・・私に謝りながら・・・・。
先輩社長 『あのバカ娘が・・・ 最近、連絡があると金のことばかりで・・・、おまけに毎度毎度、俺が死んでからの財産もことばかり言いやがって・・・。 彼女は、一回も、金の話なんてしたことがない！ これが、また、ええ子なんだわ〜・・・近ちゃん・・・
』
私 『知ってますよw 一緒に飯食ったじゃないですか〜w シャンパンもワインも、高級食材も知らなくて、謙虚で・・・・全てを教えてあげたくなるような子でしたよね〜w 気落ちは、分かります・・・。 先輩には、大変失礼ですが・・・、どっかの娘とは大違いでしたねw』
先輩社長 『あははははw そうは言っても私の子だから・・・、そう言わんでくれ〜w バカ娘なのは、親の私が一番よく知ってる！』
私 『すみません・・・。 まあ、でも、金だけじゃなくて・・・娘のヤキモチみたいなものも感じましたので・・・。 先輩のことは、一代で財を成した人だから、アホじゃないし・・・娘は可愛いから安心するように言っておきました。 あとは、親子で話し合ってくださいw』
先輩社長 『近ちゃん、ありがとう・・・。申し訳ない・・・。 娘には、ビシッと言って、近ちゃんに迷惑かけたことを叱っておくから・・・。 俺と彼女のことも、きちんと話しておくよ。 近ちゃん、相続のときは、頼むな！ 宜しく！』
私 『何言ってるんですか〜w 先輩は、俺より長生きしますから・・・w 世に憚っていらっしゃるから大丈夫ですwww 』
先輩社長 『じゃあ、お言葉に甘えて、もう少し、世に憚らせてもらうわw あははははw』
そんなわけで・・・先輩（お父様）との電話も終わり・・・、GT-Rで・・・現場周りに行きましたw
現場を数件回り・・・、友人の会社の広い駐車場で・・・、私が来たことが分かるように・・・、３２GT-Rの四駆のヒューズを抜いて・・・、日曜日で誰もいない友人の会社の駐車場で、ドリフトしまくって・・・、タイヤの跡のミステリーサークルを作って遊んでいるました。
すると・・・先ほどの、先輩社長（お父様）から、再び電話がありました。
先輩社長 『近ちゃん・・・まずいわぁ〜・・・。 娘のことを彼女に話したら、機嫌が歩くなって・・・。 その後に娘と電話していたのを隣で聞いていて更に機嫌が悪くなり・・・。 娘と会うとか、感情的になっていてさ〜・・・。 娘も、怒ってるし・・・、どうしたもんかな〜？』
私 『う〜・・・ん・・・・。 娘さんはともかくとして・・・、あの大人しい子が、珍しいですね〜・・・。 』
先輩社長 『まあな〜w 娘が、俺たちの付き合いを、財産目当てだと思っていると言ってしまったんだ・・・。 俺は、そんなことはないことは分かっていると言ったんだけどな。 娘は娘で、一度合わせてって言ってるし・・・、彼女も、娘さんと会って話をすると怒ってるし・・・。 その〜・・なんて言うのかな〜・・・。 俺、真ん中に挟まれてる感じで・・・居場所がない感じなんだわ・・・。』
私 『あははははw 戦闘モードの戦闘力が高い人同士の間にいて、両方の気に押しつぶされそうなんですねwww 』
先輩社長 『馬鹿野郎！ 笑い事じゃね〜・・・。 本当に、まずい感じなんだ・・・。 いつ会えるのかって、詰められているんだ・・・。 今、俺は、トイレから電話してるんだ・・・。 近ちゃんなら、どうする？？？』
私 『うむ〜・・・。 まあ、会わせるしかないでしょう・・・。 なるべく日程を先にしておいて・・・その間に、双方、穏やかになるように、先輩が頑張るしかないですね。 まあ、何にしても、彼女と、娘の、戦いが今日を境に始まったわけですから・・・。 頑張ってくださいw』
先輩社長 『近ちゃん・・・、もしかして、楽しんでないか？？？ 真面目に、厳しい状況なんだぞ・・・。 まあ、でも、しばらく様子を見て、彼女とは籍を入れるつもりだから・・・、それはそれで、彼女にも両親がいるから、問題なんだけどな・・・・。』
私 『まあ、それはそれとして・・・。 まずは、彼女と娘の抗争を・・・。』
先輩社長 『そうだな・・・。 また、電話するわ・・・。』
そんなわけで・・・、娘と彼女の戦いは、始まってしまいました。
百戦錬磨の先輩社長ですが・・・、この争いを止めるのは難しいでしょうね・・・。
特に娘さんは、私にも噛み付いて物を言ってくるような子だし・・・、彼女も、良い人だと思うのですが・・・真は強いものを持っていそうだし・・・。
娘は、彼女を金目当ての詐欺女だと思っているし・・・、彼女は、そう思われているのを知っているだけに人間としてのプライドがあるし・・・、実際、娘の方が年上で高圧的で・・・、彼女の方が年下なんだけど・・・自分が尊敬している先輩と自分を馬鹿にする、先輩の娘に敵意を抱下ろうし・・・。
そう思うのは・・・、先々は分かりませんが・・・、今のところ・・・、先輩の彼女は、本当に先輩のことを尊敬しているし、男性としても好きなが伝わってくるんですよね〜。
私の経験上・・・この手の話は・・・、一旦こじれると、相続の時もゴタゴタするし・・・、相続した後の、その先の次の相続でも、他人他人になってもゴタゴタするのです。
何にしても・・・始まってしまいました・・・。
先輩の相続は、もしかしたら立ち会うことになるかもしれませんが・・・、その先の相続がある頃には、多分私はいないでしょうが・・・・。
何にしても・・・先輩社長は、不動産を大量に持っていますので・・・最終的には、不動産抗争！ 父の若い彼女と娘の戦い！と言うことになりそうです。
う〜ん・・・ドリフトして遊んでいる場合じゃない・・・重い、日曜日になりました。
そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。
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私 『もしもし〜w Y美さんw 久しぶりですね〜・・・w お元気ですか〜？』
Y美さん 『近藤さん・・・
今、電話、大丈夫ですか？』私 『あっ
はい 大丈夫ですけど・・・どうかされましたか』Y美さん 『どうって・・・
近藤さん、最近、父とは、相変わらず遊んでるんでしょ？？？』私 『いえっ・・・！ 月１回ぐらい・・・二ヶ月に１回ぐらいかな〜？ わざわざ会ってというよりは、錦でバッタリ会って飲んだり、たまたま電話して合流したり・・・そんな感じで、昔ほど、頻繁じゃないですよ。 』
Y美さん 『そうなんですか？ そんなことはいいんですけど・・・
最近、あの人、また新しい女を作ったみたいで・・・。 情報によると、伏見のマンションに女と住んでいるとか・・・ 近藤さん、知ってますよね〜？』私 『いえっ・・・。 そんな話を風の噂で聞いたような、聞いてないような〜・・・。 本当のところは、どうなんですかね〜？ 今、車のエンジン触ってるので、折り返させていただきますね〜w』
Y美さん 『車で遊んでいるってことですよね〜？ また、どうせ、ポルシェ乗り回して遊んでるんでしょう？』
私 『いえいえ・・・。 それ・・・何年前の話をしているんですか？ 国産のオンボロ車のエンジンの調子を診てるんですよ。』
解説・・・ なぜ、経営者の先輩の娘が、私に直接怒って電話をしてくるのかというと・・・、実は、このY美さんが結婚した際に、Y美さんのお父様から頼まれて、土地を探して住宅メーカーを紹介してあげたことがありまして・・・。
もともと、気の強い娘さんで、親の金で、エルメス買ってベンツを乗り回しているわりには・・・お父様や、私のことを、悪い奴だと思い込んでいるようで、昔から、とても当たりがキツいのです。
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Y美さん 『そうなの？ 車は、どうでもいいけど・・・、あいつ、女に伏見のマンション買ってやったみたいで、女と住んでるみたいで・・・
その女、車も白のSLに乗ってるみたいで、どうせ、それも、あいつが買ってやったんだと思うけど・・・ それで、自宅にも、出入りさせているみたいで・・・、この間、帰ったら、女の化粧品や着替えが置いて会ったんですよ・・・気持ち悪い それで、友達に頼んで調べてもらったら・・・あれこれ、証拠が出てきて・・・』私 『ちょっと待った！ あの〜・・・。 お父様の名誉のために言いますけど・・・、奥様とは、はるか昔に離婚していらっしゃいますし、お母様も新しい人とご結婚されていますし・・・、お父様が、彼女を作って何をしようが、お父様の勝手じゃないですか？』
Y美さん 『あのさ〜、近藤さん
私の調べたところによると・・・、その女、３０そこそこで、私よりも一回り以上年下なわけよ・・・ ７０歳過ぎてる父と恋愛するわけないから、金目当てに決まってるでしょう 』私 『う〜ん！ 金目当てなのかな〜？ ほら、今、年の差婚とか、流行ってるじゃないですか〜？ 同年代が頼りないからって・・・年上の男性と付き合う女性が増えたとか・・・w 』
Y美さん 『はっ？
誰が、３０歳そこそこで、７０歳過ぎのジジイを好きになるの？ 頭おかしいんじゃないの？ 結婚なんてされたら、私が将来困るでしょう！ すでに、伏見にマンション買ってるぐらいなんだから・・・』私 『相続って意味ですよね〜？ 困りませんけど、減りますよね〜・・・。 要するに、そこですか？ お父様も、一代で財を築いてこられた百戦錬磨の経営者ですから、甘くないから大丈夫ですよw 娘を甘やかして育てたこと以外は、大きなミスは見たことがありませんwww それに、あのマンションは、分譲賃貸です！ 借りてるんですよ！』
Y美さん 『賃貸？？？ 女名義って聞いているけど・・・。』
私 『その情報は、間違っていますね。 お父様の隠れ家は賃貸でお父様が借りているものです。』
Y美さん 『なんで、知ってるの？？？』
私 『だって、マンションの所有者は、私の知人の女投資家さんで・・・、遊ばせて置いても勿体無いから貸したいって言うから、私が、お父様に物件を紹介して・・・仲介してますから・・・。』
Y美 『・・・。 ハァァ〜〜〜〜
あんたたち、結局、グルなんじゃん』私 『人聞き悪いですね〜？ あのマンションは、賃貸だって言ってるだけですよ。 お父様が、彼女に買ったのではなく、二人のために借りたんですよ！ マンションが女性名義なのは、私の知人の女性投資家さんが所有されているからです。 因みに、その女性投資家は、６０歳超えてますから、その３０代のお父様の彼女とは別人です！』
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Y美さん 『そ・・そうなの〜？？？ ・・・。 マンションのことは分かったけど・・・、あの財産目当ての詐欺師女のことは、娘としては黙認できないから・・・・・
』私 『で・・・、私に、どうして欲しいのですか？？？ 私は、お父様に彼女と別れろなんてことは、口が裂けても言えませんよ！ そもそも、お父様は、独身ですし・・・。 心配しなくても、お父様は、絶対に、Y美さんを裏切ったりしませんよ！ 親子なんで・・・w』
Y美さん 『それが・・・、あいつ、電話にも出ないし、LINEも既読スルーなのよ・・・。 昔、私が連絡取れないと、怒ってたくせに・・・
とにかく、近藤さん、父に連絡とって、私に電話させて・・・ 近藤さんの言うことなら聞くから・・・。』私 『う〜ん！ まあ、一応、伝えますけど・・・・。 多分、電話しないんじゃないかな〜？ まあ、説得して観ますね・・・。』
そんなわけで・・・電話を切ったのですが・・・・。
そして・・・、先輩社長（お父様）に電話をして、娘さんの件を伝えました。
先輩社長は・・・私に謝りながら・・・・。
先輩社長 『あのバカ娘が・・・
最近、連絡があると金のことばかりで・・・、おまけに毎度毎度、俺が死んでからの財産もことばかり言いやがって・・・。 彼女は、一回も、金の話なんてしたことがない！ これが、また、ええ子なんだわ〜・・・近ちゃん・・・』私 『知ってますよw 一緒に飯食ったじゃないですか〜w シャンパンもワインも、高級食材も知らなくて、謙虚で・・・・全てを教えてあげたくなるような子でしたよね〜w 気落ちは、分かります・・・。 先輩には、大変失礼ですが・・・、どっかの娘とは大違いでしたねw』
先輩社長 『あははははw そうは言っても私の子だから・・・、そう言わんでくれ〜w バカ娘なのは、親の私が一番よく知ってる！』
私 『すみません・・・。 まあ、でも、金だけじゃなくて・・・娘のヤキモチみたいなものも感じましたので・・・。 先輩のことは、一代で財を成した人だから、アホじゃないし・・・娘は可愛いから安心するように言っておきました。 あとは、親子で話し合ってくださいw』
先輩社長 『近ちゃん、ありがとう・・・。申し訳ない・・・。 娘には、ビシッと言って、近ちゃんに迷惑かけたことを叱っておくから・・・。 俺と彼女のことも、きちんと話しておくよ。 近ちゃん、相続のときは、頼むな！ 宜しく！』
私 『何言ってるんですか〜w 先輩は、俺より長生きしますから・・・w 世に憚っていらっしゃるから大丈夫ですwww 』
先輩社長 『じゃあ、お言葉に甘えて、もう少し、世に憚らせてもらうわw あははははw』
そんなわけで・・・先輩（お父様）との電話も終わり・・・、GT-Rで・・・現場周りに行きましたw
現場を数件回り・・・、友人の会社の広い駐車場で・・・、私が来たことが分かるように・・・、３２GT-Rの四駆のヒューズを抜いて・・・、日曜日で誰もいない友人の会社の駐車場で、ドリフトしまくって・・・、タイヤの跡のミステリーサークルを作って遊んでいるました。
すると・・・先ほどの、先輩社長（お父様）から、再び電話がありました。
先輩社長 『近ちゃん・・・まずいわぁ〜・・・。 娘のことを彼女に話したら、機嫌が歩くなって・・・。 その後に娘と電話していたのを隣で聞いていて更に機嫌が悪くなり・・・。 娘と会うとか、感情的になっていてさ〜・・・。 娘も、怒ってるし・・・、どうしたもんかな〜？』
私 『う〜・・・ん・・・・。 娘さんはともかくとして・・・、あの大人しい子が、珍しいですね〜・・・。 』
先輩社長 『まあな〜w 娘が、俺たちの付き合いを、財産目当てだと思っていると言ってしまったんだ・・・。 俺は、そんなことはないことは分かっていると言ったんだけどな。 娘は娘で、一度合わせてって言ってるし・・・、彼女も、娘さんと会って話をすると怒ってるし・・・。 その〜・・なんて言うのかな〜・・・。 俺、真ん中に挟まれてる感じで・・・居場所がない感じなんだわ・・・。』
私 『あははははw 戦闘モードの戦闘力が高い人同士の間にいて、両方の気に押しつぶされそうなんですねwww 』
先輩社長 『馬鹿野郎！ 笑い事じゃね〜・・・。 本当に、まずい感じなんだ・・・。 いつ会えるのかって、詰められているんだ・・・。 今、俺は、トイレから電話してるんだ・・・。 近ちゃんなら、どうする？？？』
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先輩社長 『近ちゃん・・・、もしかして、楽しんでないか？？？ 真面目に、厳しい状況なんだぞ・・・。 まあ、でも、しばらく様子を見て、彼女とは籍を入れるつもりだから・・・、それはそれで、彼女にも両親がいるから、問題なんだけどな・・・・。』
私 『まあ、それはそれとして・・・。 まずは、彼女と娘の抗争を・・・。』
先輩社長 『そうだな・・・。 また、電話するわ・・・。』
そんなわけで・・・、娘と彼女の戦いは、始まってしまいました。
百戦錬磨の先輩社長ですが・・・、この争いを止めるのは難しいでしょうね・・・。
特に娘さんは、私にも噛み付いて物を言ってくるような子だし・・・、彼女も、良い人だと思うのですが・・・真は強いものを持っていそうだし・・・。
娘は、彼女を金目当ての詐欺女だと思っているし・・・、彼女は、そう思われているのを知っているだけに人間としてのプライドがあるし・・・、実際、娘の方が年上で高圧的で・・・、彼女の方が年下なんだけど・・・自分が尊敬している先輩と自分を馬鹿にする、先輩の娘に敵意を抱下ろうし・・・。
そう思うのは・・・、先々は分かりませんが・・・、今のところ・・・、先輩の彼女は、本当に先輩のことを尊敬しているし、男性としても好きなが伝わってくるんですよね〜。
私の経験上・・・この手の話は・・・、一旦こじれると、相続の時もゴタゴタするし・・・、相続した後の、その先の次の相続でも、他人他人になってもゴタゴタするのです。
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先輩の相続は、もしかしたら立ち会うことになるかもしれませんが・・・、その先の相続がある頃には、多分私はいないでしょうが・・・・。
何にしても・・・先輩社長は、不動産を大量に持っていますので・・・最終的には、不動産抗争！ 父の若い彼女と娘の戦い！と言うことになりそうです。
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2019年02月20日
2297）ダイヤニウム 東京ビッグサイト JAPAN SHOP
皆さんは、日々の生活の中で、臭い、菌、ウィルス、カビなどが、気になったことはありませんか？
臭い、菌、ウィルス、カビは、目には見えませんが、日常の生活の中で、常に宙に舞っていて、壁や家具、布団やカーテン、床にも、付着、もしくは沈着しております。
この季節、インフルエンザウィルスが、猛威をふるっていますし・・・、人や動物の臭いが気になったり・・・、トイレや風呂は大腸菌が・・・、日常の中で人は常に、臭い、菌、ウィルス、カビと接触しながら生きているわけです。
私は、潔癖症というわけではないですが・・・、電車の吊革、コンビニのトイレのドアノブ等は、直接触るのが嫌で、スーツの袖を使って、直接手に触れないようにしていますし・・・、コンビニや飲食店の便器なんかは、絶対に座りたくないので、なるべく家か会社で用を足すようにしています。
でも、これって、一部の事であって・・・、本当は、臭い、菌、ウィルス、カビは、部屋中のいたるところについているわけです
そして、その臭い、菌、ウィルス、カビを拾って、体調が悪くなったりすることもあるわけですが・・・。
この悩みを、幾分か解決してくれたのが、ナノダイヤモンド触媒との出会いでした。
このナノダイヤモンド触媒を、一般に使えるように加工して、商品化したものが、ダイヤニウムというものなのですが・・・・。
ダイヤニウムは・・・、消臭、抗菌・抗酸化・抗ウィルス・防カビ・に高い効力を発揮するとても優れた環境浄化触媒です。
ダイヤニウムの種類は、大きく分けて３つ
�．好廛譟璽織ぅ廖↓▲魁璽肇織ぅ廖↓�コーティングタイプの三種類です。
�．好廛譟璽織ぅ�
スプレータイプは、衣類、ソファー、クッション、カーテン、ぬいぐるみ等、浸透性のあるものに対して、霧状に噴霧して付着させます。
その後、ダイヤニウムが付着した物体の表面は、触媒化し、その触媒は酸化還元反応という化学反応をして、雑菌、ウィルスを減少させ、カビの繁殖を抑え、臭いを元から分解します。
更に、即効性を求める場合には、ダイヤニウムスプレー フレグランスという商品もあります。
カーテン、布地、靴などの浸透性のあるものや、空気中の悪臭・細菌・ウイルスなどが気になる時に、プシュッとひと吹きしていただきます。
1プッシュで17兆個のナノダイヤモンドを噴霧します。
ナノダイヤモンドに接触することで細菌などが分解されます。
因みに、ボトルトリガーは安心・信頼の日本製。きめの細かい噴霧が安定して続きます。施工不要の噴霧タイプです。
無香料も、フレグランスも、スプレータイプになっていて、一般家庭や、仕事場で手軽に使うことができます。
�▲魁璽肇織ぅ�
コートタイプは、接着剤入りで、簡単に表現すると、無色透明の塗料です。
一般家庭や仕事場で手軽に使えるというものではなく、クリーニング・塗布施工が必要な業務用コート剤です。
ダイヤニウムが吸着した物体の表面は、触媒化し、その触媒は酸化還元反応という化学反応をして、雑菌、ウィルスを減少させ、カビの繁殖を抑え、臭いを元から分解します。
壁、床、木材、ウレタン、プラスチックなどの表面に、自動噴霧器、刷毛塗、ローラーで塗ります。
表面のコートがはげない限り、機能を長期間維持します。
業務用ということもあり、１リットルと、４リットルがあります。
��コーティングタイプ
コーティングタイプは、物体の表面に皮膜を作る、ダイヤニウムの中では最も効果が高いもので、環境浄化触媒による抗菌・防臭機能に加え、防汚機能、落書き・張り紙防止機能も併せ持っています。
主な用途は、トイレの目地などに、吹き付けではなく刷毛やローラーなどでコーティング塗装します。
スプレーやコーティングよりも厚いナノダイヤモンド被膜を作るため、さらに強力＆長持ちです。
クリーニング・塗装施工が必要な業務用の2液コーキング剤で、１液と２液を混ぜ合わせて施工します。
ダイヤニウムコーティングは、臭いが染み付いてしまっている物体に対しても有効であり、皮膜を作り臭いの元を覆うので、臭いの元となる、トイレ、厨房の床、ペットの臭いが染み込んだ床などにも高い効果を発揮できます。
私は、昨年、ナノダイヤモンドという環境浄化触媒と出会い、これほどの環境浄化触媒が存在することを知り・・・、研究者、開発者の先生と協力し、ナノダイヤモンドの進化系である、ダイヤニウム環境浄化触媒を世に出す事となり・・・、株式会社ダイヤニウムを設立いたしました。
そして、本年・・・
２０１９年、３月５日から、NIKKEI MESSE 東京ビックサイトで開催される、日本経済新聞社主催 JAPAN SHOPに出展する運びとなりました。
このJAPAN SHOPは、企業約180社が、建築、店舗や施設の空間デザイン・ディスプレーに関連する最新の製品・素材、情報を紹介する、人が集い、にぎわい、くつろぎ、楽しむ空間づくりのための最新ソリューションが集結する、日本経済新聞主催の日本最大級の見本市という感じのイベントで、今回、その末席に加えていただけることになりました。
錚々たる企業の中で・・・、弊社、株式会社ダイヤニウムは、昨年、開設したばかりの弱小若輩企業ですが・・・、ダイヤニウム環境浄化触媒には商品力があります。
私は、ナノダイヤモンドに出会ったときに、この環境浄化触媒は、これまでの触媒の弱点を網羅できている！ これまでの、環境衛生の常識を覆すことができるものだと確信いたしました。
そして、研究者、開発者と協力して、新しいナノダイヤモンドテクノロジー、ダイヤニウムを作り商品化しました。
ダイヤニウムで、世界の環境を改善する！
密かに・・・そんな野望を抱いております（笑）
そんなわけで・・・・、出展ブースにも、かなり力を入れております。
先日、出展ブースのパースが上がってきましたので、関係者を集めて会議をしました。
企画会社、デザイナー、映像、音響、ディレクター、MCさんから、コンパニオン、社員、関係者一同・・・全員、やる気満々、ノリに乗ってます。
昨年１２月にスタートしたばかりなのに・・・、すでに、代理店、施工をやりたいというパートナーさんが集まってきていますし・・・、複数の企業から共同開発の話や、OEMの話もいただいております。
そして・・・今回のJAPAN SHOP！
今後は、更にダイヤニウムの品質も向上させ、最強の環境浄化触媒として世に広げることができそうです。
まずは、２０１９年 東京ビッグサイトの JAPAN SHOPで・・・来場者１０万人に、ダイヤニウムを知っていただこうと考えております。
JAPAN SHOP ２０１９
3月5日（火）から8日（金）の4日間、出展しておりますので・・・、環境衛生の常識を変える環境浄化触媒ダイヤニウムに興味のある方は、ダイヤニウムブースに足をお運びください。
東京ビッグサイトお会いしましょう・・・・お待ちしております。
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臭い、菌、ウィルス、カビは、目には見えませんが、日常の生活の中で、常に宙に舞っていて、壁や家具、布団やカーテン、床にも、付着、もしくは沈着しております。
この季節、インフルエンザウィルスが、猛威をふるっていますし・・・、人や動物の臭いが気になったり・・・、トイレや風呂は大腸菌が・・・、日常の中で人は常に、臭い、菌、ウィルス、カビと接触しながら生きているわけです。
私は、潔癖症というわけではないですが・・・、電車の吊革、コンビニのトイレのドアノブ等は、直接触るのが嫌で、スーツの袖を使って、直接手に触れないようにしていますし・・・、コンビニや飲食店の便器なんかは、絶対に座りたくないので、なるべく家か会社で用を足すようにしています。
でも、これって、一部の事であって・・・、本当は、臭い、菌、ウィルス、カビは、部屋中のいたるところについているわけです
そして、その臭い、菌、ウィルス、カビを拾って、体調が悪くなったりすることもあるわけですが・・・。
この悩みを、幾分か解決してくれたのが、ナノダイヤモンド触媒との出会いでした。
このナノダイヤモンド触媒を、一般に使えるように加工して、商品化したものが、ダイヤニウムというものなのですが・・・・。
ダイヤニウムは・・・、消臭、抗菌・抗酸化・抗ウィルス・防カビ・に高い効力を発揮するとても優れた環境浄化触媒です。
ダイヤニウムの種類は、大きく分けて３つ
�．好廛譟璽織ぅ廖↓▲魁璽肇織ぅ廖↓�コーティングタイプの三種類です。
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スプレータイプは、衣類、ソファー、クッション、カーテン、ぬいぐるみ等、浸透性のあるものに対して、霧状に噴霧して付着させます。
その後、ダイヤニウムが付着した物体の表面は、触媒化し、その触媒は酸化還元反応という化学反応をして、雑菌、ウィルスを減少させ、カビの繁殖を抑え、臭いを元から分解します。
更に、即効性を求める場合には、ダイヤニウムスプレー フレグランスという商品もあります。
カーテン、布地、靴などの浸透性のあるものや、空気中の悪臭・細菌・ウイルスなどが気になる時に、プシュッとひと吹きしていただきます。
1プッシュで17兆個のナノダイヤモンドを噴霧します。
ナノダイヤモンドに接触することで細菌などが分解されます。
因みに、ボトルトリガーは安心・信頼の日本製。きめの細かい噴霧が安定して続きます。施工不要の噴霧タイプです。
無香料も、フレグランスも、スプレータイプになっていて、一般家庭や、仕事場で手軽に使うことができます。
�▲魁璽肇織ぅ�
コートタイプは、接着剤入りで、簡単に表現すると、無色透明の塗料です。
一般家庭や仕事場で手軽に使えるというものではなく、クリーニング・塗布施工が必要な業務用コート剤です。
ダイヤニウムが吸着した物体の表面は、触媒化し、その触媒は酸化還元反応という化学反応をして、雑菌、ウィルスを減少させ、カビの繁殖を抑え、臭いを元から分解します。
壁、床、木材、ウレタン、プラスチックなどの表面に、自動噴霧器、刷毛塗、ローラーで塗ります。
表面のコートがはげない限り、機能を長期間維持します。
業務用ということもあり、１リットルと、４リットルがあります。
��コーティングタイプ
コーティングタイプは、物体の表面に皮膜を作る、ダイヤニウムの中では最も効果が高いもので、環境浄化触媒による抗菌・防臭機能に加え、防汚機能、落書き・張り紙防止機能も併せ持っています。
主な用途は、トイレの目地などに、吹き付けではなく刷毛やローラーなどでコーティング塗装します。
スプレーやコーティングよりも厚いナノダイヤモンド被膜を作るため、さらに強力＆長持ちです。
クリーニング・塗装施工が必要な業務用の2液コーキング剤で、１液と２液を混ぜ合わせて施工します。
ダイヤニウムコーティングは、臭いが染み付いてしまっている物体に対しても有効であり、皮膜を作り臭いの元を覆うので、臭いの元となる、トイレ、厨房の床、ペットの臭いが染み込んだ床などにも高い効果を発揮できます。
私は、昨年、ナノダイヤモンドという環境浄化触媒と出会い、これほどの環境浄化触媒が存在することを知り・・・、研究者、開発者の先生と協力し、ナノダイヤモンドの進化系である、ダイヤニウム環境浄化触媒を世に出す事となり・・・、株式会社ダイヤニウムを設立いたしました。
そして、本年・・・
２０１９年、３月５日から、NIKKEI MESSE 東京ビックサイトで開催される、日本経済新聞社主催 JAPAN SHOPに出展する運びとなりました。
このJAPAN SHOPは、企業約180社が、建築、店舗や施設の空間デザイン・ディスプレーに関連する最新の製品・素材、情報を紹介する、人が集い、にぎわい、くつろぎ、楽しむ空間づくりのための最新ソリューションが集結する、日本経済新聞主催の日本最大級の見本市という感じのイベントで、今回、その末席に加えていただけることになりました。
錚々たる企業の中で・・・、弊社、株式会社ダイヤニウムは、昨年、開設したばかりの弱小若輩企業ですが・・・、ダイヤニウム環境浄化触媒には商品力があります。
私は、ナノダイヤモンドに出会ったときに、この環境浄化触媒は、これまでの触媒の弱点を網羅できている！ これまでの、環境衛生の常識を覆すことができるものだと確信いたしました。
そして、研究者、開発者と協力して、新しいナノダイヤモンドテクノロジー、ダイヤニウムを作り商品化しました。
ダイヤニウムで、世界の環境を改善する！
密かに・・・そんな野望を抱いております（笑）
そんなわけで・・・・、出展ブースにも、かなり力を入れております。
先日、出展ブースのパースが上がってきましたので、関係者を集めて会議をしました。
企画会社、デザイナー、映像、音響、ディレクター、MCさんから、コンパニオン、社員、関係者一同・・・全員、やる気満々、ノリに乗ってます。
昨年１２月にスタートしたばかりなのに・・・、すでに、代理店、施工をやりたいというパートナーさんが集まってきていますし・・・、複数の企業から共同開発の話や、OEMの話もいただいております。
そして・・・今回のJAPAN SHOP！
今後は、更にダイヤニウムの品質も向上させ、最強の環境浄化触媒として世に広げることができそうです。
まずは、２０１９年 東京ビッグサイトの JAPAN SHOPで・・・来場者１０万人に、ダイヤニウムを知っていただこうと考えております。
JAPAN SHOP ２０１９
3月5日（火）から8日（金）の4日間、出展しておりますので・・・、環境衛生の常識を変える環境浄化触媒ダイヤニウムに興味のある方は、ダイヤニウムブースに足をお運びください。
東京ビッグサイトお会いしましょう・・・・お待ちしております。
本日も、読者の皆様に、
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2019年02月14日
2296）相続税を激減させる方法！（不動産活用編）
相続税って、なぜ、払わなくてはいけないのだろう？？？
そう思ったことはありませんか？？？
親族がなくなり、その財産を受け継ぐだけなのに・・・、税金を取られるのです。
相続人からしたら、なんでやねん？って、思うかもしれません。
私も、仕事柄、数千万円、数億単位の相続税を払う人とか関わるので・・・・可哀想になります。
特に、相続税は、現金だけではなく、財産全てにかかるものなので、、相続税を払うために、親が住んでいた、もしくは、自分も住んでいた家を売って払わなくてはいけないケースもあり、そういう人をみると、なんとかしてあげたいと思います。
相続税を課さないと、昔の日本のように、貧富の差が激しくなり、金持ちと貧乏人の差はいつまでも埋まらないので、国民の格差生まないようにしてあるのです。
まあ、国から見ると・・・、親族が亡くなって受け継ぐ資産は、相続人にとっては、不労所得というような考え方なんでしょうね。
相続税があることで我々不動産業者も仕事が増えるわけですし・・・相続税があることで、所得税が低くなっているらしいので・・・、相続税が亡くなって欲しいとは思いませんが・・・、実務として、クライアントから話を聞いていると、親から貰った資産だけではなく、血と汗と涙の結晶の資産もあり、家族への思いもあり・・・、国も、そこまでして、資産を没収しなくてもいいのに・・・！と思ってしまうこともあります。
そんなわけで・・・・。
本日は、究極の相続税対策について書かせていただきます。
私の、最も得意な相続税対策は、不動産を使った評価額圧縮・・・・、つまり、現金よりも、不動産の評価の方が低い不動産を購入してもらい、相続税の評価価格ごと、ドカーンと下げてしまう手法です。
この方法は、資産家の方々にも、かなり喜んでいただいてますし・・・、税理士さんたちから相談や依頼を受けることが多い・・・。
私の方から税金関係は税理士に・・・、税理士は、不動産関係は私に・・・、何にしても、税理士さんと相談しながら・・・時には、弁護士も入ってチームで動くこともあります。
税理士さんとタッグを組んで・・・、税理士さんが、あの手この手で相続税対策を考えて・・・、私は、現金を、相続税評価格が低い不動産に変えることを考える・・・。
結局、私は税務のプロではないし・・・・、税理士さんも、不動産のプロではないので、それぞれ得意分野で最大限に力を出して協力して職務を遂行します。
そして、時に、数十億の資産を数億円に・・・、数億円の資産の評価を半分以下に・・・。
なんてことを、しちゃうわけです・・・。
そんなわけで・・・、本日は、相続税を、ドカーンと減らす方法を書かせていただきますが・・・、不動産を賃貸して減額できることは、皆さん、ご存知だと思いますので、あえて今回は書きません。
今回は、現金を、現金よりも不動産の相続税評価額が低いものに変えて、評価額の圧縮をする方法を書かせていただきます。
例えば、資産が、１０億円あるとしましょう。
そのうちの、５億が現金、残りの５億は、その他の資産だとして・・・・、相続が起きた場合に、とんでもない金額の相続税を払わなくてはいけません。
例えば・・・３億キャッシュを頭金にして・・・、５億の借り入れをして、８億の物件を買ったとしましょう。
そして、金融機関が貸しやすいように、１億か２億を、借り入れをする金融機関に定期預金にします。
購入価格が土地建物で８億円・・・、でも、評価額が、４億の物件を購入して賃貸したとしたらどうでしょう？
まず、１０億の資産がありました・・・、８億の不動産を購入して、評価で４億削りました・・・・、自己資金３億で、５億の借り入れをして・・・、その上で、税理士さんが、あれこれやったら・・・相続税を、かなり減らすことはできます。
簡単に説明をすると・・・、こんな感じで、現金よりも不動産の相続税評価額が低い物件を購入して、更に、それを貸すことで、相続税評価額を減額してしまうということなんですが・・・・。
実は、この手法は・・・皆さん、当たり前に、ご存知の手法なんですけど・・・、結構、難しいというか・・・、一見、相続税対策は成功したとしても・・・、後々、相続した後で、困っている人が意外と多いのです。
瞬間的に税務のことだけを考えて相続対策をしても、後々のことを深く考えないで安易にやってしまうと、とんでもないことになる場合があります。
不動産を購入したとして、被相続人が亡くなった後、その不動産は、誰が相続をして、維持管理して、収益はどう分配するのでしょう？
仮に共有名義にして、維持管理費も収益も分配したとして・・・、その先の将来・・・また相続が起きた時に、共有者の関係は、どんどん複雑になります。
後先考えずに、とりあえず相続対策をしておく・・・みたいな事を進める税理士や不動産屋がいるので、騙されないように、気をつけてください！
先日も、読者の方から、この手の相談がありました。
話を聞くと、税理士さんに勧められて・・・大手のアパート建設会社を紹介されて契約寸前まで進んでいました。
相続人は、配偶者と、子が３人・・・・、被相続人が借金して、アパートを建てたら・・・相続税対策になり・・・、借り上げで賃貸の収入も安定してるから安心という触れ込みで・・・、被相続人が亡くなった後も、みんなで、アパートの収入を分ければいいと思っていたようです。
私のところには、建築費が妥当かどうかを相談にいらっしゃったのですが・・・・これまでの、経緯を聞き・・・大手アパート建設会社の見積もりを見ながら・・・・。
読者さん 『見積もり、これなんですけど・・・、ちょっと高い気がするんですけど・・・税理士の先生にも相談したんですが・・・、こんなもんじゃないですか〜。っておっしゃるんですよね〜・・・・。』
私 『うむ〜・・・・。 正直、建設費は高いですけど・・・。 借り上げてもらえるから、少々高くても仕方がないんじゃないですかね〜？ 』
読者さん 『建設費と、借り上げをしてくれるって・・・、それとこれとは、話が別なのではないのですか？？？』
私 『じゃあ、某大手アパート建設会社の担当営業さんに、建設は他の建築屋で建てるから借り上げだけして！って言ったら、どう答えますかね〜？ 』
読者さん 『そう言われると・・・、確かに・・・、断られそうですね。』
私 『こういう言い方は失礼かもしれませんが・・・、今回の件ですが、建築費の高い安いよりも・・・、アパートを建てて、その後、誰が相続をして維持管理はどうするのか・・・、管理会社がやってくれるし、借り上げなので楽だとは思いますが・・・、それでも、まあ、先のことは考えたほうがいいですよ。』
読者さん 『それについては、税理士の先生と話をしておりまして・・・、とりあえず共有名義で考えています。 賃料も分配できますし・・・、、先生としては、賃貸経営が楽ということも含めて、アパート建設会社を紹介してくれました。 でも、近藤社長・・・、アパート建設の営業マンは、いい事ばかり言ってきますが・・・、借り上げって、あまり良い事を聞かないと言いますか、１０年後、２０年後は・・・実際にはどうなるのでしょうか？』
私 『う〜ん・・・。 場所的に、明るい未来がある場所だとは思いませんので・・・、私は、別の相続税対策を考えたほうがいいと思いますけどね・・・・。 まだ、お父さんも、元気なんですよね？ 私が、あなたの立場だったら・・・、売れる場所は、全部売り払って・・・、将来的に有望な都会の収益物件を購入しますけどね。 実勢価格が高くて評価が安いので、ガンガンに相続税対策できますし・・・。』
読者さん 『税理士の先生は、今ある土地でのアパート建設を勧めてくるんですよね〜。 近藤社長に相談をすると言ったら、会ったこともないブログの不動産屋に会っても・・・って、嫌そうでした。』
私 『まあ、嫌でしょうね〜w う〜ん・・・。 そういう言い方をされると、こちらも嫌ですけどねw』
読者さん 『すみません・・・。 』
私 『いえいえ・・・。 あなたが・・・ではなく・・・、その税理士の言い方が嫌なだけですw あっ！ そうだ！ その税理士先生に、言付けというか、私からの質問という事で聞いていただきたいんですけど・・・、クライアントの将来を考えずに、一時的な相続対策をして、アパート建設を紹介して、その会社から、いくら紹介料を貰うんですか？って、聞いておいてください。』
読者さん 『えっ！ 税理士は、建設会社から紹介料が入るんですか？？？』
私 『まあ、多分・・・、いや・・・、わからないです。 そういう可能性が高いと私が思うだけで、実際は、どうなのか・・・、先生か、アパート建設会社の人じゃないと分かりません。 私が聞いてたと言ってもらって構いませんので、聞いてみたらどうでしょう？ 聞いた瞬間の様子を、四百字詰め原稿用紙に書いて、私に提出してください・・・w 小学生の作文みたいな書き方が好ましいですw』
読者さん 『あははは・・・近藤社長って、本当にブログのまんま・・お茶目なんですね〜w 税理士さんに、そんな事を聞いてもいいんですかね〜？ 因みに、紹介料って、一般的にどれくらいなんですか？』
私 『だから・・・それは、その税理士先生か、アパート建設会社の営業マンに聞いてくださいよ〜w まあ、でも、そういうものはないと答えるでしょうから・・・。 紹介料ネタを言い放った瞬間の、相手の表情で判断して察してくださいw』
読者さん 『本当に聞きますよ・・・私は・・・。 紹介料は、いくらもらえるのですか？・・・の、か？の瞬間の相手の表情を見逃さないという事ですよね。 あはははw 勉強になります。』
私 『あはははw か？の瞬間の０、５秒と、その後、何て返して来るのか・・・。楽しみですねw 原稿用紙はないですが、方眼紙ならありますから、差し上げましょうか？』
読者さん 『いえいえwww 感想文と観察日記はメールで送らせていただきます。』
そんなわけで・・・、その数日後・・・、読者さんは、税理士さんを呼んで聞いてみたらしいのですが・・・、税理士の顔は、硬直し・・・、その後の言い訳は、『そういうものがあるのかないのかは、聞いておりません。』と答えたらしいが・・・。
読者さんが言うには・・・、税理士さんは、以前、これまで何人も、そのアパート建設会社に紹介していると言っていたらしく、『そういうものがあるのかないのかは、聞いておりません。』という返答はおかしい、不信感しかない！とメールに書いて送ってくださりました。
読者さんからの相談だったので、、税理士と、アパート建設の会社さんには申し訳なかったのですが・・・、将来のことを考えて・・・アパート建設の契約をやめることになりました。
話は少し戻りますが・・・・。
相続対策というのは、金だけの問題じゃないというか・・・、節税だけ考えていてはいけません！
相続対策には、税理士の目線、不動産業者・弁護士等、様々な専門家に相談し意見を聞いて進めていくのがいいと思います。
私は、不動産業者の目線になりますが・・・。
将来、自分の子供や孫の代までのことを考えながら、相続対策をするということと・・・・・・。時代の流れを読むということ・・・、そして、金を生みつつも、いつでも簡単に現金化で切るような不動産を使った、相続税対策をされるのが好ましいと思います。
これから、人口が減っていくであろう地域で、今更、アパートを建てても、いいことは、ないんじゃないかな〜？
田舎の不動産を１０００坪持っているよりも、利便性の良い都会の不動産を５０坪持っている方が、いいと思いますし・・・・、相続が終わり、ひと段落ついたら、都会の土地も売って現金で分配するのが一番きれいなんじゃないかな〜？と思いますが。。。。
あっ！
ダラダラと書いてると、長文になりますので・・・。
不動産を使った相続税対策の１つ・・・資産の圧縮に重要なのは・・・・。
�ー�益性と、�∪畧埜�果と、�４攻眄�・・・なんですけど・・・。
これらをバランス良く考えながら・・・重要なのは、残った人々（相続人）の将来を考えるということです。
今日のブログは、これだけ覚えておいてください。
そんなわけで、本日は、相続税を激減させる方法！（不動産活用編）というテーマで書かせていただきましたが、少々、話が逸れてしまいました・・・・すみませんでした・・・。
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そう思ったことはありませんか？？？
親族がなくなり、その財産を受け継ぐだけなのに・・・、税金を取られるのです。
相続人からしたら、なんでやねん？って、思うかもしれません。
私も、仕事柄、数千万円、数億単位の相続税を払う人とか関わるので・・・・可哀想になります。
特に、相続税は、現金だけではなく、財産全てにかかるものなので、、相続税を払うために、親が住んでいた、もしくは、自分も住んでいた家を売って払わなくてはいけないケースもあり、そういう人をみると、なんとかしてあげたいと思います。
相続税を課さないと、昔の日本のように、貧富の差が激しくなり、金持ちと貧乏人の差はいつまでも埋まらないので、国民の格差生まないようにしてあるのです。
まあ、国から見ると・・・、親族が亡くなって受け継ぐ資産は、相続人にとっては、不労所得というような考え方なんでしょうね。
相続税があることで我々不動産業者も仕事が増えるわけですし・・・相続税があることで、所得税が低くなっているらしいので・・・、相続税が亡くなって欲しいとは思いませんが・・・、実務として、クライアントから話を聞いていると、親から貰った資産だけではなく、血と汗と涙の結晶の資産もあり、家族への思いもあり・・・、国も、そこまでして、資産を没収しなくてもいいのに・・・！と思ってしまうこともあります。
そんなわけで・・・・。
本日は、究極の相続税対策について書かせていただきます。
私の、最も得意な相続税対策は、不動産を使った評価額圧縮・・・・、つまり、現金よりも、不動産の評価の方が低い不動産を購入してもらい、相続税の評価価格ごと、ドカーンと下げてしまう手法です。
この方法は、資産家の方々にも、かなり喜んでいただいてますし・・・、税理士さんたちから相談や依頼を受けることが多い・・・。
私の方から税金関係は税理士に・・・、税理士は、不動産関係は私に・・・、何にしても、税理士さんと相談しながら・・・時には、弁護士も入ってチームで動くこともあります。
税理士さんとタッグを組んで・・・、税理士さんが、あの手この手で相続税対策を考えて・・・、私は、現金を、相続税評価格が低い不動産に変えることを考える・・・。
結局、私は税務のプロではないし・・・・、税理士さんも、不動産のプロではないので、それぞれ得意分野で最大限に力を出して協力して職務を遂行します。
そして、時に、数十億の資産を数億円に・・・、数億円の資産の評価を半分以下に・・・。
なんてことを、しちゃうわけです・・・。
そんなわけで・・・、本日は、相続税を、ドカーンと減らす方法を書かせていただきますが・・・、不動産を賃貸して減額できることは、皆さん、ご存知だと思いますので、あえて今回は書きません。
今回は、現金を、現金よりも不動産の相続税評価額が低いものに変えて、評価額の圧縮をする方法を書かせていただきます。
例えば、資産が、１０億円あるとしましょう。
そのうちの、５億が現金、残りの５億は、その他の資産だとして・・・・、相続が起きた場合に、とんでもない金額の相続税を払わなくてはいけません。
例えば・・・３億キャッシュを頭金にして・・・、５億の借り入れをして、８億の物件を買ったとしましょう。
そして、金融機関が貸しやすいように、１億か２億を、借り入れをする金融機関に定期預金にします。
購入価格が土地建物で８億円・・・、でも、評価額が、４億の物件を購入して賃貸したとしたらどうでしょう？
まず、１０億の資産がありました・・・、８億の不動産を購入して、評価で４億削りました・・・・、自己資金３億で、５億の借り入れをして・・・、その上で、税理士さんが、あれこれやったら・・・相続税を、かなり減らすことはできます。
簡単に説明をすると・・・、こんな感じで、現金よりも不動産の相続税評価額が低い物件を購入して、更に、それを貸すことで、相続税評価額を減額してしまうということなんですが・・・・。
実は、この手法は・・・皆さん、当たり前に、ご存知の手法なんですけど・・・、結構、難しいというか・・・、一見、相続税対策は成功したとしても・・・、後々、相続した後で、困っている人が意外と多いのです。
瞬間的に税務のことだけを考えて相続対策をしても、後々のことを深く考えないで安易にやってしまうと、とんでもないことになる場合があります。
不動産を購入したとして、被相続人が亡くなった後、その不動産は、誰が相続をして、維持管理して、収益はどう分配するのでしょう？
仮に共有名義にして、維持管理費も収益も分配したとして・・・、その先の将来・・・また相続が起きた時に、共有者の関係は、どんどん複雑になります。
後先考えずに、とりあえず相続対策をしておく・・・みたいな事を進める税理士や不動産屋がいるので、騙されないように、気をつけてください！
先日も、読者の方から、この手の相談がありました。
話を聞くと、税理士さんに勧められて・・・大手のアパート建設会社を紹介されて契約寸前まで進んでいました。
相続人は、配偶者と、子が３人・・・・、被相続人が借金して、アパートを建てたら・・・相続税対策になり・・・、借り上げで賃貸の収入も安定してるから安心という触れ込みで・・・、被相続人が亡くなった後も、みんなで、アパートの収入を分ければいいと思っていたようです。
私のところには、建築費が妥当かどうかを相談にいらっしゃったのですが・・・・これまでの、経緯を聞き・・・大手アパート建設会社の見積もりを見ながら・・・・。
読者さん 『見積もり、これなんですけど・・・、ちょっと高い気がするんですけど・・・税理士の先生にも相談したんですが・・・、こんなもんじゃないですか〜。っておっしゃるんですよね〜・・・・。』
私 『うむ〜・・・・。 正直、建設費は高いですけど・・・。 借り上げてもらえるから、少々高くても仕方がないんじゃないですかね〜？ 』
読者さん 『建設費と、借り上げをしてくれるって・・・、それとこれとは、話が別なのではないのですか？？？』
私 『じゃあ、某大手アパート建設会社の担当営業さんに、建設は他の建築屋で建てるから借り上げだけして！って言ったら、どう答えますかね〜？ 』
読者さん 『そう言われると・・・、確かに・・・、断られそうですね。』
私 『こういう言い方は失礼かもしれませんが・・・、今回の件ですが、建築費の高い安いよりも・・・、アパートを建てて、その後、誰が相続をして維持管理はどうするのか・・・、管理会社がやってくれるし、借り上げなので楽だとは思いますが・・・、それでも、まあ、先のことは考えたほうがいいですよ。』
読者さん 『それについては、税理士の先生と話をしておりまして・・・、とりあえず共有名義で考えています。 賃料も分配できますし・・・、、先生としては、賃貸経営が楽ということも含めて、アパート建設会社を紹介してくれました。 でも、近藤社長・・・、アパート建設の営業マンは、いい事ばかり言ってきますが・・・、借り上げって、あまり良い事を聞かないと言いますか、１０年後、２０年後は・・・実際にはどうなるのでしょうか？』
私 『う〜ん・・・。 場所的に、明るい未来がある場所だとは思いませんので・・・、私は、別の相続税対策を考えたほうがいいと思いますけどね・・・・。 まだ、お父さんも、元気なんですよね？ 私が、あなたの立場だったら・・・、売れる場所は、全部売り払って・・・、将来的に有望な都会の収益物件を購入しますけどね。 実勢価格が高くて評価が安いので、ガンガンに相続税対策できますし・・・。』
読者さん 『税理士の先生は、今ある土地でのアパート建設を勧めてくるんですよね〜。 近藤社長に相談をすると言ったら、会ったこともないブログの不動産屋に会っても・・・って、嫌そうでした。』
私 『まあ、嫌でしょうね〜w う〜ん・・・。 そういう言い方をされると、こちらも嫌ですけどねw』
読者さん 『すみません・・・。 』
私 『いえいえ・・・。 あなたが・・・ではなく・・・、その税理士の言い方が嫌なだけですw あっ！ そうだ！ その税理士先生に、言付けというか、私からの質問という事で聞いていただきたいんですけど・・・、クライアントの将来を考えずに、一時的な相続対策をして、アパート建設を紹介して、その会社から、いくら紹介料を貰うんですか？って、聞いておいてください。』
読者さん 『えっ！ 税理士は、建設会社から紹介料が入るんですか？？？』
私 『まあ、多分・・・、いや・・・、わからないです。 そういう可能性が高いと私が思うだけで、実際は、どうなのか・・・、先生か、アパート建設会社の人じゃないと分かりません。 私が聞いてたと言ってもらって構いませんので、聞いてみたらどうでしょう？ 聞いた瞬間の様子を、四百字詰め原稿用紙に書いて、私に提出してください・・・w 小学生の作文みたいな書き方が好ましいですw』
読者さん 『あははは・・・近藤社長って、本当にブログのまんま・・お茶目なんですね〜w 税理士さんに、そんな事を聞いてもいいんですかね〜？ 因みに、紹介料って、一般的にどれくらいなんですか？』
私 『だから・・・それは、その税理士先生か、アパート建設会社の営業マンに聞いてくださいよ〜w まあ、でも、そういうものはないと答えるでしょうから・・・。 紹介料ネタを言い放った瞬間の、相手の表情で判断して察してくださいw』
読者さん 『本当に聞きますよ・・・私は・・・。 紹介料は、いくらもらえるのですか？・・・の、か？の瞬間の相手の表情を見逃さないという事ですよね。 あはははw 勉強になります。』
私 『あはははw か？の瞬間の０、５秒と、その後、何て返して来るのか・・・。楽しみですねw 原稿用紙はないですが、方眼紙ならありますから、差し上げましょうか？』
読者さん 『いえいえwww 感想文と観察日記はメールで送らせていただきます。』
そんなわけで・・・、その数日後・・・、読者さんは、税理士さんを呼んで聞いてみたらしいのですが・・・、税理士の顔は、硬直し・・・、その後の言い訳は、『そういうものがあるのかないのかは、聞いておりません。』と答えたらしいが・・・。
読者さんが言うには・・・、税理士さんは、以前、これまで何人も、そのアパート建設会社に紹介していると言っていたらしく、『そういうものがあるのかないのかは、聞いておりません。』という返答はおかしい、不信感しかない！とメールに書いて送ってくださりました。
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話は少し戻りますが・・・・。
相続対策というのは、金だけの問題じゃないというか・・・、節税だけ考えていてはいけません！
相続対策には、税理士の目線、不動産業者・弁護士等、様々な専門家に相談し意見を聞いて進めていくのがいいと思います。
私は、不動産業者の目線になりますが・・・。
将来、自分の子供や孫の代までのことを考えながら、相続対策をするということと・・・・・・。時代の流れを読むということ・・・、そして、金を生みつつも、いつでも簡単に現金化で切るような不動産を使った、相続税対策をされるのが好ましいと思います。
これから、人口が減っていくであろう地域で、今更、アパートを建てても、いいことは、ないんじゃないかな〜？
田舎の不動産を１０００坪持っているよりも、利便性の良い都会の不動産を５０坪持っている方が、いいと思いますし・・・・、相続が終わり、ひと段落ついたら、都会の土地も売って現金で分配するのが一番きれいなんじゃないかな〜？と思いますが。。。。
あっ！
ダラダラと書いてると、長文になりますので・・・。
不動産を使った相続税対策の１つ・・・資産の圧縮に重要なのは・・・・。
�ー�益性と、�∪畧埜�果と、�４攻眄�・・・なんですけど・・・。
これらをバランス良く考えながら・・・重要なのは、残った人々（相続人）の将来を考えるということです。
今日のブログは、これだけ覚えておいてください。
そんなわけで、本日は、相続税を激減させる方法！（不動産活用編）というテーマで書かせていただきましたが、少々、話が逸れてしまいました・・・・すみませんでした・・・。
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