素人さんの為の不動産学校

2023年12月30日

投資の投稿は恐ろしい！インスタストーリー（No.2599)

私個人のインスタグラムのアカウントの話なんですけど・・・毎日、５～６回ぐらい、インスタグラムのストーリーに、グルメ、農業、不動産、車、投資などを載せてるんですが・・・。

ストーリーズは、２４時間で消えるので、日々の写真や動画を載せたりしていて、ほとんど食べ物か農業なんですが・・・ちょくちょく投資系も載せるんですよね～！

フィードやリールでは、投資系は載せてないのに、どうやって私のインスタストーリーズに辿り着くのか分かりませんが、投資系を載せると、意外とDMがくることが多いんです。

もちろん、食べ物や農業の投稿数が多いので、質然的に、これらに来るコメントが多いのは分かるのですが・・・
投資系は、投稿回数の割に異常に多くて・・・しかも、ちょっと変な人というのか、アンチ的な臭いがする人が多いんですよね～！

投資系の投稿へのDMの８割は、普通に良い人で、投資の予想や考え方など、良い感じでコミニュケーションが取れていて楽しいのですが・・・、２割ぐらいの人は、なんとなく嫌な感じのDMが来るんです！
※投資系、副業系、ロマンス詐欺系の営業DMはカウントしません！笑

例えば・・・

ネクステージの株のチャートの画像に・・・
名古屋の企業だから以前は応援していたけど、不祥事発覚したから、今朝からドテンして売った！
と・・・記載して投稿した時は・・・

株は、買うもので売るものではない！ましてや今まで応援していた地元企業の株を空売りするなんて信じられない！とか・・・・

シバイヌコインのチャートの画像に・・・
以前、億り人の子に、不動産の収益物件を買わせてあげたお礼に、シバイヌコインを１０万円分プレゼントしてもらった・・・３０００～６０００倍になるかもしれないと言っていた！　全く期待しないで持ってます！笑
と投稿した時は・・・

暗号通貨についての否定的なご意見がたくさん来たんですが、これは、全然良いんですけど・・・億り人に対しての悪口的な内容や、私に対して名古屋の有名な不動産会社の社長が暗号通貨のようなものをやっていると信用を失う！と誉め殺し？的なDMを頂いたり・・・！
別に有名な社長でもないと思うんですけど・・・・w

FXのドル円チャートの画像に・・・。
予想を書いて投稿したり、予想が当たったことを投稿した際には・・・。

FX話は、お互いの予想や現在のポジションなど・・結構盛り上がるんですけど・・・w

予想や考え方の違いでのディスカッションは面白いし・・・予想が当たった自慢や、投資で良い生活をしている自慢も全然良いと思いますけど・・・人を否定したり、嘘つき呼ばわりするようなDMをいただくと本当に嫌な気分になります。

特に、自慢系の人たちって・・・仲良くなってくると・・・いくら儲かってるとか、FXで優雅な生活をしていて、時計を買ったとか、車を買ったとか・・・生活できてるとか、サラリーマンやりながら小遣いには不自由していないとか・・・。
まあ、内容は、どうでも良いんですけど・・・。

私は、話を振られたら、時計の話も、パテックは、何を持っていて、ロレックスは何を持っているとか、車は、今までこんな車に乗っていたとか、船や服や、ましてや不動産の話なんかは、一応プロなので、話についていくわけですよ！

そうすると・・・そういう人って、実際の話、話の辻褄が合わなくて・・・
つまり、投資で儲かっていることを装っていることがわかってしまうのです。

例えば、フェラーリの話をしていて、こちらが故障経験や、メンテや保管の話で愚痴ったりすると、話についてこれかったり・・・時計の話も型番とかの話をしても、トンチンカンだったり・・・

こいつ、FXで儲けて豪華な生活して、あれこれ持ってるとか言ってるけど、にわか仕込みの知識で、本当は、よく知らないな～！見栄張ってるんだな～と分かっても、私は、ツッコミ入れずに、そうですか～w　すごいですね～wと素直に受け入れているわけです。

それがですよ・・・・
変な奴が２人いまして、私が、時計の話をすると、疑っているのか、現物を見たいとか・・・車の話をすると写真を見たいとか、メッセージのやり取りの中でも、なんとなく疑っている感じなんです。

まあ、私も、だんだんムカついてムキになってくるので・・・実際に、画像を送ったりしていて・・・逆に、『あなたのも見せて！』となるじゃないですか・・・。
そうすると、画像がないとか、知人に貸しているとか・・・w

だんだん金メッキが剥がれてくるわけですが・・・あえて剥がさないでいてあげたんですど・・・・。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

その延長で、Aさんという人と、こんなやりとりがありました。

Aさん　『近藤さん、食事代や飲み代で月数十万～数百万円って何を食べたら、そんなにかかるの？』

私　『う～ん！　２～５万円の食事とシャンパン、ワインを飲んでると、１５日外食したとして、まあまあいっちゃいますよ！　それ以外に、服や靴は必要でしょ？　だから、そんな経費を使うわけにはいかないから、FXや株で、こそこそ稼いでるんですよ！　不動産収入や、会社の経費だって、そんなに使うわけにはいかないですし・・・。まあ、酒代までは出ないけど飯代ぐらいは、FXで稼ぐようにしてますよ！』

Aさん　『飯代って１００万円以上ですよね～！　毎日、５万円～１０万円ぐらい利益を出しているってことですか？』

私　『う～ん！　普段の月は、適当だから毎日やらないし、稼げない日もあるけど・・・、やる日は、ノルマは５万円を目標にしています。　年間でいうと、なんとなく気分が乗らないとやらんし、今月は、２ヶ月ぐらいは赤になったので、今月は、追い込みかけて真面目にやってるから稼げてるけど・・・普段は、だら～っと気が向いた時だけやってるので、毎月１００万円稼げるわけではないです。』

Aさん　『僕は、月１００なら余裕ですど・・・、近藤さんは、お仕事しながら、それだけ稼いでいるのがすごいですね。』

私　『まあ、仕事は色々してるけど、常にスマホは持ってるし、FXの画面は、まあまあ見てますよw ５分に一回は絶対に見ると思うw 商談中でもチラ見したり、大きく動いたらアラートで知らせてくれるようにしてありますw』

Aさん　『因みに、今月は、ノルマ達成してますか？　１００万円ですよ！』

私　『はい！　普段は、だらっ～っとやってるけど、今月は、このままいけば余裕ですw』

Aさん　『今年はどうですか？　負けた月はありますか？』

私　『う～ん・・・。先月は、ギリギリ負けなかったですけど、数万円プラスで終わった感じで、労働時間を考えると、コンビニでバイトしてた方がよかったぐらいですよw w w　今年は、まあ、なんだかんだ３００万円～４００万円着地じゃないですかね～w 一応、ノルマ達成してますよ！』

Aさん　『そうなんですねw でも、FXって、そんな簡単なものじゃなくないですか？　今月頑張るって言ったって、負けた日もありますよね？』

私　『はい！　１日だけマイナスでした！　どう足掻いても裏目に入ってしまって、３０００円ぐらい負けたかな～！　でも勝ってる日は、１６万円ぐらい勝ってるから、負けを小さくできたから良いんですけどね～w』

Aさん　『近藤さん！　本当は、FXってそんなに勝ててませんよね？　FX歴何年でしたっけ？』

私　『歴は、古いですよ！　２０年w コツコツドカンタイプなので、リーマンとトルコショックの２回は、大負けしましたw w w　今年、真面目にやったのは今月だけですよ！　あとは適当！　毎月、真剣にやってたら、他の仕事やおつき合いに影響が出ますw』

Aさん　『失礼なこと聞きますが、近藤さん、そんなに勝っているなら、収支表見せてもらっていいですか？　今月のだけでいいので・・・。』

私　『そんなの人に見せるものでもないので、良いですよ！　確定申告書会社だし！』

Aさん　『FXのアプリで、月間の収支は見れますよ！　まずは、右上の・・・・・（以下省略）　見れませんか？』

私　『あ～w 見れました。　　やっぱり、３０００円負けた日ありましたw』

Aさん　『それってスクショして見せていただけませんか？　正直、近藤さんの話って嘘っほいですよ！　僕、Bさんともやりとりしてますけど、Bさんも、投資の関係は儲かっているのを装っている人が多いって言ってました。』

ここで、ちょっとムカつきまして・・・・。

私　『それ、あなたの話でしょ？　特にあなたは、収益も、所有しているものも全部妄想w そこまで嘘で塗り固めると維持するの大変だし、自分が惨めになりませんか？　　あとで、インスタストーリーに公開しますね。　今月の収支公開しま～すw』

これを公開したところ・・・20件以上の反応がありまして・・・・。

皆様、褒めてくださったり、質問をいただいたりで・・・・ある意味、炎上？

インスタって、比較的、アンチとか、変なDMをしてくる人が少ないので・・・Xには力を入れず、インスタやってるんですけど・・・、
これを公開したら、３人から、世の中そんなに甘くない！とか、月末までには０になる！とか・・・
俺のインスタストーリは、Xか？って思いましたw

ただ・・・普段からやりとりをしていた、妄想トレーダー？のAさんとBさんは、私が、本当に公開して、今までの話が事実だと分かったからなのか・・・ものすごい手のひら返しで・・・・！

今まで、嘘の自慢をしてきて、なんとなく張ってきている感じだったのが・・・質問攻め・・・！

私を、インチキ屋みたいなことを言ったり、FXで月１日しか負けないとかありえないと言っていたくせに・・・公開した途端・・・Aさんからは、師匠と呼ばれるようになりました。

嘘つき呼ばわりしたAさんから→→→近藤師匠と呼ばれていますw

不動産業界もゲンキンな奴が多いけど、ここまでのやつはなかなかいないと思いましたw

そして私も、フレンドリーな性格なので、これまでの事には触れずに・・・私の手法を、Aさんに教えました！

近藤流FXの極意

その前に、授業料は・・・
以下のFX会社のバナーをクリックして口座を作って取引していただければ、アフィリエイト？の収入が入ってくるらしいので、暇な人は、作って取引してくださいw

まあでも、冗談抜きに、DMMは使いやすいと思います。
↓　↓　↓

今回、公開したのは、スキャルピング用で他社のものですが・・・
メインは、DMMを使っています。

理由は、『全額信託保全』３つの信託銀行で資産を管理しいるので安心安全！
それから、誰でも簡単に使えるというか、初心者からプロまで使いやすいと思います。
私が重宝しているのは　チャートが４画面同時に見れるようになっていて、私は、５分、１５分、時間足、日足を入れて同時に見てますし、他の業者にはない時事通信社のニュースを配信してくれるので、めちゃ気に入ってます。

私にアフィリエイト収入があるのが気に入らない人は、Googleから開いて口座を作ってください！笑

それでは、FXに勝つ極意！
チャートの見方や機能の使い方が分かる人を対象にしています。
できない人は、ネットかYouTubeで勉強してください！
因みに私は、昔覚えたので、本で勉強しましたw

・まずは、まめであること！
５分に一回はチャートをみる！

・負けても気にならない感覚の金額でやる
私は、一回の取引の設定を５ロットにしてます。
１０ロット平均でやったら負けが続きましたし、１ロットでは興味がわかずマメに見れないので、私には５ロットが一番合ってます！

・お金の感覚でやらない！
ゲーム感覚でやるのが良いです。
ネトゲやるなら、FXやってた方がリアルマネートレードなので楽しいです。

自分で利確損切りのルールを作り遵守する
私のルールは、損切り１０銭　利確は自由！

基本的にはテクニカル！
ファンダメンタルは、参考程度で、ファンダメンタルを気にするのは相場の流れが変わりそうな時だけ！
直近だと、ドル円が１５０円近辺にきたときに、かなりファンダメンタルを重要視ながらチャートを頭に入れて相場の転換に敏感になりました。

流れに逆らわない！
常に流れを意識しながらトレードするので、円安傾向の時は買いを仕掛けることが多くなるし、円高の時は売りを仕掛けることを多くする！（現在は、高いところを売る！感じです。）
もちろん、買いも仕掛けるが、買いは早めに利確するし、売りは、じっくり待って利確する！

ドル円以外に手を出さない！
私は、ドル円で負けたことがない！
リーマンの時はニュージーランドドルで、トルコショックの時はトルコリラでやられました。
あれこれ手を出さずに、一つの通貨のプロフェッショナルになる・・・

為替相場は生き物だと思う！
トレードする瞬間、上に行きたがってる、下に行きたがっている、力がある、ない！等を見ながら、為替のチャート１分足を見ながら、自分がチャートの中に入る感覚で息を合わせてタイミングをはかる！

逆張り順張りは、両方やる！
順張り派と逆張り派がいるが、その時の自分の感覚で、どっちもやればいいと思います。ただし、トレードごとに先入観を捨てて一度気持ちを切り替える

予想外の動きをした時に動じないで落ち着いて冷静になる。
心が乱れると、負ける！　重複する内容だが、だから負けても気にならない金額でやる！
皆さん、冷静じゃなった時に大きく負ける！

う～ん・・・まあ、心掛けている事は、これくらいですかね～！

なんだかんだ２０年以上やってますが、学んだことは、これくらいです。

勝った話ばかりしていてもいけせんので、大負けしたリーマンショックの時の話をしますが・・・

元々２００万か３００万円で始めたFXでしたが・・・２００８年の時点で、約３６００万円まで増えていました。
当時は、複数の通貨で増やしたものを、ニュージーランドドルに変えていまして・・・
不動産を辞めてもスワップ生活ができるwとか言っちゃって、うわついておりました。

私も、FXを始めて数年が経ち、大負けする事なく、どんどん口座の金額を増やしてきていて、安心してニュージーランドドルを保有しており・・・それが、リーマンで、ドカンと下げてロスカット！

こんなに下げたら、絶対に戻すと確信して、全額ニュージーランドドルを買いまくり！
またロスカット・・・それを繰り返し・・・気がつけば、口座残高が２８０万円！

数年かけて増やしてきた３６００万円が、あっという間に２８０万円ですよ！

この時に、FXの恐ろしさを始めて知ったわけですが・・・・。

そこから、またコツコツ・・・・もう二度とスワップなんてあてにしないと決めていたのに・・・リーマンから８～９年ぐらいかな～・・・トルコリラに・・・手を出しまして・・・

ここでも、しっかりやられまして・・・コツコツドカンのFX人生を卒業して、現在は、コツコツしかやらなくなりましたw
トルコショックからは、基本的には、スキャルピング・・・今のところ順調です。

とりあえず、今月の収支が出ましたのでアップしますね。

あっ・・・

とりあえず、来年のドル円予想！

上がったところ売り！
売りは長く持つ！

大きく下げたら戻りを狙って買い！
買いは早めに仕切る！

つまり、円高・・・２０２４年は、１ドル１３０円を割り、瞬間的には１２０円付近まで下げるかも・・・と予想しております。
※あくまでも、私個人の予想なので、投資は自己責任でお願いします。

そんなわけで・・・

そろそろ長くなってきたので、ここまでにさせていただこうと思いますが・・・。

皆様、本年もありがとうございました。

今年は、不動産の仕事以外に、建設、土木、農業、福祉の方が忙しくて、ブログの更新が少なくなりまして申し訳ございませんでした。

最近、少し考え方も変わってきまして・・・名古屋を中心にガンガンと不動産取引をしていくのもいいですが・・・ここ数年は、地元での企業誘致をするようになり、地元の人たちと仕事をする機会が増えまして、農業、福祉と、さらに、地元の人たちとの関係が密接になり、私の存在意義というのか、需要は、地元にあるのではないか？と考えるようになりました。

もちろん、名古屋の仕事もやっていきますし、宮古島をはじめ、需要があり採算があえば、どこの取引でもやりますけど・・・歳をとってきたからなのか、地元の繋がりが濃くなってきたんですよね～！

地域の住宅、工業、商業だけではなく、地域の農業や障がい者、子供の支援的な部分にも力を入れたいと思うようになりましたし、農業や福祉の方も、赤字覚悟で始めた事ですが、徐々に良くなってきているんですよね～。

そして、農業や福祉の関係者に対して、不動産、土木、建設の仕事を望んでいるわけではないのに、不動産の仕事につながっていく！

なんだかんだ、不動産相談になってるな～みたいな・・・・。

この不動産という仕事は、私の天職なんでしょうけど・・・、不思議というか奥が深いな～と思う今日この頃です。

来年は、もう少し更新回数を増やしたいと思いますので、よろしくお願いします。

それでは、皆様、良い年をお迎えください。

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４画面同時に見て、トレードできるのは素晴らしい！

toshikazy at 12:43｜Permalink│Comments(5)││投資 | FX ドル円

2023年12月05日

地鎮祭とは・・・意味　流れ　解説（No.2598)

地鎮祭とは・・・、建築・土木工事の前に、神社の神主さんに来ていただき、土地の神様に、お供え物をして安全祈願を無事完成を祈願する儀式のことです。

なお、地鎮祭は「じちんさい」と読みますが、正式には「とこしずめのまつり」です！

不動産業に長く携わっている人は少なからず、縁とか、偶然とは思えないような、良いこと悪いことなど、いろいろなことがあります。
不動産屋、建設、土木に携わっている人の大半は、地鎮祭という儀式や風習を大切にしています。

これは、私の考え方ですが・・・、土地には、神様が住んでいます。
トイレの神様がいるかは、分かりません！

いきなり神様が住んでいるといわれると、変な奴だと思われるかもしれませんが、皆さん、よく考えてみてください。

【地鎮祭の歴史】

我々の生まれる、ずっと昔から存在していたわけであり、そこで、草木や農作物が育ち、建物が建ち、そこには、動物や人が関わり・・・私たちは、地の上で生活をしています。

数千年、数万年・・・もっと昔からの歴史があるわけで・・・それを神がいるという考え方は、私じゃなくても思うわけで・・・
エビデンス的には、日本最古の歴史書である「日本書記」に実施した旨が記されていますが、実際は、もっと古くからあったと思われます。

科学が進歩していない昔の人からすると、草木は生えてくるし、種を植えれば野菜や果物が採れるし、土地というものに、大きなパワーを感じていたことでしょう。
信仰は、太陽と大地！みたいな・・・笑

おそらく日本書紀の、ずっと前から、土地の神様に感謝して、その土地で何らかをする際には、地鎮祭のような儀式や行事をしていたはずです。

そんなわけで・・・。

【地鎮祭の意味】

土地を守る神様に建設、土木工事をして土地を使わせていただく承諾を得て、工事中の安全や建物の無事完成を祈ります。
地鎮祭は工事が行われる前に土地を守る神様に、お供え物と祈りを捧げ、神職に土地のお祓いをしていただき、施主や施工者が鍬入れや鋤入れを行って玉串拝礼をして、工事の無事を祈願するのが一般的です。

その土地で新しいことをする事で、お騒がせしちゃいますので・・・土地の神様に、報告をして、無事に工事が終わり、土地を使う承諾をいただくような感じです。
因みに、神様は、所有権とか賃借権とか、わからないでしょうし、神様からしたら、長い歴史の中で、どうでもいい事だと思いますので、報告とお願いをしておけばいいのでしょうね！笑

【地鎮祭の流れ】

以下のとおりですが、具体的な服装や作法などは、他のサイトで事前に確認しておくとよいでしょう。
本ブログでは、私の感覚というか、少し違う角度から書かせていただきます。

一応、流れだけ書いておきます。

↓

手水
修祓
降神の儀
献饌の儀
祝詞奏上
散供の儀
地鎮の儀
玉串拝礼　（一番重要）
撤饌の儀
昇神の儀
直会

この流れについては・・・

今時は、神社に頼むと、お供え物も全部用意してくれますし、正装して行けば、教えてくれるので大丈夫です。

必要なのは、地鎮祭の際に神職に払うお金・・・（初穂料）
昔は、お気持ちで・・・という神社が多かったですが、最近は、いろんなプランがあり、明朗会計なので分かりやすくなっています。

初穂料は、紅白の蝶結びが付いた、のし袋がコンビニが文具屋に売ってますので、それに入れて、上の方に、御初穂料と・・・下段に施主の名前を記載してお渡しすればOKです。

まあ、こんな感じで・・・全ては滞りなくできるわけですが・・・・！

私が、大切にしている重要な儀式は、玉串拝礼です！

この時に、神職から玉串を受け取り、神前で時計回りに玉串を回して、差し出すように置きます。

そして、一歩下がり、二礼　二拍手、一礼・・・・。

このやり方が、本当に正しいかどうかは諸説あるので疑問ですが、仮に、この作法が正しいと仮定すると・・・

①二礼で、敬意を表し日々の感謝を伝える！

②二拍手で神様に存在をアピールして音で邪気を払う！
この際に、両手を合わせている人が多いが、実は、少し右手の指を引き気味に手を打つのが正しい！
③両手の指先をしっかり合わせて合掌！　この合掌に際に、邪心を捨てて、心から工事の安全、事故怪我なく完成できるように！　私の場合は、ついでに商売繁盛も祈るw

④一礼で、神を敬い尊う気持ちで、身体ごと深く頭を下げる！

⑤体を戻したら姿勢を整えて一歩下がり、神様に尻を向けないように、ご列席に方々に一礼、そして神職にも一礼

この、二礼　二拍手、合掌、一礼、周りの方々への会釈ができると、かなりカッコイイですw

この玉串拝礼は、もっとも重要で、自分が唯一主人公になる瞬間であり・・・営業のクロージングで言うなら、詰め！決め！の部分にあたります。

この玉串拝礼は、唯一、土地の神様にお願いができる瞬間なので、丁寧にしていただくことが良いかと思います。

その他の注意事項としては・・・・。

警蹕といって、神職さんが、『おおおおお～～～～～～～～～～～～～～～～』と、でかい声で唸り出すのですが・・・私は、このポイントを笑わずに乗り越えることが困難でございまして・・・。

お頭を下げているので周りからは顔は見えないですが、笑を我慢していると、更に苦しくて・・・いつも肩で笑ってしまいます。

これは、神が降臨する合図みたいなものなので、毎回、笑ってしまう私が言うのも変ですが、神職の声が、クロちゃんみたいな声だったとしても、決して笑わないようにしましょう。

私は、長年、警蹕の際に笑わないように努力してきましたが未だに無理です！

ちゃんと心を整えて、神への敬意と感謝の心で、地鎮祭に挑むのですが・・・本当に申し訳なく思っていますが笑ってしまいます。（申し訳ございません。）

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

さて、最後に・・・皆様が一番聞きたいところだと思うのですが・・・。

【地鎮祭は、必ずやらなくてはいけないのか？】

家を建てる時に絶対にやらなくてはいけないのかというと・・・やらない人もいますし、違うやり方をする人もいます。

基本的に、私は、地鎮祭をすることをお勧めしますが・・・絶対に必要というわけではありません。

世の中、いろんな人がいます・・・。

必要ない！　勿体無い！　と言って断る人・・・宗教上の問題でやらなかったり、神道ではない別の宗教のやり方だったり・・・・中には、超変わった特殊な儀式を行ったお客様もいました。

超変わった儀式って、どんなものか・・・知りたいですよね？

ある生物の頭を埋めるなんて儀式もありましたし・・・地の神の力をいただくとかで土下座していた地鎮祭もあったり・・・
まあ、一般的ではないというだけで、考え方も宗教も自由なので・・・何が正しいとは言いませんが・・・私は、日本に住むなら、宗教的感覚ではなく、普通に神社の地鎮祭でいいと思っています。

あっ！
最後の最後に、地鎮祭の前には、ご近所さんには声をかけておいた方がいいと思います。
神職が、おおおおおおおお～～～～～～とか叫ぶんで、ビックリしてもいけませんので・・・・！

今時は、建設会社が、工事の挨拶に回る時に地鎮祭のお知らせもすることが多いです！

そうは言っても、以前、岐阜県の某市では、区長が怒鳴り込んできて、地鎮祭、家が建つなんて聞いてない！と文句を言われたこともありましたけど・・・今時は、ご近所さんまで呼ぶことは少ないです。

大きな工場や社屋を建てるときは、その地域で役をやっている、自治会長や町内会長や市長、議員にお声をかけることもありますが、基本的に一般住宅では、家族と業者であって・・・親戚すら呼びません。

まあ、一応、郷に入れは郷に従うという言葉もありますので、事前に建設会社さんに調べてもらうといいと思います。

何にしても、地鎮祭は、土地の神様に、これから、ここを工事しますという、報告と、今後とも宜しくお願いしますという意味で、やらないよりは、やったほうがいいように思いますが、皆様は、どうお考えでしょうか？

そんなわけで・・・今日のブログは、ここまでとさせていただきます。

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2023年11月27日

子供がいない夫婦の相続（No.2597)

私に相談がある案件も、時代とともに変わってきました。

最近は、相続相談でも、一般的な相続対策よりも複雑な相続の相談が増えました。

複雑な相続とは・・・具体的には、子供がいない人の相続と、法人の継承絡みの相続案件が増えました。

（新幹線移動中にブログ書いてます！後ろの席の奴が咳き込んでるのでガードしてます。）

今回は、法人継承絡みではなく・・・子供がいない夫婦の相続について書かせていただきたいと思います。

ちょっと複雑なので、小説のような感じにあるかもわかりませんが・・・

それでは・・・子供がいない夫婦の相続について！

相談者は、Kさん　女性　４０歳　（主人公）

登場人物は、①妹さんHさん、②お母様Mさん、③お父様Fさん

④老害母方の叔母Xさん（Mさんの姉）　⑤老害母方の叔母の配偶者の叔父Zさん（XとZは夫婦）

どこから話すと分かりやすいのか・・・・

まずは、私が昔から大変お世話になっていたのは、相談者Kさんのお母様のMさんなんですが、現在は、痴呆症になりまして・・・・相談者のKさんが後見人になるということで手続きをしております。

お母様のMさんは、資産家なので、相談者が後見人にならないと不動産に関する意思決定ができないので、現在、裁判所に後見人の手続きをしているわけです。

その手続き期間中に相談者の父であるFさんが亡くなりまして・・・・
相談者と妹のHさんが葬儀の段取りをしている最中に・・・相談者の叔母さんにあたるXさんから連絡がありました。

叔母さんX　『うちの家を売って、新しいマンションを購入することになったので、売却の印鑑を押してほしいんだけど・・・。後見人の方、どうなってるの？　早くしてね。　購入するマンションの不動産屋から電話を入れさせるね。』

相談者Kさん　『実は、昨日、父が他界いたしまして、今、葬儀の準備をしておりますので、後日、落ち着いてからお話をお聞きさせていただきます。』

叔母さんX　『死んだなんて聞いてないし、元々、お互いに葬儀に出ない取り決めをしていたので、そんなこと言われても知らんし・・・。　名義が半分妹のMについているんだから、あんたが後見人として印鑑ををくれないと困るのよ！　そんなわけで・・・印鑑、いつ押してくれるの？』

相談者Kさん　『あのさ～叔母さん、私の父が昨日、息を引き取って悲しみに暮れる暇もなく、葬儀の用意をしている時に、こちらの状況を無視して自分の要求だけを言ってくる人とは、話したくありませんし・・・、私の母の名義が半分ある家の売却を勝手に決めてきて、当たり前のように印鑑を教えてって、印鑑なんか押すわけないでしょ！　もう、しばらく電話しないでください。』

叔母さんX　『次に住むマンションの契約をしちゃったから、そういうわけにはいかないのよ！　私が住んでいる家だから私が売っても問題ないでしょ！　お金は、半分あげるからいいじゃない！』

相談者Kさん　『そういう問題ではありません。　母の件は、名古屋の近藤社長にお任せしてあるので、近藤社長と相談します。　それにしても、今、父の葬儀も終わっていないので、後日にしてください。』

叔母さんX　『ずるずる延ばすんだったら・・・購入する方のマンションの手付金が払ってあって、今の家を売ったお金で払うので、解約になったら、あなたが責任取りなさいよ！』

相談者Kさん　『延ばすも延ばさないも、私には関係ありませんし、後見人の手続きも今、まだ最中なので、いつ後見人になれるかもわかりません！　』

叔母さんX　『えっ！　後見人の手続きをするって言ってたの、だいぶ前じゃない？』

相談者Kさん　『私も忙しいから、揃える書類とか多くて時間がかかってるのよ！　とにかく、近藤社長に相談します。　まずは、父の葬儀を片付けさせてください！』

叔母さんX　『私たち夫婦は、いかないわよ！　』

相談者Kさん　『結構です。最初から呼ぶつもりもないので・・・。　それでは失礼します。』

ことの発端は、こんな感じでして・・・、私のところに相談があったわけです。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

私としては・・・・。

お父様の件のお悔やみを申し上げた後・・・
今回の売却の件は、Kさんが、お母様Mの後見人になった際には、叔母さんXとお母様Mの共有名義の不動産は売却した方が良いとアドバイスをしました。

１つの不動産を、中が悪い親戚と共有していることは良いことではないので・・・売却した方がいいので、絶対に売却をするべき！だとアドバイスをしました。

但し、今回、叔母さんXと、その亭主のZは、印鑑を押してくれと頼んできているわけなので・・・ぐちゃぐちゃした身内の財産関係を整理するのに、絶好の機会なので・・・
Kさんが印鑑を押す条件として、こちらの要望も伝えるように、アドバイスしました。

要するに、都合よく、叔母さん夫婦の言う通りにする必要はないので、こっちも条件をつけていきましょう！ということです。

その条件は・・・・。

叔母さんXと、叔父さんZには、子供がいないので・・・
叔母さんが先に死んだら、叔父さん側に財産が言ってしまいます。
叔父さんが先に死んだら、Kさん側に財産が相続されます。

私としては、クライアント側に、少しでも多くの財産を相続させることと、納税を少なくするような相続対策ができるようにするのが仕事なので・・・相談者のKさんに一つの案を授けました。

相談者のKさん、もしくは、相談者の妹のHさんを、叔母さん夫婦の養子にするのが手っ取り早いので・・・今回、Kさんを養子にするという事を条件に印鑑を押すと伝えるように、相談者に指示をしました。

私　『Kさん、悪いけど・・・叔母さん夫婦の養子になってよ！』

相談者Kさん　『え～～～　え～～～～　え～～～～　ど、どういう事ですか？　今までも色々あったし、父が死んだ時に、こんな電話をしてくる老害の叔母さん夫婦ですよ！　絶対に嫌ですよ！』

私　『嫌いとか、嫌とか・・・どうでもよくないですか？　Kさんのお婆ちゃん、つまり、お母様のお母様は、姉妹に財産を分けたわけです・・・。　それが、叔母様Xが、叔父様Zより先に死んだら、叔父様Zの方に、お婆ちゃんの財産が行ってしまうんですよ！　由緒正しき家柄の財産が・・・ズコーンって・・・・。　とは言っても、今となっては、叔母さんも今の家がメインですが、今の家の価値が、とんでもない価格なので・・・、その売却代金の半分とは言っても相当な額になります。
それに、養子になったら、将来、叔母さん夫婦が住むマンションも、もらえますよ！』

相談者Kさん　『なるほど・・・。　でも、養子になったら、面倒も見なくてはいけなくなりませんか？　父の葬儀にケチをつけるような老害夫婦ですよ！　そんな人の面倒は見れません。』

私　『そうかな～！　お金で割り切ったら・・・介護w まあ、それに、なんだかんだ身内だから見てあげて欲しいですけど・・・そこは、私が関与するところではございませんので・・・。　老人ホームでもなんでも・・・。　でも、今度、叔母さん夫婦が買うマンションと財産・・・あとは、叔父さんの資産・・・東京都内の一等地の最上階のマンションを賃貸しているので、その所有権も・・・、養子縁組プラス遺言で・・・叔母さん夫婦の財産を全部、もらう代わりに看取ってあげるってことで、どうでしょう？』

相談者Kさん　『そ、そういう事ですか・・・。　考えたこともなかったですけど・・・。　介護の代金が、数億円ってことですよね。　妹と相談します。』

私　『話の流れで、こうなりましたけど・・・。　まずは、お父様を天国に送ってあげてください・・・！　まあ、落ち着いてから話しましょう。　でもね、Kさんのお母様は、呆けちゃう前に、姉には、子供がいないので、将来は、KとHに、母の財産が戻ってくると喜んでましたよ。　私が、先に、Zが亡くなれば！って行っておきましたけどね・・・・。』

相談者Kさん　『私も、母から何度か聞かされたことがあります！　近藤社長の言う通り、まずは、父の葬儀ですので、しっかりやり切ります！　　来週には、落ち着くと思いますので、またご連絡させていただきます。』

そんなわけで・・・・一旦、落ち着き・・・まずは相談者Kのお父様Fの葬儀を済ませてから・・・ということになったわけですが・・・・。

翌日・・・。

葬儀が終わっていないのに、Kさんの叔母さんXから、LINEのラッシュ・・・

お渡しの方に連絡をするように伝えてもらったら・・今度は、私と、Kさん両方に、印鑑を押してください！のラッシュ攻撃・・・・

葬儀が終わるまで無視しましょう！ということにしたら・・・・・

今度は、Kの叔母さんのXの旦那Zから、電話があり・・・私に対して、印鑑を押すのが当たり前的な発言を強い口調で仰ったので・・・・。

優しく対応しながらなだめて・・・感情の昂りが落ち着いたところで・・・・

私　『Kさんが、母Mの後見人になったとしても、今回の自宅の売却の印鑑を押すか押さないかは、Kさん次第なので・・・まあ、別に、今の家に住んでたらいいじゃないですか！　次のマンションの違約金なんて、あなたが持っている東京のマンションの賃料収入を考えると、そんな痛くないでしょう。』

相談者の義理の叔父さんZ　『あんた人の金だからそんなことが言えんるんだ！　今回の事と関係ないだろう！　　それに、今回購入するマンションは、自分たちが住むマンションなんだし、今の家を売却しないと全額は払えないんだ！　こっちの身になって考くれよ！』

私　『すみませんでした。　わかりました。　じゃあ、Zさんの立場になって考えますけど・・・・Kさん、Hさんを養子に迎えられたらどうでしょうか？　その代わり、あなたたち子なし夫婦の面倒を見てもらう！　老い先なんてどうなるか分からない中で、お一人になってから急に倒れられて・・・その後、どんな処置や扱いを受けるか・・・どうなんでしょうね～！　養子にする代わりに、きちっと最後まで看取っていただく！　そんな契約で、養子にしたらどうですか？』

解説！
私としては、相談者の方に一方的に、頼み事してくるばかりじゃなくて、相談者たちと仲良くして、自分たち夫婦の面倒も見てもらえるように持っていきたいわけです。

（↑落ち葉の季節！）

続き
↓

相談者の義理の叔父さんZ　『何をわけのわからん事を言ってるんだ！　養子って、今回の話と関係ないだろう！　売却の印鑑を、Mさんの後見人として押すだけの事でしょう！　お金だって、持分割合で分けるのだから、大金が転がり込むわけだし何が不服なんだ！』

私　『う～ん！　お前のキチガイ嫁が・・・お前もか・・・w Kさんのお父様が亡くなった翌日に、LINEや電話で、ガチャガチャやるから、頑なに協力しないってなったんだろ！　　それを、快く印鑑を押させるには、それ相当の土産話が必要なんだわw 俺はな～・・・お前がKさんを養子にしたら、ちゃんと面倒を見たらなあかんぞ！って、身内が仲良くできる方向に持っていこうとしとるんだ！　それを、今日も、こうやってガチャガチャ掻き回しやがって・・・！　葬儀が終わってからだって言っとるだろ！』

相談者の義理の叔父さんZ　『そんなこと言うけど、買うマンションの不動産屋から、どうなりましたか？　解約したら違約金がかかりますよ！って電話がかかってくるから仕方ないだろう！　そもそも、俺から見ると、嫁の兄弟の旦那が死んだだけだから、普段から顔合わせているわけでもないし、そんなもん知らんわ！』

私　『それ、お前の都合な！　・・・・。　てめーの都合で地球は回ってね～ぞ！　・・・・まあいいわ！　お前みたいなやつと話をしとってもラチがあかん・・・その不動産屋に、俺に電話してこいって言っといて・・・俺が、全部説明したるわw 俺の電話番号教えていいから・・・電話させろ！』

相談者の義理の叔父さんZ　『あんた、もう少し穏やかに話せんのか？　客商売だし、社長さんなんだろ？　お前とか、てめーとか、そういう言葉を使ったらダメだぞ！　お里が知れる！』

私　『お里では、こんな話し方するわけね～だろ～w お客様相手や普通の人が相手なら、こんな言い方しないわw キチガイ相手だから仕方ないだろw w w 不動産屋さんとは、ちゃんと親切丁寧に対応させていただきますのでご安心ください。　そいつもキチガイだったら、同じかもしれんけど・・・多分、話せば分かると思うけどな～！　状況は、不動産屋に説明するとして・・・、Kさんたちを養子にする件は考えといてくださいね！　じゃないと、印鑑押さないと思うよ！　　もう、ずっと、そこに住んどけばいいじゃんw』

相談者の義理の叔父さんZ　『何が不服なんだ！　　印鑑押すだけで大金が転がり込んでくるんだから、むしろ、叔母さん叔父さんありがとうの話だろう！　Kさんを養子にまでして、印鑑を押してもらう話じゃないわ！　何を言ってるだ！』

私　『金の問題だけじゃないんだよな～w もういいわ！　　今の家住んどけや・・・・w』

ここで、電話を切らせていただきました。

その後、叔父さんZと、叔母さんXから、猛ラッシュで、何度も電話がありましたが・・・放置！

当然、相談者のKさんも、叔母さん夫婦の連絡は無視！

丸一日放っておいたところで・・・私から電話をしました。

私　『Zさんも、しつこいな～w 根負けして電話しちゃいました。　　ところで、Kさん、Hさんを養子縁組する件は、どうなりましたか・・・・・。』

相談者の義理の叔父さんZ　『その件だが・・・私もあの後考えて・・・、俺は、嫁のXと離婚することにした！　離婚してから、嫁のXが、遺言をKさんたちに書くか養子にすればいい！　俺の養子には、しない！　　嫁の財産の話だから、俺が離婚すれば、それでいいだろ！』

私　『ええええええええ～～～～～！　離婚って、４０年以上連れ添ってきて、なんで離婚・・・・離婚してまで・・・養子にしたくないということですか・・・。』

相談者の義理の叔父さんZ　『そうだな～！　今の財産の大半は俺名義だ！　嫁Xの財産は、ほとんど無くなった！　俺たちには、子供がないから、養子縁組したら、いずれ財産は全部、相談者K姉妹のものになる！　それが嫌だから養子縁組はしない！　今回売却する家の名義以外、財産が無くなった嫁のXに養子縁組してもらえばそれでいいだろう！　俺の預金と東京のマンションは誰にも渡さん！』

私　『はい！　質問・・・！　あなたの嫁のXさんには、数億円の現金があったはずですが・・・、それは。どこに行ってしまったんですか？　あなたのマンション購入に、絶対にお金が入っているはずですが・・・・。』

相談者の義理の叔父さんZ　『そんな昔のことは忘れた！　嫁の金なんか入ってないぞ！　とにかく、俺の預金と不動産は俺のものだから嫁のXと別れるから、あとは、そっちで面倒見てやってくれ！』

私　『う～ん・・・。　まあ、そういう話だと、相談者は、Xさんの家の売却の印鑑押さないだけなので、話は振り出しですね！』

相談者の義理の叔父さんZ　『家を売った金は、必要だから、それは困る！』

私　『じゃあ、もう一つ方法がある！　　今のマンションの名義の６０％を、あんたの嫁の名義に変えろ！　その上で、離婚すればいいじゃね～か！　そして、あんたの嫁のXと、相談者Kさんを養子縁組させるわ！　　どう？　　それで手を打ったるわw』

相談者の義理の叔父さんZ　『６０％の名義？？？　６０％の根拠は？』

私　『あんたのマンションの新築時の価格に対して・・・、あんたの嫁の持ってた現金！　つまり、消えた金！　　こっちは、裏取ってあるんだよ！　地味な老夫婦が普通に生活していて・・・急に、金が消えるか？　消えないよな！　あんたがマンションを購入した日の少し前に、引き出されてるんだよ！　それが、売買代金の６０％の根拠だ！　その当時の、あんたの通帳見せてよ！』

相談者の義理の叔父さんZ　『そんなものは、見せる必要はないし、見せたところで、嫁Xから入金なんてされてない！』

私　『わざわざ贈与の証拠が残るようなことはしないよな！　　現金は、直接、マンション屋に現金で払ったとか、そういうオチなんだろ？　まあいいわ・・・もう少し頭を整理して、もう一回返事ちょうだい！　今の状態でKさん姉妹を養子縁組するか、マンションの６０％を奥さんXの名義に変えて、離婚するか・・・。今更、名義を６０％変更すると、それはそれで面倒臭いぞw まあ考えといてください！』

ここで、叔父さんZとの電話は終わりまして・・・・。

その日の夜・・・
相談者Kの叔母さんにあたる、XさんからLINEが来ました。

離婚はしません。

この一行のみ・・・・！

私は、返信をせずに既読スルー！

まあ、X叔母さんにしてみたら、Z叔父さんと４０年以上連れ添って・・・親から想像した財産を全部、取られて・・・マンションの名義もつけてもらえず・・・病気の体を抱えて、Z叔父さんと離婚されたら、人生絶望的ですよね！

かといって・・・
相談者のKさん姉妹にしてみると、お母さんMの面倒はみていくにしても・・・、実の父の葬儀に無神経な対応をしてくるような叔母さんXの面倒まで無償でみていくのは嫌でしょうし・・・
これが、有料というか、財産を残してくれるならまだしも、少ない財産で面倒をみていくのはリスクが高すぎるわけで・・・
この話は、決着までもう少し時間がかかりそうです。

しかし、まあ、なんというか・・・
Kの叔父さんZの、養子縁組するぐらいなら、嫁Xと離婚する！という発想は予想してなかったので驚きました。

相談者Kの叔父さんZは、マンションというか、東京の億ション・・・子供もいないのに、先々、どうするつもりなんでしょうね～w

普段は、大人しい老夫婦だけに、Zに女や隠し子がいるとは思えないし・・・残す家族もいないのだから、M姉妹と仲良くして面倒をみてもらう方向に進むのがベストだと思うのですが・・・

まあ、どうなるのか・・・まだ未定状態です。

皆さん、不動産業者って、家や土地を売ったり買ったりのお仕事だと、ほわっと思っているのだと思いますが・・・大金には欲が絡むので、意外とゴタゴタするし大変なんですよ～w

ということで、長文になってしまいましたが・・・２回に分ければよかったかな？
本日はここまでとさせていただきます。

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toshikazy at 14:28｜Permalink│Comments(4)││相続 | 不動産　相談

2023年10月24日

円安地獄　日本は先進国の中の貧困国(No.2596)

日本は円安貧乏！　本日は、日本が円安貧困国になった理由を、簡単に分かりやすく書かせていただきます。

まずは、単純に・・・
日本人の大半は、資産を円で持っている状況なので・・・ドル円だけで考えても、日本人の資産は、２年前の３分の２になってしまった！

外国製品の１００円のものは１５０円に・・・１０万円のものは１５万円に・・・・１００万円のものは１５０万円に・・・１０００万円のものは１５００万円に・・・。

身近なものでいうと、海外産の食料品、ガソリン、iPhone、ハイブランドの時計、宝石、バッグ、衣類等、高価なものだと車、家、船等、ここ近年、めちゃくちゃ値上がりしたと思いませんか？

円安による日本国内の値上げだけならまだしも、海外でもインフレ物価高で上昇しているので、２年前の２倍以上になっているものもあります。

この値上がりの理由の大部分は、日本円の価値が下がっているから、前よりも日本円を沢山払わなくてはいけないわけで、円の価値が急激に下がった！　ここまでは、納得していただけると思います。

２０年以上、給料が上がっていない日本で、ここまでの円安は、我々、一般市民にとって、本当に辛いことで、給料が上がっていないのに、物価だけが高くなっていくという最悪の状態にある！

このままでは、日本は終わる・・・すでに、先進国の中の貧困国になった。

私の友人が、東南アジアで外国人研修生の送り出しをしているが・・・最近は、日本に行きたい研修生が減り・・・韓国に行きたい研修生が増えているようです。
これって、日本に行っても給料が安いので行きたくない！という理由と・・・日本の技術力を韓国が追い抜いたと思っている東南アジアの人たちが増えたということです。

労働者が不足している日本は、もはや外国人も来たがらない国になりつつあるということです。

アメリカに次ぐ、経済大国だった日本が、中国に抜かれ・・・今後、どこまで順位を落として衰退するのか・・・、考えれば考えるほど、お先真っ暗すぎて見えません。

円安は、輸出の多い日本の大手企業にとって良いことだと主張している御仁もいらっしゃるが、そういう事は、貿易黒字を出してる国が言うことであって、自動車産業以外の、ほとんどを海外に持って行かれてしまった貿易赤字国日本には、もはや円安歓迎は、過去の話だと思う。

日本が、こうなってしまったのには、様々な理由があるが、政府の金融政策も然り、海外への金のばら撒きもあるが、もうひとつ大きな理由がある。

私も、含めて我々日本人が、海外産のものを買いまくっているところにも原因がある。

これだけ円安になって、日本円の価値が下がっているのに、その日本円を使って、海外のものばかりを買っているのだから・・・日本円の価値が下がる中、海外にお金を払って儲けさせているわけで・・・日本人アホか～と思うこともあるが・・・私も、そのアホな日本人の一人なんですけどねw

海外のハイブランドの服、鞄、靴、時計で身を固め・・・iPhoneとMacを使い・・・海外のワインやシャンパンを好んで飲み、アマゾンで買い物をしまくって・・・家では、アマプラかNetflixを見ている・・・因みに掃除機はダイソンw

救いなのは、ここ最近、車は国産、農業部門で数十種類の野菜を作っていることぐらいで、身の回りに海外製品が多すぎる！

日本国への税金以上に、海外製のものに使っている金額の方が多い気がする・・・・。

円高の時の癖が抜けていないというか・・・世の中の流れを横目に、海外製品を使いまくって海外に金をばら撒いているので、私のアホの一人なので・・・私が言える話ではないのだが、私も含めて、日本人が身の回りのものを少しずつでも国産のものに変えていくと、かなり状況が変わるではないかと思う。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

日本円の価値が、３分の２になったのに、まだ海外の企業にお金を払い続ける日本人・・・！

もちろん鎖国的な過剰な思想はないが、これだけ円安になったら、我々国民も、日本のためにというより、自分のためにも、海外製品を減らして、自分の資産が海外に流れるのを減らす必要があると思う。

私も、徐々に海外製品を減らしていきたいと考えていますが・・・

話は戻って、現在ドル円は、１ドル１５０円手前で推移しています・・・。

まあ、そろそろ円高になっていくなんて話もありますが、まだまだ日足チャートや４時間足チャートでは、円安方向に見えます。

こればかりは、円安、円高、どちらにいくのか分かりませんが・・・

ドル円は、１５０円を超えさせてはいけないと思うわけで、ここは、ありとあらゆる手を使って、なにがなんでも死守してほしいものです。

そうは言っても、米国との金利差を考えると、日本が少々利上げしても大きく円高にはならない気がしますし・・・利上げし過ぎると、住宅産業が大ダメージを受けるし・・・一時的に為替介入をしても、大きな流れは変えられないので、日本政府も頭が痛いところだと思います。

まあ、でも、日本政府も手を打つ頃でしょうね・・・・

そんなわけで・・・FXの話になりますが、そろそろドル円の売り（円買い）を仕込みたいと考えています。

日本国のためになんてことは申しません。

ただ単に、これまで、ドル買いで利益を出して、金利差（スワップ）でも儲けさせていただいたので・・・今度は、円買いに切り替えて・・・利益を出せたらいいな～と考えています。

そして、チャートを見ながらある程度、円高になったところで・・・またドル買いを仕込むつもりです。

１ロット１万ドルで　１日に２２０円～２４０円のスワップがつきますので・・・１００枚で１日２万２千円以上・・・１０００枚なら１日２２万円以上！

まあ、これは、ドル円を買った場合なので、まだ先の話ですが・・・・。

私の予想では、年内には、１３８円～１４０円ぐらいまでは下げると思うので・・・今日、今からドル円の買いを仕切って、ドテンして・・・ドル円を売りたいと思います。
そして、１４０円ぐらいで売りを仕切って、またドル円を買いで入りるつもりです。

とりえあえず様子見で今から１００枚・・・１００万ドル売ります！

ここのところの円安とスワップで利益が出ているので、少々、外したとしても・・・やばいことにはならないので、ドル売りに切り替えるつもりです。

だからといって、皆様にお勧めするつもりはありませんし、投資は自己責任でお願いします。

まあ、私が、ドル円の売りを仕込むからと言うわけではなく・・・普通に考えて、１ドル１５０円を超える円安は、まずいでしょう。

これ以上の円安を許すなw

為替の問題だけではなく、少子化による人口減少、年金問題なども含めて問題は山積みです。
現在の日本経済を好転させるには抜本的な改革が必要だと思いますが・・・
まあ、日本経済が、こんな状況なのに、働き方改革を重要視して権利を主張する人が増えて、高度成長期の日本を再生しよう的に頑張る人が減り、今後の日本は、どうなるのか・・・なんとなく予想がついてしまいますよね～。

この話を始めると長くなりますし・・・最近の若い奴らは・・・みたいな感じにもなるので・・・今回は。これ以上書きませんが・・・。

前節の話・・・、せめて・・・、我々、一般庶民も、海外製品を購入することは、日本のお金が海外に流れるということだと頭の片隅に置いて生活をしていくと、少しぐらいは景気も良くなるかもしれません。

あっ・・・不動産の話・・・書いてないですね・・・・次回は、不動産の話で・・・・

そんなわけで・・・本日は、ここまでとさせていただきます。

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toshikazy at 14:08｜Permalink│Comments(6)││近藤利一　不動産コンサルタント | 投資

2023年09月26日

地中産廃に注意！昭和の時代の負の遺産　(No.2595)

不動産屋あるある！なんですけど・・・土地の取引をしようとしたら、地中に産業廃棄物が埋まっていて・・・売主又は、買主の費用で撤去したとか、解約、期限延長等、影響を受けた！など・・・色々あると思います。

中には、土地の売買代金よりも産業廃棄物処理の費用の方が高くなってしまうなんてケースも多々あります。

それを知った若い不動産業者さんなんかは、『こんな酷い事を・・・』と怒ったりするのですが・・・。
実は、昭和の高度成長期から～昭和５０年あたりまでは・・・規制も厳しくなく、個人も企業も、行政が産廃を埋めていたなんて話もあったりします。

私も、不動産業歴は長いですが・・・購入した土地や、お客様の土地の地中から、産業廃棄物が発見されて、ギャ～～～～！となることが、ちょいちょいありますが・・・！

産廃の処理費用って、無茶苦茶、高いですからね～！

ただ、昭和時代に埋められた産業廃棄物の問題は、現代でもなお影響を与えているのは事実です。

現代では、考えられませんが、昭和の時代は、産業廃棄物を地中に埋めて処分していたため・・・昭和４０年代～５０年代に埋め立てをした土地は、産廃が出てくる可能性が高い！

田舎の土地の取引をしている不動産業者は、少なからず地中に埋まっている産廃のせいで大変な思いをした経験があるのではないでしょうか。

昭和の人たちは、土地に産廃を埋めて負の財産を残したわけで、これに対して現在の人たちは、昭和の人間は酷いことをしてきたと考えがちなんですが、実は、悪意的に土地に産廃を埋めたわけではなく、それが悪い事として行われたというよりは、規制が厳しくない上に、一般的な処分方法の一つだったのです。

昭和時代、日本は急速な経済成長を遂げ、工業化が進展しました。
当然に、この時期には、産業活動に伴う廃棄物も増加したわけですが、昭和時代の技術や環境意識のレベルでは、現在のような環境保護やリサイクルの概念が普及していなかったため、適切な廃棄物管理が行われていなかったケースが多かったと言えます。

大企業や地方自治体までもが、廃棄物を埋めていたような例も多く残っています。

まあ、高度成長期に、イケイケ状態で・・・作ることに一生懸命で・・・廃棄物の処理まで考えていなかったという感じで、当時は、公害問題も起きています。

今では、考えられないような産業廃棄物処理をおこなっていたわけですが、これらの問題を、我々、現役世代の不動産業者は、なんらかしていかなくてはいけないわけです・・・・

さて、ここからが本題です！

産業廃棄物が埋まっている土地の取引については、どうしたらいいのでしょう？

・売主は、必ず告知する！　わからない場合は調査をする！
・仲介業者は、売主に対して告知させる！わからない場合は調査をしてもらう！
・買主は、購入前に地中埋設物に関して質問して売主に告知させる！曖昧な場合は調査をしてもらう。

当社の場合は、土地の売主さんに、産廃が埋まっている場合のリスクを説明して、告知していただき、わからない場合は、弊社の方で掘削調査をさせていただき、場合によっては、一定の項目の土壌調査をします。
当社の取引だけではなく、依頼があれば、有料にはなりますが、掘削調査、土壌調査もしています。
まあ、現場にもよりますが、小さなユンボを持って行って試掘したり、土をビニールに詰めて検査に出すだけなので、この時点では少額で済みます。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。

但し、気をつけなくてはいけないのは・・・（注意点）
掘削、試掘調査といえども、掘って産廃が出た場合、再度埋め戻す事はできませんので、産廃は、きちんと処分しなくてはいけません。

例え、スコップ１杯でも、ダンプ１０杯でも、産廃は産廃です。

弊社の場合、通常の掘削調査、試掘調査は、まず土地の図面に縦横のラインを引いて、９カ所～１２カ所・・・大きな土地だと、６４カ所、１００カ所ぐらい試掘、掘削調査をします。

産廃が出てきた場合は、一旦、工事をストップして、不動産業者、住宅メーカー、売主さん等から、進めるか辞めるかの指示をいただきます。

先ほども説明しましたが、掘ってしまったら、そこから出た産廃は、絶対に処分しないといけないので、先に進めば進むほど、産廃が出れば出るほど、処分代がかかるので、費用などを説明します。

そうは言っても、ほとんどの皆さん、何がどれくらい埋まっているのかを知りたいので、掘削、試掘調査を中断する事は少ないですが・・・あまりにも状況が酷い場合は、全撤去することを諦めて、取引価格が変わったり、取引自体がなくなる場合もあります。

そうなると、非常に残念ですが・・・今時、産廃の有無を隠して取引するなんてことは許れないので、きちんと告知した上で、産廃が地中に埋まっている事を承知で購入してくれる買主を探すしかないわけです。
ただ、相当価格は下がりますし、それでも購入者を見つける事は困難な場合もあります。

そんなわけで、とりあえず・・・・土地に埋設物がある可能性が高い場合の処置を書かせていただきます。

掘削、試掘をして産廃が出てきた場合の、詳細な調査とリスク評価
地中の廃棄物の種類、量、分布、および土壌、地下水の汚染状況を詳細に調査し、リスク評価を行います。（処分金額の見積もり）
地中の廃棄物の性質や範囲を把握することが重要です。

リメディエーション計画の策定
調査結果をもとに、宅地再生　又は、農地再生のためのリメディエーション計画を策定します。
計画には、廃棄物の適切な除去、土壌改良、農地の再利用計画が含まれます。（再利用工事の見積もり）

廃棄物の除去と処理する場合
地中の廃棄物を掘り出し、適切な処理施設で処理します。再生可能な資源はリサイクルし、有害なものは適切に処理して環境への影響を最小限に抑えます。

土壌改良する場合
廃棄物を除去した後、土壌の改良を行います。これには、有機物の添加、肥料の施用、土壌pHの調整などが含まれます。
土壌の肥沃化や健康的な状態を回復させます。（農地の場合は特に重要）

宅地又は、農地の再利用計画
宅地、又は農地を再利用するための計画を策定します。
これには、再生後の土地利用の選定、宅地にするのか、農地にするのか・・・農地の場合は、作物の選定、灌漑設備の整備、重機、農業機械の導入などが含まれます。

再生後の管理とモニタリング
再生後は、土壌の状態や作物の成長を定期的にモニタリングし、必要に応じて追加の改善措置を行います。
しばらくの間は、宅地、又は農地の持続的な管理が重要です。

というように、産廃が残っている土地を継続して使う場合は、再利用計画を立てて適正な利用をしていく必要があります。

産業廃棄物が埋まっている土地の再利用の例

①不動産業者からの依頼：５０坪宅地　地中に昭和時代の解体の瓦とコンクリートガラ等が埋まっていた！
全部取り出して処分する場合、約６００万円がかかるので、柱状改良のポイントで施工不可能の場所と、下水管の入る部分のみ、産廃を撤去して住宅を建設した。（再生費用１８０万円）

②ゼネコンからの依頼：３０００坪の土地に工場を建てたいが先代の社長が昭和に産廃を埋めた経緯があり大量の産業廃棄物が埋まっていた！
撤去費用に約１億２０００万円かかるので、パイルを打つ位置のみ産廃を撤去して処分して、工場建設の高さを、道路面より９０センチ上げて建設をした。（再生費用２７００万円）

③解体業者さんからの依頼：５００坪の資材置き場の地中に、先代の社長が大量の産業廃棄物を埋めていた。
地中産廃撤去費用に３０００万円～４０００万円かかるので、現社長が、この土地は、もういらないということだったので、私個人で５０万円で購入しました。
産廃の埋まった土地の土を有害なものが検出されないか調査士して問題なしということだったので、表層約１mの産廃（コンクリートガラ＆ゴミ）を撤去処分して、その下の部分は撤去せずに、良質な畑土で埋め立てをして畑にして使っています。（再生費用　約１４００万円）
今は、立派な果樹園になりました。

一番、たちが悪いのは、所有者が、草ばえにしたまま放置してあるパターンです。
宅地にしても、農地にしても産廃が埋まっているからといって放置しておくのは、近隣に迷惑をかけますし・・・、個人的に言わせていただきますが、人に近隣に迷惑をかけている事を放置しておける神経が理解できません！
せめて草刈りぐらいしてほしいですが、何年も草を生やしたまま放置してある土地が多々あります。
私も、個人で１５０００坪の不動産を所有しておりますが・・・草生えで放置してある土地は一つもありません。
産廃が埋まっている土地も何カ所か購入しましたが、順次、農地として復元して再利用しています。

土木や農業の人手が足りないときは、自分が重機やトラクターに乗って、土木工事、農作業もしています。

このブログは、不動産業者の読者も大勢いるので・・・
呼びかけ声かけみたいな感じで物申しますが・・・

昭和の時代の負の遺産である地中産廃を、少しずつでもいいので、我々、不動産業者の手で片付けていきましょうよ！
片付けきれないものは、土地の再利用、再生をしていきましょう。

弊社は、不動産会社ですが、建設事業、土木事業、グループ会社には農業法人、A型就労施設がありますので・・・、地中産廃の入った土地は、宅地も、農地も、再利用しています。

実働が伴うような事は難しいですが・・・電話やメールでの相談ぐらいなら無料でいいので・・・°お気軽にご相談ください。

そんなわけで・・・本日は、地中産廃に注意！昭和の時代の負の遺産！というテーマで書かせていただきました。

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