2017年01月25日

2130)賃貸借契約らしきもの 解除通知

不動産業者が、収益物件を購入して、オーナーになると、めちゃくちゃ嫌われるんですよね〜。

実際に、収益物件として所有する物件もありますけど、賃貸借契約を解除していただき、退去していただくこともあるので、そこに住んでいる入居者の方々からすると、不安なのかもしれませんので、嫌われても仕方がないのかもしれませんが・・・。

所有していこうという物件は、賃借人との良好な関係を継続していきたいので、不動産のプロとして、住み心地の良さを追求していくので、不動産会社所有のほうが良いと思うんですけどね。

しかし、そもそも、所有ではなく、退去していただき、購入した物件を、分譲地等に商品化しようと計画をしている場合は、入居者にとっては、嫌な存在だとは思います。



以前、何度か、弊社が購入した収益物件の賃借人様に、所有者が変わったということで、オーナーとして、ご挨拶に行ったことがあるのですが・・・・。

ニコニコ〜と、笑顔で、ご挨拶をしに行っただけで、賃貸借契約の話をしたわけでもなく、立ち退きの話をしたわけでもないのに・・・、不動産屋に用事はない!とか、インターホーン越しに話をするだけで露骨に嫌な態度をとられたり・・・、中には、怒鳴ったり、怒ったりされる方もいました。

そういえば、なぜか、警察を呼びますよ・・・と言われた事もありましたし・・・、前の所有者や賃貸借の関係について嘘を並べ立てられて、全所有者との関係が悪くなりそうになる等、ひどい目にあったこともありました。

まあ・・・、私は、人様から、コワモテと言われることもありますし・・・、不動産屋という職業は、昔から、あまり良いイメージの職業ではないので仕方がないのかもしれませんが・・・・。

私は、ともかく、社員が、嫌な目に合って帰ってくると、かわいそうと言うか・・・、社員たちを傷つけるような事をされると、時に腹が立ったりします。


所有者になったということで、社員が挨拶に伺っただけなのに・・・、理不尽に怒られたり・・・、持って行った菓子折りを、投げ返されたり・・・、中には、踏み潰したりする人もいましたね〜。

そんなわけで・・・。

実は、今回・・・弊社の社員が、弊社が貸主になった事の報告と、ご挨拶に伺ったのですが、そこで、未だかつてない、失礼な対応と理不尽な扱いを受けまして・・・。


今回、愛知県内の、まあまあ一等地の土地を購入したのですが、その土地には、借家が数件ありまして・・・しばらく放置しておけば、そのうち、入居者も減っていくような物件でしたので、しばらく、このままにしておこうと思っていたのですが・・・、何が、どうしてなのか分かりませんが、不動産屋に所有者が変わったと伝えたとたん、通常では考えられないような、迫害というか差別というか、ブログに書けないレベルの事を・・・・。

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そして、以前の所有者との賃貸関係の話を教えていただこうとしたら、更にエスカレートしまして・・・太陽光発電に対しての経済産業者並みの、意味のわからん理不尽な対応をされまして・・・、理不尽というか、人を人とも思わない対応を・・・・。

社長の私としては、『うちの社員をイジメやがって〜。』と、親のような気持ちで、相手の家に乗り込みたい思いはあったのですが・・・まあ、数人でやってる頃の若き日ならともかく、今は、そういうわけにもいかないので・・・・。

 『う〜ん・・・。 お前ら、よく耐えて帰ってきたな〜・・・。 偉い! というか、腹立たしいな〜・・・。 挨拶に行っただけだろう? で・・・怒られて・・・、賃貸の話を、聞こうとしたら、人間以下の扱い受けて・・・、ありえんな〜・・・。』

社員 『・・・・。 社長に、そう言っていただけるだけで、報われますから大丈夫です。 ろくに挨拶もできなくて、すみませんでした。 社長の賃貸借の契約内容を把握して、きちんとしたものにしてこいと言われましたが、話をする余地もありませんでした。』

 『もういいよ・・・。 お疲れさん・・・。 逆に嫌な思いをさせて悪かったな〜・・・。 しかし、腹立つな〜・・・。 まあいいや・・・、年寄り相手に怒りたくないし、一件は倉庫化して、もう一件もゴミ屋敷みたいにして住んでるし・・・、そのうち、自然に退去するだろうから、しばらく、そのままにしておこうと思ったけど・・・、退去してもらおう。』

社員 『あの人は、絶対に立ち退かないと思いますよ。 社長が言ってた、太陽とマント作戦で、時間をかけて、自分からというのがいいと思います。 社長の方が寿命長いと思いますので・・・。』

 『安く買えたから、ずっと持ってて、自然に空くのを待とうと思ってご挨拶に行ったのに、話をする前から喧嘩腰で、しかも、失礼極まりない態度で怒りやがって・・・、あかん・・・、使用目的外で使用しているということで賃借人との関係は崩壊した・・・、倉庫とゴミ屋敷だろ? とりあえず、近隣に迷惑をかけていることは、最終手段として、とりあえず、建物老朽化と信頼関係の崩壊で解約だ! 今日で、何回目のご挨拶なの???』

社員 『3〜4回行ってますけど、今のところ、挨拶すらろくにさせてもらえないくらいです。 行けば行くほどに、対応はひどくなってます。 とうとう今回は、*****されてしまいました。 もう数回は、辛抱できますけど・・・・。社長には行かせられませんので、自分が頑張ります。』

 『いや・・・、うちの社員は、家畜や虫じゃね〜・・・。 ここからは、俺が少し手助けしよう・・・。 もう、挨拶しなくていいぞ・・・解除だからな・・・。 とりあえず、30分で、お別れの手紙を書くから、イチゴでも食べて待ってて・・・、今日、某建設会社の社長からもらったんだ〜・・・。 ジャーンwww』

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社員 『美味しいですね〜・・・・。 でも、社長、解除って、どうやって解除するんですか?』

 『まあ、今、お手紙書いているから・・・。 報告を受けた感じの人なら、絶対に、俺に噛み付いてくるお手紙だから大丈夫・・・・俺が会うことになるだろうな。 もしくは、弁護士に泣きつくか・・・、それならそれで、もともと、しばらく持ってるつもりの物件だったわけだし、それでも1年もあれば片付く・・・。でも、ちょっとだけ、こちらにも隙を作っておく感じにして・・・・もう少しで書き終わる・・・。』

そんなわけで・・・・・。


    建物賃貸借契約らしきものの解除通知

 貴殿におかれましては、益々ご健勝のこととお慶び申し上げます。

 早速ではございますが、以下の通りご通知させていただきます。

 弊社は、昨年、後期記載の土地建物を取得し、現在、貴殿との間で賃貸借らしきものがあるということを本件土地建物購入の際の仲介業者からきいており、月額****円という常識外の使用料をいただき本件建物を貸し渡しております。
 建物が古いですが常識外の使用料であることから、(賃貸借契約らしきもの)と表現をさせていただきます。

 貴殿も、ご存じのとおり、現在同物件は築年が古い木造であり老朽化がひどく、万が一にも火災、地震や経年による倒壊をした場合の、隣家への損害発生の蓋然性も高く、解体工事、補修改築工事等の緊急性を要するものであると懸念しております。

 また、住居であるものに対し住居以外の倉庫という目的で使用し、内部には大量の物があるということ、並びに、弊社社員が、弊社に所有者が変わったことで、ご報告をかねて、数回、ご挨拶に伺いましたが、けんもほろろのご対応をされ、ろくに話もしていただけない状況であったと報告をうけており、信頼関係の崩壊でとあると判断いたしました。

 つきましては、大変恐縮ですが、今般、本件建物賃貸借契約らしきものの継続はいたしかねる状況であり、解除させていただきますので、その旨ご通知致します。
 しかしながら、現実問題として本物件内部の物を移動する費用と、移動先の問題があることも承知しておりますし、できることなら円満に合意解除をしたいということも考えておりますので、賃貸借契約らしきものを解除していただく費用として、現在いただいている賃料らしき金額の12ヶ月分と、更に内部の物を移動させる費用として金10万円を支払わせていただきます。

 但し、この費用の支払いは、退去確認時とさせていただきます。

 よって、大変恐縮ですが、平成29年7月31日までには、建物内部の物を全て撤去の上、同物件を明け渡して頂けるよう、お願い申し上げる次第です。

弊社の社員が、数回、貴殿宅に伺った際に、話し合いの余地はなかったという事、並びに、手紙、賃貸借らしきものへのご質問の回答を連絡するとの約束も守っていただけなかったと報告を受けておりますので、本件に関してのご回答は、平成29年2月15日までに書面にてお願いいたします。

 なお、万が一、上記期間内に回答をいただけない場合は、止むを得ず、物件の明け渡しを求める法的手続きをとりますので、ご承知おき下さい。

転写不可・・・、使い方を間違えると後々問題が起きる可能性があります。)

 『う〜ん・・・。 即席だから、60点ぐらいの仕上がりだが・・・、まあ、ひどい対応をされた事は、オブラートに包んであるし、老朽化と、住居外の利用目的、立退料、引越代、相当な期間を定めての回答を求めてるし、解約も半年以上、更に旧借家も想定済み・・・。とりあえず、一回目のご挨拶としては、これくらいで、いいんじゃないかな〜?』

社員 『賃貸借らしきもの!って表現、初めて聞きました。』

 『俺も、賃貸借らしきもの!って初めて書きましたw』

社員 『しかし、挨拶を受け入れてくれて、賃貸借の内容を確認させてくれたら、きちんとした賃貸借契約をして、しばらくは、数千円で、それなりの一等地に住んでられたのに、残念な人ですね〜・・・。』

 『まあ、人間、言っていい事と悪い事があるからな〜・・・。 あの年の人たちは、平気で、そういう事を言う人もいるし・・・、もしかすると、自分が、そういう迫害や差別を受けてきたから、人にも、そういう感じで接するのかもしれんけどな。』

社員 『・・・・そうかも、しれませんね・・・。 しかし、不動産屋が、こういう物件を買うと、借りているほうは、必ずと言っていいほど喧嘩ごしですよね〜。 特に年配の方は多いですね。今回なんか、ご挨拶もさせてもらえずに、一方的に攻撃食らいましたから・・・。』

 『そうなんだよな〜・・・。 借家とボロアパートの大家さんになった時と、土地売ってくださってお願いに行く時は、多いなw とりあえず、これ、配達記録で出しといて・・・うちの顧問の先生にもメール送っといて・・・。』

社員 『わかりました。 内容証明じゃなくてもいいんですか?』

 『とりあえず、今回は、俺から第一回目のご挨拶と、方針を伝えるだけのお手紙だから、配達記録でいいよ。 話し合いになるか、弁護士からお手紙が届くか・・・、それから考えよう。話し合いなら俺が話して、相手の出方次第で丸く収まるかもしれんし、弁護士きたら、丸くはおさまらないわな・・・。俺は、雨降って地固まる方を期待してるけどな。 あとは、相手次第・・・。』

社員 『ですね・・・賃貸借らしきものって、賃貸借ですよね〜?』

 『その土地の固定資産税以下なんだし・・・、契約関係も賃料以外何も分からないんだけど・・・まあ、賃貸借らしきものって表現が正しい気がしない???』

社員 『まあ、賃貸ですけど雀の涙程度の賃料・・・、まさしく・・・、賃貸らしきものですね。 しかし、社長は、怒っていても冷静ですね。 即出て行けではなく、6ヶ月の期間を定めて、賃料の12ヶ月分って10万円もいかないですが、一応、払うわけですし、別で引っ越し代まで払うんですから・・・、自分が、社長なら、即刻解除して出て行けって言いますけどね・・・。』

 『賃貸借らしきものという言葉で、近隣の賃料相場の10分の1以下だということを知っていただきたいし、一応、解除通知だから、相手の立場も考えて出さないといけないからな・・・。 老朽化している建物の片方に、倉庫並みに荷物をぎっしり置いて、あんな感じで、戦後間もなく建てられたものは、危ないからな・・・。 放置はやめて、倉庫化した借家と、住んでることころも、引っ越し代と、賃料の12ヶ月分払って返していただきましょう。』

社員 『要するに、老朽化、目的外使用で、相手がゴタゴタ言ってきた時には・・・、相手の立場を考えて、費用と時間を与えていると主張して・・・、つまり、確実に立ち退かせるためのものって事ですね。』

 『ついでに言うと、賃貸借らしきものの意味には・・・、あの賃料で、相手が賃貸借の権利をどこまで主張できるの?って事や、退去しないと頑張ってゴタゴタしても、こっちは、元々持っていてもいい物件なんだから、別ラインで、賃料の増額請求もできるんだよ〜とい意味合いも、賃料の増額請求も視野に入れているという意味合いもある。』

社員 『なるほど・・・、じゃあ、何で60点の解除通知書なんですか???』

 『賃貸借らしきものという言葉の中に、今後、良い関係でやっていけるなら、賃貸借にしてもいいですよ〜という意味が、40%ぐらい含んであるので、立ち退きをするという部分では、60点の通知書なんだよ。 100%、意地でも退去させるつもりなら、賃貸借らしきもの!なんて書かないよ。』

社員 『こらしめて立ち退かせる60% 反省して良い関係でいけるなら賃貸借にする40%の契約書という意味の、60%なんですねwww 少し、理解できました。』

 『でも、まあ、ご挨拶に伺っただけで、相手が臨戦態勢に入ってしまうのって、俺たちが不動産業者だからなんだろうな〜・・・なんか悲しいな・・・。 まあ、これからは、俺や、用地課ではなく、女の子の社員に行ってもらったほうが、ソフトでいいかもな・・・・。』

そんなわけで・・・、今回の通知書を送った事で、また、ひとつ・・・仕事が増えました。

3月の太陽光連携と、宅地開発のほうで追われてるので・・・めんどくさい事にならなければいいのですが・・・、なんとなくアバウトで、ソフトな、賃貸借らしきものの契約解除通知・・・の話でした。



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2017年01月21日

2129)不動産業者バトル 大手 VS 中小

本日、電気工事業の金看板が出来上がってきました。

不動産業、建設、土木に加えて、電気工事の金看板が加わったわけですが、何故か、取得の日よりも金看板ができてきた時のほうが嬉しい・・・w

2017-01-20-17-30-57


名古屋だけに金好きなんでしょうか?

まあ、嫌いじゃないですけど・・・(笑)


さて、今日のブログです。


先日、ある新年会での出来事です。

主催者の挨拶が、終わり、乾杯をして・・・1時間ほどした頃、不動産業者のAさんが、某大手の不動産営業マンに、チクリと嫌味を・・・。

お酒が入っているからなのか・・・普段は、そういうタイプじゃないんですけど・・・。

Aさん 『おたく、どこの支店だっけ? 胸につけてる名刺の名前が小さすぎて見えんわ・・・・。 **支店の**って奴が、うちの専任の物件抜きやがってな〜・・・。 **っていう奴らしいんだけどな・・・・。おたく、どこの支店の人???』

Aさんは、新年会の参加者リストを見て、抜きをした張本人だと知っていて、話しかけたので、完全に確信犯だたんですけどねw

大手営業マン 『はじめまして、私、*****の**です。 うちの支店で、**は私しかいませんけど、どの物件の話をされているのですか??? 今、担当している物件、けっこう多いので、どこの話です???』

大手不動産会社の営業マンも、おそらく、どの物件のことか分かっていて、サラッと話しながら、反撃をした・・・w

Aさん 『どこって、@@区の@@・・・。 @@さんって売主の物件、抜いただろう? 専任を解除して、一般にしたいと急に言いだしたから、理由を聞いたら、おたくの名刺を見せてくれたわ。 専任で一社に依頼するより、一般で広く、なんとかかんとかって、専任を解約させるように言ったらしいな〜。』

大手営業マン 『・・・・・。 ・・・・・。 あ〜・・・、@@さんの件ですね。 @@さんの方からご連絡をいただきまして、今、依頼をしている不動産業者が、待てど暮らせど、ちっとも売ってくれないと相談がありましたので、訪問させていただきまして、そのように答えましたが、何か問題がありましたか?』

Aさん 『盗人猛々しいわ。 ね〜・・・近藤社長・・・。 不動産業界のルールってやつを教えてやってくださいよ。』

 『お・・・おれに振りますか・・・w 俺、知らんし・・・。 まあ、一般になったなら、それはそれで、お互い頑張って・・・w 営業努力しましょうw  Aさ〜ん、こんな場で、酔っ払って話す内容ではないので、席に戻りましょう。   ごめんね〜・・・ちょっと酒が入ってるから・・・w』

大手営業マン 『いえいえ、こちらこそすみません。 ありがとうございます。 後ほどお席の方にご挨拶に伺わせていただきます。』

ということで・・・この場は、これで一旦済んだのですが・・・・。

その後、大手不動産業者さんが、私の席に、部下を連れて挨拶に来てくれまして・・・・。

うちの用地化の社員を知っているようだったので、あれこれ話をしていたのですが・・・、そこに、Aさんが、また、やってきまして・・・。


Aさん 『おっ・・・盗人発見・・・、社長、こんなのと話してると、酒がまずくなりますよ・・・。』

大手不動産営業マン2名は、苦笑いしながらも、けっこう目が怒ってる感じでした。

Aさんも、そこでやめてくれればいいのに、けっこうしつこく絡んできまして・・・。

Aさん 『近藤社長、他所が専任持っている不動産を、わざわざ専任を解約させて、一般媒介取りますか? 社長、私が、専任だと聞いて、それを解約させる動きをしますか? ほんとに、クソですわ・・。 お前ら、人間やめて、ハイエナになれ・・・w あははははw』

ここまで、言われても大手の二人は、困惑した顔をするだけで怒らず・・・、『社長、また改めます・・・失礼します・・・。』と、その場を去ろうとした。

さすがに度が過ぎると思ったので・・・Aさんと、大手2人を、会場の外のロビーのところに連れていき、四人掛けの対面型のソファーに座りました。

 『あのさ〜・・・。 さっきの答え言いましょうか・・・。 私だったら、他所の専任解いてまで、一般媒介を取ろうとはしませんけど・・・、とりあえず、こういう場で、そういう話やめましょうよ。 』

Aさん 『そうだろ? それだよ・・・。 俺も、他所様が専任持ってる奴を、わざわざ解約させてまでやらん。 そういう話をしてるんですよ。』

大手営業マン 『誤解があるようですので、説明をさせていただきますが、お客様の方からお電話をいただいて、売却できないことへの不満をぶつけられたので、当社の売却への取り組みをご説明させていただいたところ、弊社に依頼をするにはどうしたらよいのかと相談をされたので、専任媒介を解除して一般媒介にという話をさせていただきました。』

 『状況は、分かった・・・。 分かってるけど、この人の言ってることは、そういう意味ではないんだよな〜。 逆だったら、どうだって話なんだろうけど・・・。 まあ、おたくたちが抜きに行ったわけではないようだし、お客様からという話が本当なら、選ぶのはお客さんだから、仕方がないわな。』

Aさん 『金にものを言わせて、チラシやDMを配り倒しやがって・・・抜きに行ってるのと同じだろう。 』

Aさんは、普段、紳士的な人なんですけど、実は、酒癖は悪いということを知りましたw


さて、ここからの話なんですが・・・。

大手の営業マンたちは、早くこの場から立ち去りたがっていました。

Aさんは、文句を言いたげな様子でした。


 『いい加減にせんと、怒りますよ!  この場の事だけを言うと、Aさんが、大人気ない・・・。 この場で、話す事ではなく、文句があれば、会社に直接連絡するなりして話せばいいことじゃない? まずは、主催者に申し訳なく思わなくてはいけないんじゃないかな??? **sなんたちも、相当堪えてると思うよ・・・。』

Aさん 『もういいです。 分かりました。 俺が悪い・・・。 俺も、他業者の専任物件抜いたろ〜w 業界は、こうやって、汚れていくんだwww』

 『手がかかる人だな〜・・・。 さっきも言ったけど、この人たちは、Aさんが専任を持っているからって抜きに行ったわけではなく、お客様の方から連絡ををいただいて相談を受けたと言っているですよ。 まあ、私なら、お客様と会って、他の業者が専任持ってると聞いたら、上手にお断りして帰りますが・・・、そこは、大手はきついですから、Aさんところで売れないなら、うちで頑張りますとなったわけだ。  まあ、今回のケースは、仕方ないというか、お互い一般媒介同士で頑張ればいいんじゃないの???』

大手営業マン 『後から入ったのは事実ですが、私どもは、流通機構登録を見て売主様に営業をかけたのであれば、それはお叱りを受けても仕方がないですが、不特定多数に配布されたチラシやDMを見て売却のご相談をいただいたわけですから、私たちの見解では抜いたといわれるのは心外です。Aさんは、定期連絡もされていなかったとお聞きしております。』

 『まあ、まあ、角が立つのでそれぐらいにして・・・。 もう、分かったから・・・。   Aさん、俺ら中小は、何かと言うと大手を目の敵にするよな・・・。 まあ、横のつながりとか少ないからドライなんで仕方がない部分もあると思うわ。 でも、俺が思うのは、彼らは彼らで、俺たちの何倍も営業努力をしてることも確かなんだよな。 流通見たり謄本あげて、抜きに行くのは、これはあかんから、ボロクソ言ってもいいと思うんだけど、ポスティングや、DMは、彼らの営業努力、企業の努力じゃないのか?』

Aさん 『アホみたいに、チラシを入れて、みんないい迷惑じゃないですか〜w 人に迷惑かけながら仕事取りに行ってるだけじゃないですか。 近藤社長、もう、言いませんので・・・、近藤社長のいう通り終わりましょう。』

 『あかん・・・。 納得してないじゃないですかw  何でもかんでも大手に抜かれたという考え方をしたらあかんですよ。 今回の件は、彼らの営業努力でお客様が電話をして相談をしてきた。 A社長が、お客様を不安にさせるほど放っておいたってことではないですか??? そこ間違えて、暴言吐くと、彼らも可哀想ですよ。 俺が彼らなら、完全に喧嘩になってますよw』

Aさん 『言いすぎた事は認めるけど、俺は、**みたいな節操のない恥ずかしい不動産業はしないので、そこは社長もわかっくれてるでしょう。 不動産屋の営業努力はポスティングですかw  一生、ポスティングしてろ〜・・・w』

 『おいおい、社長、そろそろ、いい加減にしてくださいよ!  俺も、駆け出しの頃、自分で、不動産新聞とか作って、ポスティングしてたし・・・、土地情報とか纏めて、住宅メーカーの展示場周りもしていました。 俺は、広告もポスティングも立派な営業戦略であり、似顔絵使ったり、写真使ったり、それを足を使って営業することは、営業努力だと思いますよ。』

大手不動産営業マン 『ありがとうございます。 そう言っていただけると報われますw』

 『俺も、ポスティングとかやってたからな・・・20年前ぐらいだけどなw  でも、まあ、俺は、不動産業者が専任持ってたら、解除させてまで、取りにはいかんけどな・・・。 100歩譲って、専任媒介が切れるまで待つw その後に一般で頑張らせてくださいという話はした事があるかな〜。 まあ、教育と感覚の違いだから、言ってもしかたない。 主催者に申し訳ないので、これで終わりにしようw』

私は、会場の外に連れ出しておいて・・・その場をまとめたわけですが・・・、その行為も、主催者に申し訳ないと思いましたが、会場の雰囲気を壊すよりは、このほうがマシかな〜と思いましたが・・・、会場に戻ると、主催者側の会社の本部長が心配をしてくださり・・・・結局、迷惑をかけてしまいました。

せっかくの新年会を・・・・・申し訳ございませんでした。



しかし、まあ、今回の件に限らず・・・・。

人にもよりますが、大手は中小を小馬鹿にしている感があり、また、中小は、大手を小馬鹿にしている感もあり、まあ、この形は変えられないと思うのですが・・・・。

当社の場合は、大手、中小、両方ともお付き合いが深いので、いろんな部分が見えるわけですが・・・。

弊社も中小ですので、時に、大手のやり方に不満はあります。

査定からの媒介契約の取り方、当社限定と言いながら購入価格をださせてから入札にしてしまう等・・・、対外的な形式上だけのマナーとコンプライアンスに腹が立つ事もあります。


しかし、営業という観点でみると、私は、大手のは、すごいと思うんですよね〜。

中小の不動産業者が、大手の広告宣伝や営業を、金に物を言わせやがって・・・みたいな事を言うのをよく耳にしますが・・・。


じゃあ、そういう事を言う、中小の連中が、大手の営業マンほど、仕事をしているのかどうかというと・・・、そこまで頑張っていない気がするんですよね〜。

私が、たまに、セカンドハウスに行くと、ポストには、大手の不動産業者のチラシと、DMが、どっさりと入っていますし・・・、自宅にも、不動産を売りませんか?的なDMが、連日のように送られてきています。

査定を依頼すると何か貰えるとか・・、媒介契約をすると更に良い物がいただけるとか・・・、感じがよい営業マンの似顔絵が書いてあったり、売却の流れが書いてあったり・・・、戦略的に素晴らしいと思います。

私が、素人だったら・・・、ついつい大手に頼んでしまうでしょうね〜(笑)



私が、駆け出しの頃・・・、少しでも当社の知名度を地元に浸透させようと・・・、大手の真似をして、地元で、広告宣伝費にお金をかけてきましたが、確かに、効果は大きかったです。

一回、一回の効果を求めると、損をしているような気がしますが、広告もDMも、後々、効果がでてくるものなんですよね〜。

特に、テレビCMや看板等は、知名度を上げる・・・お客様の潜在意識の中で認知してもらうには、よい方法ですし・・・、それらの広告宣伝と、営業を、リンクさせる事により、掛け算式に効果がでてくるものなのです。

我々中小が、大手のように全国への広告宣伝はできません。

しかし、地域への広告宣伝は可能です。

その証拠に、大手の売り上げに対する広告宣伝費の割合は、中小よりもはるかに大きい。

弊社が年商17億の年に、約5000万円の広告宣伝費を使いましたが、売り上げの3%にも満たないわけで・・・、そう思うと、力の入れ方が違いますよね〜。

そして、営業マンに関してもですが・・・、中小の営業マンよりも、大手の営業マンのほうが、明らかに残業をしているというか、会社に遅くまで残って仕事をしているように思います。

まあ、最近は、週休二日とか言ってますが・・・、特にできる営業マンは、実は隠れて仕事をしていたり・・・、若い子たちは、ポスティングや、営業電話、メール等で、効率の良い営業をしています。

企業努力、営業努力という部分では、中小よりも大手の営業マンのほうが上回っている気がします。

そういう意味では、大手の力の前に中小が苦戦するのは当たり前だと思います。


最近の大手は・・・なんて話がよく出ますが・・・、実際には、こういう話は、私が不動産業界に入った20年前からあるわけで・・・、我々中小も、もっと努力をしなくてはいけないと思うのです。

私も、広告宣伝、営業努力という分野でも、努力をしてきました。

しかし、大手に依頼をするお客様は多いわけで・・・。

その中で、中小の不動産業者として成長し続けていくには、人脈作りと、大手に負けぬ知識とマネジメント力だと思います。

そして、お客様の立場で考える、お客様第一主義で誠心誠意の対応をすることです。



正直・・・、今回の、A氏の言動と行動は、大手に負けを認めた上での、負け犬の遠吠えにしか聞こえませんでした。

酔っ払って取った取られたの話をするのではなく、その場は笑顔で親睦を深め、不動産業者として仕事で勝負をするべきだと思いました。

大手は、大手の利点がありますし、大手のやり方もあります・・・

中小には、中小の利点もありますし、中小にしかできない細やかで繊細かつ、大胆な仕事もできるわけです。

私は、人や地域と触れ合い、お客様の将来を考えながら仕事ができる、中小の不動産会社の代表である事を誇りに思っています。


Aさんも、普段は、紳士的ですし、知識も豊富で、人柄も良いので・・・中小の誇りを持って、共に頑張っていきたいです・・・。

でも、Aさん、酒癖悪いです・・・。

そういえば、この新年会・・・お酒はいただきましたが、ほとんど、何も食べていない気がしますw

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2017年01月16日

2128)不動産は下落する(2017年を予想)

積雪30センチ・・・久々の大雪ですね〜・・・。

雪が積もった時には、30分早く出勤しようと家をでる!

これって、仕事ができる人とできない人の違い・・・と書いてしまうと、クレームが来るので・・・、仕事に責任を大きく感じている人と感じ方が小さい人の違いだと思うんですよね〜・・・と書いておきましょう。

そう書きながら、私は、いつも通りに本社に出社・・・家から本社まで車で1分なので・・・。

すでに本社は、雪かきがしてありました。

その後、車で、名古屋支店に行きましたが、積雪15センチぐらい・・・、やはり、雪かきがしてありました。


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私は、気持ち良く、車を立駐に入れて・・・ビルに入りました。

名駅千代田ビルのエントランスから、外の写真も撮りましたが・・・こんな感じです。

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本社も、名古屋支店も、雪かきがしてありました。

ということは・・・30分前に、社員たちは、家を出て会社に来たということで・・・、日々、仕事に大きな責任を感じているということだと思います。

名古屋支店で・・・。

 『雪かきしたんだな〜・・・。 偉い! 本社も、しっかりと雪かきしてあった。 気持ち良く、駐車場に車を止めることができたわ〜w』

社員 『10時にお客様が来る予定でしたので・・・社長のためではありません。』

 『あははw それでいいよw というか・・・、雪が降ったら、自分の家の前と、会社の前は、雪かきをするのが、当たり前だ! 日々、家や会社の前の掃除と同じことだ・・・、と、偉そうに言っているが、若い頃は、そんなことは思わんかったけどな〜・・ 昔、親や、勤めていた会社の社長や上司の言葉が今になって、自分が感じ自分で言えるようになったw』

雪が積もった日は、朝早く起きて雪かきをすることができるようにった事が嬉しい。(成長w)

それを、社員たちまでもが、感じて行動してくれたことが、もっと嬉しい。(成長w)

ついでに、これは、余談だが・・・。

雪は、前の日の夜から積もり出したわけだが・・・・。

2017-01-14-22-12-17


前夜、雪が積もり始めた時に、犬を散歩に連れて行ったのだが・・・、犬が、めちゃくちゃ嬉しそうに、はしゃいでいる姿を見て・・・、雪やコンコンの歌を思い出し、、犬は喜び庭かけまわり〜♫を思い出して・・・これもまた、嬉しかった・・・。(発見w)

うちの犬、足が短すぎるwww

雪の話題は、これくらいにして・・・本題に入りますが・・・。



2017年・・・不動産は・・・下がる!

そうは言っても、上がってるのは、一部の人気エリアの話であって、実際は、すでに人口減少により、都会と田舎の落差が激しいく、人気のエリアから離れると、途端に価格が低いわけで・・・実際は、すでに下がっているエリアの方が多い。

人気のエリアも、上がりすぎた感を感じる今日この頃で・・・、実際もうこれ以上、賃料も上げられないでしょう・・・。

不動産の価格は、景気にも左右されますが、所詮、需要と供給の問題なんですよね〜。

本題の本題に入る前に・・・、そういえば・・・最近は・・・。

読者の皆様から、太陽光発電の話が多すぎる・・・、以前のように不動産の話を書いてほしい・・・、ドキドキハラハラするような臨場感が少ない・・・等・・・のメッセージが・・・。

実際は、ここまで直接的なメッセージではないのですが、読者の皆様からのメッセージの裏側には、そんな思いが隠れていて、もっと不動産の事を書かなくてはいけないな〜と・・・また、更新頻度を上げなくてはいけないということも重々、十二分に承知しております。

本日は、久しぶりに、真面目に不動産の事を書きたいと思っていますが・・・、臨場感あるれる感じというよりは、2017年の不動産について、本音で書いてみたいと思います。

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さて、本題の本題に入ります・・・・w

2017年は、不動産下落の年と予想しております。


そろそろ人気のエリアの土地、住宅、マンションも、下がり始めると思います。

東京オリンピックだぁぁぁ〜・・・・、名古屋では、リニア開通に向けてアゲアゲだがや〜と、盛り上がっている方もいらっしゃいますが・・・。

すでに、2016年の夏頃から、値下がりの予兆と申しますか・・・兆しが見えてきました。

まず、予兆として・・・、人気エリアのマンションを買いまくってきた、中国人が減りまして・・・逆に、買ったマンションを売ろうという動きもチラホラ見えてきました。

以前のブログにも書かせていただきましたが、中国人が、日本の不動産に興味がなくなったわけではなく、日本の不動産は欲しいけど、日本に高額の資金を持ち込めない・・・つまり不動産を買いたくても両替ができないのです。

そんな事は、前から厳しいじゃん!と思う方もいるかもしれませんが、この厳しさは、日に日に増していってる感じです。

1人当たりの外貨への両替は、1年間で5万ドルであり、基本、これでは、不動産は買えません。

しかも・・・、これは、確かな情報か分かりませんが・・・、聞いた話だと、原則、両替した外貨で不動産、証券、保険等に使ってはいけないという御触れがでているそうです。

まあ、中国人が年間1億人海外に行くとして、海外の不動産を爆買いしたら、中国のお金が外国に出るわけですので、政府は、ちょっと待った!をかけたいでしょうね。

以前は、物件についての相談が多かったのですが、最近は、日本の不動産は欲しいけど、どうやって日本にお金を持ち込んだらいいのか?という相談が増えました。

でも、こちらとしては、そこは、関わりたくない部分ですからね〜・・・。

そして、以前、人気エリアのマンションを中心に、中国人の買いが増えたわけですが、最近は、それを手放す人も増えてきています。

以前は、買いたい買いたいの話ばかりだったのに、最近は、売りたいという話も、チラホラ聞こえ出してきて・・・買いたい数が、少しずつ減り、売りたい数が少しずつ増えていってるわけですが・・・。

人気がある物も、売りが増えれば人気が下がるわけで、人気が下がれば値段もさがり・・・そこで、損切りしたくないと、更に売る人が増えるわけで、つまりは、需要と供給の問題なのです。

日本の不動産は、そこまで中国人に影響されているのか?と思う方もいるかもしれませんが、それだけではありません。

ここからは、私の推測論になりますが・・・。

今年は、トランプ氏が、米国大統領になりました。


前のブログにも書かせていただきましたが、私は、ドル高、円安ではなく、今年は、円高になると予想しております。

そして、天井をつけてから・・・、今、まさに、ドル高、株高も転換点を迎えている状況で、じりじりと逆の方向に動きつつあります。

今のじりじりとした動きを、一旦調整が入ったと考えている人も多いのかもしれませんが、完全に風向きが円高に進むと判断した場合に、中国以外の他の外国人投資家たちも、日本の不動産を売って逃げますので下落が進むでしょうね。

ここ近年、2014年〜2015年に人気のエリアにマンションを買った、外国人投資家は、円高に進めば、途上国と比べてキャピタルゲインが大して期待できない日本の不動産をいつまでも持っていることはなく、簡単に手放すわけですし、手放したお金で、また違う国への投資をするわけです。

更に先の話をすると、2017年に、売りが出て値下がりが始まった場合、2012年〜2013年に人気エリアに投資をした外国人は、下落率が大きいと思えば早期に売却、下落率が緩くても、短期譲渡税が、かからなくなった2018年〜2019年には、確実に売却をするでしょう。

つまり、この2017年、2018年というのは、その先の、世帯数減少2019年問題を控え、2020年の東京オリンピックを控えた重要な年となるわけです。

ちょっと余談になりますが・・・、日本人の大半は、東京オリンピック万歳の恩恵を受けられると考えているのかもしれませんが、オリンピックの後は、そのオリンピックにかかった建設費等を何らか回収をしなくてはいけないわけです。

前回の東京オリンピックの頃とは時代が違います。

今回、政府は、消費税の増税後の東京五輪ということで、消費税増税後の経済状況の悪化を防ごうと考えているのかもしれませんが、その前に、2017年に数多くの不安要因がある中で、2018年と、2019年問題(世帯数減少)を超えて、オリンピック、2020年・・・、

しかし、あれだけお金をかけて施設を作りまくり・・・その後、増税後の消費が落ちた中で、施設を上手く利用していかなくてはいけせんし・・・、とりあえずオリンピック景気で多少は、盛り上がるものの、その後、景気も建設、不動産市場も先細りムードになる中で、オリンピックにかかった費用の資金回収もしていかなくてはいけないのです。

すみません・・・少し話が、先に進みすぎました。

話を戻しましょう。

ニューヨーク、ロンドン、シンガポール、香港の不動産が高止まりしている中で、ここ近年、投資先として、オリンピックを控えた日本の不動産市場が目を付けられ、金融緩和マネーが流れ込んだわけですが・・・。

今後も日銀は金融緩和はしていく方向なのでしょうが、中国マネーが入ってこなくなり、トランプさんが大統領となり円高に進むとすると・・・。

オリンピック効果の東京、リニア期待の名古屋、観光客期待の大阪、京都の不動産は、円安ではなく円高に流れが変わるのと同時に、ズルズルドドーンと下落するのではないかと思います。

もちろん、この予想は、中国マネー、米国の動きを予測して、円高予想をしているからであって、逆に動けば、とりあえず2017年は持ちこたえて、2019年あたりに下落するという予想に変わるわけですが・・・。

何にしても、中国マネー、米国の動向次第であり、大きな動きに、対抗しつつ耐えうる力が日本の経済と、日本の不動産市場にはないと思いますので、中国、アメリカの動き次第だと思います。

そして、中国も、米国も、不安定な状況に見えてしまいますので・・・、今年、2017年・・・日本の不動産は下落すると予想します。



さて、予想通りに下落したとして・・・。

高買いした不動産の価値が下がってしまったら、どうなるのかは、読者の皆様も想像がつくのではないでしょうか?

次の買い場は、オリンピック後・・・あたりですかね〜?

そんな予想をしているので、最近は、読者の皆様や、クライアントの方々に、人気エリアのマンション買い、オフィスビル買いを勧めないわけです。

とりあえず、最近は、20年間安定した利回りを出すことができる太陽光に力を入れているわけですが・・・、今年は、今まで少しずつやってきた、ゴールド積立も少し増やしてみようかな〜なんて事も考えています。

あくまでも、私の個人的な予想です。

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2017年01月08日

2127) 中国春節祭と釜山旅行

相変わらず年始の挨拶と太陽光発電・・・そして通常の不動産の仕事と新年会とバタバタしております。

昨年末は、忘年会の半分を欠席し、今年の新年会も、これまた半分以上断っています。


例年、25〜30件ほどの忘年会と、10件以上の新年会に顔を出すわけですが・・・、さう年末からの忙しさで行けず・・・世間を狭くしている事は分かっているのですが・・・。

とりあえず、付き合いの深さなどは全く関係なく、ご挨拶や、乾杯を頼まれていたり、主催者の節目の年等・・・、あとは、私の予定と仕事の詰まり方で断っております。

この場をお借りして、お詫び申し上げます。

お誘いいただいて参加できなかった忘年会、参加できない新年会の主催者様、本当に、大変、誠に申し訳ございません


そして・・・・。

私が楽しみにしている毎年恒例の行事のひとつ、中国の芸術と文化の祭典、中国春節祭が、1月7日、8日、9日と開催されているのですが・・・。


中国春節祭


毎年、中国から、文化、芸術関係の方々が来日されて、歌や踊り楽器等を披露してくださるのですが、とにかく素晴らしい・・・。

なんて言ったら皆さんに、うまく伝わるのか・・・、文化、芸術の、深い歴史と伝統を感じるというか・・・、まあ、とにかく、じっくり見ると、見れば見るほどに、そこに感動があるわけです。

今年も、3日間とも、時間お許す限り、顔を出そうと思いながら・・・7日は行けず・・・、8日は瞬間顔を出しただけ・・・の状態でして・・・、アトラクション的なものは何も見れず・・・、開会イベントや、パーティーも行けず・・・、華僑会の方々にご挨拶もできていない状況でございまして不義理をしております。

明日も、顔を出す程度になってしまうかもしれませんが、必ず行こうと思っています。

現地では、当社のブースも出ていますし・・・ちよっぺん!も、頑張っています。

image


日本の企業も数多く参加している大きなイベントで、日本人も大勢来ています。

芸術、文化・・・、食も楽しめますので、お時間がある方は、是非、行ってみてください。

けっこう、新しい発見と感動があると思います。



さて、話は変わりますが・・・お正月の話です。

正月は、元旦に本社に出社をして、年賀状を仕分けをした事をブログに書きましたが・・・。

今年は、元旦から、一騒動ありまして・・・・。

今年の正月は、2日から、二泊三日で釜山に行く予定をしていたのですが・・・、昨年末、釜山の日本大使館近くに慰安婦像が再設置されたと聞きまして・・・。

年末に、釜山の知人電話をして、国際市場で買い物して、蟹食いに行こうという楽しい話から・・・、今回の従軍慰安婦像の話になり・・・、なんとなく話がこじれまして・・・『もう、正月に釜山に行くのをやめるわ〜。 今後、当社の協力会の旅行も行かない・・・。日本に来ても連絡してこなくていいし・・・もう、ケジャンも送ってくれなくてもいい!』という話にまで発展してしまいまして・・・釜山旅行の取り止めまで話がエスカレートしてしまったわけです。

向こうも経営者、私も経営者だからなのか・・・どちらも主張が強いので、お互いにヒートしてしまいまして・・・。

一昨年の日韓合意の10億円の話から・・・、1965年の日韓基本条約までの話や・・・これまでに日本が韓国に払っているODAの話・・・・アジア女性基金の話、等

釜山の知人は、今回の釜山の慰安婦像の再設置の件は、一部の人たちによるものだし、1965年の賠償金は、韓国政府が自国のために使ってしまい慰安婦にお金が払われなかった、韓国のライフライン整備等、多額の支援を受けてきた事を認めながらも、過去の植民地支配と、靖国参拝等、安倍政権への批判を述べたので・・・

いったい、何千億??? 何兆円???払ったらええの? なんて話にもなりまして・・・。

日本が、謝罪したのしないの・・・、そして、熱くなった私は・・・韓国行きをやめるという話まで発展・・・。

そのあたりから、政治家ではなく、経営者なんだし・・・、民間レベルで、話しても、何も変わらないいわけだし・・・、政治の話はやめようと・・・、個人的には、お互いに仲の良い知人が大勢いるということや、日本に留学したり、結婚したりした人の話になり・・・まあ、釜山近くのキジャンで蟹を食べて、カラオケ行こうと・・・・。

まあ、最後は、お互い、大人気なかったな〜という事で落ち着いたわけですが・・・。



年が明けて・・・元旦!

明日、空港に迎えに来てね〜・・・の話から・・・、また、慰安婦像の話、日韓合意の話になりまして・・・、現地の様子や、慰安婦像を設置した人たちの話を聞いているうちに、またまた、ヒートしてきまして・・・。

先方も、私の思いではなく・・・現状を伝えているだけのなのに・・・また、その話をぶり返すのか?という事で怒りだし・・・、私も、あなたにじゃなく、あなたが説明した設置した側の人たちの考え方に対して意見を言ってるんだと・・・。

まあ、この件も、電話だったので、おさまったわけですが・・・・。

よく2日・・・、釜山に到着して・・・、空港からホテルに送ってもらい・・・、部屋で、ビールを飲みながら、話しているうちに・・・、また、慰安婦像の話になりまして・・・。

喧嘩したくないので・・・、遊びに来ているのに、何故、その話を選ぶの? また、エキサイトするじゃん・・・と、話をおさめる方向に持っていったのですが・・・。

知人 『ちがうよ・・・。 現地に行ってみるとわかるけど、近藤さんが、考えているような、全国民が反日で、慰安婦像万歳ってやってるわけじゃない。』と、彼は彼なりに、私に分かってもらおうとしたようです。

 『じゃあ、慰安婦像の場所に行って自分の目で見てくるわ・・・。』

知人 『過激な事はしないでくださいね。』

 『しませんよ。 そんな事したら国際問題になって、新聞に載るでしょう。』

そんなわけで・・・翌日

2017-01-04-10-22-29


知人といっしょに、日本総領事館近くに建てられた慰安婦像の設置場所に行った。

写真の通り、道路際に、石碑みたいなものと、並んでました。


周りには、警察官らしき人たちが・・・、そして、少し離れたところに、民間の人たちがいました。

私が、慰安婦像を見ているのを、ジッとみていて・・・私が、慰安婦像から5mほど離れると、民間の人の中から3人の、おばちゃんが来て、私の横を通り過ぎて、慰安婦像に何やら話しかけて・・・、少女像の手をさすり・・・、私を睨み通り過ぎていきました。

私は、釜山へは観光で行ったのだが、この場所へは、観光気分で行ったわけではなく、おちゃらけた気持ちで立っているわけでもない。

だからといって、何か過激な事をする気もないし・・・逆に、この少女像に手を合わせたり、花や衣類を置くつもりもない。

像が、どんなものなのかよりも・・・、像の周りで、釜山の人たちが、どれほどの反日感情をもっているのか、それが見たかったのです。

世界中とまでは言いませんが、いろんな国に知人、友人がいて・・・当然、韓国にも多くの知人、友人がいるわけで、ソウル、釜山、済州島・・・、私が行けば、すごく良くしてくれますし、先方か日本に来れば、私が案内をしたりします。

釜山の知人が、一部の人たちだけですと言っていたわけですが・・・。

現地の様子を見る限り・・・知人の言う通り・・・、一部の人たちが、やっているような事のように感じましたが・・・。

実際、警察官らしき人たちがあれだけいて、放置している事自体、行政も公認しているということなんでしょうし・・・、本当に一部の人たちだけなのかは分かりません。


その後・・・知人たちと、国際市場に行って、蟹を食べに行きましたが、政治の話、慰安婦像の話が出ることはなく、普段通りに楽しく食事をしたわけですが・・・。

今回の事で、なんとなく私の心のどこかに、今までとは違う何かが生まれました。

お互いの家族まで分かっているような付き合い、家にまで招いて家族を紹介してくれた人たちもいます。

これまで、私が接してきた人たちは、私に対して反日感情の欠片も見せた事はありませんし感じた事はありません。

でも、実のところ、どうなんでしょう???

ソウルの友人なんて、私が彼の家に行くと、毎回、海老煎餅と赤福を土産に持っていくだけで、奥さんも子供も、婆さんまで、家族みんなでもてなしてくれますが・・・。

帰った後、あの糞日本人野郎が・・・とか思われているんでしょうかね〜?

2017-01-04-13-35-58


内心、どうなんでしょう???

今回は、少し複雑な気持ちで、日本に帰国しました。


これは、私の個人的な考えなんですが・・・

この慰安婦問題というのは、白、黒の決着がつく問題ではないと思うわけです。

私には、何が、どこまで真実なのか分かりません。

ただ、現代社会において、慰安婦というものが存在した事実があること自体、社会的に白とは言えない。

時代と状況を考えると、グレーであって、日本政府は、これを、当然理解していて、アジアのリーダーとして、白でも黒でもなく・・・、社会的に中間のグレーである事を、黒に近いグレーということで・・・、そこを落としどころとして、社会的責任をとり多額の賠償をしてきたわけですし・・・これまで韓国を共にアジアの隣国として成長していきましょうという事で支援してきたのだと思います。

基本合意の際の賠償が基本的賠償であり、破格の高額を払った・・・、基金の件で社会的にグレーである性の問題として中間グレーの賠償をした・・・、一昨年の日韓合意の際の10億で、ダーググレーだったと、相手側に譲歩しての賠償だと考えると、私個人の意見ですが、ここが最終的な落としどころとしたことは、大人の対応だと思います。

そして、今回の慰安婦像復活は、市民団体がやったことのようなので、それはそれで仕方がないと思いますが・・・、韓国政府は、黙認しちゃってるわけで、その動きに対して像を撤去しなければ、慰安婦像を再築した市民団体の反日を推奨している事になります。

要するに、韓国政府が、市民団体の行動を推奨するということは、日本に対しての外交カードとして市民団体の行為を利用していると、取られても仕方がないということです。

今回、日本政府は、大使と領事の一時帰国、日韓通貨交換(スワップ)協議の中断、日韓ハイレベル経済協議の延期、釜山市関連行事への参加見合わせ−の4項目を発表したわけだが、今の状況は、反日推奨が明らかであり、当然の措置だと思います。

市民団体の少女像の設置について、日本政府の外交措置は、少々大人気ないという世論もあるようだが、今回、スルーした場合、今後も、これまで通りの、良好とは言えない日韓関係が続くわけです。

日本は、将来的に北東アジアの隣国として韓国と協力しあっていこうと思うのであれば・・・、今回の少女像の再設置については、妥協することなく日本側の意向を伝えて、慰安婦問題自体の解決をして、今後は、両国とも未来に向かっていくという建設的に考えなくてはいけないと思います。

今年、米国トランプ大統領が誕生し、どのような年になるのか予想がつかない中・・・、今回の日本政府の対応は、年末年始を挟んでいたにもかかわらず早かった・・・世界は何があるか分からない変革の年をむかえたという事だからなおか、今回の日本政府の対応が早かった。

さて、今年2017年の、日韓間系は、どうなるのでしょう?  日米、日中、日露も気になりますね〜。


私としては、政治、外交にも関心はありますが、それよりも、今回、新しく生まれてしまった、韓国の知人、友人たちに対しての小さな疑心感みたいなものが、大きくなるのが怖いのですが、悪く考えすぎなんですかね〜?

知人友人関係において・・・、基本的に、政治と宗教の話はタブーだと分かってたんですけど、今回の慰安婦像騒動で、話をしてしまったのがいけなかったのかもしれませんが・・・モヤモヤ感が残っての帰国となってしまいました。

まあ、そうは言っても、5日から、2017年の仕事も始まり・・・冒頭でも書いた通り、年始の挨拶と仕事に追われ追われの状態ですので、まずは、自分の眼の前にある事を・・・お客様、取引先の皆様にご迷惑をおかけしないように、きちんとした仕事をしたいと思います。

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2017年01月05日

2126) 太陽光発電所 利回り10%以上 名古屋市近郊

本日から、仕事始めです。

新年、2回目の更新ですので、ブログ内での年始のご挨拶は、いたしませんが・・・、仕事始めということで、朝一番から、夕方まで、ご挨拶、電話等、あけましておめでとうございますを、何百回口にしたのか、分からないくらい、おめでとうございますラッシュでした。

年明け初日は、あけおめ挨拶からの・・・ビジネスの話・・・、別れ際には、再度、本年も宜しくお願いしますと挨拶をする。

毎年の事ですが、皆さん、心新たに、新年の挨拶をする・・・日本の素晴らしい習慣のひとつだと思います。



不動産業者の年末は、契約決済等・・・年始は、挨拶回りで、結局、年末年始は、バタバタとするわけですが・・・。

昨年末は、いまだかつてない、忙しさでした。


12月に入ってから、通常の契約決済以外に、20件以上の太陽光用地の購入契約を締結しました。

そのうちの8割以上は、私と、太陽光事業担当の高橋、統括事業部長で行いました。

その20件超えの契約に、農地転用や、太陽光の申請等が、絡むので・・・それはもう、戦争状態でした。

でも、なんと申しますか・・・、これまで不動産業をやってきて良かったな〜と思った年末でもありました。

物件を出してくださった不動産業者様、その他、協力者の皆様には、本当に感謝しております。

購入した土地も、道路もついていないような土地や、とんでもない田舎や山奥じゃないですよ。

物件の大半は、通常、坪単価1万円で購入できるような土地ではありません。

たまには、頭を上げてみるものですね〜。

『皆さん、お力をお貸しください! 私は、今年の年末までに、30件の太陽光発電用地を購入しなくてはいけません。 坪単価1万円以下で200坪以上の土地を30区画分です。 宜しくお願いします。』

正直、こんなに買えると思っていませんでした。

私の、予想、想像、想定の限界を超えました・・・。

不動産業者の皆さん、協力者の皆さん、大切な土地を売ってくださった地主様・・・本当に、本当に、本当に、ありがとうございました。


本日は、太陽光発電所 10%以上 名古屋市近郊!というブログを書かせていただける事が、とても嬉しく思います。

そして、皆様のご協力により、購入をさせていただいた土地は、すべて坪1万円で販売をしたいと考えています。


さて、本日のブログです。


本日は、太陽光発電いついて・・・、先ほども書かかせていただきましたが・・・・。

感謝の気持ちで、いっぱいで・・・、又、お待たせしているお客様や、新規のお客様に、太陽光物件をお出しできることが嬉しくて、何度も書いてすみません・・・・。

1ヶ月ほど前から、太陽光発電用地の買取を始めましたが、今現在、購入が確定している物件が20件を超え、購入できそうな物件は、15件・・・・ということで、お陰様で、約30件の買取の目標は達成できました。

2016-11-26-10-46-56


これから、順次、物件化していきます。

税制面上の問題で、3月末の連携に向けて、またまた忙しくなりそうですが・・・頑張ります。

現在、土地付き太陽光発電所購入希望者の方々に、物件資料を出した後・・・、新規の方々にも物件をご案内させていただきます。

その第一弾としまして・・・・。


愛西市諸桑発電所F1の販売を開始します。

BlogPaint


名古屋市内から西へ10数キロ、車で20分であり・・・、津島市のヨシヅヤ本店から徒歩6分の場所に、太陽光発電所を・・・・。

太陽光発電が終わった20年後の事を考えると、かなり良い物件だと思います。

BlogPaint


そして、今回の場所は、すでに舗装済です。

元々、近くの店舗の駐車場だったのですが、賃貸借契約が終了しましたので、この度、店舗の駐車場から太陽光発電用地に生まれ変わることになりました。

肝心要の物件の概要については・・・・。

諸桑概要書1


土地の面積については、現在は、最低面積で計算してありますので、ご希望があれば100坪以内であれば増やすことができます。

何故、土地の増減の話をするのかと言いますと・・・近くの店舗が再び駐車場を必要とした際に貸すこともできますし、これは私の個人的な意見ですが、貸しコンテナなどを併設すると面白いと思います。

そして、これが、配置図と、配電図です。

配線図


続いて、シミュレーションの話になりますが・・・・。

利回りは10、2%・・・。

生産性向上を使えば50%償却ができる物件(3月連携可能)ですので、正味12%ぐらいにはなると思います。

詳しくは、シミュレーションの表をご覧ください。

諸桑 シミュレーション


万が一、計算が違っているといけませんので、念のため、税務署、税理士等に、ご確認ください。


太陽光発電について

弊社では、今年から、ビル、マンション等の収益物件の販売を減らし、土地付き太陽光発電所の販売を始めました。

理由は・・・・。

・人気エリアの利回りの低下

不動産価格の高騰により、空室率の低い優良収益物件の利回りが低下しており、維持費や、借入の金利等の経費を差し引くと、いくらも残りません。
つまり、収益物件としての本来の旨味が少ないということです。

・地方都市、田舎の入居率の低下

少子高齢化、人口減少により、空室率が高くなってきており、満室ベースで考えると高利回りの収益物件になるものの、将来的に満室経営するのは難しい状況です。
空室率次第では、キャッシュフローどころか、賃料でローン返済もできないという危険性があります。

・維持管理の手間暇が多い

中古の収益物件の場合は、修繕、管理、入退去の手間がかかります。
不動産業者に一括管理をしてもらうという方法もありますが、修繕費用等は、所有者負担であるため、時期や金額等、先が読めないということであり、物件が古いほどに、リスクが高くなります。


その点、太陽光発電は・・・。

20年間、買取価格が固定されており、過去30年間の日照データーから、利回りが算出してあるので、収益が安定しているのです。

維持管理についても、草の問題、将来1回はパワコンの交換がありますが、太陽光パネル自体は、発電終了時まで、メーカーの保証がついていますので、マンションや商業ビル等の収益物件よりも維持管理費も少なく、将来的にかかる費用も先読みできるわけです。

大都市の収益物件の利回り低下と、田舎の入居率の低下が、見えておりますので、弊社としては、収益ビル等の販売を減らし、収益物件については、太陽光発電所の販売をメインに切り替えたのです。


そして、太陽光発電の固定買取の低下についても、機材が安くなった事と、約50kwのパワコンに対して、70kw以上のパネルを設置する事で、売電単価が高かった頃と、さほど変わらない利回りを実現することができるようになりました。

総出力が約50kwのパワコンに総出力50kw分の太陽光パネルを設置しても、1日のうちパワコンが約50kwで発電する時間は短いわけで、過積載設置をすることにより、パワコンの総出力を約50kwの発電時間を長時間化させることで、売電単価は下がっても、沢山発電をするので・・・、利回り10%を出すことができるわけです。(50kwを超えた部分はカットされます。)

今回の物件の事ではありませんが、仮に例を挙げると・・・。

過去の太陽光発電、1kwh32円×5.000kwh=160.000円(パネル50kw)

現在の太陽光発電1kwh24円×7.500kwh=180.000円(パネル75kw)

過積載の場合・・・、50kwを超えて発電した部分はピークカットされるので、実際は、32円単価の頃より、少し利回りは悪くなるぐらいですが、今の24円単価であれば、利回り10%は、なんとかクリアできるわけです。

しかも、3月末までに連携をすれば、法人と青色申告の個人であれば、生産性向上設備投資促進税制により、50%償却ができます。(実際は、50%に加えて、初年度分+その他で約60%償却)

収益物件としてだけではなく、利益が出ている法人には節税対策にもなるわけです。

本日は、一物件のみの紹介となりますが・・・、その他の物件もございます。

例えば・・・・こんな、32円案件なんかも、あったりして・・・。

komono


ちょっと小型の物件ですが、32円案件です。

ここ近年・・・、人気エリアの収益率の低下、それ以外の場所は空室率上昇・・・、そんな中での、太陽光発電の、固定買取制度の20年、表面利回り10%は、旨みを感じます。

尚、今後、25物件〜30物件ほど販売をする予定でございますので興味のある方は、下部のバナーから、もしくは、千代田不動産 本社まで、お気軽にお問い合わせください。

そんなわけで、本日は、太陽光発電所販売開始のお知らせでした。


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