2022年01月15日

医者の家系の不動産争奪戦(No.2549)

先日のブログに家と土地の名義が違う場合の借地権について書かせていただいたところ、たくさんの反響をいただきまして・・・。

コメント内に数件・・・メッセージでは相談等10件以上いただきました・・・。


特に多かったのは、親や祖父が、使用人に貸していた土地を、今の時代になって、賃借人が弁護士を使って、ガンガン攻めてきている・・・という話で・・・。

まあ、法的に仕方がない部分もありますし、貸主には言い分もあるでしょうが、借主も言い分があるわけで・・・どちら側から見るかによって違うんですよね〜!

基本的に、現代は・・・、土地の所有者(貸主)は、借地権割合で土地を売ったお金を持っていかれる! 建物の所有者(土地の借主)は、こんなボロ屋だけど権利はあるから主張してやるぞ!的な感じになっています。

前回のブログでは、私が昭和22年の家を買ったけど土地は賃貸ということで、建物所有者の立場で書かせていただきましたが・・・・。

今回は、私の友人のハナハナの祖父の賃貸借のゴタゴタの話を片付けた時の話を書かせていただきます。


2004

(↑平成20年当時の私!笑)

ハナハナ家は代々医者の家系で、江戸?明治?〜昭和の初期ぐらいまでは、大きな屋敷の中に、診療所があり、そこで働くスタッフや、医者の見習いさんたちも、その家の中の寮に住んでいました。

昔は、その街で、怪我をしたり、急に腹が痛くなったりすると・・・とにかく医者に連れていくという感じだったようで、診療時間はあるものの、急病人に対しても・・・訪ねてくれば時間問わず治療するというような感じだったようです。
但し、産婆さんだけは、敷地外に住んでいたらしく・・・産気づくと産婆さんを呼んで・・・みたいな感じだったらしいです。

まあ、ハナハナの実家である、ハナ父の家に行った際に・・・、ここが屋敷、ここが蔵、ここが昔の診療所の跡地、ここにスタッフの寮があって、ここが女中さんたち、こちらが男子寮だったと説明してもらったことがあります。

先生の家から診療所や蔵までは、渡り廊下で繋がっていて・・・自宅から診療所、蔵まですぐに行けるようになっていたようで、昔にしては、動線を考えて作って合ったんだな〜というのが分かりました。

イメージ的には、大きな敷地の屋敷の中に、病院と自宅がある感じだったようです。

そして昔は・・・長年勤めている人や、社内恋愛して結婚した人なんかに・・・、医者の先生が、屋敷ないの土地を貸してあげて、そこに家を建てて毎月の給金払いで払ってもらったり・・・、土地を貸してあげて、そこに使用人が家を建てたりしたようです。
この時の借地料というのは、ただ同然か、無料・・・

ハナハナ家では、昭和20年頃までは・・・年末に、僅かなお金とお歳暮を持ってくるというのが賃料だったようです。

昭和20年代頃に、5件あった家のうちの一軒が、賃貸借を申し入れてきたので・・・ハナハナの祖父が、全部を年払いの賃貸借にしたそうです。

そして、昭和40年代に毎月、賃料を払いにくるという形で契約に変更したようです。

その後の平成になってから毎月振り込むというような感じになったそうです。

もうこの頃には、ハナハナ家の病院で働いている人は、5軒のうちの1軒で・・・残りの4軒は、屋敷の敷地内に建っているのに、何ら関係性のない他人・・・!

なのに、賃料は、毎月5千円・・・・!

そして事件が・・・!
なんと、平成15年頃から、土地を借りて家を持っている所有者たちが、ハナハナの爺さんに対して・・・顔を見ると、家を売りたいから・・・一緒に土地を売って・・・土地の売価を折半したいと言うような話を持ちかけてくるようになりました。

そして、平成18年に、5軒のうちの4軒で、土地賃借人チームを結成して・・・弁護士に依頼をして・・・何度か手紙を出してきたそうです。

この時点で、ハナハナから、こちらも弁護士をたてて応戦した方がいいか相談を受けましたが・・・私の意見は・・・。

『ん? 爺さんは、売る気ないんだろ?なるほど・・・放っておけばいいよw 』

ハナハナ 『なんらか返答しなくていいの? お願いと表記しながら、なんか物々しい書き方がしてあるけど・・・。』

『あはははw 弁護士っぽい書き方なだけで・・・返答しないからって、何もできないから問題ないよ! まあ、土地と建物の謄本とって調べておいてやるよ!  その代わり、今日の飯、お前が払えwww 』

ハナハナ 『うん! それはいいけど・・・。 本当に放っておいて大丈夫なの?』

『うん! 売りたくないなら一生放っておけばいい!  頃合い見て賃料の頃合い見て賃料の増額請求でもやったるかw まあ、とりあえず今は、放置プレイだって爺さんとお父様に言っといて!  あっ、それよりもモンラッシェもうなくなったぞ!  これよりも良い年代のやつ、もう一本・・・w 』

ハナハナ 『別にいいけど、相談料高くない? 』

『高くないよ! お前も一緒に飲むんだろ?  支払いの全部で計算するなよ! 支払いの半分で計算してみろ! 決して高くないぞ!  それよりも、お前の車の、なんとかクラフトのマフラー、あれの方が無駄に高いわ!』

ハナハナ 『そうかな〜・・・。サロン2本とモンラッシェ2本と食事代・・・車のマフラーと同じぐらいの支払いになりそうだけど・・・。』

『だから、半分で計算しろって言ってるんだよ!』(この頃は、まだサロンもモンラッシェも安かったw)

なんてことがありまして・・・・・その2年後ぐらい!

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(何年前か分からないけど昔の写真↑)

私が、ハナハナのお父様から相談を受けた平成20年ぐらいの時の、この地域の土地の価格は、坪単価80万円で・・・、余談ですが、はっきり言うと、固定資産税にも満たない金額で土地を貸していたわけです。

そして・・・平成21年に、ハナハナの祖父と、ハナ父に呼びつけられまして・・・江戸?明治?あたりからの関係を、きれいにしてもらいたい!と相談を受けまして・・・私が、土地所有者(土地の貸主側)の不動産コンサルとして、家の所有者(土地賃借人)との交渉に入ったわけです!


ハナ爺の考え方(大正11年生まれ)
元々、奉公人だった人たちに敷地内に家を建てさせてやって、まともに賃料だってもらってなかったんだ! 5軒のうちの1軒の人は、親子三代に渡りお世話になりましたと菓子折り持ってきて明け渡してくれた! だから、こちらも長年ありがとうと言う気持ちで300万円をあげた!
他の4軒は、長年の経緯を話して、そろそろ明け渡してくれんかと頼んだら、土地の価格の半分相当をよこせと言ってきた!
近藤くん、なんとかしてくれんか?

ハナ父の考え方
基本的には爺さんと同じ考え方だが、今の世の中、簡単に出て行ってもらえるものでもない!
建物を登記を有している以上仕方がない!
でも、売るわけではないので、土地を売った時の価格の半分は払えない!
ある程度、払う用意はある・・・一軒500万円ぐらいでどうなんだろう?
近藤くん、なるべく安く交渉できんか?

ハナハナの考え方
後々、めんどくさいから親父の代でキレイにしといてくれよ!
近ちゃん、爺と父なんか金あるんだし払うもんは払わせればいいから後腐れないように宜しくお願いします。
以上

私の考え・・・。

まあ、とりあえず当たって砕けろ的な感覚で、建物所有権放棄、引越し代と立退料合計200万円でガンガン押してみるわ!
100万円は、予備費で用意だけして欲しいから・・・300万円の4軒分で1200万円すぐに払えるように用意しておいてください。
ハナ父が、2000万円で片付けたいみたいだから、2000万円ーかかった費用が俺のコンサルフィーでいいよ!
1軒200×4=800だったら、1200万円ちょうだい! 1軒300万円×4だったら800万円ちょうだいね!
それよりもかかったら、俺の取り分から引くわ!
最悪、不可能な場合もあるから・・・1軒でも残したら・・・その場合は報酬は0円でいいよ!

ということでスタートしたわけですが・・・・。

私の報酬が高いな〜と思った人・・・いるんじゃないかな〜?

そんなことはないです!

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


一番儲かるのは、ハナハナ家で・・・、私が2000万円で立ち退きを完了した場合、1億3000万円マイナス2000万円で、1億1千万円が残る!

ハナハナ家にとっては、めちゃくちゃ美味しい話なのです!

この4軒の家は公道に接道しておらず・・・私道に面しているのだが、ハナハナ家にしてみると・・ハナハナ家の敷地は公道に面しているので、単純に坪数が増えるので美味しいのです。

実は、この時点で・・・すでに賃借人側の弁護士が入っておりまして・・・普通は、弁護士とハナハナ家と話をするわけですが・・・、自分たちが弁護士に依頼したのに、ハナハナ家に直接、あれこれ言ってきていたのです!
しかも、4軒の人たちの中で代表を決めて、そいつが、ハナハナ家に・・・わけのわからない法外な金額を提示してきていたのです。

弁護士も立場がないですよね〜可哀想に・・・・。


というか、普通の弁護士は、こんな状態であれば、この件から手を引きますよね!
まあ、どうでもいい話なんですけどねw

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そんなわけで・・・先方が直接交渉してきている以上、私も、ハナハナ家所有の私道の一部を私に所有権移転して、自分も利害関係人になり・・・、プラス、ハナハナ家の不動産コンサルも兼任して、賃借人たちとの交渉に入りました!

私としては・・・最初は・・・とりあえず立退料200万円の話をしつつ・・・家の所有者(賃借人)と話をしたわけですが・・・。
土地を借りてる方としては、確かに安く借りていたが・・・自分たちの親や祖父たちがお世話になっていたという感覚はなく・・・、こんな近くに住まわされて安い賃金で働かさせていた!
今ならブラック企業だとか、残業代もなく労働基準法違反だとか・・・・言いたい放題!

積もり積もった恨みつらみをダラダラと話をして・・・挙げ句の果てに、ハナハナやハナハナの兄弟の悪口まで・・・!
ハナハナは、医大に裏口入学したとまで・・・根拠のない話をしていたw

そして、その地域の不動産のチラシを出してきて・・・1軒2000万円以上もらわないといけないと・・・4軒の代表者が言ってきました!

そんな面倒臭い話を、7〜8回聞いたわけですが・・・相手側に疲れが見えてきたので・・・私は、一気に勝負をかけました!

『お考えは、よくわかりました。 じゃあ、こういった複雑な物件を取り扱っている不動産業者に買取価格を聞いてみてください! 多分買取不可ですよ! 』

賃借人代表 『不動産業者の買取価格は分からん。 多少は下がるかもしれないけど、ここのあたりの土地の相場は坪80万円ぐらいです。 50坪だとして4000万円ですから、その半分の2000万円が妥当でしょう! そこからの話なんじゃないですか!』

『あははははははw これだから素人は面白いw あのね・・・こんな土地、他人が買ったら無価値なんですよ!  だって公道に接道してないんだし・・・・。  家の前の道路はね、昭和35年ぐらいに、土地を借りている人たちが、屋敷の中を通らなくてもいいように、通路を作ったんでしょよ! つまり、勝手に作った私道なんです。 明らかに道路と分かるように、公道みたいになっていますが、所有権は、ハナハナ家のものなんですよ! それを、一旦、私が買取りまして、実は今、この私道は、私が所有者になり持っているんですよ!』

賃借人代表 『そういう場合は、土地は安くなるんでしょうか?』

『三方向がハナハナ家の土地で、道路側は私の名義で、家の敷地周り360度他人の土地ですから、家の建て替えも難しいし、まあ、頑張って人が通れる程度の権利しか得られないでしょうねw それを、まともな金額で買う馬鹿がいると思いますか?』

賃借人代表 『人の家の前の道路を勝手に売り買いするとか、そんなの罷り通ると思えません。 警察か弁護士に相談します。』

『どうぞ・・・、というか、すでに弁護士に相談されてるじゃないですか! こういう場合、普通は、弁護士に任せたら、あなたたちが直接交渉をするのは変なんですよ! 私も、弁護士法に抵触しないように、不動産コンサルとしてギリギリのラインでお話をさせていただいています。 とは言っても道路部分の所有者でもありますので・・・利害関係人というか、お隣さんってことですわw 警察でも弁護士でも相談してくださいw』

賃借人代表 『そちらの提示金額は、1軒あたり200万円ということでしたね。 こちらが2000万円なので、真ん中あたりで1軒1000万円だったら、どうなんでしょう?  また他の皆さんには相談していませんので、仮に・・・の話ですが・・・。』

『仮にとか、そういうの、やってないので・・・。 まとまってから話してくださいよ!』

賃借人代表 『まとまれば、1軒1000万円で・・・ということになるのですか?』

『いや! それは、ハナハナ家の人たちには、そういう話があったというのは伝えますが・・・私としては、そんな話は飲んだらあかん!ってアドバイスしますよ! 200万円で交渉しておいて、1000万円で示談にしたら、俺は、ただのボンクラ不動産屋じゃないですかw もうちょっと、こっちに降りてきてくださいよ。』




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賃借人代表 『どれくらいですか?』

『200万円近くまで・・・。』

賃借人代表 『何を言ってるんですか 借地権ってものをご存知ですか?』

『まあ、一応・・・w じゃあお返しに・・・俺所有の道路か、ハナハナ家の敷地を通らないと家に入れない家に住んでいる自覚ってありますか?』

賃借人代表 『それは、あなたたちが勝手にやってることでしょう。』

『いえいえいえいえ! あなた方の誰から、ハナハナ家の爺さんに、借地権割合の話とかを言うので、大事になって、私に相談があってこうなったんですよ!  こっちからしたら、黙って借りてりゃ〜何も起きなかったものを、誰かが欲をかいて、二束三文の腐った家をネタに、金取ったろ〜って仕掛けてくるから・・・ハナハナ爺さんも、そろそろ綺麗に片付けたい!となっちゃったんじゃないですか!』

賃借人代表 『腐った家って言いましたね。 私たちは、まだ住んでいるんですよ!』

『それは失礼いたしました。 でも、外から見た感じだけでも、腐ってるところありましたよ! 中は、この家しか知りませんけど・・・さっき通ってきた廊下も床が傾いてるし、部屋もフカフカするので、少なくともこの家は腐ってますよ! まあ、でも、いちいち言うことではないので、気に障ったのであれば、大変申し訳ございませんでした。』

賃借人代表 『まあ、確かに二束三文の腐った家かもしれませんが、うちの親父と祖父、親子二代、ハナハナ家に仕えて、こういう仕打ちはないでしょう。 うちの祖父や親父が浮かばれません・・・。 祖父は、ハナハナ家の先先代の頃から・・・(何回も聞いた話で長いので以下省略)』

『その話、何度も聞いているので、わかりましたけど・・・・。その時の給料で、あなたのお爺さん、お父さん、あなたの学費まで払えて・・・この家で雨露しのいで暮らしてこれたのではないですか? 人を悪くしか言わないとか、感謝の気持ちがないとか、自分のルーツについて不平不満しかないとか・・・う〜ん・・・どうなんでしょうね〜! そこから先は、酷い言葉になるので控えさせていただきますが・・・まあ、言っても平行線なので、ここらでやめておきましょう。』

賃借人代表 『ん〜・・・。 200万円とかおっしゃりますけど、もう少しなんとかならないのでしょうか? せめて500万円とか・・・!』

『う〜ん・・・。気持ちは分かりますが・・・何年かけてでも裁判で決着した方がいいように思えてきました。 弁護士さんにお任せしたらどうですか? 元々、弁護士に頼んでたんでしょう?』

賃借人代表 『しましたけど、あてにならない弁護士ですし・・・。 私たちの話を、ろくに聞こうともしないので・・・不信感しかないんですよ!』

『弁護士は、経緯と現状の話は聞いてくれますが、あなたたちの、長年の積もり積もった話を聞いて、ヨシヨシってしてくれませんよ! ましてや、弁護士に任せておいて、直接交渉しちゃってると嫌われますし、多分、そのうち本件から手を引くと思いますよ!』

賃借人代表 『先生からは、もう、何度かお叱りをいただいてます。 それでも、仕事が遅いし、不親切なんですよ! だから、私たちが直接交渉をするんです。』

『じゃあ、そろそろ種を明かしますね! 確か5〜6年前かな〜? 何度か、弁護士から手紙を送りつけてきた時期があったんだけど・・・。 放置しといたんだわ! そしたら、弁護士は動きようがないわけだ! そもそも、あの三流弁護士、なんで、この仕事受けたのか分からん! 多分、小遣い稼ぎだったんだろうなw お手紙出すだけでいくら取られたの?』

賃借人代表 『確か、着手金で20万円ぐらいだったと思います。』

『あはははw それ、何の着手金? こっちは、契約書通りに安い賃料を貰っているだけでしょ・・・うる覚えだけど、弁護士は、建物が老朽化していて危険な状態にある・・・今のところ建て替えることは考えていません! 土地の売却を検討していただけないでしょうか! さもないと建て替えを検討します!って内容じゃんw 俺としては・・・そんな、ケツも拭けんような糞紙は、すぐに捨てろってことで・・・放置させたんですわw』

賃借人代表 『人からの手紙を返さずに捨てて放置したんですか? 』

『はい! 返す必要のない手紙でしたので・・・。そして、しびれを切らして、あなたたちが、弁護士を介さずに、話をするようになった・・・、で・・・私が相談をされたということです。 で・・・私は、逆に、あなたたちの家をタダ同然で手に入れたいな〜と思いまして・・・ハナハナ家から私道部分を購入したわけです。』

賃借人代表 『えっ、えっ・・・。 どういうことですか? ハナハナ家の代理人として・・・売却の借地権割合の金額の話ではないんですか?』

不動産屋は体力勝負だがや!

(↑これも、昔の写真10年ぐらい前かな?)

『ん〜・・・。 まあ、両方かな! 私道の所有者の俺が、あんたたちの家を買収してハナハナ家に売ってもいいし・・・、あなたたちがハナハナ家から立ち退き料を貰って立ち退いてもいいし・・・、正直、俺はどっちでもいいんですわ! あなたたちが立退くことに変わりなし! もしくは、今の状態を維持して、このまんまでも、土地の所有者のハナハナ家も、道路所有者の私も問題ないですよ!  俺、30代(当時)だから、あと30年か40年ぐらい待ってたら、そのうち壊れてなくなるでしょうw まあ、そろそろ交渉も面倒臭くなってきたので・・・まあ、交渉決裂ってことで・・・一生ここにずっと住んだら?』

賃借人代表 『・・・・。 例えば・・・今、家を明け渡すとして、200万円として・・・引越し代とかは、どうなるのでしょうか? 例えばの話ですよ!』

『手取りで200万円残したいということでしょうか?』

賃借人代表 『例えばの話です。200万円いただいても、次の家を借りるお金もいりますし、引越し代も必要ですし・・・。 そういった費用は、どうなるのかと・・・。』

『はっ?  1人200万円で800万円を払いますよね! できれば、解体して更地にしてほしいですけど・・・・、次の家の引越し代や借り賃とか、何をいってるんですか! 意味がわかりませんけど・・・!  ・・・・。  う〜ん・・・。 まあ、でも、そんなことを言ってたら、手残りがなくなってしまいますよね!』

賃借人代表 『そうですね。それなら、住める間は、今のところに住んでいないと仕方ないです!』

『なるほど・・・。 じゃあ、こうしません! 200万円は、丸々残るようにハナハナ家に出してもらいます。 というか、壊さずに、今のまま建物を200万円でハナハナ家に売ればいいんですよ! そしたら200万円あるじゃないですか! 次のところの費用と引越し代は、1件50万円ぐらいであれば、ハナハナ家に交渉してみましょうか? あの爺さん基本ドケチなので出すかどうか分からないですけどね・・・w』

賃借人代表 『手取りで200万円残るのであれば、みんなと相談してみます! これだけ建物も老朽化していますし、正直、住むのも限界にきているんです。もう少しお時間をいただけますか?』

『いいですよ!  まあ、欲をかかずに、お願いしますって話であれば・・・話はまとまります。 まあ、このまま、ず〜〜〜っと、古い家に住んでいるよりも、200万円貰って、新しいところに住めるんですから、それもいいんじゃないですか? 但し、次のところは、今の金額では住めないでしょうから、つまり家賃は上がりますので、そこは視野に入れて検討してくださいね!』

賃借人代表 『そうなんですよね〜。 わかりました。 もう一度、みんなで話してみます。』

そんなわけで・・・そこから2〜3週間した頃だったと思います。

最後のお願いという形で・・・土地の賃借人であり建物所有者たちの代表さんが、引っ越し代などを込み込みで300万円で建物を買ってもらいたいと提示してきました。

『込み込みってことは、経費は払うってことですよね! 売買契約になると、当社の仲介手数料がかかりますが、よろしかったですか?』

賃借人代表 『仲介手数料ですか? ・・・。 ・・・・。』

『冗談ですよw 私は、ハナハナ家からコンサル料をいただきますので仲介手数料はサービスしときますw 契約書は作りますが、契約書に当社の社名は入れません・・・ハナハナ家と直接契約をしてください。 あとは、ハナハナ爺さんの孫と司法書士にやらせますので・・・ご安心ください!』

ということで・・・ハナハナ家騒動は終わり・・・、ハナハナ家は、1200万円の家の売買代金と、私に対するコンサル費用800万円で、借地権付きの家4軒を手に入れました。

めでたしめでたし・・・。

とは言っても・・・、あれから、もう15年以上経つんだな〜と、当時の事を思い出しながら書かせていただいたわけですが・・・・。


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(↑直近の私の写真)


ん???  えっ・・・? もしかして・・・。

あの時に、私名義にした、ボロ家の前の道路・・・ハナハナ家の私道部分・・・
戻した記憶がないので、俺の名義になっているかも・・・!

固定資産税を払っている記憶がないので、現況が道路になっているからかな〜?

今日は、休日で謄本があげられないので、月曜日に謄本をあげて確認してみますが、多分、私の名義のままだと思います。

ここで・・・

ハナハナくんへ♡

ハナハナ家の西側の私道、いくらで買い戻してくれますか?

爺さんは死んじゃったのでお父様に聞いといてください!

冗談です・・・早急に戻すので、本当に聞くなよ!


※借地権の交渉は、土地を貸している方か、土地を借りて家を建てているほうか、どちら側に立つかで交渉の方法が違いますので、今回は、土地を貸している方側の際の交渉の話を書かせていただきました。
友人の家の事例なので、承諾の上掲載しております。

そんなわけで・・・医者の家系の不動産争奪戦というテーマで書かせていただきました。





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2022年01月09日

土地と建物の所有者が違う不動産(No.2548)

土地と建物の所有者が違う不動産って、どんな不動産なのか分かりますか?

簡単に説明すると・・・Aさん所有の土地に、Bさんという人が家を建てて所有しているという事なんですけど・・・。


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今時の感覚だと、他人の土地の上に、定期借地契約以外で家を建てるなんてことは考えにくいのですが・・・昔は、借地契約をして他人が家を建てるなんてことは多々あったわけです。

土地所有者のAさんと、建物所有者のBさんとの間には、土地の賃貸借契約があり・・・Bさんが、土地の所有者のAさんに対して、ちゃんと賃料を払い、家を建てているのですから・・・当然に家の所有権はBさんにあります。

そして・・・この賃貸借契約の期限というのがないので、建物があり、賃料を払い続けている限り・・・この賃貸借関係は続きます。

しかし・・・現代社会において、家と土地の所有者が別であり、期限が決められていない賃貸借契約なんてものは、将来、問題が起きる可能性が高いので、こんな中途半端な物件を残しておいてはいけないと思うのです。

今回の物件も、昭和22年築ですので土地の所有者と建物の所有者との間で80年近く賃貸借関係が続いています。

その建物を弊社が買った時点で・・・、土地の所有者と、弊社の賃貸借関係となりました。

4つの家が長屋状態でつながっていて、そのうちの3軒の建物を弊社が購入したわけです。

弊社としては・・・・。

‥效禄衢者から、土地を相場の半値で購入して、残り一軒の建物所有者からも建物を購入して・・・取り壊しをして更地にして売却をしたい!
それが難しければ、権利者全員協力して売却をして、それぞれの権利を分配したい!

⊂綉,猟鶲討鮹任辰討た場合は、今にも倒壊しそうな建物なので、建て替えの方向で動き・・・まあ裁判所にお世話にはなるんでしょうけど・・・最終的には弊社の収益物件を建築します。
もちろん4軒のうちの1軒の建物所有者とは協議しなくてはいけません!

上記)瑤廊△難しい場合・・・フルリフォームして収益物件にするか・・・底地買取の専門業者に転売します。

基本的には、,稜箋僂諒向で、全力で行きます!

そもそも、こういう物件の土地を所有者が売却した場合に、借地権割合というものがあり・・・今回の地域は、土地所有者が50%建物所有者が50%です。

例えば・・・この物件が1億円で売れた場合、土地の所有者が5000万円、建物所有者が5000万円ということになるのが一般的です。

ただ、基本的には、建物所有者が解体工事費用を負担することになるので、借地権割合が50%の場合・・・実際は、ほとんどの場合、建物所有者の方が分配金は少し減ります!

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(昭和22年築 1棟が4軒に分かれている⬆︎)

さて、ここでまできたところで・・・・!

土地を貸していて・・・土地を売ったら、建物所有者に半分取られるなんて酷い!

と・・・思った人・・・けっこう大勢いるんじゃないですか?

私も、仕事柄、地主さんと話をする機会が多々あるのですが・・・建物所有者に旧借地借家法で土地を貸している地主さんの大半は、建物所有者との借地権割合の話をすると驚かれて、納得しかねる感じです。

地主さんの言い分:今まで土地を貸してやって家を建てさせてやったのだから更地にして返してほしい!

そういう場合、私は、『まあ、お気持ちはわからなくもないのですが、タダで貸していたならともかく、数十年の間、賃料をもらっていたのですから、今、あなたの事情で更地にして土地を売りたいのだから、借地権割合分を払って、賃貸借契約を解除して建物を壊して土地を返却してもらうのは当然ではないですか? 俺が土地売るから、壊して出ていけは、ないでしょうw』って話をするわけです!

そして、借地権割合をご納得していただけてから・・・建物所有者と交渉に入ります。

まあ、土地にも建物にも其々に権利がありますので、こうなるわけです。

私は、土地所有者が得だとか、建物所有者が得だとかの損得は、あまり考えないというか・・・逆に、借地権割合って、うまいこと考えられていて・・・双方の権利を認めていて素晴らしいな〜と思いますけどね・・・。
どちらかと言うと、借地権割合よりも、旧借地借家法に問題があったと考えていて・・・だからこそ新借地借家法ができたわけですし・・・現在は、こう言う場合は、定期借地権で居住用も事業用も、最初から期間を定めて契約をするわけです。

さて・・・私が買った建物ですが・・・・今後、どのように土地所有者との交渉を進めていくのか・・・!

昭和22年の戦後のドサクサの中で建てられた4軒が1つの建物になっているうちの三軒の家を購入して、隣家の所有者や、その土地の所有者と・・・どのように交渉していくのか・・・。

めっちゃ気になりませんか???

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


先に書いた通りですが・・・・もう一回読んでください↓

‥效禄衢者から、土地を相場の半値で購入して、残り一軒の建物所有者からも建物を購入して・・・取り壊しをして更地にして売却をしたい!
それが難しければ、権利者全員協力して売却をして、それぞれの権利を分配したい!

⊂綉,猟鶲討鮹任辰討た場合は、今にも倒壊しそうな建物なので、建て替えの方向で動き・・・まあ裁判所にお世話にはなるんでしょうけど・・・最終的には弊社の収益物件を建築します。
もちろん4軒のうちの1軒の建物所有者とは協議しなくてはいけません!

上記)瑤廊△難しい場合・・・フルリフォームして収益物件にするか・・・底地買取の専門業者に転売します。


こんな感じなんですけど・・・私の感覚ですが・・・,稜箋儼呂鰺遒箸圭蠅砲任る確率は、90%以上・・・↓になる可能性は10%未満だと考えています。

これは、経験値から算出した確率なんですけど・・・そんなに難しい案件ではありませんw

と言うか・・・私が、隣の家や、借りている土地を売却してほしい理由は・・・・弊社が不動産デベロッパーだからと言うだけです。
私としては・・・、築80年の超古い木造住宅で借地権付きの建物なので、相場では買わせていただいていますが、かなり安価なものです・・・。

不動産デベロッパーとして考えなければ・・・、収益物件として、建て替えすれば表面利回り12%の新築物件・・・、リフォームして貸したら表面利回り15%以上の物件になりますので、最悪持っていてもいいですし・・・不動産投資家に転売してもいいし・・・、最悪の最悪、他の仕事が忙しくて手間暇が、めんどくさかったら、この手の物件を専門でやってる業者に売ってもいいわけです。

老朽化して危険だから建て替えしたいと主張すればできちゃうでしょうし、当たり前に耐震のためのリフォームもできますので、自社で簡単にできるので、同業者に流す確率は1%ぐらいですけどね。

正直、 銑のどれでもいいけど、願わくば仕事上,いいな〜というだけなんです。

交渉は簡単です!

 『,砲靴燭い任后嫌なら△にします! まあ、土地建物の所有者が違うという、80年続いた、この最悪な権利関係を、土地所有者さんや隣家の所有者さんは、後世に残して死んで行くんですか? 今、きちっとすべきなんじゃないですか?  @月@日までに返事をください! なかったら△で事を進めます! 本件について^奮阿諒法で進んだ場合、覆水盆に返らずで、履行に着手したら中止はいたしません!』

基本的には、こんな交渉です!

ただ・・・これをダイレクトに言うと、ゴタゴタするので・・・ステップ1〜ステップ5までを、相手の状況や立場も考えながら双方が納得行くように順にやっていくだけのことです。
最後は、利害関係人全員から、片付いてよかったと思っていただけるようにする!ということです!


ステップ1〜5の詳細については、ケースバイケースで、関係者の事情や状況も違いますので、ブログにサラッと書けるものではないですが・・・基本的には、,詫害関係人の皆様にとって良い形・・・↓は、あまり好ましい状態ではない事を説明して・・・私は、どっちでもいいけど、できれば,膿覆瓩燭い噺鮠弔垢襪世韻任后

簡単とは言っても・・・80年近く前からの因果関係や各々の思いがあるでしょうし、こちらは買ってから一ヶ月も経ってない新所有者なので・・・最初はゴタゴタするかもしれませんが、冷静になれば、どうするのが一番良い選択なのか、わかっていただけると思うのです!

そういう意味で、,砲覆覲領┐90%以上と予測しているわけです。

それから、この件が、超簡単なのは・・・私が買主であり建物権利者だということです。

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この手の話は、素人さんではなかなか処理できないので、買取の話もありますけど・・・買取だけではなく・・・コンサルに入る場合もあります。

不動産仲介というのは公平な取引を心がけなくてはいけませんが・・・、不動産コンサルというのは依頼者が有利になるように進めて結果を出さなくてはいけません!

つまり、自分の土地に他人の建物が建っているという人から依頼を受ければ・・・建物所有者に不利な交渉をして土地所有者を勝たせなくてはいけませんし・・・
逆に、他人の土地に建物を建てている所有者から依頼を受ければ・・・土地所有者に対して交渉をしていくわけで、建物所有者有利の状況で交渉を進めて勝ちに行かなくてはいけません。

今回は、建物所有者が私なので、引き分けに持っていけばいいわけなので・・・不動産コンサルとして動くよりも、ものすごく気が楽ですし、決着をつけやすいのですw





例えば悪いですが・・・

要するに、借地権の問題にコンサルで入った場合は、用心棒として絶対に依頼者を勝たせなきゃいけない状況で・・・今回の場合は、プロとして公平になるようにするわけなので・・・素人相手に、引き分けで終わり、双方がいい感じになったね〜wと終わればいいので・・・ものすごく楽なんですw
依頼者に加担しすぎて心を痛めることもないですし・・・

普段から、借地権についてのコンサルの依頼は、けっこう多いのですが・・・不動産業者からの依頼は、要するに金の問題なので、それもそんなに難しくはないですが・・・、昭和の戦前生まれの素人さんからの以来は、長年積もり積もった因縁みたいなものが深く、金の問題じゃない!ってところに話が行くので・・・とは言っても最終的には金なんですけど・・・目に見えて圧勝の勝ちを与えなくてはいけないので・・・それはそれは大変な交渉になることが多いです!

同業なら分かっていただけると思いますが・・・借地権割合を無視して長年の恨み辛みを晴らす割合で決着するってのは、本当に大変で、相手を説得するというよりは・・・良い結果を出しつつ依頼者を精神的に落ち着かせる要素が強くなるので・・・泥沼の嫁姑問題で親側に立って嫁を説得して、自分も円満な家庭生活を構築していくぐらいの労力と精神的負担がかかります!

↑我ながら、この例え・・・上手すぎると思っちゃいましたwww

そうは言っても・・・昔の借地権で家と土地の所有者が違うなんてものは、後世に残しても良いことなんて何もないので・・・依頼を受ければ、基本的には片付けるようにはしています。

そんなわけで・・・今回の件は、利害関係人の皆様が、片付いてよかったな〜と言っていただけるようにしようと思っています。

本日は、土地と建物の所有者が違う不動産の話を書かせていただきました。





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2022年01月04日

謹賀新年 2022年最初のブログ更新!

2022年 あけましておめでとうございます。

年末年始の更新が全くできておらず・・・また、近藤社長へのメッセージ等の返信も1本も返せていない状況で、年始早々ではありますが・・・。

読者の皆様、大変申し訳ございませんでした。

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(Toshikazu Kondo インスタグラム画像)

数名の読者様が心配してメールをくださったわけですが・・・病気でも怪我でもなく・・・逮捕、拉致監禁されていたわけでもございませんのでご安心ください!笑

まあ、その〜・・・言い訳をするわけではございませんが、今年の年末は、未だかつてない、とんでもなく忙しく・・・普段なら寝る間を削ってでも書くのですが・・・今回は、本当にブログを書く時間がなかった感じです。

何で時間がなかったって・・・年末の忘年会や締め会を、皆さんが、8人までとかで小分けにするので・・・12月だけで63件の忘年会、締め会、クリスマスイベントに参加しました。
忘年会や締め会に行けなかったとしても、2次会3次会の方で合流したり・・・中には、差し飲みで忘年会なんてのもありまして、12月29日まで、びっしりでした!

コロナが始まってから、コロナの影響と反動って恐ろしいな〜って・・・今回、心底分かりました。

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(Toshikazu Kondo インスタグラム画像)

そして・・・年末30日は、日の出から日没まで農業!

年内に畑を耕さないと、60万円、損をするという状況に追い込まれまして・・・。

29日深夜まで飲んで、翌日30日の日の出とともに・・・ダンプにトラクターを積み込んで、畑に行って・・・500坪の土地を耕して・・・、ウネを立てて・・・畑にしてきました!

1日で、500坪の土地をトタクターでおこして、石を拾って・・・更にそこから、もう一回、細かく土を起こして・・・それから、1m感覚で、ウネ立てをして・・・最後の1本が終わったのが、日没後でした・・・・ギリギリセーフ!

そんなこと年明けにやればいいと思うでしょ???

これが、年明けではダメなんです!

まず、大前提として・・・この地域の固定資産税は、1月1日の現状と所有者で判断をされるわけです。

私は、11月に、この500坪の土地を買ったわけですが・・・、その土地の地目は農地なんですが、現況は雑種地になっておりまして・・・その地中には、ゴミ&ガラが・・・・。

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何と、その量・・・マニフエストによると・・・合計900トン超え・・・w

900kgじゃないですよ・・・900t(900,000kg)ですよ!

因みに、俺1万人分ですw

11月から約900トンのガラ&ゴミを撤去&処分しまして・・・整地して、そこに畑土を入れて・・・、終わったのが12月29日・・・!

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・年内に畑にできれば・・・・固定資産税は、数千円!
・年内に畑にできなければ・・・・固定資産税は約60万円!

もう、やるしかないでしょうw

これが、馴れ合いの市町村の税務課なら、適当とは言わないまでも、税務課に行って・・・『年内に畑土入れて整地しておくから、畑だろ? 畑で課税しろよ! 年明けに、トラクターかけて耕すからな!』という感じで終わるのでしょうけど・・・・。

今回の土地の市町村の場合は、そういうわけにもいかず・・・・本当に畑として使える状態なのか1月4日に見にくるというので・・・日の出とともにスタートして畑にしましたよw

おまけに、あまりにも急いでいたため・・・濡れた状態の畑土を入れたので・・・・・

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トラクターがハマりましたwww

すぐに、ダンプ屋の社長が重機を持ってきて引き上げてくれたのでよかったですけど・・・真面目にギリギリ完成で・・・ヤバかったです。

完成写真は、終わった時、日没後の真っ暗で撮れていませんが、畝まで立てたので、誰が、どう見ても畑・・・農地だと思います。
これで、農地じゃないと言われたら・・・キレるか裁判やリます!笑

そんなわけで・・・その後の31日は、大掃除をして・・・年越し・・・。

地元の神社に初詣に行ってから・・・信州長野のエクシブ蓼科へ・・・

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そして・・・やっと例年通りの正月を迎えたわけです。

そして、例年だと・・・年始のブログに・・・今年は、あ〜しよ〜 こ〜しよ〜!と書くのですが・・・・。

200行ぐらい書きたいのですが、一行にまとめます!


本年は猛虎のごとく頑張ります! by 近藤

以上

あっ、そういえば・・・昨年末・・・、名古屋市内で築年数 約80年の家を買いました!

土地は、別の所有者がいるのですが・・・家だけを買いました、

昭和22年築の木造住宅なので・・・まあまあ素敵ですよ♡
大きな地震が来ないことだけを祈っております。

この昭和22年の建物を購入した件は、またの機会に書かせていただきますねw

そんなわけで、読者の皆様、本年もどうぞ宜しくお願い致します。





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2021年12月23日

今起きているコロナ後の物価の高騰について(No.2547)

皆さん、ここ最近の物価の高騰について変だと思いませんか?

身近なところでいうと、服や靴、酒、時計、車など・・・めちゃ上がってますよね!


我々、不動産、建設、土木など・・・では・・・材料費の高騰が痛い!

すでに請けてしまっている仕事に対して・・・木、鉄が高くなり、住宅設備機器も軒並み高騰・・・おまけに、トイレ、風呂、給湯器など・・・入手困難な状況になり、さらに価格が跳ね上がっている。

コロナ後で流通が・・・とか、原材料が高くなったので・・・とか、なんだかんだ理由はつけているが・・・状況確認をすると、それくらいのことで、ここまで値上がりすることはないと思う!

実際に、ここまで値上げしないといけないものもあるが・・・ほとんどの物は便乗値上げという感じが見受けられる!

まあ、こういうことって理由は後付けなんでしょうから・・・仕方がないですけど・・・!

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私の感覚的予想ですが・・・、この物不足は2月には多少収まってくるのではないかと考えている

ただ、価格高騰は、下がるようには思えない!

逆にまだまだ上がっていくと予想しています。


コロナ経済の中で、各国それなりに金をばら撒いたわけで・・・予算が何だかんだと言ってる国もあるが・・・デフレになるし、物の価格が上がるに決めっている!
つまり、物価が上がる=金の価値が下がっているということです。

逆に考えると、コロナ前と同価格のものは、値上げについていけないわけで・・・その物自体の価値も下がっているということでもあると考えた方が妥当なのかもしれない!

まあ、これくらいのことは、最近いろんな物が高くなったな〜・・デフレ〜とか思うのだろうが・・・・、ここで考えなくてはいけないのは・・・・収入の問題!

基本的には、物が高くなるのと同時に、収入も上がっていかなくてはいけない!

コロナが終わって物が高くなったな〜・・・、これも上がった、あれも上がったと思いながら、ほわっと生活をしている中で・・・、気がつけば、生活が苦しくなっている?

なぜ?って考えたときに、物価が高くなっているのに、収入が上がっていない!

そんな中で、また物価が上がって行く・・・・!

日々生活をしている中で知らず知らずのうちに、少しづつ貧しくなって行く・・・それが社会全体の中で大半の人にその現象が当てはまるので・・・・そうなると、スタグフレーションの流れになる!

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スタグフレーションとは・・・・

社会全体が、不況の中にあるにもかかわらず、物価が全体的に継続して上昇すること。
不況時は需要が落ち込むことからデフレとなりますが、物やサービス、原材料価格の高騰などにより、不況にもかかわらず物価が上昇(悪性のインフレ)することがあり、こうした状態をスタグフレーションというのです。


まさに、ここ最近の日本がスタグフレーションの予兆であり・・・また、今後は、コロナ後という理由で、物価の上昇は加速していくにもかかわらず・・・不況で賃金が上がらない中での、更に物価が上昇するというスタグフレーションが起きて厳しい経済状態になっていくと思います。

これを、自覚して生活をしていかないとヤバいな〜と思います。

今までも事は、とりあえず置いといて・・・今後、このデフレなのかインフレなのか分からんような・・・スタグフレーションの原因は・・・世界のコロナ対策と、それを煽るマスコミが原因だと思います。

そうは言っても、まあ、コロナを放置しておくわけにはいかなかったわけなので・・・まあ、仕方がないといえば、そうなのかもしれませんが・・・・。
経済を止めて、少し動かして、また止めて・・・また動かして・・・2年間・・・・そして、報道で、コロナを煽りまくった2年間!

別に、政府とマスコミが悪いという気はありませんが、原因は、そこにあります。
そして、それに協力した我々も原因を作った共犯者です!

スタグフレーションという、超悪質なインフレにより大不況というものを経験する事で報いを受けるということが確定的に見えてきました。

良い形のインフレというのは・・・、企業の利益が出て、雇用が増加し、社員たちの給与が上がり、消費が増えて・・・また企業の利益が上がり・・・の状態になっていくものなのですが・・・。

今は・・・↓

簡単にいうと・・・、世界中の企業の大半は、仕入れ価格が、大幅に上昇しているのにもかかわらず・・・、景気の足腰が弱いために最終消費のところで価格を上げられず・・・高く買ったものに対して、正当な価格での商売ができないわけですから・・・利幅は薄く、人件費は上げられないわけです。

そりゃ〜・・・スタグフるでしょう!という感じなんですが・・・。


・昭和の時代には、石油ショックからのスタグフレーション!(1970年代のオイルショック後に日本はこうした状態となっていました。)
・令和に時代は、コロナショックによるスタグフレーション!

相当ヤバい状況になると思います。

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


ここからが大事・・・!

スタグフる中で、自分たちは、どうすればいいのか?

何だかんだ言って・・・預金や株よりも、現物系のものを持つ事でしょうね〜!

この変な物価上昇により、お金の価値は下がっていると考えた方が良いので・・・預金は、ある程度というか、何かあったときに困らない程度でいいわけで・・・こういう時代を乗り切るには、金より、価値が下がりにくい物を持つ事だと思います。
何かあった際に、いつでもお金に変えられるような、金、プラチナなど・・・あとは、価格が下がらないような時計、車、酒なんかもいいでしょうね〜!

因みに私は、株やFXの他に、バランスの良い投資を心がけてきましたので、収益物件の購入と、金とプラチナの積立をやってきましたし、価格が下がらないであろう、時計、車、酒等も、購入してきました。

時計は、ロレックスのスポーツタイプや、パテックなど・・・・車は、国産の旧車を数台・・・1台は先日盗まれましたが・・・。
お酒も、国産のウイスキー各種、ワイン、シャンパンなど・・・。

今のところは、すべて値上がりをしています。

今売ったら、とんでもなく儲かりますが・・・利幅が薄いものは、損切りするものと価格を調整して売却して利益が出ないようにしながら、利幅が大きなものは、まだ売りません!
スタグフレーションが加速していく中で売る気はありませんし・・・それ以前に、今売却したら、とんでもなく税金を払わなくてはいけなくなります。
どのタイミングで売るかは分かりませんが・・・売るべき時がきたら売るという感覚で持っています。
余談ですが、パテックのノーチラスと、友人から貰った生まれ年の赤サブは一生売りませんけどねw

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ここまでは、今までやってきた事ですが・・・今後は・・

このブログの読者さんはご存知だと思いますが・・・、私は、2〜3年前からは、農地を大量に購入して農業をやっています。

そして、今後、農地をもっと増やすために・・・、最近、中型のダンプと、大型の重機(ユンボ)と、中型のトラクターを買いました。
ついでに、重機に付ける破砕機や、トラクターに取り付ける草刈機も買いました。

大型の重機は、田畑の造成だけではなく、弊社の造成工事にも使えますし、貸すこともできます。

もっと詳しく言うと・・・不動産デベロッパーと、建設と土木をやっているので、大量の良質な土が手に入ります。
その土と、牛糞、鶏糞、農作物の出荷時に出る籾殻や野菜屑などを混ぜて、良質な畑土を作ることができます。

そして、トラクターで畑にして・・・。
今時は、耕すだけではなく、アタッチメントを付け替えると、草刈りはできるし、種まきもできるし・・・作物によっては、収穫までできます。

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重機とダンプと、トラクターと軽トラがあれば・・・どんどん農地を作り、耕作地を増やしていくことができるのです。

10年ほど前から、趣味で果樹を育ててきましたし・・・3年前には稲作を習得しましたし・・・、その後は、水耕栽培を覚えて・・・、今は、露地栽培でいろんな野菜を作っています。

農業で最も大事な、作物の売り先も、大量の場合の売り先と、少量の売り先も開拓しましたし・・・軽作業は、就労支援A型の千代田ファームがあります。

来年中には、農福連携も成功したと、皆さんにご報告できると思います。

簡単に言うと・・・すでに下がるところまで下がりきった農地を購入して、作物も育てる!

千代田不動産という母体で、これまで通り不動産業をやりながら・・・、農事組合法人(農業)と就労支援事業所(福祉)等を含む千代田不動産グループで、どんどん農地を購入し耕作面積を増やし作物を育てることで、これから加速していくであろう、スタグフレーションを、乗り越えようと考えています。

農業は、私が農家として個人で購入した農地を、農事組合法人で耕作するような形がベストなのではないかと考えています。

つまり、スタグフレーション対策として、これまでの個人の預金や株を、現物の資産や設備に変えるということです

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ここまで書いてきたことを、まとめますが・・・。

ここ近年、物がやたらと高くなり、コロナの影響で一気に加速してきた!
それなのに賃金は上がらない・・・完全なスタグフレーションであり、今後、とんでもない時代がくる!
この対策としては、現金を持つことよりも、物を持つことであり、その物をお金に変えることが重要です。
私は、どんどん農地を購入して、食物という現物を作ることで・・・その時代のお金の価値で常に食物を供給する事で、不動産と農業福祉で、これから起きる事態に立ち向かい乗り越えようと考えている!

↑ということです!

このブログを読まれた方は、これが自分に合ったスタグフレーション対策を考える機会となり・・・
将来・・・、あの時に、近藤社長のブログを読んで良かったな〜wと思っていただけたら・・・私としては、とても嬉しいのですが・・・。

まあ、未来のことは誰にも分かりませんので・・・あくまでも私の予想なんですけどね!

でも、この風潮というか、この感じ・・・確実に、スタグフレーションって感じじゃないですか???

正直、原料や物品だけではなく、食料も値上がり傾向です。

今の段階では、食糧難になるとまでは、思いませんが・・・食料品も値上がりをすると思っておいたほうがいいと思います。

来年・・・もし、余裕があれば、鶏、牛、豚、山羊なんかの飼育も覚えたいですw

米、イモ類、葉物野菜、根物野菜は一通り作れますし・・・船もあるし魚釣りも多少はできるし魚もさばけますw
でも、肉系は、何もできないので・・・・そのあたりは勉強したいな〜と思っています。

これで、家畜の育て方と、バラし方を覚えたら・・・家の電気は、太陽光蓄電池もありますし・・・まあまあ、自給自足生活ができそうな感じです。
あっ・・・でも、石油がないわ・・・・重機もトラクターも動かせない!
電気自動車では、移動しかできんし・・・・やっぱり人力と馬と牛が必要ですかね〜!笑

今の現状で、そこまで考えるのは・・・まだ早いですけど・・・・何にしても時給自足の生活はできるようにしたいですね!

最後に、くだらないことをダラダラ書いてすみません。

そんなわけで、今起きているコロナ後の物価の高騰について!というテーマで書かせていただきました。




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2021年12月14日

女系家族の相続(No. 2546)

ちょっと前の話になりますが・・・女系家族の相続でゴタゴタしまして・・・!

まあ、表面的には美しいのですが中身はドロドロ!

途中までは、5段階表現で難易度2ぐらいの感じだったのですが・・・途中から・・・、面倒臭い案件に首を突っ込んでしまったな〜と・・・難易度にすると4ぐらいの仕事になってしまったのです。



最初は、名古屋の繁華街にある某クラブのママから、お父様がお亡くなりになったと言うことで、母と女兄弟三人の遺産分割の相談を受けました。

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相談内容

・市街化区域の土地(農地)が5カ所1200坪、自宅が2000万円預金と保険で3000万円ほど・・・その他数百万という程度の遺産!
・母親が半分! 残りの半分を兄弟3人で分けるけど、兄弟、仲がいいから問題はない! 極力、公平に分けたい!
・相談者は長女なので、長女的には、お母様は、自宅と自宅近くの土地2物件・・・残りの3つの土地を1つずつ相続して・・・土地の価格によって、現金で精算をすることにしたので・・・税務上の評価ではなく、売却した場合の本当の土地の価格を知りたい!
・遺産分与が確定したら、次女と三女は、土地を売りたいので・・・それを私に任せたい!
・母と長女は、まだ分からないけど、多分、土地持っていても仕方ないから売ると思う!

まあ、こんなような相談だったので・・・・。

話を聞いたときは、難易度2ぐらいの簡単なものだったのですが・・・。

相談者のご家族とお会いさせていただいた時も、母、姉妹3人・・・とても仲が良く・・・女系家族って仲が良くて賑やかでいいな〜って思ったぐらいでした。
そして、女系家族の四人とも、仲が良いので・・・自分は、何でもいいと遠慮しがちな感じだったのですが・・・。

いざ遺産を分ける話になると・・・ちょっとずつ主張をするようになってきまして・・・・。

要するに、母の取り分は決まっているのでいいのですが・・・・相談者の女兄弟3人が・・・・。

長女 相談者である長女は、多くもらいたいという欲はなく、公平に分ければいいと思っている。

次女 普通のサラリーマン家庭に嫁いでいる次女は、お姉ちゃんは経営者だし、妹は、経営者と結婚しているので・・・少し多めにもらいたいという感じ!

三女 経営者と結婚した三女は、お父様が生前、次女の結婚の際に500万円を出していることを知っているので、公平に分ければいいいけど、次女が多いのは気に入らない様子!

『まあ、相続税の評価で算出して、現預金を清算すると・・・こうなります。 そして、不動産の査定評価で、現預金を清算すると・・・こうなります。 役所の評価と、不動産業者の評価、どちらで均等割するのか、どの土地を誰が相続するのかは、ご兄弟で相談してください!』

長女 『えええ〜〜! こんなに違うんだ!  相続税評価と資産価値と違いすぎでしょうw 』

『まあ、お金に変えるなら、不動産査定価格で清算する方がいいと思いますけど、ずっと持つつもりなら、税務上、相続税評価でやっちゃった方が簡単でいいと思うし・・・でも、この先は、御兄弟で決めてもらわないと、私が口出しをするのもどうかと思うので・・・。』

長女 『う〜ん・・・。 この土地と、この土地って、なぜ坪単価が、こんなに違うの?』

『前面道路の幅と土地の間口・・・まずは、前提として、土地は、大きさによって価格が変わるんだよ! この辺りだと、住宅用地として使える50坪の土地が一番高い・・・、大きくなると安くなっていくと考えてください。 こっちの土地は、そのまま刺身切りに区割りして売れるから住宅用地売りができるから、相場に近いけど・・・、こっちの土地は、住宅用地売りをするには、道路を入れたりして開発をするか・・・200坪を一括で買うというレアなお客様を相手に売らなきゃいけないので、需要が少なくなる分・・・50坪に切ることができる住宅用地向きの土地と同じ坪単価では売れません!』

長女 『なるほど・・・・そういうことなら、査定価格の清算にして、売ること前提に考えた方がいいよね!』

次女 『ん・・・! ちょっと違うんじゃないかな! お姉ちゃんは、クラブやってるし・・・@@ちゃん(三女)は、旦那さん社長だし・・・。 子供の事とか考えると、すぐにお金が必要なのは私だから・・・、相続税の分配で、私が、50坪に切れるこの土地が欲しい!』

長女 『それは、違うんじゃないの? 均等に割るのだから、不動産査定価格で計算して、差額分を、現金で清算するべきじゃない?』

三女 『土地は、全部売ってしまって、そのお金で相続税を払って残りを分ければいいんじゃないの?』

長女 『そんな事、できるの?』

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『不可能ではないと言うか、考え方としては民法的にも簡単ですけど・・・それだったら、全部、私が買い取りましょうか? その代わり、仲介の査定価格の平均して2割〜3割減だと思ってください。もしくは、相続税の足りない分だけ土地を売って、残りを分配しますか? どちらかと言うと、相続税分を先に計算して支払い方を考えて、それ以外を割ると言うのが一般的といえば一般的なんですけどね・・・! (相続税について長い説明のため省略)』

長女 『違いがよく分からないけど、要するに、全部売って、現金で分けて、そこから相続税を払って残った現金が姉妹同額にしようって事でしょ?』

『まあ、簡単に言うとそう言う事なんですけど・・・。』

次女 『違いますよ! 全部売って、分ける額は均等ではなく、今の生活水準を考慮して分けてもらえると助かるんだけど・・・・。』

『ん・・・・? ん・・・・?  だんだん話が変わってきましたね〜w 私は、どのような形でも構いませんが、皆さん納得できればそれでもいいし・・・・。』

三女 『そう言う話をすると、細かい話になってくるのが嫌だから均等割りって言ってるんだよ!』

次女 『あんたは、いいわ! 裕福だから・・・。 うちはサラリーマン家庭で大変なのよ!』

長女 『そう言うことを言い出すとキリがなくなるから、均等でいいでしょって話でしょ? 土地を貰うよりも、早期に売却をしてお金で分けたほうがいいんじゃない! そもそも、自分の家庭の事情を持ち出してくるけど・・・**ちゃんは夫婦で働いているから、私と@@ちゃんでお父さんのことをやってきたし、お母さんの病院だって私が連れてっているし・・・・。』

次女 『そんなのお姉ちゃんの仕事が夜で、昼間時間があるんだし・・・私は、平日働いているんだから仕方ないんじゃない?』

長女 『こんなこと言いたくないけど、お父さんお母さんの病院代を出したのは私・・・旅行に連れていくのも私・・・毎年、子供達にお年玉をあげるのも私・・・、親の面倒を見ている私が、均等でいいって言ってるんだから・・・それで、何が文句あるの?』

三女 『若い頃から、私たちのことや、両親の面倒を見てきてくれたことは感謝してるけど・・・子供のお年玉まで言われると、それは違うくない? お姉ちゃんに子供がいないだけの話で、私と@@ちゃんは、お互いの子供のお年玉を交換しているし・・・、うちの旦那だって、気を使って年に数回ぐらいは、お姉ちゃんの店に行ってるでしょ!』

長女 『そんな恩着せて店に行ってやってるって言うなら来ていらんわ! 子供の事だって、言われたくないわ! 孫の顔を見せてあげられなかったからと思って、私なりに親には色々してきたんだけどね!  それに、@@ちゃんが家を買った時だって、お父さんが頭金を貸しているでしょ! それは、お金が入ってきたら、ちゃんとお母さんに返してあげてね!』

次女 『お姉ちゃん、いつも、高いバッグや服を着ていて、車もベンツに乗っていて、まだ親のお金が欲しいの?』

長女 『はっ?  私は、自分で働いで買ったんだわ! まあ、彼氏に買ってもらったものもあるけど・・・ほとんど自分で買ったものだわ! 私は、あんたたちが考えているような下世話な水商売はしてきていないの! 真面目にコツコツやってきたんよ! ねぇ〜近ちゃん! 何か言ってやってよ!』

『ええええ〜! ここで、俺に話を振るの???   まあ、おっしゃる通り、真面目にやってきたとは思うけど・・・ここで、俺を巻き込まずに、ちゃんと話し合って決めてよ! 方針が決まれば最善を尽くすけど・・・女系家族の喧嘩に巻き込むのはやめてよ! 』

三女 『近藤さんは、中立の立場で考えてくださっているのだから、お姉ちゃんのいいようにするのに近藤さんを使わないで・・・近藤さん困っているでしょ!』

次女 『お姉ちゃんが連れてきたんだから、お姉ちゃん側なんじゃないの? 元彼とか、そういうのじゃないよね? それなら、私は私で弁護士を立てるからいいけど・・・うちの旦那の友人で・・・(以下省略)』

ここから先は・・・長くなるので省略するが・・・三姉妹が喧嘩をすると性質が悪く・・・仕事といえども聞くに耐えないし・・・めんどくさい!

さて、ここまで書いたところで・・・話の途中ですが・・・。

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ありがとうございます・・・

ブログの続きです。


『ん〜・・・。 俺、外で煙草吸ってくるから・・・帰ってくるまでに・・・何らか答えを出しといてもらえませんか?  仕事として受けるなら、良い結果を出せるように全力でやらせていただきますけど・・・ゴタゴタめんどくさいこと言うなら、そこらへんの弁護士でも不動産屋でも頼めばいいと思うので・・・! とりあえず、IQOSタイムしてきますわw』

長女 『ごめん! こんなことになると思ってなかったから来てもらったけど・・・。本当にごめんなさい。』

『まあ、よくある話だから・・・身内のゴタゴタは慣れてるからいいよw でも、俺も今日、あまり時間がないから・・・とりあえず、IQOSタイムの間に方針決めといて!  ママもさ〜・・・妹相手に、あれやったった、これやったったって家族孝行をアピると、かっこ悪いぞw ママも、客から、行ったった、金使ったったって後から言われたら嫌だろ? そういう嫌なクソ客いっぱい見てきたのに、自分が妹相手に親孝行アピールして・・・!・・・。 まあいいわ!  俺は、どっちでもいいから、決めといて!』

と言うことで・・・・一旦席を外した・・・。

IQOSを吸って帰ってくると・・・大方の話は纏まっていたようで・・・。

とりあえず・・・現在の預金と、一ヶ所の土地を売って、相続税分の現金を用意して・・・あとは、公平に分配できるようにする!  割り振り等は、すべて俺に任せるらしい・・・!

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(toshikazu.kondo インスタグラムより!)

でも、実は、ここからが・・・大変だったのだが・・・・。

要するに、三姉妹がお互いに主張をすることはなくなったのだが・・・・・それぞれが、俺に、あれこれ聞くし・・・俺に自分の主張をしてくるようになり・・・。

要するに、長女の意見は、俺が、次女、三女を説得・・・、次女、三女の意見も、俺が説得・・・・、まあ、要するに、私が中で調整を取りながら・・・調整をして・・・。

まあ、家族への思いの愚痴と裏話を・・・聞いた聞いた・・・もう嫌っていうぐらい聞きました。

もちろん内容は、守秘義務がありますし・・・それ以前に、口は災いの元なので詳細は書きませんが・・・

基本的に、この件に限らず、仲の良い兄弟姉妹でも・・・お金が絡むと・・・いろんな思いが出てくるわけで・・・下手をすると、本人が自分自身でも気付いてなかった気持ちまで出てくるので・・・やはりお金は魔物です!

と言うことで・・・3人姉妹と、お母様の分割協議が整ったと言うわけです。

相続が終わった、その後は・・・・元の母と仲良し三姉妹の女系家族に戻りまして・・・女系家族って、こんな感じなのかな〜って思ったわけですが・・・・。

私は、女の兄弟がいないので、分からないですけど・・・・うちは、男同士の2人兄弟でして・・・。

私は、親の面倒を見る上では資金担当で、弟は世話をしてくれています。

うちの親の場合、相続税がかかるような財産はありませんが・・・、少々の相続はあるわけで・・・弟が欲しいだけ持っていけばいいので、弟がいらないものがあれば、私でいいと思っています。(ブログで公言w)

俺は、社会人になった時から、親の金なんてアテにしとらん!

とは言っても・・・結婚が20歳で早かったので、若い頃は、何度か助けてもらったことはありますが・・・基本的には、親の金をアテにして食わせてもらっていたのは、義務教育期間ぐらいまでかな〜?

人から何を貰うかより、自分が世に何を残せるか!のほうが、興味がありますけど・・・・!





でも・・・貰えるものは貰えるだけ貰わなきゃ損みたいなのが一般的なのかな〜!

貰ったり奢ってもらったりすると、負けた感があると言うのかな〜?
ビジネスは、ちゃんとしたことをやって稼ぐわけで相手の満足感とお金を得るわけで嬉しいし・・・博打は予想が楽しく当たったときには、勝った感があるけど・・・ただ単にお金を貰っても勝った感がないので楽しくはないですよね!

不動産という仕事をしていると、相続案件って多いわけですけど・・・基本的には、相談者、依頼者の側に立って仕事をするので、私としては、期待以上の結果を出して、クライアントに喜んでいただき報酬をいただくと・・・とても嬉しいので、頑張っちゃうわけで・・・

相続でゴタゴタすることに疑問を感じながら、依頼者が期待に応えられるように思いっきり加担しているわけで・・・そういう意味では、蛇足というか、矛盾していますよね〜!

と・・・思うこともあります。

一応、まとめ!

まあ、でも・・・女系家族の相続は、仲良く寄り添っていたと思ったら、感情的に口論になったりすることも多々あり、今回は、そうでもなかったですが・・・、エスカレートすると、泣く、喚く、黙り込む・・・そして、ゴタゴタしなくなると、また、仲良くなったり・・・裏表が激しいな〜と思うことが多いです。

そう思うと、男系家族の相続は、ゴタゴタしても怒りながら冷静になっていくので、幾分かスッキリしている気がします。

そろそろ長くなってきたので・・・またの機会に書きますが・・・、女系家族は、旦那がシャシャリ出てくることも多々ありますが・・・男系家族は、表に嫁が出てこないですけど、裏で糸を引いているというパターンが多い!

何が言いたいのかというと、女性の方が、お金への執着が大きいように思いますが・・・気のせいでしょうか?

そんなわけで・・・本日は、女系家族の相続について書かせていただきました。





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