2018年09月17日

2167)雑草対策・・・クラピア(空地、太陽光)

9月も半ばを過ぎました・・・秋ですね〜。

これから、10月末までは、国産松茸を楽しめる季節です。


2018年の、初物、国産松茸は、柳家さんでいただきましたw

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香り、味、歯ごたえ・・・、国産松茸は、絶品です。

まあ、でも、最近は、海外からの輸入松茸も美味しくなりました。

国産松茸ほどではないですが、7月、8月に食べた海外産の松茸も、香り、味、歯ごたえ・・・、けっこう旨かったんですけど・・・、何故、海外産の品質が年々良くなっているのか、私には分かりません。

何にしても、今年も秋の味覚を楽しみたいと思います。


さて・・・今日のブログです

経営者仲間のYちゃんから、雑草の処理についての相談がありました。

実は、2年ほど前に、弊社の土地付き太陽光発電システムを、2物件ほど購入いただき、発電も順調で、予定利回り10・2%を上回りだったのに、実際には11・4%で回っており、順調です・・・。


まあ、順調なことは、とても良いことなんですけど・・・・。

Yちゃん的には、雑草の処理に困っているようで、今年の夏だけでも、太陽光二カ所の雑草の処理に年間40万円以上かかったということで・・・・・毎年、40万円もかかると、売電期間20年で800万円かかるわけで、『雑草の処理、なんとかならないかと相談がありました。』

 『うむ〜・・・・。 だから、最初の時に、管理を入れたほうがいいんじゃない?って、アドバイスしたんだよ。 うちの協力会社だったら、月1万円×2カ所で、点検と、雑草処理をしてくれるんだから、年間2回の草の処理と、点検してくれるんだよ・・・。 まあ、それはそれとして、何故に40万円も払ってるの? もしかして、土木業者とかに頼んだとか・・・???』

Yちゃん 『うん・・・。 土建屋さんに頼んだよ! 』

 『マジで・・・? まあ、2カ所の合計面積600坪以上・・・人数と、作業、草の処理代と諸経費で・・・40万以上、当たり前に取られるだろうな。 うちの協力会社は、近所の農家の方々に有料でお願いをしたり、地元のシルバーさんや障害者作業員がいる会社を使ったりして、かなり安くやってるみたいだよ。 草刈りして、太陽光の点検もして1区画年間12万円・・・。 2区画でも、24万円・・・。 俺が、管理会社を紹介したのに、ケチって断るからあかんのや・・・w』

Yちゃん 『誰が、ケチった・・・。 ケチったんじゃなくて、草の処理ぐらいは、俺か、社員でやろうと思っていたんだよ。 ケチ言うな・・・・。でも、実際は、草が伸び伸びになって、土建屋に頼んだんだけどな〜・・・。 管理、してもらおうかな〜・・・。 紹介してくれる???』

 『まあ、その近所でも、数件やってるから、受けてくれると思うよ。』

Yちゃん 『それでも、年間24万円か〜・・・・。20年で480万円か〜・・・。 売電収入が、20年間で6500万円だから、480万円払うの、勿体ないな〜・・・。 』

 『小っさ〜・・・、細かぁ〜・・・。 月額2万円だろ? 飯か、クラブで飲むのを月1回1回減らしたら2万円ぐらい出るじゃん。 そこまで細かいことをいうなら、節約と健康のために、草刈り自分でやったら・・・? 』

Yちゃん 『近ちゃん、どうしてるの? 会社も個人も、相当な数の太陽光発電所持ってるでしょう?』

 『俺の、雑草対策の必殺技・・・知りたい???』

Yちゃん 『知りたい・・・;』

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 『クラピアって、知ってるか? 写真LINEで送るわ・・・・。俺も、以前、Nさんって人から教えていただいたんだけど・・・、こいつは、優れもので・・・、ほとんど雑草が生えない・・・。 生えても、かなりスパーサイアヤ人級の雑草ちゃんが、ちょいちょい生えてくる程度なんだよな〜。 電話しながら、LINEの画像、見れる?』

Yちゃん 『今見ているけど・・・、この草みたいなのが、クラピア???』

 『うん・・・。 こいつ、なかなかのツワモノで、芝の繁殖力の何倍もあって、あっという間に広がるし、しっかり生え揃うと、雑草は、ほとんど生えてこないんだよ! 画像見てみて・・・、太陽が当たらないパネルの裏のところまで生えてるだろ? 現在の日本の大きな問題のひとつである少子化・・・、でも、クラピアの、この強さと繁殖力を見ていると、日本人もクラピアから学ぶことはたくさんあるな〜と思わない????』

Yちゃん 『そこまでは、思わないけど・・・、確かに、雑草がほとんど生えていないから、強い草だということはわかる。 俺も、クラピア植えようかな? 高いの???』

 『高くないよ。 1鉢500円ぐらいだったと思う・・・。100鉢買っても、5万円・・・・。 植える時に肥料をやると、めちゃくちゃ繁殖するよ・・・。 久しぶりに若くて元気な奴を見たな〜ってぐらい、元気よく、ガンガン増え続ける・・・。 もっと言うなら、黒いクラピアがあったら、T社長の頭に、移植してあげたいぐらいだ・・・w 隙間なくビッシリ増えるwww』

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Yちゃん 『なるほど・・・w  T社長の頭の話が、一番説得力あったわ・・・w まあ、Tさんの話は、酒の肴にするとして今は、置いといて・・・、それって、太陽光だけではなく、遊休地とかでも使えるってことだよね。』

 『まあ、そういうことだな・・・。 確かに・・・。 あっ、俺も、来年、遊ばせている土地に植えるわ・・・。 なるほど・・・、太陽光に限らず・・・だよな。 横に広がるから、高さは10センチぐらいだからな。 普通に空き地にしておくと、すぐに雑草が1mを超えるからね〜。』

Yちゃん 『よしっ! クラピア植えることにするわ・・・。 近ちゃん、見積もりお願いします。』

そんなわけで、太陽光発電所にクラピアを植える見積もりの依頼をいただいたわけですが・・・・。

 『それは、いいんだけど・・・・。 クラピアって、10月いっぱいしか、育たないんだよ・・・。 植えるなら、来年の春の方がいいよ。今植えても、根はつくと思うけど・・・2ヶ月もしたら、茶色になってしまうwww 今、植えてもいいけど・・・、一番良いのは、来年の3月〜4月ぐらいがいいんじゃないかな?』

Yちゃん 『えええ〜〜〜。 そんな話なんだ・・・。 じゃあ、何故、雑草対策でクラピアの話をしたの??? 無駄じゃん!』

 『Yちゃんが、雑草対策の相談してきたからだろ? 雑草処理で金がかかって仕方がないって話からじゃん! そもそも、今からの雑草対策って・・・、今の時期からは、そんなに生えてこないよ! まあ、雑草対策をするなら、すでに生えている雑草が枯れて、家事とかにならないように、しておくことが大事だね。』

Yちゃん 『分かった・・・。 来年、やることにしよう!』

そんなわけで・・・遊休地や、太陽光用地の雑草対策について書かせていただきましたが・・・。

最後に・・・クラピアについて・・・。

雑草対策に最適です。

クラピアは、土の質や環境にもよりますが、芝生の5倍〜10倍の速度で成長し、背丈も10cm程度なので、他の雑草対策に比べて維持管理の費用も抑えることが可能です。

刈り込みをすると、緑の、じゅうたんのようになりますが・・・、まあ、刈り込みをしなくても、背丈が低いので太陽光の雑草対策として、少々、放置しておいても大丈夫です。
※但し、繁殖力が凄いので、近隣に伸びていかないようにしておく必要はあります。

このブログの読者さんは、不動産関係、不動産投資家の方が多いので、雑草対策に困っている人も多いと思いますので、ブログに書かせていただきましたが・・・。

但し・・・、季節はずれな話ですので、来年の春頃から、クラピアで雑草対策をされると良いと思います!(笑)

そんなわけで、本日は、季節の話題、国産松茸の話と・・・、季節はずれですが、クラピアでの雑草対策の話を書かせていただきました。





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2018年09月14日

2166)ドローン ホワイトニング 名古屋イベントのお知らせ!

読者の皆様にお知らせがあります。

来週・・・、ドローン、ホワイトニング、ワーキングカフェの、コラボ企画・・・無料体験イベントを開催いたします。


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日時 9月21日(金) 19時〜22時
場所 名古屋丸の内、カラーブロックカフェ


ドローン、ホワイトニング、ワーキングカフェの、コラボ企画って・・・、意味が分からないという人も多いかと思いますが・・・。

私も、最初に聞いたときに・・・、なんでやねん???と思いました(笑)

関連性の薄い、業種が、コラボして、イベントをやって成功するのか?

各業種は、以下の感じなんですよね〜。


ドローンの操縦、ドローンを使ったビジネスの話・・・。

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(ドローンスクールJAPAN 愛知春日井校)

趣味のドローン空撮、ドローンを使った新ビジネス、男性も女性も活躍できる新しい仕事だというような話をして、室内用のドローンを操縦体験する感じだと思います。


歯を白く清潔にするセルフホワイトニングの話・・・。

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(ホワイトニング クリスタル)

歯が白いと笑顔がキレイ・・・、人と会った際の、第一印象は大切・・・お客様と接する仕事に美しい歯は必須・・・、痛くない、沁みないホワイトニング・・・。
そんな話をしてから・・・、実際に、ホワイトニングを体験する感じだと思います。


ビジネスを応援するワーキングカフェ&レンタルオフィス・・・。

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(カラーブロックオフィス&カフェ)

カフェは、今回の、会場になっていることもあり、有効な利用状況なんかの話をするんじゃないかな〜・・・。

どれも、これも、私の勝手な予想なので、違っていたらすみません。


う〜ん!

全くの業種違いと申しますか、普段、それぞれが、各々企画やイベントをしているわけで、どういう趣旨でコラボして、どんなことをやるのか、想像できなかったので、『はっ? その3業種、いっしょにイベントをやるの???』と、聞いてしまったわけですが・・・。

企画者A 『異業種交流会で、お互いの話をしておりまして・・・。』

 『ほぉ〜・・・。 まあ、それは、わかる・・・。でも、それぞれのお客様が求めるものは、違うだろ?』

企画者B 『はい! それは、そうなんですけど・・・。 話しているうちに、共通点というか、向いている方向は同じであることに気づいたんです。』

 『向いてる方向は、同じか・・・。 そうかな〜???』

企画者C 『近年、ビジネスの形態、男女の働き方をめぐる状況も、どんどん変化しつつあります。2016年には、女性活躍推進法が施行され、男性も女性も、本当の意味で活躍できる時代が来ました。 我々は、各々の仕事を通して多くのお客様と接し・・・(長くなるので中略)、ドローンの操縦士は、女性も増えてきています。 ホワイトニングは、女性だけではなく男性の美意識が上がってきていることを実感していると・・・、ブロックカフェ&オフィスは、男性だけではなく、多くの女性経営者も参加しています。 つまり、今回のコラボは、3つの業種ですが、今後は・・・(以下省略)』

 『なるほど・・・。 わかった。 つまり・・・。 ドローン、ホワイトニング、ワーキングカフェの異業種交流会を、無料で体験していただき・・・楽しい充実したコラボイベントをするってことだな・・・。 う〜ん・・・。 イベントの中に、俺の講演がないなら、賛成だ・・・。 何でもトライ、経験することは良いことだ・・・やってみたらいいよ。』

そんなわけで・・・、ドローン、ホワイトニング、ワーキングカフェの、コラボイベントを開催するそうです。

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ドローンは、女性のインストラクターが、ホワイトニングも、女性アドバイザーが・・・講演をするそうです。

マイホーム購入、不動産投資、自己啓発等のイベントではないので、私の講演はありませんw


うーんここまで書いたところで・・・、本日、ブログランキングが2位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。


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投票ありがとうございました

続きです・・・。

しかし、まあ・・・、最近は、ビジネスの形態、男女の働き方も、変わりましたよね〜。

不動産業界も、昔から、女性でバリバリに仕事ができる人はいましたが、最近は、増えましたね〜。

逆に、男性のバリバリくんは、減った気もしますが・・・・(笑)

そして、社会全体が、男性の女性の仕事に対しての見方も変わってきましたし・・・、言われてみれば、男性の美意識も変わってきました。

こんな、おっさんの私でも、エステ、ホワイトニング等、通っていますし・・・、家でもフェイシャルケアなんかも、きっちりしています。

昔だったら、オカマって言われてると思うのですが、最近は、男性がエステや、ホワイトニングって、普通ですからね〜・・・。

今回の、コラボイベントが、だんだん楽しみになってきました。

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当日は、私も参加しますので・・・、もしよろしければ、ご参加ください。

ただ・・・、すみません・・・、私は、コラボイベントの定員数、参加申し込みの状況を把握しておりませんので・・・、参加される方は、お問い合わせをしていただけるとありがたいです。

ドローン体験、ホワイトニング体験、ワーキングカフェ体験・・・、人数に限りがあると思いますし・・・、状況から考えて、当日の急な参加は、難しいと思いますので・・・、私のところにご連絡をいただいて、予約の確認をさせていただいてもいいですし・・・、カラーブロックオフィス&カフェに直接、お問い合わせをいただいてもいいですし・・・、どちらでも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。

お問い合わせ カラーブロックオフィス&カフェ

そんなわけで・・・ドローン ホワイトニング 名古屋イベントのお知らせ!でした。




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2018年09月09日

2165)台風と不動産(災害対策)

先日の台風21号・・・ 風が強く、大阪ほどではないですが、名古屋も、けっこう被害がありました。

台風通過後・・・、お客様、数十人から電話・・・・。

怪我、建物の倒壊級の、大きな被害はなかったですが・・・古い家の塀、屋根の破損、気が倒れた、ガラスが割れた、カーポートが曲がった等・・・被害件数多数・・・・。

不動産会社にこれだけの電話が入るってことは、保険会社は相当忙しいんだろうな〜って思う。

因みに、当社の被害は・・・・。

社員 『社長・・・、販売中の現場に設置してあるプレバブ小屋が、風で倒れたようです。』

 『はっ・・・? マジか? え〜〜〜〜、倒れるって・・・あんな物が倒れるか? まあまあ重量あるぞ・・・。 中に物も入ってるし、エアコンの室外機が付いてるし、いくら風が強いからって、コケるわけないだろ〜・・・・。』

社員 『近所の方が、電話してくださったので、本当だと思いますが・・・。』

 『う〜ん・・・。 見間違いか・・・、痴呆症の人なんじゃないのか? この間も、俺を旦那さんと間違えて、風呂が沸いてない!って謝ってきたお婆ちゃんいたし・・・・。 旦那さん、10年以上前に亡くなってるのに・・・・。 そういう類じゃないのか?』

社員 『いえいえ、向かいの人なので、正しい情報だと思います。』

 『お向かいさんなら、間違った情報ではないな・・・。 俺、見に行ってくるわ。』

社員 『はい!』

私は、急いで見に行ってきました・・・・。

 『ええええ〜〜〜〜! マジか・・・・w』

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売り出しの現場の、プレハブが、転がり飛びました・・・!

台風ぐらいで・・・普通、コケるか???

うむ〜・・・・。

けっこうな重さがありますし、中に物も入っていますし・・・、これが、飛び転がるって・・・。

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写真を、よく見てください。

右側の道路面のところに建っていたわけですが・・・、この思いプレハブが、転倒したわけでなく・・・・、飛びながら転んだことが分かりますよね〜!

宙に浮いたってことですよ・・・!

よく、こんな物体が吹っ飛びましたよね〜・・・

まあ、弊社の敷地内でのことで済み、他人様に迷惑をかけなかったことが不幸中の幸いだったと思いますが・・・。

あとは、本社の屋根の破損、建物の看板が捲れてしまったのと、弊社の名駅千代田ビルの袖看板が、壊れてしまいました。

因みに・・・台風後、現場パトロールに行った際・・・信号機の柱が曲がり、信号も機能していない状況でした。

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今回の台風21号は、大型台風だということは事前に分かっていましたので、前日、当日の朝も、弊社社員たちは、物件まわりをして、売り物件、管理物件の看板を外したり、建設中、解体中の建物の見回りをして業者さんに指示を出したり・・・かなり過剰なくらいに台風対策をしたので、被害は少なかったですが・・・・。

それでも、数カ所、看板が捲れたり、根元から曲がったり折れたり・・・、台風21号、恐るべしですね。

そして・・・台風の後、パトロールを終えて家に帰りテレビをつけると・・・関西の被害の大きさに唖然・・・・・。

大阪では本当に甚大な被害が出ていました・・・。

関西空港が浸水・・連絡橋にタンカーが衝突したり、南海電鉄尾崎駅で火災が発生したり、建物の倒壊、破損、信号や電柱が倒れたりで・・・、うちの販売会用のハウスが飛んだ際には、正直、笑ってしまいましたが・・・。

テレビのニュースやSNSで様々な被害を知り・・・その様子を目の当たりにして、被害の大きさに愕然とするとともに、心が傷みました。

そして、台風から数日経った今も、停電や断水などで大変な思いをしている方もたくさんいると思います。

今後の復旧に多大なご苦労があると存じますが・・・、兎にも角にも心からお見舞い申し上げます。

このたびの台風21号の影響により被災された皆様に、謹んでお見舞い申し上げます。
皆様の安全と、一刻も早い復興を心よりお祈り申し上げます。



ん・・・・。

ここまで、書いたところで、気付いたのだが・・・、季節外れの、蚊が、私の足の小指の先で血を吸ってますが・・・、どうせ今、潰しても、すでに痒いだろうし、手遅れなので・・・この際、思う存分。吸わせてあげよう・・・と思って観察していたのですが・・・、老眼で、細かい動きが見えませんでした。

というか・・・小指の先、意味が、わからんくらい痒いです・・・w

季節外れの蚊は、私の血で、何日か長く生きられるのですかね〜???(笑)


さて、本日のブログは・・・、災害対策について、書かせていただきます。

まあ、建物、土地等の対策については、かなり前のブログにも書かせていただきましたし・・・、皆さんも、一般的な台風対策の知識があると思いますので書きませんが・・・。

皆さん、意外と、台風対策をしていないのが・・・、ベランダのものや、家の庭、通路等の物です。

台風通過中にパトロールをしている間だけでも、いろんな物が飛んでいるのを見かけました。

バケツが転がっていったり、ビニールの塊が飛んで行くのも見ましたし・・・どうやって飛んだのかは分かりませんが、ガーデニングテーブルが、道路を転がっていくのも見ました。

台風の際に、皆さん、家については台風対策をするのですが、通路や庭、ベランダ等はは、意外と、対策をしないのではないでしょうか?

外に置いてあるものは、中に入れるか、入れられないようなものは、紐で縛るとか、何かで固定するとかしないと、物が飛んで行って、近隣の方々に迷惑をかける恐れがあります。


一般に民法では、過失責任主義とされているので、原則として故意・ 過失がない限り、当然に損害賠償請求権が発生しないわけですが・・・。

土地、工作物の所有者が、通常、常識的に備えているべき安全勢を欠いている状況にあった場合・・・つまり、故意、過失があった場合は、被害者から損害賠償を請求されることがあります。

例えば・・・、庭に置いてあったもの、通路に置いてあったもの、土地、建物に簡易で取り付けてあったものが、飛んで・・・、通行中の人が怪我をした、もしくは、近所の建物や車に当たり破損させた・・・。

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安全性を欠いていた状況で、他人様に被害をあたえた場合・・・こんなもんは、自然災害だから、自分には責任がないとは、言えないわけです・・・・。

台風によって強い風が吹くと、ある程度の重量があるものでも簡単に飛ばされることがあります。

物干し竿や鉢植え、掃除道具、自転車などが、家の外に置いてあるという場合は、吹き飛ばされないように室内に入れたり固定をしたりする対策が必要です。

家の周りや庭だけでなく、ベランダ、カーポート、物置の周りに物が置いてないかもチェックすることが大切です。

備えあれば憂い無し!

とは・・・言い切れないかもしれませんが、少なくとも、最低限、備えだけはしておかかうてはいけません。

それは、不動産、動産を所有する以上、少なからず責任というものがあるからです。

弊社も、台風の前には、物件の見回りチェックをしていますし・・・普段からも、万が一の時を考えながら、お客様に不動産購入のアドバイスをさせていただいております。

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台風の話は・・・ここで、終わりますが・・・・・。


北海道でも大きな地震があり、現在、大変な状況です。

台風に地震・・・日本列島は、いったいどうなってしまっているんでしょう。

東日本大震災、熊本地震、西日本豪雨、大型台風、北海道の地震など・・・大災害続きですよね。

そう言いながら、この中部地区だけ、大きな災害がないので・・・・こちらも、そろそろ来るかもしれませんね。

自分には何ができるのか・・・・。

いつ来るのか分からない災害の備えて・・・、災害というものを、これまで以上に考えながら、不動産の取引をしていこうと思いました。

それよりもなによりも、まずは・・・。

とにかく、被災された方々に心よりお見舞い申し上げると共に、一刻も早い復旧をお祈り致します。


それでは、本日は、ここまでとさせていただきます。




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2018年09月02日

2164)宮古島バブル (不動産投資)

読者の皆様すみません・・・更新が、大変遅れました。

しばらく、宮古島に、不動産投資関係の視察に行っておりまして・・・。


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連日、朝から深夜まで、予定がビッシリ詰まっていて・・・。

昼は、土地を見て回ったり、調査、打ち合わせ、会議など・・・、夜は、お酒の席で・・・、宮古島での睡眠時間は、平均3時間ぐらいで、真面目に、ブログを更新する時間が取れませんでした。

電話で、普段の仕事をしながらの宮古島視察・・・ちょっとだけ、ウミガメ探しに行ったり、有名な観光地に行って写真を撮ったりしましたが・・・、基本は、仕事、仕事、仕事・・・、ちょっぴりプライベートという感じでした。

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しかし、まあ・・・なんというか・・・・。

宮古島、バブってましたね〜。


どこの飲食店も、けっこう人がいっぱいでして・・・、人気店は、予約する取れない・・・、電話もでない・・・、ついでに、いらない情報かもしれませんが、キャバクラも、満席・・・。

そして・・・。

まあ、業界の方なら、噂ぐらいは聞いていると思いますが・・・、宮古島は不動産バブル、建設ラッシュ・・・、賃貸は、全然、足りていない・・・。

因みに、ワンルームマンションの賃料は、10万円・・・、それでも、空きがなく、皆さん、予約して待っている状態なんです。


ホテルの従業員が、ホテルに住んでいるぐらい・・・、建設作業員が、ワンルームに二人、三人住んでいるなんてこともあるようです。

そして・・・・。 

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投票ありがとうございました


続きです・・・・。

そんな状況なのに、何故、不動産投資家が、宮古島に手を出さないのか・・・?

調査してきました・・・答えは、簡単です・・・。

手を出さないのではなく、手が出せないのです。


いろんな問題があります。

今、宮古島で、新築を建てようと思うと・・・建築着工できるのは、2年〜3年後になります。

そして、建築コストが、めちゃくちゃ高い・・・!

某建設業者さんの話によると、坪単価120万円以上・・・!

コンクリートの単価なんて聞いたら、ビビりますよwww

土地も、良い意味でも悪い意味でも、都市計画区域外!

まあ、普通の不動産業者、建設業者が、沖縄県と宮古市役所で調査をして、適当に土地を買って建てようとしたら・・・、余程、慎重にいかないと・・・、無駄な土地を買うことになってしまうかもしれません。

そして、ファイナンスも・・・!

都市計画区域外の土地と建物に、融資・・・、ただでさえ、収益物件の融資が難しくなってきているのに、通常の金融機関は、どうなんでしょうね〜?

地元の銀行評価も、このバブル価格についていけていない!

現金を持っているか、与信の高い人じゃないと、融資は難しいでしょうね〜。

それから・・・・、ブログには書けないことも、あったりして・・・・。

つまり、簡単ではないというか・・・、開発に慣れたプロが、フンドシ締めて、取り掛からないといけないわけで、素人が手を出したくても、手が出せないというような感じなんです。

我々も、何度も、開発会議をやりました。

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何度も、退散してきて・・・会議をやって、次の調査、次の手立てを考える・・・。

土地、建築、コスト、ファイナンス・・・。

あまりに、考えすぎて・・・。


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プールに、落ちましたwww

落ちる瞬間の動画をご覧になりたい方は、インスタか、フェイスブックで、どうぞ!

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まあ、私ごとは、さておきまして・・・。

多々ある、問題を、一つずつ・・・解決をしていかなくてはいけませんでした。

いっしょに行った社長さんたちの、人脈と、知識・・・。

建設のプロフェッショナルが、建築コストを下げること・・・、人脈的なところ、土地の取得関係もクリアー・・・。

不動産関係は、私が担当・・・。

行政、金融機関、地元の人、こちらで事業をしている人たちと、会って会って会いまくって、話を聞いて、聞いて、聞きまくって・・・。

東京、名古屋の人脈も使い・・・、沖縄本島からも、情報を取り・・・、人も紹介してもらい・・・。

いっしょに行った、社長たちと、数日間仮眠しかできない・・・・意味が分からないぐらいのスケジュール、熱い数日間でした。

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そんなわけで・・・。

とりあえず、新築、表面利回り12%ぐらいのものであれば、現実的に可能だな〜というところまでは、持って行けなそうな感じです。

建設も、半年〜10ヶ月後には着工できそうです。

ただ、今は、投資家さんのファイナンスが、まだ、クリアできていないので・・・、現金、もしくは、与信の高い人しか、難しい状態なので・・・今週から、そのあたりを詰めようと考えています。

今週中に、とんぼ返りで、沖縄本島に行かなくてはいけないかもしれません。

なんにしても、今月内には、目処をつけたいところです。

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まずは、私と、経営者仲間で、あえて、ファイナンスにトライして、何棟か建ててみます。

土地、許可、工事関係に、目処がついたわけですし、現在、完全に賃貸物件が足りてないので、利回り12%確実、あとは、ファイナンスを試しながら、その他の問題点が浮上してこないか試しながら、進めていくという感じです。

そんなわけで・・・。

今回の宮古島視察・・・今後、面白いことになりそうで、ワクワクしています。

実りある、熱い数日間でした・・・・。


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う〜ん。

不動産投資について、皆様に、とても良い知らせができそうですが・・・・、もう少し、固めてからのほうがいいかな〜・・・ とりあえず、今回は、ここまでとさせていただきます・・・w


この写真を、帰りの飛行機の窓から撮ったあと、爆睡・・・!

着陸30分前に、CAさんに起こされて・・・シートを戻した後も、また爆睡・・・、飛行機が着陸したのを覚えていないぐらい寝てました(笑)

しかし、まあ、時期的なものもあるとは思いますが・・・、不動産関係だけではなく・・・どんなビジネスをやっても当たりそうな、このバブルな感じ・・・、初めて体験しました。

宮古島バブル・・・恐ろしいですw


そんなわけで・・・読者の皆さん、更新が遅くなり、本当に申し訳ございませんでした。

これに懲りずに、今後とも、末長いご愛読を宜しくお願い致します。

それでは、失礼いたします。




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2018年08月22日

2163)土地買収について・・・。(分譲地、工場用地)

今年の初松茸・・・・・。

経営者の友人から・・・・。

いただきましたぁ〜www


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とはいっても・・・隣国の海外産なんですが・・・。

昔、隣国の松茸は、香りも薄く、たいしたことはなかったのですが・・・、ここ近年の隣国の松茸は、価格も高くなりましたが、かなりクオリティーが高くなっている気がします。

10月に出てくる、国産の名産地の松茸と比べると、少し落ちるものの、初物としては、十分楽しめるクオリティーです。

1本は土瓶蒸し、1本は松茸ごはん、2本は焼き松茸、最後の1本は、天ぷらにして、食べようと考えています。

さて・・・松茸の話題は、これくらいにしまして・・・・本日は、土地買収(とりまとめ)の話をしたいと思います。


千代田不動産 近藤 ちよっぺん


住宅街を造るため・・・、商業施設、配送センター用地・・・・、ここ近年は、津島市の工場立地の関係で、土地の取りまとめをしております。

小さなものだと1000坪〜大きなものだと数万坪・・・・、地権者の数は、数人から〜50人以上なんてこともあります。

エリアを決めたら、90%〜100%の土地の地権者から土地を売っていただかなくてはいけませんし・・・、場合によっては、近隣、地域の同意も必要になります。

そして、法令上の制限の分野・・・都市計画等、行政の許可を得るために、事前協議など・・・、まあまあ大変な仕事です。

やはり、一番大変なのは・・・。

地権者さんから、土地を売却していただかなくてはならないところにあります。


基本的に、事業計画エリアの地権者には売却をしていただかなくてはいけませんし、もしも、売却をしていただけないと、事業計画の健康をしなくてはいけません。

それも、変更できる場所と、変更できない場所があり、大半の部分は、変更がきかないところです。

どうしても売却をしないという人には、換地のお願いをして場所を変わっていただいたりします。

なんにしても、土地の買収は、ただ単に、地権者に会って売却のお願いをするだけでは、まとまりませんし、都市計画も、役所や、地域の方の言いなりでは、できません。

つまり、地権者、地域の協力と、行政と県、市町村の各課と事前協議をしていかなくてはいけないわけです。

道路や、水路の付け替えや廃止が出てくる場合もありますし、住宅系については、中に道路、上下水度を入れなくてはいけないことが大半なので、地元や、行政との協議も、本当に大変です。

事なかれ主義で杓子定規なことしか言わない行政に重い腰を上げさせるのは本当に大変です。

まあ、そんなわけで・・・。

現在、当社では、工場を3カ所・・・、住宅街4カ所の取りまとめをしておりますが・・・。


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先日、1カ所・・・、住宅用地の、事業計画の中止の決定をしました。

買収(取りまとめ)中止ということです。


中止の理由は・・・2つ。

〃弉菽呂痢入り口の地主さんが、最初は、《皆さんと足並みを揃える。》・・・、つまり、当初、他の方々が売るのであれば自分も売るとおっしゃっていたので、今回の取りまとめを始めたわけですが、大半の地権者の同意を得たのに、急遽、『畑を続け痛いの売るのをやめる。』と言いだしまして・・・、その後、何度か話し合いをしてきたのですが・・・、そのうち音信不通になりまして・・・一切、連絡が取れず、手紙を出しても返事がないという状況になりました。

更に、その隣の所有者のご主人が不動産業者であり、『土地を売るだけでなく、今回の開発に、絡ませてもらえないと協力しない!』

´△侶錣髻■映近く交渉してきましたが・・・・、△蓮△覆鵑箸話を詰めることができたとしても、,蓮△△亮蠅海亮蠅鮨圓したが、もう無理だという判断で、この事業計画自体を中止にしました。

弊社としても、住宅街にしたい場所だったのですが、できない案件に、これ以上の労力を費やすのは無駄だと判断をしたわけです。

弊社が取りまとめをGOした際の、成功率は、8割以上!

悔しいですし・・私としては、苦渋の決断でした・・・。

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うむ〜・・・参ったな〜・・・。。

しかし、参ったのは、弊社だけではなく、むしろ、賛同して協力をしてくれていた人たちです。



今回、土地の、とりまとめをするにあたり・・・・売買契約を締結してある土地があります。

通常、土地の取りまとめをする際の契約は、全体が纏まらなかった際、または、許認可が取得できなかった場合、買主は、契約を解除することができるという内容になっています。

その上で、手付金を払い、契約を締結しているので・・・・、土地が、まとまらず、買主の目的が達成できないわけで・・・、契約が解除された場合は、売主は、すでに受領している手付金を、買主(弊社)に返金しなくてはいけないわけです。

つまり・・・。

‘り口の地主さんが、『皆さんと足並みを揃える!奥の方々が売るなら自分も売る。』ということで、取りまとめをスタートした。

奥の地主さんたちと、条件付きで、売買契約を締結した・・・。

Fり口の地主さんの気が変わり、その後、音信不通・・・、不動産屋の身内がいる地主が、一口絡ませてくれ!と無茶な交渉をしてきたということで・・・、約1年交渉したがに、弊社は事業計画を断念。

な声劼蓮△垢任坊戚鵑鯆結してる地主さんとの売買の契約を解除・・・・奥の地主さん達は、契約時に受領した手付金を変金する。

普通に考えると・・・、別に、不動産業者が買うのをやめただけだから、手付金を返すだけでしょう。
損をしたのは、不動産屋の労力と、印紙代だけじゃん!と思うのかもしれませんが、そんな簡単なものではありません。


中には、売主さんが、手付金に手をつけて使ってしまっている場合もあるのです。

当然、弊社としては、契約条件に、全体が買えなかった場合は、事業目的を達成できないので、解約すると説明し、記名押印いただいているので、手付金は、返金していただかなくてはいけません。

入り口の地主さんの、気変わりで・・・、奥の地主さんたち、動いていただいていた仲介業者、設計士、行政書士等・・・、多くの方が、迷惑を被るわけです。

弊社の労力の話は、置いといて・・・・、関わった皆さんのことを考えると・・・、事業計画の中止を決定するのは、苦渋の決断でした。

でも、このまま続けると、損害は、どんどん拡大しますので・・・中止にしました。

住宅地にしても、商工業用地にしても、地上げっていうのは仕上げてナンボですからね〜‥。

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続きです。

少し、話は、逸れてしまいますが・・・大型の宅地分譲をやりたいのですが・・・大口のセントフィールド以来、50区画以上ののものは、できていないです。

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(↑セントフィールド 大口)

宅地分譲用地、随時募集中・・・開発案件、取りまとめ案件も可!

話は、戻りまして・・・。

今回中止にした物件は、20区画以下の小型物件なんですけど・・・場所的に、やりたいところだったので、中止は、なんとも・・・悔しいです。

今回、契約をしていた奥の地主さんたちも、関わった業者さんや士業の方々も、まとまらなかった場合のことは、最初から承知の上とはいっても・・・申し訳ないことをしました。

そして・・・解約の件は・・・・。

今回は、問題なくできましたが・・・

実は、この中の、一筆だけを、弊社、もしくは、私の個人名義で購入することにしました。

奥の地権者さんの名誉のために、書かせておきますが、今回は、手付けが返金できなかったわけではなく、持っていて仕方がないので、いくらでもいいので、手放したいとのことでしたので・・・、タダ同然で・・・購入させていただきました。

タダ同然とは言っても、逆に、来年から、こちらで数十万の固定資産税を払い続けていかなくてはいけないので・・・、弊社も持っていても困るわけですが・・・、遠方に住んでいる方だったので、愛知県に土地を持っていても仕方がないので・・・土地を引き取った感じです。

こんな開発もできない土地を引き取って、どうするつもりなのか???って、思われた読者さんもいるかと思いますが・・・・。

素人さんなら絶対に、買わないと思います・・・でも、私は、玄人です。

とりあえず・・・太陽光のIDを取得しておきます。

約3年は、IDが活かせるので、最悪は、2年半後ぐらいに太陽光を張ります。

つまり・・・2年半の間に、入口の地権者と、プロジェクトに絡めろと言っている不動産屋と話をつければ、宅地分譲・・・できなければ太陽光発電!

とりあえず、今回は、一旦、中止にしましたが・・・。

弊社で持つのか、私個人で持つのかは別にして・・・、奥の地権者さんの一人が、タダ同然で売ってくださるということで、チャンスをいただいたので・・・私自身が、今回の中止の原因となった地権者たちと、勝負してやろうと思っているのです。

2年半以内に、承諾が取れたら・・・、今回中止したプロジェクトのメンバーで、再開しようと考えています。

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今までは、チームでの、取りまとめ・・・この先は、私の取りまとめ・・・・。

期間は2年半・・・、俺が、勝負する・・・www

まあ、ある意味・・・難しいことにトライするのは楽しいというか・・・ワクワクしますw


成功すれば、今回、煮え湯を飲まされた、奥の地権者の皆さん、業者、士業の皆さんに喜んでいただけます。

皆さんに、これ以上迷惑をかけたくないので、一旦、中止にしましたが・・・、この先は、私が、一人で斬り込んでいきます・・・。

まあ・・・、自分では、腕も落ちていないし、刀も錆びていないと思ってますので・・・とりあえず、頑張ります(笑)

そんなわけで・・・、本日は、土地買収について書かせていただきました。





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