livedoorMay 15, 2008
３４７） 不動産投資 自己資金比率
前回にも触れましたが、投資物件を買う際の自己資金比率の問題。
２〜３年前の話になりますが、ある投資家セミナーで、講師と言い合いになったことがあります。
くだらないセミナーで、不動産投資の良いところばかりを説明して、成功した人が投資をやってよかった〜という演説があり、最後は、投資物件を専門に扱っている不動産業者を紹介して、アンケートをとって終わるというパターン。
アンケートには、ちゃっかり、（不動産業者から物件資料を送付を希望するか？）という項目があったのには笑ったｗｗｗ
これがまた、メリットばかり並べ立てて、リスクの説明は、ほとんどなし。
●セミナーの内容を簡単に説明します。
不動産という担保があるから、銀行は簡単に金を貸すし、金利が安いから、投資物件を買って、儲けよう！
レバレッジ効果抜群、節税対策にもなるし、インフレなんて屁でもない！
もしもの時は、売ればいいし、ローンを組めば、あなたが死んでも大丈夫！
さあさあ、みんなで不動産投資でガッポリ儲けようｗｗｗ
まあ、こんな感じ。（ちょっと簡単に書きすぎかなｗ）
その後は、投資家のリアルな儲かった話＆自称、投資のプロフェッショナルの不動産業者の話で、終わろうとしたのだが、私が終わらせなかった。
あまりに素人をコケにした一方的なセミナーだったので腹が立って言いました。
『すみませ〜ん。質問は受け付けてくれないのですか〜？』
主催者側が、『皆さんからの質問に全てお答えしていると時間が足りませんから、個々にメールで受け付けます。』みたいなことを言った。
私は、『少しでいいから時間をください。』と言って立ち上がり、『不動産投資にデメリットはないのですか？』と質問した。
主催者の答え＝『デメリットがないとは言えませんが、それをサポートする為に、スタッフと不動産業者さんがいる！』みたいな説明をして誤魔化そうとした。
私は、再度、大きな声で、『もうひとつだけ教えてください。そこの不動産業者さんで物件を買った場合、御社は、何％紹介料をもらうのですか？』
主催者側は、５秒くらい固まっていました。
その後、『質問の内容が、今回のセミナーとは関係のないものですのでお答えする必要はないのですが、そういう事は、ございません。』というような回答だった。
私は、物件の紹介を希望するに○を付けて、住所を書いたが、投資のプロフェッショナルの不動産業者さんから連絡はありませんでした。
このセミナー・・・過剰にメリットを説明してたけど・・・確かに、メリットの部分で嘘は言っていません。
でも、不動産投資のメリットだけではなく、デメリットも説明するべきだと思いました。
それで、ちょっぴり意地悪してしまいました。
レバレッジの説明をするのに、てこの原理の絵を写し、１００万円しかないのに、１０００万円の物件を買うと、利回り１０％であれば、毎年１００万円が、入ってくるという説明。
補足で、経費や返済は抜いて考えてくださいと説明していましたが、笑ってしまいました。
そして、インフレの説明では、物価が上がれば必ず賃料も上がる！と説明ｗ
必ず・・・にも、笑いましたｗ
これは、必ず上がるというのは間違いです。
上がることが多い。上がると思う。上がる傾向にある。上がりやすい。が正解です！
素人さんが、メリットだけを聞けば、借りられるだけ借りて、投資物件を買わなければ損！と思ってしまいますよね〜。
私は、全く逆の考え方で、なるべく多くの自己資金を入れて投資物件を買うべきだと思います。
その中で、ある程度のレバレッジを効かせることは、手法として使うべきだとは思いますが、不動産投資を、ＦＸ感覚で、レバレッジを効かせて、ドーンと儲けようというって・・・素人投資家のことを真剣に考えていないような気がします。
よ〜く考えてみて下さい。
ローンを払っている間、世の中は動いているのです。
先行きの暗い不動産業界と考えて、全額ローン１２年〜最悪１５年での返済を考えたときに・・・・
利回り１０％＝１０部屋あって、１部屋が１年空いたら確実に赤字です。
空きがでても、すぐに埋まるうちはいいのですけどね。
自己資金比率が高いほど、リスクは少なくなるのです。
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２〜３年前の話になりますが、ある投資家セミナーで、講師と言い合いになったことがあります。
くだらないセミナーで、不動産投資の良いところばかりを説明して、成功した人が投資をやってよかった〜という演説があり、最後は、投資物件を専門に扱っている不動産業者を紹介して、アンケートをとって終わるというパターン。
アンケートには、ちゃっかり、（不動産業者から物件資料を送付を希望するか？）という項目があったのには笑ったｗｗｗ
これがまた、メリットばかり並べ立てて、リスクの説明は、ほとんどなし。
●セミナーの内容を簡単に説明します。
不動産という担保があるから、銀行は簡単に金を貸すし、金利が安いから、投資物件を買って、儲けよう！
レバレッジ効果抜群、節税対策にもなるし、インフレなんて屁でもない！
もしもの時は、売ればいいし、ローンを組めば、あなたが死んでも大丈夫！
さあさあ、みんなで不動産投資でガッポリ儲けようｗｗｗ
まあ、こんな感じ。（ちょっと簡単に書きすぎかなｗ）
その後は、投資家のリアルな儲かった話＆自称、投資のプロフェッショナルの不動産業者の話で、終わろうとしたのだが、私が終わらせなかった。
あまりに素人をコケにした一方的なセミナーだったので腹が立って言いました。
『すみませ〜ん。質問は受け付けてくれないのですか〜？』
主催者側が、『皆さんからの質問に全てお答えしていると時間が足りませんから、個々にメールで受け付けます。』みたいなことを言った。
私は、『少しでいいから時間をください。』と言って立ち上がり、『不動産投資にデメリットはないのですか？』と質問した。
主催者の答え＝『デメリットがないとは言えませんが、それをサポートする為に、スタッフと不動産業者さんがいる！』みたいな説明をして誤魔化そうとした。
私は、再度、大きな声で、『もうひとつだけ教えてください。そこの不動産業者さんで物件を買った場合、御社は、何％紹介料をもらうのですか？』
主催者側は、５秒くらい固まっていました。
その後、『質問の内容が、今回のセミナーとは関係のないものですのでお答えする必要はないのですが、そういう事は、ございません。』というような回答だった。
私は、物件の紹介を希望するに○を付けて、住所を書いたが、投資のプロフェッショナルの不動産業者さんから連絡はありませんでした。
このセミナー・・・過剰にメリットを説明してたけど・・・確かに、メリットの部分で嘘は言っていません。
でも、不動産投資のメリットだけではなく、デメリットも説明するべきだと思いました。
それで、ちょっぴり意地悪してしまいました。
レバレッジの説明をするのに、てこの原理の絵を写し、１００万円しかないのに、１０００万円の物件を買うと、利回り１０％であれば、毎年１００万円が、入ってくるという説明。
補足で、経費や返済は抜いて考えてくださいと説明していましたが、笑ってしまいました。
そして、インフレの説明では、物価が上がれば必ず賃料も上がる！と説明ｗ
必ず・・・にも、笑いましたｗ
これは、必ず上がるというのは間違いです。
上がることが多い。上がると思う。上がる傾向にある。上がりやすい。が正解です！
素人さんが、メリットだけを聞けば、借りられるだけ借りて、投資物件を買わなければ損！と思ってしまいますよね〜。
私は、全く逆の考え方で、なるべく多くの自己資金を入れて投資物件を買うべきだと思います。
その中で、ある程度のレバレッジを効かせることは、手法として使うべきだとは思いますが、不動産投資を、ＦＸ感覚で、レバレッジを効かせて、ドーンと儲けようというって・・・素人投資家のことを真剣に考えていないような気がします。
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空きがでても、すぐに埋まるうちはいいのですけどね。
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３４６） 不動産投資 失敗は最小限度に！
前回、その人に合った不動産投資を奨めるという話をしましたが・・・・。
それは、所詮、私の裁量での判断で、必ずしも正解とは言えません。
私は、不動産の売買で、年商１０００万円以下から〜年商１０億以上の会社に成長させたという実績はありますが、不動産投資で会社を成長されてきたわけではありません。
ただ・・・年間、数百件の不動産を扱っているので、いろいろな人を見るのです。
売却の依頼を受けるときには、当然に、理由を聞くわけです。
もちろん出世売りの人もいますが、多くの人は、失敗売りのほうですね〜＞＜
そして、失敗売りの原因を辿ると、甘さと、無理という結果に行きつくことが多いのです。
今回、土地や、家の売却は置いといて、投資物件の売却を例にあげてみましょう。
経営者仲間の話ですが、本業は、うまくいってるが、最近、投資物件のほうの空室が増えてきて、収入より出て行くほうが多くなってきた。と相談を受けたことがあります。
マイナスのままローンを払って行くより、損してでも売りたいと言うのです。
そして、私は、市場調査をしました。
原因は、近くで新築が増えて、供給過多を起こしていることと、新築と家賃が数千円しか変わらないということで、この地域で新規に借りたいという人が、新築のほうに取られてしまっているということにあったのです。
家賃を下げるにも、買った当初の利回りが低いので、大きく下げることもできない状況なのです。
大幅に改装して、今時のデザインにするにも、費用がかかるし・・・。
結果・・・『社長〜 何とかして〜 』
結局、４年前に１億８０００万円で買った一棟売り中古マンションを、１億４０００万円で売りました。
なぜ、1億４０００万円になったかは、経年による評価だけではなく、家賃を下げて空室を満室にして、利回り１０％に合わせたからです。
１億４０００万円 利回り１０％ 現在満室という状況にして売却しました。
単純計算では、４０００万円のマイナスですが、購入時の経費やら、減価償却や、入って来た家賃やら、その他諸々足し引きした結果、２２００万円のマイナスでした。
幸い本業が、うまくいってたので、処理できましたが、不動産投資１本でやっていたら、破産していたかもしれません。
不動産投資で損して売却した話は、まだまだあります。
細かくは書きませんが、買ったばかりのマンションで、自殺者がでたケース。
恐い人に入居されてしまい両隣と上の階が空室になったしまったケース。
物件の南側に大きな分譲マンションが建ってしまったケース。
不動産の仲介をやっていると、いろいろ見ちゃうんです。
金利の上昇、供給過多、老朽化だけではなく、時に、予測不可能な、とんでもないことが起きる場合があるのです。
私は、当社のお客様にレバレッジ大きい不動産投資は、恐くて奨められません。
ですから、失敗しても、やり直すことができる範囲の投資を奨めるのです。
不動産投資・・・投資と名のつく以上、リスクはあります。
でも、そのリスクを最小限にして、投資を始めてもらいたいです。
しかし、不動産投資で一攫千金と考え、人生を賭けてでも、やりたいという人は、止めません。
但し、私は、奨めませんし、物件を売りません！
税金対策とかレバレッジ効果を活かしてとか、言う人もいますが、私は、基本的に自己資金比率を高くして不動産投資をすることをお勧めします。
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それは、所詮、私の裁量での判断で、必ずしも正解とは言えません。
私は、不動産の売買で、年商１０００万円以下から〜年商１０億以上の会社に成長させたという実績はありますが、不動産投資で会社を成長されてきたわけではありません。
ただ・・・年間、数百件の不動産を扱っているので、いろいろな人を見るのです。
売却の依頼を受けるときには、当然に、理由を聞くわけです。
もちろん出世売りの人もいますが、多くの人は、失敗売りのほうですね〜＞＜
そして、失敗売りの原因を辿ると、甘さと、無理という結果に行きつくことが多いのです。
今回、土地や、家の売却は置いといて、投資物件の売却を例にあげてみましょう。
経営者仲間の話ですが、本業は、うまくいってるが、最近、投資物件のほうの空室が増えてきて、収入より出て行くほうが多くなってきた。と相談を受けたことがあります。
マイナスのままローンを払って行くより、損してでも売りたいと言うのです。
そして、私は、市場調査をしました。
原因は、近くで新築が増えて、供給過多を起こしていることと、新築と家賃が数千円しか変わらないということで、この地域で新規に借りたいという人が、新築のほうに取られてしまっているということにあったのです。
家賃を下げるにも、買った当初の利回りが低いので、大きく下げることもできない状況なのです。
大幅に改装して、今時のデザインにするにも、費用がかかるし・・・。
結果・・・『社長〜 何とかして〜 』
結局、４年前に１億８０００万円で買った一棟売り中古マンションを、１億４０００万円で売りました。
なぜ、1億４０００万円になったかは、経年による評価だけではなく、家賃を下げて空室を満室にして、利回り１０％に合わせたからです。
１億４０００万円 利回り１０％ 現在満室という状況にして売却しました。
単純計算では、４０００万円のマイナスですが、購入時の経費やら、減価償却や、入って来た家賃やら、その他諸々足し引きした結果、２２００万円のマイナスでした。
幸い本業が、うまくいってたので、処理できましたが、不動産投資１本でやっていたら、破産していたかもしれません。
不動産投資で損して売却した話は、まだまだあります。
細かくは書きませんが、買ったばかりのマンションで、自殺者がでたケース。
恐い人に入居されてしまい両隣と上の階が空室になったしまったケース。
物件の南側に大きな分譲マンションが建ってしまったケース。
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金利の上昇、供給過多、老朽化だけではなく、時に、予測不可能な、とんでもないことが起きる場合があるのです。
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ですから、失敗しても、やり直すことができる範囲の投資を奨めるのです。
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でも、そのリスクを最小限にして、投資を始めてもらいたいです。
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May 14, 2008
３４５） 不動産投資 投資家さんの成長
飲みすぎたぁ〜。ワインは効くなぁ〜＞＜
岐阜の不動産業者さん若手＆やり社長と、飲んだのですが、楽しかったな〜。
錦で食事と、クラブのハシゴ酒・・・。
帰ってきて、ブログ書いていてもきもちいい〜ｗ
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
それはそうと、不動産投資の件で、質問のメールを頂いた。
値打ちな物件は、当社で買い取るか、会員さんに・・・と書いた件。
会員さんとは、どういう意味ですか？という質問があった。
会員さんという書き方は、まずかったかもしれないが、要するに、投資物件が欲しいという方に、予算と条件を聞き、顧客リストとして私が持っているわけです。
そのリストに、投資会員とテプラで打ち込んだものを張ってあり、私は、そのリストの中に登録した人を会員と呼んでいます。
そんなこと読者にわかるか！！！と、叱られそうですねｗｗｗ
当社のＨＰから登録できる、メール会員とは違います。
紛らわしい書き方をして、すみませんでした。
●昨日のブログに書いたように、私は、不動産投資のリスクを、投資物件が欲しいという人に、しっかり説明して、私が良いと思うものしか資料を出しません。
名古屋支店までは、管理できていませんが、本社に投資物件を探しに来たお客様とは、会って話をするようにしています。
そして、不動産投資について説明をします。
美味しい話は、知っている人が多いので、リスクの話をします。
リスクについては、また今度詳しく書きますが、空室、老朽化、天災、金利、レバレッジの恐さ等の説明です。
半分くらいの人は、あまくないのですね〜なんて言って諦めます。（脅ししぎか？）
それでも、投資物件が欲しいという方は、シートに記入してもらい保管します。
そして、その人の予算と資産に合わせて資料を出します。
予算と資産って意味わかりますか？
あまり、レバレッジをかけさせないというのが、私のやり方です。
お客様が、１０００万しかもってない場合、１億の物件は出しません。
たとえ、買えるだろうな〜と思ってもだしません！
物件の地域性や将来性にもよりますが、基本的に、資産の３倍〜４倍までですね！
これは行ける！！！と思った物件で、３〜４倍です。
先日来た、若いボクちゃんも、親に建ててもらった持ち家有（ローンなし）、自己資金３００万円ということだったので、９２０万円の表面利回り９，５％のマンション１室を奨めました。
最初の投資としては、これくらいが妥当かな〜と判断しました。
万が一、空室になっても、これくらいのローンであれば、払っていけるだろうと思ったからです。
それに、最初は、この物件で勉強してもらおうと考えました。
逆に、プロ級な人には、流通店舗を造って貸すことや、繁華街のソシアルを奨めたりもします。
その人に合った物件の資料を出すことがプロとしての仕事だと思います。
買える人だから資料を出すというのは、プロとして無責任すぎます。（また、アンチメール来るか？？？）
☆ブログのコメントで、私を親切な不動産業者と書いて下さった方、ありがとう。
そう言っていただけると嬉しいですが、ちょっと違うような気がします。
前にも書きましたが、人と人とのつながりで商売は大きくなって行くものです。
即ち、人と人とのつながりが無くなってしまうような仕事をしては、その場は良くても、先がないと思うのです。
当社に、不動産投資の相談に来た以上、成功してほしい・・・というか・・・。
当社から投資物件を買った以上、成功して・・・次の物件も当社から買って頂きたいのですｗ
そして、共に成長しながら、ず〜〜〜っと、良いお付き合いをして頂きたいのです。
良いお付き合いができる人が、何人いるかが、これから商売をやっていく上で最も大切だと思うのです。
私が、明日、死んでしまうなら、適当なことを言って何でも売るかもしれませんｗ
私は現在３８歳・・・まだまだ先は長いので、目先の利より将来の利を考えていきたいです。
先日の、９２０万円の投資物件を買ってくれたボクちゃんも、今、３０００万円のアパートを買って失敗するより、投資を勉強しながら、どんどん成長して、将来、何億もする投資物件を買えるようになってもらいたいですからねｗｗｗ
そう考えている私は、本当に良い不動産業者なのか、自分ではわかりませんｗ
共に成長、共に向上・・・そう考えていたほうが、明るく楽しく仕事ができます。
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＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
それはそうと、不動産投資の件で、質問のメールを頂いた。
値打ちな物件は、当社で買い取るか、会員さんに・・・と書いた件。
会員さんとは、どういう意味ですか？という質問があった。
会員さんという書き方は、まずかったかもしれないが、要するに、投資物件が欲しいという方に、予算と条件を聞き、顧客リストとして私が持っているわけです。
そのリストに、投資会員とテプラで打ち込んだものを張ってあり、私は、そのリストの中に登録した人を会員と呼んでいます。
そんなこと読者にわかるか！！！と、叱られそうですねｗｗｗ
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紛らわしい書き方をして、すみませんでした。
●昨日のブログに書いたように、私は、不動産投資のリスクを、投資物件が欲しいという人に、しっかり説明して、私が良いと思うものしか資料を出しません。
名古屋支店までは、管理できていませんが、本社に投資物件を探しに来たお客様とは、会って話をするようにしています。
そして、不動産投資について説明をします。
美味しい話は、知っている人が多いので、リスクの話をします。
リスクについては、また今度詳しく書きますが、空室、老朽化、天災、金利、レバレッジの恐さ等の説明です。
半分くらいの人は、あまくないのですね〜なんて言って諦めます。（脅ししぎか？）
それでも、投資物件が欲しいという方は、シートに記入してもらい保管します。
そして、その人の予算と資産に合わせて資料を出します。
予算と資産って意味わかりますか？
あまり、レバレッジをかけさせないというのが、私のやり方です。
お客様が、１０００万しかもってない場合、１億の物件は出しません。
たとえ、買えるだろうな〜と思ってもだしません！
物件の地域性や将来性にもよりますが、基本的に、資産の３倍〜４倍までですね！
これは行ける！！！と思った物件で、３〜４倍です。
先日来た、若いボクちゃんも、親に建ててもらった持ち家有（ローンなし）、自己資金３００万円ということだったので、９２０万円の表面利回り９，５％のマンション１室を奨めました。
最初の投資としては、これくらいが妥当かな〜と判断しました。
万が一、空室になっても、これくらいのローンであれば、払っていけるだろうと思ったからです。
それに、最初は、この物件で勉強してもらおうと考えました。
逆に、プロ級な人には、流通店舗を造って貸すことや、繁華街のソシアルを奨めたりもします。
その人に合った物件の資料を出すことがプロとしての仕事だと思います。
買える人だから資料を出すというのは、プロとして無責任すぎます。（また、アンチメール来るか？？？）
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そう言っていただけると嬉しいですが、ちょっと違うような気がします。
前にも書きましたが、人と人とのつながりで商売は大きくなって行くものです。
即ち、人と人とのつながりが無くなってしまうような仕事をしては、その場は良くても、先がないと思うのです。
当社に、不動産投資の相談に来た以上、成功してほしい・・・というか・・・。
当社から投資物件を買った以上、成功して・・・次の物件も当社から買って頂きたいのですｗ
そして、共に成長しながら、ず〜〜〜っと、良いお付き合いをして頂きたいのです。
良いお付き合いができる人が、何人いるかが、これから商売をやっていく上で最も大切だと思うのです。
私が、明日、死んでしまうなら、適当なことを言って何でも売るかもしれませんｗ
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先日の、９２０万円の投資物件を買ってくれたボクちゃんも、今、３０００万円のアパートを買って失敗するより、投資を勉強しながら、どんどん成長して、将来、何億もする投資物件を買えるようになってもらいたいですからねｗｗｗ
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May 13, 2008
３４４） 不動産投資 投資家さんへ
最近、メールが多くなった気がする・・・。
嬉しいメールもあるが、厳しいご指導のメールもある。
コメントに、賃貸をバカにしていないですか？ともカキコがあった。
言っておくが、私は、不動産投資をバカにしているわけではない。
不動産投資に興味を持つということは、素晴らしいことだと思う。
昨日のブログに書いたのは、Ｈさんの海外不動産投資と、私の生業との比較です。
Ｈさんの、相場の読みや、危険回避能力は、すごい！
日本人が海外に行き、ありとあらゆる手段を使い利益を出すことは、なかなか真似できるものではない。
でも、当社に、収益物件を探しにくるお客様のほとんどは、素人なのです。
ある程度の知識を持った人が３割くらいかな〜？
４割の人は、もう少し知識をつけてから不動産投資をしたほうがいいのにという人。
そして、残りの３割の人は、やめておいたほうがいいですよ！とうい人。
本を○冊読んだ。 講習会やセミナーに○会行った等・・・プロになった感覚で、横文字を巧みに使いプロ顔負けなことを語る。
そして、すごい知識だと感心していると、幼稚園児みたいなことを平気で質問したりする人もいる。
それは、本やセミナーでやったこと以外の、基本的な不動産知識がついていないからなのだ。
まず、私が常に思うこと・・・。（ここ重要）
この投資家さんたち、悪徳不動産屋にかかったら、簡単にやられるだろうな〜。
物件の利回りと、場所と、融資のことしか考えていない投資家が多い。
私も、まずは、そこからスタートするが、次は、持ってきた相手と売主のこと、もちろん売却理由を含めて、聞き取りをする。
物件を買うときは、何が大切なのかというと、疑うこと。
不動産業者が仲介に入ってくれるから、安心だと思ってたら大きな間違い！
業者や売主が言う売却理由なんて、聞いてみるのはいいが信じてはいけない！
資料に書いてある利回りが本当の利回りだと思ってはいけない！
もっと、深く疑うと、本当の売主か？ 本当の業者か？ この賃貸は利回りを合わせるために賃借人を最近入れたのではないか？
その他、疑わなくてはいけないことは沢山ある。
そして、調べられることは調べ、調べられないことは推測して、リスクとリターンのバランスを考えて、自分の中で、行ける！という確信がもてたら買う。
私は、あま〜い投資家さんに、いつも言う。
『これは、お金儲けなんです。世界中の人が自分のところに少しでも多くの金を集めようと思っているのですよ！ 簡単に考えすぎていませんか？』
投資家さんたちに嫌われたくないから、こんなことは書きたくありませんでしたが、私のブログを読んでくれている方には・・・・成功してほしい！！！
失敗するくらいならやってほしくないから書きました。
その証拠に、当社のＨＰを見てください！
当社が、投資物件をＨＰに載せていますか？
ほとんど、載せません。
これだけ物件を載せていて投資物件がないわけではありません。
お客さん喜んでいただけるような物件が、なかなかないからです。
美味しい物件がでたら、当社で買うか、会員の方に売ります。
他の物件は、買われた方が自分で使用するケースが多いので用途と価格で、なんとかなりますが、投資物件だけは、買われた方に損をさせる可能性があるので、あまり売りたくないのです。
ですから、私が美味しい物件と判断したものの物件資料を、会員さんに出して、会ってリスクを説明して、それでも買うと言った方だけに売っているのです。
逆に投資物件の売却依頼をうけるときも、専属や専任では受けません。一般か、信用ですね〜。
他社に出したい売主さんは、どんどん他に出してもらって、良い条件のところで契約してもらえば良いと思っています。
これが、私の不動産投資家さんに対する姿勢です。
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言っておくが、私は、不動産投資をバカにしているわけではない。
不動産投資に興味を持つということは、素晴らしいことだと思う。
昨日のブログに書いたのは、Ｈさんの海外不動産投資と、私の生業との比較です。
Ｈさんの、相場の読みや、危険回避能力は、すごい！
日本人が海外に行き、ありとあらゆる手段を使い利益を出すことは、なかなか真似できるものではない。
でも、当社に、収益物件を探しにくるお客様のほとんどは、素人なのです。
ある程度の知識を持った人が３割くらいかな〜？
４割の人は、もう少し知識をつけてから不動産投資をしたほうがいいのにという人。
そして、残りの３割の人は、やめておいたほうがいいですよ！とうい人。
本を○冊読んだ。 講習会やセミナーに○会行った等・・・プロになった感覚で、横文字を巧みに使いプロ顔負けなことを語る。
そして、すごい知識だと感心していると、幼稚園児みたいなことを平気で質問したりする人もいる。
それは、本やセミナーでやったこと以外の、基本的な不動産知識がついていないからなのだ。
まず、私が常に思うこと・・・。（ここ重要）
この投資家さんたち、悪徳不動産屋にかかったら、簡単にやられるだろうな〜。
物件の利回りと、場所と、融資のことしか考えていない投資家が多い。
私も、まずは、そこからスタートするが、次は、持ってきた相手と売主のこと、もちろん売却理由を含めて、聞き取りをする。
物件を買うときは、何が大切なのかというと、疑うこと。
不動産業者が仲介に入ってくれるから、安心だと思ってたら大きな間違い！
業者や売主が言う売却理由なんて、聞いてみるのはいいが信じてはいけない！
資料に書いてある利回りが本当の利回りだと思ってはいけない！
もっと、深く疑うと、本当の売主か？ 本当の業者か？ この賃貸は利回りを合わせるために賃借人を最近入れたのではないか？
その他、疑わなくてはいけないことは沢山ある。
そして、調べられることは調べ、調べられないことは推測して、リスクとリターンのバランスを考えて、自分の中で、行ける！という確信がもてたら買う。
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ほとんど、載せません。
これだけ物件を載せていて投資物件がないわけではありません。
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ですから、私が美味しい物件と判断したものの物件資料を、会員さんに出して、会ってリスクを説明して、それでも買うと言った方だけに売っているのです。
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May 12, 2008
３４３） 不動産投資 不動産のプロは、どっち？
昨晩の深夜、自宅でワインを飲んでいると、携帯が鳴った。
誰だ、こんな時間に・・・・あっ・・・海外だ。
電話に出ると、当社のお客様、Ｈさんからだった。
Ｈさんは飲んでいるようで、電話の向こうはガヤガヤしていた。
Ｈさん、『社長〜元気〜 ３年ぶりだね〜。』
私、『はい、ごぶさたしてます。マカオは、どうですか？』
Ｈさん、『今日は、香港ｗ』
私、『相変わらず羽振り良さそうですね〜声でわかりますよ〜ｗ』
Ｈさん、『けっこう、こっちの不動産では儲けさせてもらったよ〜。上がったからね〜。３年で２億くらいは儲けたかな〜ｗ』
私、『Ｈさんは、英語も中国語も達者ですから、うらやましいです。』と言いながら、海外まで行って、大金持って行って、たった２億か？と思った。
私は、海外の不動産投資は、全くわからないが、彼は、これから上がると予想すると、何だかんだやって、海外で儲けてくる。
海外の不動産を買うために、複雑なことをやっているようなので、けっこう手間がかかるように見える。
彼のやり方は、物件を買って賃貸で家賃を吸いながら様子をみて転売。
上がれば売る、下がれば持つようだが、なかなか勘が良いので、けっこうタイミングよく売却しているので、あまり損はしていないようだ。
ある意味、金儲けはうまい。
でも、私から言わせれば、プロだとは思えない。
世界に目を光らせて、海外を飛び回り、値上がりを狙って買い、上がってから売る。
下がったら、どうするのだろう？？？
下がって損切りしたら、ただの素人。
下がる前に、うまく売り抜けているから、プロなのかな？？？
私は、不動産のプロというのは、相場より安く買い、相場より高く売ってこそプロだと思うのだが・・・。
相場が上がれば、大儲け。
相場が下がれば、小儲け。
相場の上げ下げに関係なく利益を出すことができてこそプロだと思うのだが、みなさんは、どう考えていますか？
相場より安く買うのは、けっこう地味な仕事です。
市街地では↓
・大通りについた土地を相場で、その後ろの土地を安く買い、１つの土地にして、大通りの土地の価格で売る。
・もしくは、小さな土地をまとめることにより、大きな土地にして、ビル用地として高く売る。
田舎では↓
・大きな土地を買い、そこに道路を入れ造成して、沢山の住宅地を作り売る。
その他↓
特殊な事情のある物件を安く買い、きれいにして相場で売る。
株みたいに他人任せの上がるか下がるかではなく、安いものを加工して高いものにするのが、プロの仕事だと思う。
でも、素人さんから見ると、海外での不動産投資が、かっこよく見えるのだろうな〜。
私も、金持ちの家に生まれ、最初から資金力があり、外国語３カ国語くらい話せたら、そっちの道に進んでいたのかもしれません。
仲介業から始めて、いろんな不動産取引を経験して、少しずつ融資の枠を増やしてきたから、こっちのやり方なのかもしれません。
私は、海外にまで出て行って不動産投資しないと儲けられないの？と思う。
でも、彼は、狭い日本で、商売やってて面白いのか？と思っているのだろうｗ
どちらも、損はしていないが、彼と私と、どちらがプロなのだろう？
Ｈさんと電話で話していて、そんなことを思った。
それから、Ｈさんが、私と電話で話しながら、時折、電話を中断して、周りにいる女の子と英語で話していた・・・・・夜中に電話をしてきて、俺は家で地味に安物のワインを飲んでいるのに、何か、ムカつくんですけど・・・でも、かっこいいな〜ｗ
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誰だ、こんな時間に・・・・あっ・・・海外だ。
電話に出ると、当社のお客様、Ｈさんからだった。
Ｈさんは飲んでいるようで、電話の向こうはガヤガヤしていた。
Ｈさん、『社長〜元気〜 ３年ぶりだね〜。』
私、『はい、ごぶさたしてます。マカオは、どうですか？』
Ｈさん、『今日は、香港ｗ』
私、『相変わらず羽振り良さそうですね〜声でわかりますよ〜ｗ』
Ｈさん、『けっこう、こっちの不動産では儲けさせてもらったよ〜。上がったからね〜。３年で２億くらいは儲けたかな〜ｗ』
私、『Ｈさんは、英語も中国語も達者ですから、うらやましいです。』と言いながら、海外まで行って、大金持って行って、たった２億か？と思った。
私は、海外の不動産投資は、全くわからないが、彼は、これから上がると予想すると、何だかんだやって、海外で儲けてくる。
海外の不動産を買うために、複雑なことをやっているようなので、けっこう手間がかかるように見える。
彼のやり方は、物件を買って賃貸で家賃を吸いながら様子をみて転売。
上がれば売る、下がれば持つようだが、なかなか勘が良いので、けっこうタイミングよく売却しているので、あまり損はしていないようだ。
ある意味、金儲けはうまい。
でも、私から言わせれば、プロだとは思えない。
世界に目を光らせて、海外を飛び回り、値上がりを狙って買い、上がってから売る。
下がったら、どうするのだろう？？？
下がって損切りしたら、ただの素人。
下がる前に、うまく売り抜けているから、プロなのかな？？？
私は、不動産のプロというのは、相場より安く買い、相場より高く売ってこそプロだと思うのだが・・・。
相場が上がれば、大儲け。
相場が下がれば、小儲け。
相場の上げ下げに関係なく利益を出すことができてこそプロだと思うのだが、みなさんは、どう考えていますか？
相場より安く買うのは、けっこう地味な仕事です。
市街地では↓
・大通りについた土地を相場で、その後ろの土地を安く買い、１つの土地にして、大通りの土地の価格で売る。
・もしくは、小さな土地をまとめることにより、大きな土地にして、ビル用地として高く売る。
田舎では↓
・大きな土地を買い、そこに道路を入れ造成して、沢山の住宅地を作り売る。
その他↓
特殊な事情のある物件を安く買い、きれいにして相場で売る。
株みたいに他人任せの上がるか下がるかではなく、安いものを加工して高いものにするのが、プロの仕事だと思う。
でも、素人さんから見ると、海外での不動産投資が、かっこよく見えるのだろうな〜。
私も、金持ちの家に生まれ、最初から資金力があり、外国語３カ国語くらい話せたら、そっちの道に進んでいたのかもしれません。
仲介業から始めて、いろんな不動産取引を経験して、少しずつ融資の枠を増やしてきたから、こっちのやり方なのかもしれません。
私は、海外にまで出て行って不動産投資しないと儲けられないの？と思う。
でも、彼は、狭い日本で、商売やってて面白いのか？と思っているのだろうｗ
どちらも、損はしていないが、彼と私と、どちらがプロなのだろう？
Ｈさんと電話で話していて、そんなことを思った。
それから、Ｈさんが、私と電話で話しながら、時折、電話を中断して、周りにいる女の子と英語で話していた・・・・・夜中に電話をしてきて、俺は家で地味に安物のワインを飲んでいるのに、何か、ムカつくんですけど・・・でも、かっこいいな〜ｗ
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