2018年11月19日
2280) 続・沖縄宮古島不動産投資
宮古島、新築アパートに、多くの読者様からお問い合わせをいただきありがとうございました。
現在、１８件のお問い合わせをいただいておりますが、まだ、申し込み受付をしているわけではございません。
とりあえず、お問い合わせをいただいた方に資料をお送りさせていただきました。
それから・・・、お詫びをしなくてはいけない事があります。
実は、最近、パソコンの調子が悪く・・・、iPhoneを変えるついでに、パソコンも新しいのに買い替えました。
Macから、Macなので、支障はないと思っていたのですが・・・、メールの振り分けがうまくできておらず・・・、受信はするものの、迷惑メールと混じってしまったりで、ゴチャゴチャになっております。
前回のブログへの問い合わせまでの返信は、すでに全員に返信しているはずです・・・もしも、宮古島のお問い合わせをしたのに返信がないという方は、再度、ご連絡をください。
こちらの都合で、本当に申し訳ございません。
しかし、最近のスマホや、パソコンって、進歩が早いというか・・・、スマホは３年ぶり、パソコンは６年ぶりに買い換えたのですが・・・、本当に凄いな〜と・・・まあ、こういう事を言うようになったから、完全に時代から取り残されているって事なんでしょうけど・・・（笑）
スマホは、iPhone X Sにしたのですが、ホームボタンがないということには、少し慣れてきましたが・・・顔認証には、まだ、若干慣れきれていないようで、認証する際に・・・iPhoneに向かって、思いっきりガンを飛ばして睨みつけてしまっています。
息子に、何で、顔認証するのに、いちいち画面に向かって怖い顔するの？って笑われました。
話が、逸れてしまいました・・・すみません。
さて・・・本題の宮古島の話に戻りますが・・・・。
多くのお問い合わせ・・・、申し込み書類の請求など・・・本当に嬉しいのですが・・・。
ろくに話も聞かないで・・・、現地も行かないで・・・、買うなんてことは、世の中ありえませんし、あってはいけません。
不動産は、株や FXじゃないので・・・w
長年やってきたということあり信用していただいてるということも大なり小なりあるでしょうから・・・、ありがたい話なんですけど・・・、読者の皆様、気が早すぎるというか、収益物件の購入をするのに、資料を見ただけで買うなんてことはあってはいけませんので・・・、もっっとしっかりと把握してから検討をしていただきたいと申しますか・・・せめて宮古島に行ってみて、それから、正式にお申し込みをいただきたいです。
確かに、賃貸が完全に不足していますし、建築の受注もなかなか受けてもらえないような状況なのは確かで、アパートを建てる前から入居者が待っているような状況なので、お気持ちは分かりますが・・・、読者さんご存知の通り、私は買ってから後悔されたり、話が違うとか思われるのも嫌なので、しっかりと吟味していただいてから、購入していただきたいのです。
お問い合わせをいただき、資料を送っただけで、購入しようとされた方には・・・、そんなメールを返信させていただきました・・・。
そんなわけで・・・。
今月２９日〜１２月３日まで・・・来月８日〜１０日まで・・・投資家さんたちと、宮古島でお会いすることになりました。
物件を見るというよりは・・・・宮古島のバブってる状況と、宮古ブルーの海を見て、宮古を体験していただきたいと思っています。（晴れるといいな〜w）
めちゃくちゃ楽しみなんですけど・・・、でも、正直・・・少々不安があります。
投資家さんたちは、収益物件としてのアパートではなく・・・、別荘が欲しいとか、リゾート投資をしたくなってしまうのではないかと・・・。
私も、最初に宮古の海を見たときに、街中にアパートを作るより・・・、海の近くに、ヴィラを作って投資をしたいな〜なんてことを考えました。
この海と、宮古バブルを見ると、そう思うのでしょうけど・・・、確実というか、安全なのは、まずは、需要が MAX値を超えてしまい、不足しまくっているアパートなのです・・・・。
私としては・・・、自分はともかく・・・、人様に勧めるのは、安全なものでなければいけないと思っています。
宮古の人脈、建設業者さんの協力・・・海外でのリゾート事業経験・・・、これらがあれば、リゾートに手を出しても成功する自信はありますが・・・、今、確実なのは、やはりアパートです。
宿泊施設は、足りないながらも何とかなっていますが・・・今、絶対的に不足しているのは、住居なのです。
建設したくても人が足りなくて建設が進まない・・・、商業店舗を出したくても、従業員が住むところがない・・・。
ボロボロのワンルームマンションに、二段ベッド２つ置いて４人で住んでいるとか・・・、ホテルの従業員が、ホテルの部屋を潰して住んでいたり・・・、店舗の一部を改装して住んでいたり・・・、とんでもなく、足りてないのは、賃貸住宅なのです。
（宮古毎日新聞１１月９日の記事より）
この部分を増やせば・・・、もっと建設も進みますし、宮古島に多くの人が入ってくることができるので、リゾート施設も店舗も増えるます。
まあ、それはそれで、足りなくなる気がしますが・・・とりあえず、今よりは、マシになるはずです。
その状況を見ながら、リゾート施設や、商業施設、地元の人たち向けの分譲住宅などの計画を、検討していけば良いと思うわけです。
まずは・・・、表面利回り１０％のアパート４棟を造り・・・１棟ずつ投資家さんに所有していただく・・・というところから、スタートします。
その後も、しばらくは、アパートを建てていこうと考えています。
今回、宮古でも人気の高い場所に土地を購入することができましたが・・・、今後、やはり、一番大変なのは、良い土地探しです・・・。
結局、名古屋でも宮古でも・・・良質な土地の確保をするために走り回っているわけですが・・・、不動産業者だけに、この大変さからは逃れられないのだと思います。
でも、その先には、お客様の喜びと、自分自身の達成感があるので、頑張ります！
しかし、不動産投資の話ばかり書きましたが・・・、宮古島は、本当に良いところです。
前回も載せましたが・・・、宮古の海・・・、宮古の夕日・・・、宮古の人たち・・・最高です。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。
本日も、読者の皆様に、
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それから・・・、お詫びをしなくてはいけない事があります。
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こちらの都合で、本当に申し訳ございません。
しかし、最近のスマホや、パソコンって、進歩が早いというか・・・、スマホは３年ぶり、パソコンは６年ぶりに買い換えたのですが・・・、本当に凄いな〜と・・・まあ、こういう事を言うようになったから、完全に時代から取り残されているって事なんでしょうけど・・・（笑）
スマホは、iPhone X Sにしたのですが、ホームボタンがないということには、少し慣れてきましたが・・・顔認証には、まだ、若干慣れきれていないようで、認証する際に・・・iPhoneに向かって、思いっきりガンを飛ばして睨みつけてしまっています。
息子に、何で、顔認証するのに、いちいち画面に向かって怖い顔するの？って笑われました。
話が、逸れてしまいました・・・すみません。
さて・・・本題の宮古島の話に戻りますが・・・・。
多くのお問い合わせ・・・、申し込み書類の請求など・・・本当に嬉しいのですが・・・。
ろくに話も聞かないで・・・、現地も行かないで・・・、買うなんてことは、世の中ありえませんし、あってはいけません。
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長年やってきたということあり信用していただいてるということも大なり小なりあるでしょうから・・・、ありがたい話なんですけど・・・、読者の皆様、気が早すぎるというか、収益物件の購入をするのに、資料を見ただけで買うなんてことはあってはいけませんので・・・、もっっとしっかりと把握してから検討をしていただきたいと申しますか・・・せめて宮古島に行ってみて、それから、正式にお申し込みをいただきたいです。
確かに、賃貸が完全に不足していますし、建築の受注もなかなか受けてもらえないような状況なのは確かで、アパートを建てる前から入居者が待っているような状況なので、お気持ちは分かりますが・・・、読者さんご存知の通り、私は買ってから後悔されたり、話が違うとか思われるのも嫌なので、しっかりと吟味していただいてから、購入していただきたいのです。
お問い合わせをいただき、資料を送っただけで、購入しようとされた方には・・・、そんなメールを返信させていただきました・・・。
そんなわけで・・・。
今月２９日〜１２月３日まで・・・来月８日〜１０日まで・・・投資家さんたちと、宮古島でお会いすることになりました。
物件を見るというよりは・・・・宮古島のバブってる状況と、宮古ブルーの海を見て、宮古を体験していただきたいと思っています。（晴れるといいな〜w）
めちゃくちゃ楽しみなんですけど・・・、でも、正直・・・少々不安があります。
投資家さんたちは、収益物件としてのアパートではなく・・・、別荘が欲しいとか、リゾート投資をしたくなってしまうのではないかと・・・。
私も、最初に宮古の海を見たときに、街中にアパートを作るより・・・、海の近くに、ヴィラを作って投資をしたいな〜なんてことを考えました。
この海と、宮古バブルを見ると、そう思うのでしょうけど・・・、確実というか、安全なのは、まずは、需要が MAX値を超えてしまい、不足しまくっているアパートなのです・・・・。
私としては・・・、自分はともかく・・・、人様に勧めるのは、安全なものでなければいけないと思っています。
宮古の人脈、建設業者さんの協力・・・海外でのリゾート事業経験・・・、これらがあれば、リゾートに手を出しても成功する自信はありますが・・・、今、確実なのは、やはりアパートです。
宿泊施設は、足りないながらも何とかなっていますが・・・今、絶対的に不足しているのは、住居なのです。
建設したくても人が足りなくて建設が進まない・・・、商業店舗を出したくても、従業員が住むところがない・・・。
ボロボロのワンルームマンションに、二段ベッド２つ置いて４人で住んでいるとか・・・、ホテルの従業員が、ホテルの部屋を潰して住んでいたり・・・、店舗の一部を改装して住んでいたり・・・、とんでもなく、足りてないのは、賃貸住宅なのです。
（宮古毎日新聞１１月９日の記事より）
この部分を増やせば・・・、もっと建設も進みますし、宮古島に多くの人が入ってくることができるので、リゾート施設も店舗も増えるます。
まあ、それはそれで、足りなくなる気がしますが・・・とりあえず、今よりは、マシになるはずです。
その状況を見ながら、リゾート施設や、商業施設、地元の人たち向けの分譲住宅などの計画を、検討していけば良いと思うわけです。
まずは・・・、表面利回り１０％のアパート４棟を造り・・・１棟ずつ投資家さんに所有していただく・・・というところから、スタートします。
その後も、しばらくは、アパートを建てていこうと考えています。
今回、宮古でも人気の高い場所に土地を購入することができましたが・・・、今後、やはり、一番大変なのは、良い土地探しです・・・。
結局、名古屋でも宮古でも・・・良質な土地の確保をするために走り回っているわけですが・・・、不動産業者だけに、この大変さからは逃れられないのだと思います。
でも、その先には、お客様の喜びと、自分自身の達成感があるので、頑張ります！
しかし、不動産投資の話ばかり書きましたが・・・、宮古島は、本当に良いところです。
前回も載せましたが・・・、宮古の海・・・、宮古の夕日・・・、宮古の人たち・・・最高です。
そんなわけで、本日は、ここまでとさせていただきます。
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2018年11月13日
2279）宮古島出張！ （不動産投資）
宮古島に、土地の契約と、アパート建設の段取りに行ってきました。
今回は、シーズンが過ぎたので、今回は、食事屋さんや、飲み屋さんも普通に入れて・・・、前より、ゆったりと宮古島を満喫できるかな〜と思っていたのですが・・・。
やはり、人気の飲食店は予約が取れずで、時間をずらして飲食店を３件まわり、やっと入れました・・・、夜の飲み屋さんも、４カ所回ったのですが、全部待ちがあったので・・・並んでまで、キャバクラに入りたくないので、みんなで魚釣りをしていました（笑）
シーズンオフなのに、バブっている宮古島・・・・、飲食店も、ホテルも、人も足りていません。
当然、宮古島の建設は、計画はあるのに、労働者等の人手不足で全般的に遅れているので、現在、新築の住宅、アパート、別荘、ビル等・・・、地元の建設業者は受けてくれないし、受けてくれたとしても、３年後か４年後しか着工できないなんて言われてしまいます。
これだと、土地を購入しても、建物が建てられないので・・・、私としては、まずは、そこからスタートしたわけです。
とりあえず、愛知県の建設業者が、宮古に支店を開設して、職人さんたちを連れてきてくれたし、材料も、こちらから運ぶので・・・まずは、クリア・・・。
そして、建設会社の社長が、地元の不動産業者、土木系の業者さんたちとも調整をとってくれたので、建設は、住宅やアパート等であれば、３〜４年も待たなくても１年以内に完成できます。
と・・・・安心していたのですが・・・・大きな問題が・・・・。
今回、購入予定の土地は、少し低いので、少し土盛りしたいわけですが・・・、こちらのほうとの大きな違いは・・・、無料の良質残土がなく・・・、有料で土を入れなくてはいけないくて、しかも、けっこう高いのです。
確かに、島だけに、土は少ないですよね〜・・・・本土の感覚でいた私のミス・・・、完全に、この部分が抜けていました。
建築、土木工事は、他のデベロッパーを追い越す形で着工できるのに・・・土が・・・。
最悪、土入れをしなくても良い土地を買えばいいじゃないかと思う読者さんもいるかもしれませんが・・・、今回の土地は、市街地から近く、用途地域も定められている、宮古島では希少な土地なので・・・絶対に逃したくない！
でも・・・無料の良質な土がない・・・。
これでは、不動産投資、宮古島アパート計画・・・表面利回り１０％がクリアできなくなってしまします。
投資家さんたちは、新築なら８％以上あればいいよ〜なんて言ってくれますが・・・、台風が多い島だけにメンテ等の維持管理費用などを、本土よりも少し高く見積もっているので・・・、私としては、表面利回りを１０％をきりたくないわけで・・・、ここは、死守したいところなのです。
そんなわけで・・・、宮古島内を走り回って、工事現場や、建設会社、土木会社、設備会社を走り回って土探しを・・・有料ならあるのですが・・・、無料の残土がない・・・。
せめて、運搬賃だけで入れたい・・・！
翌日、土地の契約なので・・・今日中に、土の手配をしなくては・・・。
結局、夕方まで、走ったけど・・・、進展なし・・・！
いくら賃料が高い宮古島といっても、建築費、造成費用も高いから、やっぱり表面利回り１０％なんてのは、無理か・・・・あとは、土の問題だけなんだけどな〜・・・。
宮古島の美しい夕陽を眺めながら、あきらめかけていたそのときに・・・・。
宮古島に支店がある愛知県の建設会社のT社長から連絡があったのです。
T社長 『近藤社長、土、手配できましたよ。 こちらの設備関係の会社が協力をしてくれることになりました。 その土に加えて、弊社が建設をする他の現場から出る土がありますので、なんとかなりそうです。 足りなかったとしても、ほんの僅かで済むと思います。』
私 『マジか・・・。 オッシャァ〜！！！ 流石、宮古に支店を出しただけあるな〜w 普段、こういうピンチの時に、なんとかするのって、パターン的には俺の仕事なんだけど・・・今回は、力及ばず・・・、T社長に救われたわ・・・。 本当に、ありがとう。 』
そんなわけで・・・、土の手配は、おおよそOK！ということになりました。
その日の夜は・・・宮古の郷土料理の店で・・・宮古島の人や、観光客さんたちと、盛り上がりまして・・・・。
名古屋から一緒に来たS社長（通称マイケル）も、前に出ていって歌いまくって大宴会状態w
シークアーサー酎ハイと、泡盛で、お通り祭で・・・意味わからないくらい飲みました（笑）
そして・・・翌日・・・・。
約５００坪の土地の契約をしました。
（了解をいただいてないのでモザイクをかけさせていただきました。）
市街地に事務所を構える、宮古島の不動産会社さんの事務所で・・・契約を締結！
今後、宮古島での事業展開は、この不動産会社さんの協力なしではできません。
今回も、何から何まで、親切丁寧に対応してくださり、今後の事もご協力をいただけるようで、本当にありがたいです。
愛知でも、宮古でも、その他の場所でも・・・、何をするにも人と人の繋がり、人の協力がないと・・・、自分一人では、何もできないということが、本当によくわかります。
都市計画の関係、宮古島の状況や不動産の慣行など・・・めちゃくちゃ勉強になりました。
建設、土木関係でも多大なるご支援をいただいており、愛知の建設業者の社長共々、本当にありがたいな〜と心より感謝している次第です。
今回も・・・・。
市街地から徒歩２０分ほどの場所にある高台の高級住宅地・・・南小学校の近くで、市街地から適度に距離もあり住むには最高の場所です。
今のバブル状態の宮古島で、こんな良い土地の情報をいただけて、契約できて・・・しかも、建設も早めに着工できるなんて・・・本当にありがたいです。
そして・・・契約をした土地は・・・・。
でも、素人さんに、これを見せても、想像がつかないだろうし・・・ブログにアップするべきではないのかもしれませんが・・・・。
ブログの読者さんは、不動産慣れしているから・・・・まあ、いいか・・・w
こんな感じの土地で、約５００坪・・・現況雑木林・・・、少し高台で、イオンや学校も近くて、住環境のとても良いところです。
うむ〜・・・、素人さん的にみると、この土地の良さって分かるのかな〜？？？
それでは・・・少しだけ・・・アパートの事業計画を・・・・。
同じぐらいの角度からのパースは、これぐらいしかないんですけど・・・・。
８戸のアパートが４棟、写っているのですが・・・・。
もう少し角度を変えて、側面からのイメージを・・・・。
こんな感じです。
見て分かるように、軒が極端に短いです。
あとは、台風などの災害対策として、在来と２×４のハイブリット工法で、本土の木造では
考えられない強度を出しています。
シロアリ対策として、床下に工夫をしてあり、どうしても木を使わなくてはいけない部分は、ヒノキを使いながら更に防虫してあります。
まあ、こういった話は・・・、投資家さん募集の際に書かせていただくとして・・・。
なんとなく、イメージは、伝わったでしょうか？？？
そんなわけで・・・無事に契約が終わり、現地視察、都市計画、建築関係のチェックもして・・・。
造成工事と、建築の打ち合わせをしに・・・、愛知県の建設会社の宮古島支店に行きました。
今後、宮古島で、アパート、戸建、ビルなどの建設、その後のメンテナンスをやっていただかないといけないわけですが・・・、一階が、事務所になっていて・・・、２階が社員寮になっていて・・・、しっかりした会社（支店）になっていたので、安心しました。
工事の責任者や職人さんたちとも会って、いろんな話をさせていただき・・・、今度、来た時に、魚釣りに連れていってもらうことになりましたw
現場の責任者 『近藤社長・・・、アパートの入り口には、シーサーを設置しますか？？？』
私 『いらない・・・。 でも・・・、アパートに、シーサー・・・？？？ それって、必要なの？？？』
現場の責任者 『う〜ん。 アパートに住む人や、所有者さんを守ってくれるですよ。』
私 『この顔で守ってくれるのか？ 楽しい明るい家にはしてくれそうだから、そういう意味では、幸せにしてくれる感じかな〜？？？』
現場の責任者 『で・・・・、シーサー、アパートに・・・どうしましょう？』
私 『外構に合うかも含めて考えておくよ・・・。 シーサーのことももう少し勉強しておくw』
そんなわけで・・・・、あっという間に時間が過ぎて・・・短い一日でした・・・・。
この日の夕日は、昨日とは、違った色に見えました・・・・。
昨日は、ものすごく不安な気持ちで、夕日を眺めていたのに・・・、今日の夕日は、サンセットなのに、なんか、やる気が湧いてくる・・・なんか、力強い夕日だな〜www
そして、翌日・・・・。
池間島のオバちゃんのところに行って、宮古そばを食べてから、帰るか〜w
池間のオバちゃんは、大昔、津島に住んでいたらしく、今は、旦那さんと二人で、食堂と土産屋さんをやっているのです。
この橋を渡ると、オバちゃんに会える・・・・宮古蕎麦が食える・・・w
ということで・・・・。
ジャーンw
宮古蕎麦を食べて・・・・。
ぐちゃぐちゃに混んでいる空港で並びまくって・・・（TT)
名古屋に帰ってきました。
まあ、空港は混んでいても、今は、直行便があるから、宮古から中部国際空港までは２時間ちょっとです。
今回の宮古島出張は、土地の契約もできたし・・・建設、土木関係の段取りもできたし・・・。
宮古島で新築利回り１０％のアパート建設ができます・・・。
充実した・・・宮古島出張でした！
次回、宮古島へは、１２月８〜１０日までぐらい行きます。
もしかすると・・・ガチで仕事オンリーですが・・・１２月１日〜３日まで・・・も行くかも・・・。
でも、こちらは、バタバタなので、皆さんと、ゆっくり話をしたり、ご案内したり食事したりできないかな〜・・・・。
近藤社長と行く宮古島３日間みたいな企画にするか、一部の投資家さんを連れて先に行ってから、次回にするか・・・、今、検討中ですが・・・・、もしも、行きたいという人がいたら・・・、ご連絡ください。
その都合と、飛行機、ホテルの空き状況で・・・宮古島ツアーをいつにするのか、どうするか決めようと思います。
※興味がある方は、下記のバナーからメール・・・もしくは、千代田不動産 本社にお電話をください。
そんなわけで・・・本日は、宮古島出張！（不動産投資）のお話でした
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今回は、シーズンが過ぎたので、今回は、食事屋さんや、飲み屋さんも普通に入れて・・・、前より、ゆったりと宮古島を満喫できるかな〜と思っていたのですが・・・。
やはり、人気の飲食店は予約が取れずで、時間をずらして飲食店を３件まわり、やっと入れました・・・、夜の飲み屋さんも、４カ所回ったのですが、全部待ちがあったので・・・並んでまで、キャバクラに入りたくないので、みんなで魚釣りをしていました（笑）
シーズンオフなのに、バブっている宮古島・・・・、飲食店も、ホテルも、人も足りていません。
当然、宮古島の建設は、計画はあるのに、労働者等の人手不足で全般的に遅れているので、現在、新築の住宅、アパート、別荘、ビル等・・・、地元の建設業者は受けてくれないし、受けてくれたとしても、３年後か４年後しか着工できないなんて言われてしまいます。
これだと、土地を購入しても、建物が建てられないので・・・、私としては、まずは、そこからスタートしたわけです。
とりあえず、愛知県の建設業者が、宮古に支店を開設して、職人さんたちを連れてきてくれたし、材料も、こちらから運ぶので・・・まずは、クリア・・・。
そして、建設会社の社長が、地元の不動産業者、土木系の業者さんたちとも調整をとってくれたので、建設は、住宅やアパート等であれば、３〜４年も待たなくても１年以内に完成できます。
と・・・・安心していたのですが・・・・大きな問題が・・・・。
今回、購入予定の土地は、少し低いので、少し土盛りしたいわけですが・・・、こちらのほうとの大きな違いは・・・、無料の良質残土がなく・・・、有料で土を入れなくてはいけないくて、しかも、けっこう高いのです。
確かに、島だけに、土は少ないですよね〜・・・・本土の感覚でいた私のミス・・・、完全に、この部分が抜けていました。
建築、土木工事は、他のデベロッパーを追い越す形で着工できるのに・・・土が・・・。
最悪、土入れをしなくても良い土地を買えばいいじゃないかと思う読者さんもいるかもしれませんが・・・、今回の土地は、市街地から近く、用途地域も定められている、宮古島では希少な土地なので・・・絶対に逃したくない！
でも・・・無料の良質な土がない・・・。
これでは、不動産投資、宮古島アパート計画・・・表面利回り１０％がクリアできなくなってしまします。
投資家さんたちは、新築なら８％以上あればいいよ〜なんて言ってくれますが・・・、台風が多い島だけにメンテ等の維持管理費用などを、本土よりも少し高く見積もっているので・・・、私としては、表面利回りを１０％をきりたくないわけで・・・、ここは、死守したいところなのです。
そんなわけで・・・、宮古島内を走り回って、工事現場や、建設会社、土木会社、設備会社を走り回って土探しを・・・有料ならあるのですが・・・、無料の残土がない・・・。
せめて、運搬賃だけで入れたい・・・！
翌日、土地の契約なので・・・今日中に、土の手配をしなくては・・・。
結局、夕方まで、走ったけど・・・、進展なし・・・！
いくら賃料が高い宮古島といっても、建築費、造成費用も高いから、やっぱり表面利回り１０％なんてのは、無理か・・・・あとは、土の問題だけなんだけどな〜・・・。
宮古島の美しい夕陽を眺めながら、あきらめかけていたそのときに・・・・。
宮古島に支店がある愛知県の建設会社のT社長から連絡があったのです。
T社長 『近藤社長、土、手配できましたよ。 こちらの設備関係の会社が協力をしてくれることになりました。 その土に加えて、弊社が建設をする他の現場から出る土がありますので、なんとかなりそうです。 足りなかったとしても、ほんの僅かで済むと思います。』
私 『マジか・・・。 オッシャァ〜！！！ 流石、宮古に支店を出しただけあるな〜w 普段、こういうピンチの時に、なんとかするのって、パターン的には俺の仕事なんだけど・・・今回は、力及ばず・・・、T社長に救われたわ・・・。 本当に、ありがとう。 』
そんなわけで・・・、土の手配は、おおよそOK！ということになりました。
その日の夜は・・・宮古の郷土料理の店で・・・宮古島の人や、観光客さんたちと、盛り上がりまして・・・・。
名古屋から一緒に来たS社長（通称マイケル）も、前に出ていって歌いまくって大宴会状態w
シークアーサー酎ハイと、泡盛で、お通り祭で・・・意味わからないくらい飲みました（笑）
そして・・・翌日・・・・。
約５００坪の土地の契約をしました。
（了解をいただいてないのでモザイクをかけさせていただきました。）
市街地に事務所を構える、宮古島の不動産会社さんの事務所で・・・契約を締結！
今後、宮古島での事業展開は、この不動産会社さんの協力なしではできません。
今回も、何から何まで、親切丁寧に対応してくださり、今後の事もご協力をいただけるようで、本当にありがたいです。
愛知でも、宮古でも、その他の場所でも・・・、何をするにも人と人の繋がり、人の協力がないと・・・、自分一人では、何もできないということが、本当によくわかります。
都市計画の関係、宮古島の状況や不動産の慣行など・・・めちゃくちゃ勉強になりました。
建設、土木関係でも多大なるご支援をいただいており、愛知の建設業者の社長共々、本当にありがたいな〜と心より感謝している次第です。
今回も・・・・。
市街地から徒歩２０分ほどの場所にある高台の高級住宅地・・・南小学校の近くで、市街地から適度に距離もあり住むには最高の場所です。
今のバブル状態の宮古島で、こんな良い土地の情報をいただけて、契約できて・・・しかも、建設も早めに着工できるなんて・・・本当にありがたいです。
そして・・・契約をした土地は・・・・。
でも、素人さんに、これを見せても、想像がつかないだろうし・・・ブログにアップするべきではないのかもしれませんが・・・・。
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こんな感じの土地で、約５００坪・・・現況雑木林・・・、少し高台で、イオンや学校も近くて、住環境のとても良いところです。
うむ〜・・・、素人さん的にみると、この土地の良さって分かるのかな〜？？？
それでは・・・少しだけ・・・アパートの事業計画を・・・・。
同じぐらいの角度からのパースは、これぐらいしかないんですけど・・・・。
８戸のアパートが４棟、写っているのですが・・・・。
もう少し角度を変えて、側面からのイメージを・・・・。
こんな感じです。
見て分かるように、軒が極端に短いです。
あとは、台風などの災害対策として、在来と２×４のハイブリット工法で、本土の木造では
考えられない強度を出しています。
シロアリ対策として、床下に工夫をしてあり、どうしても木を使わなくてはいけない部分は、ヒノキを使いながら更に防虫してあります。
まあ、こういった話は・・・、投資家さん募集の際に書かせていただくとして・・・。
なんとなく、イメージは、伝わったでしょうか？？？
そんなわけで・・・無事に契約が終わり、現地視察、都市計画、建築関係のチェックもして・・・。
造成工事と、建築の打ち合わせをしに・・・、愛知県の建設会社の宮古島支店に行きました。
今後、宮古島で、アパート、戸建、ビルなどの建設、その後のメンテナンスをやっていただかないといけないわけですが・・・、一階が、事務所になっていて・・・、２階が社員寮になっていて・・・、しっかりした会社（支店）になっていたので、安心しました。
工事の責任者や職人さんたちとも会って、いろんな話をさせていただき・・・、今度、来た時に、魚釣りに連れていってもらうことになりましたw
現場の責任者 『近藤社長・・・、アパートの入り口には、シーサーを設置しますか？？？』
私 『いらない・・・。 でも・・・、アパートに、シーサー・・・？？？ それって、必要なの？？？』
現場の責任者 『う〜ん。 アパートに住む人や、所有者さんを守ってくれるですよ。』
私 『この顔で守ってくれるのか？ 楽しい明るい家にはしてくれそうだから、そういう意味では、幸せにしてくれる感じかな〜？？？』
現場の責任者 『で・・・・、シーサー、アパートに・・・どうしましょう？』
私 『外構に合うかも含めて考えておくよ・・・。 シーサーのことももう少し勉強しておくw』
そんなわけで・・・・、あっという間に時間が過ぎて・・・短い一日でした・・・・。
この日の夕日は、昨日とは、違った色に見えました・・・・。
昨日は、ものすごく不安な気持ちで、夕日を眺めていたのに・・・、今日の夕日は、サンセットなのに、なんか、やる気が湧いてくる・・・なんか、力強い夕日だな〜www
そして、翌日・・・・。
池間島のオバちゃんのところに行って、宮古そばを食べてから、帰るか〜w
池間のオバちゃんは、大昔、津島に住んでいたらしく、今は、旦那さんと二人で、食堂と土産屋さんをやっているのです。
この橋を渡ると、オバちゃんに会える・・・・宮古蕎麦が食える・・・w
ということで・・・・。
ジャーンw
宮古蕎麦を食べて・・・・。
ぐちゃぐちゃに混んでいる空港で並びまくって・・・（TT)
名古屋に帰ってきました。
まあ、空港は混んでいても、今は、直行便があるから、宮古から中部国際空港までは２時間ちょっとです。
今回の宮古島出張は、土地の契約もできたし・・・建設、土木関係の段取りもできたし・・・。
宮古島で新築利回り１０％のアパート建設ができます・・・。
充実した・・・宮古島出張でした！
次回、宮古島へは、１２月８〜１０日までぐらい行きます。
もしかすると・・・ガチで仕事オンリーですが・・・１２月１日〜３日まで・・・も行くかも・・・。
でも、こちらは、バタバタなので、皆さんと、ゆっくり話をしたり、ご案内したり食事したりできないかな〜・・・・。
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その都合と、飛行機、ホテルの空き状況で・・・宮古島ツアーをいつにするのか、どうするか決めようと思います。
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2018年11月11日
2278）大邸宅のオープンハウス（名東区 西山学区 住宅）
今週末は、名古屋市名東区高間町で、大邸宅のオープンハウス＆住宅用用地の販売会を開催しています。
大邸宅と、住宅用地５区画・・・すべて、人気の西山学区です。
社員たちも金曜からオープンハウスの準備で大忙し・・・・。
オープンハウスや、販売会の前日は、現地の設営や、周辺へのポスティング等をするのです。
弊社のホームページの、新着情報にも載ってますが・・・、とりあえず・・・今回のチラシは・・・こんな感じです。
私も、現地には何度も行ってますが・・・すごい豪邸です。
スーパーカーが出てきそうな、ビルトインガレージから、直通のエレベーターで家に入れます。
リビングは、パーティーができそうなぐらい広くて豪華・・・、中庭部分が、船のデッキのようになっていています。
外庭がなく家の中に庭がある感じで・・・、こういう造り方をすると、庭の手入れも楽だし、子供の目を離しても外に行くことがないのでいいな〜と・・・・。
各部屋の収納や、LDKの位置や寸法など・・・無駄がないです。
とにかく、各部屋、各部、動線も、細部まで考え尽くされているのがよく分かります。
元々、建設会社の社長さんが作った家のようで、私も何度も足を運んで勉強させていただき・・・流石だな〜と・・・。
私も、もしも、もう一度、家を建てるとしたら、土地は極端に大きくなくてもいいので、こういう感じで作りたいです。
間取りを見ていても、そんなに・・・何が・・・？？？って思うかもしれませんが・・・、百聞は一見に如かず！
買わなくてもいいので、是非、内覧をしていただきたい・・・というぐらい、素晴らしい住宅です。
そして、今回のチラシは大邸宅の占めている割合が、とても多いのですが・・・、実は、土地も、希少物件の、名東区の西山学区です。
どの土地も、接道条件も良く、高低差を利用して、おしゃれなビルトインガレージにできるので、とても良い土地です。
ご希望があれば、建築プランのご相談もできますし、お客様の予算と好みに合う住宅メーカー選びのお手伝いもさせていただきます。
今週末は、名東区、西山学区特集ということで、大邸宅オープンハウス＆住宅用地の販売会を開催しておりますので、お気軽にご来場、お問い合わせください。
但し・・・残念なことに・・・、今回、私は、オープンハウスや販売会に行くことはできません。
宮古島での土地購入の契約と重なってしまったのです。
実は、今・・・宮古島にいます・・・。
そんなわけで・・・・私は、２７度の暖かい宮古島で、なぜか冬物のスーツを着て・・・走り回っております。
土地の契約だけではなく、利回り１０％の新築アパート建設に向けて、建設系の業者さんと打合せ等・・・真っ赤なコンパクトカーで、あっちへ行ったり、こっちへ行ったり・・・。
宮古島でスーツを着て赤い車で走っているからなのか・・・、私の顔が面白いのか・・・、宮古島の人たちの人柄が明るいからなのか・・・、すれ違うと、笑っている人が多いのです。
今の宮古島は、どこへ行っても、人、人、人で・・・、バブっているのですが・・・、飲食店の店の人や、お客さんなどの地元の人たち・・・業者さん達も、行く先々で、親切にしてくださるし・・・この人手不足で、建築コストが高騰し、宮古島の建設関係が遅れている中で、嘘のように順調に事が運んでいきます。
ふぅ〜・・・・w 今日も一日中走り回った・・・疲れたけど・・・・心地よい疲れ・・・・w
今日、出会った人たちも、良い人ばかりだったな〜・・・。
こちらから資材や職人さんたちの手配ができても・・・宮古島では、地元の人たちの協力なしには、何もできない・・・。
愛知の建築屋さんに協力していただき・・・宮古の人たちにも協力していただき・・・、皆さん、この宮古バブルで、建築が遅れている中で・・・早期に建築ができそう！
うん、うん・・・、新築利回り１０％のアパート・・・、市街地近くに土地も買えたし・・・建築や土木も、なんとかなりそう・・・・。
そんなわけで・・・宮古島の投資アパートの話は、次回、ゆっくり書かせていただくことにして、本日は、ここまでとさせていただき・・・就寝とさせていただきます。
本日は、名古屋市名東区高間町で、大邸宅のオープンハウス＆住宅用用地の販売会のご案内と・・・、宮古島の話を少しだけ書かせていただきました。
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大邸宅と、住宅用地５区画・・・すべて、人気の西山学区です。
社員たちも金曜からオープンハウスの準備で大忙し・・・・。
オープンハウスや、販売会の前日は、現地の設営や、周辺へのポスティング等をするのです。
弊社のホームページの、新着情報にも載ってますが・・・、とりあえず・・・今回のチラシは・・・こんな感じです。
私も、現地には何度も行ってますが・・・すごい豪邸です。
スーパーカーが出てきそうな、ビルトインガレージから、直通のエレベーターで家に入れます。
リビングは、パーティーができそうなぐらい広くて豪華・・・、中庭部分が、船のデッキのようになっていています。
外庭がなく家の中に庭がある感じで・・・、こういう造り方をすると、庭の手入れも楽だし、子供の目を離しても外に行くことがないのでいいな〜と・・・・。
各部屋の収納や、LDKの位置や寸法など・・・無駄がないです。
とにかく、各部屋、各部、動線も、細部まで考え尽くされているのがよく分かります。
元々、建設会社の社長さんが作った家のようで、私も何度も足を運んで勉強させていただき・・・流石だな〜と・・・。
私も、もしも、もう一度、家を建てるとしたら、土地は極端に大きくなくてもいいので、こういう感じで作りたいです。
間取りを見ていても、そんなに・・・何が・・・？？？って思うかもしれませんが・・・、百聞は一見に如かず！
買わなくてもいいので、是非、内覧をしていただきたい・・・というぐらい、素晴らしい住宅です。
そして、今回のチラシは大邸宅の占めている割合が、とても多いのですが・・・、実は、土地も、希少物件の、名東区の西山学区です。
どの土地も、接道条件も良く、高低差を利用して、おしゃれなビルトインガレージにできるので、とても良い土地です。
ご希望があれば、建築プランのご相談もできますし、お客様の予算と好みに合う住宅メーカー選びのお手伝いもさせていただきます。
今週末は、名東区、西山学区特集ということで、大邸宅オープンハウス＆住宅用地の販売会を開催しておりますので、お気軽にご来場、お問い合わせください。
但し・・・残念なことに・・・、今回、私は、オープンハウスや販売会に行くことはできません。
宮古島での土地購入の契約と重なってしまったのです。
実は、今・・・宮古島にいます・・・。
そんなわけで・・・・私は、２７度の暖かい宮古島で、なぜか冬物のスーツを着て・・・走り回っております。
土地の契約だけではなく、利回り１０％の新築アパート建設に向けて、建設系の業者さんと打合せ等・・・真っ赤なコンパクトカーで、あっちへ行ったり、こっちへ行ったり・・・。
宮古島でスーツを着て赤い車で走っているからなのか・・・、私の顔が面白いのか・・・、宮古島の人たちの人柄が明るいからなのか・・・、すれ違うと、笑っている人が多いのです。
今の宮古島は、どこへ行っても、人、人、人で・・・、バブっているのですが・・・、飲食店の店の人や、お客さんなどの地元の人たち・・・業者さん達も、行く先々で、親切にしてくださるし・・・この人手不足で、建築コストが高騰し、宮古島の建設関係が遅れている中で、嘘のように順調に事が運んでいきます。
ふぅ〜・・・・w 今日も一日中走り回った・・・疲れたけど・・・・心地よい疲れ・・・・w
今日、出会った人たちも、良い人ばかりだったな〜・・・。
こちらから資材や職人さんたちの手配ができても・・・宮古島では、地元の人たちの協力なしには、何もできない・・・。
愛知の建築屋さんに協力していただき・・・宮古の人たちにも協力していただき・・・、皆さん、この宮古バブルで、建築が遅れている中で・・・早期に建築ができそう！
うん、うん・・・、新築利回り１０％のアパート・・・、市街地近くに土地も買えたし・・・建築や土木も、なんとかなりそう・・・・。
そんなわけで・・・宮古島の投資アパートの話は、次回、ゆっくり書かせていただくことにして、本日は、ここまでとさせていただき・・・就寝とさせていただきます。
本日は、名古屋市名東区高間町で、大邸宅のオープンハウス＆住宅用用地の販売会のご案内と・・・、宮古島の話を少しだけ書かせていただきました。
本日も、読者の皆様に、
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2018年11月05日
2277) 住宅ローンの借金買取（債権譲渡、債権回収会社）
もしも、あなたが・・・。
ある日突然、あなたの借金は、譲渡されました！・・・と通知が来て、見知らぬ債権回収会社から、返済を迫られらレたらどうしますか？？？
公庫や大手銀行で、住宅ローンを組んで・・・支払いができなくなった・・・、督促状が届いて、その後、契約違反だから、数千万円のお金を一括返済してください！と・・・・。
まあ、月々のローンの支払いが滞っているのに、払えるわけないですよね〜？？？
そうなると・・・、公庫や大手銀行が、債権を、債権回収会社（サービサー）に売ってしまうことがあります。
最近、銀行が、債権回収会社に債権を売ることは、以前より減ったようですが・・・、我々、不動産業者は、１０年以上前に債権譲渡をされたような案件（不動産売却）を取扱うこともありますので・・・・、まだまだ、債権回収会社、もしくは、債権回収会社の下請けみたいな会社とのやりとりは、ちょくちょくあります。
まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社（servicer）もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。
こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。
そういう意図ではないのですが・・・、
ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの？って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。
おっと、その前に・・・。
債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください！
２０年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）が施行されました。
この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社（サービサー）は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収（切り取り）することができるようになったのです。
そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社（サービサー）に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。
つまり・・・・。
�� 銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社（サービサー）に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。
�� 実際に貸し出した債権（債権の簿価）と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。
�� そして、債権回収会社（サービサー）ちゃんは、債権額の３％〜１０％ぐらい？で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。
例えば、住宅ローンの払えない人がいて、３０００万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から２００万円で買ったとしましょう。
銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、２００万円で買った債権を、債務者に、３０００万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。
それで、債務者は、家を２０００万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、２０００万円残ったとしましょう。
債権回収会社は、２００万円で買った債権を、２０００万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。
これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない！ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、５億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。
しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い！
そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。
ブログの続きの、その前に・・・・。
うーんここまで書いたところで・・・、本日、ブログランキングが２位⤵︎になってしまっておりますので・・・、下部のバナーをクリックして、素人さんの為の不動産学校をクリックして投票をしていただけるとありがたいです。
建設・不動産ランキング
投票ありがとうございました
続きです。
冒頭にも申し上げた通り・・・債務者を擁護するつもりはありません。
住宅ローンを、ちゃんと返済して入れば、借金を売り飛ばされることもないわけですし・・・金融機関とも良い関係でいられたわけですからね。
でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。
相談者は、バブルの末期に、超高い住宅を、超高い金利で購入しました。
銀行と、公庫で借り入れをしました。
バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から１０年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。
公庫分は約３０００万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、３万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。
それから１０数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう３万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。
多分、債権は、２００万円〜３００万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。
債務者は、十数年間、公庫が債権譲渡した債権回収会社に３万円ずつ払い、４００万円近く借金を返済・・・元金はあまり減っておりません。
恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。
つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。
任意売却をしようと、弊社に相談に来たのですが・・・、相談者がいうには・・・、債権回収会社は、書類を見ながら・・・、小馬鹿にしたような態度で、『任意売却するなら、いくら払ってくれるつもりですか？』と言い放っただけで・・・、債務者が、逆に、『いくら払えば、競売を取り下げてくださるのですか？』と聞いても明確に回答しないらしく・・・話にならないようです。
そして、裁判所の競売の調査の担当者は・・・。
父親が亡くなった日に連絡があり、調査に行く日程を葬儀の日に設定しようとして・・・、事情を説明すると・・・、『葬儀の日は避けますが、じゃあ、その翌日で・・・。』とのことで、葬儀の翌日に来て、事情聴取のような調査をしていったようです。
そして、固定資産税の滞納をしてたので、行政は・・・、以外と、行政の追い込みが厳しく・・・、杓子定規な冷たい対応プラス・・・、言うことが二転三転していて、分割でいいと言ったり、やっぱり纏めて払ってもらわないと困ると言ったり・・・、共有持分のみでいいと言ったり、最終的には、全部払えと言ったりで・・・・、役所とは思えない口調の追い込みもかけてくるようです。
踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。
確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。
さて、どうしたもんですかね〜・・・。
うーん！
とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。
裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。
問題は、債権回収会社・・・、とりあえず、何か、向こうにミスはないか、うちの顧問弁護士と資料を見ながら作戦会議をするとして、相手も、抜かりなくやってるだろうから好転材料はあまり期待できないが・・・、もう一策、相談者に、もう一度、債権回収会社の担当と面談をしていただき、数点質問をしてもらい、ある内容を伝えるように、宿題を出させていただきました。
これは、もしかすると、債権回収会社の回答次第では、面白い展開になるかもしれません（秘策w）
２０１８年現在、今回の家を売却しても、１０００万円にも満たないわけだが・・・、私としては、債権回収会社に、ある程度の金額を払い競売を取り下げてもらおうと考えている。
その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。
読者の皆さんが疑問に思うかもしれませんので・・・・。
相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・？？？ バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。
では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・？？？ 『借りたものは、できる限り返したかった！』
相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください！』
※債権回収会社（サービサー）とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人（株式会社）をいう。
できるかどうかは・・・わかりませんが、何事もトライすることが大事です！
そんなわけで、精一杯、頑張ろうと思います。
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ある日突然、あなたの借金は、譲渡されました！・・・と通知が来て、見知らぬ債権回収会社から、返済を迫られらレたらどうしますか？？？
公庫や大手銀行で、住宅ローンを組んで・・・支払いができなくなった・・・、督促状が届いて、その後、契約違反だから、数千万円のお金を一括返済してください！と・・・・。
まあ、月々のローンの支払いが滞っているのに、払えるわけないですよね〜？？？
そうなると・・・、公庫や大手銀行が、債権を、債権回収会社（サービサー）に売ってしまうことがあります。
最近、銀行が、債権回収会社に債権を売ることは、以前より減ったようですが・・・、我々、不動産業者は、１０年以上前に債権譲渡をされたような案件（不動産売却）を取扱うこともありますので・・・・、まだまだ、債権回収会社、もしくは、債権回収会社の下請けみたいな会社とのやりとりは、ちょくちょくあります。
まあ、常識的な対応であれば、私が、ブログに書くこともないのですが・・・、結構エグいやり方をする債権回収会社（servicer）もいますので・・・今日は、書いてしまおうと思います。
こういう書き出しをすると・・・、借金を返さない人寄りの書き方に見えるかもしれませんが・・・。
そういう意図ではないのですが・・・、
ちょっと、一般の人に対して、やり方が、エグ過ぎるんじゃないの？って思うことも多々ありまして・・・、怒鳴ったり、恐い顔で睨みつけたりしないだけで、言ってる事、やってる事は、堅気の枠を超えているな〜と思う案件もあります。
おっと、その前に・・・。
債権回収会社への債権譲渡について、簡単に説明をしておきましょう。
※売買系の不動産業者さんは、常識的に知ってる事なので、つまらなかったら飛ばしてください！
２０年ほど前に、債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）が施行されました。
この法律は金融機関のために出来たといっても過言ではない超画期的で都合の良い法律で・・・、債権回収会社（サービサー）は、銀行などの金融機関から、不良債権を買い取り、債務者から回収（切り取り）することができるようになったのです。
そして、銀行等の金融機関側は、不良債権を債権回収会社（サービサー）に売却することにより、無税償却ができるようになったのです。
つまり・・・・。
�� 銀行は、この債務者、焦げ付いな〜と判断したら、提携先か関連会社の債権回収会社（サービサー）に二束三文の価格で、不良債権として譲渡します・・・・。
�� 実際に貸し出した債権（債権の簿価）と、サービサーに譲渡した債権の売却価格との差額は、売却損として計上し、無税償却できてしまうことになります。
�� そして、債権回収会社（サービサー）ちゃんは、債権額の３％〜１０％ぐらい？で買った債権を、元々の債権額の譲渡を受けたということで、債務者に、請求をするのです。
例えば、住宅ローンの払えない人がいて、３０００万円の借金の焦げ付きがありました。
これを、債権回収会社が銀行や公庫から２００万円で買ったとしましょう。
銀行や公庫は、無税償却・・・・債権回収会社は、２００万円で買った債権を、債務者に、３０００万円の債権を持ってるんだから払えやぁ〜って請求するわけです。
それで、債務者は、家を２０００万円で売ったとしましょう・・・、もしくは、競売で売却して、２０００万円残ったとしましょう。
債権回収会社は、２００万円で買った債権を、２０００万円取り立てたことになり、ヤッターwとなるわけです。
これ・・・・我々が、やったら・・・、堅気の商売じゃない！ってことになりそうですけど・・・、サービサーは、５億円積んで、弁護士を入れて、法務大臣のお墨付きをもらっているので、債権者から委託を受けて、債務者から借金などの取り立てや債権の管理を行うことができてしまうのです。
しかも、債権者である金融機関の関連企業か、何らか絡みの深い提携企業みたいなところが多い！
そんなわけで・・・・サービサーについての説明はこれくらいにして・・・そろそろ本題に入りますが・・・。
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投票ありがとうございました
続きです。冒頭にも申し上げた通り・・・債務者を擁護するつもりはありません。
住宅ローンを、ちゃんと返済して入れば、借金を売り飛ばされることもないわけですし・・・金融機関とも良い関係でいられたわけですからね。
でも・・・・今回、私のところに売却の相談に来た人に対する、債権者たちの追い込み方は、少々エグ過ぎるんじゃないかな〜と思ったわけです。
相談者は、バブルの末期に、超高い住宅を、超高い金利で購入しました。
銀行と、公庫で借り入れをしました。
バブル崩壊後、焦げ付きまして・・・、当時一番抵当の銀行のローンは返済をしながらも、公庫の方は、払えなくなり・・・、結局、今から１０年ちょっと前に、公庫が、サービサーに債権譲渡をしました。
公庫分は約３０００万円・・・・、当時、サービサーと相談の上、毎月、３万円の返済をしていくことになりましたが・・・・この条件では、借金は、当然、減りませんよね。
でも、これは、当時、債務者が返済できる精一杯の金額でした。
それから１０数年・・・、歳をとった債務者は、とうとう３万円も厳しい状況になりました・・・そうしたところ・・・、債権回収会社は、家を競売にかけました。
多分、債権は、２００万円〜３００万円ぐらい・・・もしかするとそれ以下で債権譲渡されていると思います・・・。
債務者は、十数年間、公庫が債権譲渡した債権回収会社に３万円ずつ払い、４００万円近く借金を返済・・・元金はあまり減っておりません。
恐らく、債権回収会社は、債権譲渡した金額よりは回収していますよね。
つまり、競売にかけて・・・残ったお金が、利益になるということです。
任意売却をしようと、弊社に相談に来たのですが・・・、相談者がいうには・・・、債権回収会社は、書類を見ながら・・・、小馬鹿にしたような態度で、『任意売却するなら、いくら払ってくれるつもりですか？』と言い放っただけで・・・、債務者が、逆に、『いくら払えば、競売を取り下げてくださるのですか？』と聞いても明確に回答しないらしく・・・話にならないようです。
そして、裁判所の競売の調査の担当者は・・・。
父親が亡くなった日に連絡があり、調査に行く日程を葬儀の日に設定しようとして・・・、事情を説明すると・・・、『葬儀の日は避けますが、じゃあ、その翌日で・・・。』とのことで、葬儀の翌日に来て、事情聴取のような調査をしていったようです。
そして、固定資産税の滞納をしてたので、行政は・・・、以外と、行政の追い込みが厳しく・・・、杓子定規な冷たい対応プラス・・・、言うことが二転三転していて、分割でいいと言ったり、やっぱり纏めて払ってもらわないと困ると言ったり・・・、共有持分のみでいいと言ったり、最終的には、全部払えと言ったりで・・・・、役所とは思えない口調の追い込みもかけてくるようです。
踏んだり蹴ったりとは、このことだな〜と、思うわけですが・・・・。
確かに、バブルの頃の住宅ローンが発端で、それを、きちんと払っていないのが悪いのかもしれないが・・・、サービサーも、裁判所も、役所も、老人相手に、結構、追い込んでくるな〜と思ったわけです。
さて、どうしたもんですかね〜・・・。
うーん！
とりあえず、役所は、近々に、某市の市長に電話をして、税務課の職員の言動と態度についてガンガンにご報告申し上げて、それから税務課の職員と話し合いをさせていただくとして・・・・・。
裁判所は、まあ、葬儀だけは外したと言うことで、若干不満はあるが・・・任意売却に持っていけば取り下げはできるので、とりあえず、そのままにしておいて・・・。
問題は、債権回収会社・・・、とりあえず、何か、向こうにミスはないか、うちの顧問弁護士と資料を見ながら作戦会議をするとして、相手も、抜かりなくやってるだろうから好転材料はあまり期待できないが・・・、もう一策、相談者に、もう一度、債権回収会社の担当と面談をしていただき、数点質問をしてもらい、ある内容を伝えるように、宿題を出させていただきました。
これは、もしかすると、債権回収会社の回答次第では、面白い展開になるかもしれません（秘策w）
２０１８年現在、今回の家を売却しても、１０００万円にも満たないわけだが・・・、私としては、債権回収会社に、ある程度の金額を払い競売を取り下げてもらおうと考えている。
その上で、任意売却・・・つまり、弊社を含む不動産買取業者で高く購入してくれるところに売却をして・・・・、債権回収会社と、行政に固定資産税の滞納分払い・・・・、どれだけか債務者側に、お金を残してあげたいと考えています。
読者の皆さんが疑問に思うかもしれませんので・・・・。
相談者は、これまで、何故、借り換えをしなかったのか・・・・？？？ バブル期に買ったので、バブル崩壊後借り換えができる額ではなかった。
では、何故、破産して、ギブアップしなかったのか・・・・？？？ 『借りたものは、できる限り返したかった！』
相談者を紹介したのは、私の知り合いの、建設関係の社長・・・・『近藤社長、うちの大事な社員なので、力を貸してやってください！』
※債権回収会社（サービサー）とは、債権管理回収業に関する特別措置法により、弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる法人（株式会社）をいう。
できるかどうかは・・・わかりませんが、何事もトライすることが大事です！
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2018年11月01日
2276）日本株と日本不動産価格値下がりの話
先月の初めごろに、中国のスパイチップによるサイバー攻撃疑惑・・・、中国のスパイチップ問題 米国企業30社被害？？？なんてことが話題になり、まあ、それが、大きな原因ではないとは思いますが・・・米株が、大きく下げましたよね〜。
まあ、アップルも、Amazonも、スーパーマイクロも、否定してるようですけどね。
実際のところ、どうなんでしょうね〜？
本当だったら、アメリカの情報が中国に筒抜けで、チップの性能次第では、政治や軍事にも大きな影響を与えてしまう可能性もありますよね〜・・・・。
なんか・・・海外ドラマや、映画の世界ですね。
アップル、Amazon、否定しているようですが・・・実際は、どうなんでしょう？？？
私は、そんな中・・・、新しいMacBookと、iPhoneXSを買いましたｗ
私は、いつも、カバンが、パンパカパンに膨らんでいて、めっちゃ重いのですが・・・、今回のMacちゃんは、１２インチで・・・超薄いので、カバンが、少しだけ薄くなりました。
厳密に言うと・・・約２センチほど小さくなり、約３００クラム軽くなりましたｗ
iPhoneもMacも、けっこう奮発して買ったので・・・仕事頑張ります！
さて・・・話は、戻りますが・・・。
先月は、日本もアメリカも大幅な株安で・・・世界同時株安なんてワードが飛び交った！
私の個人的な意見としては・・・、まあ、経済戦争が始まりつつある状況の中で、いずれ、大恐慌なるものは来るとは思いますが・・・、今回のアメリカ、中国の株安は、その引き金になるとか・・・、そんなに大きな事ではないように思います。
アメリカ株の下落は、いろんな要因が考えられるが、一番大きな影響はヘッジファンドの決算に向けての利確だし・・・、中国株は、中国人民元と中国株安を演出作戦を仕掛けて、中国発世界同時株安で、世界をビビらせたという、アメリカに対しての嫌がらせをしただけです。
その証拠に、先日、10月22日の中国株式相場は急伸！笑
つまり・・・、アメリカ VS 中国の経済戦争前の予兆程度のことであり、アメリカも、中国も然程、やばい状況ではないことがわかる。（詳しくは、各経済指標を見てみてください）
アメリカ、中国は・・・、まだ先なので・・・今回は、どうこうってことはない気がする。
本当にヤバいのは、日本の株、日本の経済にあると思う。
日本の株価の下落の原因を深く考えると、どよ〜〜ん！としてくるというか・・・なんとなく恐ろしくなる。
日本株日本の株式市場は、けっこうな割合で外国人投資家によって持たれているわけで・・・、アメリカ株が暴落すれば、当然に連鎖連動する。
アメリカ株が上がれば日本株も上がり、アメリカ株が下がれば日本株も売られる・・・・。
今回、日本の株価が大幅に下がった理由の一つに、アメリカの下げの影響を少なからず受けているわけだ・・・・。
結局、カーモン
ベイビー アメリカァ〜につられて下げただけか〜みたいにも考えられ・・・、日米双方こんだけ上がってきたんだから、そろそろ一旦調整ってことだと思います。
しかし、まあ・・・、私が、本当にヤバいと思うのは・・・・。
これまで、日本がやってきた・・・日銀による株価のつり上げ目的の、日本株ETFの大量購入は、常識を超えているというか・・・かなりやり過ぎだったと思います。
ちょっと前に、日経でも叩かれてたと思いますが・・・、日銀は、昨年、今年も・・・、日本株（ETF）を買いすぎて、買って買って買いまくって・・・、我々も吊られて買って買って買いまくって・・・今回、ドーンと調整が入ったわけです・・・。
私は、安倍政権を応援していますし・・・安倍さん大好きだし・・・三本の矢で着実に結果を出してきましたので・・・悪口を書くことはありませんが・・・、唯一、株価のつり上げは、少々やりすぎ感がでて、その返しがこわいな〜と思います。
返しがこわいというのは、調整局面での下りが怖いのではなく・・・・、日本株から外国人投資家が、手を引くことが怖いです。
今回の、株価の下落の時に、皆さんは、何か思いませんでしたか？
今までであれば、このように世界的に株価が下がった場合・・・・円が買われて円高になりましたが・・・、今回、円が大きく買われた感じはありませんでしたよね。
これって、以前よりも、海外からの日本の円の信頼が薄らいでいるということであり、安心感、信用が失われようとしているか、海外からの注目度が減っているということだと思うわけです。
とは言っても・・・、現在１ドル、１１２円〜１１３円・・・近々、１ドル１１０〜１０９円ぐらいまでの円高は、近々あるかもしれませんが・・・、以前のような、１００円割れは、考えにくい状況になったのではないでしょうか？
そうはいっても・・・ほとんどの人は、興味がないか・・・、もしくは、日本は、アメリカに次ぐ経済大国であり、安定した国であり、生涯安泰なんて思っているのかもしれませんが・・・、私は、危機感を感じています。
無理やり株価をあげて、景気良く見せてきたけど、そろそろ限界にきている気がするし・・・、ここ十数年、社会保障費を、どんどんジワジワ上げてきて・・・、消費税も上げてきて・・・今度は、いよいよ１０％に・・・。
詳しくは、ネットで調べてもらうと分かりますが・・・国民一人当たりの負担が、どれくらい増えていっているか分かります。
くどいですけど・・・もう一回おさらいをしましょう。
景気が良くなった〜、国民の負担も上がっている〜・・・、実際は、日銀がETF買いまくり作戦で、株価が上がり、景気がよくなった感があるだけなのかもしれない・・・、為替の動きを見ていると、海外勢も、それに気付き始めている・・・株価が下がり、海外勢が手を引き、更に株価が下落・・・、当然景気が下がる・・・国民の負担は上がる一方・・・。
やばくないですか？？？
そこへきて、従来からの大問題である少子高齢化、人口減少・・・、いよいよヤバい感じがします。
そして、株が下がると・・・不動産も下がり始めます。
やはり、以前のブログで私が予想したように、なってきている気がします。
来年あたりは、まずい感じですね。
名古屋も、ぼちぼちタワマンの売り物の価格が、落ち着き・・・逆に少し下がり始めています。。
マンションを、強気の価格で売りに出していた人たちが、売れずに、少しずつ値段をさげていってます。
それで売れた人は、ラッキー池田！・・・、水面下で売りに出していた人も、ぼちぼちヤバいと気付いて・・・大手の不動産屋に・・・媒介を依頼するなんてケースが増えてきました。
今年度の株の動き次第で・・・来年度の不動産価格の動向が・・・。
うむ〜〜〜。
なんか、空気悪いですよね〜。
そうはいっても、どうすることもできませんので・・・、私は、不安に思いながらも、目の前にある仕事を頑張ります。
住宅地を造ったり、工場誘致をしたり・・・商業地の売買をしたり・・・。
とにかく、不動産業者として、自分の職務に邁進していきます。
そんなわけで・・・本日は、最近、私が、不安に思っている、日本株と日本不動産価格値下がりの話について書かせていただきました。
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まあ、アップルも、Amazonも、スーパーマイクロも、否定してるようですけどね。
実際のところ、どうなんでしょうね〜？
本当だったら、アメリカの情報が中国に筒抜けで、チップの性能次第では、政治や軍事にも大きな影響を与えてしまう可能性もありますよね〜・・・・。
なんか・・・海外ドラマや、映画の世界ですね。
アップル、Amazon、否定しているようですが・・・実際は、どうなんでしょう？？？
私は、そんな中・・・、新しいMacBookと、iPhoneXSを買いましたｗ
私は、いつも、カバンが、パンパカパンに膨らんでいて、めっちゃ重いのですが・・・、今回のMacちゃんは、１２インチで・・・超薄いので、カバンが、少しだけ薄くなりました。
厳密に言うと・・・約２センチほど小さくなり、約３００クラム軽くなりましたｗ
iPhoneもMacも、けっこう奮発して買ったので・・・仕事頑張ります！
さて・・・話は、戻りますが・・・。
先月は、日本もアメリカも大幅な株安で・・・世界同時株安なんてワードが飛び交った！
私の個人的な意見としては・・・、まあ、経済戦争が始まりつつある状況の中で、いずれ、大恐慌なるものは来るとは思いますが・・・、今回のアメリカ、中国の株安は、その引き金になるとか・・・、そんなに大きな事ではないように思います。
アメリカ株の下落は、いろんな要因が考えられるが、一番大きな影響はヘッジファンドの決算に向けての利確だし・・・、中国株は、中国人民元と中国株安を演出作戦を仕掛けて、中国発世界同時株安で、世界をビビらせたという、アメリカに対しての嫌がらせをしただけです。
その証拠に、先日、10月22日の中国株式相場は急伸！笑
つまり・・・、アメリカ VS 中国の経済戦争前の予兆程度のことであり、アメリカも、中国も然程、やばい状況ではないことがわかる。（詳しくは、各経済指標を見てみてください）
アメリカ、中国は・・・、まだ先なので・・・今回は、どうこうってことはない気がする。
本当にヤバいのは、日本の株、日本の経済にあると思う。
日本の株価の下落の原因を深く考えると、どよ〜〜ん！としてくるというか・・・なんとなく恐ろしくなる。
日本株日本の株式市場は、けっこうな割合で外国人投資家によって持たれているわけで・・・、アメリカ株が暴落すれば、当然に連鎖連動する。
アメリカ株が上がれば日本株も上がり、アメリカ株が下がれば日本株も売られる・・・・。
今回、日本の株価が大幅に下がった理由の一つに、アメリカの下げの影響を少なからず受けているわけだ・・・・。
結局、カーモン
ベイビー アメリカァ〜につられて下げただけか〜みたいにも考えられ・・・、日米双方こんだけ上がってきたんだから、そろそろ一旦調整ってことだと思います。しかし、まあ・・・、私が、本当にヤバいと思うのは・・・・。
これまで、日本がやってきた・・・日銀による株価のつり上げ目的の、日本株ETFの大量購入は、常識を超えているというか・・・かなりやり過ぎだったと思います。
ちょっと前に、日経でも叩かれてたと思いますが・・・、日銀は、昨年、今年も・・・、日本株（ETF）を買いすぎて、買って買って買いまくって・・・、我々も吊られて買って買って買いまくって・・・今回、ドーンと調整が入ったわけです・・・。
私は、安倍政権を応援していますし・・・安倍さん大好きだし・・・三本の矢で着実に結果を出してきましたので・・・悪口を書くことはありませんが・・・、唯一、株価のつり上げは、少々やりすぎ感がでて、その返しがこわいな〜と思います。
返しがこわいというのは、調整局面での下りが怖いのではなく・・・・、日本株から外国人投資家が、手を引くことが怖いです。
今回の、株価の下落の時に、皆さんは、何か思いませんでしたか？
今までであれば、このように世界的に株価が下がった場合・・・・円が買われて円高になりましたが・・・、今回、円が大きく買われた感じはありませんでしたよね。
これって、以前よりも、海外からの日本の円の信頼が薄らいでいるということであり、安心感、信用が失われようとしているか、海外からの注目度が減っているということだと思うわけです。
とは言っても・・・、現在１ドル、１１２円〜１１３円・・・近々、１ドル１１０〜１０９円ぐらいまでの円高は、近々あるかもしれませんが・・・、以前のような、１００円割れは、考えにくい状況になったのではないでしょうか？
そうはいっても・・・ほとんどの人は、興味がないか・・・、もしくは、日本は、アメリカに次ぐ経済大国であり、安定した国であり、生涯安泰なんて思っているのかもしれませんが・・・、私は、危機感を感じています。
無理やり株価をあげて、景気良く見せてきたけど、そろそろ限界にきている気がするし・・・、ここ十数年、社会保障費を、どんどんジワジワ上げてきて・・・、消費税も上げてきて・・・今度は、いよいよ１０％に・・・。
詳しくは、ネットで調べてもらうと分かりますが・・・国民一人当たりの負担が、どれくらい増えていっているか分かります。
くどいですけど・・・もう一回おさらいをしましょう。
景気が良くなった〜、国民の負担も上がっている〜・・・、実際は、日銀がETF買いまくり作戦で、株価が上がり、景気がよくなった感があるだけなのかもしれない・・・、為替の動きを見ていると、海外勢も、それに気付き始めている・・・株価が下がり、海外勢が手を引き、更に株価が下落・・・、当然景気が下がる・・・国民の負担は上がる一方・・・。
やばくないですか？？？
そこへきて、従来からの大問題である少子高齢化、人口減少・・・、いよいよヤバい感じがします。
そして、株が下がると・・・不動産も下がり始めます。
やはり、以前のブログで私が予想したように、なってきている気がします。
来年あたりは、まずい感じですね。
名古屋も、ぼちぼちタワマンの売り物の価格が、落ち着き・・・逆に少し下がり始めています。。
マンションを、強気の価格で売りに出していた人たちが、売れずに、少しずつ値段をさげていってます。
それで売れた人は、ラッキー池田！・・・、水面下で売りに出していた人も、ぼちぼちヤバいと気付いて・・・大手の不動産屋に・・・媒介を依頼するなんてケースが増えてきました。
今年度の株の動き次第で・・・来年度の不動産価格の動向が・・・。
うむ〜〜〜。
なんか、空気悪いですよね〜。
そうはいっても、どうすることもできませんので・・・、私は、不安に思いながらも、目の前にある仕事を頑張ります。
住宅地を造ったり、工場誘致をしたり・・・商業地の売買をしたり・・・。
とにかく、不動産業者として、自分の職務に邁進していきます。
そんなわけで・・・本日は、最近、私が、不安に思っている、日本株と日本不動産価格値下がりの話について書かせていただきました。
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