2020年01月17日

2385)外国人と不動産(賃貸、売買)

皆さん、外国人が日本に住むのは嫌ですか???

我々日本人は・・・、外国人が嫌という人の方が多いのではないでしょうか。


嫌というよりは、日本人は、悪意がないのに、不注意、無思慮に悪気なく差別を行っていますよね〜。

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例えば病院の待合室や、電車の中で、誰かが隣に座ったとして・・・、日本人だったら、そのまま座っているか、10センチほどズレるぐらいなのに、外国人が隣に座ると、自分が座っている席を大きく横にズレたり、カバンを反対側に置いたり、妙に過剰に反応する人とかいますけど・・・、これって、悪気のない偏見と差別だと思うんですよね。

それから、外国人というだけで、入居を断るというのも、ある意味、偏見と差別なのではないかと思います。

確かに、不良外人や、マナーの悪い外人もいますし、言葉の壁や習慣や常識も違うので、日本人と同じようにいかないかもしれませんが、これだけ国際化して来ているし、オリンピックも近いし・・・外国人というだけで毛嫌いするのもどうかと思います。
私も、自分や、自分の子供が海外に住もうとして、外国人だからと差別されたり毛嫌いされたら嫌ですし・・・。

でも、まあ、昔よりは、少しずつだけど・・・外国人差別もなくなって来ているのかもしれませんが・・・。

不動産も、外国人が所有していたり、外国人が所有者になり賃貸していたりしているところって増えて来ましたよね〜。

最近は、分譲住宅やタワマンにも外国人が住んでいたり、外国人研修生の寮になっているような戸建てやマンションも増えて来ましたし・・・、徐々に受け入れてていってるのかな〜?

実際の話、今後の流れを考えると、外国人が日本に住むことを嫌がるのではなく、どうしたら、お互いに気持ちよく住めるかを考えていくべきでしょうね。

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そんな中・・・

今回の話は・・・、人権無視の酷いマンションの管理組合の理事長(おばちゃん)の話・・・・。

この令和、東京オリンピック&パラリンピックの年に・・・、『外国人はダメ!』を連発・・・w

さて、その内容を書かせていただくことにしましょう。

弊社の社員が、不動産の取引をする際に、管理組合に詳細をお聞きしたわけですが・・・、うちの社員では、理事長の話を一方的に聞くばかりで言い返さずに言いなりになっていたので、私が話すことになったわけですが・・・。

日本人の私が聞いても、外国人差別がひどい!・・・まあ、世間を知らないオバチャンが理事長をやっているので、悪気はないと思うのですが・・・・、要するに、管理組合の規約に記載されていないのに、外人はダメ! でも、アメリカ人とかヨーロッパの人たちはいいけど、ベトナム人、中国人やフィリピン人はダメ! そういうようなことを平気で言うのです。

今時、こういう差別的な言い方をするのは、ありえないんですけど・・・何せ、オバタリアンだから仕方がないのか???

詳細の詳細を解説しますが。。。

現状の問題としては・・・・、弊社のお客様のAさん(売主)のマンションを、Bさん(買主)という人が法人もしくは、個人で買って外国人研修生の寮にしたいということだったわけですが・・・、弊社の社員が、管理組合に、その旨を伝えたところ・・・・。

管理組合の方は、外国人はダメです!と言って断って来たらしいのですが・・・・実際には、何人か外国人が住んでいるらしく、このマンションを担当している弊社の社員は、線引きができなくて困っている感じだったので・・・、私が、管理組合と話をしました。。


そんなわけで・・・管理組合の理事長のオバチャンと私が電話で話をしたわけですが・・・。

どうも、このオバチャンは、長年このマンションに住み着いているボスのような存在らしく、マンションの管理組合の理事長は毎年交代するらしいのですが、何故か実務は、このオバチャンが中心になって運営されているようなのです。

私は、社員から引き継ぎを受けた新しい担当ということで、自分の名前を名乗り・・・丁重にご挨拶をさせていただき話し始めました。

『早速でございますが、弊社のお客様が@@@号室をご購入するにあたり、外国人研修生の寮にしたいということなのですが、前の担当からの引き継ぎでは、外国人は禁止! しかし、例外もあり、欧米の人たちは住んでるけど、東南アジア、中国系は禁止しているということだったのですが・・・間違いございませんか?』

管理組合 『はい! 前の担当の人にも言いましたけど、外国人は使用禁止しているます。 でも、各ご家庭の諸事情により、若干の外国人が住んでいまして・・・、アメリカ、イギリス・・・あとは、オーストラリアの人も昨年から・・・・。@@@号室の娘さんの彼氏みたいですけどねw ただ、そういう感じなら認めていますが・・・それが、その子が良い子で、エレベーターで会っても・・・・(中略)・・・なんですよ〜w あはははw でも、基本的に、知らない外人が住まわれるというのは困ります。 ほら〜、今、中国人とかベトナム人の人多いでしょ〜・・・あと、フィリピンとかブラジルも昔から多いじゃない・・・ああいうのは、住民が嫌うので・・・私も、正直、嫌ですし・・・。』

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(Yahoo!画像より)

『なるほどね〜w まあ、最近は、日本で住むための教育とかを受けてから来るので、問題は減っていますが・・・、ないとは断言できませんからね〜。  今回、@@@号室を買われるお客様は、法人で購入して会社の寮としてベトナム人を3人入居させたいということなんですけど・・・、今の感じだと、難しそうですね〜。』

管理組合 『ベトナムでしょ〜・・。 ベトナム人は、禁止しているんですよ。 前に中国人が3人入ってきたときは、ゴミ捨ての問題とかが起きまして、マンション中が大騒動で解決しようとしたのですが、結局、ゴミの問題は片付いたのですが、仕事帰りにエレベーターに乗って来るときに臭いし、部屋から変な臭いがしたりで・・・、最終的に、みんなで団結して追い出したんですよ!  ベトナム人も、そうなる可能性が高いので、ベトナム人も中国人と同じく禁止してます!』

『そうですか・・・。 国ごとに分けて禁止ってことですか? 所有は日本の法人なのですが、住むのは、外国人・・・、会社が責任を持って外国人を管理するということなので、なんとか禁止令を解いていただけないでしょうか?』

管理組合 『ダメダメ〜ダメです! 前も、そういうことだったんだけど、何度、注意してもらっても他の住民の苦情が多くて・・・、もう二度と外国人は、住まわせません!  今、住んでいる外国人は別ですけど・・・・。前に追い出した中国人と違って、あの子たちは良い子だから・・・・w』

『なんだりゃ〜w って感じですねw ダメと良いの明確な線引きが全く分からんです。』

管理組合 『線引きは、今の住民が不快感を感じるかどうかだけですよ! 誰だって、外人とは同じマンションに住みたくないでしょう。 差別しているわけじゃなくて、外人が嫌いな人が多いのよ! それを、あからさまに言えないのも日本人なんでしょうけど・・・うちは、禁止してます。』

『う〜ん・・・。そんな時代じゃないんですけどね〜。 これは、難しい問題ですよね〜。 差別なのか、区別なのか、どっちとも言えるし、どっちとも言えない問題で・・・、言葉の壁、習慣の違いもあるでしょうし、迷惑をかけるかけない・・・、迷惑をかけそう、かけなさそう・・・、どこの国は良いけど、どこの国はダメ・・・、日本人はいいけど、ハーフは? 帰化した人は? 留学生は? 大手企業のビジネスマンは? 外国人だけど長年日本に住んでいるような人は?  言い出すとキリがないですが・・・、で・・・、やはり線引きラインが分からんのですが、おたくの管理組合は、どこで、どうやって線引きをされているのですか?

管理組合 『線引きですか・・・。 住民の皆さん次第なんだけど・・・エレベーターで同じになったり、エントランスで一緒になったり・・。うちは、若い奥さんや子供も多いから皆さん嫌がると思います。 それに、管理組合は、その手の話は私が一任されているので、私が、はっきりお断りさせていただきます。中国人と東南アジア人はダメです!』

『じゃあ、香港、シンガポール、韓国、台湾・・・・、ブルネイや、グアム、サイパンの人は、どうなんでしょう? あとは、例えば、日本語ペラペラの、シンガポールの医学博士とかならどうですか?  それから、今現在、住んでいる外国人はOKで、今度住む外国人がダメだという理由は、どこで線を引いているのでしょうか???  噂によると、欧米人だけではなく、韓国人のご家族と、中国人のご家族も住んでいるとお聞きしましたが・・・。』

管理組合 『えっ・・・。 あ〜・・・あの人達は、昔から、このマンションに住んでいるし、問題を起こしたことないですから・・・! これから新しく入って来る人はダメということです。 』

『はっ? マジで線引き分からんわw えっと、それでは、何月何日から、そのように管理規約が変わったのですか?  私としては、購入希望の法人様に、なぜ外国人はダメなのか、説明をしなくてはいけませんので・・・。 要するに、管理組合として、中国人、ベトナム人は、住まわせない!ということですよね。 で・・・、何月何日から、中国人、ベトナム人禁止令が発動したのですか?』

管理組合 『・・・。そこは、議題に上がってるのですが、まだ明確には決定していません。』

『ということは・・・、例えば、今日、買いたいと言っている法人に所有権を移転してしまったら、今まで住んでいる外国人の仲間に入れていただけるということですよね?  今回、購入される法人様としては、近隣の皆様にはご迷惑をおかけしないと言ってますし、誓約書を書いてもいいと言っているのですが・・・、どんなもんでしょう?  まあ、最悪、こっちは、先に所有権を移転してしまえばいいわけで、それを侵害する権利は組合さんにはないですし、規約にもないので問題ないですけど・・・、まあ、後からゴタゴタしたくないので、こうやって先に話しているんですが・・・。 今なら、お仲間に入れていただけるってことで・・・、ありがとうございますw 失礼いたします。』

管理組合 『ちょっと・・・違う、違う、違います。 中国人の問題があってからで、今は、外国人をどうするか決めている最中だから、ダメということです。 とにかく、ベトナム人はダメです。 ダメなものはダメなんです・・・。 あなた、私を脅しているのですか? 脅迫ですよ!』


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『あはははははw 何が脅迫なのか分かりませんけど・・・。すみませんけど・・・あなたが言っていることは無茶苦茶ですよ! 根拠も示さずに、ベトナム人はダメとか・・・、今時、それを言っとったらあかんでしょうw 組合で決めて、それを示してください。  私が所有権移転するのと、管理組合が決定するのと、どっちが早いですかね〜? 』

管理組合 『それを脅迫って言ってるんですよ! きちんと管理組合を通してから売買をしてください。』

『脅迫なんかしてないですよ。 所有権移転してから勝負して決着つけましょうか?って言ってるだけです。』

管理組合 『そんな勝手なことできませんよ!』

『違う違うw 不動産登記法上の所有権移転に管理組合は関係ない! 管理組合の了解がないと登記ができないというわけではないですよ。』

管理組合 『あなた、これ以上、脅迫するなら警察に言いますよ! それに、もしもマンションを買って変な外人が入居してきたら、住民団結して追い出します。 ベトナム人も、ベトナム人を使っている会社も絶対にダメです! 管理組合の承諾なしに変な人に売ってしまうというような脅迫はやめてください。』

『だから〜・・、脅迫じゃないでしょ? それに、うちのお客様の法人を変な人扱いするのはやめてくださいよw 私は、明確に、線引きをして示してください。って言ってるんです。  管理組合でベトナム人を禁止することだってできるでしょ?  まあ、所有権移転しちゃった、その後、もめた時に裁判所が、どう判断をするかは、わかりませんけどね・・・w』

管理組合 『そういう言い方が、脅迫だって言ってるのよ!  とにかく、外国人は、入れたくないの。 いい加減にしてください! あなたも、日本人だったら分かるでしょう? 』

『日本人ですけど・・・、イマイチ分かりません。  あははははw 考え方が古すぎる・・・、鎖国しすぎw ちょっとお聞きしたいのですが・・・、あなたは、黒船が日本に来たときから生きているんですか?  まあ、私も、不動産をやって来て、外国人と日本人の生活習慣の違いで迷惑を被ったことがあるので、あなたの気持ちは分かりますが・・・、今時、外国人だからダメというのは、どうなんでしょう? それ、差別的な発言に聞こえるんですけど・・・w それって、差別だと思いませんか?』

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(Yahoo!画像より)

管理組合 『差別と言われても構いませんけど、とにかく外国人は禁止しているんです。』

『まあ、日本人の性質上、そういった気持ちは理解できますけど・・・、日本に来て、真面目に一生懸命働こうとか、仕事を覚えようとしている人に対して、外国人という理由で毛嫌いするのも、どうなんでしょうね〜。 外国人にも、親がいて、子がいて、兄弟もいて・・・一部、礼節を知らない、もしくは素行が悪い外国人と全員一絡げにしてしまうのは可哀想だと思いますけど・・・。』

管理組合 『それは、そうかもしれませんけど・・・。 外国人はダメ! 言葉も通じないし、常識を知らないからダメ! 差別をするつもりはありませんけど、外国人と同じエレベータに乗るのも嫌という人もいますし、ゴミの出し方も守ってくれないし、ダメなものはダメなんです!』

『あはははw だから〜w 言ってることとやってることの、辻褄が合ってないですよ! もう少し、前向きな話をしませんか???  拒絶じゃなくて・・・共存! う〜ん・・・。 例えばですけど・・・、入居されるに当たって、ルールガチガチの念書を差し出してもらって、OKするとか・・・。 もしも、約束を破ったら直ちに出て行くとか・・・損害賠償を盛り込んでおくとか・・・・買主の企業側に、きっちり約束させれば、よくないですか? 』

管理組合 『どういうこと???  約束って・・・! そんな約束したって守ってもらえないかもしれないじゃないですか。 きっと守らないだろうし・・・。 私は、難しいことは分からないけど、とにかく、こういったお話は全て断らせていただいてます。』

『それは、わかりましたけど・・・。 今日、あなたと、こうやって話した内容を買主さんにお伝えしても、ご納得いただけるか、自信がありません。 私は、不動産屋としてではなく、個人的に考えても、外国人というだけで、そうやってレッテルを貼られるのは、可哀想だし、理不尽だな〜と思うのです。 きちっと約束させて守らせるように、私も頑張りますので・・・、なんとかご理解いただけないでしょうか?』

管理組合 『私は、法律とか分からないから、何が正しいのか、どうしたらいいのか分かりませんし、そんな難しいことはできません。』

『だから〜・・・、う〜ん・・。 簡単ですよ・・・・ ゴミ出しの事、深夜に騒がない、共用部分にゴミを捨てないとか、エレベーターの使い方とか、こうするあ〜するって約束させるんですよ・・・・、なんだったら、キッチンにドロドロの油を流さないとかまで入れてもいいんじゃないですか?(笑) その約束を破ったら、どうするこうするって罰則も入れておくって事です。 但し、それは、他の住民も同じように念書を入れさせてくださいね。 そうすれば、今よりも、マンションの規律守られ、環境も良くなるんじゃないですか?・・・って事です。』

管理組合 『今現在住んでいる人にも同じ念書を書いてもらうって事ですか???  う〜〜〜〜ん、書いてくれるかな〜・・・・。 書かない人もいるんじゃないかな〜・・・。』

『ルールを作り、徹底する! それを、今の住民も、これから住む人も、きっちり守って、みんな気持ちよく生活をするんです。  日本人は許されて、外国人は同じことをしても許されないって、それこそ、理不尽じゃないですか・・・。』

管理組合 『皆さん、どう言いますかね〜・・・。 』

『私は、賛成してもらえると思いますし、新しいルールを遵守するって、ことになると思いますけど・・・・。 まあ、話の持ってき方次第じゃないかと思いますが・・・・。 今後、外国人を一切住まわせないという方向で話をするよりも、一度、マンションの規約を改正して、我々も、改めてルールを遵守して、今後住まわれる人たちにもしっかりと守っていただくようにするという感じで、どうでしょうか??? いつまでも鎖国しているより、気持ちよく共存できる環境づくりをしたほうがいいと思いますよw』

管理組合 『そうですね〜。  近藤さん、でしたっけ・・・。 少しお時間をいただけないですか? 役員を集めて早急に話し合います。 』

『大丈夫ですか? もしよろしければ、こちらから詳しい者を行かせましょうか?』

管理組合 『大丈夫です。 こちらで、話し合って、結果をご連絡させていただきます。 多分、皆さんご理解いただけると思いますので、その時は、書類の内容について教えてくださいますか?』

『はい、もちろんです。 ただ、話し合いの際に、以前の中国人が問題になった際の内容や、今後問題になるかもしれないことを箇条書きでいいのでいただけるとありがたいです。 まあ、でも、外国人の問題は、今も多いですけど・・・、最近は、日本に来る前に、かなり教育されて来ているようですし、企業も教育するようになってきたので、昔のような酷いケースは少なくなりましたよw オリンピックも近いですし、今後、観光客や労働者も入ってくると思いますので・・・、今回、きっちり対策しておくことは、とても良いことだと思います。』

そんなわけで・・・外国人の入居について、マンションの管理組合で、話し合っていただくことになりましたが・・・・。

前の東京五輪の話をされて・・・今回の東京五輪の話をされて・・・、なんだかんだ1時間近く話し込んでしまいました。


このマンションは、買主さんの会社の寮にできるようになると思いますが・・・確率的には、8:2ぐらいの確率で行けると踏んでいます。

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まあ、でも、今回、私の立場は、このマンションに外国人3名が住めるようにすることにあるわけで・・・、営業なんてものは、断られてからが本当の勝負なわけですから、頑張って交渉したのですが・・・実際の話・・・、この問題って難しいですよね〜

賃貸の場合、大家は、入居者を選ぶことができますが・・・、マンションの共用部分使用について他の所有者、もしくは入居者は、余程のことがない限り、出て行けとか、住むなとか、使うな!とは言えないと思うんですよね〜。

管理組合でルールを決めることはできますが、それを守らない人がいた場合・・・、立退きをさせることも難しいと思います。

裁判所も、余程の迷惑行為がない限り・・・、外国人という理由だけで、強制執行はできないと思います。

まあ、とりあえず・・・、今は、買主さんに、他の住人の迷惑にならないように・・・、きっちり、しっかり約束をさせて取引をするしかないですね〜。

マンションの管理組合から、箇条書きが来たら・・・うちの顧問弁護士と相談しながら、約定書や同意書を作成しようと持っています。

しかし、まあ、わが国の外国人差別って、悪意がないのに、不注意、無思慮に悪気なく差別を行っていることが多いんですよね〜。
原因は、閉鎖的な日本の歴史, 文化, 伝統と関わりが深いかもしれない。
まあ、これを書き始めると長くなるので今回はやめておくが、とにかく外国人差別はひどい・・・特に高齢者!

そして、それを見て見ぬふりをする人たちも多い。

日本では、正々堂々と差別している高齢者が多いのと、そこで公然と差別を受けた被害者は、ほとんどの場合、周りの人たちにも助けてもらえないし、そもそも行政機関や裁判所に救済を求めても、なかなか救済を受けることができない。

国際化が進む中で、日本人は、なぜ、外国人差別を止めない?

今後、益々国際化が進む中で, 日本が国際的批判を受けないためには、雇用, 住宅差別に対する法制度を強化することにより企業などが極めて無思慮に差別を行わないような法律を確立していくことが必要だと思いますが、皆さんは、どう思われますか?

まあ、それにしても、日本人は、外国人が嫌いという人が多いですよね〜・・・。

ペリーや、ザビエルは、さぞかし大変だったんだろうな〜w

そんなわけで・・・本日は、外国人と不動産(賃貸、売買)というテーマで書かせていただきました。






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2020年01月15日

2384) 今後の太陽光発電投資!(中古市場の値上がり)

これまで、表面利回り10%以上が当たり前だった産業用の太陽光発電投資(野立て太陽光発電)ですが・・・めちゃくちゃ美味しい投資案件でしたよね〜w

3000万円の投資で年間330〜350万円・・・20年で6600万円〜7000万円・・・FITが始まった頃は、こんな感じだったように記憶しております。

それが、年々売電収入も下がり、同時にパネルやパワコンの価格も下がってきて・・・最近は、1500万円ぐらいの投資で、過積載にして、年間150万円ギリギリあるかないか微妙なところ・・・。

売電収入も下がり、機材も下がり、パネルを過積載にして・・・なんとか10%前後を維持しているわけですが・・・。

それでも、表面利回り10%前後は出るので、収益物件として考えると美味しいですよね


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(弊社が販売した太陽光発電所を空撮※一部他社の物件有り)

でも・・・。


投資家の皆さんは、太陽光発電投資は、もう終わったと思っていませんか?

勉強不足な投資家さんだと、太陽光発電自体が、もうオワコンだと思っている人も多いようですが・・・、まだまだイケます・・・・、太陽光オワコン! その言葉を発する事自体、時代についていけていないと言うかオワコンな感覚だと思います。

確かにFIT(再生可能エネルギー固定買取制度)の終了と言う観点からは、もう終わったと思われても仕方がないのかもしれません。
でも、厳密には、大型の太陽光や風力の事業用が終わると言う感じで、太陽光発電自体が終わるといったわけではありません。

ここからが重要なところなんですが・・・。

FIT廃止&改正により、新規の投資が成り立たないとしても・・・既に認定を取得してある手付かずの案件や、既に稼働してる中古発電所が沢山あるわけです。

最近は、キロ27円以上の物件は市場から減ってしまい、あまりお見かけしませんが、まだ21円、24円は、ちょくちょく見ますし、それ以下のものは、かなり情報があります。
それと、既に償却を済ませてしまった中古の太陽光発電所とかも売りに出ています。

この価格が・・・昨年秋頃よりも今年の価格が上がってきているのです。

昨年まで利回り10%以上、9%以上で探していた人たちが、もう少し下の利回りのものを買い始めのです。

まあ、太陽光業者も強気に売っているということなのでしょうが・・・・。

考えてみれば、野立て太陽光は、今後、新規の認定が取れないですし・・・、銀行金利が安い中で、確実に契約満期終了まで売電収入があるわけですので、高くなっていくのは当たり前なのかもしれませんね。

表面利回り10%以上が当たり前だった産業用の太陽光発電投資(野立て太陽光発電)ですが・・・、今は、ここ1〜2年の間に認定を取得し仕込みをしてある物件が、9%、8%・・・と下げてでも売れていくという事なので・・・当社も、自社張りをするために取得してあったものが数十カ所あるので・・・自社張りをしないと決定した物件や、認定価格ダウン時期が迫ってきた物件は、徐々に売りに出していこうと思っています。

読者の皆さんの中に、認定IDを持っている人は、売りに出してもいいと思いますし・・・、今、購入できるのであれば買っておくと、もしかしたら上がるかもしれませんね。
但し、認定だけ持っていても、一定の期間を過ぎると、その権利はなくなってしまうので、そこは気をつけてくださいね。

そんなわけで・・・、太陽光発電投資は終わったわけではなく、しばらくは、今後、ID売りや、中古売りの市場が賑わいそうな感じです。
本当に市場に物がなくなってくるまでは値上がりしていく可能性が高いです。


そう考えると・・・、以前、認定を取っておいて・・・、材料費が半値以下に下がった今、工事して連携したら、表面利回りが20%以上になるわけで・・・そういう人が一番美味しい思いをしますよねw

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(弊社が販売した太陽光発電所を空撮※一部他社の物件有り)

さて、話は変わりますが・・・。

昨日、太陽光の四日市の現場に行ってきました。


弊社が、販売した低圧の太陽光発電所が大量にある地域です。

そして、今回、弊社の自社所有用の高圧の太陽光発電所が完成したので、視察に行ってきました。


これまで、弊社所有の太陽光発電所は、全て、低圧なので、300坪前後の土地に、50Kw〜100Kw分のパネルを張ってあるわけですが・・・・、今回は、メガまでではないですが・・・、低圧と比べると、めちゃくちゃデカい高圧の太陽光発電所で、低圧にはないキュービクルという高圧設備が必要になります。

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皆さん、キュービクルというと一般的な言葉ではないので説明させていただきますが・・・、髪の毛のキューティクルと間違えそうなので・・・、キュービクルとキューティクルは、全然物が違います・・・すみません・・・おやじギャク的に、このネタ使いたいので・・・・w

話は、視察の話戻りますが・・・。

弊社の高圧の発電所は、太陽光発電分譲地の一番奥にあり道が狭いので、手前の駐車場に車を止めて歩いて行きました。

歩いて行く道中で熊が出ると危険なので・・・・(冗談w)

歩いて行くよりも先に・・・ドローンを飛ばして、スマホの画面で現地を確認しながら・・・トボトボ歩いて行ったのですが・・・。

当然、ドローンの方が、早く現場に到着するわけですので・・・・。

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ドローンから撮影した、高圧の太陽光発電所の画像が・・・・ドローンが飛べる最高の高さで真上からでは、全体が治らないので、少し離れて斜めにして撮影しました。

曇りでも発電する国産メーカーの単結晶パネルにしたので、他のパネルと比べると、どす黒い感じがしますが・・・、こう見えて、めちゃ発電します。

違う場所の低圧発電所では、予想の127%の発電量だったので・・・、連携を予定よりも少し延期して、パネルの変更申請をしました。

施工前、工事全体の見積もりを見た際に、パネルは大量に買い込んだからなのか、単結晶の割に意外と安いな〜というイメージでしたが、逆に、キュービクルは、た・た・高・高いな〜!と思ったのですが・・・設置してあるキュービクルの前で写真を取ったら・・・、まあ、今回、当社初の高圧の太陽光発電所が完成して良かったな〜と思いましたけどねw

そんなわけで・・・野立ての太陽光発電は、まだまだ大丈夫・・・あと2年ぐらいは、太陽光発電の認定付きの土地の売買や、中古の太陽光発電所の売買が盛んに行われると思いますし、この先、相場が、もう少し上がるのではないかと予想しています。

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(弊社が販売した太陽光発電所を空撮※一部他社の物件有り)


この太陽光発電所団地も、現在、8割ほど太陽光パネルで埋まりましたが、残りの2割になりました。

この近隣の同業他社様も、写真には写ってませんが、この付近で、まだ未完成のところがあるようですし、他県でやっている仲の良い同業者さんも、四国、九州方面に大量に保有しているようです。

当社は、愛知、岐阜、三重が多いので・・・、この現場も含めて、ぼちぼち売っていこうと考えています。

そして・・・弊社の太陽光部門は・・・、野立て太陽光の在庫がなくなり次第・・・販売を工場や戸建てに特化して、あとはメンテの方に行こうと考えてます。

太陽光発電所の話は、ここまでにしますが・・・・。


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太陽光発電事業の未来について・・・!

これから先は、太陽光パネルで発電した電気を、売るのではなく、自分で使うという時代がきます。

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実は、もうすでに、そういう時代に移り変わりつつあり・・・・弊社が取り扱っている、大型の蓄電池は、かなり売れ行きが良いです。


今後の売電は、キロあたり7〜9円ぐらいなんですけど・・・、我々は電気を15円〜26円ぐらいで買っています。

キロあたり売るのと買うのに、これだけの差があると、自分で発電して蓄電池に貯めて使った方が良いのです。

お金の問題もありますけど・・・蓄電池をつけておけば、災害時にも電気が使えます。

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家庭用の太陽光発電と、一部の産業用の太陽光発電は、売電から蓄電の時代になってきました。

家が停電になったり、会社が停電になった時に、電気が使えるというのは本当に助かります。

逆に、電気が使えないと・・・、冷蔵庫の中のものはグチャグチャになるし、エアコンは使えないし、そもそも明かりがないと夜は真っ暗です。

最近、高性能の蓄電池が安くなったということもあり、又、家庭用の売電契約が終了するという人たちもいて、蓄電池が恐ろしいほど売れています。

当社でも、以前は、蓄電池をメーカーに注文してから1週間以内に納品されていたのですが、最近は、3週間〜1ヶ月ぐらいかかるようになってきました。
昨年末、メーカーによっては、入荷時期が未定なんて時期もあったりして・・・。

2020年は、蓄電池が普及する年になるように思います。

数年後には、『えっ! 蓄電池ついてないの??? 災害時やばいじゃん!』
こんな時代になるような気がします!笑

私も、今年は、自宅と、宮古島の家に蓄電池をつけます。


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本当は、昨年末に自宅だけは取り付けをしようと思ったのですが・・・!

年内に取り付けたいお客様が大勢いらっしゃって、社長の家は後回し・・・!みたいな感じで・・・、じゃあ、年明け!と約束をしていたのですが・・・、年明け早々に弊社の太陽光事業部から、『すみません。 社長の家の蓄電池取り付けですが、工事屋がインフルエンザになってしまったので、延期してもらえませんか? 他のお客様の方を調整するだけでも大変なんですよ!』と言ってきたので・・・。

お客様と言われたら・・・、優先するしかないですよね〜w

『え〜〜〜! 12月が、1月に・・・、1月が何月になるんだ?』

社員 『社長の宮古島の家も遅れてますので、この際、宮古島と同じ時期ってことで、どうでしょうか? 社長の宮古島の家は、いつから工事に入れるんですか?』

『う〜ん・・・。 2月末〜3月ぐらいかな〜?』

社員 『じゃあ、その時一緒にやりましょう。』

『あのさ〜。 宮古島と愛知と同時に工事するってことは工事の手が違うってことだろ。 関係なくない??? 一緒の時期にやる必要あるの???  理由は???』

社員 『・・・・。 ・・・・。 会社への支払いが、同時にできるじゃないですかw いや、お客様よりも社長を優先しろ!っておっしゃるなら、社長を優先しますけど、社長の性格だと、お客様第一じゃないですか〜。 年頭の挨拶でも、そうおっしゃってましたので・・・。』

『もういい・・・。 わかったわかった・・・。 俺、後回しでいいよ! でも、絶対に宮古島の家の時と同時にやれよ! 3月中には、絶対に設置してくれよ!』

社員 『はい! もちろんです。 あざっす! 』

『まあ、一応、俺も、社内割引とかしないで定価で金払うんだから、お客様扱いしてほしいけどな〜・・・。 それに・・、昨年、年内工事ができない!って、言ってたときも同じ感じだったと思うんだが・・・。 デジャブか???』

社員 『申し訳ございません・・・。 あざっす!』

ということで・・・私の家の蓄電池は、3月になりました・・・。

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まあ、来年の8月に、売電契約が終了するので、それまでにやってもらえばいいですけど・・・。

宮古の家のリノベーションといい、蓄電池といい・・・毎回、後回しにされるのは・・・いつも社長の俺・・・。

噂によると、うちの社員の家の太陽光一式の工事は、終わっているとか・・・意味が分からんですけど・・・!笑笑

,客様 ▶︎ ⊆勸 ▶︎ 社長・・・
こんな感じです。

読者の皆様も、もし蓄電池を設置したいということであれば、弊社の方にお気軽にお電話ください。
今だと、申し込み、融資、工事で、1〜2ヶ月かかるぐらいです。(但し、愛知、岐阜、三重以外だと、提携業者が設置に行きますので、もう少し遅くなるかもしれないです。)

全体的に、ちょっと工期は遅れ気味になるかもしれませんが、私よりは、早く施工するはずです!笑

太陽光発電投資の話を書くつもりが・・・太陽光ついでに、私の蓄電池設置工事の遅れの愚痴になってしまいましたが・・・。

ブログに、蓄電池取り付けできましたw 蓄電池いいですよ〜w とレポを書きたいですが、もう少し先になりそうです。

今日のブログを、まとめると・・・。

太陽光発電は、まだまだ、今後も・・・形を変えて伸びていく業種だということと、蓄電池の、諸々の話ということで・・・・。

本日は、今後の太陽光発電投資!(中古市場の値上がり)というテーマで書かせていただきました。




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2020年01月13日

2383)ゴーン氏の事件と不動産と資産!(日産)

カルロス ゴーン氏が、1月8日に、レバノンの首都ベイルートで記者会見を開いたが、逃亡の詳細は明らかにしなかったですね〜。

日産の旧車が大好きな私としては・・・、日産が、こんな形でゴタゴタしているのは悲しいですけどね〜・・・。

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昨年、フェアレディZの50周年記念のイベントで鈴鹿に行ってきたぐらいなので、真面目に日産好きなんですけど・・・。

日産は、GTRにしても、Zにしても・・・歴史もあって、本当に良い車を作ってきたんですけどね〜。

ゴーン氏は、パクられるし逃亡するし・・・、経営陣は、ゴーン氏のことで国を巻き込んで検察にチンコロして・・・きっちり対処するならまだしも、なんかだらしない結末だし・・・。

しっかし、ゴーン氏・・・、007やミッションインポッシブル級の逃亡劇を繰り広げ・・・ある意味、すごいですよね〜・・・。

まあ・・・、ゴーン氏からすると、日本の検察のやり方に納得がいかず怒っているわけなので、逃亡ではなく、脱出だと思っているのではないでしょうか?


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Yahoo!画像より!

ゴーンさん、悪いことをしたのは事実なんですが・・・、何故、ゴーンさんだけ、あそこまでやり込められるのでしょう?

有価証券報告書の虚偽記載逮捕されて・・・他の年の有価証券報告書の虚偽記載で、逮捕されて・・・また特別背任の会社法違反逮捕されて・・・更に、別の特別背任会社法違反で逮捕されて・・・、その他諸々・・・何回逮捕されてるの〜?

この検察のやり方は、逮捕の時点で、最初から分かっていただろうに、小分けにして、何回も逮捕をする手法・・・、これは、さすがに人権を無視していると思います。
そりゃ〜ゴーン氏も逃げたくなりますわ・・・という感じですよね〜。

ゴーン氏がやったことは、悪いことというか確かに犯罪ですから、その罪に対して、どうこういうつもりはありませんし、法律上、逮捕されて当たり前だと思います。

でも・・・、じゃあ・・・と、疑問に思うのは・・・、ゴーン氏の罪と同じような事が・・これまでに、大手上場企業の中で、一度もなかったのか???
まあ、例を挙げると失礼なので・・・。
例えば・・・。
有価証券報告書の虚偽記載を、修正で片付けたとか・・・特別背任の会社法違反に対して、元に戻すことで片付けたとか・・・、そうやって片付けてきた事例の方が多いのではないかと思うのですが・・・。
これも、良いことではありませんが・・・。

ゴーン氏を、あそこまでやるなら、同じような事例に対して、検察は同じ対応をしなくていけないと思うのです。
同じような対応をしてこなかった、今後も同じような対応をしないのであれば、ゴーン氏は、特別にということなので、差別を受けたことになります。
その他の企業の役員、元役員の有価証券報告書の虚偽記載や、特別背任の会社法違反で、ここまでやったことがありますか?

それに、長年に渡るゴーン氏の悪行を、日産の他の役員は、放置しておいたわけで・・・知らなかったでは通らないと思うのです。

ゴーン氏を擁護するわけではないですが・・・、もしも、ゴーン氏がいなかったら、おそらく今の日産は、なかったと思います。

当時の日産の経営陣が、誰もできなかった強引なまでの経営改革を、外部から来たゴーン氏がやってのけて・・・、ゴーン氏が立て直した日産の経営陣から、このようなやり方で追い込まれるって、私は酷い話だと思うのですが・・・・。

日産の立て直しもできなかった、ゴーン氏の独裁体制も自分たちでは何もできず、検察の力を借りないとできなかった・・・毎回、自分では何もできずに人頼り・・・まあ、日本の大手企業のサラリーマン根性が染み付いているといえばそれまでなんですが・・・。
日産の役員が司法取引? 自分の会社のことは自分で片付けろ!世の中なめてんじゃね〜!って思いますけど・・・。

日産の経営陣キモい、何やってんの?

そして、検察側の対応も、どう考えても・・・区別ではなく差別ですよね。

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ゴーンさんは、やってはいけないことをやったので・・・当たり前に罰せられるべきだと思いますし・・・、日本という国も、日産自動車も大好きなんですけど・・・ゴーン氏の、ここまでの経緯を考えると、キモいというか吐き気がします。

皆さん、ご存知の通り、私は、日産の旧車が大好きだし・・・今の日産の車も好きなんですが・・・、なんだかんだ、他人頼りの日産自動車のやり方を見ていて、今後は、独自性のある良い車は作れないだろうな〜と思ってしまいました。

このあたりのところ・・・当ブログの読者さんは、どうお考えなのでしょうか?

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さて・・・続いて、NHKのネタですが・・・w

本題の途中で・・・まずは、私事でございますが・・・

昨年末に、紅白を観て・・・ゆく年くる年を見て除夜の鐘がゴーン・・・と鳴って、2020年の新年を迎えたわけだが・・・、私が、年明け最初に見たニュースは、カルロスゴーンの逃亡のニュース・・・。

何が言いたいのかと言うと・・・、年末の除夜の鐘ゴーンで、新年最初のニュースもゴーンで、年明けは、ゴーン繋がりで・・・キメッ!
流石、NHK・・・居酒屋のオッサン級のハイクオリティーなダジャレをかましてくれたな〜と・・・・!笑


年末ゴーンと年明けゴーン・・・面白かった人は、ブログランキングをクリックして投票してください!笑


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話は、ゴーン氏の話に戻りますが・・・今日の本題、ゴーン氏の資産の話を書かせていただきたいと思います。

マスコミ報道等では、ゴーン氏の資産は、2300億とされていますが・・・結構、持ってますよね〜。

もっと少ないイメージなんですけど・・・・・。

ゴーン氏の収入は、累計額、過去9年で・・90億円!(虚偽記載しただけで受け取っていないものもある。)
そう考えると、2300億円の資産は、そんなにあるのかな〜?という感じですね。

というのは・・・。

・ゴーンさんが住んでいた、高級タワーマンションの元麻布ヒルズの最上階も4億円程のものですが・・・、噂によると日産の所有担っているので、ゴーン氏の資産ではな誘う。

・今話題沸騰の、レバノンの自宅も、マスコミ報道では、日産から立退きを要求されているということのようなので、ゴーンの資産ではなさそう。

・リオデジャネイロにも家があるようですし、いろんな国にもあるようですし、これだけ世界規模の人だと世界中に不動産、預貯金あるのだと思いますが・・・、そのあたりのところは不明です。

・自家用ジェットやクルーザーは、購入時の価格は高いですが、売るときは二束三文なので、両方合わせても数億円程度なのではないでしょうか?

不動産も資産も、あるようでない・・・、ないようであるのかな???

何が言いたいのかというと・・・、ゴーン氏の資産は明確にはわかりませんが、海外に会社を作って、いくら横流ししたのか知りませんが・・・、日産におさえられている感じだし・・・、収入的なところを考えても、2300億資産がある根拠って、どこにあるのかな〜?と・・・思うわけです。

保釈の15億は、高い? 安い?

ゴーン氏は、保釈金に15億払ったようですが、2300億の資産が明確にあったとすると、保釈金は、妥当とは言えません。

だって・・・、2300万円の資産を持っている人にしてみたら、iPhoneを買うぐらいの感覚だし・・・、財布に23000円入っている人が、マックでフライドポテトSを買うくらいの感覚です。

ゴーン氏レベルの人が2300億の資産を持っているとしたら、15億の保釈金で保釈するとは考えられません。

マスコメディアの2300億の情報が違っているのか、15億の保釈金の話が間違っているのか・・・???

まあ、でも、ゴーンの推定年収や、今回の判決からだと・・・15億は妥当なのかもしれませんが・・・、少なくとも裁判所は、総資産2300億での計算はしていないと思います。

だって、一部のマスメディアの情報のとおり、ゴーン氏に2300億の資産があったら、15億円は、ゴーン氏にとっては、没収されても屁でもないレベルの金額ですもんねw

何かが変・・・流れも変・・全てが変な感じ。

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今日の話を、まとめると・・・、何度も逮捕して、身柄拘束して接見禁止で、ここまでやっておいて資産から考えると安い金額で保釈して、裁判前に逃げられたと言う流れ・・・流れが変というか、チグハグな感じだし・・・。

そもそも・・・、今、出てきている事実、罪の重さ、ゴーンさんの実績・・・、逃亡事件前までも、ゴーンさんの諸々の件って、これほど大騒ぎしなくてはいけない事なのでしょうか???


かなり強引な手腕でしたが、日産を復活させたのはゴーン氏・・・罪は償わせるとして、もう少し人道的なやり方があったのではないでしょうか。

ルノーは、フランスの国営企業みたいな会社であり、日産、三菱自動車の大株主なので、日本の自動車産業的には、ゴーンを吊るし上げるついでに、日産、三菱自動車とルノーとの今の関係を変えたいのでしょうけど・・・、そこには、企業同士の問題だけではない複雑な事情が絡んでいるように思います。

じゃないと・・・ゴーン潰しにしては、過剰すぎるのではありませんか。

何か、別の裏事情があるのかもしれませんが・・・、今は、まだ、はっきりしてませんが・・・。


ゴーン逮捕と逃走の裏側・・・闇っぽいですね・・・。

そんなわけで・・・本日は、ゴーン氏の不動産と資産!(日産)について書かせていただきました。


さて・・・最後の最後に、一部の読者さんの要望に答える感じですが・・・今回もYouTubeを・・・。



今日は、以前のものになりますが、30万アクセスを突破した動画です。

それでは、失礼いたします。





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2020年01月10日

2382)千代田不動産 建設土木事業部の近況w

本日は・・・、不動産取引には欠かせない、建設工事、土木工事のことを書かせていただきます。

皆さん、ご存知ないかもしれませんが・・・、実は、弊社は、不動産の仲介、開発、賃貸等の不動産系意外にも、複数の事業部がありまして・・・、本日は、その中の一つ・・・千代田不動産、建設土木事業部のことを書かせていただきます。

建設土木事業に使う、資材置き場や倉庫、車両や機械もあり、少ないながらも施工班もいますが・・・、私自身、建設土木の営業は殆どしませんし・・・、あまり話題にもだsだないので、意外と、皆さん知らないというか・・・不動産屋のイメージが強すぎるのかもしれませんね。

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一般建設、一般土木だけではなく・・・、当然ですが、各種分野ごとに許認可は揃っています。

もちろん、全部は、自社施工だけでは全部できないので、専門的分野は下請けさんを使っていますけどね〜。


確か、これ以外にも、電気工事業や、野外広告業、その他にもあります。

普段、不動産取引の際には、自社で施工せずに、直接施工業者を紹介することが多いというか、あまり営業しないのですが・・・、たまに、『弊社でやりましょうか?』と施工実績をお見せすると、驚いてくださる人が多いです!笑

これまで、不動産取引からの建設土木工事というパターンは少なく・・・、どちらかというと、自社のデベロップメントの施工や、不動産取引と関係ないラインで建設土木の受注をしてきたわけですが、昨年から、流れ的に不動産取引からの建設土木をいただくことが多くなり、この際だからと、建設土木事業部を強化したわけですが・・・そのせいもあって、更に仕事が増えたわけですが・・・。

現在、弊社、千代田不動産 建設土木事業部では、2000坪〜3000坪の造成工事を3カ所、同時施工しています。
そして、今年の春頃から〜来年は・・・建設も始まります。

自社の監督、施工管理、施工班も、下請けさん各社、建材屋さん、ダンプ屋さんまで、皆さん、頑張ってくれています!

昨年は、建設土木数カ所の施工と宮古島のアパート建設が重なり・・・ちょっと大変でしたw

この建設土木工事と、昨年末まで宮古島のアパート4棟の建設工事と、土地の仕入れの手付金などなど・・・・私は、ただ前を見て、どんどん仕事をしていくのですが・・・最近、仕事を急に増やすと、会社が黒字でも、資金繰りが厳しくなることを、身をもって体験いたしまして・・・!笑

昨年と今年で、30000m3の良質残土搬入と、2000m以上のU字側溝やL型擁壁が必要でしたので・・・・、こういう場合先に資金を出さなくてはいけないのですが、工事代を借りるということを知らなかったので・・・実は、今だから言えますが・・・、工事代金の入金があるまでの間、お金が出っぱなしになり資金繰りが大変でした!

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今年に入って少し楽になりましたが・・・・、昨年は、普段の宅地分譲事業に加えて、宮古島での物件購入と建設資金も必要だったので、支払いは出っ放し、入金は、まだまだ先という状況が続き・・・正直資金繰りが大変で・・・、黒字倒産するのではないかと思ったぐらい・・・資金が出る出る・・・ちょっとビビりました!

愛知県での不動産事業については金融機関さんが資金を貸してくれますが、宮古島での事業は、どこの金融機関も、支店がないからエリア外という理由で、取引金融機関は、どこも融資をしてくれません。

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土地を仕入れる際の手付金、宮古の不動産購入、建設関係の支払いは、すべてキャッシュでなんとかかんとかして・・・、今、愛知県でやっている宅地分譲の資金は融資を受けてやってるわけですが・・・、そこに、大型の建設土木工事が入ってきたので・・・、少しですが、金融機関から、会社設立以来初めて建設土木の運転資金というこのをお借りしました。

会社の将来を考えると、こういうやり方は、クセになるといけないので・・・、施主様から入金があったら速攻で返済するようにしています。

こうやって工事に必要な資金を借りるようになると、先延ばし癖がついて、そのうち小切手や手形を使うようになり、工事代金を先延ばしで払うようになって行くんだろうな〜と・・・ちょっと恐ろしくなりました。

少し工事の関係の資金は借りてしまいましたが、小切手、手形を使わずになんとか凌ぐことができました。

弊社の下請けさんへの支払いは、月末締めの翌月払いですので・・・、そういう意味では、仕事を受注しすぎまして・・・社内事情ですが、昨年は、統括管理部皆さんに迷惑をおかけしてしまいました。

なんと申しますか・・・、長年やってきましたが、仕事を受けすぎると、資金繰りが大変という事を知ったというか、ちょっとビビりました!笑

今年は、安心安全経営で行こうと思っています。

さて、本日のブログですが、建設土木の視察や現場チェックの話を書かせていただこうと思います。

とりあえず・・・正月明けの・・・現場チェック!

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工事について技術的なところは勿論のことですが・・・、一番気にするのは、近所の人たちや、通行人に迷惑をかけていないかです。

特に、子供達の通学路や子供の遊び場になるような場所の場合は、かなり念入りにチェックして、過剰なまでに養生をします。

通常の養生を念入りにするだけでなく・・・、自分が子供だったら、この現場の前を通った時に、どういうイタズラをしたくなるかまで考えます!笑笑

その他にも、通行人が、爺さん婆さんだった場合に、つまづかないか・・・、自転車が通った場合に、段差だけではなく、不安定な状態が起きないように、わだちができないかとか、シートがよれてハンドルを取られるようなことがないかなど、念入りにチェックします。

あとは、雨が降った場合、強風が吹いた場合のことも考えて、しっかりと養生しておきます。

それが終わると、図面と工程表を見ながら・・・現場の工事のチェックです。

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『おっ・・w うちの工事自体は、予定より早いじゃんw いいね〜・・・w で・・・、道路になるところの真ん中に、まだ、電柱が立っているけど・・・、電柱、遅れてない???』

監督 『はい! 新設は、@月@日に・・・撤去の方は、予定通り@月@日に工事に入りますが・・、うちの工事が早いだけで、問題はありません。』

『問題はないと思うけど・・・、ここまで工事をする途中で早くなりそうだから、中部電力に、予定よりも早くしてもらえるように頼んで見たの???』

監督 『いいえ! 電力系の工事は、そんなに簡単に、日にちを変えてもらえないので・・・、そのままです。 でも、それを待ちながら、2班を別の現場に行かせてますので、別の現場の工事が進みますので、全体的に工期は短縮できてます。』

『う〜ん・・・。 それは分かったけど・・。 この道路になる部分に電柱があるのが、なんとなく気持ち悪いな〜・・・。 まあ、仕方ないなw じゃあ、他をチェックするわ・・・。 もういいよ! ありがとう。』

そんなわけで、ここからは、私の大好きな現場チェックを一人で・・・・!

まずは、水路側の擁壁・・・・。

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測量図と工事図面を見ながら・・・・長さ120mの擁壁を見る・・・・スマホのアプリと肉眼で、おおよその通しをチェック!

『おおおお〜〜〜w きれい、きれい・・・、ウヒョォ〜w 120m一直線、気持ちいいな〜w あははは〜w』

120m・・・、ずれる事なく・・・スパーンと通っていると気持ちいい・・・ズレてないのは当たり前のことなんですけど・・・、極稀に、下請けの下請けとかで手が悪いと、ほんの少しズレている時があるので、そこは私の拘りで・・・ぶっ壊してやり直してもらう。

続いてU字側溝とブロック積み・・・これは、約114m・・・。

所々、メジャーで道路幅を測って・・・チェック・・・元の杭の位置と逃げを確認して・・。

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『杭の逃げが、これだから・・・。 えっと・・・、よし、この位置から通しを見てみよう。  おおおお〜〜〜w きれい、きれい・・・、ウヒョォ〜〜〜〜w 気持ちいいな〜w あははは〜・・・K社長のところは、本当に手がいいな〜w 合格w』

以前、太陽光の現場で、フェンスの通しが悪くて・・・左右にずれていたことがあって・・・、『これが完成? 調整はもうしないの?』と聞いたら、下請けさんが、『はい!』と答えたので・・・。 『歪んでいるからやり直せ!』と言ったら・・・中国製のフェンスで、フェンス自体が、どうとかこうとか・・・変な言い訳をしたので・・・、ぶちキレて・・・私が重機に乗って、フェンスを踏み潰したことがありましたが・・・。

その時は、重機で踏み潰したのせいで、フェンスがグチャグチャになり、別のフェンスを購入してやり直したので、太陽光の工事の利益がなくなったのですが・・・w

測量図や工事図面が直線なのに、施工が直線にならないのは、何があろうと許せないのです。





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それくらい、私は、フェンスも、ブロックも、擁壁も・・・通しに拘ります。


もちろん、通しだけではなく・・・、それ以前の下地工事などもですし・・・、そもそも、下地やそれ以前の工事が悪いと、通しも悪くなります。

住宅地の開発工事をやって道路や公園や貯留槽の工事をやるので・・・当然、行政の完了検査を受けるので・・・手の悪い下請けでは、こういった工事はできません。

役所の検査は、手直しなしで一発合格したいですからね。

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だって・・・現場に、こうやって社名と私の名前が乗るわけですから・・・。

土木工事完了後には、建設工事に入るので、大きなトラックやクレーンを入れますので、土木工事が、しっかりしていないといけないのです。

不動産デベロッパーの建設土木事業部なんて、本職の建設土木業者とはレベルが違うなんて言われたくないですし・・・、千代田不動産の建設土木工事は素晴らしいと思ってもらいたいですからね〜。

これまで、海抜0m地帯で湧き出る水と戦いながら、擁壁工事や水路工事をやってきましたし・・・、高低差がある山も、土の土圧と戦いながら造成工事をしてきました・・・、そうやって、多くの住宅街を造ってきました。

宅地分譲の現場は、開発事業部や、建設土木事業部だけではなく、私も、しっかりとチェックをしてきましたし・・・、お客様から依頼を受けた建設土木の現場も、もちろん、こうやって私自身がチェックをしてきました。

とは言っても・・・、当社の現場監督や、施工管理から言わせれば・・・、社長がチェックしなくても、俺たちが、それ以上にチェックしてるわ〜!ということなんでしょうけど・・・(笑)

まあ、でも、このチェックは、続けていこうと思っています。

もちろん、工事全体を見ていますし、実際は、ほかのチェックポイントも沢山あるのですけど・・・、でも、まあ・・・・。

ちょっと変態の領域なのかもしれませんが・・・、擁壁、U字速攻、水路、フェンス等・・・、片目を瞑って目通しした時に、スパーンと通っていることに快感を感じるのですwww

このチェックが、一番好き!笑

そんなわけで・・・本日は、千代田不動産 建設土木事業部の近況を書かせていただきました。

と・・・ここで、終わろうと思ったのですが・・・、YouTubeを半年以上ぶりに更新したので・・・もしよろしけば、見てやってください。


チャンネル登録よろしくお願いしますw

前々回の動画は15万回・・・、前回の動画は、30万以上の再生回数となりましたが・・・今回は、どれくらい行くのか楽しみです。

旧車240Zのレストアも、建設土木工事同様に、丈夫なのは当たり前に美しく仕上げていますw

それでは、本日は、このへんで失礼いたします。




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2020年01月08日

2381)困り事だけ電話してくる人!

不動産屋の年明けは、皆さんが思っているよりも、意外と忙しいです・・・。

年始の挨拶まわりをしながら、普段の業務をこなして・・・、年末は忙しいので、年明けに!・・・と来年回しにした仕事に追われる!

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そんな中で、理不尽な事があったり不愉快な思いをすると・・・、普段、言わないような事を言ってしまったり、言わなくてもいい言葉を発してしまったり・・・私も、五十面下げて、まだまだ人間ができていないというか、未熟だな〜と・・・・今日は、そんなエピソードを書きたいと思います。


その前に、前回の投資の話・・・コメントは少なかったのですが、メッセージやメールが多かったので、少し書きますが・・・、前回の予想通り、ビットコイン上げてきました・・・・

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買った位置から10万円以上値上がりしたので・・・良いタイミングだったと思います。
もう少し様子を見て、買いますのか、一旦利確するのかを決めたいと思います。



ドルも、今朝から、円高の方向107円代ですが・・・、思っていたよりも動きが早いので、一旦、108円代半ば〜後半あたりまでは戻すでしょうね〜。

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一旦、売りを利確して・・・買いを入れずに様子を見ます。

まあ、でも、今年の予想なので・・・上げ下げしながら、円高は、まだまだ、これから進んでいくんだと思いますw


ビットコインを、なぜ、あそこで仕掛けたのか・・・理由を語らせていただくと・・・。

いろんなポイントなどと仮想通貨の紐付けが進ん行くいうことと、まあ、イランとアメリカの問題がヤバい報告に行きそうなので・・・、最近は、有事の時の金買いもですが、有事の際の仮想通貨という流れも少しずつ大きくなりつつあるように思います。

さて、今日のブログです。

皆さんの周りに、困ったときだけ連絡してくる人っていませんか???

私の周りは、たまに、そういう人がいるので・・・今回は、そんな話を書こうと思うのですが・・・。

まあ、私の周りと言っても、友人、知人関係は、少ないのですが・・・・、お客様や、不動産コンサルをさせていただいてるクライアント様には、たまに、そういう人がいらっしゃると言った方がいいのかもしれません。

昨年末の話なんですが・・・。

私の昔からのお客様Aさんから・・・商談中で、電話に出られない状況の中・・・・1時間半の間に4回も電話をしてきて・・・・。

私も、何度も着信があったことは分かっていたので・・・、流石に、緊急かと思って4回目の電話に出たところ・・・。

『今、電話大丈夫ですか?』という言葉もなく・・・、『何回も電話したんですよ〜・・・電話ぐらい出てくださいよ〜!』と少し機嫌が悪い感じで・・・。

『すみません。 今、商談中で、開発許可の打ち合わせをしながらの商談で長くなっておりましたので・・・商談が終わってから折り返そうと思っていたのですが・・・、そうは言っても、何回も着信がありましたので、とりあえず中断をして退室して電話に出たのですが・・・・、何か緊急のお電話でしたか?』

Aさん 『緊急ではないけど、不動産にことで相談に乗って欲しいのでお電話をしました。商談中であれば、後でも構いませんよ〜。』

『それでは、お言葉に甘えて、後ほどご連絡をさせていただきますが、30分ほど後になりますが大丈夫ですか?』

Aさん 『夕方6時までなら、大丈夫です。』

ということで電話を切ったのだが・・・、夕方6時まで3時間以上あったわけで・・・、何で4回も電話をしてきて、しかも、不機嫌なのか疑問でした。

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その後、商談が終わってから電話をさせていただいたところ・・・。

相談の内容

昨年の1月に、Aさんの会社の法人名義で、資材置場用の土地(現況 農地)を購入するために、弊社ではなく、別の不動産業者の仲介で契約をしたらしいのですが・・・、農振除外、農地転用ができずに困っているということと・・・・、解約をしたいけど、不動産業者が、2度も契約の延長をしているが、未だに、農振除外もできておらず、農地転用ができないとのことで・・・、3月には、その土地に資材を置きたいのでなんとかしてほしいということだった。

1月に土地契約をすると、通常、2月の農振除外、もしくは、次の5月の農振除外を出すはずなので・・・、昨年末に、所有権移転、引渡しができていないといけないので・・・その話は、変だと伝えた。

『1月契約だったら、どう考えても変・・・、早ければ6月に・・・、遅くても10月には・・・。 何か、特別な理由があるか、その土地自体、農振除外ができない土地なんじゃないかな〜?』

Aさん 『いや・・・。 不動産屋は、できると言っていたから契約をしたんだけど・・・。 今も、通常ならできるけど、某市の市役所の農業委員会が頭が悪すぎて、農地転用どころか、農振除外が、遅れているらしく・・、契約を延長しているのだが、3月に材料が入ってくるので、3月に間に合わないと困るんだけどな〜。』

『それ、絶対に3月には間に合わないですよ! まだ農振がクリアできていないのであれば、100000%無理です。 3月に資材を置くのであれば、すでに資材置き場として使える別の土地を買うか借りるかしないと無理です。 で・・・場所は、どこですか??? それから、重要なのは、農振除外の理由なので、どんな理由で出しているのですか???』

Aさん 『場所は、某市@町字@@です。申請関係は、不動産屋と、不動産屋が連れてきた行政書士に任せてあるから分からないです。 今の不動産屋がボケで何ともならないから、近藤社長が行政側と話をしてもらえないですか。』

『ん〜〜〜〜。 他社様のやってる仕事に私が口を出す形になるので、そればできないです。 そもそも、今、農振除外って、相当難しいので・・・それ相応の理由が必要なんですけど・・・、その不動産屋と行政書士は、何を根拠にできると言っているんでしょうね〜。』

Aさん 『う〜〜〜・・・。 買うときに、俺は、千代田さんとこで世話になっているから、買い側に入ってもらおうと思ったから、不動産屋に行ったんですけど・・・、千代田不動産じゃなくても、できると言ってたし・・・、逆に、千代田不動産に相談をすると話を壊されるかもしれないから、内緒にしてくれと言われまして・・・、それで、内緒で契約をしちゃったんですよ。』

『なるほど・・・。 邪魔なんかしませんけど・・・。 うちの場合は、できる見込みがないものは、そもそも契約をしませんし・・・、農振除外は繊細なので、慣れた行政書士を使わないと難しいんですよ。 農業委員会だけではなく、地元にも、きちんと挨拶をして筋を通しておかないといけないし・・・、印鑑をいただく順番がある地域もあるし・・・。』

Aさん 『ん〜〜〜。 私も、今の不動産屋では、できんと思います。 社長、何とか力を貸してもらえないですか? 3月に間に合わないのは分かりましたので、とりあえず借地を探していただいて・・・、今回買った土地の農振除外と農地転用をやってもらえないでしょうか???』

『嫌です! やりたくないというか、私はやりません・・・・。 農振除外、農転ができるできないかは、100%とは言えませんが、できる自信はあります。 でも、Aさん、毎回、毎回、都合良すぎませんか???  他の不動産屋で契約をしておいて、困ったり問題が起きたら、私に電話をしてくるとか・・・失礼すぎますよ!』

Aさん 『毎回毎回っておっしゃいましたけど・・・、前にも、ありましたか???』

『ありましたよ! 太陽光発電で、うちと相見積もりしておいて、他社に下じゃないですか? それで、その太陽光業者が倒産したとかで・・・、うちが、保守メンテ、修理をやったでしょ。  それから、昔・・・、他の不動産屋から買った土地の測量で、隣地の印鑑がいただけなかったときも、私に頼んできたので、私が立会い印鑑をいただいてきたじゃないですか。 その後、礼の一言もなかったですし・・・。』

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Aさん 『・・・・。 そうか〜・・そんなこともありましたね〜。 その節はすみません。ありがとうございました。  でも、千代田さんにも依頼をしてあったけど、他所の不動産屋が持ってきた土地の方が良かったので買っただけですけど・・・・。』

『それなら、測量立会いの印鑑は、その不動産屋がやる仕事だし・・・、太陽光の話にしても、言い方は失礼ですが、困っていると思ったから見るに見かねて引き受けたわけだし・・・、今回の件も、契約をした不動産屋がやるべきことでしょう。  家電を激安の量販店で買って、近所の電気屋に、毎回、無料で取り付けと、修理を頼むみたいなことなので・・・、それをやっても・・・、その後のお礼の一言もないわけだし・・・、さすがに、今回は、引き受けられません。 』






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Aさん 『そういうことですか〜・・・。  電気屋の例えは分かりやすかったです。 すみませんでした。 農振除外と農地転用をお助けいただいたら、些少ですが報酬をお支払いさせていただきますし・・・、お礼にも伺いますので、今回、何とかしてください。  私は、結構、不動産を買ったり売ったりしていますので、今後も、良いお付き合いをお願いします。』

『いえいえ・・・。 無理です。 不動産を売り買いされていることは知ってますが、お金や、お礼の問題ではなく・・・、人間性の問題なので、お付き合いしたくない!というか、関わりたくないという感じなんです。 私としては、億単位、もしくは、数千万の買い物を頻繁にされるけど、人のことをナメくさっているお客様よりも、一生に一度の買い物だとしても、誠実なお客様とお付き合いしたいし、そういう人の為に頑張りたいです。』

Aさん 『そんな言い方しなくても・・・、社長だったら、地元の行政にも顔が効くし、ちょいちょいって感じでできるでしょう。 バッチ使うとか・・・、地元の農業委員さんに頼んでもらうとか、社長なら、そんなに難しいことではないと思うんですけど・・・。 成功報酬にはなりますが、今回の件が上手くいったら、それなりのことはさせていただきますので・・・。』

『今時の行政は、そういう地元ひいきみたいなことはしませんし・・・。 私自身が、関わりたくないので・・・。 ただ、まあ、アドバイスをさせていただくとすれば・・・、農業委員会が納得できるような理由をきちっと説明して、文章にして・・・、地元からも、この企業さんだったら来てほしいと思ってもらえるようになれば、何とかなるんじゃないですかね〜? 理詰や喧嘩腰では、おりる許可もおりないかもしれませんよ! そういうことなので・・・。』

Aさん 『それができたら、今の状況になってないですよ! 不動産屋も行政書士も三流だから困っているわけで、遅れた分、手数料を払わんとか、損害賠償請求してやろうかと思っているぐらいで・・・、その損害賠償で、社長にお支払いできると思います。 社長も、成功したら同業他社を出し抜く形になるから、格好着くんじゃないですか?』

『いえいえ・・・。 あいつができないことを俺がやったという優越感とか、いらないので・・・、俺は、自分がやりたいことを自分のペースでやるので、同業他社が、どうこうとか、どっちでもいいです。 邪魔をされたり喧嘩を売られたら反撃しますけど、こっちから、でしゃばって相手を不快にする必要はないです。 そういうことなので、まあ、Aさん・・・許可がおりるように祈ってますので、頑張ってください。 失礼いたします。』

Aさん 『失礼しますって・・・本当に失礼な人だな〜。 私は客、社長は商売人! 客商売なんだから、もうちょっとまともな考え方をした方がいいですよ!』

『あははw う〜ん・・・。困り事だけ頼んできて、都合よく利用して、平気で不義理をするような人を、お客様だと思ってないから、それが伝わっちゃうというか・・・、だから私のことを失礼だと感じるんじゃないですかね〜。』

Aさん 『人が、頭下げて頼んでいるのに、本当に失礼だな〜・・・・。 もういいですわ。』

『私も、もういいんで・・・、嫉妬にトチ狂ったガキみたいに何回も鬼電してくるのは、やめてくださいねw 』

Aさん 『社長、あんた歳いくつだ? 少なくとも私より年下だよな〜。 あのな〜社長、俺も、@@人の社員を抱えている経営者だ・・それを、何が、トチ狂ったガキだ・・・・、(Aさんは、キレて言葉が汚くなったので、以下省略)』

『すみませんでした・・・先輩、お疲れ様でした。』

ということで、電話を切ったのですが・・・・、その後も、また、5回の鬼電がありましたが・・・電話には出ませんでした。

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そうしたところ、しばらくして・・・、Aさんと、私の共通の知人から電話があり・・・『近藤さん、悪いけど、俺の顔を立てて、Aさんの電話に出てもらえないかな〜? 言いたいこと言って逃げたと騒いでいるので、頼むわ〜。』と困った感じでお願いされましたが・・・。

これまでの経緯を、きっちり話した上で・・・、『トチ狂ったガキ!は失礼だったから、その件は、申し訳なかったと深く反省していたとお伝えください。でも、電話に出ないし、スマホのバッテリーと時間の損失なので鬼電しないでください!とも、お伝えください。』

共通の知人も困っていましたが・・・『う〜ん・・・そうだよな〜。 分かるわ〜・・・。』と言ってくれました。

Aさんのように、困り事だけ相談してきて、不義理して、鬼電してくるって・・・要するに自己中な人なんでしょうけど・・・。

皆さんの周りにも、こういう人、いませんか?


思い返してみると・・・、Aさんが、商談中に何度も鬼電して来ずに、普通に折り返しの電話を待って、私からご連絡を差し上げた際に、同じ相談されていたら・・・、また、違う返答をしていたかもしれないな〜とか・・・。

Aさんは、ご自身で、@@人の社員を抱えている経営者だと、仰っていらっしゃいましたが、社員さんは、大変だろうな〜と・・・また、ご家族や友人も、大変だろうな〜とか、深く考えてしまいました。

でも・・・、そういう私も、年明け間もないので、バタバタしていたので、感情的になり、言葉選びを間違えたという点では、まだまだ未熟というか、反省しなくてはいけないな〜と思ったのでした。

今年も、精進します。


そんなこんなで・・・困り事だけ電話してくる人!というテーマで書かせていただきました。





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